Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
4660 Entscheidungen insgesamt
Online seit Februar
IBRRS 2024, 0710![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023 - 2 S 35/22
Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietzahlung nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, IMRRS 2017, 1083, nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters besteht. Dieser Rückerlangungswille kann vorliegend nicht angenommen werden, da der Beklagte trotz Kündigung durch den Kläger von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Fall nicht.*)
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IBRRS 2024, 0429
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.01.2024 - 6 C 45/23
1. Eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch bedarf eines Sonderanlasses und einer kurzen Vertragsdauer.
2. Weder die Befristung des Mietvertrags noch der Umstand, dass Möbel überlassen wurden, begründet für sich einen Sonderanlass. Überdies übersteigt auch eine Vermietungsdauer von zwei Jahren den Zeitraum einer kurzen Vertragsdauer.
3. Ein Oberlicht ermöglicht Lichtzufuhr, aber kein Austausch der Luft mit Frischluft. Dies ist aber erkennbarer Zweck eines Fensters. Dementsprechend vermag ein Oberlicht ein Fenster nach außen zur ausreichenden Belüftung des Bades nicht zu ersetzen.
4. Ein allgemeiner Anspruch auf Auskunft über die Untermietverhältnisse, die geschlossenen Verträge einschließlich Untermietzins und Laufzeit besteht nicht.
5. Eine Auskunftspflicht nach Treu und Glauben setzt ein dem Grunde nach bereits bestehender Leistungsanspruch, der nur bezüglich Inhalt und/oder Höhe noch nicht feststeht, voraus.
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IBRRS 2024, 0686
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.11.2023 - 33 C 2124/21
Wird ein privater Vermieter zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben herangezogen, hat dieser ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB, wenn er von einer Behörde als Träger öffentlicher Aufgaben – meist in Form eines Verwaltungsaktes – in Anspruch genommen wird und dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Nachteile – beispielsweise in Form von Bußgeldern oder Ersatzvornahme – drohen.
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IBRRS 2024, 0689
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2023 - 49 C 294/22
Ist eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfs als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.*)
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IBRRS 2024, 0329
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 24.02.2023 - 533 C 159/22
1. Ob ein Verstoß gegen die Mülltrennung einen Kündigungsgrund darstellt, erscheint fraglich.
2. Jedenfalls bei geringen Müllmengen ist dies aber zu verneinen.
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IBRRS 2024, 0604
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Hamburg, Urteil vom 13.10.2023 - 311 S 25/23
1. Eine Gebrauchsüberlassung liegt immer dann vor, wenn ein Dritter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Mieter ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung erwirbt, dergestalt, dass er die Wohnung unter Ausschluss des Mieters gebrauchen darf.
2. Eine Gebrauchsüberlassung ist aber auch bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung dergestalt aufnimmt, dass der Dritte das Recht haben soll, die gesamte Wohnung neben oder zusammen mit dem Mieter zu nutzen.
3. Ab einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen spricht eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist.
4. Eine fristlose Kündigung ist berechtigt, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist nicht beendet.
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IBRRS 2024, 0347
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Koblenz, Urteil vom 25.01.2024 - 142 C 1732/23
Wird trotz einheitlichen Mietvertrags die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz begehrt, so macht der Vermieter zwei gesonderte Teil-Mieterhöhungen geltend. Teil-Mieterhöhungen aber können nicht verlangt werden.
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IBRRS 2024, 0657
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AG Münster, Urteil vom 24.07.2023 - 28 C 323/23
1. Regelmäßige nächtliche Feiern, zumal unter der Woche, und lautstarke Streitereien, stellen auch in einem nicht so hellhörigen Haus keine vertragsmäßige Nutzung mehr dar.*)
2. Auch wenn die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Lärmbelästigungen auf Seiten des Vermieters ein gewichtiges Interesse darstellt, spricht eine Abwägung der Parteiinteressen für eine verhältnismäßig lange Räumungsfrist, wenn einer Familie mit sechs, zum Teil noch sehr kleinen, Kindern die Obdachlosigkeit droht, weil eine Wohnung für eine achtköpfige Familie schwer zu finden ist.
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IBRRS 2024, 0601
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 09.11.2023 - 66 S 38/23
Eine unerfahrene Bedarfsperson, die noch nicht zu einem eigenständigen Leben in einer mehr als 130 qm großen Wohnung fähig ist, ist kein Grund für Eigenbedarf.
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IBRRS 2024, 0599
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Neuruppin, Beschluss vom 30.06.2023 - 4 T 38/23
1. Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.
2. Allerdings ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf des Vermieters in einer anderen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, was unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu beurteilen ist.
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IBRRS 2024, 0619
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 13.03.2023 - 64 S 322/20
Überwiegt das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie am Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen, kann sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung des - fachgerechten - Anbaus einer Markise ergeben. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann der Vermieter die Genehmigung davon abhängig machen, dass der Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung nachweist und eine zusätzliche Mietsicherheit leistet.*)
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IBRRS 2024, 0479
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Schweinfurt, Urteil vom 29.01.2024 - 3 C 1081/23
1. Liegt der Anfangsverdacht einer Straftat durch den Vermieter vor, liegt keine leichtfertige Anzeige wider besseres Wissen durch den Mieter vor. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann dadurch nicht begründet werden.
2. Der zeitliche Abstand zwischen Erstattung der Strafanzeige und Ausspruch der Kündigung von über 10 Monaten spricht gegen die Zerstörung des wechselseitigen Vertrauens.
3. Der Nachweis der endgültigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses setzt konkreten Sachvortrag voraus, bloße Behauptungen des Vermieters reichen nicht aus.
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IBRRS 2024, 0596
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Bremen, Urteil vom 21.09.2023 - 2 S 258/20
1. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung setzt eine Aufteilung nach Gewerken nicht voraus.
2. Eine Aufschlüsselung nach den einzelnen angefallenen Gewerken ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
3. Es begegnet keinen Bedenken, wenn die getrennt angeführten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u. Ä.) nebst Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefasst und nicht für jede Baumaßnahme einzeln ausgewiesen werden.
4. In der Beauftragung eines rechtlich selbstständigen Unternehmens ist trotz einer Konzernzugehörigkeit keine Eigen-, sondern eine Drittleistung zu sehen.
5. Anlagen können zwar der Erläuterung und Konkretisierung des Vortrages dienen, diesen aber nicht vollständig ersetzen und sie müssen zudem aus sich heraus verständlich sein
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IBRRS 2024, 0327
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG München, Urteil vom 29.11.2023 - 416 C 18778/23
1. Mit dem Einwurf von Schreiben in den Briefkasten kann in München Stadt bis ca. 20.00 Uhr gerechnet werden.
2. Ein Zuschlag für die alleinige Gartennutzung kann durch richterliche Schätzung festgelegt werden.
3. Das Gericht darf einen Inflationszuschlag auf den Münchner Mietspiegel 2023 (sog. "Stichtagsdifferenz") berücksichtigen.
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IBRRS 2024, 0234
![Zwangsvollstreckung Zwangsvollstreckung](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Lübeck, Beschluss vom 10.01.2024 - 7 T 11/24
Die sich aus bzw. über § 850c ZPO ergebenden Pfändungsfreigrenzen sind nicht mit der Begründung, dass ein Schuldner keine Miete zahle, abzusenken.*)
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IBRRS 2024, 0521
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024 - 49 H 3/23
1. Es ist nicht zulässig, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen.
2. Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist Aufgabe der Vermieterseite. Bei einer Begründung per Gutachten hat der Vermieter dessen Kosten zu tragen.
3. Der Vermieter darf die ihm gesetzlich obliegende Verpflichtung der Mieterhöhungsbegründung nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens auf das Gericht abwälzen.
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IBRRS 2024, 0538
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Göttingen, Beschluss vom 14.03.2023 - 5 T 43/23
1. Wenn es aufgrund Erledigung nicht mehr zur Durchführung einer (ohne die Erledigung gebotenen) Beweisaufnahme kommt, sind die Kosten in der Regel gegeneinander aufzuheben.
2. Das Verfahren gem. § 91a Abs. 1 ZPO dient nicht der Klärung schwieriger Rechtsfragen, so dass sich auch unter diesen Blickwinkel eine Kostenaufhebung als sachgerecht darstellt.
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IBRRS 2024, 0309
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Hanau, Urteil vom 15.11.2023 - 2 S 107/22
Wer eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nur zwei Wohnungen vermietet, kann das Mietverhältnis gem. § 573a BGB erleichtert kündigen. Das gilt allerdings nur, wenn er dort seinen Lebensmittelpunkt hat, nicht aber, wenn er die Wohnung nur ab und zu nutzt.
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IBRRS 2024, 0522
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.08.2023 - 25 C 80/23
1. Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. So wenig der Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung.
2. Auf Seiten des Mieters sind in die Interessenabwägung allerdings (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt.
3. Setzt der Vermieter lediglich die eigene Weiterbewirtschaftung mit dem Verkauf nach Abriss und Neubau in Relation und setzt sich nicht mit der Möglichkeit eines Weiterverkaufs im Ist-Zustand oder nach Durchführung baulicher Maßnahmen auseinander, fehlt es schon an einer hinreichenden Interessenabwägung.
4. Eine angemessene Wohnraumversorgung meint lediglich die Versorgung mit nach Größe, Ausstattung und Miete für breite Schichten der Bevölkerung geeigneten Wohnraum. Ausreichend ist also ein mangelfreier Durchschnittszustand.
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IBRRS 2024, 0395
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Münster, Urteil vom 28.11.2022 - 98 C 1780/22
1. Ein Eigenbedarf setzt nicht voraus, dass der Vermieter in der Wohnung zukünftig seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Auch die gelegentliche Nutzung einer Wohnung kann - zumindest wenn diese gelegentliche Nutzung auf unbestimmte Zeit angelegt ist - einen Eigenbedarf begründen.
2. Das Tatbestandsmerkmal "als Wohnung benötigt" setzt nicht voraus, dass auf Seiten des Vermieters eine Art "Notsituation" vorliegt, dem Vermieter also quasi die Situation droht, selbst "auf der Straße zu stehen" oder zumindest derzeit unzureichend untergebracht zu sein.
3. Dementsprechend kann Eigenbedarf bestehen, wenn der Vermieter im selben Haus bereits eine große Dachwohnung bewohnt, ihm diese aber zu groß und zu weit oben ist.
4. Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen.
5. Bleiben Zweifel am Eigennutzungswunsch ist die Kündigung unwirksam.
6. Solche Zweifel werden insbesondere dadurch begründet, dass zwischen den Parteien bereits vor der Kündigung Streit um die Höhe der Miete und die darin enthaltenen Betriebskosten bestanden haben.
7. Zweifel bestehen auch dann, wenn nach dem Ausspruch der Kündigung die Verhandlungen über eine Erhöhung der Miete noch fortgesetzt werden.
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IBRRS 2024, 0501
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BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 211/22
Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.*)
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IBRRS 2024, 0442
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Beschluss vom 28.11.2023 - VIII ZR 77/23
1. Den Mieter trifft eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter zusammen mit einem Sachverständigen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, um eine Mieterhöhung vorzubereiten.
2. Zwar ist die Besichtigung der Wohnung für die Wirksamkeit eines vorprozessualen Sachverständigengutachten nicht zwingend erforderlich, das hat aber nicht zur Folge, dass deshalb kein Besichtigungsanspruch besteht.
3. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehört auch deren Erhaltungszustand. Dieser kann grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden.
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IBRRS 2024, 0392
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Spandau, Urteil vom 17.10.2022 - 6 C 217/21
Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung zu klären, bei der beispielsweise die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung zu berücksichtigen sind (vgl. LG Berlin Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16, IMRRS 2016, 1884).
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IBRRS 2024, 0390
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AG Köpenick, Urteil vom 13.09.2022 - 7 C 36/22
Die gesetzliche Begrenzung zur Höhe der Mietkaution verbietet nicht eine Überschreitung der Grenze zur Absicherung von zusätzlichen Risiken (hier: Zusatzkaution für die Erlaubnis zur Hundehaltung in Wohnung mit Parkett).
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IBRRS 2024, 0393
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LG München I, Urteil vom 19.10.2022 - 14 S 7692/22
1. Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens kann in eine Abmahnung umgedeutet werden.
2. Sowohl die Herabwürdigung von Mitbewohnern als "Nazis" als auch die sexistisch-sexualisierte Beleidigung der Ehefrau eines Mitgesellschafters der Vermieterin mit den Worten "Fick dich, du fette Proletenhausfrau!" rechtfertigen eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum.
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IBRRS 2024, 0389
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LG Berlin, Urteil vom 17.10.2023 - 67 S 83/23
Eine ergänzende Vertragsauslegung für eine Zustimmung des Vermieters zu zukünftigem Mieterwechsel scheidet aus, wenn bei Vertragsschluss die Mieter zwar mitteilten, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst nach Berlin ziehen, um ein typisch studentisches WG-Leben zu führen, der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit einem künftigen Wechsel in der Mieterstruktur nicht erklärt hatte (Anschluss und Fortführung von BGH, IMR 2022, 302).
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Online seit Januar
IBRRS 2024, 0409![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Hannover, Urteil vom 21.03.2023 - 20 S 51/22
Zwar ist eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt. So liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in diesem Sinn dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Von einer "alsbaldigen Anmeldung des Eigenbedarfs" kann nach Ablauf von 7 Jahren aber nicht die Rede sein.
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IBRRS 2024, 0394
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LG München I, Urteil vom 23.11.2022 - 14 S 10546/22
1. Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar.
2. Das Verschulden des Mieters an der Auflösung des Kautionskontos entfällt nicht deshalb, weil (mit)ursächlich ein Bankfehler war, da der Sperrvermerk nicht notiert war.
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IBRRS 2024, 0402
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BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 75/23
Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht.*)
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IBRRS 2024, 0182
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AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 - 210 C 176/23
1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen für Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ist unklar, weil der Außenanstrich von Fenstern davon auch erfasst sein kann (Anschluss an AG Hamburg, IMR 2023, 182).
2. Nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Verpflichtung dann insgesamt als unbillig zu werten mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters sind.
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IBRRS 2024, 0310
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LG Berlin, Urteil vom 08.11.2023 - 64 S 31/23
1. Modernisiert ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten das Badezimmer der Wohnung, baut dort neue Sanitärobjekte ein und bringt erstmals Fliesen an, so mag ein nachfolgend durch Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretener Vermieter zwar Eigentümer dieser Einbauten geworden sein. Die formale Eigentümerstellung des Vermieters hindert den Mieter aber nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers, denn er bleibt gem. § 539 Abs. 2 BGB berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen.*)
2. Nimmt ein Wohnungsmieter eigenmächtig bauliche Maßnahmen in der Wohnung vor, so stellt allein dies und die unterbliebene Einbindung des Vermieters noch nicht notwendig einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses dar. Handelt es sich objektiv um eine wohnwertverbessernde Modernisierung und trägt der Vermieter einen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis nicht vor, liegt eine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten nicht vor. Das kann selbst dann gelten, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde, sodass die angestrebte Wohnwertverbesserung in Frage steht. Dem Vermieter mag dann zwar ein Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zustehen. Ist dem Mieter der von ihm geschaffene Zustand gleichwohl genehm und hat er dafür erhebliche Kosten auf sich genommen, so kann es dem Vermieter zuzumuten sein, seinen Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Zustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses und der Fälligkeit seines Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand zurückzustellen.*)
3. Der fachgerechte Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen stellt einen Eingriff in die Bausubstanz nicht dar und bedarf deswegen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.*)
4. Je nach den Umständen des Einzelfalls rechtfertigt der Versuch eines Mieters, das Prozessgericht über für den Rechtsstreit relevante Tatsachen zu täuschen, nicht zwangsläufig die Kündigung des Mietverhältnisses. Ging von dem Täuschungsversuch objektiv keine Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus und hat der Vermieter seinerseits wiederholt die Vertragsrechte des Mieters missachtet, indem er die Existenz eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen erklärt hat, mag der einmalige Verstoß des Mieters gegen seine Vertragspflichten noch nicht hinreichend schwer wiegen, um die Beendung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.*)
IBRRS 2024, 0303
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AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 - 203 C 73/23
1. Das Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB wird durch Ausübung für die jeweilige Abrechnung verbraucht.*)
2. Eine nachträgliche Anpassung der Vorauszahlungen kann jedenfalls dann nicht auf § 313 BGB gestützt werden, wenn die veränderten Umstände, auf die sie gestützt wird, bereits bei der vorherigen Ausübung des Anpassungsrechts nach § 560 Abs. 4 BGB bekannt waren.*)
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IBRRS 2024, 0237
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LSG Sachsen, Urteil vom 14.12.2023 - L 7 AS 869/18
Für einen 3-Personen-Haushalt im Vergleichsraum Kamenzer Land (Landkreis Bautzen) liegt für den Zeitraum von Oktober 2013 bis August 2016 unter Berücksichtigung eines Weiterentwicklungsberichts ein schlüssiges Konzept ("Konzept 2013 in der Fassung der Weiterentwicklung wie im Konzept 2016") vor.*)
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IBRRS 2024, 0312
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LG Würzburg, Beschluss vom 27.03.2023 - 44 S 119/23
Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt.
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IBRRS 2024, 0014
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Hamburg, Urteil vom 20.07.2023 - 4 U 16/23
Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus, ohne dass eine Absicht zur Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst erforderlich wäre. Dabei reicht es aus, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Zwischenmieters und der Förderung seines Geschäftsbetriebs dient. Dies ist der Fall, wenn ein Arbeitgeber als Zwischenmieter Wohnungen anmietet um sie an seine Arbeitnehmer weiterzuvermieten, etwa in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können.
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IBRRS 2024, 0280
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LG Lübeck, Beschluss vom 02.01.2024 - 7 T 240/23
Gegen einen Beschluss über die Versagung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung zum Abschluss eines Mietvertrags über ein im Eigentum der betroffenen Person stehenden Hausgrundstück steht einem testamentarischen Schlusserben keine Beschwerdebefugnis im Sinne von § 59 Abs. 1 FamFG zu.*)
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IBRRS 2024, 0244
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AG Völklingen, Beschluss vom 10.01.2023 - 5 C 188/22
1. Eine mietvertragliche Klausel, mit der die Kleinreparaturen dem jeweiligen Mieter auferlegt werden, ist nur dann wirksam, wenn sie
a) den Mieter nicht verpflichtet, die Reparaturarbeiten selbst vorzunehmen oder einen Handwerker selbst zu beauftragen,
b) eine Kostengrenze für den Einzelfall festlegt,
c) bei Überschreitung dieser Kostengrenze keine Beteiligung des Mieters vorsieht,
d) eine Gesamtobergrenze für einen bestimmten Zeitraum vorsieht,
e) die jeweilige Reparatur auf solche Teile der Mietsache begrenzt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
2. Eine Kostenobergrenze von 150 Euro im Einzelfall sowie eine Gesamtobergrenze von 8% der Jahresgrundmiete ist zulässig.
3. Eine Kleinreparaturklausel muss sich nicht auf Bestandteile der Wohnung beschränken, die sich zu Beginn des Mietverhältnisses in einem neuwertigen Zustand befunden haben.
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IBRRS 2024, 0257
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AG Hamburg, Urteil vom 24.11.2023 - 49 C 235/23
1. Geschuldete Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.
2. Aus der Rüge des Mieters wegen einer Überhöhung der Miete ergibt sich nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können, sondern nur das Recht des Mieters, eine etwaige Überzahlung zurückfordern zu können.
3. Ein Möblierungszuschlag kann sich nur auf zusätzliche Möblierungen, die über die Standardausstattung hinausgehen, beziehen.
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IBRRS 2024, 0256
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AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2022 - 13 C 285/18
1. Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume, sind dem Mieter in der Regel nicht gestattet.
2. Der Einbau einer Badewanne inklusive der Verlegung von Wasserleitungen und der Verfliesung sowie der Einbau eines Boilers, ohne den Vermieter darüber zu informieren, stellen eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters dar, die eine Kündigung rechtfertigen.
3. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst auch die Entfernung von Einrichtungen und Aufbauten sowie sonstigen baulichen Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat.
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IBRRS 2024, 0180
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AG München, Beschluss vom 06.03.2023 - 463 C 13911/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2024, 0185
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LG Berlin II, Urteil vom 09.01.2024 - 67 S 184/23
1. Im Falle des Auszugs eines von mehreren Mietern haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder verringert wird.*)
2. Der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung setzt nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorhanden ist.*)
3. § 553 Abs. 2 BGB erfordert eine an sämtlichen Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Zumutbarkeitsprüfung. Schematische Wertungen, die für die Erhebung eines Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter ausreichen lassen, sind wegen des sich aus dem Wortlaut der Norm ("zuzumuten") und der Gesetzessystematik ergebenden Ausnahmecharakters des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt.*)
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IBRRS 2024, 0159
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AG Bonn, Urteil vom 19.01.2022 - 205 C 209/19
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2024, 0181
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AG München, Urteil vom 09.02.2023 - 463 C 13911/22
Der Mieter muss seine Zahlungsverzögerung aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten auch dann vertreten, wenn ihn an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit kein Verschulden trifft, z. B. bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit. Der Mangel der zur Erfüllung erforderlichen Geldmitteln schließt den Verzug nicht aus.
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IBRRS 2024, 0161
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AG Köln, Urteil vom 08.02.2022 - 203 C 200/20
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2024, 0261
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LG München I, Beschluss vom 30.11.2023 - 31 S 10140/23
1. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt eine nachträgliche Abrechnung zu Lasten des Mieters, durch die ein Guthaben verringert wird, nicht aus.
2. Der Vertrauensschutz des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB beschränkt sich auf die Höhe der Vorauszahlungen. Darüber hinaus gewährt das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zu Gunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.
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IBRRS 2024, 0062
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AG Mannheim, Urteil vom 26.07.2022 - 5 C 4313/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2024, 0028
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AG Landsberg, Urteil vom 14.02.2023 - 1 C 242/22
Die Klausel "Mieter und Vermieter vereinbaren, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses erstmalig mit Ablauf von vier Jahren ab Abschluss des Mietvertrags möglich ist" in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam.
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IBRRS 2024, 0263
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LG Würzburg, Beschluss vom 10.05.2023 - 44 S 119/23
Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt.
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IBRRS 2024, 0104
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BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 7/23
Zum Vorliegen eines Binnensachverhalts i.S.v. Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO bei einem Mietvertrag über eine im Inland gelegene Mietwohnung.*)
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IBRRS 2024, 0101
![Öffentliches Recht Öffentliches Recht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
VGH Bayern, Beschluss vom 20.11.2023 - 12 ZB 21.2188
1. Wohnnutzung, nicht hingegen eine (gewerbliche) Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung, liegt vor, wenn in einer Wohnung (weitere) Personen leben, die jeweils über ein eigenes Schlafzimmer verfügen, das eine hinreichende Rückzugsmöglichkeit ins Private gestattet, während der übrige Wohnraum nebst Küche, Bad und Flur gemeinsam genutzt werden. Dass eine Nutzung nur für einen begrenzten Zeitraum und nicht auf lange Dauer angelegt ist, ändert an der Erfüllung des Begriffs des Wohnens nichts.*)
2. Die Vermietung eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft beispielsweise an einen Arbeitnehmer, der sich aus Anlass eines Arbeitsauftrags in einer Kommune aufhält und währenddessen nicht nur eine Heimstatt im Alltag, sondern in der Regel sogar (vorübergehend) seinen Lebensmittelpunkt in dieser Gemeinschaft begründet, ist regelmäßig nicht als Fremdenbeherbergung, sondern als Wohnen zu qualifizieren mit der Folge, dass die Annahme einer Zweckentfremdung nicht in Betracht kommt.*)
3. Das Zweckentfremdungsrecht erschöpft sich im "Bestandsschutz von Wohnraum". Es vermittelt deshalb kein Recht, bestimmte Wohnformen in ihrer "Wertigkeit" zu definieren und gegenüber anderen, insbesondere solchen von längerer Dauer, zu diskriminieren oder gar als "sozialschädlich" anzusehen und deshalb für "bekämpfungsbedürftig" zu erachten.*)
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