Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

4719 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2018

IBRRS 2018, 0113

LG Berlin, Urteil vom 17.11.2017 - 63 S 69/17

Eine entgeltliche Vereinbarung zwischen den Mietparteien bei preisgebundenem Wohnraum, wonach der Mieter die anfänglichen Dekorationsarbeiten übernimmt, ohne eine gleichzeitige klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter - also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten -, ist wirksam.

 Volltext


IBRRS 2018, 0097

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 - 5 C 93/16

1. Es obliegt dem Mieter nicht, eine Verschlechterung der Mietsache, die bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens des Vermieters, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.

2. Eine Kleinstreparaturklausel, wonach kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser vom Mieter zu tragen sind, umfasst bereits begrifflich eine (defekte) Silikonverfugung nicht (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet).

3. Silikonfugen unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können. Silikonfugen werden deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren haben.

 Volltext


IBRRS 2018, 0093

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 29.11.2016 - 210 C 398/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2017, 4144

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

1. Auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter kann sich der neue Vermieter nicht berufen.

2. Das Aufstellen eines Schranks im Treppenhaus sowie die Nutzung des Gartens und eines Verschlags stellen keine erheblichen Pflichtverletzungen dar.

3. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten.

4. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet

5. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, die in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB. Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll; insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll.

6. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird. Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts.

7. Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält. Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist.

8. Ein immerwährender Kündigungsausschluss ist auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung unwirksam.

Online seit 2017

IBRRS 2017, 4235

BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 4225

LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 - 2 S 65/16

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnisses bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13, IMRRS 2015, 1537).*)

 Volltext


IBRRS 2017, 4138

LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2017 - 67 S 229/17

In dem Fall, in dem der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner Räumungsklage einlegt, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung in den Prozess eingeführte Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese auf eine bereits im ersten Rechtszug geltend gemachte Kündigung gestützt wird, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.

 Volltext


IBRRS 2017, 4207

AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2017 - 425 C 5534/17

1. Eine Betriebskostenabrechnung, die fälschlicherweise unter Verwendung von Abrechnungseinheiten erstellt wurde ist formell ordnungsgemäß. Es liegt nur ein materieller Mangel vor.

2. Nach Beendigung der Preisbindung bleibt die ursprüngliche Vereinbarung von Abrechnungen nach Wirtschaftseinheiten auch im preisfreien Wohnungsbau für die Altmieter weiterbestehen.

3. Voraussetzung ist aber, dass die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht nur vereinbart ist, sondern dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten im betreffenden Jahr weiter vorliegen müssen.

4. Der dafür erforderliche "unmittelbare örtliche Zusammenhang" im Sinne des Rechtsentscheids des OLG Koblenz, RE v. 27.02.1990, WuM 1990, 268, setzt ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet voraus. Hat der Vermieter zahlreiche Häuser aus der zusammenhängenden Baugebiet inzwischen privatisiert und verkauft, kann das Merkmal nachträglich entfallen. Von diesem Augenblick an ist eine Abrechnung nach Abrechnungseinheiten nicht mehr zulässig.

 Volltext


IBRRS 2017, 4145

AG Bremen, Urteil vom 09.03.2017 - 6 C 285/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2017, 4143

LG München I, Urteil vom 30.11.2016 - 14 S 22534/14

1. Wird ein Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2 BGB auf bestimmte Zeit fortgesetzt, bedarf es nach Zeitablauf keiner neuen Kündigung; der Vermieter kann vielmehr sofort auf Räumung und Herausgabe klagen. Auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit muss der Mieter den Widerspruch nach § 574b Satz 1 BGB erneut erklären. Allerdings kann der Mieter seinen Widerspruch noch im ersten Termin des erneuten Räumungsrechtsstreits erheben, wenn der Vermieter ihn nicht rechtzeitig vor Ablauf der Befristung auf die Möglichkeit eines erneuten Fortsetzungsverlangens hingewiesen hat.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer erneuten Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unvorhergesehener Umstände nach § 574c Abs. 1 BGB, wenn die schon früher bestehende schwere psychische Erkrankung fortdauert.*)

3. Zur Abwägung von Härtegründen auf Mieterseite mit den Interessen des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 4150

Ag Charlottenburg, Urteil vom 30.09.2016 - 220 C 72/16

(Ohne)

 Volltext


IBRRS 2017, 4100

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 21.04.2017 - 920 C 139/15

1. Durch die unbeaufsichtigte Inbetriebnahme und das Unterlassen regelmäßiger Kontrollen der Waschmaschine verletzt der Mieter seine Pflicht aus dem Mietvertrag, die angemietete Wohnung schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann.

2. Benutzt der Mieter eine Wasch- oder Spülmaschine, hat er eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen.

3. Dem Mieter, der seine Waschmaschine das erste Mal nach Anschluss in Betrieb nimmt, obliegt eine besondere Sorgfaltspflicht in dem Sinne, dass eine Beaufsichtigung in kurzen Abständen erforderlich ist. Dies gilt umso mehr, als die Waschmaschine ohne Inanspruchnahme fachlicher Hilfe angeschlossen wurde.

4. Regelmäßig muss der Vermieter seine Versicherung und nicht den Mieter in Anspruch nehmen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter grob fahrlässig gehandelt hat.

5. Die unbeaufsichtigte erstmalige Inbetriebnahme eine Waschmaschine ist grob fahrlässig.

 Volltext


IBRRS 2017, 3993

LG Wiesbaden, Urteil vom 31.08.2017 - 3 S 41/17

1. Zwar hat der Vermieter ein nachvollziehbares Interesse daran, die Miete zu erhöhen, sobald öffentliche Subventionen aus Gründen, die in der Person des Mieters liegen (oder wie hier schon von Anbeginn an lagen), wegfallen und sich dadurch seine Kosten erheblich erhöhen. Seine entsprechende Erhöhungsbefugnis setzt aber eine vertragliche Regelung voraus.

2. Mit einer vorformulierten Vertragsbedingung, wonach der Vermieter im Ergebnis dazu berechtigt sein soll, die Miete sogar rückwirkend und sehr erheblich (hier: um mehr als 50%) zu erhöhen, ohne einer Kappungsgrenze oder einer sonstigen zivilrechtlichen Beschränkung zu unterliegen, braucht der Mieter indes nicht zu rechnen, so dass eine entsprechende Miet-AGB gegen das Überraschungsverbot verstoßend unwirksam ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 4123

BGH, Beschluss vom 21.11.2017 - VIII ZR 28/17

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.02.1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB a.F.]).*)

 Volltext


IBRRS 2017, 4105

LG Hamburg, Urteil vom 02.12.2016 - 311 S 53/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2017, 4044

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 - 63 S 254/16

1. Für die rechtzeitige Überweisung der Miete genügt es, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. Bei einer Veranlassung der Überweisung am dritten Werktag des Monats ist diese nach § 675n Abs. 1 Satz 3 BGB spätestens am folgenden Banktag auszuführen und nach § 675s Abs. 1 Satz 1 BGB einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben, so dass der Vermieter eine Gutschrift vor dem fünften Werktag regelmäßig nicht erwarten kann.

3. Zwar kann auch ein Rückstand, der die für eine fristlose Kündigung erforderliche Grenze von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erreicht, eine Pflichtverletzung des Mietvertrags darstellen, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. Die hierfür notwendige Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist indes in der Regel nur anzunehmen, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und mehr als einen Monat andauert.

4. Werden die kündigungsrelevanten Rückstände weniger als eine Woche nach der Kündigung ausgeglichen, ist die ordentliche Kündigung zwar nicht unwirksam geworden, der Ausgleich lässt die Pflichtverletzung aber in einem milderen Licht erscheinen. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis bereits seit fast 40 Jahren besteht.

 Volltext


IBRRS 2017, 4038

LG Bamberg, Urteil vom 06.10.2017 - 3 S 56/16

1. Eine Teilkündigung des Garagenstellplatzes ist ausnahmsweise zulässig, wenn das Beharren des Mieters auf die Weiternutzung der Garage eine Schikane zum Nachteil des Vermieters darstellt.

2. Verkauft der ursprüngliche Vermieter bei einem einheitlichen Mietverhältnis Wohnung und Garage an zwei unterschiedliche Erwerber, wird der Mietvertrag nicht aufgespalten in einen über die Wohnung und einen über die Garage. Es kommt zu einer Verdopplung der Vermieter. Eine (Teil-)Kündigung ist dann von allen Vermietern auszusprechen.

 Volltext


IBRRS 2017, 4112

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.11.2017 - 20 C 212/17

1. Ein Vermieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf die Gestattung der Untervermietung eines Teils der Mietwohnung. Für die Behauptung der unberechtigten Überlassung der gesamten Wohnung durch den Mieter trägt der Vermieter die Darlegungslast.

2. Die Gestattung der Untervermietung ist nicht alleine deshalb unzumutbar, weil der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant, oder der Mieter im Ausland nur schwer erreichbar ist.

3. Ein Anspruch auf die Unterlassung der Untervermietung besteht nur dann, wenn dieser in der Person des Mieters oder des Untermieters liegt.

 Volltext


IBRRS 2017, 4018

AG Köpenick, Urteil vom 11.07.2017 - 7 C 391/16

1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zu Stande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

2. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.

3. Die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit vom Eigentümer entschädigungsfrei hinzunehmen. Damit hat der Mieter auch kein Minderungsrecht.

4. Eine bestehende und intakte Bebauung stehen nicht der Annahme entgegen, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar ist - zumindest wenn die vorhandene Bebauung ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden darstellt.

 Volltext


IBRRS 2017, 4031

VerfGH Bayern, Beschluss vom 16.08.2017 - Vf. 8-VI-16

Unter Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts darf die Unterbringung von Personen verstanden werden, die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben und anderweitigen Wohnraum mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer - etwa zum Zweck der Heilbehandlung - anmieten. Davon abzugrenzen ist die Unterbringung in einem "Wohnheim".

 Volltext


IBRRS 2017, 4029

LG München I, Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17

1. Die bundesgesetzlichen Regelungen im BGB zur Einführung der Mietpreisbremse sind mit dem Grundgesetz vereinbar und verstoßen insbesondere nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG.

2. In München liegt auch ein angespannter Wohnungsmietmarkt vor, der grundsätzlich die Einführung einer Mietpreisbegrenzung bei Neuabschluss von Mietverträgen rechtfertigen würde.

3. Allerdings ist die Mietpreisbremsenverordnung der Bayerischen Staatsregierung wegen Verstoßes gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage unwirksam, da ihre Begründung für die betreffenden Kreise nicht erkennen lässt, aus welchen Gründen das jeweilige Gebiet und damit auch die Landeshauptstadt München in die Mieterschutzverordnung aufgenommen worden ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 4015

LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017 - 63 S 33/17

1. Auch die Kosten einer Gemeinschaftsanlage können umgelegt werden, wenn die Flächen weder aufgrund öffentlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet sind.

2. Eine öffentlich rechtliche Widmung ist nur gegeben, wenn die förmliche öffentliche Widmung (Hoheitsakt) vorliegt. Ob die Fläche der Allgemeinheit zugänglich ist oder tatsächlich durch weite Teile der Öffentlichkeit genutzt wird, ist dagegen unerheblich.

3. Die Fläche ist durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet, wenn dieser die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will.

4. Auch eine "halb-öffentliche" Widmung dadurch, dass auch Mietern anderer Häuser die Benutzung erlaubt ist, führt nicht zu einer öffentlichen Widmung, da der Personenkreis klar umgrenzt ist (Mieter) und eben nicht in einer unbestimmten Vielzahlt besteht.

 Volltext


IBRRS 2017, 4009

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.08.2017 - 33 C 1093/17

Mieter sind dazu verpflichtet, einen Techniker zur Überprüfung der Rauchmelder in ihre Wohnung zu lassen.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 3821

LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 - 65 S 338/16

1. Auch ein strittiger rechtlicher Streitpunkt innerhalb eines umfänglicheren Rechtsverhältnisses kann Gegenstand der Feststellungsklage sein, wenn er nicht auf andere Weise für die Kläger wirksam geklärt werden kann.

2. Aus der Formulierung, dass nochmals geprüft werde, ob ein Anspruch geltend gemacht werde, lässt sich eine Abstandnahme nicht klar erkennen.

3. Auch die Ausführung, dass es einer negativen Feststellungsklage nicht bedürfe, ist keine deutliche Aussage dahin, dass Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden sollen.

4. Die Klausel "Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen...Schlüsseln zurückzugeben...." erweckt dem Mieter gegenüber den Eindruck, als müsse er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustands infolge eines vertragsgemäßen Grads der Abnutzung renovieren und ist somit unwirksam.

5. Damit ist auch eine formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, auch wenn diese Klausel für sich allein genommen wirksam wäre, da sie wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar sind.

 Volltext


IBRRS 2017, 3990

AG Brühl, Urteil vom 09.11.2017 - 23 C 170/14

1. Die Leistung an einen nichtberechtigten Dritten erlangt, sofern keine gesetzliche Sonderregelung eingreift, wie sie etwa in den §§ 169, 370, 407 BGB enthalten ist, nur dann befreiende Wirkung, wenn der Gläubiger sie nachträglich genehmigt oder einer der beiden anderen Fälle von § 185 Abs. 2 BGB eintritt.

2. Für eine Anscheinsvollmacht als Rechtsscheinvollmacht bedarf es eines Rechtsscheintatbestands, der dem Vertretenen als Geschäftsherrn zurechenbar ist und auf den der Geschäftsgegner vertraut, so dass er daraufhin handelt. Der Vertretene kann sich auf den Mangel der Vertretungsmacht seines Vertreters nicht berufen, wenn er schuldhaft den Rechtsschein einer Vollmacht veranlasst hat, so dass der Geschäftsgegner nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte von einer Bevollmächtigung ausgehen durfte und von ihr ausgegangen ist.

3. Dafür genügen nicht die Behauptungen des Vertreters hinsichtlich der Vollmacht.

4. Vom Aufgabenbereich eines Maklers umfasst ist aus Sicht eines objektiven Dritten des maßgeblichen Verkehrskreises nicht typischerweise die Berechtigung zur Entgegennahme von Geldern, die an sich dem Vermieter als Vertragspartei des Mietertrags zustehen.

5. Ist im Mietvertrag explizit aufgeführt, dass die Zahlungen an den Vermieter bzw. ein im Mietvertrag benanntes Konto zu erfolgen haben, kann der Mieter regelmäßig nicht mit befreiender Wirkung an Dritte zahlen.

6. Die Umstellung des Klageantrags auf Leistung an den Rechtsnachfolger ist gem. § 264 Nr. 2 ZPO auch ohne Zustimmung des Beklagten zulässig.

 Volltext


IBRRS 2017, 3940

LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2017 - 67 S 279/17

Zur Würdigung der Zeugenaussage eines vom Vermieter mit der Zustellung der Betriebskostenabrechnung beauftragten Boten bei streitiger Wahrung der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

 Volltext


IBRRS 2017, 3939

LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 - 67 S 196/17

1. Die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen "Verwaltungskostenpauschale" auf den Wohnraumieter - zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete - ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 BGB unwirksam.

2. Eine tatsächliche Vermutung zu Lasten des Mieters, er habe die vollständige Miete gemäß § 814 BGB in Kenntnis der Nichtschuld geleistet, ist allenfalls bei einem Sachverhalt gerechtfertigt, der für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 3937

SG Berlin, Beschluss vom 14.11.2017 - S 162 AS 14273/17 ER

Das Jobcenter ist nicht verpflichtet, die volle Miete für eine Wohnung zu übernehmen, die von einer streng religiösen Familie in Kenntnis der unangemessen hohen Kosten bezogen wurde, um in der Nähe des von ihnen besuchten Gotteshauses wohnen zu können.

 Volltext


IBRRS 2017, 3904

AG Grimma, Urteil vom 20.10.2017 - 2 C 928/16

1. Sowohl Baumfällkosten als auch die Kosten für eine Ersatzpflanzung fallen nicht unter § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV, denn das Fällen von Bäumen führt nicht zu laufenden entstehenden Kosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV.

2. Das Merkmal der laufenden Entstehung setzt zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus; erforderlich ist jedoch, dass sie relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällkosten nicht der Fall, denn Bäume werden in der Regel mehrere Jahrzehnte alt. Das Fällen von Bäumen ist eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten einfügt.

 Volltext


IBRRS 2017, 3911

BGH, Urteil vom 08.11.2017 - VIII ZR 13/17

Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung

"Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses."

ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 3905

LG Heidelberg, Urteil vom 14.11.2017 - 5 S 59/16

1. Durch die Hinderung an einer Verwertung muss der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden.

2. Ein erheblicher Nachteil kann nicht allein darin liegen, dass der Vermieter eine von ihm beabsichtigte - sinnvolle und nachvollziehbare - Verwertung bei Fortbestand des Mietverhältnisses nicht umsetzen kann.

 Volltext


IBRRS 2017, 3837

AG Brandenburg, Urteil vom 13.10.2017 - 31 C 156/16

Die Verlegung eines Mülltonnen-Platzes durch den Vermieter und die hierdurch bedingte, rein optische Beeinträchtigung des Ausblicks eines Mieters stellt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 242 BGB nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache dar, wenn durch diese Verlegung des Mülltonnen-Platzes weder Geruchs- noch Lärm-Beeinträchtigungen hinzutreten.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 3545

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2017 - 33 C 3490/16

1. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d BGB ist verfassungskonform.

2. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 ist rechtmäßig und wirksam, da sie von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt ist.

3. Der Frankfurter Mietspiegel 2014 ist als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB anzusehen.

4. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie substanziierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist.

5. Sieht ein Mietspiegel nur für eine integrierte Küche einen Zuschlag vor, kann für eine Einbauküche keine analoge Anwendung dieses Zuschlags erfolgen, da eine Einbauküche nicht mit einer integrierten Einbauküche vergleichbar ist.

6. Dass andere Mietspiegel für eine Einbauküche einen Zuschlag vorsehen, ist irrelevant.

7. Der Tatrichter kann im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraum einen Stichtagzuschlag geben, wenn zwischen Erhebungsstichtag und Zugang des Mietspiegels nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Dies gilt auch für den Fall von § 556d Abs. 1 BGB, da die Sachlage vergleichbar ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 3845

AG Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 - 18 C 41/17

1. Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren.*)

2. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter "Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt" ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 3633

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 01.08.2017 - 40 C 330/17

1. Gewährt der Vermieter keine Belegeinsicht oder legt die fehlenden Belege nicht vor, steht den Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zu.

2. Werden außergerichtlich durch Anwälte unberechtigte Forderungen geltend gemacht, können diese Schadensersatzanspruch begründen.

3. Ein Verschulden des Vermieters bezüglich des Mäuseproblems ist nicht erforderlich; gleichwohl muss dieser unverzüglich tätig werden, um den auch wiederkehrenden (Mäuse-)Mangel zu beseitigen.

IBRRS 2017, 3617

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.10.2017 - 11 C 347/16

1. Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft bilden eine Außen-GbR. Die Kaution ist zweckgebundenes Gesellschaftsvermögen.

2. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz scheidet aus, wenn sich der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache im Annahmeverzug befindet. Der Vermieter trägt die Beweislast für das Risiko der entgangenen Weitervermietung.

3. Eine formularmäßige Klausel über die Endrenovierung einer Wohnung ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Die Beweislast für die Individualvereinbarung trägt der Vermieter.

 Volltext


IBRRS 2017, 3771

AG Bremen, Urteil vom 26.10.2017 - 9 C 476/15

1. Der Vermieter schuldet primär lediglich die Beseitigung des eigentlichen Mangels und der Mangelfolgen. Die Mangelursache selbst muss er nicht beseitigen. Dies gilt zumindest dann, wenn zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden.

2. Zur Höhe des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Kellerfeuchtigkeit.

 Volltext


IBRRS 2017, 3552

AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2017 - 109 C 186/16

1. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind.

2. Zu den Anforderungen an den Vortrag einer Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht.

 Volltext


IBRRS 2017, 3754

AG Neukölln, Urteil vom 11.10.2017 - 20 C 19/17

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB sind verfassungsgemäß; ebenso ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verfassungskonform und rechtswirksam.

2. Wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern ein dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und neuem Mieter dahingehend, dass der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Mieter in dieses eintritt, ist § 556d analog anwendbar.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn es für diese Vertragsgestaltung keinen sachlichen Grund gibt, sie vielmehr lediglich der Umgehung der Mietpreisbremse dienen soll.

4. Der Berliner Mietspiegel 2017 kann zumindest als einfacher Mietspiegel gem. § 287 ZPO herangezogen werden.

5. Ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter ist unwirksam.

 Volltext


IBRRS 2017, 3702

BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 19/17

1. Der Begriff des "Benötigens" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.

2. Auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Die Kriterien aus Leitsatz 1 sind auch für die Beantwortung der Frage entscheidend, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt.

3. Hat der Vermieter die ernsthafte Absicht, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten vor Ort aufzuhalten und hierfür nicht mehr - wie in der Vergangenheit - auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem er sich zu diesen Zeiten - auch gemeinsam mit dem Ehepartner- aufhält, rechtfertigt dies eine Eigenbedarfskündigung.

 Volltext


IBRRS 2017, 3668

LG Berlin, Urteil vom 13.06.2017 - 63 S 278/16

1. Wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich eine Vermieterstellung einnimmt, kann ein Mietverhältnis nicht entstehen, denn ein Schuldverhältnis setzt voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind.

2. Nichts anderes gilt, wenn lediglich einer von zwei Mietern auch auf der Vermieterseite steht.

 Volltext


IBRRS 2017, 3736

BVerfG, Beschluss vom 10.10.2017 - 1 BvR 617/14

1. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II, wonach die Kosten der Unterkunft und Heizung nur in angemessener und nicht in tatsächlicher Höhe übernommen werden, ist verfassungskonform.

2. Der Gesetzgeber muss keinen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung vorsehen. Die Regelung ist auch ausreichend klar und verständlich.

 Volltext


IBRRS 2017, 3670

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2017 - 63 S 309/16

Wird der Zahlungsrückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung durch Zahlungen des Jobcenters fast vollständig ausgeglichen und stehen nur noch geringfügige Mahnkosten und Zinsen offen, liegt kein Kündigungsgrund für eine ordentlich Kündigung vor.

 Volltext


IBRRS 2017, 3685

AG München, Urteil vom 12.08.2016 - 416 C 10784/16

1. Der neue Eigentümer einer Wohnung hat gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung.

2. Diesem aus Art. 14 GG herrührenden Recht kann der Mieter nicht entgegenhalten, der Vermieter habe ihm gegenüber bestehende Geldansprüche nicht beglichen.

 Volltext


IBRRS 2017, 3663

AG Schöneberg, Urteil vom 12.06.2017 - 16 C 50/17

1. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind im Lichte der §§ 249, 254 BGB nur dann zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzugs entstanden sind und aus der Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind.

2. Wird im dem Mieterhöhungsverlangen bereits auf die Rechtsfolgen einer unterlassenen Zustimmung hingewiesen, so kann der Vermieter die für ein zusätzliches Anwaltsschreiben, das nur nochmals auf die Folgen einer unterlassenen Zustimmung hinweist, anfallenden Kosten nicht ersetzt verlangen. Dies gilt zumindest dann, wenn der Mieter vorprozessual keine Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben hat.

 Volltext


IBRRS 2017, 3478

LG Karlsruhe, Urteil vom 29.09.2017 - 9 S 66/17

Lässt ein Vermieter vom Hausmeister Lärmprotokolle in Bezug auf das Nutzungsverhalten von Mietern erstellen, liegt darin keine persönlichkeitsrechtsverletzende Bespitzelung, die einen Schmerzensgeldanspruch rechtfertigen könnte.

 Volltext


IBRRS 2017, 3651

LG Leipzig, Urteil vom 23.06.2017 - 1 S 312/16

1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB liegt beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären.

2. Neben den Kontrollaufgaben des Hausmeisters sind auch die Kosten für Bereit- und Zurückstellen der Müllbehälter umlagefähig sowie die Kosten für das Ablesen von Zählerständen.

3. Es ist anerkannt, dass es für eine materiell-wirksame Abrechnung einer Erläuterung des Vermieters bedarf, wenn im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, welche ihre Nachvollziehbarkeit allein aus dem Zahlenwerk heraus schwierig machen und zum Verständnis der Zahlen daher weitere Informationen erforderlich sind.

4. Der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

5. Bei einer Veräußerung der Mietsache ist im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters darauf abzustellen, ob der Schaden vor oder nach dem Eigentumsübergang eintritt. Wird der Schadensersatzanspruch in der Eigentumszeit des Erwerbers fällig, so ist der Erwerber ersatzpflichtig.

 Volltext


IBRRS 2017, 3662

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.08.2017 - 25 C 447/16

1. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Hierfür sind die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erforderlich und ausreichend.

2. Der Grund "das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter zu benötigen" ist unzureichend; es fehlt bereits die Angabe zu der Anzahl der Kinder, die mit in das Haus einziehen sollen.

3. Eine derartige Eigenbedarfskündigung bedarf ebenfalls der Angabe, inwieweit sich die aktuelle Wohn- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessern bzw. überhaupt verändern würde. Ebenso bedarf es einer Begründung für das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters.

 Volltext


IBRRS 2017, 3646

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.07.2017 - 2-11 S 121/17

1. Zahlt der Mieter während der Schonfrist mehrere Teilbeträge, so kommt es darauf an, ob bis zum Ende der Schonfrist eine vollständige Tilgung stattgefunden hat.

2. Die Berufung auf einen bestehenden Rückstand am Ende der Schonfrist ist nur treuwidrig, wenn der verbleibende Rückstand geringfügig ist.

3. Ist am Ende der Schonfrist noch ein Betrag offen, der mehr als 10% der geschuldeten Bruttomiete entspricht, so kann sich der Vermieter hierauf berufen, auch wenn dieser tatsächliche Rückstand gerade einmal 64 Euro sind.

 Volltext


IBRRS 2017, 3608

AG München, Urteil vom 30.12.2016 - 453 C 22061/15

1. Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben. Es genügt ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter wird hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden, so dass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann.

2. Härtegründe sind innerhalb der Frist vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.

3. Bewegt sich die Dauer der durch die Modernisierungsmaßnahme bedingten Abwesenheit im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen.

4. Auch eine Mieterhöhung von 245% kann der Mieter hinzunehmen haben - etwa wenn die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen darstellen.

 Volltext