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Volltexturteile nach Sachgebieten

4719 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 2243

BGH, Beschluss vom 25.04.2017 - VIII ZR 237/16

1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter.

2. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge.

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IBRRS 2017, 2018

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 317/16

1. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

2. Der Berliner Mietspiegel 2015 stellt zumindest als einfacher Mietspiegel eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO dar.

3. Für das Merkmal "Breitbandanschluss" genügt, dass lediglich eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden sein muss, die sich der Mieter durch entsprechende Verträge nutzbar machen kann.

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IBRRS 2017, 1887

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2016 - 63 S 264/15

1. Bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens ist eine Stellvertretung zulässig.

2. Dass dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt ist, steht einer wirksamen Vertretung nicht entgegen, wenn nicht eine Zurückweisung nach § 174 BGB erfolgt.

3. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen.

4. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen.

5. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

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IBRRS 2017, 2191

AG Dresden, Urteil vom 26.01.2017 - 142 C 2327/16

Eine Vertragsstrafenvereinbarung im Mietvertrag für den Fall der vorzeitigen Kündigung ist nur wirksam, wenn sie Angaben dazu enthält, welche Vermögenseinbußen des Vermieters durch die Vereinbarung ausgeglichen werden sollen.

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IBRRS 2017, 1900

AG Leonberg, Urteil vom 21.07.2016 - 8 C 765/15

Eine Mieterhöhung, die über der niedrigsten Miete der einschlägigen Kategorie des Mietspiegels liegt, bedarf eines Tatsachenvortrags, aus dem sich die Einordnung in den Mietspiegel ergibt.

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IBRRS 2017, 2155

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16

1. In Hamburg existiert keine wirksame Mietpreisbegrenzungs-Verordnung.*)

2. Die Verordnung vom 23.06.2015 (HmbGVBl. 2015, S. 12.2) ist nichtig; sie leidet wegen der fehlenden - von § 556d Abs.2 Sätze 5 und 6 BGB geforderten - Begründung an einem evidenten Verfahrensfehler.*)

3. Die in Hamburg nicht öffentlichen Senatsdrucksachen (Nr. 2015/01119) enthalten keine oder zumindest keine für den Bürger erkennbare Begründung. Die Bürgerschaftsdrucksache vom 23.06.2015 (21/860) enthält keine Begründung. Bloße "Feststellungen des Senats" ersetzen keine von § 556d Abs.2 Sätze 5 und 6 BGB verlangte Begründung.*)

4. Die Fachgerichte können und müssen entscheidungsrelevante Vorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und Landesrecht auf Vereinbarkeit mit Bundesrecht prüfen.*)

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IBRRS 2017, 2177

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2016 - 33 C 1702/16

1. Gefährdet der Mieter die Mietwohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt (hier: Reinigung des Badezimmers, Bekämpfung von Ungezieferbefall), ist eine fristlose Kündigung berechtigt.

2. Wohlverhalten nach Zugang einer begründeten fristlosen Kündigung macht die Kündigung nicht im Nachhinein unwirksam.

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IBRRS 2017, 2180

AG Hamburg, Urteil vom 03.11.2016 - 48 C 61/16

1. Es liegt keine Ausstattung mit "hochwertigen Fußböden" vor, wenn in 2 von 4,5 Zimmern gut erhaltenes Fischgrätenparkett verlegt ist, aber der Dielenfußboden im dritten Zimmer große Spalten und Abnutzungen bei Vermietung aufwies und die Beschaffenheit der übrigen 1,5 Zimmer nicht bewiesen wurde.

2. Der Umstand, dass Naherhohlungsmöglichkeiten, sowie Einkaufs- und Nahverkehrsmöglichkeiten mit einem Fußweg von fünf bis zehn Minuten zu erreichen sind, ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

3. Allein ein gepflegtes Gebäude in einer Gegend mit erhöhtem Lärmaufkommen und ein zum Hof gelegener Balkon rechtfertigen keine Mieterhöhung.

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IBRRS 2017, 2114

AG Würzburg, Urteil vom 24.05.2017 - 13 C 779/17

1. Die Formulierung in einem Mietvertrag, der Mieter übernimmt die Gartenpflege, bedeutet, dieser muss nur einfache Arbeiten durchführen.

2. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter auch kein Direktionsrecht betreffend der Gartenpflege zu.

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IBRRS 2017, 2158

AG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2017 - 31 C 112/16

1. Die für eine Aufrechnung (§§ 215, 387 BGB) erforderliche Gleichartigkeit fehlt zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuches, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde.

2. Bei Änderung des Maßstabs der Betriebskosten (§ 556a Abs. 2 BGB) sind die bei einer (Teil-)Bruttomiete bislang enthaltenen Betriebskosten von der bisherigen Miete entsprechend vorab herabzusetzen.

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IBRRS 2017, 2121

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 - 67 S 416/16

Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den (Farb-)Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegenstehen.

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IBRRS 2017, 2130

AG München, Urteil vom 21.06.2017 - 414 C 26570/16

1. Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10.11.2015 (MiSchuV) ist für München nicht anwendbar. Denn sie ist jedenfalls nichtig, soweit es München betrifft.*)

2. Deshalb hat der Münchener Mieter auch keinen Auskunftsanspruch gegen seinen Vermieter wegen der Höhe der Vormiete.*)

3. Der Bundesgesetzgeber hat deutlich gemacht, dass für die von der Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung betroffenen Personen nachvollziehbar gemacht werden muss, aufgrund welcher Tatsachen der Landesgesetzgeber von seinem Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hat. Die Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung muss daher wenigstens ansatzweise überprüfbar sein.*)

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IBRRS 2017, 2123

AG Hamburg, Urteil vom 31.08.2016 - 49 C 282/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 2118

BGH, Urteil vom 31.05.2017 - VIII ZR 181/16

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 41/14, IMR 2015, 39).*)

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IBRRS 2017, 1905

AG Brandenburg, Urteil vom 24.05.2017 - 31 C 125/16

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrages wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt bei dem Vermieter (§ 543 und § 569 BGB).

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IBRRS 2017, 2111

AG Bremen, Urteil vom 01.06.2017 - 6 C 32/15

1. Eine Klausel, demnach die Haltung einer Katze oder eines Hundes in einer Mietwohnung unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs genehmigt werde, lässt die gebotene Interessenabwägung unberücksichtigt und ist deshalb im Sinne des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ist nicht durch eine bestimmte Anzahl von Großtieren und damit abstrakt verbundenen Risiken, sondern nur durch das Vorliegen konkreter Beeinträchtigungen berechtigter Vermieterinteressen im Einzelfall begrenzt.

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IBRRS 2017, 1883

LG Berlin, Urteil vom 06.07.2016 - 65 S 149/16

1. Der Vermieter in der Wahl seines Begründungsmittels einer Mieterhöhung auch dann frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss die entsprechenden Angaben dem Mieter nur (zusätzlich) mitteilen.

2. Die Begründung einer Mieterhöhung muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, dies in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

3. Ein Mietspiegel, der nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

4. Existiert für die im Rechtsstreit gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser vom Gericht sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt.

5. Sind die örtlichen Interessenvertreter sowie die Mieter- und Vermieterseite an der Erstellung des (einfachen) Mietspiegels beteiligt, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.

6. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt.

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IBRRS 2017, 2038

AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12

Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen.

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IBRRS 2017, 2023

AG Frankenberg, Urteil vom 17.02.2017 - 6 C 67/16

Die Ausschlussfrist des § 566 Abs. 3 Satz 3 BGB ist analog auch auf ein dingliches Wohnrecht anzuwenden, wenn Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht vereinbart waren.*)

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IBRRS 2017, 1926

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 26.07.2016 - 715 C 109/16

1. Einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten stellt es nicht dar, wenn die Mieträume Kellerräume sind. Dies gilt auch, wenn nach der Landesbauordnung Wohnungen in Kellergeschossen unzulässig sind.

2. Etwas anderes gilt nur, wenn behördlich eine Nutzungsuntersagung angeordnet ist oder diese unmittelbar bevorsteht.

3. Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbefall rechtfertigen keine fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung und Zutrittsgewährung - zumindest dann nicht, wenn der Vermieter sofort auf die Mängelanzeige reagiert.

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IBRRS 2017, 2036

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 79/16

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.*)

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IBRRS 2017, 2035

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15

1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, IMRRS 2017, 0712, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35, IMRRS 2017, 0712). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.*)

3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 25, IMRRS 2017, 0712; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 49 m.w.N., IMRRS 2017, 0712).*)

5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 38 ff., IMRRS 2017, 0712).*)

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IBRRS 2017, 2034

BGH, Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - lediglich für die Zukunft wirkenden - Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung.*)

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IBRRS 2017, 1924

LG Kassel, Urteil vom 14.07.2016 - 1 S 352/15

1. Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti können Kosten für die Gebäudereinigung sein und somit auch auf die Mieter verteilt werden - allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sie regelmäßig anfallen.

2. Die Kosten der Lohnbuchhaltung sind nicht umlegbar, denn hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten.

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IBRRS 2017, 1974

LG Berlin, Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16

1. Nimmt der Mieter eine echte Untermiete vor und überlässt ein Zimmer seiner Wohnung einer dritten Person, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

2. Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür ist in der Regel ein Betrag von etwa 20% des Untermietzinses angemessen.

3. In Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es jedoch angemessen, wenn der Vermieter bis zu 25% an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert.

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IBRRS 2017, 1930

VerfGH Bayern, Beschluss vom 04.04.2017 - 3-VII-16

1. Die vom Antragsteller erhobene Rüge, die Begründung zur Festlegung der in Bayern von der sog. Mietpreisbremse erfassten Gebiete werde den Anforderungen des § 556 d Abs. 2 Satz 6 BGB nicht gerecht, führt zu keiner verfassungsrechtlichen Beanstandung der angegriffenen Regelung.*)

2. Die Begründungspflicht nach § 556 d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB dient zwar dem Grundrechtsschutz; es handelt sich dabei aber nicht um eine verfahrensrechtliche Sicherung, die für die Gewährleistung ausreichenden Grundrechtsschutzes unabdingbar wäre.*)

3. Es ist mit dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 103 Abs. 1 BV) vereinbar, dass der Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung nach § 556 d Abs. 1 BGB auszunehmen.*)

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IBRRS 2017, 1914

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.07.2016 - 20 C 10/16

1. Werden in einem Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten abschließend explizit aufgezählt, so können keine weiteren Nebenkosten (hier: Grundsteuer) auf ihn umgelegt werden.

2. Selbst wenn der Mieter in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen haben sollte, ist darin keine konkludente Einigung über die Übertragung dieser Kosten zu sehen, denn die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung genügt gerade nicht, um einen Änderungsvertrag zu begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2008, 4).

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IBRRS 2017, 1884

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2016 - 67 S 193/15

1. Der Einbau neuer 3-fach-Holz-Isolierglasfenster und einer Balkontür gleicher Ausstattung ist als energetische Modernisierung zu dulden, da die einzubauenden Fenster gegenüber den Bestandsfenstern einen erheblich geringen Wärmedurchlass erlauben und damit Primär- und Endenergie nachhaltig eingespart wird.

2. Der Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung muss nicht geduldet werden, wenn dieser zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs einherginge, die die möglichen Vorteile der Modernisierung überwiegen.

3. Das Gepräge einer Altbauwohnung mit hohen stuckverzierten Decken, ist wesentlich bestimmt durch die Proportionen, die sich aufgrund der Fenstergröße und ihrer Gestaltung sowie die Entfernung der Fensteroberkante zur Zimmerdecke ergeben. Dieses Gepräge ginge durch Abhängen der Decken verloren.

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IBRRS 2017, 1908

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 16.03.2017 - 7 S 8871/16

1. Auch bei der einmaligen Verwendung eines Mustervertragsformulars, z. B. eines Mietvertragsformulars, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn das Formular generell für eine Vielzahl von Fällen gedacht ist.

2. Ein umfassendes Verbot jeglicher Tierhaltung in einer Wohnanlage ohne Abweichungsmöglichkeit ist unwirksam.

3. Ein Vermieter ist verpflichtet, die Hundehaltung zu erlauben, wenn die Hundehaltung im konkreten Einzelfall eine vertragsmäßige Nutzung darstellt und keine schwerwiegenden Interessen des Vermieters entgegenstehen.

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IBRRS 2017, 1620

LG Berlin, Beschluss vom 22.08.2016 - 18 S 1/16

1. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt nicht vor, wenn der Vermieter etwa die in den Medien veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl sichtet, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen.

2. Der Vermieter darf bei seiner Beschaffungsentscheidung neben dem Preis auch weitere Aspekte, wie beispielsweise die Zuverlässigkeit des Anbieters, dessen Erfahrung mit der besonderen Lage und der erschwerten Belieferung des Objekts oder auch eine langjährige Geschäftsbeziehung mit dem Lieferanten, berücksichtigen.

3. Behauptet der Mieter, der Vermieter habe das Heizöl zu teuer eingekauft, so muss er die Quelle seiner Durchschnittspreise offenlegen. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter diesen Durchschnittspreisen mit veröffentlichten Preisspannen entgegengetreten ist.

4. Wohnungsleerstände rechtfertigen es nicht, von der Heizkostenverordnung und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen; das gilt selbst dann, wenn ein sehr hoher Anteil leer stehender Wohnungen im Einzelfall dazu führt, dass die letzten verbliebenen Wohnungsmieter mit den verbrauchsabhängig berechneten Kosten einen überproportional hohen Anteil der Fixkosten auferlegt bekommen.

5. Eine Korrektur der sich auf Grundlage der Heizkostenverordnung ergebenden Kostenverteilung kommt nur nach § 242 BGB und erst dann in Betracht, wenn sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt. Davon kann erst die Rede sein, wenn die gesetzlich vorgesehene Kostenverteilung im Einzelfall nicht mehr geeignet ist, die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

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IBRRS 2017, 1889

LG Berlin, Urteil vom 25.02.2016 - 67 S 145/15

1. Eine Luxusrenovierung liegt nur vor, wenn nach Durchführung der Modernisierung ein Ausstattungsstandard erreicht wird, der so hochwertig ist und damit zu so hohen Mieten führt, dass er regelmäßig nur von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt wird.

2. Die Duldungspflicht bei gehobenen Modernisierungen (hier: Gaszentralheizung, Solarvakuumanlage für Warm-Wassererzeugung, Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung) wird durch die heranzuziehende Härteklausel begrenzt.

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IBRRS 2017, 1386

LG Berlin, Urteil vom 02.12.2016 - 63 S 112/16

1. Dem Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter einer Wohnung den Schlüssel zur Wohnung verliert und daraufhin die Schließanlage teilweise ausgetauscht werden muss.

2. Ein Vorteil im Sinne des Abzugs neu für alt ist nicht zu erkennen, wenn sich durch den Austausch von Teilen einer Gesamtanlage weder deren Nutzbarkeit verbessert noch eine Verlängerung deren Gesamtnutzungszeit zu erwarten ist.

3. Dementsprechend muss sich der Vermieter keinen Abzug neu für alt anrechnen lassen, wenn nur ein Teil einer 20 Jahre alten Schließanlage ausgetauscht wird, weil die Anlage dann immer noch 20 Jahre alt ist und die ersetzten Schlösser ebenfalls dem Sicherheitsstandard dieser Zeit entsprechen.

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IBRRS 2017, 1719

LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017 - 316 S 77/16

1. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das ihr nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB.

2. Entsprechend darf die andere Partei einen Anwalt einschalten und dessen Kosten als Schadensersatz fordern.

3. Schlägt der Mieter innerhalb der Widerspruchsfrist einer Eigenbedarfskündigung einen Aufhebungsvertrag vor, rühmt er sich jedoch nicht eines solchen Rechts, sondern gibt lediglich eine auf Abschluss eines Vertrags gerichtete Willenserklärung ab.

4. Die Kosten eines hierauf eingeschalteten Rechtsanwalts hat der Mieter deshalb nicht zu ersetzen.

5. Die Aufforderung zur Belegeinsicht zur Überprüfung der Abrechnung begründet ein Zurückbehaltungsrecht i.S.d. § 273 Abs. 1 BGB.

6. Die einseitige Bestimmung einer Leistungszeit nach dem Kalender durch den Gläubiger genügt nicht, wenn der Gläubiger nicht nach § 315 BGB zur Bestimmung der Leistung berechtigt ist.

7. Eine Betriebkostenabrechnung, die an Silvester bis 18 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen wird, gilt noch als an diesem Tage zugegangen.

IBRRS 2017, 1812

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2016 - 63 S 86/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 1802

AG Schöneberg, Urteil vom 16.11.2016 - 11 C 141/16

1. Hat der Vermieter Kosten vorverteilt oder ist seine Abrechnung wegen nicht umlegbarer Kostenanteile unrichtig, so stellt dies keinen formellen Fehler der Abrechnung dar, sondern ist innerhalb der materiellen Begründetheit zu prüfen.

2. Es fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind.

3. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

4. Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.

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IBRRS 2017, 1818

LG Berlin, Beschluss vom 13.01.2017 - 63 S 121/16

(ohne amtlichen Leitzsatz)

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IBRRS 2017, 1808

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 - 63 S 121/16

1. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch.

2. Der Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist lässt die Pflichtverletzung der Mieter auch nicht in einem milderen Licht erscheinen, wenn es sich um einen erheblichen Rückstand handelte und sich die Mieter auch weiterhin weigern, die Miete zu zahlen.

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IBRRS 2017, 1813

AG Dortmund, Urteil vom 30.01.2017 - 423 C 8482/16

1. Leasing- und Anmietkosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs und sind deshalb ebenso wenig umlagefähig wie die Anschaffungskosten selbst. Sie sind den Kapitalkosten zuzuordnen.

2. Sind die Mieter aufgrund gesetzlicher Regelung (etwa § 49 Abs. 7 BauO-NW) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich, obliegt den Mietern die Wartung der Rauchmelder. Der Vermieter kann solche Wartungskosten mithin nicht umlegen.

3. Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung getroffen haben.

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IBRRS 2017, 1809

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.10.2016 - 14 C 103/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 1797

AG München, Urteil vom 28.06.2016 - 422 C 27498/13

1. Welchen Standard ein Mieter aufgrund seines Vertrags vom Vermieter verlangen kann, ist unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben auszulegen.

2. Die Aufbereitung von Trinkwasser mittels einer Wasserenthärtungsanlage ist kein Mangel.

3. Maßgeblich ist die Einhaltung der Trinkwasserverordnung, nicht subjektive Überempfindlichkeiten einzelner Mieter.

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IBRRS 2017, 1718

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017 - 67 S 59/17

1. Wird eine Mietminderung wegen gesundheitsgefährdenden Legionellenbefalls geltend gemacht, kann das Gericht nicht einfach zu Gunsten des Vermieters annehmen, dass eine Gesundheitsgefährdung unstreitig nicht vorliege.

2. Es bedarf vielmehr einer umfangreichen Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung.

3. Die Durchführung einer förmlichen Beweiserhebung ist nur dann ausnahmsweise aufgrund eigener Sachkunde des Gerichts entbehrlich, wenn diese Sachkunde nicht nur vorliegt, sondern den Parteien vor Schluss der mündlichen Verhandlung auch aufgezeigt wurde.

4. Das Gericht kann sich auch nicht auf ein Arbeitsblatt berufen, wenn dieses nicht von den Parteien in den Prozess einbezogen wurde. In diesem Fall würde es sich um eine gegen den Beibringungsgrundsatz und § 291 ZPO verstoßende richterlichen Eigenrecherche handeln.

5. Eine solche ist allenfalls dann zulässig, wenn sie dazu dient, sich über allgemeinkundige Tatsachen zu informieren.

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IBRRS 2017, 1650

AG München, Urteil vom 06.04.2016 - 424 C 10003/15

1. Wird eine Wohnung jedenfalls über drei Monate eines Jahres vom Mieter genutzt, liegt keine sporadische Nutzung vor.

2. Die Tochter gehört zum privilegierten Angehörigenkreis, an den andere Maßstäbe anzulegen sind, als an die Aufnahme anderer Personen. Die alleinige Überlassung der Wohnung an die Tochter in der übrigen Zeit ist deshalb keine widerrechtliche Überlassung an Dritte.

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IBRRS 2017, 1729

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16

1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, a.a.O.).*)

2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.*)

3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 18).*)

4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 16).*)

6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.*)

7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.*)

8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).*)

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IBRRS 2017, 1543

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.03.2017 - 33 C 1414/16

1. Wird bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Rechtsanwalt des Vermieters eine Vollmachtsurkunde vorgelegt, so gilt diese Urkunde bei einer erneuten Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht mehr; vielmehr muss der Anwalt bei jeder Kündigung eine Vollmachtsurkunde vorlegen. Ansonsten kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen.

2. Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.

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IBRRS 2017, 1640

AG Dresden, Urteil vom 04.03.2016 - 141 C 1707/15

1. Auch bei gehäuften Einbrüchen in der Nachbarschaft ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine über eine Instandsetzung von vorhandenen Fenstern und Schließanlagen hinausgehende Modernisierung der Sicherheitssysteme des Anwesens vorzunehmen.

2. Auch noch so verständliche Befürchtungen und Verunsicherungen des Mieters verpflichten den Vermieter nicht das "subjektive Wohlempfinden und Geborgenheitsgefühl" des Mieters durch gesteigerten Einbruchsschutz zu verschärfen.

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IBRRS 2017, 1648

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 44/16

1. Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).*)

2. Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.*)

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IBRRS 2017, 1641

AG Köln, Urteil vom 08.06.2016 - 209 C 114/16

1. Selbst wenn bei Beginn des Mietverhältnisses keine Schäden bestanden, bei Beendigung aber sehr wohl, folgt hieraus indessen nicht zwingend, dass die Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

2. Es obliegt dem Vermieter, im Einzelnen darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Entstehung der Schäden durch Ursachen außerhalb des Pflichtenkreises des Meiters ausgeschlossen ist.

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IBRRS 2017, 1403

AG Köln, Urteil vom 22.02.2017 - 213 C 98/15

Von bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen Bäumen ausgehende Beeinträchtigungen in Form herabfallender bzw. umherfliegender Blüten, Blätter, Pollen und Früchte stellen keinen Mangel der Mietsache dar, sondern zählen zur vereinbarten (Soll-)Beschaffenheit.

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IBRRS 2017, 1634

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - V ZR 170/16

1. Wird die von einer Partei beantragte Anhörung des Sachverständigen verweigert, so liegt eine Verletzung des Grundrechts auf Gewährung rechtlichen Gehörs vor.

2. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Er handelt nur arglistig, wenn er konkrete Umstände kannte, die den Verdacht begründen, die Arbeiten hätten keinen Erfolg gehabt, und diese dem Käufer nicht mitteilt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.02.2016 - V ZR 216/14, IMR 2016, 214).

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IBRRS 2017, 1387

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 - 65 S 411/15

Stirbt die Mieterin, so tritt die mit ihr in der Wohnung lebende Tochter in das Mietverhältnis ein. Dies gilt auch dann, wenn zwischen Mutter und Tochter ein Untermietverhältnis bestand. Denn ein Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten schließt einen gemeinsamen Haushalt nicht aus.

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