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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2017, 1384

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 - 65 S 311/16

1. Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, stellen Modernisierungsmaßnahmen dar.

2. Dabei hat der Vermieter nur solche baulichen Veränderungen nicht zu vertreten, zu deren Vornahme er nach dem Vertrag nicht verpflichtet war und die er weder voraussehen noch vermeiden konnte, vor allem weil sie auf technischen Änderungen oder unerwarteten gesetzlichen Anordnungen beruhen.

3. Wird der Vermieter nach Mietvertragsabschluss aufgrund der Änderung der Landesbauordnung zur Schließung der Müllabwurfanlage verpflichtet, handelt es sich dementsprechend um eine Modernisierungsmaßnahme.

4. § 555b Nr. 6 BGB enthält eine Legaldefinition einer Modernisierungsmaßnahme und setzt eine Wohnwerterhöhung, anders als § 555b Nr. 5 BGB, gerade nicht voraus.

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IBRRS 2017, 1576

LG Berlin, Urteil vom 21.04.2016 - 9 O 345/15

Befindet sich ein Mieter in Zahlungsverzug, so hat die Hausverwaltung zeitnah den Eigentümer hierüber zu unterrichten und eine Kündigung auszusprechen. Ansonsten macht sie sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichitg.

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IBRRS 2017, 1545

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 - 65 S 285/16

1. Der Mieter verletzt durch die fortgesetzte Untervermietung der Wohnung trotz des Widerrufs der Untervermieterlaubnis seine vertraglichen Pflichten nicht nur unerheblich, so dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

2. Ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.

3. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist vor allem auf den Umfang der Erlaubnis abzustellen und zu fragen, ob das Nutzungsverhalten des Mieters von der Erlaubnis noch gedeckt ist.

4. Dies ist zu verneinen, wenn der Mieter zwar die Erlaubnis hatte, die Wohnung vollständig unterzuvermieten, dieser Zustand aber nun schon über 15 Jahre anhält und Rückzugszeitpunkt sowie -absicht des Mieters nicht ersichtlich sind. In diesem Fall überwiegt das Interesse des Vermieters am Erhalt der Verfügungsgewalt über sein Eigentum.

5. Besteht die Geschäftsführung einer englischen Limited aus mehreren Mitgliedern, so sind diese grundsätzlich gesamtvertretungsberechtigt; der einzelne "director" hat keine Vertretungsmacht. Die Gesellschaft kann jedoch einzelne oder alle Befugnisse des "board of directors" auf einzelne seiner Mitglieder übertragen, welche dann alleinvertretungsberechtigt sind.

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IBRRS 2017, 1566

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08.11.2016 - 7 S 1713/16

1. Es ist ein massiver Pflichtverstoß, wenn der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung die Mieter über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen nicht aufklärt.

2. Für die Berechnung des Kündigungsfolgeschadens nach wirksamer Kündigung ist die Vermögenslage vor und nach der Kündigung zu vergleichen. Maklerkosten, die bereits vor Kündigung in Rechnung gestellt und bezahlt wurden, sind deshalb kein kausaler Schaden.

3. Außergerichtliche Anwaltskosten sind angesichts der schwierigen Rechtsfragen zum Thema Kündigung und des fruchtlosen Ablaufs selbst gesetzter Fristen erstattungsfähig.

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IBRRS 2017, 1534

LG Berlin, Urteil vom 02.03.2017 - 67 S 375/16

1. In der Merkmalgruppe Bad sind ein wandhängendes WC und ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer wohnwerterhöhende Merkmale.

2. Ein eigenständig mit Sichtschutz versehenes innenliegendes Badfenster ist nicht gleichzusetzen mit der Kategorie "Bad ohne Fenster".

3. Vom Bad ausgehende Geräusch- und Geruchsemissionen sind als solche nicht in den Mietspiegel eingegangen. Es können allenfalls Gewährleistungsansprüche wegen unsachgemäß ausgeführter Badtür oder mangelhafter Fugen und Kacheln geltend gemacht werden.

4. Ein vorhandener Fahrradabstellraum wirkt sich nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal aus, wenn er im Hinblick auf die vorhandenen Mietparteien unterdimensioniert ist.

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IBRRS 2017, 1549

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2017 - 65 S 424/16

1. Die Regelung in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungsgemäß, insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie. Die Regelung greift zwar in das Eigentumsrecht ein, bestimmt aber in verfassungsrechtlich zulässiger Weise dessen Inhalt und Schranken.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin ist von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt, insbesondere überschreitet die Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nicht die Grenzen der Zweckbindung der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB.

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

4. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig; er kann jedenfalls als einfacher Mietspiegel taugliche Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.

5. Er kann sich als Mieter selbst dann auf die Überschreitung der nach der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin zulässigen Mietobergrenze berufen, wenn er selbst als Untervermieter diese Grenzen nicht einhält.

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IBRRS 2017, 1486

AG Lichtenberg, Urteil vom 21.10.2016 - 10 C 103/15

1. Stört ein Mieter erheblich den Hausfrieden, in dem er häufig Vermieter, Nachbarn und Hausmeister ohne Anlass mit vielfältigen Schimpfworten beleidigt und sogar droht, sie "totzuschlagen", darf der Vermieter fristlos kündigen.

2. Solche Handlungen stellen Straftatbestände dar und sind damit zugleich Vertragsverletzungen, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen können.

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IBRRS 2017, 1463

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2017 - 63 S 132/16

1. Werden Verbrauchsablesewerte von Heizung und Warmwasser nicht vorgelegt, kann der Mieter dies erfolgreich beanstanden. Das der Abrechnung zugrunde gelegte Verhältnis der verbrauchsabhängigen Kosten muss nachvollziehbar und überprüfbar sein.

2. Allein die Möglichkeit, am eigenen Heizkostenverteilern die die eigene Mietwohnung betreffenden Werte ablesen zu können genügt nicht, denn für die Überprüfung der Umlage bedarf es gerade auch der Ablesewerte der anderen Wohnungen.

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IBRRS 2017, 1465

LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 - 63 S 124/16

1. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschuldeten Gesamtmiete stellen die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbstständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung dar und sind innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar.

2. Änderungen materieller Fehler zu Lasten des Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig und können regelmäßig keine höhere Nachzahlung begründen. Das gilt aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind. Hierbei handelt es sich nicht um Nachzahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

3. Beschränkt sich die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis.

4. Eine Mietpartei hat, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft.

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IBRRS 2017, 1460

AG Lübeck, Beschluss vom 09.01.2017 - 31 C 2199/16

Im Falle der Mieterhöhung bestimmt sich der kündigungsrelevante Betrag der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB nicht nach dem Betrag, der jeweils zu dem Zeitpunkt geschuldet war, in dem Zahlungsverzug eingetreten ist, sondern einheitlich nach dem Betrag, der zu dem Zeitpunkt geschuldet war, in dem das Kündigungsrecht entstanden wäre.*)

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IBRRS 2017, 1443

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16

1. Werden für das Mieterhöhungsverlangen sowie die Zustimmung ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet, liegt ein Fernabsatzgeschäft vor, das den §§ 312 ff. BGB unterfällt (entgegen LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15, IMR 2017, 52).

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem liegt allerdings nur dann vor, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen..

3. Von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem kann nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zu Nutze macht und die dabei zu schließenden Geschäfte sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen.

4. Dies ist zu verneinen, wenn es sich bei dem Erhöhungsschreiben um ein inhaltlich auf den Mieter bezogenes individuell gefertigtes Schreiben handelt, das sich von vorneherein konkret auf die von ihm inne gehaltene Wohnung bezieht.

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IBRRS 2017, 1410

AG München, Urteil vom 07.04.2016 - 432 C 1707/16

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen".

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IBRRS 2017, 1383

OLG Hamm, Urteil vom 22.02.2017 - 30 U 115/16

Der Abschluss eines eigenen (Haupt-)Mietvertrages mit dem Hauptvermieter und Grundstückseigentümer entbindet den Untermieter gegenüber dem Untervermieter bei fortbestehendem (Haupt-)Mietvertrag des Untervermieters mit dem Hauptvermieter/Grundstückseigentümer nicht von seiner vertraglichen Herausgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Untermietverhältnisses.*)

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IBRRS 2017, 1328

LG Hannover, Beschluss vom 17.08.2016 - 4 T 20/16

1. Ein Mieter befindet sich nur dann im Verzug, wenn er die Nichtzahlung der Miete auch zu vertreten hat.

2. Der Mieter hat einen Entschuldigungsgrund, wenn aufgrund schwerer Erkrankung nicht in der Lage war, seine finanziellen Angelegenheiten selbstständig zu regeln (hier: Stationäre Krankenhausbehandlung nach Hirninfarkt).

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IBRRS 2017, 1338

BGH, Beschluss vom 14.03.2017 - VIII ZR 50/16

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt keinen Beschluss der zu Grunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus.

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IBRRS 2017, 1333

AG Karlsruhe, Urteil vom 03.02.2017 - 6 C 2930/16

1. Der Konsum und der professionelle Anbau von Marihuana in einer Wohnung durch den Mieter berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

2. Infolge dessen, dass es sich bei dem unerlaubten Anbau von Marihuana um eine vorsätzliche Straftat handelt, ist eine vorherige Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich.

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IBRRS 2017, 1323

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.11.2016 - 33 C 2568/16

1. Mieter haben im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf zu achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengelände frei von nicht in dem Haus geduldeter Tiere zu halten. Das Anfüttern und Anlocken von Tieren ist deshalb ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

2. Tauben verursachen eine starke Verunreinigung durch ihren Kot und sind Träger von Ungeziefer. Durch beides kann es zur Verbreitung von Infektionen kommen.

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IBRRS 2017, 1320

LG München I, Urteil vom 12.10.2016 - 14 S 6395/16

1. Allein der Umstand, dass ein Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet, begründet die Besorgnis, dass er die Wohnung nicht rechtzeitig räumen und herausgeben werde.

2. Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter seine Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben muss. Eine Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, rechtsgeschäftliche Erklärungen nur gegenüber einer Person abzugeben, auch wenn sie gegenüber mehreren Personen abzugeben wäre (hier: drei im Mietvertrag genannte Parteien), ist unwirksam. Eine solche Gesamtwirkung für alle Mieter der Mietsache benachteiligt die übrigen Mieter unangemessen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es vom Vermieter abgegeben wird. Bei Verkauf des Mietobjekts ist die Eintragung in das Grundbuch für die Vermieterstellung entscheidend.

IBRRS 2017, 1318

AG Schöneberg, Urteil vom 02.11.2016 - 103 C 196/16

1. Der Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd ist eine Modernisierungsmaßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, weil keine offene Flamme mehr vorhanden ist und die Unfallgefahr bei Betrieb des Herdes verringert wird.

2. Müssen die Mieter neue Töpfe anschaffen, die sich für den Induktionsherd eignen, sind dies Aufwendungen, für die der Mieter einen Vorschussanspruch hat.

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IBRRS 2017, 1312

LSG Bayern, Beschluss vom 07.03.2017 - L 7 AS 181/17 ER

Bei einem Antrag auf darlehensweise Übernahme von Mietschulden ist zu prüfen, ob die Wohnung, insbesondere nach der zweiten Kündigung, dadurch noch gesichert werden kann.

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IBRRS 2017, 1221

AG Lichtenberg, Urteil vom 02.02.2017 - 4 C 169/16

1. Ist die Wohnanschrift im Straßenverzeichnis nicht als hoch verkehrslärmbelastet bezeichnet, ist die Merkmalgruppe "Wohnumfeld" ohne substantiierten Vortrag des Mieters als positiv zu bewerten.

2. Eine gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, die nur den Mietern zugänglich ist, wirkt sich wohnwerterhöhend aus.

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IBRRS 2017, 1255

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 92/16

Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen.

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IBRRS 2017, 1242

VerfGH Saarland, Beschluss vom 28.03.2017 - Lv 1/17

Stellt eine Sozialbehörde auf Veranlassung des Vermieters die Fortzahlung der Kosten der Unterkunft eines Sozialleistungsempfängers nach einer durch den Vermieter ausgesprochenen unberechtigten Kündigung des Mietverhältnisses ein, so bestehen gegen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges dann keine verfassungsrechtlichen Bedenken, wenn sich der Sozialleistungsempfänger in keiner Weise bemüht hat, gegen die Entscheidung des Sozialleistungsträgers vorzugehen.

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IBRRS 2017, 1235

AG Wedding, Urteil vom 05.10.2016 - 18 C 152/16

1. Verweigert ein langjähriger bis dahin unauffälliger Mieter Modernisierungsmaßnahmen (hier: Austausch von Kachelofen durch zentralen Brennwertkessel), aber ist bereit Instandsetzungsmaßnahmen (hier: an der Trinkwasserleitung) zu dulden, ist eine Kündigung nicht gerechtfertigt.

2. Würde die Modernisierung zu einer erheblichen Mieterhöhung für den Mieter führen, und haben auch andere Mieter den Modernisierungsmaßnahmen widersprochen, besteht kein berechtigtes Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis mit dem Mieter zu beenden.

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IBRRS 2017, 1220

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2017 - 67 S 14/17

1. Der Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von 3.517,53 EUR rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung - unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete - auch bei einem langjährigen Wohnraummietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB im Falle einer Mietermehrheit zumindest dann, wenn die Mieter im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast keine Gründe dargetan haben, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen.*)

2. Schonfristzahlungen des Mieters nach Zugang einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung berühren die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Hält der Vermieter trotz Schonfristzahlung an der ordentlichen Kündigung fest, handelt er auch nicht treuwidrig.*)

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IBRRS 2017, 1209

LG Berlin, Urteil vom 10.02.2017 - 63 S 71/16

1. Erfasst die Kündigungsschutzklauselverordnung ausweislich des Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck auch alle bereits bestehenden Mietverhältnisse, schließt die Kündigungssperrfrist auch eine Eigenbedarfskündigung aus.

2. Für die Anwendbarkeit der Verordnung ist der Zeitpunkt der Kündigung entscheidend, nicht der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs.

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IBRRS 2017, 1208

LG Berlin, Urteil vom 01.02.2016 - 65 S 292/16

1. Ein Sachverständigengutachten ist ungeeignet, eine ortsübliche Vergleichsmiete darzulegen, wenn die Wohnung unzutreffend beschrieben wurde (hier: falsche Zimmeranzahl, kein Dielenboden, keine Gegensprechanlage).

2. Hält der Sachverständige sich nicht an die bindenden Vorgaben des Gesetzes (§ 558 Abs. 2 BGB), ist sein Gutachten unvollständig und unzutreffend.

3. Fehlt eine ausreichende Anzahl an Vergleichswohnungen für "Substandard-Wohnungen" (hier: ohne Bad und Sammelheizung), darf die Datengrundlage durch Weglassen anderer zwingender Merkmale nicht erweitert und verfälscht werden.

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IBRRS 2017, 1231

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

1. Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, Rz. 15, IMRRS 2016, 1751 = NZM 2017, 23).*)

IBRRS 2017, 1207

LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016 - 63 S 86/15

1. Mieter müssen die Anbringung von Heizkostenverteilern dulden, denn Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der Heizung sind in einem Mehrfamilienhaus zwingend vorgeschrieben.

2. Der Austausch von Heizkörpern ist zu dulden, wenn diese aufgrund ihres Alters ihre regelmäßige Lebenserwartung fast erreicht haben und ein Austausch deshalb als wirtschaftlich sinnvoll anzusehen sei.

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IBRRS 2017, 1206

LG Berlin, Beschluss vom 30.01.2017 - 65 S 462/16

Hat die zuständige Behörde bereits geprüft und mitgeteilt, dass auch im Hinblick auf eine künftige Milieuschutzverordnung keine Einwände gegen eine Modernisierungsmaßnahme (hier: Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade) bestehen, entfällt die Duldungspflicht des Mieters nicht wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften.

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IBRRS 2017, 1134

LG Berlin, Urteil vom 02.09.2016 - 65 S 146/16

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam, wenn der Vermieter dieses mit dem geltenden Mietspiegel begründet, aber gleichzeitig erklärt, dass er diesen nicht für einen qualifizierten Mietspiegel hält.

2. Auch ein einfacher Mietspiegel ist eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und versetzt den Mieter in die Lage, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht.

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IBRRS 2017, 1020

LG Bochum, Urteil vom 19.07.2016 - 11 S 33/16

1. Feuchtigkeit und Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer einer Wohnung sind ein Mangel der Mietsache.

2. Liegt die Ursache der Feuchtigkeit und Schimmelbildung darin, dass die Tür zum Schlafzimmer nachts verschlossen wurde und sich die Luft deshalb mit zu viel Feuchtigkeit anreicherte und eine Kondensatbildung förderte, ist dieses Verhalten den Mietern nicht vorwerfbar.

3. Das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht ist kein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten. Vielmehr erfolgt die Lüftung in der Regel über die Fenster, was dem durchschnittlichen Mieter auch bekannt ist.

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IBRRS 2017, 1133

LG Berlin, Urteil vom 12.08.2016 - 65 S 108/16

1. Führt der Anbau eines Balkons zur Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten, weil sowohl ein Aufenthalt im Freien ermöglicht und die Frischluftzufuhr der Wohnung verbessert wird, aber die Fläche auch saisonal für Blumen, Wäschetrocknung und Vorratshaltung genutzt werden kann, geht mit dieser Baumaßnahme auch eine Gebrauchswerterhöhung der Wohnung einher.

2. Es gehört zur Natur eines Balkons, dass dieser besser einsehbar ist, als die eigentlichen Wohnräume einer Wohnung.

3. Werden gegen mit dem Balkonanbau verbundene Folgemaßnahmen (hier: Balkontür, Verlegung des Heizkörpers und Kabelschacht in der Küche) keine berechtigten Einwände erhoben, ist der Anbau zu dulden.

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IBRRS 2017, 1138

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.*)

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IBRRS 2017, 1121

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.11.2016 - 15 C 10/16

1. Es besteht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn der Mietzins bereits die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel überschreitet.

2. Ergibt ein Ortstermin, dass eine Müllstandsfläche auch nach größerer Säuberungsaktion nicht gepflegt aussieht und auch keine besonders ruhige Wohnlage vorliegt, sondern der Geräuschpegel des nahegelegenen Straßenkreuzungsbereichs im Haus deutlich wahrzunehmen ist, kann die Merkmalgruppe Wohnumfeld nicht positiv eingeschätzt werden.

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IBRRS 2017, 1108

LG Hamburg, Urteil vom 20.09.2016 - 333 S 11/16

1. Die europäische Zahlungsverzugsrichtlinie, die vorsieht, dass eine Zahlung innerhalb der Frist beim Vertragspartner eingegangen sein muss, gilt nicht für Wohnraummietverhältnisse mit einem Verbraucher.

2. Der Wortlaut "Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen" und das Ziel der Richtlinie - den Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr und reibungsloses Funktionieren des Binnenmarkts und Förderung der Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen und des Mittelstands - sind eindeutig und erlauben keine Erweiterung des Anwendungsbereichs.

3. Eine Mietzahlung erfolgt rechtzeitig, wenn der Mieter diese innerhalb der ersten drei Werktage des Monats entrichtet.

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IBRRS 2017, 1104

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.10.2016 - 7 S 1846/16

1. Unklarheiten in den mietvertraglichen Vereinbarungen gehen zu Lasten des Vermieters (Verwenders). Gibt es mehrere Vertragsfassungen, gilt bei Unklarheiten diejenige, die für den Mieter günstiger ist.

2. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

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IBRRS 2017, 0943

LG Berlin, Urteil vom 26.10.2016 - 65 S 305/16

1. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

2. Die Verjährung kann gehemmt werden, durch Einreichung einer Klage beim zuständigen Gericht, vor Ablauf der Verjährungsfrist. Wird allerdings der angeforderte Gerichtskostenvorschuss nicht eingezahlt und deshalb die Klage zunächst nicht zugestellt, wird keine Hemmung der Verjährung herbeigeführt.

3. Mietvertragsklauseln sind häufig "Allgemeine Geschäftsbedingungen". Legt eine Klausel den Beginn der Verjährungsfrist einheitlich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fest, weicht diese Regelung für den Vermieter vom Gesetz (§ 548 BGB) ab und benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen.

4. Nimmt ein Vermieter die Wohnung freiwillig schon vor Ende des Vertragsverhältnisses zurück, hätte er mit einer solchen Klausel die Möglichkeit einer zeitnahen Weitervermietung, ohne das Risiko eines früheren Beginns der Verjährungsfrist.

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IBRRS 2017, 1039

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2016 - 63 S 35/16

1. Die Frist, Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung zu erheben, beginnt am Tag nach dem Zugang der Abrechnung (hier Zugang, 01.09.2014, Fristbeginn 02.09.2014) und endet taggenau ein Jahr später (hier: 02.09.2015).

2. Aus einer Modernisierungsankündigung müssen die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandsetzung nachvollziehbar getrennt werden. Es ist ausreichend, wenn der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt und der Verteilungsmaßstab angegeben wird.

3. Nimmt eine Erhöhungserklärung Bezug auf die Ankündigung, in welcher sämtliche Tatsachen, die die Eigenschaft der Maßnahmen als Modernisierung rechtfertigen, dargestellt und erläutert sind, wird der Mieter in die Lage versetzt, sowohl den Umfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des Gebrauchswertes und die nachhaltige Einsparung von Energie zu ersehen.

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IBRRS 2017, 1131

AG Neustadt/Aisch, Urteil vom 25.08.2016 - 1 C 321/15

Bei übermäßigen Lagern von Gerümpel und Müll in einer Mietwohnung sowie einer ungenügenden Beheizung liegt eine erhebliche Pflichtverletzung und Gefährdung des Mietobjekts vor. Der Vermieter ist deshalb zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

IBRRS 2017, 1038

LG Berlin, Urteil vom 16.11.2016 - 65 S 187/16

1. Mieter müssen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen, wenn das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel wirksam begründet wurde.

2. Holzdielen sind nicht mit hochwertigem Parkett vergleichbar, aber im abgezogenen, also gepflegtem Zustand, als Naturbodenbelag mit einem modernen PVC Boden gleichwertig.

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IBRRS 2017, 1032

BGH, Beschluss vom 24.01.2017 - VIII ZR 285/15

1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

2. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der BetrKV entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich.

3. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung ist hingegen unzulässig. Eine Ausnahme besteht lediglich bezüglich der - sachlich eng zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.

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IBRRS 2017, 0973

AG Ludwigsburg, Urteil vom 29.12.2016 - 7 C 1931/16

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter zu erklären und zu begründen.

2. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Nur durch konkrete Hinweise auf ein geeignetes Begründungsmittel, kann der Mieter sich während der Überlegungsfrist schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

3. Das Mieterhöhungsverlangen kann z. B. auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen gestützt werden. Eine Auskunft einer Stadtverwaltung über durchschnittliche Mietpreise genügt nicht.

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IBRRS 2017, 1021

LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016 - 316 O 247/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0796

LG Köln, Urteil vom 24.02.2017 - 1 S 32/15

Ist das Badezimmer der Mietwohnung nur mit einer Badewanne (ohne Duschaufsatz) und nur halbhoch gefliest vermietet, stellt das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung dar.

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IBRRS 2017, 0873

AG Schwelm, Urteil vom 16.02.2017 - 27 C 228/16

1. Eine Garagenkündigung in einem einheitlichen Mietvertrag ist auch dann unzulässig, wenn der Mietvertrag eine AGB-Regelung enthält, dass das Mietverhältnis über die Garage gesondert gekündigt werden kann.

2. Eine entsprechende Vorschrift innerhalb einer Vielzahl von Regelungen eines vorformulierten Mietvertrags verstößt gegen § 305c BGB und reicht nicht aus.

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IBRRS 2017, 0956

AG Lennestadt, Urteil vom 03.08.2016 - 3 C 107/16

1. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, Kopien der Belege nach Ende des Mietverhältnisses an den ausgezogenen Mieter zu übersenden.

2. Hatte der Mieter zu verschiedenen Terminen Gelegenheit zur persönlichen Belegeinsicht oder hätte eine bevollmächtigte Person benennen können, fehlt ihm für eine Klage das Rechtsschutzbedürfnis.

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IBRRS 2017, 0969

BGH, Beschluss vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16

Zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude).*)

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IBRRS 2017, 0948

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 - 67 S 7/17

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß § 536 Abs. 4, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.*)

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IBRRS 2017, 0946

LG Berlin, Urteil vom 01.09.2016 - 6 O 70/16

1. Gibt ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit zum potentiellen Mieter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam.

2. Eine ohne Zwang freiwillig übergebene Bürgschaft führt nicht zu einer Übersicherung (§ 551 BGB).

3. Es besteht kein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft, solange das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortbesteht, denn zu diesen Bedingungen zählt auch die selbstschuldnerische Bürgschaft.

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