Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

4632 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2017

IBRRS 2017, 0405

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.09.2016 - 2 U 19/16

1. Ein Unternehmen handelt nicht gewerblich, wenn es für seine Angestellten Wohnungen anmietet, um ihnen diese zu den gleichen Konditionen weiterzuvermieten. Es liegt keine Gewinnerzielungsabsicht durch die Weitervermietung vor.

2. Bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkswohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters kann die gesetzliche Regelung über gewerbliche Zwischenvermietung bei vergleichbarer Interessenlage entsprechend anwendbar sein, wenn der Hauptmieter die Wohnung zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hat und davon ausgegangen werden kann, der Eigentümer hätte die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet.*)

3. Erfolgte die Zwischenvermietung im Interesse des Arbeitgebers und ist anzunehmen, dass der Hauptmieter auch unmittelbar an den Arbeitnehmer vermietet hätte, tritt der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in das mit dem Arbeitnehmer bestehende Untermietverhältnis ein.

 Volltext


IBRRS 2017, 0413

BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3003

BGH, Beschluss vom 26.10.2016 - IV ZR 52/14

1. Das bewusste Entweichenlassen von Butangas in einem Badezimmer, ohne dass ein Verbraucher angeschlossen und in Betrieb ist, stellt eine grobe Fahrlässigkeit dar. Es muss jedem einleuchten, dass dies gefährlich ist und leicht zu einer Explosion führen kann.

2. Ein stillschweigend erklärter Regressverzicht des Gebäudeversicherers ist zugunsten des Mieters auf Fälle der Schadensherbeiführung durch einfache Fahrlässigkeit beschränkt. Ein weitergehender Regressverzicht entspricht nicht den Interessen der Parteien des Gebäudeversicherungsvertrages. Bei Mehrfachversicherung ist der Mieter nur in Fällen einfach fahrlässiger Schadensherbeiführung zu entlasten.

 Volltext


IBRRS 2017, 0400

BGH, Beschluss vom 17.01.2017 - VIII ZR 178/16

1. In einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum bestimmt sich der Wert der Beschwer gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt und sich deshalb die "streitige" Zeit nicht bestimmen lässt.

2. § 8 ZPO ist auf Fälle zugeschnitten, in denen die streitige Zeit genau bestimmt werden kann.

3. Die der Berechnung der Beschwer zu Grunde liegende Nettomiete richtet sich danach, welche Miete der auf Räumung in Anspruch genommene Mieter nach dem von ihm behaupteten Mietvertrag zu entrichten hat. Ein etwaiger höherer objektiver Mietwert oder eine höhere fiktive Marktmiete ist für die Beurteilung ohne Bedeutung.

 Volltext


IBRRS 2017, 0397

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 - 65 S 315/15

1. Wird der ursprünglich vorhandene Fliesenboden der Terrasse durch einen Bankiraiboden ersetzt, stellt dies eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar. Wurde eine konkrete Bodenbeschaffenheit nicht vertraglich vereinbart, darf der Mieter davon ausgehen, dass der Zustand bei Vertragsschluss als vertragsgemäß gilt. Wesentliche Veränderungen muss der Mieter nicht hinnehmen.

2. Ein Anspruch des Mieters auf Vergrößerung der Terrassengrundfläche besteht nicht, wenn der Mangel der Mietsache nicht hinreichend dargestellt und bewiesen wurde.

3. Instandhaltung ist eine auf die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung des Vermieters während der gesamten Mietzeit, die deshalb während des Vertragsverhältnisses nicht verjähren kann. Die Pflicht, die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand zu halten, entsteht während des Mietverhältnisses immer wieder neu. Dies gilt auch, soweit die Verpflichtung darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen.

 Volltext


IBRRS 2017, 0396

LG Berlin, Beschluss vom 25.09.2015 - 65 S 193/15

1. Verfügt eine etwa 80 m² große Wohnung bereits über einen Nordbalkon, der Platz bietet für einen Tisch mit vier Sitzgelegenheiten, ist die Freifläche im Außenbereich zwar nicht großzügig, aber ausreichend.

2. Ob der Anbau eines weiteren Balkons auf der Südseite als Modernisierungsmaßnahme von den Mietern geduldet werden muss, ist durch Abwägung aller Vor- und Nachteile, die mit der Errichtung eines Zweitbalkons einhergehen, zu ermitteln.

3. Hat der Einbau eines Zweitbalkons im Hinterhof mit Blick auf ein Restaurantabluftrohr und den Müllplatz zur Folge, dass die Sitzgelegenheit in der Küche wegfällt, weil dort die Zugangstür eingebaut werden müsste, führt diese Baumaßnahme letztlich zu keiner relevanten Wohnwerterhöhung.

 Volltext


IBRRS 2017, 0398

AG Nördlingen, Urteil vom 27.01.2017 - 2 C 799/14

1. Eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB muss, wenn sie nicht in Teilabschnitte aufgegliedert ist, komplett abgeschlossen sein. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB ist dann unwirksam, wenn die Modernisierungsmaßnahme z. B. auch durch unzureichende Bauausführung - selbst in geringem Umfang (hier: 5-8%) - noch nicht gänzlich abgeschlossen ist.*)

2. Rest- oder Gewährleistungsarbeiten von parallel durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen stehen dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nicht entgegen.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 0162

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015 - 23 S 218/13

1. Bei einem Mietvertrag mit besonderem sozialen Angebot ("Wohnen mit Service") unterhalb der Schwelle zum Betreuten Wohnen, kann zusätzlich zur Miete eine Servicegebühr erhoben werden.

2. Der Mietvertrag muss keine Beschreibung des angebotenen Services enthalten. Es genügt, wenn dem Mietinteressenten vor Vertragsabschluss der Inhalt der Servicegebühr näher erläutert und mit Beispielen belegt wurde und diesem so die individuellen Begleitumstände des Mietvertrages ersichtlich waren.

3. Aufzugskosten dürfen nach Wohnfläche umgelegt werden.

 Volltext


IBRRS 2017, 0229

AG Köpenick, Urteil vom 17.05.2016 - 3 C 97/15

Gehört eine Wohnung wegen fehlender Zentralheizung zur Gruppe der im Mietspiegel nur ungenügend erfassten Substandardwohnungen, ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten zu ermitteln.

 Volltext


IBRRS 2017, 0228

AG Köpenick, Urteil vom 02.02.2016 - 14 C 181/15

1. Ist dem Mietvertrag zu entnehmen, dass die Küche mit Spüle nebst Unterschrank ausgestattet ist, liegt das wohnwertmindernde Merkmal "keine Spüle" nicht vor, weil für den Mietvertrag die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gilt.

2. Ist die Tür zum Aufgang des Hinterhauses nicht abschließbar, wird dadurch nicht das wohnwertmindernde Merkmal "nicht abschließbare Hauseingangstür" verwirklicht. Die Abschließbarkeit der Hauseingangstür soll sicherstellen, dass Nichtmietern der Zutritt zum Gebäude von der Straße aus verwehrt wird.

 Volltext


IBRRS 2017, 0224

AG Ottweiler, Urteil vom 24.11.2016 - 16 C 170/15

1. Fordert ein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses seine Kaution zurück, kann der Vermieter diese nicht mit Kosten verrechnen, die er selbst verursacht hat (hier z.B. Schimmelanalyse), noch bevor die dem Mieter gesetzte Frist zur Schadenbehebung verstrichen ist.

2. Der Vermieter darf außerdem keine Kosten mit der Kaution verrechnen, die er aufgewendet hat, um Schäden zu beheben, die bei Auszug nicht als Mängel festgestellt und nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden.

3. Hat die Mieterin, wie im Übergabeprotokoll festgehalten, das Edelstahlgeländer des Balkons selbst von Moos befreit und die Fliesenfugen der Dusche der Wohnung gereinigt, was Zeugen auch bestätigen, kann der Vermieter die Kaution nicht mit Kosten für eine professionelle Reinigung verrechnen.

 Volltext


IBRRS 2016, 2976

BGH, Beschluss vom 04.10.2016 - VIII ZR 281/15

1. Bei einem vereitelten Vorkaufsrecht ist beim (Gesamt-)Vermögensvergleich dem Verkehrswert nicht nur der dem Verkäufer geschuldete Kaufpreis gegenüberzustellen, sondern auch die mit dem Erwerb einhergehenden Nebenkosten, ohne die das Eigentum am Vorkaufsgegenstand nicht hätte erworben werden können (Notar, Maklerkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer, Finanzierungskosten).

2. Die jedem Eigentum innewohnende Möglichkeit, die Sache selbst oder durch Vermietung nutzen zu können, ist in ihrem Verkehrswert bereits enthalten. Miete kann deshalb nicht zusätzlich neben dem Verkehrswert der Sache als Schadensposition angesetzt werden.

 Volltext


IBRRS 2017, 0170

AG Celle, Urteil vom 25.11.2016 - 151/110 C 1176/16

1. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, dem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung seiner Wohnung zu ermöglichen.

2. Ein Mieter muss selbst unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung jederzeit auf die seiner Wohnung zuzuordnenden Sicherungen zugreifen können. Dies gilt gerade auch im Hinblick auf Stromausfälle, Kleinreparaturen oder etwaige Notfälle wie Brand oder Wasserschaden, in denen es gegebenenfalls geboten sein kann, die Stromzufuhr durch Betätigen der Sicherungen abzuschalten.

3. Ein Hausmeisterservice, der 24 Stunden am Tag (telefonisch) erreichbar ist, kann nicht mit einem jederzeitigen Zugang gleichgesetzt werden. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, ein zeitlich ungewisses Erscheinen eines Hausmeisters vor Ort abzuwarten.

 Volltext


IBRRS 2016, 1516

BGH, Urteil vom 21.04.2016 - IX ZR 72/14

1. § 149 Abs. 1 ZVG setzt die Wohnnutzung des zwangsverwalteten Grundstücks bei Beschlagnahme kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes durch den Verfahrensschuldner und seine mitwohnenden Familienangehörigen voraus (Bestätigung NZI 2013, 766 = IMR 2013, 518).*)

2. Der Wohnungsschutz für den Verfahrensschuldner und mitwohnende Angehörige entfällt, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig an einen Dritten zur alleinigen Nutzung vermietet und übergeben worden ist. Das gilt auch, wenn der Verfahrensschuldner von dem Dritten es zurückmietet.*)

3. Der Verfahrensschuldner und Grundstückseigentümer kann sich auf den Wohnungsschutz nicht berufen, wenn er den unmittelbaren Eigenbesitz erst nach Beschlagnahme des zwangsverwalteten Grundstücks erhält.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 0167

AG Spandau, Urteil vom 29.03.2016 - 12 C 149/15

1. Mieter haben keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung bzw. Instandsetzung eines Kellerraums, wenn der Mietvertrag lediglich einen nicht näher bezeichneten Kellerverschlag zur Mitbenutzung freigibt und keinen Besitz an einem bestimmten Kellerraum einräumt.

2. Funktioniert eine Gegensprechanlage nur, wenn der Knopf der Sprechanlage während des Sprechens der draußen stehenden Person gedrückt und beim Sprechen der Person in der Wohnung losgelassen wird, ist diese zwar umständlich zu bedienen, aber nicht mangelhaft. Verschlechtern Knacken und Rauschen die Tonqualität der Übertragung zusätzlich, ist dies systembedingt und kein Mangel, wenn die Anlage im vorgefundenen Zustand mitvermietet wurde.

 Volltext


IBRRS 2017, 0155

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.01.2016 - 33 C 3834/14

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht auch an eine später eingezogene Ehefrau des Mieters zu richten. Die Tatsache, dass diese in ferner Vergangenheit in drei Schreiben des Vermieters mit angesprochen wurde und teilweise die Miete zahlt, führt nicht dazu, dass sie durch übereinstimmende Willenserklärungen aller Beteiligten in das Mietverhältnis eingetreten ist.

2. Zuschläge für Balkone können nicht gewährt werden, wenn die Balkone nicht die Mindesttiefe von einem Meter aufweisen.

3. Ein 30 Jahre alter Holzboden mit typischen Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch bedarf der Aufarbeitung. Ein Zuschlag für hochwertige Bodenbeläge kommt nicht in Betracht.

 Volltext


IBRRS 2017, 0154

AG Flensburg, Urteil vom 08.04.2016 - 69 C 41/15

1. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter ein im Garten des gemieteten Grundstücks für den Sohn errichtetes Spielhaus beseitigt, wenn der Mietvertrag keine Vereinbarung zu Art und Umfang der Gartennutzung enthält.

2. Das Spielhaus stellt keine unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache dar und überschreitet nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen. Vielmehr handelt es sich um eine bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens, die folgenlos beseitigt werden kann.

 Volltext


IBRRS 2017, 0151

BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08, IMR 2009, 335 = NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NJW-RR 2012, 237 Rn. 23).*)

2. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 09.11.2005 - VIII ZR 339/04, IMR 2007, 1093 - nur online = BGHZ 165, 75, 79; vom 04.06.2008 - VIII ZR 292/07, IMR 2008, 299 = NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, IMR 2010, 508 = NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).*)

3. Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN).*)

IBRRS 2017, 0091

BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 49/16

1. Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt.*)

2. Zur Frage der Schadensursächlichkeit mietvertraglicher Obhutspflichtverletzungen.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 0057

BGH, Urteil vom 07.12.2016 - VIII ZR 70/16

Für die Entstehung eines Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB reicht es nicht aus, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf an den Dritten begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht aus.

 Volltext


IBRRS 2016, 3356

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.04.2016 - 7 C 185/15

1. Sechs Vergleichswohnungen stellen eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die benannten Vergleichswohnungen - wie hier - alle aus dem Objekt der Vermieter stammen.

2. Wohnungen desselben Objekts können dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt niemals überlegen sein.

 Volltext


IBRRS 2016, 3348

AG Bonn, Urteil vom 08.06.2016 - 203 C 317/15

1. Tritt kurz nach Einzug des Mieters in die Wohnung aufgrund einer mangelhaften Sockelabdichtung der Bodenplatte ein Wasserschaden auf und werden Einrichtungsgegenstände durch Schimmelbefall beschädigt, ist die Wohnung mangelhaft.

2. Kann der Mieter schlüssig darlegen, dass ihm aufgrund des Mangels ein Schaden entstand - hier: für schimmelbefallenen Möbelstücke (Kommode, Küchenschränke, Koffer) sowie einen Mietwagen einschließlich Kraftstoff für den Umzug in die Ersatzwohnung - ist dieser ersatzfähig.

 Volltext


IBRRS 2016, 3401

BGH, Urteil vom 13.10.2016 - IX ZR 149/15

1. Ein Mietausfallschaden ist hinreichend dargelegt, wenn der Vermieter vorträgt, dass angesichts des Mietobjekts und der Marktlage üblicherweise innerhalb einer bestimmten Frist ein neuer Mieter gefunden worden wäre.

2. Die Vermietungswahrscheinlichkeit folgt keiner festen Regel und hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Wird der Verwalter als Zeuge dafür benannt, dass die sofortige Vermietbarkeit der Wohnung zum verlangten Mietzins möglich gewesen wäre, darf dieser Beweisantritt nicht übergangen werden.

 Volltext


IBRRS 2016, 3358

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 02.09.2016 - 205 C 5/16

1. Eine Kündigung wegen einer Pflichtverletzung (hier: orientierungsloses Herumirren im Hause und lautes Schreiben aufgrund einer Psychose) ist erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die bloße Rüge des vertragswidrigen Verhaltens genügt nicht.

2. Eine ausdrückliche Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich, aber es muss für den Mieter deutlich werden, dass für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen und die Weiterführung des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht.

3. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Dies setzt voraus, dass der Aussteller die Urkunde eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet.

 Volltext

Online seit 2016

IBRRS 2016, 3445

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2016 - 67 S 323/16

Verstößt der Vermieter vor oder nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gegen seine Pflicht zur Anbietung von Alternativwohnraum, kann sich der Mieter darauf allenfalls dann mit Erfolg berufen, wenn er den Alternativwohnraum im hypothetischen Falle seiner Anbietung tatsächlich angemietet hätte.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3411

BGH, Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.*)

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.*)

IBRRS 2016, 3369

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15

1. Für Mieterhöhungsverlangen gilt das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge nicht. Anders als im Versandhandel und bei vergleichbaren Geschäften, auf die die Normen für Fernabsatzverträge ausgerichtet sind, berechtigt das Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung auf dem Klageweg. Es käme zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist (§ 558b Abs. 2 BGB) bestehen würde Die §§ 312 ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht anwendbar (entgegen LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16, IMRRS 2017, 0568).

2. Ob die Regelungen zur Mieterhöhung den Normen zum Fernabsatzvertrag als spezielleres Recht vorgehen oder aber die Fernabsatz-Regelungen im Wege der teleologischen Reduktion so zu verstehen sind, dass sie nicht für Mieterhöhungen gelten, wird offen gelassen.

 Volltext


IBRRS 2016, 3363

AG Hersbruck, Urteil vom 04.02.2016 - 11 C 146/15

1. Es ist eine Nebenpflicht des Vermieters, Mieter nach festgestelltem Legionellen-Befall im Trinkwasserleitungssystem des Hauses über Art und Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Unterlässt der Vermieter dies trotz Aufforderung des Mieters, steht dem Mieter ein Recht zur Kündigung zu.

2. Bleiben Mieter zunächst trotz Kenntnis des Legionellen-Befalls im Haus wohnen, haben sie jedoch ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt, so dass ihnen zuzumuten ist, eine ordentliche Kündigung auszusprechen und den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten.

 Volltext


IBRRS 2016, 3355

KG, Urteil vom 01.07.2016 - 14 U 23/15

1. Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Energiedienstleister, wenn dieser Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft abrechnet (hier: Daten zweier Messuhren fehlerhaft addiert).

2. Haben Mieter aufgrund der für sie nicht erkennbar fehlerhaften Abrechnung überhöhte Nebenkosten gezahlt, steht ihnen ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Der Vermieter hat dann einen Schaden in Höhe dieser zu viel gezahlten Nebenkosten, weil er seinerseits gegenüber Mietern, die aufgrund der fehlerhaften Abrechnung zu geringe Nebenkosten gezahlt haben, wegen Fristablaufs (§556 Abs. 3 Satz 3 BGB) keinen Nachzahlungsanspruch geltend machen kann.

 Volltext


IBRRS 2016, 3371

LG Berlin, Beschluss vom 19.05.2016 - 65 S 151/16

(ohne)

 Volltext


IBRRS 2016, 3370

LG Berlin, Beschluss vom 13.06.2016 - 65 S 151/16

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2016, 3264

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2016 - 67 S 41/16

1. Bei jeder Art von Lärm - auch Kinderlärm - ist auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

2. Kleinkinder sind naturgemäß nicht in der Lage, ihren Unmut und Unbehagen differenziert auszudrücken und bedienen sich akustischer Äußerungen, die von anderen Personen als Schreien und Brüllen wahrgenommen werden. Auch diese akustischen Einwirkungen stellen jedoch das normale Maß einer Wohnnutzung durch kleine Kinder dar.

3. Von Mietern in öffentlich geförderten, familientauglichen Wohnungen ist ein höheres Maß an "Geräuschtoleranz" zu erwarten als von Mietern extrem teurer Altbauwohnungen, Luxusappartements oder als "seniorengerecht" angebotener Wohnungen.

 Volltext


IBRRS 2016, 3286

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 - 65 S 63/16

1. Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Ist dieser Zeitpunkt erreicht, können keine Betriebskostenvorschüsse mehr gefordert werden.

2. Zieht nach Ende der Mietzeit nur einer von mehreren Mietern aus, schulden alle Mitmieter als Gesamtschuldner Nutzungsentschädigung für die nicht fristgerechte Rückgabe der Wohnung.

3. Beschädigen die Mieter die Wohnung durch verklebte Mustertapeten oder Wischtechniken, die nicht rückstandslos entfernt werden können, geht dies über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus und sie müssen entstehende Renovierungskosten zahlen.

 Volltext


IBRRS 2016, 3284

LG Berlin, Urteil vom 19.07.2016 - 18 S 330/15

1. Dem Mieter kann keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten vorgeworfen werden, wenn er die Miete rechtzeitig vor Fälligkeit überweist.

2. Ein Mieter darf davon ausgehen, dass die Zahlung zwischen zwei großen inländischen Bankinstituten nicht mehr als einen Bankarbeitstag in Anspruch nimmt. Erfolgt die Gutschrift der Zahlung erst drei Bankarbeitstage später beim Vermieter, rechtfertigt dies mangels persönlichen Schuldvorwurfs keine Kündigung.

 Volltext


IBRRS 2016, 3261

LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 - 65 S 202/16

1. Ob es unzumutbar ist, ein Mietverhältnis fortzusetzen, beurteilt sich nach dem für die fristlose Kündigung maßgeblichen Verhaltens des Mieters sowie danach, ob der Vermieter seinerseits seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und das Verhalten des Mieters vielleicht sogar herausgefordert hat.

2. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren und z.B. eine Besichtigung des Bades wegen einer beabsichtigen Renovierung zu ermöglichen. Nicht gewährter Zutritt zur Wohnung stellt jedoch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar, wenn der Vermieter die Besichtigung und die Modernisierung über ein Jahr nicht weiter verfolgte.

3. Eine Abmahnung dient dazu, Gelegenheit zu geben, das vertragswidrige Verhalten zu korrigieren, also Zutritt zu gewähren und zu dulden. Der Mieter kann jedoch nicht in der Abmahnung dazu verpflichtet werden, selbst Termine mit Vertragspartnern zu vereinbaren.

 Volltext


IBRRS 2016, 3257

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2016 - 63 S 236/15

1. Ist ein Mieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, führt eine Weigerung zu einer schuldhaften Pflichtverletzung, die eine Schadensersatzpflicht auslöst.

Kennt der Vermieter die Weiterungs- und Blockadehaltung des Mieters und versucht trotzdem Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, entfällt eine Ersatzpflicht des Mieters für die durch den Einbauversuch anfallenden Kosten.

2. War für den Vermieter zu erwarten, dass die von ihm beauftragte Umsetzungsmaßnahme vermeidbare Kosten auslöst, trifft ihn ein Mitverschulden, weil er seine Schadensminderungsobliegenheit verletzt, sodass er diese Kosten selbst tragen muss.

 Volltext


IBRRS 2016, 3260

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.08.2016 - 7 C 161/15

1. Der Vermieter kann eine Untermieterlaubnis verweigern, wenn die betreffenden Personen ihren polizeilichen Meldepflichten nicht nachkommen und im zuständigen Melderegister nicht verzeichnet sind.

2. Der Vermieter darf strenge Anforderungen an potenzielle Untermieter stellen, wenn durch die bisherige Untermiethistorie sein Vertrauen in die Redlichkeit des Mieters erschüttert wurde. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter mehrfach versichert hat, die Wohnung nicht gewerblich an Touristen zu überlassen, das aber ausweislich der Bewertungen in Online-Portalen doch getan hat.

 Volltext


IBRRS 2016, 3175

LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 - 65 S 400/15

1. Mietern ist es nicht zumutbar, täglich mehr als sechs Stoßlüftungsvorgänge vorzunehmen. Dabei kommt es allein auf die Häufigkeit des Lüftens an - diese ist nicht mit den in der Wohnung lebenden Personen zu multiplizieren.

2. Tritt Schimmel in mehreren Räumen auf und weigert sich der Vermieter, diesen zu beseitigen, ist eine Mietminderung von monatlich 10 % gerechtfertigt.

 Volltext


IBRRS 2016, 3174

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2016 - 63 S 335/15

1. Das wohnwertmindernde Merkmal "keine Fahrradabstellmöglichkeit" ist nicht erfüllt, wenn das Gebäude über einen Kellerraum verfügt, der zum Abstellen von Fahrrädern genutzt werden kann.

2. Es spielt keine Rolle, dass der Fahrradabstellraum nur über eine Treppe mit mehreren Stufen erreichbar ist. Sind diese ausreichend breit, um ein Fahrrad herunter zu tragen, steht dem nicht entgegen, dass ältere Menschen oder kleinere Kinder nicht in der Lage sind, diese Abstellmöglichkeit für ihr Fahrrad zu nutzen.

 Volltext


IBRRS 2016, 3171

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31.03.2016 - 13 C 1001/16

1. Der Antrag auf Räumung einer Wohnung ist unzulässig, wenn der Vermieter ohne dies glaubhaft zu machen behauptet, nicht gewusst zu haben, dass außer der Mieterin auch deren Mann und ein gemeinsames Kind in der Wohnung leben.

2. Da der Mann erklärte, bereits seit 2010 in der Wohnung zu wohnen und die Miete spätestens seit 2011 in Teilbeträgen - für ihn und das gemeinsame Kind durch das Jobcenter und für die Mieterin durch das Sozialamt - jeweils direkt an den Vermieter gezahlt wird, spricht die Würdigung der Gesamtaspekte gegen eine Nichtkenntnis des Vermieters.

3. Glaubhaftmachung setzt nicht voraus, dass ein Vollbeweis erbracht wird, allerdings muss etwas vorgetragen werden, dass im Rahmen der freien Beweiswürdigung des Gerichts eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die vorgebrachte Behauptung erkennen lässt.

 Volltext


IBRRS 2016, 3168

BFH, Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15

1. Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht --als sog. Erhaltungsaufwand-- sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Änderung der Rechtsprechung).*)

2. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung).*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3161

BGH, Urteil vom 09.11.2016 - VIII ZR 73/16

1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

2. Bei drohenden schwer wiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 4).*)

IBRRS 2016, 3152

AG Hanau, Urteil vom 20.04.2016 - 37 C 393/13

1. Die Tatsache, dass ein Heizkörper nur im oberen Bereich Wärme entwickelt führt nicht per se dazu, dass dieser einen technischen Defekt aufweist. Ebenso wenig folgt daraus, dass die Verbrauchserfassung durch einen im oberen Bereich des Heizkörpers angebrachte Heizkostenverteiler verfälscht würde. Ein entsprechender Einwand des Mieters ist daher nicht als solcher geeignet, der Heizkostenabrechnung entgegen zu treten.*)

2. Um eine Mietminderung geltend zu machen, reicht der Verweis auf eine geringere Erwärmung der Heizkörper in der Mietsache nicht aus. Es ist konkret und unter laufender Angabe von Temperaturen vorzutragen, ob hierdurch auch eine tatsächliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge der Unterschreitung von Mindesttemperaturen vorliegt.*)

3. Der Mieter darf die in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Ablesewerte nicht einfach bestreiten, sondern muss vortragen, welche Werte zutreffend wären. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn die Ablesung funkbasiert und ohne optische Ausweisung der Zählerstände erfolgt oder es sich um Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip handelt.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3067

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 15 S 8361/15

1. Die Berechnungsmethode der ortsüblichen Miete im Rahmen des Wohnraummietrechts (§ 558 BGB) kann nicht auf allgemeine Mietverhältnisse über bewegliche Gegenstände (§ 546a BGB) übertragen werden.

2. Als ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen des § 546a Abs. 1 BGB ist die Miete anzusetzen, die sich aus dem Durchschnitt der Neuvermietungspreise für vergleichbare Sachen ergibt. Der Vermieter hat ein Wahlrecht zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete, um von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu können.

3. Übersteigt die verlangte Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete die vorher vereinbarte Miete, wird dieser übersteigende Teil erst mit entsprechendem Verlangen des Vermieters fällig. Macht der Vermieter rückwirkend die (höhere) ortsübliche Miete geltend, tritt Verzug erst nach Mahnung ein.

 Volltext


IBRRS 2016, 3069

LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 - 53 S 740/16

1. Mieter haben im Rahmen der Belegeinsicht das Recht, die Originalunterlagen einzusehen. Dies gilt auch, wenn der Mieter aufgrund großer Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann.

2. Verweigert der Vermieter eine ordnungsgemäße Belegeinsicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und eine etwaige Nachzahlungspflicht wird nicht fällig.

 Volltext


IBRRS 2016, 3052

AG Köln, Urteil vom 28.10.2015 - 220 C 85/15

1. Eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur eine Renovierung durch den Mieter verlangt.

2. Eine Klausel, die eigene Arbeiten "auf fachhandwerklichem Niveau" verlangt, ist unwirksam, weil sie die Erlaubnis zur Selbstvornahme einschränkt.

 Volltext


IBRRS 2016, 3050

LG Berlin, Urteil vom 31.08.2016 - 65 S 197/16

1. Die historische Entwicklung zeigt, dass durch die zusätzlichen Instrumente des qualifizierten Mietspiegels und Mietdatenbanken der einfache Mietspiegel nicht an Bedeutung verlieren oder aufgegeben werden soll.

2. Dem einfachen Mietspiegel kommt nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu, er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

3. Es entspricht der Interessenlage der Mietvertragsparteien, auf ordnungsgemäß aufgestellte (einfache) Mietspiegel zurück zu greifen und auf (teure) Gutachten über die Einhaltung der wissenschaftlichen Grundsätze zu verzichten, die die eigentliche Frage des Mieterhöhungsprozesses - nach der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete - nicht beantworten.

 Volltext


IBRRS 2016, 3049

LG Köln, Urteil vom 08.11.2012 - 1 S 7/12

1. Ist der Mieter einer Wohnung Mitglied der Genossenschaft und unterhält berufsbedingt einen zweiten Haushalt an seinem Arbeitsort, darf er ein Zimmer der Genossenschaftswohnung auch an jemanden untervermieten, der selbst nicht Genossenschaftsmitglied ist. Die Entlastung von Kosten einer doppelten Haushaltsführung stellt ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung dar.

2. Der vermietenden gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft ist die Untervermietung zuzumuten, weil sich weder im Mietvertrag noch in der Satzung Regelungen finden und sie deshalb an die Mieterschutzbestimmungen des BGB gebunden ist. Der Bestandsschutz von Mietverhältnissen hat Vorrang vor einem eventuellen Freimachungsinteresse für sonstige Mietbewerber.

 Volltext


IBRRS 2016, 3047

LG Berlin, Beschluss vom 26.08.2016 - 65 S 291/16

1. Die Mieter müssen einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen, wenn die Mieterhöhung erstmals zu einem Zeitpunkt eintreten soll, nachdem die Miete 15 Monate unverändert war.

2. Der Einbau einer Heiztherme im Jahr 1996 wirkt sich wohnwerterhöhend aus. Der Begriff "Heizanlage" bezieht sich auf die Heizung an sich, nicht auch auf die Leitungen und Heizrohre. Maßgeblich ist deshalb allein, wann die Wärmeerzeugungsanlage eingebaut wurde, und nicht, ob auch Heizrohre und Heizkörper in den Wohnungen erneuert wurden.

 Volltext


IBRRS 2016, 3046

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 65 S 172/16

Gibt es mehrere Mieter, haben alle Mieter ein berechtigtes Interesse, in die Entscheidung über die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung einbezogen zu werden, denn wenn die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu Schäden führt, müssen die Mieter für das Verschulden des Untermieters einstehen.

 Volltext