Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4663 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 0057

BGH, Urteil vom 07.12.2016 - VIII ZR 70/16

Für die Entstehung eines Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB reicht es nicht aus, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf an den Dritten begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht aus.

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IBRRS 2016, 3356

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.04.2016 - 7 C 185/15

1. Sechs Vergleichswohnungen stellen eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die benannten Vergleichswohnungen - wie hier - alle aus dem Objekt der Vermieter stammen.

2. Wohnungen desselben Objekts können dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt niemals überlegen sein.

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IBRRS 2016, 3348

AG Bonn, Urteil vom 08.06.2016 - 203 C 317/15

1. Tritt kurz nach Einzug des Mieters in die Wohnung aufgrund einer mangelhaften Sockelabdichtung der Bodenplatte ein Wasserschaden auf und werden Einrichtungsgegenstände durch Schimmelbefall beschädigt, ist die Wohnung mangelhaft.

2. Kann der Mieter schlüssig darlegen, dass ihm aufgrund des Mangels ein Schaden entstand - hier: für schimmelbefallenen Möbelstücke (Kommode, Küchenschränke, Koffer) sowie einen Mietwagen einschließlich Kraftstoff für den Umzug in die Ersatzwohnung - ist dieser ersatzfähig.

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IBRRS 2016, 3401

BGH, Urteil vom 13.10.2016 - IX ZR 149/15

1. Ein Mietausfallschaden ist hinreichend dargelegt, wenn der Vermieter vorträgt, dass angesichts des Mietobjekts und der Marktlage üblicherweise innerhalb einer bestimmten Frist ein neuer Mieter gefunden worden wäre.

2. Die Vermietungswahrscheinlichkeit folgt keiner festen Regel und hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Wird der Verwalter als Zeuge dafür benannt, dass die sofortige Vermietbarkeit der Wohnung zum verlangten Mietzins möglich gewesen wäre, darf dieser Beweisantritt nicht übergangen werden.

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IBRRS 2016, 3358

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 02.09.2016 - 205 C 5/16

1. Eine Kündigung wegen einer Pflichtverletzung (hier: orientierungsloses Herumirren im Hause und lautes Schreiben aufgrund einer Psychose) ist erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die bloße Rüge des vertragswidrigen Verhaltens genügt nicht.

2. Eine ausdrückliche Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich, aber es muss für den Mieter deutlich werden, dass für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen und die Weiterführung des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht.

3. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Dies setzt voraus, dass der Aussteller die Urkunde eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet.

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Online seit 2016

IBRRS 2016, 3445

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2016 - 67 S 323/16

Verstößt der Vermieter vor oder nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gegen seine Pflicht zur Anbietung von Alternativwohnraum, kann sich der Mieter darauf allenfalls dann mit Erfolg berufen, wenn er den Alternativwohnraum im hypothetischen Falle seiner Anbietung tatsächlich angemietet hätte.*)

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IBRRS 2016, 3411

BGH, Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.*)

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.*)

IBRRS 2016, 3369

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15

1. Für Mieterhöhungsverlangen gilt das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge nicht. Anders als im Versandhandel und bei vergleichbaren Geschäften, auf die die Normen für Fernabsatzverträge ausgerichtet sind, berechtigt das Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung auf dem Klageweg. Es käme zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist (§ 558b Abs. 2 BGB) bestehen würde Die §§ 312 ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht anwendbar (entgegen LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16, IMRRS 2017, 0568).

2. Ob die Regelungen zur Mieterhöhung den Normen zum Fernabsatzvertrag als spezielleres Recht vorgehen oder aber die Fernabsatz-Regelungen im Wege der teleologischen Reduktion so zu verstehen sind, dass sie nicht für Mieterhöhungen gelten, wird offen gelassen.

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IBRRS 2016, 3363

AG Hersbruck, Urteil vom 04.02.2016 - 11 C 146/15

1. Es ist eine Nebenpflicht des Vermieters, Mieter nach festgestelltem Legionellen-Befall im Trinkwasserleitungssystem des Hauses über Art und Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Unterlässt der Vermieter dies trotz Aufforderung des Mieters, steht dem Mieter ein Recht zur Kündigung zu.

2. Bleiben Mieter zunächst trotz Kenntnis des Legionellen-Befalls im Haus wohnen, haben sie jedoch ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt, so dass ihnen zuzumuten ist, eine ordentliche Kündigung auszusprechen und den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten.

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IBRRS 2016, 3355

KG, Urteil vom 01.07.2016 - 14 U 23/15

1. Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Energiedienstleister, wenn dieser Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft abrechnet (hier: Daten zweier Messuhren fehlerhaft addiert).

2. Haben Mieter aufgrund der für sie nicht erkennbar fehlerhaften Abrechnung überhöhte Nebenkosten gezahlt, steht ihnen ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Der Vermieter hat dann einen Schaden in Höhe dieser zu viel gezahlten Nebenkosten, weil er seinerseits gegenüber Mietern, die aufgrund der fehlerhaften Abrechnung zu geringe Nebenkosten gezahlt haben, wegen Fristablaufs (§556 Abs. 3 Satz 3 BGB) keinen Nachzahlungsanspruch geltend machen kann.

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IBRRS 2016, 3371

LG Berlin, Beschluss vom 19.05.2016 - 65 S 151/16

(ohne)

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IBRRS 2016, 3370

LG Berlin, Beschluss vom 13.06.2016 - 65 S 151/16

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2016, 3264

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2016 - 67 S 41/16

1. Bei jeder Art von Lärm - auch Kinderlärm - ist auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

2. Kleinkinder sind naturgemäß nicht in der Lage, ihren Unmut und Unbehagen differenziert auszudrücken und bedienen sich akustischer Äußerungen, die von anderen Personen als Schreien und Brüllen wahrgenommen werden. Auch diese akustischen Einwirkungen stellen jedoch das normale Maß einer Wohnnutzung durch kleine Kinder dar.

3. Von Mietern in öffentlich geförderten, familientauglichen Wohnungen ist ein höheres Maß an "Geräuschtoleranz" zu erwarten als von Mietern extrem teurer Altbauwohnungen, Luxusappartements oder als "seniorengerecht" angebotener Wohnungen.

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IBRRS 2016, 3286

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 - 65 S 63/16

1. Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Ist dieser Zeitpunkt erreicht, können keine Betriebskostenvorschüsse mehr gefordert werden.

2. Zieht nach Ende der Mietzeit nur einer von mehreren Mietern aus, schulden alle Mitmieter als Gesamtschuldner Nutzungsentschädigung für die nicht fristgerechte Rückgabe der Wohnung.

3. Beschädigen die Mieter die Wohnung durch verklebte Mustertapeten oder Wischtechniken, die nicht rückstandslos entfernt werden können, geht dies über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus und sie müssen entstehende Renovierungskosten zahlen.

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IBRRS 2016, 3284

LG Berlin, Urteil vom 19.07.2016 - 18 S 330/15

1. Dem Mieter kann keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten vorgeworfen werden, wenn er die Miete rechtzeitig vor Fälligkeit überweist.

2. Ein Mieter darf davon ausgehen, dass die Zahlung zwischen zwei großen inländischen Bankinstituten nicht mehr als einen Bankarbeitstag in Anspruch nimmt. Erfolgt die Gutschrift der Zahlung erst drei Bankarbeitstage später beim Vermieter, rechtfertigt dies mangels persönlichen Schuldvorwurfs keine Kündigung.

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IBRRS 2016, 3261

LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 - 65 S 202/16

1. Ob es unzumutbar ist, ein Mietverhältnis fortzusetzen, beurteilt sich nach dem für die fristlose Kündigung maßgeblichen Verhaltens des Mieters sowie danach, ob der Vermieter seinerseits seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und das Verhalten des Mieters vielleicht sogar herausgefordert hat.

2. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren und z.B. eine Besichtigung des Bades wegen einer beabsichtigen Renovierung zu ermöglichen. Nicht gewährter Zutritt zur Wohnung stellt jedoch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar, wenn der Vermieter die Besichtigung und die Modernisierung über ein Jahr nicht weiter verfolgte.

3. Eine Abmahnung dient dazu, Gelegenheit zu geben, das vertragswidrige Verhalten zu korrigieren, also Zutritt zu gewähren und zu dulden. Der Mieter kann jedoch nicht in der Abmahnung dazu verpflichtet werden, selbst Termine mit Vertragspartnern zu vereinbaren.

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IBRRS 2016, 3257

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2016 - 63 S 236/15

1. Ist ein Mieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, führt eine Weigerung zu einer schuldhaften Pflichtverletzung, die eine Schadensersatzpflicht auslöst.

Kennt der Vermieter die Weiterungs- und Blockadehaltung des Mieters und versucht trotzdem Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, entfällt eine Ersatzpflicht des Mieters für die durch den Einbauversuch anfallenden Kosten.

2. War für den Vermieter zu erwarten, dass die von ihm beauftragte Umsetzungsmaßnahme vermeidbare Kosten auslöst, trifft ihn ein Mitverschulden, weil er seine Schadensminderungsobliegenheit verletzt, sodass er diese Kosten selbst tragen muss.

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IBRRS 2016, 3260

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.08.2016 - 7 C 161/15

1. Der Vermieter kann eine Untermieterlaubnis verweigern, wenn die betreffenden Personen ihren polizeilichen Meldepflichten nicht nachkommen und im zuständigen Melderegister nicht verzeichnet sind.

2. Der Vermieter darf strenge Anforderungen an potenzielle Untermieter stellen, wenn durch die bisherige Untermiethistorie sein Vertrauen in die Redlichkeit des Mieters erschüttert wurde. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter mehrfach versichert hat, die Wohnung nicht gewerblich an Touristen zu überlassen, das aber ausweislich der Bewertungen in Online-Portalen doch getan hat.

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IBRRS 2016, 3175

LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 - 65 S 400/15

1. Mietern ist es nicht zumutbar, täglich mehr als sechs Stoßlüftungsvorgänge vorzunehmen. Dabei kommt es allein auf die Häufigkeit des Lüftens an - diese ist nicht mit den in der Wohnung lebenden Personen zu multiplizieren.

2. Tritt Schimmel in mehreren Räumen auf und weigert sich der Vermieter, diesen zu beseitigen, ist eine Mietminderung von monatlich 10 % gerechtfertigt.

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IBRRS 2016, 3174

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2016 - 63 S 335/15

1. Das wohnwertmindernde Merkmal "keine Fahrradabstellmöglichkeit" ist nicht erfüllt, wenn das Gebäude über einen Kellerraum verfügt, der zum Abstellen von Fahrrädern genutzt werden kann.

2. Es spielt keine Rolle, dass der Fahrradabstellraum nur über eine Treppe mit mehreren Stufen erreichbar ist. Sind diese ausreichend breit, um ein Fahrrad herunter zu tragen, steht dem nicht entgegen, dass ältere Menschen oder kleinere Kinder nicht in der Lage sind, diese Abstellmöglichkeit für ihr Fahrrad zu nutzen.

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IBRRS 2016, 3171

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31.03.2016 - 13 C 1001/16

1. Der Antrag auf Räumung einer Wohnung ist unzulässig, wenn der Vermieter ohne dies glaubhaft zu machen behauptet, nicht gewusst zu haben, dass außer der Mieterin auch deren Mann und ein gemeinsames Kind in der Wohnung leben.

2. Da der Mann erklärte, bereits seit 2010 in der Wohnung zu wohnen und die Miete spätestens seit 2011 in Teilbeträgen - für ihn und das gemeinsame Kind durch das Jobcenter und für die Mieterin durch das Sozialamt - jeweils direkt an den Vermieter gezahlt wird, spricht die Würdigung der Gesamtaspekte gegen eine Nichtkenntnis des Vermieters.

3. Glaubhaftmachung setzt nicht voraus, dass ein Vollbeweis erbracht wird, allerdings muss etwas vorgetragen werden, dass im Rahmen der freien Beweiswürdigung des Gerichts eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die vorgebrachte Behauptung erkennen lässt.

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IBRRS 2016, 3168

BFH, Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15

1. Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht --als sog. Erhaltungsaufwand-- sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Änderung der Rechtsprechung).*)

2. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung).*)

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IBRRS 2016, 3161

BGH, Urteil vom 09.11.2016 - VIII ZR 73/16

1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

2. Bei drohenden schwer wiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 4).*)

IBRRS 2016, 3152

AG Hanau, Urteil vom 20.04.2016 - 37 C 393/13

1. Die Tatsache, dass ein Heizkörper nur im oberen Bereich Wärme entwickelt führt nicht per se dazu, dass dieser einen technischen Defekt aufweist. Ebenso wenig folgt daraus, dass die Verbrauchserfassung durch einen im oberen Bereich des Heizkörpers angebrachte Heizkostenverteiler verfälscht würde. Ein entsprechender Einwand des Mieters ist daher nicht als solcher geeignet, der Heizkostenabrechnung entgegen zu treten.*)

2. Um eine Mietminderung geltend zu machen, reicht der Verweis auf eine geringere Erwärmung der Heizkörper in der Mietsache nicht aus. Es ist konkret und unter laufender Angabe von Temperaturen vorzutragen, ob hierdurch auch eine tatsächliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge der Unterschreitung von Mindesttemperaturen vorliegt.*)

3. Der Mieter darf die in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Ablesewerte nicht einfach bestreiten, sondern muss vortragen, welche Werte zutreffend wären. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn die Ablesung funkbasiert und ohne optische Ausweisung der Zählerstände erfolgt oder es sich um Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip handelt.*)

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IBRRS 2016, 3067

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 15 S 8361/15

1. Die Berechnungsmethode der ortsüblichen Miete im Rahmen des Wohnraummietrechts (§ 558 BGB) kann nicht auf allgemeine Mietverhältnisse über bewegliche Gegenstände (§ 546a BGB) übertragen werden.

2. Als ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen des § 546a Abs. 1 BGB ist die Miete anzusetzen, die sich aus dem Durchschnitt der Neuvermietungspreise für vergleichbare Sachen ergibt. Der Vermieter hat ein Wahlrecht zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete, um von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu können.

3. Übersteigt die verlangte Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete die vorher vereinbarte Miete, wird dieser übersteigende Teil erst mit entsprechendem Verlangen des Vermieters fällig. Macht der Vermieter rückwirkend die (höhere) ortsübliche Miete geltend, tritt Verzug erst nach Mahnung ein.

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IBRRS 2016, 3069

LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 - 53 S 740/16

1. Mieter haben im Rahmen der Belegeinsicht das Recht, die Originalunterlagen einzusehen. Dies gilt auch, wenn der Mieter aufgrund großer Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann.

2. Verweigert der Vermieter eine ordnungsgemäße Belegeinsicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und eine etwaige Nachzahlungspflicht wird nicht fällig.

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IBRRS 2016, 3052

AG Köln, Urteil vom 28.10.2015 - 220 C 85/15

1. Eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur eine Renovierung durch den Mieter verlangt.

2. Eine Klausel, die eigene Arbeiten "auf fachhandwerklichem Niveau" verlangt, ist unwirksam, weil sie die Erlaubnis zur Selbstvornahme einschränkt.

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IBRRS 2016, 3050

LG Berlin, Urteil vom 31.08.2016 - 65 S 197/16

1. Die historische Entwicklung zeigt, dass durch die zusätzlichen Instrumente des qualifizierten Mietspiegels und Mietdatenbanken der einfache Mietspiegel nicht an Bedeutung verlieren oder aufgegeben werden soll.

2. Dem einfachen Mietspiegel kommt nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu, er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

3. Es entspricht der Interessenlage der Mietvertragsparteien, auf ordnungsgemäß aufgestellte (einfache) Mietspiegel zurück zu greifen und auf (teure) Gutachten über die Einhaltung der wissenschaftlichen Grundsätze zu verzichten, die die eigentliche Frage des Mieterhöhungsprozesses - nach der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete - nicht beantworten.

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IBRRS 2016, 3049

LG Köln, Urteil vom 08.11.2012 - 1 S 7/12

1. Ist der Mieter einer Wohnung Mitglied der Genossenschaft und unterhält berufsbedingt einen zweiten Haushalt an seinem Arbeitsort, darf er ein Zimmer der Genossenschaftswohnung auch an jemanden untervermieten, der selbst nicht Genossenschaftsmitglied ist. Die Entlastung von Kosten einer doppelten Haushaltsführung stellt ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung dar.

2. Der vermietenden gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft ist die Untervermietung zuzumuten, weil sich weder im Mietvertrag noch in der Satzung Regelungen finden und sie deshalb an die Mieterschutzbestimmungen des BGB gebunden ist. Der Bestandsschutz von Mietverhältnissen hat Vorrang vor einem eventuellen Freimachungsinteresse für sonstige Mietbewerber.

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IBRRS 2016, 3047

LG Berlin, Beschluss vom 26.08.2016 - 65 S 291/16

1. Die Mieter müssen einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen, wenn die Mieterhöhung erstmals zu einem Zeitpunkt eintreten soll, nachdem die Miete 15 Monate unverändert war.

2. Der Einbau einer Heiztherme im Jahr 1996 wirkt sich wohnwerterhöhend aus. Der Begriff "Heizanlage" bezieht sich auf die Heizung an sich, nicht auch auf die Leitungen und Heizrohre. Maßgeblich ist deshalb allein, wann die Wärmeerzeugungsanlage eingebaut wurde, und nicht, ob auch Heizrohre und Heizkörper in den Wohnungen erneuert wurden.

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IBRRS 2016, 3046

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 65 S 172/16

Gibt es mehrere Mieter, haben alle Mieter ein berechtigtes Interesse, in die Entscheidung über die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung einbezogen zu werden, denn wenn die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu Schäden führt, müssen die Mieter für das Verschulden des Untermieters einstehen.

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IBRRS 2016, 2977

BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15

1. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, IMR 2015, 485 = NJW 2015, 3368; vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online = NJW 2005, 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.09.015 - VIII ZR 297/14, a.a.O.).*)

2. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, a.a.O.).*)

3. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 316 f.; vom 21.06.2016 - VI ZR 403/14, IBR 2016, 616 = VersR 2016, 1194; vom 29.06.2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015; Beschluss vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 982).*)

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IBRRS 2016, 2938

AG Neukölln, Urteil vom 03.03.2016 - 16 C 135/15

1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande und unterliegt nicht der Schriftform. Es genügt, wenn sich die Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt haben.

2. Wird kein Beendigungszeitpunkt vereinbart und ist dieser nicht durch Auslegung der Aufhebungsvereinbarung oder unter Rückgriff auf die Umstände des Vertragsschlusses bestimmbar, ist der Anspruch grundsätzlich sofort fällig. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien keine Vereinbarung über Art und Weise der Herausgabe getroffen haben.

2. Erklärt der Mieter sein Einverständnis dazu, dass der Vermieter als Beteiligung an Umzugskosten einen Pauschalbetrag von 500 Euro an den Mieter zahlt, steht es dem Vertragsschluss nicht entgegen, dass die Modalitäten der Auszahlung nicht vereinbart wurden.

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IBRRS 2016, 2910

LG Saarbrücken, Beschluss vom 29.04.2016 - 10 T 89/15

1. Es sofortiges Anerkenntnis liegt vor, wenn der Beklagte bei Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens den geltend gemachten Anspruch innerhalb der Klageerwiderungsfrist anerkennt, also die Verteidigungsanzeige keinen auf eine Abweisung der Klage gerichteten Sachantrag enthält.

2. Ein Beklagter hat Veranlassung zur Klage gegeben, wenn sein Verhalten vor Prozessbeginn ohne Rücksicht auf Verschulden und die materielle Rechtslage gegenüber dem Kläger so war, dass dieser annehmen musste, er werde ohne Klage nicht zu seinem Recht kommen.

3. Verweigert der Beklagte die Rückzahlung des Kautionsbetrages an die ausgezogenen Mieter und macht deutlich, nicht zur Auszahlung bereit zu sein, erkennt dann aber im Prozess die Forderung an, hat der Beklagte Anlass zur Klage gegeben und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

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IBRRS 2016, 2905

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 - 65 S 79/16

1. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform mitgeteilt und begründet werden. In der Wahl des Begründungsmittels ist der Vermieter frei. Auch, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter eine über den vorliegenden Mietspiegel hinausgehende Miethöhe auf andere Begründungsmittel stützen.

2. Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung auf die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete, reicht die Bezugnahme auf den Mietspiegel aus.

3. Das Mieterhöhungsverlangen wird nicht dadurch formell unwirksam, dass der Vermieter außergerichtlich das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, im Prozess dann aber zur Überprüfung als Beweismittel ein Sachverständigengutachten angibt.

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IBRRS 2016, 2904

AG Charlottenburg, Urteil vom 08.09.2016 - 218 C 165/16

1. Überträgt ein Mietshausverwalter per Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- und Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der Mieter weiter, ist diese Weiterübertragung eine öffentliche Wiedergabe (§ 15 UrhG).

2. Hat die Verwertungsgesellschaft für Urheber- und Leistungsschutzrechte der Mietshausverwaltung vertraglich keine entsprechenden Rechte eingeräumt, werden durch diese Weiterleitung Schadensansprüche gegenüber dem Verwalter des Mietshauses begründet.

3. Weiterverbreitung ist kein bloßer Empfang der Sendung. Die Übermittlung einer Sendung durch Satellit und deren Weiterverbreitung über Kabel sind zwei unterschiedliche technische Verfahren.

4. Eine Hausverwaltung ist anders zu behandeln als eine Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Ramses-Entscheidung). Eine WEG ist ein Zusammenschluss der Eigentümer. Die Hausverwaltung oder Eigentümer/Vermieter sind jedoch nicht der "Zusammenschluss der Mieter".

5. Bei der WEG wurde die Gemeinschaftsantenne als technische Vereinfachung zu Einzelantennen je Wohnung angesehen. Da die Eigentümer auf die Versorgung des Sondereigentums Einfluss haben, stellt dies eine Weiterleitung "an sich selbst" dar. Mieter einer Wohnanlage leiten jedoch gerade nicht die Sendungen an sich selbst weiter. Ob eine Gemeinschaftsantenne installiert wird und die Sendesignale an die Wohnungen weitergeleitet werden, beruht auf der autonomen Entscheidung des Verwalters (bzw. des Eigentümers/Vermieters), ohne dass die Mieter Einfluss haben.

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IBRRS 2016, 2907

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 25.04.2015 - 2-11 S 26/16

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn sie auch eine Berechnung des Anteils des Mieters enthält. Dabei müssen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, aufgrund der Betriebskostenabrechnung seinen Anteil selbst zu berechnen.

2. Eine nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung führt dazu, dass der Nachzahlungsbetrag nicht fällig ist. Zahlt der Mieter nicht, ist dies kein Kündigungsgrund.

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IBRRS 2016, 2895

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.05.2016 - 214 C 170/15

1. Es wird zunächst vermutet, dass diejenige Person, der eine IP-Adresse zugeordnet ist, auch für die mit dieser IP-Adresse begangene Rechtsverletzung (hier: illegale Uploads) verantwortlich ist. Der Anschlussinhaber kann diese Vermutung entkräften, indem er Umstände vorträgt, die einen abweichenden Geschehensablauf nahelegen.

2. Solche Umstände liegen z.B. vor, wenn ein Mieter ausführlich und überzeugend darlegen kann, dass er während des Tatzeitraums ortsabwesend war und seine Wohnung in dieser Zeit untervermietet hat, sodass naheliegend ist, dass der Untermieter Täter war.

3. Ist der Untermieter eine volljährigen Person, muss der Mieter diesen Gast nicht darüber belehren, dass er keine illegalen Uploads vornehmen darf.

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IBRRS 2016, 2847

AG Pforzheim, Urteil vom 29.09.2016 - 3 C 129/16

1. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, ist eine Eigenbedarfskündigung des Neueigentümers und Neuvermieters erst wirksam möglich, wenn dieser im Grundbuch eingetragen worden ist. Eigenbedarf muss in der Person des Vermieters vorliegen. Der Wohnungskäufer tritt erst mit Eintragung ins Grundbuch in die Stellung des Vermieters ein.

2. Ermächtigt der Vermieter vor Grundbuchänderung den Wohnungserwerber zur Kündigung, handelt der neue Eigentümer als Stellvertreter für den früheren Eigentümer. Kündigungsgründe, die in der Person des Vermieters begründet sind, müssen deshalb auch in dessen Person vorliegen.

3. Eine Räumungsklage ist vor Fristablauf (§ 474 b BGB) zulässig, sofern der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht, sodass zu befürchten ist, dass die Wohnung nicht rechtzeitig geräumt wird.

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IBRRS 2016, 2854

AG Schöneberg, Urteil vom 15.06.2016 - 7 C 38/16

1. Ein großer Balkon und Kaltwasserzähler sind wohnwerterhöhende Merkmale. Ein nicht vorhandener Breitbandanschluss ist dagegen ein Negativmerkmal. Doppelkastenfenster erfüllen kein Negativmerkmal nach dem Mietspiegel.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen ist begründet, wenn zwei neutralen Merkmalgruppen des Mietspiegels drei negative Gruppen gegenüberstehen. Denn die Vergleichsmiete ist bei zwei von fünf Negativmerkmalen so zu berechnen, dass vom Mittelwert 2/5 der Differenz zwischen Mittel- und Unterwert abzuziehen ist

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IBRRS 2016, 2840

AG Pforzheim, Urteil vom 04.07.2016 - 6 C 63/16

1. Feuchte Stellen an den Wänden im Bürobereich berechtigten zur Mietminderung. Der Mieter verliert jedoch sein Recht zur Mietminderung, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt.

2. Wird das Mietverhältnis wirksam gekündigt, muss die Mietsache zum Ablauf der Mietzeit zurück gegeben werden. Werden die Schlüssel erst später abgegeben, ist die Miete bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen. Es obliegt dem rückgabepflichtigen Mieter, den Vermieter ggf. in Gläubigerverzug zu setzen.

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IBRRS 2016, 2864

BFH, Urteil vom 10.05.2016 - IX R 44/15

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen.*)

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IBRRS 2016, 2820

AG Calw, Urteil vom 01.07.2016 - 8 C 148/16

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sondern dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig.

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IBRRS 2016, 2833

AG München, Urteil vom 22.10.2015 - 412 C 11331/15

1. Ein ausländischer Mieter hat das Recht, sich nicht nur in Deutsch, sondern auch in seiner Muttersprache zu informieren. Dieses Informationsinteresse ist mit den Eigentumsinteressen des Vermieters abzuwägen.

2. Die Gebäudesubstanz wird durch eine Antenne nicht beeinträchtigt, wenn die Verkabelung durch ein sog. "Flachkabel" erfolgt.

3. Ist eine Antenne so auf dem Balkon im 5. Stock angebracht, dass sie nicht über die Brüstung hinaus hängt, besteht keine Gefahr für Leib und Leben anderer Personen. Selbst wenn sie herunterfallen sollte, ist davon auszugehen, dass die auf den Fußboden des Balkons fällt. Es liegt auch keine optische Beeinträchtigung vor, weil die Antenne für Fußbänger kaum wahrnehmbar ist.

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IBRRS 2016, 2774

AG Stuttgart, Urteil vom 07.04.2016 - 37 C 4905/15

1. Ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist.

2. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, also aller Einnahmen und Ausgaben umfasst. Darüber hinaus muss der zugrunde gelegte Umlageschlüssel angegeben und der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.

3. Ein verständiger Mieter ohne betriebswirtschaftliche Sonderkenntnisse muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters anhand der Betriebskostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

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IBRRS 2016, 2740

AG Köln, Urteil vom 20.05.2016 - 208 C 148/16

1. Werden unisolierte Heizrohre durch isolierte ausgetauscht und anschließend nicht mehr über dem Boden, sondern im Boden verlegt, stellt dies Modernisierungsmaßnahmen dar, die der Mieter zu dulden hat.

2. Wird eine ursprünglich 3 m hohe Decke etwa 10-20 cm niedriger abgehängt, führt dies nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung, die keine einstweilige Verfügung rechtfertigt.

3. Wenn der Mieter während der Sanierung (hier: Verlegung neuer Rohre) in einer Ersatzwohnung wohnt, ist es rechtsmissbräuchlich, in einem einstweiligen Verfügungsverfahren die Modernisierungsmaßnahmen zu untersagen, die ansonsten zu dulden wären.

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IBRRS 2016, 2750

LG Köln, Urteil vom 06.10.2015 - 19 O 36/14

1. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag zu Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist eine AGB und unterliegt der Kontrolle nach § 307 BGB.

2. Verpflichtet die Klausel den Mieter, sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (mit Ausnahme von Arbeiten an Dach und Fach, Heizung und Warmwasser, sowie Grundversorgungsanschlüssen) durchzuführen, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung dar und ist deshalb unwirksam.

3. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten obliegen grundsätzlich dem Vermieter. Diese Verpflichtung kann nur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sich die Reparaturverpflichtung auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen sind.

4. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn dem Mieter Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung (z.B. verschlissener Teppich des Vormieters) auferlegt werden, oder gar für Schäden, die von Dritten verursacht worden sind, für die er keine Verantwortung trägt.

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IBRRS 2016, 2742

AG Köln, Urteil vom 07.10.2014 - 211 C 446/13

1. Schimmel und Feuchtigkeitsschäden sind Mängel an der Mietsache. Die Mieter haben ein Recht zur Mietminderung, wenn sie den Schimmel nicht verursacht haben.

2. Zur Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelbefall nicht aufzuklären, so geht dies zulasten des Vermieters.

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IBRRS 2016, 2769

LG München I, Beschluss vom 08.11.2016 - 31 S 12371/16

Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insbesondere auch Art. 20a GG nicht entgegen.*)

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IBRRS 2016, 2743

LG Berlin, Urteil vom 06.10.2016 - 67 S 203/16

1. Werden in einem Mehrparteienhaus eine Vielzahl von Wohnungen ständig für Kurzaufenthalte an Touristen vermietet und kommt es dadurch zu Lärmimmissionen für die benachbarten Wohnraummieter, die das übliche Maß der herkömmlichen Wohnnutzung übersteigen, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar.

2. Der Beweis des ersten Anscheins spricht dafür, dass (Dauer-) Mietwohnungen durch die touristische Nutzung besonderem (Party-)Lärm ausgesetzt sind, der den Geräuschpegel einer herkömmlichen Wohnnutzung übersteigt.

3. Der Vermieter ist seinen Dauermietern gegenüber zur Mängelbeseitigung verpflichtet, und zwar auch dann, wenn die Vermietung an Touristen durch einen gewerblichen Zwischenmieter erfolgt. Anders wäre dies nur, wenn der Vermieter deshalb keinen Einfluss auf diese Wohnungen hätte (hier verneint).

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