Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2016

IBRRS 2016, 2180

AG Saarbrücken, Beschluss vom 20.06.2016 - 121 C 217/16

1. Eine formell wie materiell korrekte Nebenkostenabrechnung wird mit Zugang beim Mieter fällig.

2. Ob dem Mieter eine die Fälligkeit tangierende Prüffrist für die Einsichtnahme in die Belege und deren Kontrolle einzuräumen ist, bleibt offen.

 Volltext


IBRRS 2016, 2179

AG Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2016 - 3 C 498/15

1. Verbleibt nach Räumungsaufforderung durch den Vermieter lediglich vorübergehend eine eingetopfte Zimmerpflanze in einem Bereich des Treppenhauses, den der Mieter alleine nutzt, liegt darin kein Kündigungsgrund wegen Versperrens des Notausgangs.

2. Widerspricht der Mieter einem möglichen Eigenbedarf, liegt darin auch keine Mietvertragsverletzung.

3. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv zu unterstützen.

4. Selbst wenn der Mieter verkaufserschwerende Bemerkungen gegenüber potentiellen Erwerbern macht oder Wohnungsbesichtigungen erschwert, liegt darin keine Störung des Hausfriedens.

 Volltext


IBRRS 2016, 2183

BGH, Urteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15

§ 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.*)

IBRRS 2016, 2121

LG Wuppertal, Urteil vom 27.08.2015 - 9 S 50/15

1. Ein Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution kann auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses bestehen.*)

2. Trägt der Vermieter, der die Kaution einklagt, schlüssig dazu vor, dass die Kaution zur Sicherung bestehender Zahlungsansprüche benötigt wird, so ist der Klage stattzugeben, ohne dass es einer Beweisaufnahme über diese Forderung bedarf.*)

3. Auf eine inzwischen eingetretene Verjährung dieses Anspruchs kommt es nach § 215 BGB in der Regel nicht an. Es ist nicht erforderlich, dass die Aktivforderung während der Verjährungsfrist auch geltend gemacht und/oder schlüssig begründet wird.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 2130

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 67 S 154/16

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal ("airbnb") angebotenen Mietwohnung an Touristen ist - ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung - grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 2122

LG Ellwangen, Urteil vom 10.06.2016 - 1 S 159/13

1. Beheizt der Mieter seine Wohnung mit einer strombetriebenen Infrarotheizung, so muss er die auf ihn entfallenden, ordnungsgemäß bestimmten, anteiligen Kosten für Heizung, Wasser und Kaltwasser trotzdem bezahlen.

2. Eine Betriebskostenabrechnung ist ordnungsgemäß, wenn der Vermieter zwar auf die VDI-Richtlinie 2077, die die mathematisch-technischen Methoden zur Heizkostenermittlung und -verteilung beschreibt, hingewiesen, jedoch deren technische Anwendungsvoraussetzungen nicht (vollständig) mitgeteilt hat.

3. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann ordnungsgemäß, wenn der Vermieter den Anteil der Niedrigverbraucher sowie die Standardabweichung nicht wiedergibt.

4. Der Vermieter muss auch nicht darlegen und erläutern, auf welche Weise er die als Verbrauchswerte in der Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat.

5. Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

 Volltext


IBRRS 2016, 2129

LG Berlin, Beschluss vom 02.08.2016 - 67 S 187/16

1. Verlangt der Eigentümer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung und Herausgabe der Mietsache von einem Dritten, ohne dass sich eine der Parteien auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses beruft, bemisst sich der Gebührenstreitwert nicht gemäß § 41 Abs.1, Abs. 2 GKG, sondern gemäß § 6 Satz 1 ZPO nach dem Verkehrswert der überlassenen Räume.*)

2. Wird die Räumung und Herausgabe im einstweiligen Verfügungsverfahren verlangt und die Hauptsache damit vorweggenommen, ist gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG kein Abschlag auf den Hauptsachenstreitwert vorzunehmen.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 2120

LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15

1. Wird die ortsübliche Marktmiete um mehr als 50 % überschritten, liegt Mietwucher vor.

2. Die Wohnflächenberechnung ist zunächst anhand der Vereinbarung der Mietvertragsparteien vorzunehmen. Fehlt eine solche, muss die Bestimmung nach dem ortsüblichen Berechnungsmodus (z.B. Mietspiegel) vorgenommen werden. Ist auch das nicht möglich, können die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen (II. Berechnungsverordnung, Wohnflächenverordnung) herangezogen werden.

3. Für einen etwaigen Möblierungszuschlag muss dem jeweiligen Möbelstück ein Zeitwert bei vertragsgemäßer Nutzung beigemessen werden.

4. Dass der Wohnraum von "randständigen Personen" genutzt werde, die diesen deutlich mehr strapazierten, rechtfertigt keinen Mietzuschlag.

5. Teppich bzw. Laminat können nicht ohne Weiteres als hochwertiger Bodenbelag angesehen werden. Eine Bewertung mit 3 von 4 möglichen Punkten benachteiligt den Vermieter deshalb nicht unangemessen.

 Volltext


IBRRS 2016, 2116

AG Neukölln, Urteil vom 07.06.2016 - 11 C 314/15

1. Das Schließen von Müllabwurfanlagen und Müllhebeschächten ist keine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt.

2. Wenn der Mieter dann seinen Restmüll selbst zu den Müllbehältern nach unten bringen muss, liegt darin weder eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache noch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.

 Volltext


IBRRS 2016, 2045

LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 - 63 S 209/15

1. Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht.

2. Eine unzutreffende Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit.

3. Eine fehlende Wärmedämmung ist nicht gleich eine "unzureichende" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013. Entscheidend für die Unzureichbarkeit ist ausschließlich der Vergleich mit anderen nach Baualter und Ausstattung vergleichbaren Häusern.

4. Für ein 1918 erbautes Haus ist eine fehlende Wärmedämmung nicht unzureichend.

5. Ein Garten, der wegen der Gefahr herunterfallenden Putzes, nicht nutzbar ist, ist trotzdem wohnwerterhöhend. Maßgeblich ist allein das Vorhandensein, etwaige Mängel bleiben außer Betracht.

6. Eine ruhige Lage in einer Großstadt bedeutet keine vollkommene Stille.

 Volltext


IBRRS 2016, 2053

LG Berlin, Beschluss vom 24.05.2016 - 67 S 149/16

1. Gleicht der Mieter auf eine Betriebskostennachforderung des Vermieters den in der Abrechnung ausgewiesenen Nachforderungsbetrag aus, trägt der Mieter im Rückforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung.*)

2. Ein vom Mieter bei der Zahlung erklärter Vorbehalt ändert an dieser Beweislastverteilung nichts, sofern sich aus der Erklärung nicht unmissverständlich ergibt, dass der Mieter nicht nur die Wirkung des § 814 BGB ausschließen, sondern dem Vermieter für einen späteren Rückforderungsstreit auch die Beweislast für die materielle Richtigkeit der Abrechnung aufbürden wollte.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 2077

BGH, Beschluss vom 16.06.2016 - I ZB 109/15

Begründet die Einstellung der für den Schuldner lebensbedrohlichen Räumungsvollstreckung eine Gefahr für Leben und Gesundheit des Gläubigers, so ist im Rahmen der Entscheidung nach § 765a ZPO das Ausmaß der jeweiligen Gefährdung zu würdigen. Ist das mit einer Zwangsräumung verbundene Gefährdungspotential für den Schuldner deutlich höher zu bewerten als die mit einem weiteren Vollstreckungsstillstand für den Gläubiger bestehenden Gesundheitsgefahren, so kommt eine befristete Einstellung der Zwangsvollstreckung in Betracht, mit der dem Schuldner auferlegt wird, durch geeignete Maßnahmen an einer Verbesserung seines Gesundheitszustands zu arbeiten.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 2030

LG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 18 S 111/15

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist.

2. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Aufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden, auch in dem Gutachten eines Sachverständigen wird nur ein Näherungswert bestimmt, bei dem Fehler nicht auszuschließen sind.

3. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zu Teil gewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels 2015 an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war.

 Volltext


IBRRS 2016, 2044

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 - 63 S 189/15

1. Damit eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, muss sie weder Rechnungsdaten, noch Steuernummer oder Erläuterungen der jeweiligen Rechnungen enthalten.

2. Die Betriebskostenabrechnung an sich muss für den durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar sein, nicht jedoch die Rechnungsgrundlagen.

3. Der Vermieter kann innerhalb der Abrechnungsfrist die Abrechnung auch zu Lasten des Mieters korrigieren. Es gibt keinen dahingehenden Schutz, dass Nachbesserungen nur zum Vorteil des Mieters sein dürften.

4. Der Vermieter ist gehalten, das Volumen bzw. die Anzahl der Müllbehälter am Bedarf auszurichten.

5. Ist es nach den örtlichen Gegebenheiten möglich, zusätzlich Wertstoff- und Papiertonnen aufzustellen, ist der Vermieter verpflichtet, von dieser Möglichkeit der Reduzierung der kostenpflichtigen Restmüllmenge Gebrauch zu machen.

 Volltext


IBRRS 2016, 2037

AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016 - 37 C 5953/15

Ein Tiefgaragenstellplatz dient ausschließlich dem Abstellen von Fahrzeugen und ggf. Zubehör. Die Lagerung von weiteren Gegenständen (hier: Mineralwasserkästen) stellt keinen zulässigen Gebrauch der Mietsache dar und kann durch den Vermieter unterbunden werden.

 Volltext


IBRRS 2016, 2023

AG Hamburg, Urteil vom 02.03.2016 - 49 C 91/13

1. Werden zwei Räumungsklagen im engen zeitlichen Zusammenhang erhoben, steht der zuerst bei Gericht erfassten Klage keine anderweitige Rechtshängigkeit entgegen.

2. Bei einem vermieteten, repräsentativen Einfamilienhaus mit großem Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Eine Anhebung des Grenzwertes wegen des mitvermieteten Gartens kommt insoweit nicht in Betracht.

3. Die Flächenangabe im Mietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Bei einem vollflächig unterkellerten Einfamilienhaus mit beheizbarem Hobbyraum im Keller berechtigt ein Entfallen der Nutzungsmöglichkeit durch aufsteigende Feuchtigkeit zur Minderung des Mietzinses, hier um 10% der Bruttomiete.

4. § 814 BGB schließt eine Kondiktion erst dann aus, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Zweifel daran, dass diese Voraussetzungen vorliegen, gehen zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers, d. h. hier des Vermieters.

5. Zwar ist zu berücksichtigen, wenn der Mieter Volljurist ist. Dies lässt aber jedenfalls bei einem nicht rechtsanwaltlich tätigen oder auch nicht anderweitig mietrechtlich bewanderten Mieter nicht den Rückschluss auf eine Kenntnis des Minderungsrechts zu. Es ist insbesondere nicht von einer allgemeinen Kenntnis in allen Bevölkerungsteilen vom Bestehen eines Mietminderungsrechtes bei Mängeln der Mietsachen auszugehen.

 Volltext


IBRRS 2016, 2012

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 - 63 S 177/15

1. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

2. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zu Stande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

 Volltext


IBRRS 2016, 1972

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.07.2016 - 10 A 2577/15

1. Der Energieausweis dient der Information des potentiellen Käufers oder Mieters, um dessen Entscheidung hinsichtlich des Abschlusses eines möglichen Kauf- oder Mietvertrages zu unterstützen.

2. Jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, hat der Mieter keinen Anspruch (mehr) auf die behördliche Überprüfung des die Mietwohnung betreffenden Energieausweises.

3. Das Informationsbedürfnis hinsichtlich der Entscheidung, das Mietverhältnis fortzuführen oder zu beenden, ist dann entfallen.

 Volltext


IBRRS 2016, 1971

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 - 202 C 3/16

Selbst wenn der Vermieter ein Unternehmer und der Mieter ein Verbraucher ist, hat der Mieter nach der Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Textform kein Widerrufsrecht aus einem Fernabsatzgeschäft.

 Volltext


IBRRS 2016, 1968

AG Dortmund, Urteil vom 29.04.2016 - 436 C 9/16

1. Stellt der Vermieter dem Mieter nicht die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Belegkopien zur Verfügung, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die Nachzahlung.

2. Der Auskunftsanspruch für Wohnungen mit preisgebundenem Wohnraum besteht auch weiter, wenn nach der geforderten Auskunft die Wohnpreisbindung wegfällt.

 Volltext


IBRRS 2016, 1914

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2016 - 33 C 3463/15

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter einen Briefkasten zur Verfügung zu stellen, der eine ordnungsgemäße Postzustellung ermöglicht. Das bedeutet, dass auch dickere DIN-A4 Umschläge hineinpassen müssen und der Briefkasten gegen das unbefugte Herausnehmen eingeworfener Post gesichert ist.

2. Maßgeblich ist die "Briefkastennorm" (DIN EN 13724).

3. Dass die Wohnungseigentümerschaft dem Anbringen eines neuen Briefkastens nicht zustimmt, ist für die Pflicht des Vermieters unerheblich. Nur das Vorhandensein eines funktionstüchtigen Briefkastens entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

 Volltext


IBRRS 2016, 1918

LG München I, Urteil vom 04.05.2016 - 14 S 6582/15

1. Zur Annahme eines Kündigungsrechtes wegen Zahlungsverzug ist es erforderlich, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Zahlungsrückstand befindet. Ob dieser Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wurde, ist unbeachtlich.

2. Eine Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter seine ihm zustehenden Rechte (hier bzgl. Mietmängeln) dadurch bewusst arglistig nutzt, dass er wider besseren Wissens tatsächlich nicht bestehende Mängel behauptet, um den Vermieter zu schädigen.

3. Erstattet der Mieter Strafanzeige gegen den Vermieter, ist eine Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn die Anzeige von keinerlei objektiven Anhaltspunkten gedeckt ist nur genutzt wird, um den Vermieter zu schädigen. Ändert sich die Nutzung des Anwesens von einem reinen Mietshaus zu einer Nutzung durch die temporäre Vermietung an Arbeiter, muss sich dem Mieter eine rechtswidrige Zweckentfremdung aber geradezu aufdrängen.

4. Macht der Mieter nur von den ihm allgemein oder aus dem Mietsverhältnis zustehenden Rechten Gebrauch, ist die Mietvertragsgrundlage nicht zerrüttet und eine Kündigung deswegen nicht gerechtfertigt.

 Volltext


IBRRS 2016, 1881

AG Oranienburg, Urteil vom 13.04.2016 - 23 C 350/15

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn in der Abrechnung die Gesamtkosten benannt werden, die der Vermieter auf den Mieter weiter verteilt. Vorwegabzüge müssen nicht mehr gesondert ausgewiesen sein.

 Volltext


IBRRS 2016, 1880

LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 - 63 S 223/15

Der Mieter hat ein Recht zur Mietminderung, wenn die Lüftungsanlage einer Shisha-Lounge Lärmbelästigungen auslöst, die die Grenzwerte der TA-Lärm überschreiten. Allerdings kommt eine Mietminderung in Höhe von 10% in Betracht, wenn das Geräusch nur das Schlafzimmer belastet.

 Volltext


IBRRS 2016, 1871

BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 - 1 BvR 243/16

1. Die Entscheidung des BGH vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 (IMR 2016, 59) zur herabgesetzten Kappungsgrenze in Berlin verstößt nicht gegen das Grundgesetz.

2. Eine Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil muss sich in ihrer Begründung inhaltlich mit der Entscheidung und der einschlägigen BVerfG-Rechtsprechung auseinandersetzen.

3. Für einen Verfassungsverstoß muss der Vermieter darlegen, dass genau seine Wohnung zu Unrecht in die Verordnung aufgenommen wurde.

4. Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass eine Kappungsgrenzensenkungsverordnung in anderen Stadtteilen als dem, in dem seine Wohnung liegt, nicht hätte gelten dürfen.

 Volltext


IBRRS 2016, 1879

BGH, Urteil vom 29.06.2016 - VIII ZR 173/15

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, IMR 2010, 5; sowie vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, IMR 2015, 140).*)

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.*)

3. Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1776

LG Berlin, Urteil vom 22.01.2016 - 63 S 83/15

1. Einer Räumungsklage fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Mieter einen neuen Termin für einen Auszug mitgeteilt hat.

2. Eine fiktive Schadensberechnung und eine Schätzung nach § 287 ZPO sind nicht zulässig, wenn der Geschädigte vorträgt, dass er den Schaden hat konkret entgeltlich beseitigen lassen.

 Volltext


IBRRS 2016, 1854

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 - 65 S 424/15

1. Selbst wenn zwei nebeneinander liegende Häuser eine wirtschaftliche Einheit bilden, stellt ein Gerüst am Nebenhaus keine Besitzstörung für die Mieter des anderen Hauses dar.

2. Die Ankündigung einer Außenmodernisierung stellt noch keine Besitzstörung dar, insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter später erklärt, von den angekündigten Maßnahmen Abstand zu nehmen.

3. Grundsätzlich ist das Aufstellen eines Gerüstes vor den vermieteten Wohnräumen eine wesentliche Beeinträchtigung, weil die Privatheit des Rückzugsbereich der Wohnung durch die Möglichkeit des Hineinsehens gestört wird und ein Öffnen der Fenster unter dem Sicherheitsaspekt, dass das Gerüst jederzeit auch von Dritten betreten werden kann, eingeschränkt wird. Damit stellt es auch eine Besitzstörung dar.

4. Bei bestimmten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten (hier: Dachsanierung und -dämmung, Dachgeschossaufbau) ist das Aufstellen eines Gerüstes vor einem Wohngebäude eine notwendige, nicht vermeidbare Begleiterscheinung und damit vom Mieter zu dulden.

5. Der Vermieter muss das Aufstellen des Gerüstes ankündigen.

6. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes besteht nicht darin, die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu erschweren oder zu verzögern, sondern vielmehr im effektiven Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch vor Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten.

 Volltext


IBRRS 2016, 1855

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 11.03.2015 - 100 C 125/13

1. Einer Räumungsklage fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Mieter einen neuen Termin für einen Auszug mitgeteilt hat.

2. Eine fiktive Schadensberechnung und eine Schätzung nach § 287 ZPO sind nicht zulässig, wenn der Geschädigte vorträgt, dass er den Schaden hat konkret entgeltlich beseitigen lassen.

 Volltext


IBRRS 2016, 1840

AG Recklinghausen, Urteil vom 03.02.2016 - 12 C 299/15

Ein Vermieter darf unter Umständen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn nahe Angehörige auf intensive Betreuung oder sogar Pflege angewiesen sind. Der Mieter braucht allerdings keine sog. "Vorratskündigung" hinzunehmen.

 Volltext


IBRRS 2016, 1824

LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15

1. Die Wartungskosten für Rauchmelder sind umlagefähige Betriebskosten.

2. Die Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Rauchmeldern, die sich aus der Bauordnung NRW ergibt, kann dieser vertraglich auf den Vermieter übertragen.

3. Die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt stellen keine Betriebskosten dar.

4. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern treten an die Stelle von Anschaffungskosten und sind damit nicht auf den Mieter umlegbar.

 Volltext


IBRRS 2016, 1818

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 14 S 11701/15

1. Eine auf kurze befristete Zeiträume erteilte Erlaubnis zur Untervermietung einer Mietwohnung während beruflicher Auslandsaufenthalte des Mieters (höchstens dreimal jährlich) ermächtigt nicht zur dauerhaften, auf Jahre angelegten Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an Dritte.*)

2. Will der Mieter nach Beendigung eines über 2 Jahre andauernden Untermietverhältnisses die Wohnung erneut unbefristet und vollständig Dritten überlassen, liegt ein wichtiger Grund für den Widerruf der erteilten Erlaubnis vor.*)

3. Nimmt der Mieter nach wirksamem Widerruf gleichwohl die geplante Untervermietung vor, so berechtigt diese Pflichtverletzung den Vermieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1827

BGH, Beschluss vom 26.04.2016 - VIII ZR 54/15

1. Ein zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2011 verweisendes Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in einem Reihenendhaus wird den formellen Anforderungen gerecht, auch wenn der Mietspiegel seine Anwendbarkeit auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser ausdrücklich ausschließt.

2. Denn mehr, als dem Mieter die ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen, muss das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzugebende Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB nicht leisten.

 Volltext


IBRRS 2016, 1814

AG München, Urteil vom 19.11.2015 - 432 C 8687/15

Die regelmäßige unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an "Medizintouristen" berechtigt den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.

 Volltext


IBRRS 2016, 1810

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.03.2016 - 33 C 3331/15

1. Stützt der Vermieter die Kündigung auf Eigenbedarf, ist er verpflichtet, dem Mieter eine bis zum Kündigungstermin frei werdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten oder diese selbst zur Befriedigung seines Eigennutzungswunsches zu nutzen.

2. Ist eine vergleichbare Wohnung vor dem Ausspruch der Kündigung bereits vermietet, muss der Vermieter auch darauf hinweisen, insbesondere dann, wenn diese weiterhin leer steht und sich für den Mieter der Eindruck ergibt, der Vermieter verletze so seine Anbietpflicht.

3. Eine ohne diese Information ausgesprochene Kündigung ist nicht ausreichend begründet und damit unwirksam.

 Volltext


IBRRS 2016, 1796

LG München I, Urteil vom 20.01.2016 - 14 S 16950/15

1. Die Beleidigung eines Vermieters als "Terroristen" und "nazi-ähnlichen braunen Misthaufen" hat grundsätzlich ein so erhebliches Gewicht, dass sie geeignet ist, eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung jedenfalls nach Abmahnung zu begründen.*)

2. Auch eine demente und bettlägerige 95-jährige Mieterin hat sich in einem solchen Fall das Verhalten ihres mit ihr in den Räumlichkeiten wohnenden Pflegers und rechtlichen Betreuers zurechnen zu lassen.*)

3. Der Schutz des räumungsunfähigen Mieters kann im Fall einer fristlosen Kündigung nicht über die Sozialklausel der §§ 574, 574a BGB, sondern nur im Rahmen der Zwangsvollstreckung über etwaige Räumungsschutzanträge bewirkt werden.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1792

LG Hannover, Urteil vom 29.02.2016 - 12 S 9/13

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen iSd § 28 IV S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

 Volltext


IBRRS 2016, 1773

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.04.2016 - 16 S 151/15

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntniserlangung vom Besitzerwerb eines Dritten als Voraussetzung einer einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum durch Dritte gemäß § 940 a Abs. 2 ZPO ist der Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz.*)

IBRRS 2016, 1753

AG Köpenick, Urteil vom 17.03.2016 - 13 C 203/15

Wird dem Mieter suggeriert, dass der Vermieter den für die Begründung der Mieterhöhung herangezogenen Mietspiegel selbst für ungeeignet hält, so ist er nicht in der Lage, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangen zu prüfen. Das Erhöhungsverlangen ist damit unwirksam.

 Volltext


IBRRS 2016, 1737

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.06.2016 - 9 T 56/16

1. Eine sog. Freizeichnungsklausel ist jedenfalls isoliert betrachtet grundsätzlich wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

2. Eine Freizeichnungsklausel ist auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.

3. Ob eine Freizeichnungsklausel auch dann wirksam ist, wenn sie gleichzeitig mit einer unwirksam Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist, bleibt offen.

 Volltext


IBRRS 2016, 1777

BGH, Beschluss vom 14.06.2016 - VIII ZB 4/16

1. Die Beschwer einer Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bemisst sich gemäß § 9 ZPO mit dem 3½ fachen des jährlichen Erhöhungsbetrags.

2. Die Ermittlung der Beschwer darf der Anwalt nicht einer Büroangestellten übertragen.

3. Die Höhe der möglichen Beschwer ist auch maßgeblich für die Frage, ob das Amtsgericht im vereinfachten Verfahren gemäß § 495a ZPO das Verfahren betreiben darf.

 Volltext


IBRRS 2016, 1813

AG München, Urteil vom 19.11.2014 - 452 C 16687/14

Bezichtigt eine Mieterin die Vermieterin der "brutalen Sterbehilfe" bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung.

 Volltext


IBRRS 2016, 1749

OLG Bremen, Beschluss vom 17.02.2016 - 4 WF 184/15

1. Nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ehegatte und Mieter, der nach Trennung der Eheleute die volle Miete für die Ehewohnung an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Ehegatten und Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen. Für eine hiervon abweichende Beteiligungsverpflichtung an der Mietzahlung und somit eine anderweitige Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB ist derjenige darlegungs- und beweispflichtig, der sich darauf beruft.*)

2. Eine derartige anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nicht allein daraus hergeleitet werden, dass der wegen der Hälfte der Miete in Anspruch genommene Ehegatte während des verfahrensgegenständlichen Mietzeitraums an den anderen Ehegatten sowohl Trennungs- als auch Kindesunterhalt gezahlt hat, wenn bei der Unterhaltsberechnung weder die Mietzahlungen durch den Unterhaltsempfänger noch sein Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 BGB berücksichtigt worden sind.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1729

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16

1. Auf die (Wohnraum-)Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses.*)

2. Die Minderung tritt auch dann ein, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters ist dabei kein Raum.*)

3. Auch wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung des Umfeldes gemacht hat, sind darauf beruhende spätere Gewährleistungsansprüche nicht gemäß § 536b Satz 1 oder 2 BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen. Eine entsprechende Fehlvorstellung des Mieters begründet allenfalls den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, der zur Anwendung des § 536b BGB nicht ausreicht. Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Anmietung neben der im Innenstadtbereich gelegenen Mietsache eine noch unbebaute Baulücke befindet.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 1728

BGH, Urteil vom 24.05.2016 - VI ZR 496/15

1. Zum Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit.*)

2. Bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit (hier: Beleidigungen per SMS) gibt es regelmäßig keinen Anspruch auf Geldentschädigung.

3. Vielmehr kann sich der Geschädigte Geugtuung wegen der Beleidigung im Wege einer Privatklage verschaffen.

 Volltext


IBRRS 2016, 1713

AG Saarbrücken, Urteil vom 27.06.2016 - 124 C 248/15

1. Allein der jahrelangen Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist eine Erklärung dahin, mit einer Änderung der festgelegten Vereinbarung zu seinem Nachteil einverstanden zu sein, nicht zu entnehmen. Es entspricht vielmehr der Lebenserfahrung, dass der Mieter angenommen hat, die Abrechnungen seien ordnungsgemäß erstellt und er sei zu der Zahlung verpflichtet.

2. Belegt der Mieter in der Tiefgarage weder einen Stellplatz noch nutzt er sonst die Tiefgarage, kann er an den Kosten des Allgemeinstroms für die Tiefgarage nicht beteiligt werden.

 Volltext


IBRRS 2016, 1708

AG Leipzig, Urteil vom 11.01.2016 - 162 C 6118/15

1. Benutzt der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangen einen veralteten Mietspiegel (hier: Leipziger Mietspiegel 2012), obwohl zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens schon seit über einem halben Jahr ein neuer Mietspiegel gültig war (hier: Leipziger Mietspiegel 2014), beginnt für den Mieter die Überlegungsfrist nicht zu laufen, weil er das Verlangen weder sachlich noch rechnerisch nachvollziehen kann.

2. Eine Klage auf Mieterhöhung ist dann schon unzulässig, weil eine Frist, die nie zu laufen begonnen hat, nicht abgelaufen sein kann.

 Volltext


IBRRS 2016, 1703

AG Bingen/Rhein, Urteil vom 18.01.2016 - 21 C 197/15

Versendet der Vermieter Kopien der Abrechnungsbelege, anstatt sie kostenneutral per Fax oder Email zu versenden oder dem Mieter an dessen Wohnort Einsicht in die Originalbelege zu gewähren, trägt er die dafür anfallenden Kosten selbst.

 Volltext


IBRRS 2016, 1706

AG Köpenick, Urteil vom 23.02.2016 - 14 C 179/15

Stützt der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel 2015 und lehnt diesen dann als nicht qualifiziert ab, während er gleichzeitig ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete fordert, muss das Gericht nicht in die Beweisaufnahme eintreten.

 Volltext


IBRRS 2016, 1687

LG Kempten, Urteil vom 08.04.2016 - 52 S 2137/15

1. Verfügt die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags über Hörfunk- und Fernsehempfang über Breitkabelnetz, hat der Vermieter den Fortbestand der Versorgung in dieser bestimmten Form zu gewährleisten.

2. Diese Leistungspflicht erlischt nicht nachträglich, solange die Wiederherstellung der bisherigen Versorgung technisch und rechtlich noch möglich ist.

 Volltext