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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2016, 0776

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 455/14

1. Es ist dem Vermieter verwehrt, im Verhältnis zu den Mietern (den Klägern) eine größere Wohnfläche vorzusehen, als sie (hier: von der IFB) als förderfähig erkannt worden ist; denn die Vereinbarungen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Förderer strahlen (bindend) auf das Verhältnis zwischen den Mietparteien aus.

2. In Hamburg darf der Abschluss von Mietverträgen für geförderte Wohnungen nicht von der Mitanmietung von geschlossenen Stellplätzen, also von Stellplätzen, die abschließbar oder anderweitig zugangsbeschränkbar und vor Witterung geschützt sind, abhängig gemacht werden.

3. Wird dem Mieter bei Abschluss des Vertrages ein Schlüssel zum Fahrradkeller überlassen und konnte er diesen über mehrere Monate kostenfrei nutzen, kann später kein weiterer Mietvertrag über die kostenpflichtige Nutzung des Fahrradkellers vom Vermieter gefordert werden. Es liegt besteht vielmehr eine konkludente Nutzungsvereinbarung.

4. Die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Mietpreisbindung ist unwirksam, da die Regelungen des BGB zur Mietpreiserhöhung unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden.

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IBRRS 2016, 0774

AG Coesfeld, Urteil vom 13.01.2016 - 11 C 169/15

1. Ist eine Garageneinfahrt in einem allgemein schlechten Zustand und ist das dem Mieter auch seit Jahren bekannt, muss er sich aufgrund des Gesamteindrucks der Bodenbeschaffenheit der Garageneinfahrt darauf einstellen, dass insbesondere die versandeten und unebenen Stellen vorsichtiger betreten werden müssen und muss den Versandungen ausweichen.

2. Den Vermieter trifft dahingehend keine Verkehrssicherungspflicht, die Kosten für einen aus den Versandungen resultierenden Sturz hat ausschließlich der Mieter zu tragen.

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IBRRS 2016, 0749

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 - 18 S 63/14

Ein rückkanalfähiger Breibandkabelanschluss stellt nur dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels dar, wenn damit das Telefonieren und der Zugang zum Internet ermöglicht werden, ohne dass es sich den Abschluss eines zusätzlichen Vertrages bedarf.

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IBRRS 2016, 0724

LSG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.09.2015 - L 4 AS 429/15 B ER

1. Bei hohem Wohnungsleerstand ist mit erhöhten Heizkosten für Mieter zu rechnen. Hierbei steht dem Mieter ggf. nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14) ein Anspruch auf Heizkostenbegrenzung bei erheblichem Leerstand gegen den Vermieter zu.*)

2. Bevor der SGB II-Leistungsträger bei hohen Heizkosten eine Kostensenkung bzw. einen Umzug vom Leistungsberechtigten verlangen kann, sind die Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Bei erheblichem Leerstand von mehr als 30 % im Wohnobjekt und Fehlern des Vermieters in der Betriebskostenkostenabrechnung ist der SGB II-Leistungsträgerr vorrangig verpflichtet, den Leistungsberechtigten bei der Geltendmachung seiner Ansprüche gegenüber dem Vermieter (auf Mietminderung) zu beraten und zu unterstützen (§ 14 SGB I).*)

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IBRRS 2016, 0718

AG Baden-Baden, Urteil vom 03.06.2015 - 19 C 243/14

1. Kosten für die Gartenpflege können nur in der Höhe auf den Mieter umgelegt werden, in der sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Obergrenze des qualifizierten Mietspiegels um mehr als das Dreifache, sind sie nicht mehr gerechtfertigt.

2. Sind in einem Bebauungsplan lediglich Pflanzgebote für Bäume und Sträucher festgelegt, können die hohen Kosten für die Gartenpflege auch nicht mit "klaren Vorgaben der Stadt zur Gestaltung des Außenbereichs" begründet werden.

3. Übersteigen die tatsächlichen Kosten des Hausmeisters den Wert des qualifizierten Mietspiegels um das Zweifache, verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

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IBRRS 2016, 3461

BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2016, 0723

AG Hofgeismar, Urteil vom 18.06.2015 - 40 C 243/15

Leben erwachsene Kinder mit dem Mieter zusammen, kann mit einem allein gegen den Mieter gerichteten Räumungstitel regelmäßig auch dann gegen die Kinder vollstreckt werden, wenn diese über ein eigenes Einkommen verfügen und sich wirtschaftlich an der Miete beteiligen. Für eine gegen sie gerichtete einstweilige Verfügung gemäß § 940a Abs. 2 ZPO besteht dann kein Rechtsschutzbedürfnis.*)

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IBRRS 2016, 0722

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.03.2016 - 4 U 88/15

1. Maßgeblich für die Abgrenzung von Wohnraum- und Miete sonstiger Räume ist nicht die Art der vermieteten Räume wie z.B. ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt.

2. Besteht der Zweck darin, dass der Mieter seinerseits die Räume an Dritte weitervermietet, die diese ihrerseits vertragsgemäß zum Wohnen nutzen, handelt sich im Verhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum.

3. Ob die Weitervermietung durch den Hauptmieter gewerblich erfolgt, oder nicht, ist für die Beurteilung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete unerheblich.

4. Dem in den Räumen tatsächlich wohnenden Untermieter ist gegenüber dem Hauptmieter der Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren, nicht jedoch dem nicht dort wohnenden Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.

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IBRRS 2016, 0710

AG München, Urteil vom 26.06.2015 - 472 C 8496/15

Heißt es im Mietvertrag, Betriebskosten/Grundsteuer werden jährlich abgerechnet, sind die Betriebskosten, die in der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV enthalten sind, von den Mietern zu tragen.

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IBRRS 2016, 0698

AG Wiesbaden, Urteil vom 02.04.2014 - 91 C 5302/13

Ist in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und der in der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen kalkulatorisch ausgewiesenen, besteht kein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenguthabens wegen ungerechtfertigter Bereicherung.*)

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IBRRS 2016, 0699

BGH, Beschluss vom 23.02.2016 - VIII ZR 321/14

Es gibt keine allgemeine Regel, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt wird, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen wird, und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus.

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IBRRS 2016, 0662

AG München, Urteil vom 10.06.2015 - 424 C 19429/14

1. Dienen Arbeiten wie der Austausch von Fenstern und Türen gegen Exemplare mit Mehrfachverglasung oder das Dämmen der kältesten Außenfassade ausschließlich der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung, so liegen Modernisierungsmaßnahmen vor.

2. Eine Mieterhöhung um 11 % ist dann möglich.

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IBRRS 2016, 0663

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.09.2015 - 41 C 630/15

Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig.

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IBRRS 2016, 0658

AG Saarbrücken, Urteil vom 28.05.2015 - 120 C 51/15

1. Eine über die mietvertragliche Kaution (hier: 2 Monatsmieten) hinaus vereinbarte Mietbürgschaft (hier: 8 Monatsmieten) ist wirksam, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird.

2. Dann kommt es nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten oder der Vermieter sie verlangt hat.

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IBRRS 2016, 0599

AG Dortmund, Urteil vom 15.09.2015 - 425 C 399/15

Bevor der Mieter versuchen kann, geleistete Betriebskostenvorauszahlungen wegen einer angeblich fehlenden Abrechnung gerichtlich zurückzufordern, muss er versuchen, die Abrechnung durch Zurückbehalten der weiteren Vorauszahlungen zu erzwingen.

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IBRRS 2016, 0584

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2015 - 67 S 65/14

1. Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache und den Mieter durch geeignete Maßnahmen vor dem Eindringen von Wildschweinen auf dem Grundstück zu schützen.*)

2. Die Lage der Mietsache in der Nähe eines Waldgebietes allein begründet keine Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis des Mieters i. S. d. § 536b BGB von bestehendem oder drohendem Wildschweinbefall.*)

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IBRRS 2016, 0582

LG Berlin, Urteil vom 27.10.2015 - 63 S 73/15

Der Mieter muss den Vermieter grundsätzlich nicht darauf hinweisen, dass die Frist, in der die Nachforderung von Betriebskosten möglich ist, abläuft.

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IBRRS 2016, 0575

LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2015 - 63 S 39/15

Verursacht der Mieter oder einer seiner Angehörigen, für dessen Verhalten er einzustehen hat, fahrlässig einen Wohnungsbrand, so kann er deswegen keine Miete mindern.

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IBRRS 2016, 3468

BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 66/15

1. Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt.

2. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können.

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IBRRS 2016, 0574

LG Berlin, Urteil vom 12.10.2015 - 67 S 431/14

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Vornahme einer konkreten Maßnahme zur Mängelbeseitigung, sondern lediglich auf Beseitigung des Mangels, in welcher geeigneten Weise auch immer es der Vermieter bewerkstelligen möchte.

2. Klagt der Mieter auf Instandsetzung und wird die Wohnung nach dem Erheben der Klage verkauft, gilt das Urteil auch gegen den Käufer.

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IBRRS 2016, 0566

AG Reinbek, Urteil vom 15.09.2015 - 13 C 490/14

Die nachträgliche Zahlung des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist lässt ein gegebenenfalls bestehendes berechtigtes Interesse des Vermieters, dass ihn zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB berechtigt, unberührt.

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IBRRS 2016, 0573

LG Berlin, Urteil vom 06.10.2015 - 63 S 51/15

1. Der Mieter kann die Miete wegen Mängeln nur für zukünftige Nutzungszeiträume mindern. Er kann keine vergangenen Zahlungsrückstände damit rechtfertigen, insbesondere dann nicht, wenn in ebendiesen Monaten keine Mängel bestanden.

2. Wegen der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann eine Räumungsfrist von knapp sieben Monaten angemessen sein, wenn im Mieterhaushalt schulpflichtige Kinder leben und Mietrückstände derzeit nicht bestehen.

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IBRRS 2016, 0565

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.03.2015 - 922 C 245/13

Ein gemeinsamer Haushalt liegt nur vor, wenn der Wohnraum nach dem Willen des Mieters Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der Zusammenwohnenden in rein tatsächlicher Hinsicht ist. Nur dies rechtfertigt es, dem Ehegatten des Mieters den Vorrang gegenüber dem Erben einzuräumen. Befand sich der Lebensmittelpunkt der Eheleute dagegen schon zu Lebzeiten des Mieters in den letzten 30 Jahren in Mexiko und wohnte der überlebende Ehegatte auch den überwiegenden Teil des Jahres in einem dort gelegenen Haus, führt dies nicht dazu, dass dieser in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

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IBRRS 2016, 0576

LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2015 - 63 S 39/15

Verursacht der Mieter oder einer seiner Angehörigen, für dessen Verhalten er einzustehen hat, fahrlässig einen Wohnungsbrand, so kann er deswegen keine Miete mindern.

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IBRRS 2016, 0572

BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 69/15

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, IMR 2008, 75 = NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09, IMR 2010, 504 = NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.*)

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IBRRS 2016, 0571

BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 33/15

1. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.*)

2. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13.01.2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24).*)

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IBRRS 2016, 0547

LG Berlin, Beschluss vom 13.07.2015 - 65 S 121/15

Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer Wohnung kann grundsätzlich unabhängig davon vorliegen, ob durch eine Modernisierungsmaßnahme (hier: Balkonanbau) eine Wohnwertsteigerung für die Nachbarwohnung herbeigeführt wird.

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IBRRS 2016, 0544

LG München I, Urteil vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15

1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann grundsätzlich keinen Eigenbedarf zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger geltend machen.*)

2. Wegen Divergenz zu den Entscheidungen des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NZM 2007, 679) sowie vom 23.11.2011 (VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NZM 2012, 150) war die Revision zuzulassen.*)

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IBRRS 2016, 0503

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 09.06.2015 - 5 C 443/14

Es liegt keine unzulässige bzw. zur Formunwirksamkeit führende Teilabrechnung der Nebenkosten vor, wenn die Ermittlung des Kostenanteils des Mieters in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert wurde.

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IBRRS 2016, 0542

BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.*)

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IBRRS 2016, 0492

AG Köln, Urteil vom 09.03.2015 - 203 C 319/14

Kein Verschulden bei Schadensentstehung aufgrund eines nicht absehbaren Schadensverlaufs.

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IBRRS 2016, 0484

LG Berlin, Beschluss vom 26.08.2015 - 65 S 234/15

Die Heilungswirkung durch Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auf die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht entsprechend anwendbar.

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IBRRS 2016, 0081

BGH, Beschluss vom 27.10.2015 - VIII ZR 288/14

Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung (im Anschluss an BGH, IMR 2015, 357).

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IBRRS 2016, 0477

AG Köln, Urteil vom 25.08.2015 - 222 C 93/15

Reparaturmaßnahmen hat der Mieter zu dulden, wenn der Vermieter ihre Dauer und ihren Umfang sowie mögliche dadurch bedingte Beeinträchtigungen rechtzeitig mitteilt. Kündigt der Vermieter dies nicht an, so kann der Mieter von seinem Hausrecht Gebrauch machen und die Handwerker aus der Wohnung verweisen.

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IBRRS 2016, 0500

LG München I, Beschluss vom 01.02.2016 - 31 S 21423/15

1. Wird die Klage des Vermieters auf Beseitigung einer durch den Mieter errichteten Satellitenempfangsantenne abgewiesen, richtet sich die Beschwer des Vermieters nach dem Wertverlust, den er durch eine aufgrund der Anbringung verursachte Substanzverletzung und/oder des optischen Gesamteindrucks seines Hauses erleidet.

2. Bei einer ohne Substanzverletzung angebrachten Antenne mit einer nur geringen Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes der Hausfassade beläuft sich die Beschwer des Vermieters bzw. der Streitwert in der Regel nicht über 600,- Euro (vgl. § 511 Abs. 2 ZPO).

3. Die Beschwer des Mieters ist von derjenigen des Vermieters eigenständig zu bewerten. Hierbei ist insbesondere dessen Informationsinteresse von Bedeutung.

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IBRRS 2016, 0490

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.02.2016 - 2-11 T 15/16

Eine standardisierte Mietbescheinigung bestätigt lediglich die aktuell zu zahlende Miete bzw. Nutzungsentschädigung. Sie bringt daher keinen Nachweis für ein fortbestehendes oder neu begründetes Mietverhältnis und auch nicht für einen Vollstreckungsverzicht.

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IBRRS 2016, 0489

LG Saarbrücken, Urteil vom 05.02.2016 - 10 S 76/15

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Mietzinszahlungen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter einem Mängelbeseitigungsverlangen über Jahre hinweg nicht nachkommt, weil Streit über die Verantwortlichkeit der entstandenen Schäden besteht, der Mieter in der Vergangenheit Mietzins in erheblicher Höhe zurückgehalten hat und er sodann im kündigungsrelevanten Intervall die Mietzinszahlung vollständig eingestellt hat.*)

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IBRRS 2016, 0422

AG Schöneberg, Beschluss vom 30.11.2015 - 16 C 341/15

Eine Besitzstörung ist unabhängig von der Frage, ob der Mieter aufgrund einer Modernisierungsankündigung zur Duldung verpflichtet ist, nicht gegeben, wenn der Vermieter lediglich im Außenbereich eine Wärmedämmung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Vorschrift anbringt.

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IBRRS 2016, 0414

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.11.2015 - 33 M 52/15

Die Erkrankungen des Mieters allein (hier: Alkoholismus, schwere Depression) reichen nicht aus, um die Zwangsräumung zu verhindern. Die bevorstehende Räumung muss diese Erkrankungen verursacht haben oder sie zumindest erheblich verschlimmern.

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IBRRS 2016, 0441

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 311/14

1. Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter - nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrages - die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148).*)

2. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.*)

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IBRRS 2016, 0412

LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015 - 13 S 26/14

1. Wird ein Plattenbau nach längerem Leerstand umfassend und aufwändig kernsaniert (inkl. neuer Wohnraumzuschnitte) und erreichen die Sanierungskosten die Kosten eines Neubaus, sind die dabei neu errichteten Wohnungen in eine jüngere Baualtersklasse einzuordnen.

2. Soll die Miete aufgrund dieser Sanierung und Änderung der Baualtersklasse erhöht werden, muss dies im Erhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet werden.

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IBRRS 2016, 0384

LG Berlin, Urteil vom 07.01.2016 - 67 S 402/15

Die vorläufige Vollstreckbarkeit eines erstinstanzlichen Urteils, das die Verurteilung des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zum Gegenstand hat, richtet sich nicht nach den § 708 Nr. 7, § 711 ZPO, sondern entweder nach den § 708 Nr. 11, § 711 oder nach § 709 ZPO. Zur Bemessung des Gegenstandes der Verurteilung iSd § 708 Nr. 11 ZPO ist dabei zumindest der Jahresbetrag der zu erwartenden Mieterhöhung zugrunde zu legen.*)

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IBRRS 2016, 0383

LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 - 67 S 390/15

§ 563 Abs. 2, 4 BGB erfordert für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde; einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es nicht (hier: Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis).*)

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IBRRS 2016, 0403

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 152/15

1. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Bestätigung von BGH, Urteile vom 05.05.2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rz. 14 m.w.N.; vom 09.09.2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rz. 28 m.w.N.; vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rz. 16). Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 05.05.2010 - III ZR 209/09, a.a.O. m.w.N.; vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, a.a.O.; vom 18.07.2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rz. 16).*)

2. Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt:

"Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. [...]",

ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

IBRRS 2016, 0379

LG Berlin, Beschluss vom 17.11.2015 - 67 S 359/15

Eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2016, 0365

AG Rheine, Urteil vom 21.07.2015 - 10 C 85/14

1. Der Vermieter kann die Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann auf den Mieter umlegen, wenn messbar und dauerhaft Energie eingespart wird.

2. Kalziumsilikatplatten gelten nicht als Wärmedämmstoff.

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IBRRS 2016, 0363

AG Charlottenburg, Urteil vom 03.07.2015 - 232 C 43/15

1. Ist der Mieter zum wiederholten Male mit der Mietzahlung in Rückstand geraten und ist ihm die daraus folgende Kündigung schon lange (hier: 5 Monate) bekannt, ist dem Vermieter eine Räumungsfrist nicht zuzumuten.

2. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter aufgrund des mieterlichen Vorverhaltens während der Räumungsfrist mit weiteren Zahlungsausfällen rechnen muss.

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IBRRS 2016, 0362

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2015 - 233 C 543/14

1. Kann der Mieter aufgrund eines Rückenleidens nicht mehr gefahrlos einen Badewannenrand überwinden und bedeutete der Einstieg mittels eines Badewannenliftes das Beistellen einer Pflegeperson sowie erhebliche Schmerzen für den Mieter, ist der Einbau einer Step-in-Badewanne durch den Vermieter zu erlauben.

2. Der Austausch einer 25 Jahre alten, verbrauchten Badewanne gegen eine neue Step-in-Badewanne, die gegenüber eine normalen Badewanne lediglich eine unerhebliche Abweichung in der Funktionalität aufweist, stellt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ggf. Wartungsarbeiten (Dichtung, Türscharniere) erforderlich werden, eine objektive dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Rückbau die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde. Der Mieter muss also keine Sicherheit für den Rückbau leisten.

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IBRRS 2016, 0339

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 - 63 S 184/15

Erstellt der Vermieter eine Abrechnung von Betriebskosten nicht fristgemäß, so kann der Mieter die Rückzahlung erbrachter Vorschüsse auch dann fordern, wenn ein Eigentümerwechsel erfolgt ist. Obwohl der Mietvertrag weiter besteht, ist das Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen wirkungslos, da der neue Vermieter für vergangene Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist.

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IBRRS 2016, 0359

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 329/14

1. Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.*)

2. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.*)

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