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Volltexturteile nach Sachgebieten

4632 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2015, 3167

AG Homburg, Urteil vom 07.10.2014 - 23 C 120/14

Eine insolvenzsichere Anlage der Mietkaution liegt nicht vor bei Anlage der Kaution auf einem auf den Vermieter lautenden Sparbuch ohne Kenntlichmachung, dass es sich um ein Kautionskonto handelt.

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IBRRS 2015, 3147

LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 - 65 S 318/15

1. Die systematische Vermarktung einer untervermieteten Wohnung durch den Untermieter ist von der dem Hauptvermieter erteilten Untervermietungserlaubnis nicht umfasst. Dies gilt erst recht, wenn der Untermieter die weitere Untervermietung dazu nutzt, in betrügerischer Weise Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erlangen.

2. Der Mieter kann sich auch bei bestehender Untervermietungserlaubnis nicht auf Unkenntnis des vertragswidrigen Verhaltens seines Untermieters berufen.

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IBRRS 2015, 3208

AG Köln, Urteil vom 04.06.2013 - 205 C 592/12

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurde oder geändert worden sind.

2. Die dafür verwandten Wohnwertmerkmale sind abschließend. Es ist unzulässig, andere Merkmale - etwa den Verwaltungsaufwand oder in der Person des Mieters liegende Umstände - zu berücksichtigen.

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IBRRS 2015, 3161

LG Siegen, Urteil vom 12.05.2015 - 1 S 121/11

1. Bei einem Einrohrheizungssystem wird ein erheblicher Teil der Wärme wegen der systembedingten höheren Vorlauftemperaturen nicht über die Heizkörper, sondern über das Rohrleitungssystem abgegeben. Die über die ungedämmten Heizungsrohre abgegebene Wärme wird von den Heizkostenverteilern nicht als Verbrauchseinheit erfasst.

2. Mieter der Wohnungen, welche einen über die als Rohrwärme abgegebenen hinausgehenden Wärmebedarf haben, werden gegenüber Mietern, die ihre Wohnung lediglich über die Heizungsrohre beheizen lassen können, benachteiligt.

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IBRRS 2015, 3178

AG Köln, Urteil vom 16.07.2015 - 226 C 49/12

1. Eine Verwirkung setzt ein Zeit- sowie ein Umstandsmoment voraus.

2. Sind seit der Abrechnung der Betriebskosten bis zur Beantragung des Mahnbescheids bzgl. der Nachzahlungen mehr als drei Jahre vergangen, so liegt das Zeitmoment vor.

3. Reagiert der Vermieter auf Schreiben des Mieters, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wird, in der Folgezeit nicht, ist auch das Umstandsmoment gegeben, da durch ein solches Verhalten des Vermieters bei dem Mieter der Eindruck entstehen darf, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird.

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IBRRS 2015, 3153

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2015 - 63 S 305/14

Übt ein Mieter das Zurückbehaltungsrecht aus, weil der Vermieter die Erteilung der Nebenkostenabrechnung unterlässt, so kommt er mit den Mietzahlungen nicht in Verzug. Voraussetzung ist allerdings, dass das Recht vor oder spätestens mit Eintritt des Verzugs erklärt werde.

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IBRRS 2015, 3146

BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 76/15

1. Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB a.F. unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. In allen vom Gesetz genannten Fällen ist daher die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben.

2. Bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent wird die Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

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IBRRS 2015, 3099

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2015 - 65 S 281/14

1. Würde der Mieter eine Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erleben und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretieren, so dass mit einer schweren und anhaltenden depressiven Störung gerechnet werden muss, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit, sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden ist, liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, hinter der das berechtigte Eigenbedarfsinteresse zurücktreten muss.

2. Zur Frage, inwieweit die Einschätzungen eines psychiatrischen Gutachters über die gesundheitlichen Folgen einer Räumung für den Mieter dessen eigene und trotz Suggestion durch den Gutachter gegenteilig gebliebenen Einschätzungen überlagern können.

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IBRRS 2015, 3098

LG Berlin, Urteil vom 13.05.2015 - 18 S 140/14

Unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen stellen nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache dar.

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IBRRS 2015, 3089

AG Norderstedt, Urteil vom 25.02.2015 - 44 C 130/14

Eine wirksame Mieterhöhung setzt voraus, dass in ihr die vom Vermieter verlangte Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet wird. Die Berechnung des Erhöhungsbetrags richtet sich nach der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten der angekündigten und durchgeführten Baumaßnahmen. Die Berechnung des Mieterhöhungsbetrags ist für die Mieter nur nachvollziehbar, wenn der Abzug der Kosten für die Staffelgeschosse von den Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen angegeben wird.

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IBRRS 2015, 3087

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015 - 65 S 240/15

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist unwirksam, wenn sie auf einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung beruht (hier im Rahmen der Erhöhungserklärung und des Mieterhöhungsverlangens).

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IBRRS 2015, 3058

AG Wiesbaden, Urteil vom 21.05.2015 - 92 C 1677/15

Voraussetzung für den Erlass einer Räumungsverfügung gegen einen Dritten gemäß § 940a Abs. 2 ZPO ist, dass der Dritte Besitzer der Wohnung ist. Nach herrschender Meinung besteht ein selbständiges Besitzrecht weder des minderjährigen noch des volljährigen Kindes eines Mieters.

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IBRRS 2015, 2098

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 25.06.2014 - 8 C 99/14

Ausländische Mieter, die aufgrund ihrer schweren Behinderung ihre Wohnung kaum verlassen können, haben ein besonders hohes Informationsbedürfnis. Hierauf müssen Vermieter im Rahmen der Interessenabwägung Rücksicht nehmen.

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IBRRS 2015, 2041

AG Gießen, Urteil vom 21.08.2014 - 48 C 73/14

1. Eine Klausel im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen kann trotz Verwendung von einer einschränkenden Formulierung wie "im Allgemeinen ..." eine unwirksame starre Fristenregelung darstellen.

2. Darüber hinaus sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, die Renovierungsfristen von drei Jahren für Küchen, Bäder/Duschen, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sowie sieben Jahre für alle anderen Nebenräume vorsehen.

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IBRRS 2014, 4416

LG Halle, Urteil vom 03.03.2014 - 3 S 21/13

1. Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter gemäß § 541 BGB verjähren nicht in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, sondern in der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB.

2. Nach Eintritt der Verjährung des Unterlassungsanspruchs muss der Mieter aber eine Beseitigung einer Parabolantenne durch den Vermieter auf dessen Kosten weiter dulden.

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IBRRS 2015, 3053

AG Köpenick, Urteil vom 23.06.2015 - 7 C 71/15

Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrages eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist, zumal wenn die verlängerte Frist nicht drucktechnisch hervorgehoben wird. Eine derartige Klausel wird nach § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil.

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IBRRS 2015, 3040

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.01.2015 - 2-17 S 51/14

Täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften belastet den Mieter nicht überobligatorisch.

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IBRRS 2015, 3070

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007 - 67 S 239/06

1. Als Kosten der Hausreinigung sind auch die Kosten für den Mattenreinigungsservice einer Dienstleistungsfirma umlegbar, da die im Hausflur ausgelegten Fußmatten die Verschmutzung des Treppenhauses verringern.

2. Die im Berliner Mietspiegel veröffentlichte Betriebskostenübersicht ist nicht geeignet, die Wirtschaftlichkeit angesetzter Betriebskosten zu widerlegen.

3. Die Kosten des Eichservice für die Wasserzähler sind nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen.

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IBRRS 2015, 3064

AG Spandau, Urteil vom 11.11.2014 - 12 C 133/14

1. Mieter dürfen in ihren Wohnungen nicht ohne Weiteres wilde Tiere (hier: Igel) halten.

2. Sofern diese Art der Tierhaltung nicht explizit im Mietvertrag vereinbart worden ist, hat der Vermieter das Recht, eine Abmahnung auszusprechen und bei Missachtung dieser eine sofortige und fristlose Kündigung geltend zu machen.

3. Igel sind keine Haus-, sondern Wildtiere.

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IBRRS 2015, 3027

LG Berlin, Urteil vom 17.07.2015 - 63 S 376/14

Ein Mieter muss unter Umständen dulden, dass sein Vermieter die Gasetagenheizung durch einen Fernwärmeanschluss ersetzt. Diese Arbeiten stellen Erhaltungsmaßnahmen dar, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erforderlich sind.

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IBRRS 2015, 3004

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2015 - 63 S 330/14

Eine Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen ist nur dann teilbar, wenn die Modernisierungsarbeiten trennbar sind und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt wurden, da nur der Mieter, der von den Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet.

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IBRRS 2015, 3006

LG Berlin, Urteil vom 06.03.2015 - 63 S 246/14

1. Bei Umstellung des Betriebs einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten ("Wärmecontracting") kann der Vermieter die zusätzlichen Kosten des Wärmecontractings nur umlegen, wenn der Mieter zustimmt oder die Umstellung im Mietvertrag vereinbart ist.

2. Der Vermieter darf nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist Betriebskosten aus einer erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur nachfordern, soweit die Nachforderung aus einer fristgemäß vorgelegten - aber unwirksamen - Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschritten wird.

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IBRRS 2015, 3001

LG Berlin, Beschluss vom 23.12.2014 - 65 S 415/14

Ist die Form einer Kaution vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine andere Art der Sicherheitsleistung akzeptieren.

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IBRRS 2015, 3021

LG Dortmund, Beschluss vom 20.10.2015 - 11 S 124/14

1. Bei dem Dortmunder Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558d BGB.

2. Die Einordnung innerhalb der Spanne eines Mietspiegels ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Innerhalb der Eingruppierung muss der Tatrichter dann alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachten.

3. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt werden, wenn die Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als überdurchschnittlich eingeordnet werden können.

4. Wohnungen können in den Fällen, in denen der Vermieter im Rahmen von Wärme-Contracting die Heizung nicht selbst betreibt, entsprechend des im Mietspiegels für Fernwärme gemachten Abschlags oder unterhalb des Medians in die Mietspiegelspanne eingruppiert werden.

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IBRRS 2015, 3020

LG Dortmund, Beschluss vom 24.03.2015 - 11 S 124/14

1. Bei dem Dortmunder Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558d BGB.

2. Die Einordnung innerhalb der Spanne eines Mietspiegels ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Innerhalb der Eingruppierung muss der Tatrichter dann alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachten.

3. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt werden, wenn die Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als überdurchschnittlich eingeordnet werden können.

4. Wohnungen können in den Fällen, in denen der Vermieter im Rahmen von Wärme-Contracting die Heizung nicht selbst betreibt, entsprechend des im Mietspiegels für Fernwärme gemachten Abschlags oder unterhalb des Medians in die Mietspiegelspanne eingruppiert werden.

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IBRRS 2015, 3002

LG Berlin, Urteil vom 03.02.2015 - 63 S 230/14

Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfahren können zur Kündigung berechtigen.

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IBRRS 2015, 3008

LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 - 65 S 476/14

1. Kann ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen, liegt insoweit kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor.

2. Bei Lage der Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude und Randmaßen von 13,50 x 18,00 m eines rundherum geschlossenen Innenhofs liegt das Negativmerkmal einer verdichteten Bebauung vor.

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IBRRS 2015, 3007

LG Berlin, Urteil vom 26.06.2015 - 63 S 383/14

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die jeweils zulässige Kostenmiete zu zahlen habe, kann ein teilweiser Mietverzicht des Vermieters jedenfalls nach längerer Mietdauer einseitig widerrufen werden, da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, dauerhaft an die Gewährung einer freiwilligen Subvention gebunden zu sein.

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IBRRS 2015, 2986

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 01.10.2014 - 813a C 69/14

Die Mitteilung des Mitmieters, der Vermieter möge Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, ihm an seine neue Adresse zusenden, weil mit einer Empfangsvollmacht für die Mitmieterin kein Einverständnis mehr bestehe, beinhaltet den Widerruf einer im Mietvertrag erteilten Empfangsvollmacht.

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IBRRS 2015, 2949

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2014 - 2-11 S 240/14

1. Wenn in unmittelbarer Nachbarschaft zu der angemieteten Wohnung große Brachflächen vorhanden und zum Teil schon Baumaßnahmen erfolgt waren, muss der Mieter aufgrund der Gesamtumstände beim Vertragsabschluss mit weiteren Baumaßnahmen rechnen.

2. Die von einer Großbaustelle ausgehenden Lärm- und Staubbeeinträchtigungen sind dann kein Umweltmangel, sondern als vertragsgemäß hinzunehmen.

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IBRRS 2015, 2968

AG Charlottenburg, Urteil vom 05.10.2015 - 237 C 199/15

1. Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung muss die Mieter in die Lage versetzen zu erkennen, dass und weshalb es aufgrund der geplanten Maßnahmen tatsächlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung kommen soll. Dies ist nur möglich, wenn konkrete, nachvollziehbare Angaben zur derzeitigen energetischen Beschaffenheit des Gebäudes gemacht werden.

2. Die Energieeinsparung muss ferner nachhaltig, also nicht nur geringfügig, sein.

3. Die Unwirtschaftlichkeit einer beabsichtigten Maßnahme führt zu einer unzumutbaren Härte im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB, so dass eine Duldungspflicht für die Mieter nicht besteht.

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IBRRS 2015, 2952

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.06.2015 - 210 C 42/15

1. Gehört laut Mietvertrag eine Kammer zur Wohnung, besteht das wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung", selbst wenn der Abstellraum durch Umbaumaßnahmen des Mieters beseitigt worden sein sollte.

2. Gehen die Abnutzungserscheinungen im Treppenhaus über die üblichen Gebrauchsspuren nicht hinaus, so besteht bei entsprechender Ausstattung das wohnwerterhöhende Merkmal "repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus" weiter.

IBRRS 2015, 2963

BGH, Urteil vom 07.10.2015 - VIII ZR 247/14

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.*)

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IBRRS 2015, 2948

LG Itzehoe, Urteil vom 27.02.2015 - 9 S 89/13

1. Die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Betriebskostenabrechnung stellt keinen formellen Abrechnungsmangel dar (Abweichung von BGH, IMR 2007, 105; Anlehnung an BGH, IMR 2014, 228).*)

2. Zur formellen Wirksamkeit der Abrechnung über die verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskostenarten, namentlich die Kosten des (Kalt-)Wassers, ist die Angabe der ermittelten Verbräuche nicht erforderlich.*)

3. Der Vermieter darf ein Umlageausfallwagnis als sonstige Nebenleistung (§ 12 Abs. 4 Nr. 2 SHWoFG) geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Förderzusage noch die Neubaumietenverordnung (NMV 1970) gegolten hat.*)

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IBRRS 2015, 2947

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 - 67 S 117/14

1. Bei einer abgewiesenen Räumungsklage unterfallen verfahrensfehlerhafte erstinstanzliche Tatsachenfeststellungen zu dem vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf dem Verbot der reformatio in peius gemäß § 528 Satz 2 ZPO im Falle einer nur vom Vermieter eingelegten Berufung zumindest dann nicht, wenn die Klage sowohl im Tenor als auch in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils einschränkungslos abgewiesen wurde.*)

2. Vom Mieter behauptete und dem Vermieter bestrittene gesundheitliche Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB erfordern im Falle ihrer Erheblichkeit grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens, sofern das Gericht nicht über die - den Parteien vorab bekannt gemachte und im Urteil im Einzelnen darzulegende - medizinische Sachkunde verfügt.*)

3. Zur Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einer räumungsbedingten Suizidgefährdung des Mieters und nicht unerheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Vermieters und seiner Familie bei Fortbestand ihrer derzeitigen Wohnverhältnisse.*)

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IBRRS 2015, 2915

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.11.2014 - 21 S 48/14

Eine fristlose Kündigung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die erstattete Strafanzeige als leichtfertig und unangemessen zu bewerten ist oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung liegt aber auch dann vor, wenn die Anzeige zwar auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht, der Anzeigeerstatter aber nicht zur Wahrung eigener Interesse handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen.

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IBRRS 2015, 2954

BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 300/14

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 = IMRRS 2003, 1103; vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 = IMRRS 2005, 1688).*)

IBRRS 2015, 2913

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2014 - 21 S 353/13

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Wartungs- und Kleinreparaturklausel führt nicht dazu, dass ein Abschlag von der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist.

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IBRRS 2015, 2912

LG Bonn, Beschluss vom 12.03.2014 - 6 T 50/14

1. Die Anordnung der Räumung von Wohnraum darf lediglich dann erfolgen, wenn verbotene Eigenmacht oder eine Gefahr für Leib und Leben vorliegen.

2. Für die Glaubhaftmachung einer Räumungsverfügung ist bei der Vermutung darüber, dass der Mieter einen Drohbrief verfasst haben soll, ein Schriftgutachten eines Sachverständigen vorzulegen.

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IBRRS 2015, 2911

LG Itzehoe, Urteil vom 07.11.2014 - 9 S 77/13

1. Die stillschweigende Zustimmung des Mieters zum Eintritt eines Dritten in die Vermieterstellung kann darin liegen, dass er von diesem im Rahmen eines Rechtsstreits die Beseitigung von Mängeln in dem Mietobjekt verlangt und ihm in Aussicht gestellt hat, ihm im Beisein eines beauftragten Handwerkers Zutritt zu den gemieteten Räumlichkeiten zu gewähren.*)

2. Die Pflicht des Vermieters zur Anbietung einer freigewordenen Alternativwohnung nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung besteht nur für solche Wohnungen, die er auch fortan vermieten will (Anschluss an ständige Rechtsprechung des BGH, NJW 2010, 3775 = NZM 2011, 30 = WuM 2010, 757 = IMR 2010, 508).*)

3. Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich nicht auf ein Objekt, welches bislang als Gewerberaum genutzt wurde (Anschluss an BGH, NJW-RR 2012, 341 = NZM 2012, 231 = IMRRS 2012, 0394).*)

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IBRRS 2015, 2901

AG Hamburg, Urteil vom 20.08.2014 - 49 C 174/13

1. Bei einem 1978 geschlossenen Mietvertrag in Hamburg stand bei Mietvertragsabschluss keine ortsübliche Berechnungsmethode, welche nach Maßgabe der DIN 283 eine Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel vorsah.*)

2. Für die Bestimmung der ortsüblichen Berechnungsmethode ist allein die bestehende örtliche Verkehrssitte maßgeblich. An einer solchen Verkehrssitte fehlt es auch dann, wenn eine Wohnflächenberechnung nach der 1983 ersatzlos aufgehobenen DIN 283 bei Abschluss des Mietvertrages nicht unüblich gewesen ist. Eine Verkehrssitte wäre allerdings dann anzunehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages etwas die Wohnflächenberechnung nach dem Mietenspiegel auf Grundlage der DIN 283 erfolgt wäre.*)

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IBRRS 2015, 2888

LG Frankenthal, Urteil vom 19.11.2014 - 2 S 173/14

1. Gegen das Übermaßverbot wird verstoßen, wenn eine starre Fristenklausel mit einer als Sondervereinbarung bezeichneten Regelung im Mietvertrag in Bezug auf die Endrenovierung verbunden wird. Dadurch entsteht ein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.

2. Ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, so bleibt ein Anerkenntnis des Mieters wirkungslos.

3. Durch regelmäßige Schönheitsreparaturen kann eine Beschädigung der Mietsache oder Vertiefung des Schades (hier Nikotinspuren durch stark rauchende Mieter) entgegengewirkt werden.

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IBRRS 2015, 2581

LG Aachen, Urteil vom 02.07.2015 - 2 S 327/14

Wenn ein Mieter seine Mietwohnung mehr als zweimal am Tag lüften muss, liegt gewöhnlich ein Mangel der Mietsache vor.

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IBRRS 2015, 2881

AG Köln, Urteil vom 21.11.2014 - 208 C 151/14

Bedroht ein Mieter den Hausmeister des Vermieters, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses.

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IBRRS 2015, 2851

LG Saarbrücken, Urteil vom 17.07.2015 - 10 S 203/14

1. Ein aus § 320 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs auf Beseitigung eines Mangels findet im Prozess nur dann Berücksichtigung, wenn der Mieter hinreichenden Sachvortrag hält, der das Gericht in die Lage versetzt, den Einwand des Zurückbehaltungsrechts zu prüfen. Hierzu ist es im Regelfall erforderlich, die funktionale Konnexität von Anspruch und Gegenanspruch aufzuzeigen.*)

2. Schadensersatzansprüche des Mieters in der Fallgruppe des sog. Kündigungsfolgeschadens sind nur dann erstattungsfähig, wenn sich der Mieter durch eine Vertragsverletzung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses herausgefordert fühlen durfte. Aufwendungen, die der Mieter bereits vor der Verwirklichung des Kündigungsgrundes veranlasst hat, werden im Rechtssinne nicht durch die Vertragsverletzung verursacht.*)

3. Der Zweck einer mietvertraglichen Bestimmung, wonach einer Mieterin (hier Profimusikerin) ein tägliches Musizieren von bis zu fünf Stunden erlaubt ist, impliziert keineswegs deren gewissermaßen spiegelbildliche Befugnis, die übrigen Nutzer des Hauses in deren Wohnverhalten zu beschränken, (nur) um selbst möglichst ungestört Klavier spielen zu können. Das gilt auch im Verhältnis zum im Haus wohnenden Vermieter und dessen Wohnverhalten, u.a. beim Abspielen von Musik, solange keine vorsätzlich verursachte "Gegenlärmentwicklung" stattfindet.

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IBRRS 2015, 2845

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014 - 531 C 116/14

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann - auch nach interner vom Verkäufer erklärter Ermächtigung - vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen keine wirksamen Vertragserklärungen - mit verdeckter Ermächtigung - abgeben.

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IBRRS 2015, 2791

AG Schöneberg, Urteil vom 15.04.2015 - 11 C 340/14

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell wirksam, wenn der Verteilerschlüssel für den Mieter nachvollziehbar ist.

2. Ist der Schlüssel nicht selbsterklärend (hier: Angabe von Zahlenkombinationen), muss er erläutert werden. Ist dies im Vorjahr bereits geschehen, ist dem Mieter auch ein Rückgriff auf die Erläuterungen des Vorjahres zuzumuten.

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IBRRS 2015, 2807

AG Duisburg, Beschluss vom 29.04.2015 - 45 C 2556/14

1. Von der aufgrund eines Vollwartungsvertrags für einen Aufzug gezahlten Vergütung ist vor Umlage auf den Mieter ein Abzug für den in der Vergütung enthaltenen Instandsetzungsanteil vorzunehmen.

2. Bei einem einheitlichen Rechnungsbetrag für Wartung und Instandsetzung ist dieser Anteil durch das Gericht zu schätzen.

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IBRRS 2015, 2755

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2015 - 63 S 288/14

1. Die Umlage von Kosten, die durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting anfallen, setzt nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.

2. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass für den Mieter erkennbar ist, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt worden sind.

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IBRRS 2015, 2809

BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14

Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.*)

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