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Volltexturteile nach Sachgebieten

4631 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2015, 0785

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2015 - 63 S 133/14

1. Führen Baumaßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung des gesundheitlichen Zustandes des Mieters aufgrund seiner schweren Erkrankung, darf der Vermieter die Modernisierung nicht verlangen, wenn die auch unter Würdigung seiner berechtigten Interessen und auch der Interessen der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist und eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt.

2. Ein Härteeinwand ist verfristet, wenn er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben wird. Das gilt aber nicht, wenn der Vermieter auf diese Frist in der Modernisierungsankündigung nicht hingewiesen hat.

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IBRRS 2015, 0820

LG Essen, Beschluss vom 30.06.2014 - 15 S 174/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 0754

LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 - 6 S 154/14

Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.*)

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IBRRS 2015, 0751

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2015 - 33 C 3506/14

1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie zum Beispiel dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss auch nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen werden, der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beantragen.

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IBRRS 2015, 0667

AG Aachen, Urteil vom 30.12.2014 - 111 C 141/14

1. Liegt der Einbau einer Heizung 15 Jahre zurück und wurde aufgrund dessen ein Objekt bereits einmal in eine höherwertige Spalte im Mietspiegel eingeordnet, kann er nicht erneut als Begründung für ein Mieterhöhungsbegehren im Jahr 2014 herangezogen werden.

2. Sieht der Mietspiegel eines Stadtgebiets gerade keinen Zuschlag für die Vermietung von Einfamilienhäusern vor, kann ein solcher auch nicht mit den Hinweis verlangt werden, in vergleichbaren Gemeinden sei er ortsüblich.

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IBRRS 2015, 0698

BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14

1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098).*)

2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.).*)

3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.*)

4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.*)

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IBRRS 2015, 0697

BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 127/14

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25.06.2008 - VIII ZR 307/07, IMR 2008, 300 = WuM 2008, 564; und vom 17.11.2010 - VIII ZR 90/10, IMR 2011, 50 = NJW-RR 2011, 158).*)

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IBRRS 2015, 0666

AG Bremen, Urteil vom 13.11.2014 - 10 C 0131/14

1. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung ist gem. § 566 BGB auch an Kündigungseinschränkungen gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrages sind.*)

2. § 566 BGB ist im Sinne des Mieterschutzes auszulegen.*)

3. Kündigungsbeschränkende Regelungen, die ihre Grundlage in der Person des Mieters finden, sind keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters, die nach dem Rechtsübergang auf den neuen Eigentümer ihren Sinn verlieren.*)

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IBRRS 2015, 0648

LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 - 67 S 278/14

1. Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten "monatlich", "vierteljährlich" und "jährlich" an, ist gemäß § 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680,00 EUR - für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum.*)

2. Zur Beweiserhebung und -würdigung von Indiztatsachen bei unstreitigem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und einem vom Mieter behaupteten mündlichen Mietverzicht des Vermieters.*)

3. Bei der Bemessung der Räumungsfrist kann das Gericht gemäß § 721 ZPO den Ablauf der örtlichen Schulferien berücksichtigen, wenn in der Mietsache auch schulpflichtige Kinder des Mieters wohnen.*)

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IBRRS 2015, 0627

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 63 S 48/14

1. Eine Fahrradabstellmöglichkeit im nicht abschließbaren Keller stellt keinen gesonderten Fahrradabstellraum dar und ist nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal zu werten.

2. Befindet sich die fragliche Mietwohnung in einem Reihenhaus in der dritten Baureihe einer Wohnanlage, ist nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass die Wohnung besonders ruhig gelegen ist.

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IBRRS 2015, 0618

BGH, Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.*)

IBRRS 2015, 0616

BVerfG, Beschluss vom 09.10.2014 - 1 BvR 2335/14

1. Das Gebot der Rechtswegerschöpfung vor Erhebung einer Verfassungsbeschwerde verpflichtet den sich auf Eigenbedarf stützenden, im Berufungsrechtszug gescheiterten Vermieter dazu, die Voraussetzungen der Erhebung einer Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH sorgfältig - auch mit Blick auf den Wert der Beschwer - zu prüfen, widrigenfalls seine Verfassungsbeschwerde als unzulässig zu behandeln ist, sofern kein Fall offenbarer Aussichtslosigkeit des zivilprozessualen Rechtsbehelfs vorliegt.

2. Der Rechtsmittelstreitwert bemisst sich, wenn der Mieter gestützt auf seinen Widerspruch nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB die Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt, in entsprechender Anwendung von § 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Jahresmiete.

3. Zur Frage der mit Blick auf die verfassungsgeschützten Rechte der Mietvertragsparteien im Eigenbedarfsstreit (Eigentum bzw. Besitz an der behindertengerecht ausgestatteten Mietwohnung) gebotenen Abwägung der gegenläufigen Interessen (hier: Pflege/Unterbringung des schwerbehinderten Sohnes des Vermieters im benachbarten Integrationskindergarten, sehr erhebliche Verkürzung des Anfahrtswegs zum Arbeitsplatz auf Vermieter- gegen Erkrankung an Multipler Sklerose auf Mieterseite).

4. Zu den Anforderungen an die Verfassungsbeschwerdebegründung des einen Verstoß des Instanzgerichts gegen Art. 14 GG reklamierenden Vermieters.

5. Ist der Wegfall der auf Seiten des gekündigten Mieters bestehenden Härtegründe ungewiss, muss das Gericht von Amts wegen durch Gestaltungsurteil aussprechen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht. Aus einem entsprechenden richterlichen Versäumnis folgt allerdings noch kein Verfassungsverstoß, wenn der Beschwerdeführer nicht dartut, auf welche Weise ihn das Versäumnis beschwert.

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IBRRS 2015, 0607

AG Schöneberg, Urteil vom 30.10.2014 - 102 C 194/13

1. Schimmelbildungen in der Wohnung sind nicht auf bauliche Ursachen zurückzuführen, wenn das Gebäude den bei Errichtung geltenden Vorschriften entsprach und keine Mängel an der Bausubstanz festzustellen sind.

2. Das gilt auch dann, wenn eine früher übliche Wärmedämmung vorgenommen wurde und der Sachverständige einen "Sanierungsstau" feststellt; zu Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter nicht verpflichtet.

3. Liegt die vom Sachverständigen gemessene Oberflächentemperatur an den Wänden über dem Taupunkt, und ist eine unzureichende Beheizung, verbunden mit hoher Luftfeuchtigkeit in der Wohnung festgestellt oder vom Vermieter substantiiert vorgetragen, kommt nur eine Schadensursache aus der Sphäre des Mieters in Betracht. Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte scheiden dann aus.

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IBRRS 2015, 0622

LG Münster, Beschluss vom 05.05.2014 - 3 S 37/14

Mietvertragsklauseln, die wie ein Tierhaltungs-, ein Rauch- oder ein Parabolantennenverbot ein bestimmtes Mietverhalten gleichförmig und ohne Rücksicht auf die im Einzelfall gewichtigen Interessen des Mieters regeln wollen, müssen regelmäßig am Benachteiligungsverbot in § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitern, also auch ein autofreies Wohnkonzept („Gartensiedlung“), selbst wenn es der Vermieter seinerseits in einem städtebaulichen Vertrag übernommen haben sollte, die Umsetzung des Konzepts mit allen ihm zur Verfügung stehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zu unterstützen.

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IBRRS 2015, 0606

AG Wedding, Urteil vom 04.11.2014 - 7 C 159/14

1. Ein verwitterter Außenanstrich der Fenster schränkt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht ein, selbst wenn die Reinigung der Fenster erschwert wird.

2. Solange es bei einem optischen Mangel bleibt und keine Schäden, z.B. durch Undichte der Fenster, entstanden sind, besteht weder ein Instandsetzungsanspruch noch ein Anspruch auf Mietminderung.

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IBRRS 2015, 0610

LG München I, Beschluss vom 07.10.2014 - 14 T 17971/14

Die erstmalige Verkürzung einer im Prozessvergleich vereinbarten Räumungsfrist rechtfertigt sich weder aus einer direkten noch einer analogen Anwendung des § 794a Abs. 2 ZPO.

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IBRRS 2015, 0604

LG Bielefeld, Beschluss vom 30.06.2014 - 22 S 100/14

1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Eine Verlängerung dieser Frist durch AGB auf ein Jahr ist unzulässig.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet wird, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen, ist unwirksam.

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IBRRS 2015, 0602

LG Bielefeld, Beschluss vom 30.05.2014 - 22 S 100/14

1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Eine Verlängerung dieser Frist durch AGB auf ein Jahr ist unzulässig.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet wird, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen, ist unwirksam.

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IBRRS 2015, 0590

LG Hamburg, Beschluss vom 19.02.2013 - 316 T 7/13

1. Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist ausgeschlossen, wenn er die Entstehung des Mangels selbst verursacht und dies zu vertreten hat.

2. Besteht Streit darüber, ob die Feuchtigkeitserscheinungen auf die Beschaffenheit des Mietobjekts oder auf das Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen sind, ist das im Wege der gerichtlichen Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Das einstweilige Verfügungsverfahren ist hierfür nicht geeignet.

3. Eine Beseitigungsverfügung ist denkbar bei Mängeln, die Leib oder Leben des Mieters konkret gefährden, z. B. bei undichten Gas- oder Stromleitungen, bei drohendem Deckeneinsturz oder sehr schweren Feuchtigkeitserscheinungen in den Mieträumen. Bei Schimmelerscheinungen ohne konkrete Gesundheitsgefahr ist das nicht der Fall.

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IBRRS 2015, 0485

AG Köln, Urteil vom 18.12.2014 - 209 C 349/14

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Eigenbedarf zwar erst nach der Weitervermietung einer leer stehenden Alternativwohnung entstanden ist, aber für den Vermieter zum Zeitpunkt der Weitervermietung vorhersehbar war.

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IBRRS 2015, 0612

BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 186/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus.*)

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IBRRS 2015, 0600

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.01.2015 - 7 C 52/14

1. Nach Auffassung des Gerichts muss der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV auch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.

2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.

3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch nach 10 Jahren nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat.

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IBRRS 2015, 0589

LG Kiel, Urteil vom 15.03.2013 - 1 S 129/12

1. Ein Kündigungsverzicht, der im Falle einer umfangreichen Sanierung des Gebäudes nicht nur den gesamten von vornherein geplanten Bauzeitraum abdeckt, sondern dem Mieter auch die Möglichkeit nimmt, im Falle erheblicher Bauverzögerungen zu kündigen, ist unwirksam.

2. Das Risiko erheblicher Bauverzögerungen darf nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

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IBRRS 2015, 0586

LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2014 - 1 S 43/14

1. Die Nutzung der eigenen Wohnung anstelle der Nutzung einer Mietwohnung ist wirtschaftlich sinnvoll und stellt einen vernünftigen Grund zur Eigenbedarfskündigung dar. Das gilt auch dann, wenn beide Wohnungen gleich groß sind.

2. Ist der Mieter wegen einer körperlichen oder geistigen Krankheit an der Räumung gehindert, stellt dieser Umstand einen Härtegrund dar, der die Eigenbedarfskündigung des Vermieters unwirksam machen kann. Das ist der Fall, wenn der Mieter aufgrund seines Zustandes nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert werden würde.

3. Bei krankheitsbedingten Räumungshindernissen, die ihrer Natur nach vorübergehend sind, ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit kommt in Betracht, wenn das Ende der Beeinträchtigung noch nicht abgeschätzt werden kann.

4. Das Mietverhältnis eines Mieters, dem aufgrund einer körperlichen oder geistigen Behinderung ein Umzug nicht zugemutet werden kann, ist auf unbestimmte Zeit fortzusetzen, wenn nicht der Vermieter besonders gewichtige Interessen an der Räumung hat. Ist die Räumung für den Mieter mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen.

5. Der Vermieter darf die Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Sohn des Mieters, der auch in der Mietwohnung wohnt, mehrfach geistig schwerstbehindert und blind ist und ein Umzug mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zur einer akuten Verschlechterung seines Gesundheitszustandes führen wird, bis hin zum erhöhten Sterblichkeitsrisiko .

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IBRRS 2015, 0581

BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13

1. Nach Wegfall des Eigenkapitalersatzrechts besteht kein Anspruch des Insolvenzverwalters auf unentgeltliche Nutzung von Betriebsanlagen, die der Gesellschafter seiner Gesellschaft vermietet hat.*)

2. Eine Aussonderungssperre kann in der Insolvenz einer Gesellschaft auch gegenüber einem mittelbaren Gesellschafter geltend gemacht werden. Das hierfür zu entrichtende Nutzungsentgelt bemisst sich nach dem Durchschnitt des im letzten Jahr vor Stellung des Insolvenzantrages anfechtungsfrei tatsächlich Geleisteten. Eine Aussonderungssperre scheidet aus, wenn der Überlassungsvertrag fortwirkt und der Gesellschafter gegenüber dem Insolvenzverwalter keine Aussonderung verlangen kann.*)

3. Die Zahlung eines Nutzungsentgelts kann gegenüber dem Gesellschafter nicht als Befriedigung eines Darlehens, sondern nur als Befriedigung einer darlehensgleichen Forderung angefochten werden.*)

4. Weist der Vermieter bei einem nach Verfahrenseröffnung beendeten Mietverhältnis die Rücknahme der Mietsache wegen eines ungeräumten oder vertragswidrigen Zustands zurück, besteht kein Entschädigungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter wegen Vorenthaltung der Mietsache, wenn dieser nach Verfahrenseröffnung keine Veränderungen an der Mietsache vorgenommen hat.*)

5. Ein Mietvertrag, der die Nutzung unbeweglicher und beweglicher Gegenstände umfasst, dauert nach Insolvenzeröffnung fort, wenn die Vermietung unbeweglicher Gegenstände den Schwerpunkt des Vertrages bildet.*)

6. Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio).*)

IBRRS 2015, 0580

BGH, Beschluss vom 17.02.2015 - VIII ZR 232/14

1. Die Regelung in § 7 Abs. 3 des Mustermietvertrags des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 ist im Hinblick auf die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen, dass der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nur dann schuldet, wenn dies zur Vermeidung oder Beseitigung nachhaltiger Schäden an der Substanz der Mietsache erforderlich ist.

2. Es bleibt offen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Kontrolle standhält.

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IBRRS 2015, 0559

LG Kleve, Urteil vom 28.01.2015 - 6 S 149/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IBRRS 2015, 0537

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 - 65 S 142/14

1. Es liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor, wenn sich Feuchtigkeits- und Schimmelflecken an der straßenseitigen Fassade im Bereich der Fenster und der Deckenixel im Wohnzimmer und Badezimmer befinden.

2. Handelt es sich um eine Wohnung mit 3,5 Zimmern und 132,25 m², ist eine Mietminderung in Höhe von 5% der Bruttomiete angemessen, wenn sich der Schimmel in Wohnzimmer und Bad auf einer relativ kleinen Fläche befindet und es sich dabei um einen rein optischen Mangel handelt, ohne Anhaltspunkte für eine Gesundheitsgefahr für die Mieter.

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IBRRS 2015, 0534

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 - 63 S 43/14

1. Eine geflieste Müllstandsfläche im abschließbaren Keller stellt ein Positivmerkmal dar.

2. Das Fehlen eines Balkons ist nicht gleichzusetzen mit dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons.

3. Der Wirkungsgrad einer Heizungsanlage bestimmt sich nach dem Verhältnis von Nutzleistung zur zugeführten Leistung. Eine unzureichende Heizleistung allein bedeutet keinen ungünstigen Wirkungsgrad.

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IBRRS 2015, 0557

AG Kleve, Urteil vom 29.11.2012 - 28 C 36/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IBRRS 2015, 0521

AG Menden, Urteil vom 05.02.2014 - 4 C 286/13

Vogelzucht mit ca. 80 Vögeln in einer Mietwohnung stellt einen Grund zur fristlosen Kündigung dar.

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IBRRS 2015, 0550

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14

1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, IMR 2009, 113 = NJW 2009, 1139; IMR 2010, 1045 - nur online).*)

2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, IMR 2013, 233 = NJW 2013, 1596).*)

3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12, IMRRS 2013, 1036).*)

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IBRRS 2015, 0519

LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2014 - 4 S 163/11

1. Der Vermieter darf das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist oder dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

2. Ein erheblicher Nachteil des Vermieters liegt vor, wenn er die Immobilie in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder zu einem so niedrigen Verkaufserlös verwerten kann, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos wird. Er hat keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung zum größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil.

3. Der Vermieter kann das langjährige Mietverhältnis nicht kündigen, wenn es sich um einen Mieter im fortgeschrittenen Alter handelt und wenn aufgrund des festgestellten Verkehrswerts des Grundstücks in vermietetem Zustand eine vernünftige wirtschaftliche Verwertung nicht ausgeschlossen ist.

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IBRRS 2015, 0528

LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 - 18 S 413/13

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs om 23.05.207 (IMR 2007, 242) lässt sich nicht entnehmen, dass für Mieterhöhungen auf der Grundlage einer tatsächlich um mehr als 10% nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße die Kappungsgrenze nicht gelten soll.

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IBRRS 2015, 0481

AG Leipzig, Urteil vom 08.05.2014 - 166 C 3153/13

Eine Klausel, wonach bei Streitigkeiten wegen Schönheitsreparaturen, Abnutzungen der Mietsache oder Mietsachschäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, ein Schiedsgutachter entscheiden soll, ist unwirksam. Das Einleiten eines solchen Schiedsgutachtens kann daher die Verjährung nicht hemmen.

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IBRRS 2015, 0500

SG Berlin, Urteil vom 10.04.2014 - S 82 AS 25836/12

Wird der Mieter im Rahmen der Leistungsgewährung nach dem SGB II zum Umzug in eine preisgünstigere Wohnung aufgefordert, gehören mietvertraglich geschuldete Rückbaukosten zu den anzuerkennenden Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten.

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IBRRS 2015, 0480

AG Neukölln, Urteil vom 26.06.2014 - 7 C 95/14

1. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es unzumutbar für ihn ist, den Vertrag noch weiter fortzusetzen.

2. Leidet ein Mieter an einer schweren psychischen Erkrankung und ist er nachweislich für Wohnungsbrände und Überschwemmungen verantwortlich, die das Leben und die Gesundheit der anderen Mieter und das Eigentum des Vermieters in hohem Maße gefährden, kann ihn der Vermieter ordentlich kündigen.

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IBRRS 2015, 0411

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2014 - 65 S 527/13

1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das nach dem für die Erstellung des neuen Mietspiegels festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten desselben dem Mieter zugegangen ist, wird die Höhe der ortsüblichen Miete nach dem neuen Mietspiegel ermittelt.

2. Bei einem Energieverbrauchskennwert, der größer als 170 kWh/(m²a) ist, handelt es sich um ein wohnwertminderndes Merkmal.

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IBRRS 2015, 0408

LG Stuttgart, Urteil vom 20.08.2014 - 4 S 2/14

1. Eine Parteierweiterung auf der Beklagtenseite im Berufungsrechtszug ist dann zulässig, wenn der neue Beklagte zustimmt oder die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich und damit entbehrlich ist. Eine Erweiterung ohne Zustimmung des neuen Beklagten ist nur äußerst ausnahmsweise zulässig.

2. Der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt unzweifelhaft eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Voraussetzung ist, dass diese wirtschaftliche Verwertung von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

3. Ist der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel und stehen einem geplanten Neubau keine bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Gründe entgegen, ist die geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen.

4. Eine geplante wirtschaftliche Verwertung ist nicht angemessen, wenn sie nicht nachvollzogen werden kann. Das ist der Fall, wenn der Vermieter unsubstantiierte Angaben sowohl in Bezug auf die zu erwartende Rendite nach dem Neubau, als auch bzgl. eines hohen Sanierungsbedarfs anführt, obwohl das vorhandene Gebäude bereits zum Teil hochwertig saniert wurde.

5. Die Angemessenheit der geplanten Verwertung lässt sich aufgrund pauschaler Angaben nicht beurteilen.

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IBRRS 2015, 0449

AG Ludwigslust, Urteil vom 26.03.2014 - 5 C 9/13

Ein Mieter, der sich in einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung befindet, aber (vorsorglich) schon den erhöhten Mietzins zahlt, kann die überzahlte Miete nach Beendigung des Prozesses zurückverlangen, wenn er dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen musste.

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IBRRS 2015, 0407

LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014 - 63 S 151/14

1. Fehlen konkrete Beschaffenheitsabreden, haben sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieter einen Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen, sofern sich nicht aus dem vereinbartem Nutzungszweck oder dem Vertragsobjekt selbst etwas anders ergibt. Der Vermieter hat für die entsprechenden Anschlussvorrichtungen zu sorgen.

2. Eine eigene Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses zu gewährleisten, besteht nicht.

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IBRRS 2015, 0403

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2014 - 65 S 24/14

1. Der Vermieter darf Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, nicht auf den Mieter umlegen, indem er in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.

2. Hat jedoch bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, kann der Vermieter nur den sich daraus ergebenden Betrag angeben. Es liegt keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt.

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IBRRS 2015, 0346

LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 - 63 S 203/14

1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile: Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht ohne weiteres auf Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade.

2. Wird der vertragsmäßige Zustand der Mieträume während der Durchführung von Bauarbeiten am Gebäude durch eine Verschattung der Räume durch ein Gerüst sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten beeinträchtigt, folgen hieraus für den Mieter ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche, die nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern sind.

3. Nicht jeder Mangel der Mietsache stellt eine Besitzstörung dar.

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IBRRS 2015, 0392

AG München, Urteil vom 12.05.2014 - 424 C 28654/13

1. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter nicht mehr als einen Hund in der Wohnung hält. Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht in der Regel nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch.

2. Mieter dürfen keine Decken aus dem Fenster der Wohnung auszuschütteln, wenn sich andere Personen unterhalb des Fensters befinden.

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IBRRS 2015, 0439

OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14

1. Sind beide Ehegatten Mieter einer Wohnung und sind sie sich über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB an den Vermieter.*)

2. Die Vornahme der Mitwirkungshandlung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann ich einem solchen Fall nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden.*)

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IBRRS 2015, 0435

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.03.2013 - 234 C 273/12

1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt.

2. Der repräsentative Eingangsbereich eines Wohnhauses, der mit Marmortreppenstufen, Sisalbelag, aufwändigem Stuck, einem Kronleuchter, Parkett sowie Bleiverglasung ausgestattet ist, kommt als wohnwerterhöhendes Merkmal auch diesen Mietern zugute, die alternativ durch einen Nebeneingang in ihre Wohnungen gelangen können.

3. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann dieses Merkmal wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.

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IBRRS 2015, 0430

BGH, Urteil vom 21.01.2015 - VIII ZR 51/14

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 = IBRRS 2005, 2807).*)

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IBRRS 2015, 0416

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2015 - 33 C 3407/14

Mieter müssen keine Attrappe einer Video-Überwachungskamera im Hauseingang und im Treppenhaus akzeptieren.

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IBRRS 2015, 0370

AG Bayreuth, Urteil vom 19.08.2014 - 102 C 1359/13

Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist bei erhöhter Rohrwärmeabgabe unterhalb des kritischen Wertes von 34 % grundsätzlich eine Ermessensentscheidung des Vermieters gegeben, ob er die Berechnung nach den anerkannten Regeln der Technik unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 vornehmen will oder nicht.

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IBRRS 2015, 0368

AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 - 3 C 124/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Position "Hauswartkosten" unwirksam, wenn die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten nicht angegeben sind und der Höhe nach nicht nachgewiesene Personalkosten abgerechnet werden.

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