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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2015

IBRRS 2015, 0065

BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern.*)

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IBRRS 2015, 0066

BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.*)

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IBRRS 2015, 0159

BGH, Urteil vom 11.12.2014 - IX ZR 87/14

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte (Ergänzung zu BGHZ 173, 116).*)

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IBRRS 2015, 0057

LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014 - 13 S 114/14

Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 Satz 1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.*)

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IBRRS 2015, 0056

AG Dortmund, Urteil vom 06.01.2015 - 425 C 6720/14

Die Kosten einer vorgerichtlichen Anwaltsmahnung sind für einen gewerblichen Großvermieter nicht ersatzfähig.

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IBRRS 2015, 0048

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.11.2014 - 2-09 T 528/14

1. Eine auch nur vorübergehende Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 765a ZPO kommt nicht in Betracht, wenn eine akute Suizidgefahr nicht besteht.

2. In einem solchen Fall, in dem eine akute Suizidgefahr allenfalls im Falle konkreter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen besteht, hindert diese Gefahr die weitere Vollstreckung nicht, sofern der drohenden Suizidgefahr effektiv durch flankierende Maßnahmen Rechnung getragen wird.

3. Dies kann dadurch sichergestellt werden, dass zwischen dem Zeitraum der Zustellung der Ankündigung der Räumung und deren Vollzug ein ausreichender Zeitraum liegt, der eine erneute Begutachtung des Schuldners ermöglicht und den Schuldner und ggfs. auch das Vollstreckungsgericht unter Einschaltung des Betreuungsgerichts und der Ordnungsbehörden in die Lage versetzt, angemessene Schutzmaßnahmen zu treffen.

4. Als eine derartige Schutzmaßnahme kommt allerdings auch in Betracht, dass sich der Schuldner in einem psychiatrischen Krankenhaus mit dem Ziel einer vorübergehenden Unterbringung vorzustellen hat, wenn der Sachverständige bei ihm eine akute Suizidalität diagnostiziert.

5. Dies gilt vor allem dann, wenn der Schuldner letztlich bewusst von der Inanspruchnahme einer Therapie Abstand genommen hat, um dem Verfahren keinen weiteren Fortgang zu geben, obwohl der Sachverständige auch festgestellt hat, dass die Zumutbarkeit einer Therapie außer Frage steht.

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IBRRS 2015, 0036

AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014 - 11 C 59/14

Im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallende Kosten für die Kontrolle eines Baumbestands, haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nach dem Mietvertrag lediglich allgemein die Kosten der Außenanlagen umlegbar sind.

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IBRRS 2015, 0004

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.04.2014 - 12 C 477/12

1. Bei einem Mietvertrag, bei dem der Mieter die Verpflichtung übernommen hat, die Betriebskosten zu tragen, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, und Vorauszahlungen darauf zu leisten, unterliegt der mieterseitige Anspruch gegen den Vermieter auf Abrechnung der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB.

2. Die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geregelte Frist zur Abrechnung durch den Vermieter der Betriebskosten nach Ende der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode ist dahin zu verstehen, dass Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit gegenüber dem Mieter stets erst zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt, unabhängig davon, ob der Vermieter nach den tatsächlichen Gegebenheiten und seiner Informationslage bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte abrechnen können.

3. Im Falle des Kalenderjahrs als mietvertraglich vereinbart zugrunde zu legender Abrechnungsperiode tritt Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit erst am 01.01. des übernächsten Kalenderjahrs ein. Da die Abrechnung erstmals in diesem Jahr im Wege der Klage hätte geltend gemacht werden können, beginnt die Verjährung erst mit dem Schluss dieses Jahres zu laufen, § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Das bedeutet, der Mieter kann bis nahezu fünf Kalenderjahre nach Ende der Abrechnungsperiode seinen Anspruch auf Abrechnung gegen den Vermieter gerichtlich noch erfolgreich anhängig machen. Ein Anspruch des Mieters auf Rückerstattung eines eventuellen Guthabens aus den Vorauszahlungen wird überhaupt erst bei Vorliegen der Abrechnung fällig.

5. Die bloße und einzige Einlassung bleibende Erklärung an den Mieter (Gläubiger des Abrechnungsanspruchs), er, der Vermieter (Schuldner des Abrechnungsanspruchs), besäße keine Unterlagen mehr, nach der vorangegangenen Aufforderung zur Abrechnung einer bestimmten in der Vergangenheit liegenden Betriebskostenperiode, ist als ein Verhandeln zwischen den Mietparteien über den Abrechnungsanspruch im Sinne des § 203 S. 1 BGB zu werten, da sie keine sofort erkennbare gläubigerseitige Anspruchsablehnung darstellt.

6. Der Zeitpunkt dieser schuldnerseitigen Erklärung bildet den zeitlichen Endpunkt der Verhandlungen. Deren Beginn wird durch den Zeitpunkt markiert, in dem der Gläubiger seinen Anspruch erhob. Die Hemmung der Verjährung in diesem Zeitraum führt dazu, dass die Dauer nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen ist, § 209 BGB. Unabhängig davon endet die Verjährung frühestens drei Monate nach dem Endzeitpunkt der Hemmung, § 203 S. 2 BGB.

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IBRRS 2014, 3204

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014 - 65 S 220/14

1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird.

2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist.

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Online seit 2014

IBRRS 2014, 3212

AG Dortmund, Urteil vom 18.03.2014 - 423 C 10635/13

1. Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition sind vollständig anzugeben, auch wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es ist nicht ausreichend, nur die um die nicht umlagefähigen Anteile schon bereinigten Kosten anzugeben.

2. Es muss für den Mieter aus der Kostenabrechnung ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

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IBRRS 2014, 3188

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 - 8 W 7/14

Hat die Vermieterin die Mietsicherheit nicht an den Erwerber des Grundstücks weitergeleitet und hat der Erwerber keine Ansprüche mehr gegen den Mieter, kann der Mieter die Rückzahlung der Mietsicherheit ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers vom früheren Vermieter verlangen.

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IBRRS 2014, 3166

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 13/14

1. Es ist möglich, dass in einem qualifizierten Mietspiegel auch Mietspiegelfelder enthalten sind, die den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel nicht genügen.

2. Den Werten eines solchen Feldes kommt keine Vermutungswirkung zu.

3. Sie können aber als Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden.

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IBRRS 2014, 3170

LG Halle, Urteil vom 30.06.2014 - 3 S 11/14

1. Die Anbringung von Rauchwarnmeldern in der Mietwohnung ist keine Modernisierung und muss wegen der Geringfügigkeit des Eingriffs vom Vermieter nicht formell angekündigt werden.

2. Der Mieter hat die Anbringung von Rauchmeldern zu dulden. Es sind keine wirtschaftlichen oder persönlichen Härtegründe ersichtlich, die gegen die Installation der Rauchmelder sprechen könnten, wenn die Anlage vom Vermieter bezahlt und gewartet wird und lediglich eine Umlage auf die Betriebskosten erfolgen soll.

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IBRRS 2014, 3031

AG Wipperfürth, Urteil vom 04.04.2014 - 1 C 207/13

Ein Verstoß gegen die Rückbaupflicht stellt grundsätzlich keine Nichterfüllung der Rückgabepflicht dar, sondern eine bloße Schlechterfüllung.

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IBRRS 2014, 3029

LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14

Zertrümmert der Mieter Einrichtungsgegenstände und droht er in den Mieträumen Dritten mit Gewalt, liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.

IBRRS 2014, 3028

LG Berlin, Beschluss vom 27.09.2013 - 65 T 158/13

Eine Besitzstörung des Vermieters liegt vor, wenn er ohne Ankündigung zur Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten ein Gerüst errichten lässt, durch das die Sicht aus der Mietwohnung erheblich behindert wird und eine Verschattung der Wohnung sowie eine erhöhte Einbruchsgefahr und auch die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht.

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IBRRS 2014, 3008

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.02.2014 - 210 C 238/13

1. Der Vermieter muss den Mieter bereits im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs auf in seinem Eigentum befindliche alternative, den geltend gemachten Bedarf ebenfalls hinreichend deckende Objekte hinweisen, so dass der Mieter so früh wie möglich überprüfen kann, ob seine Verteidigung gegen die ausgesprochene Kündigung Aussicht auf Erfolg hat.

2. Besitzt der Vermieter auch andere Wohnungen, die er ebenfalls beziehen könnte, muss er ausreichend begründen, warum er ausgerechnet die vom Mieter bewohnte Wohnung selbst nutzen will.

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IBRRS 2014, 3083

AG Köln, Urteil vom 29.05.2013 - 214 C 198/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 3062

BGH, Urteil vom 05.11.2014 - VIII ZR 257/13

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.*)

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IBRRS 2014, 2938

VerfGH Berlin, Beschluss vom 18.06.2014 - VerfGH 153/13

1. Eine Verkennung der Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie kann auch darin liegen, dass das Fachgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nachgeht.*)

2. Allein das Interesse des im Haushalt des Vermieters lebenden Kindes am Erfolg des Mietrechtsstreits verleiht ihm keine eigene grundrechtliche Beschwerdebefugnis aus den als verletzt bezeichneten Art. 12 und 13 Verf.-Be.*)

3. Ebenso wie das Fachgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte vorgebrachten Umstände zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tatsächlich erwachsen würden und die deshalb seinen Interessen bei der gebotenen Abwägung den Vorrang gegenüber dem Erlangungsinteresse des Eigentümers einräumen.*)

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IBRRS 2014, 2937

AG Bremen, Beschluss vom 20.02.2014 - 9 C 0579/13

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Schornsteinfeger zwecks Durchführung eines Termins zur Abgaswegprüfung zu kontaktieren. Erst nach wiederholtem Scheitern eines vermieterseits rechtzeitig (i. d. R. 2 Wochen vorab) angekündigten Wartungstermins kann bei Fehlen einer Rückmeldung des Mieters davon ausgegangen werden, dass dieser seine Duldungspflicht aus § 555a BGB ernsthaft und endgültig verweigert.*)

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IBRRS 2014, 3018

BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12

1. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13.07.1970 - VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740).*)

2. Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.*)

IBRRS 2014, 2964

BGH, Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine - nicht näher erläuterte Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 15.09. 2010 - VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der Senatsbeschluss vom 18.01.2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367).*)

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IBRRS 2014, 2962

BGH, Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 41/14

1. Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.*)

2. Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter.*)

IBRRS 2014, 2939

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2014 - 67 S 198/14

1. Ist der vom Vermieter zur Begründung einer ordentlichen Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf im Räumungsprozess streitig, ist eine Parteieinvernahme des Vermieters nach § 448 ZPO oder seine Parteianhörung nach § 141 ZPO allenfalls dann veranlasst, wenn er sich in einer anders nicht zu beseitigenden Beweisnot befindet. Für eine Parteieinvernahme bedarf es allerdings eines "Anbeweises" im Sinne einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit für den vom Vermieter behaupteten Eigennutzungswunsch.*)

2. Das Gericht darf gem. § 286 Abs. 1 ZPO nur dann vom Bestehen des zwischen den Parteien streitigen Eigenbedarfs ausgehen, wenn es von der Richtigkeit der Behauptung des Vermieters mit einem Grad von Gewissheit überzeugt ist, der Zweifeln Schweigen gebietet; die bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringens reicht dafür nicht aus. Dass der Vermieter, der die Bedarfswohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat, dem Mieter nach Eigenbedarfskündigungsausspruch - und sei es auch nur aus Kulanz - anbietet, vorübergehend - allerdings gegen Zahlung einer höheren Miete - wohnen bleiben zu können, lässt Zweifeln an seinem Erlangungsinteresse Raum, zumal wenn die Bedarfswohnung für seinen vierköpfigen Haushalt unterdimensioniert erscheint.*)

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IBRRS 2014, 2929

LG Berlin, Urteil vom 23.07.2014 - 65 S 225/13

1. Bei Schimmelbildung in der Mietwohnung muss der Vermieter beweisen, dass das nicht an Mängeln der Mietsache liegt. Erst dann muss der Mieter seinerseits beweisen, dass er nicht durch sein Verhalten, wie z.B. unzureichendes Lüften oder Heizen, für die Schimmelbildung verantwortlich ist.

2. Eine Anhäufung diverser Gegenstände in der Wohnung und die hierdurch verursachte Unordnung ist kein Kündigungsgrund, weil der Mieter bis zu den Grenzen einer Gefährdung die Mietwohnung nach seinem Geschmack gestalten darf, unabhängig davon, ob es nach außen als chaotisch oder unordentlich erscheint.

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IBRRS 2014, 2284

BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 36/14

1. Aus der maßgeblichen Sicht des Mieters ist der Übersendung einer von den mietvertraglichen Regelungen abweichenden Betriebskostenabrechnung nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, insoweit eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen.

2. Eine im Vorfeld des Abrechnungsversands telefonisch oder schriftlich erfolgte Änderungsankündigung des Vermieters, der eine die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskostenpositionen enthaltende Abrechnung folgt, kann sich insofern als Angebot des Vermieters zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung darstellen. Gleicht der Mieter alsdann den Nachforderungsbetrag vorbehaltlos aus oder bewirkt er die Zahlung der vom Vermieter angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen, kann in diesem Verhalten seine stillschweigende Zustimmung zur Abänderung der Betriebskostenabrede des Mietvertrags liegen.

3. Trägt der Mieter (hier: einer Eigentumswohnung) bestimmte Betriebskosten zunächst selbst, fallen diese später aber infolge veränderter Organisation beim Vermieter an (hier: Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft), kommt eine die im Mietvertrag entstandene Lücke schließende ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, wonach der Mieter solche Kosten auch weiterhin, nunmehr in Form von Betriebskosten, gegenüber dem Vermieter, zu tragen hat.

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IBRRS 2014, 2931

BGH, Beschluss vom 14.10.2014 - VIII ZR 240/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2888

LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 - 67 S 290/14

Spricht der Vermieter eine wirksame außerordentliche, hilfsweise ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleichs ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig. Die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig.*)

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IBRRS 2014, 2283

BGH, Urteil vom 02.07.2014 - VIII ZR 298/13

Nutzt der Mieter tatsächlich die erweiterte Wohnfläche, für die der Vermieter eine zusätzliche Miete verlangt, führt dies zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrages.

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IBRRS 2014, 2911

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2013 - 12 O 133/12

Schadensersatzansprüche des Eigentümers, der dem Mieter sein Eigentum zur Einbringung in das Mietverhältnis überlassen hat, verjähren in einer Frist von sechs Monaten. Das gilt auch im umgekehrten Fall der Ansprüche des Mieters auf Gestattung der Wegnahme und damit korrespondierender Ansprüche Dritter als Eigentümer, die dem Mieter ihr Eigentum zur Einbringung in das Mietverhältnis überlassen haben.

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IBRRS 2014, 2899

LG Berlin, Beschluss vom 25.09.2014 - 67 S 207/14

Zur Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einem ausschließlich oder vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresse des Vermieters.*)

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IBRRS 2014, 2900

LG Würzburg, Urteil vom 10.07.2013 - 42 S 406/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2849

AG Köln, Urteil vom 09.08.2013 - 206 C 59/13

Ein Mieterhöhungsverlangen, in dem die besonderen Ausstattungsmerkmale, aufgrund derer der Vermieter die Miete erhöhen will, nicht aufgezählt sind, ist unwirksam. Ein nachträgliches Heilen durch Nachschieben einer ausreichenden Begründung ist nicht zulässig.

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IBRRS 2014, 2786

AG Münster, Urteil vom 01.04.2014 - 3 C 4087/13

Der Vermieter ist nicht schadensersatzpflichtig, wenn die Mieter einen erhöhten Wasserverbrauch aufgrund einer defekten Toilettenspülung hatten, diese aber dem Vermieter nicht angezeigt haben, weil sie es selber zunächst nicht wussten. Allein die Anzeige eines erhöhten Wasserverbrauchs kann den Vermieter nicht dazu verpflichten, auch die Toilettenspülung in der Mietwohnung zu überprüfen.

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IBRRS 2014, 2839

AG Köpenick, Urteil vom 15.07.2014 - 7 C 127/14

1. Berlin Alt-Treptow ist viel beliebter und nachgesuchter, als das viele Stadtrandlagen sind, die ebenfalls als einfache Wohnlagen gekennzeichnet werden. Werden dazu nur vergleichbare Wohnungen im erweiterten Innenstandbereich gesucht, rechtfertigt das keinen Hinweis auf eine Mangellage und der damit verbundenen Ausnutzung durch Mietwucher.

2. Ein knarrender Dielenboden ist in einer Altbauwohnung Baustandard und rechtfertigt damit keine Mietminderung wegen fehlender Trittschalldämmung.

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IBRRS 2014, 2739

LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014 - 65 S 12/14

1. Der Vermieter schuldet beim Kauf von Heizöl nicht den Einkauf für den bestmöglichen Preis. Er darf nur keine unnötigen Kosten verursachen und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahren. Eine Verletzung dieser Pflicht kann nicht angenommen werden, wenn der Einkaufspreis nur 6% über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt.

2. Ein überdurchschnittlicher Heizenergieverbrauch eines Wohngebäudes ist in erster Linie auf das Verhalten der Nutzer zurückzuführen und kann nicht als eine Pflichtverletzung des Vermieters angesehen werden. Der Vermieter schuldet in einem solchen Fall keine Modernisierung, z.B. durch das Aufbringen einer zusätzlichen Dämmung.

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IBRRS 2014, 2755

LG Berlin, Urteil vom 18.06.2014 - 67 S 24/14

Verpflichtet sich der Vermieter in einem Vergleich, an den Mieter einen Betrag auszuzahlen, damit der Mieter seinerseits bis zum vereinbarten Termin die Mietwohnung räumt, ist es als treuwidrig anzusehen, wenn der Vermieter die Zahlung zunächst verspätet leistet und wieder rückgängig macht, weil der Mieter seinerseits die Wohnung später als vereinbart räumt.

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IBRRS 2014, 2847

BGH, Beschluss vom 08.04.2014 - VIII ZR 216/13

Vergleichswohnungen ähnlich großzügigen Zuschnitts und in vergleichbarer Lage wie die von einem Mieterhöhungsverlangen betroffene Altbauwohnung scheiden, schon weil es insofern keiner "Identität" bedürfte, nicht bereits deshalb als Vergleichsmaßstab aus, weil sie nicht ebenfalls Mansardenzimmer mit einem geringeren Wohnkomfort aufweisen. Derlei Besonderheiten können indes einen gewissen wohnungsteilbezogenen Abschlag rechtfertigen. Ob der Vermieter auf derlei Unterschiede bei den mitgeteilten Vergleichswohnungen ungefragt aufmerksam zu machen hat, bleibt unentschieden, weil diese Voraussetzung im Streitfall erfüllt worden ist.

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IBRRS 2014, 2737

LG Berlin, Beschluss vom 20.07.2014 - 18 T 91/14

Kranken und behinderten Mietern ist nach erfolgter Kündigung eine über das Übliche hinausgehende Räumungsfrist zu bewilligen. Dabei müssen jedoch die Interessen der anderen Mieter und des Vermieters gebührend mitberücksichtigt werden, vor allem dann, wenn der gekündigte Mieter seine Mitmieter schon körperlich angegriffen hat und es ihnen aus diesem Grund nicht zugemutet werden kann, zusammen mit ihm in einem Haus zu wohnen.

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IBRRS 2014, 2721

LG Marburg, Urteil vom 05.02.2014 - 5 S 117/13

1. Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB ist die politische Gemeinde.*)

2. Maßstab für die Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis ob Obsiegen und Unterliegen gemäß § 92 Abs. 1 ZPO ist der Gebührenstreitwert.*)

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IBRRS 2014, 2720

LG Berlin, Beschluss vom 17.06.2014 - 67 T 109/14

Vermietet und überlässt der Vermieter nur einen Teil der Wohnung an den Mieter, stellt die später angekündigte oder bereits vollzogene Besitzüberlassung der übrigen Räume an einen Dritten ohne vorherige Erwirkung eines Duldungstitels gegenüber dem Mieter eine Besitzstörung dar, deren Unterlassung der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung beanspruchen kann.*)

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IBRRS 2014, 2813

AG Bonn, Urteil vom 02.10.2014 - 201 C 334/13

Schwere Geruchsbelästigungen aus der Wohnung eines Mieters können eine zumindest fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.*)

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IBRRS 2014, 2697

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.03.2014 - 20 C 303/13

1. Sind nur zwei Wände des Bades bis zu einer Höhe von 2 m gefliest, kann das Bad nicht als "überwiegend gefliest" gelten. Das ist bei der Ermittlung der Vergleichsmiete entsprechend zu berücksichtigen.

2. Eine vorhandene und angeschlossene Geschirrspülmaschine kann ebenfalls nicht zur Rechtfertigung einer höheren Miete benutzt werden, sofern der Mieter diese erst selbst angeschafft und angeschlossen hat.

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IBRRS 2014, 2696

AG Schöneberg, Urteil vom 30.07.2014 - 103 C 160/14

1. Bringt der Vermieter Kamera-Attrappen im Hauseingangsbereich an, um Vandalismus-Schäden zu vermeiden, so verletzt dies nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Insbesondere entsteht gegenüber dem Mieter kein Überwachungsdruck, da ihm bekannt ist, dass die Kameras nur Attrappen sind.

2. Auch die Befürchtung des Mieters, der Vermieter könnte eines Tages die Attrappen durch echte Kameras auswechseln, begründet noch keinen Eingriff in dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht.

3. Damit steht dem Mieter auch kein Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter zu.

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IBRRS 2014, 2801

BGH, Urteil vom 19.09.2014 - V ZR 269/13

1. Hat der Untermieter mit dem Untervermieter eine Vereinbarung über Verwendungsersatzansprüche getroffen, scheiden Ansprüche nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB gegen den Eigentümer aus (Bestätigung des Senatsurteils vom 13.10.1978 - V ZR 147/77, NJW 1979, 716).*)

2. Aus dem Nichtvorliegen einer Leistung folgt nicht zwangsläufig, dass stets auf den Bereicherungen in sonstiger Weise erfassenden Tatbestand des § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB zurückgegriffen werden dürfte; auch sog. Nichtleistungsfälle bedürfen im Mehrpersonenverhältnis einer Zuordnung nach wertenden Kriterien.*)

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IBRRS 2014, 2694

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.07.2014 - 2-11 S 398/13

1. Räumung aus der Eigenkündigung des Mieters kann auch noch nach 18 Monaten verlangt werden.

2. Der Räumungsanspruch (BGB § 546) geht auf den Erwerber über (BGB § 566 Abs. 1) und unterfällt während der dreijährigen Regelverjährungsfrist nur in besonderen Ausnahmefällen der "Verwirkung"; 18 Monate zwischen Vertragsende und Klageerhebung reichen regelmäßig nicht aus.

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IBRRS 2014, 2781

AG Wiesbaden, Urteil vom 21.03.2014 - 93 C 4456/13

1. Eine Betriebsnebenkostenabrechnung muss als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten.

2. Eine Kündigung muss nur dann durch den Eigentümer selbst ausgesprochen werden, wenn die Sachlage derart eindeutig ist, dass es hierzu keiner rechtlichen Beratung bedarf.

3. Beauftragt der Mieter in einem Streit mit seinem Vermieter über die Nebenkostenabrechnung ein Fernsehteam des Privatfernsehens damit, den Vermieter hierzu zu befragen, und ist der einzige Zweck hierbei, Druck auf den Vermieter aufzubauen, diesen in eine Zwangslage zu versetzen und ihn an den Pranger zu stellen, so kann dem Mieter ordentlich gekündigt werden.

4. Ein Interesse an einer sachlichen Auseinandersetzung fehlt es einem Fernsehteam eines Privatsenders in aller Regel, da nur ein möglichst konfliktreicher Sachverhalt eine dementsprechend gute Quote verspricht.

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IBRRS 2014, 2685

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2014 - 67 S 490/11

1. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht, unter Berücksichtigung des Alters, der Ausstattung und der Art des Gebäudes, der Höhe des Mietzinses und der Ortssitte. Somit kann der Mieter davon ausgehen, dass die Mietwohnung in einem im Jahre 1900 errichteten Altbau durchgängig gemauerte Außenwände aufweist und von der Nachbarwohnung nicht lediglich mit einer dünnen Span-/Holzplatte getrennt ist.

2. Der übliche Mindeststandard wird durch den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab bestimmt.

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IBRRS 2014, 2753

LG Köln, Beschluss vom 03.06.2014 - 10 S 48/14

Im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung über Ansprüche aus einem Mietvertragsverhältnis kann sich der Mieter nicht auf - vermeintliche - Verstöße des Vermieters gegen sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) ergebende Verpflichtungen berufen.

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