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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2014, 1752

LG Hanau, Urteil vom 08.05.2014 - 2 S 30/14

1. Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag kommt nur unter strengen Voraussetzungen in Betracht. Allgemeine Erklärungen eines Mieters, man werde ausziehen oder die Erklärung eines Vermieters einen Auszug zu einem bestimmten Zeitpunkt zu akzeptieren allein lassen nicht ohne Weiteres die Annahme eines Mietaufhebungsvertrages zu.

2. In einem Mietvertragsverhältnis kann einem Vertragspartner die Berufung auf eine für ihn günstige Position verwehrt sein, wenn er diese durch sein vorausgegangenes widersprüchliches Verhalten erlangt hat. Daher kann ein Vermieter, der ausdrücklich keine schriftliche Kündigung wollte, die Weiterzahlung des Mietzinses nach Auszug des Mieters nicht verlangen mit dem Argument, es fehle an der schriftlichen Kündigung des Vertrages.

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IBRRS 2014, 1698

LG Freiburg, Urteil vom 21.03.2013 - 3 S 368/12

Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrages beruft.*)

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IBRRS 2014, 1695

AG Recklinghausen, Urteil vom 27.01.2014 - 56 C 98/13

1. Zur Nebenpflicht des Vermieters gehört es, notwendige Maßnahmen, die der Mieter eingehen muss, insoweit zu dulden, als dadurch die Mietsache über den normalen Gebrauch hinaus genutzt wird.

2. Ein Rollator darf im zusammengeklappten Zustand im Hausflur abgestellt werden, wenn es keine zumutbare Alternative gibt.

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IBRRS 2014, 1694

LG Darmstadt, Urteil vom 06.09.2013 - 6 S 17/13

Eine Wellenbildung des Teppichbodens stellt eine optische Beeinträchtigung und regelmäßig eine Stolpergefahr für die Wohnungsnutzer dar und rechtfertigt eine Mietminderung von 5%.

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IBRRS 2014, 1674

LG Münster, Urteil vom 03.12.2013 - 3 S 123/13

Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formal nicht ordnungsgemäß. Das gilt auch dann, wenn in dem abzurechnenden Objekt insgesamt lediglich zwei Wohnungen existierten und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart ist, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils hälftig zu tragen sind.

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IBRRS 2014, 1690

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2014 - 67 S 421/13

1. Eine unterlassene oder lediglich pauschale - und nicht weiter erläuterte - Angabe von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschlägen in einer Modernisierungserhöhungserklärung berührt nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung.*)

2. Die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung steht im Hinblick auf zwischen den Mietvertragsparteien im Streit stehende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschläge erst dann in Frage, wenn der Mieter im Prozess konkret einen höheren als den vom Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf dartut.*)

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IBRRS 2014, 1618

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 06.12.2013 - 3 C 1662/13

1. Die Gemeinde kann auf den Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur dann Bezug nehmen, wenn beide Gemeinden nach Größe, Lage, Sozialstruktur und Anbindung an öffentliche Transportsysteme eindeutig vergleichbar sind.

2. Die Frage der Offensichtlichkeit der Nichtvergleichbarkeit des Mietspiegels einer Nachbargemeinde ist eine Rechtsfrage und einem Sachverständigenbeweis nicht zugänglich.

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IBRRS 2014, 1578

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 - 202 C 180/13

1. Lagen bei Abschluss des Mietvertrages konkrete Anhaltspunkte für eine Bebauung des gegenüber der Mietwohnung liegenden Grundstücks vor, so kann sich der Mieter bei Geltendmachung eines mietmindernden Mietmangels nicht auf daraus resultierende Baulärmbelästigungen berufen.

2. Konkrete Anhaltspunkte sind insbesondere dann gegeben, wenn eine Teilfläche auf dem gegenüber liegenden Grundstück umbaut und zudem von einem Bauzaun umgeben ist.

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IBRRS 2014, 1616

BGH, Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.*)

IBRRS 2014, 1564

LG Hamburg, Urteil vom 26.11.2013 - 316 S 57/13

Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis, wenn er sich auf einem zeitlich begrenzten mehrjährigen Aufenthalt im Ausland befindet. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung unberechtigt, muss er die entgangene Miete ersetzen.

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IBRRS 2014, 1593

BGH, Urteil vom 30.04.2014 - VIII ZR 284/13

Wird wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen gekündigt und zur weiteren Erläuterung ausgeführt, dass dieser mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, so genügt es, wenn die Bedarfsperson - also der Familienangehörige - identifizierbar benannt wird. Der Name des Lebensgefährten muss im Kündigungsschreiben nicht offengelegt werden.

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IBRRS 2014, 1574

LG Hanau, Beschluss vom 01.04.2014 - 2 S 216/13

1. Der Vermieter muss zur Darlegung der Vereinbarungen zum Mietzins und zu den Nebenkosten nicht zwingend einen schriftlichen Mietvertrag vorlegen.

2. Ein schlichtes Bestreiten von bestimmten Kosten der Betriebskostenabrechnung ohne konkrete Auseinandersetzung mit den entsprechenden Rechnungen und ohne Einsicht in die Belege lässt keine Zweifel an deren tatsächlichen Anfall zu.

3. Der Einwand des Mieters, dass die tatsächlich dem Vermieter in Rechnung gestellten Arbeiten nicht oder nicht hinreichend ausgeführt würden, begründet lediglich einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

4. Der Vermieter ist, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, zum Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskosten nicht verpflichtet, wenn diese Kosten "nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter" führen, wobei die Darlegungs- und Beweislast für eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter den Mieter trifft.

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IBRRS 2014, 1572

AG Hamm, Urteil vom 16.05.2014 - 17 C 443/13

Einem gewerblichen Großvermieter stehen keine Inkassokosten zu, wenn er statt eigener Anmahnung seiner Mieter diese Arbeiten durch ein externes Inkassounternehmen aufgrund eines Rahmenvertrags erledigen lässt.*)

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IBRRS 2014, 1536

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.05.2014 - 9 S 30/14

Die Ohrfeige einer Mieterin zu Lasten einer anderen kann im Einzelfall kein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Folgen der Ohrfeige gering sind, zwischen den Mietern schon seit längerem Spannungen bestehen, und der/die "Geohrfeigte" zur Auseinandersetzung beigetragen hat. Auch eine fristgerechte Kündigung kommt dann nicht in Betracht.

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IBRRS 2014, 1435

LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2014 - 67 S 476/13

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

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IBRRS 2014, 1535

LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2014 - 67 S 81/14

1. Zur Abgrenzung einer von dem Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung.*)

2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung i. S. d. § 267 StGB dar.*)

3. Leugnet der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann das unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und nicht hinweggedacht werden kann.*)

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IBRRS 2014, 1534

AG Lichtenfels, Urteil vom 14.05.2014 - 2 C 24/14

Bei Miete, die für den Zeitraum nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters geschuldet ist, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Ergeht der Eröffnungsbeschluss im Laufe eines Bemessungszeitraums, so ist die Miete für diesen Bemessungszeitraum bis zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzforderung und ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens Masseverbindlichkeit.*)

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IBRRS 2014, 1482

AG Winsen, Urteil vom 23.10.2013 - 16 C 808/13

Es sind grundsätzlich nur solche Nebenkosten umlagefähig, die die Parteien als umlagefähig vereinbart haben.

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IBRRS 2014, 1484

LG Hanau, Urteil vom 20.03.2014 - 2 S 248/13

1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn die gekündigte Wohnung für den Sohn vorgesehen ist. Hierfür ist nicht erforderlich, dass der Sohn von der Kündigung weiß. Wichtig ist nur, dass er in die Wohnung auch tatsächlich einziehen will.

2. Dass der Vermieter dann eine höhere Miete erhält, ist unbeachtlich. Entscheidend ist, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung vorliegen. Wirtschaftliche Interessen sind ein für den Vermieter (angenehmer) Beieffekt.

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IBRRS 2014, 1466

AG Düsseldorf, Urteil vom 31.07.2013 - 24 C 1355/13

Ein Mieter, der derart in seiner Wohnung raucht, dass seit längerer Zeit eine intensive, nicht mehr hinnehmbare, unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung von dort ausgeht und erhebliche Mengen an Zigarettenqualm aus dieser Wohnung in das Treppenhaus ziehen mit der Folge, dass es im gesamten Gebäude stark nach Zigarettenrauch riecht, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten nachhaltig. Diese nachhaltige Störung des Hausfriedens stellt ein Kündigungsgrund dar.

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IBRRS 2014, 1463

AG Dortmund, Urteil vom 26.11.2013 - 425 C 7773/12

1. Die Angabe eine Wohnfläche in einem Wohnraummietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.*)

2. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% besteht eine tatsächliche unwiderlegliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung.*)

3. Die Grenze ist starr, so dass bei einer Flächenabweichung von bis zu 10% keine tatsächliche Vermutung besteht. In diesen Fällen muss der Mieter eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen.*)

4. Es besteht kein Anlass dafür, anders als der Bundesgerichtshof und die ganz herrschende Meinung, von der 10%-Grenze nach unten abzuweichen.*)

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IBRRS 2014, 1475

LG Hanau, Urteil vom 17.05.2014 - 2 S 206/12

1. Der Vermieter von Wohnräumen schuldet neben der Überlassung der Mietsache in der Regel auch die Erbringung von den Leistungen, die klassischerweise unter den Begriff der Betriebskosten fallen. Der Vermieter ist also regelmäßig verpflichtet, die mitvermietete Heizungsanlage in betriebsbereiten Zustand zu halten und für ausreichendes Heizmaterial zu sorgen.

2. In Einzelfällen besteht jedoch keine allgemeine Verpflichtung des Vermieters für ausreichendes Heizmaterial zu sorgen. Der typische Ausnahmefall ist die Vermietung eines Einfamilienhauses, bei der sogar üblicherweise davon ausgegangen wird, dass das Heizmaterial vom Mieter selbst beschafft werden muss

3. Die Heizkostenverordnung geht im Rahmen ihres Geltungsbereichs etwaigen entgegenstehenden Vereinbarungen der Parteien vor.

4. Mieter eines Einfamilienhauses mit einer eigenständigen Heizungsanlage und letztlich eigenständiger Energieversorgung fallen bereits nicht unter den Begriff des Nutzers im Sinne der Heizkostenverordnung.

5. Verhindert der Mieter eine frühzeitige und vollständige Mangelbeseitigung ohne sachlichen Grund bzw. erschwert dies, ist ein Recht zur Minderung ausgeschlossen.

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IBRRS 2014, 1408

KG, Urteil vom 06.01.2014 - 8 U 83/13

Der Umstand, dass der Zwischenmieter - der nach seiner Satzung ein gemeinnütziger Verein ist, welcher den Wohnraum an von ihm betreute Personen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt weiter vermieten soll - bei der Weitervermietung sodann tatsächlich unter Missachtung seines Vereinszwecks in eigener Gewinnerzielungsabsicht und damit gewerblich handelt, rechtfertigt weder eine direkte noch analoge Anwendung von § 565 BGB.*)

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IBRRS 2014, 1434

LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2014 - 67 S 476/13

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

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IBRRS 2014, 1397

LG Berlin, Urteil vom 22.01.2014 - 65 S 268/13

Lässt der Mieter die unbeheizte Wohnung in den Wintermonaten auf längere Zeit mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen, stellt das eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigt.

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IBRRS 2014, 1417

AG Köln, Urteil vom 07.09.2011 - 201 C 188/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 1410

BGH, Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13

1. Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.*)

2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32).*)

IBRRS 2014, 1396

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2014 - 65 S 213/13

Zahlt ein Mieter anfangs die Miete immer wieder zu spät und kriegt er konsequent auch Abmahnungen vom Vermieter, darf er berechtigterweise davon ausgehen, dass verspätete Mietzahlungen doch zulässig sind, wenn der Vermieter von dem bisherigen Verhalten ersichtlich Abstand nimmt und die Verspätungen über mehrere Jahre hinweg konsequenzlos hingenommen werden. An so ein Vertrauenstatbestand ist auch der Rechtsnachfolger des Vermieters zunächst gebunden. Er kann den Mietvertrag wegen verspäteter Mietzinszahlung nicht ohne Weiteres kündigen.

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IBRRS 2014, 1402

BFH, Urteil vom 21.11.2013 - IX R 12/13

1. Die Berichtigung zu hoch vorgenommener und verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer AfA ist bei Gebäuden im Privatvermögen in der Weise vorzunehmen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungssätze auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des noch vorhandenen Restbuchwerts angewendet werden.*)

2. Sind für ein Gebäude in einem Veranlagungszeitraum Sonderabschreibungen vorgenommen worden, bemisst sich nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nach § 7a Abs. 9 EStG die Restwertabschreibung bei Gebäuden nach dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.*)

3. Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG ist nach Vornahme einer Sonderabschreibung ausgeschlossen.*)

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IBRRS 2014, 1400

BFH, Urteil vom 08.04.2014 - IX R 45/13

1. Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.*)

2. Auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen können im Einzelfall durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst sein.*)

3. War der Steuerpflichtige an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft beteiligt, ist ihm ein von der Gesellschaft zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines zur Vermietung bestimmten Wohngrundstücks aufgenommenes und ursprünglich durch diese Einkünfteerzielung veranlasstes Darlehen nach der Beendigung der Gesellschaft grundsätzlich in dem Umfang zuzurechnen, in dem ihm vormals auch Einkünfte anteilig zuzurechnen waren.*)

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IBRRS 2014, 1375

BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014 - 1 BvR 2851/13

Die Nichtzulassung der Revision mit dem Argument, die Rechtssache habe keine grundlegende Bedeutung, ist gerechtfertigt, wenn diese Rechtsfrage durch die entsprechenden Fachgerichte bereits hinreichend geklärt ist.

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IBRRS 2014, 1338

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013 - 2 C 1438/13

1. Die Kleinstreparaturklausel ist wirksam, wenn die Höhe jeder Einzelreparatur auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt ist und die jährliche Gesamtbelastung nach oben hin angemessen gedeckelt ist.

2. Die Kleinstreparaturklausel kommt nur dann zum Tragen, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

3. Die Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparatur darf 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht überschreiten.

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IBRRS 2014, 1357

BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 218/13

1. Der Eigentümer kann, von einem - bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten - Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.*)

2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR 85/65, WM 1968, 1370).*)

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IBRRS 2014, 1348

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 282/13

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

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IBRRS 2014, 1329

LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 - 13 S 86/13

1. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

2. Eine Hochschulstadt mit ca. 170.000 Einwohnern ist mit einer Kleinstadt mit 11.700 Einwohnern nicht vergleichbar.

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IBRRS 2014, 1307

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13

Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Die betroffenen Mieter können die Miete um 25% kürzen.

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IBRRS 2014, 1301

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.*)

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IBRRS 2014, 1295

LG Berlin, Urteil vom 03.08.2012 - 63 S 359/10

1. Eine gegenüber einem Dritten erklärte Verpflichtung zur Klagerücknahme bindet den Kläger gegenüber dem Beklagten nicht.*)

2. Verweigert der Mieter dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache, kann das Gericht die vom Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung als wahr unterstellen.*)

3. Auch Ansprüche des Vermieters auf Wertersatz gegenüber dem rechtsgrundlosen Besitzer der Mietsache können unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO als künftige Ansprüche geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2014, 1285

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 201/13

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat.*)

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IBRRS 2014, 1240

LG Berlin, Beschluss vom 27.03.2014 - 67 S 475/13

1. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswerts von 115.000 Euro anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch Veräußerung an Dritte in unvermietetem Zustand möglich.*)

2. Ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor, wenn sich der Verkehrswert der Mietsache in unvermietetem Zustand auf 150.000 Euro beläuft und der Vermieter ein Angebot des Mieters zum Erwerb der Mietsache über 115.000 Euro nicht annimmt.*)

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IBRRS 2014, 1239

AG Bad Segeberg, Beschluss vom 07.04.2014 - 17 C 268/13

1. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche in einem Mietvertragsformular kann zwischen Mietvertragsparteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung getroffen werden, wenn die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer bestimmten Größe ausgegangen sind (Anschluss an BGH, NJW 2010, NJW Jahr 2010 Seite 2648 f. = NZM 2010, NZM Jahr 2010 Seite 614).*)

2. Stellt der Vermieter nach Abschluss eines Mietvertrages eine sog. Vermieterbescheinigung aus und gibt er in dieser eine konkrete Wohnfläche an, folgt allein hieraus nicht, dass die Parteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung getroffen haben.*)

3. Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung, die von dem Mieter bereits vor Vertragsschluss über einen längeren Zeitraum hinweg bewohnt worden ist, eine Wohnflächenangabe enthalten und soll die tatsächliche Wohnfläche (hier: 21,01 m²) erheblich geringer sein als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche (hier: 50 m²), ist davon auszugehen, dass dem Mieter die Wohnflächenabweichung jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und ein Minderungsrecht gemäß § 536b Satz 2 BGB nicht besteht.*)

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IBRRS 2014, 1190

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.12.2013 - 16 S 138/13

Wird ein Mehrfamilienhaus (Plattenbau) im Hinblick auf den beabsichtigten Gebäudeabriss vom Vermieter "leergewohnt", so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt, ist für die Aufteilung zwischen den verbrauchsbezogenen und den flächenbezogenen Warmwasserkosten § 9a Abs. 1 HeizkostenV analog anzuwenden.*)

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IBRRS 2013, 5325

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2013 - 67 S 340/12

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

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IBRRS 2013, 5324

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2013 - 67 S 117/13

1. Ein formell rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet.

2. Ein Erhöhungsverlangen ist materiell unbegründet, wenn die Miete nicht hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt.

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IBRRS 2014, 1149

BGH, Urteil vom 19.03.2014 - VIII ZR 203/13

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.*)

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IBRRS 2013, 5323

LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013 - 65 S 152/13

Der Mieter darf den Vermieter an seinem Versehen nicht festhalten, wenn ihm bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Fehler unterlaufen ist, der für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar ist und den er kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat.

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IBRRS 2014, 1128

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13

Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB a.F. bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB.*)

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IBRRS 2013, 5315

LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2013 - 67 S 232/13

Hält der Mieter eine Person, die vom Vermieter mit der Überwachung von Sanierungsarbeiten beauftragt worden ist, gegen deren Willen in seiner Wohnung fest, so ist der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. Das Festhalten in der Wohnung stellt einen so schweren und nachhaltigen Eingriff in die Freiheit dieser Person dar, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es spielt keinerlei Rolle, ob der Mieter die Person berührt hat.

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IBRRS 2014, 1072

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.03.2014 - 237 C 375/13

1. Allein die Behauptung, die schweren Erkrankungen seien auf jahrelange Asbestbelastung zurückzuführen, rechtfertigt keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter.

2. Fest gebundene Asbestplatten haben bei vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache keine Belastung der Raumluft zur Folge.

3. Regelmäßig entsteht erst bei unsachgemäßer Entfernung von asbesthaltigen Fußbodenplatten die Gefahr, dass sich ungebundene Asbestfasern lösen und in die Atemluft gelangen.

4. Der Mieter muss eine konkrete Gesundheitsgefährdung in Form gelöster Fasern schlüssig darlegen, um zur Mietminderung berechtigt zu sein, wenn in der Wohnung asbesthaltige Fußbodenplatten verlegt sind. Dies gilt entsprechend, wenn Schmerzensgeld wegen Verletzung des Körpers oder der Gesundheit gefordert wird.

5. Der Vermieter muss den Mieter nicht darüber aufklären, dass asbesthaltige Fußbodenplatten verbaut sind. Denn Wohnungsmieter sind im Rahmen ihres Mietgebrauchs nicht zu mechanischen Einwirkungen auf überlassene Fußböden berechtigt, so dass der Vermieter wegen der Beschaffenheit der Bodenplatten mit fest gebundenem Asbest nicht befürchten muss, es könnte durch Bearbeitung von Fußböden zu Gesundheitsgefahren der Mieter kommen.

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IBRRS 2014, 0997

LG Berlin, Beschluss vom 13.12.2012 - 67 S 340/12

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

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