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Volltexturteile nach Sachgebieten

4808 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2015, 0559

LG Kleve, Urteil vom 28.01.2015 - 6 S 149/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IBRRS 2015, 0537

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 - 65 S 142/14

1. Es liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor, wenn sich Feuchtigkeits- und Schimmelflecken an der straßenseitigen Fassade im Bereich der Fenster und der Deckenixel im Wohnzimmer und Badezimmer befinden.

2. Handelt es sich um eine Wohnung mit 3,5 Zimmern und 132,25 m², ist eine Mietminderung in Höhe von 5% der Bruttomiete angemessen, wenn sich der Schimmel in Wohnzimmer und Bad auf einer relativ kleinen Fläche befindet und es sich dabei um einen rein optischen Mangel handelt, ohne Anhaltspunkte für eine Gesundheitsgefahr für die Mieter.

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IBRRS 2015, 0534

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 - 63 S 43/14

1. Eine geflieste Müllstandsfläche im abschließbaren Keller stellt ein Positivmerkmal dar.

2. Das Fehlen eines Balkons ist nicht gleichzusetzen mit dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons.

3. Der Wirkungsgrad einer Heizungsanlage bestimmt sich nach dem Verhältnis von Nutzleistung zur zugeführten Leistung. Eine unzureichende Heizleistung allein bedeutet keinen ungünstigen Wirkungsgrad.

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IBRRS 2015, 0557

AG Kleve, Urteil vom 29.11.2012 - 28 C 36/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IBRRS 2015, 0521

AG Menden, Urteil vom 05.02.2014 - 4 C 286/13

Vogelzucht mit ca. 80 Vögeln in einer Mietwohnung stellt einen Grund zur fristlosen Kündigung dar.

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IBRRS 2015, 0550

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14

1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, IMR 2009, 113 = NJW 2009, 1139; IMR 2010, 1045 - nur online).*)

2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, IMR 2013, 233 = NJW 2013, 1596).*)

3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12, IMRRS 2013, 1036).*)

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IBRRS 2015, 0519

LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2014 - 4 S 163/11

1. Der Vermieter darf das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist oder dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

2. Ein erheblicher Nachteil des Vermieters liegt vor, wenn er die Immobilie in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder zu einem so niedrigen Verkaufserlös verwerten kann, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos wird. Er hat keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung zum größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil.

3. Der Vermieter kann das langjährige Mietverhältnis nicht kündigen, wenn es sich um einen Mieter im fortgeschrittenen Alter handelt und wenn aufgrund des festgestellten Verkehrswerts des Grundstücks in vermietetem Zustand eine vernünftige wirtschaftliche Verwertung nicht ausgeschlossen ist.

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IBRRS 2015, 0528

LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 - 18 S 413/13

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs om 23.05.207 (IMR 2007, 242) lässt sich nicht entnehmen, dass für Mieterhöhungen auf der Grundlage einer tatsächlich um mehr als 10% nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße die Kappungsgrenze nicht gelten soll.

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IBRRS 2015, 0481

AG Leipzig, Urteil vom 08.05.2014 - 166 C 3153/13

Eine Klausel, wonach bei Streitigkeiten wegen Schönheitsreparaturen, Abnutzungen der Mietsache oder Mietsachschäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, ein Schiedsgutachter entscheiden soll, ist unwirksam. Das Einleiten eines solchen Schiedsgutachtens kann daher die Verjährung nicht hemmen.

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IBRRS 2015, 0500

SG Berlin, Urteil vom 10.04.2014 - S 82 AS 25836/12

Wird der Mieter im Rahmen der Leistungsgewährung nach dem SGB II zum Umzug in eine preisgünstigere Wohnung aufgefordert, gehören mietvertraglich geschuldete Rückbaukosten zu den anzuerkennenden Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten.

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IBRRS 2015, 0480

AG Neukölln, Urteil vom 26.06.2014 - 7 C 95/14

1. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es unzumutbar für ihn ist, den Vertrag noch weiter fortzusetzen.

2. Leidet ein Mieter an einer schweren psychischen Erkrankung und ist er nachweislich für Wohnungsbrände und Überschwemmungen verantwortlich, die das Leben und die Gesundheit der anderen Mieter und das Eigentum des Vermieters in hohem Maße gefährden, kann ihn der Vermieter ordentlich kündigen.

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IBRRS 2015, 0411

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2014 - 65 S 527/13

1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das nach dem für die Erstellung des neuen Mietspiegels festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten desselben dem Mieter zugegangen ist, wird die Höhe der ortsüblichen Miete nach dem neuen Mietspiegel ermittelt.

2. Bei einem Energieverbrauchskennwert, der größer als 170 kWh/(m²a) ist, handelt es sich um ein wohnwertminderndes Merkmal.

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IBRRS 2015, 0408

LG Stuttgart, Urteil vom 20.08.2014 - 4 S 2/14

1. Eine Parteierweiterung auf der Beklagtenseite im Berufungsrechtszug ist dann zulässig, wenn der neue Beklagte zustimmt oder die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich und damit entbehrlich ist. Eine Erweiterung ohne Zustimmung des neuen Beklagten ist nur äußerst ausnahmsweise zulässig.

2. Der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt unzweifelhaft eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Voraussetzung ist, dass diese wirtschaftliche Verwertung von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

3. Ist der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel und stehen einem geplanten Neubau keine bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Gründe entgegen, ist die geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen.

4. Eine geplante wirtschaftliche Verwertung ist nicht angemessen, wenn sie nicht nachvollzogen werden kann. Das ist der Fall, wenn der Vermieter unsubstantiierte Angaben sowohl in Bezug auf die zu erwartende Rendite nach dem Neubau, als auch bzgl. eines hohen Sanierungsbedarfs anführt, obwohl das vorhandene Gebäude bereits zum Teil hochwertig saniert wurde.

5. Die Angemessenheit der geplanten Verwertung lässt sich aufgrund pauschaler Angaben nicht beurteilen.

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IBRRS 2015, 0449

AG Ludwigslust, Urteil vom 26.03.2014 - 5 C 9/13

Ein Mieter, der sich in einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung befindet, aber (vorsorglich) schon den erhöhten Mietzins zahlt, kann die überzahlte Miete nach Beendigung des Prozesses zurückverlangen, wenn er dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen musste.

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IBRRS 2015, 0407

LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014 - 63 S 151/14

1. Fehlen konkrete Beschaffenheitsabreden, haben sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieter einen Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen, sofern sich nicht aus dem vereinbartem Nutzungszweck oder dem Vertragsobjekt selbst etwas anders ergibt. Der Vermieter hat für die entsprechenden Anschlussvorrichtungen zu sorgen.

2. Eine eigene Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses zu gewährleisten, besteht nicht.

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IBRRS 2015, 0403

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2014 - 65 S 24/14

1. Der Vermieter darf Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, nicht auf den Mieter umlegen, indem er in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.

2. Hat jedoch bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, kann der Vermieter nur den sich daraus ergebenden Betrag angeben. Es liegt keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt.

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IBRRS 2015, 0346

LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 - 63 S 203/14

1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile: Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht ohne weiteres auf Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade.

2. Wird der vertragsmäßige Zustand der Mieträume während der Durchführung von Bauarbeiten am Gebäude durch eine Verschattung der Räume durch ein Gerüst sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten beeinträchtigt, folgen hieraus für den Mieter ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche, die nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern sind.

3. Nicht jeder Mangel der Mietsache stellt eine Besitzstörung dar.

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IBRRS 2015, 0392

AG München, Urteil vom 12.05.2014 - 424 C 28654/13

1. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter nicht mehr als einen Hund in der Wohnung hält. Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht in der Regel nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch.

2. Mieter dürfen keine Decken aus dem Fenster der Wohnung auszuschütteln, wenn sich andere Personen unterhalb des Fensters befinden.

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IBRRS 2015, 0439

OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14

1. Sind beide Ehegatten Mieter einer Wohnung und sind sie sich über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB an den Vermieter.*)

2. Die Vornahme der Mitwirkungshandlung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann ich einem solchen Fall nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden.*)

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IBRRS 2015, 0435

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.03.2013 - 234 C 273/12

1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt.

2. Der repräsentative Eingangsbereich eines Wohnhauses, der mit Marmortreppenstufen, Sisalbelag, aufwändigem Stuck, einem Kronleuchter, Parkett sowie Bleiverglasung ausgestattet ist, kommt als wohnwerterhöhendes Merkmal auch diesen Mietern zugute, die alternativ durch einen Nebeneingang in ihre Wohnungen gelangen können.

3. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann dieses Merkmal wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.

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IBRRS 2015, 0430

BGH, Urteil vom 21.01.2015 - VIII ZR 51/14

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 = IBRRS 2005, 2807).*)

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IBRRS 2015, 0416

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2015 - 33 C 3407/14

Mieter müssen keine Attrappe einer Video-Überwachungskamera im Hauseingang und im Treppenhaus akzeptieren.

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IBRRS 2015, 0370

AG Bayreuth, Urteil vom 19.08.2014 - 102 C 1359/13

Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist bei erhöhter Rohrwärmeabgabe unterhalb des kritischen Wertes von 34 % grundsätzlich eine Ermessensentscheidung des Vermieters gegeben, ob er die Berechnung nach den anerkannten Regeln der Technik unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 vornehmen will oder nicht.

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IBRRS 2015, 0368

AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 - 3 C 124/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Position "Hauswartkosten" unwirksam, wenn die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten nicht angegeben sind und der Höhe nach nicht nachgewiesene Personalkosten abgerechnet werden.

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IBRRS 2015, 0367

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2014 - 67 S 257/14

Zum Eintritt des Hauptvermieters in zwischen einer Genossenschaft und ihren Mitgliedern geschlossene Wohnraummietverträge gemäß § 565 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen Hauptvermieter und der Genossenschaft als Zwischenvermieter.*)

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IBRRS 2015, 0358

LG Hanau, Beschluss vom 05.01.2015 - 3 T 219/14

Zur Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO, wenn der gegen die Mietzahlungspflicht des Mieters gehaltene Vortrag zu angeblichen Mietmängeln (hier: unzureichende Hauselektrik, Schimmelbildung, Gestank) im Wesentlichen substanzlos bleibt.

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IBRRS 2015, 0327

LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 - 63 S 322/13

1. Zahlt der Mieter seine Miete immer wieder unpünktlich und wird er vom Vermieter deswegen angemahnt, kann die Kündigung schon nach einer weiteren verzögerten Zahlung erfolgen.

2. Auch bei mehreren unpünktlichen Zahlungen kann die Kündigung trotz vorangegangener Mahnung unwirksam sein, wenn nach der Gesamtbetrachtung aller Umstände und unter Berücksichtigung der Ursachen der einzelnen Verzögerungen und der Dauer des Mietverhältnisses die Vertragsverletzung des Mieters als weniger gravierend erscheint, so dass es dem Vermieter ohne Weiteres zuzumuten ist, das Vertragsverhältnis aufrechtzuerhalten.

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IBRRS 2015, 0323

LG Berlin, Beschluss vom 21.10.2014 - 67 S 304/14

Stromdiebstahl durch einen Mieter stellt einen Kündigungsgrund dar, wenn dadurch dem Vermieter ein nicht unerheblicher Schaden entstanden ist. Das ist nicht der Fall, wenn ein Mieter 1 bis 2 Mal im Monat für kurze Zeit mit unberechtigt entnommenem Strom das Licht in seinem Keller einschaltet.

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IBRRS 2015, 0322

LG Berlin, Urteil vom 24.09.2014 - 65 S 64/14

1. Eine Kündigung, die von einer Person unterschrieben ist, die zwar im Briefkopf als für den Einzug offener Mietforderungen zuständiger Sachbearbeiter steht, deren Vertretungsmacht in Bezug auf Kündigungen von Mietverträgen jedoch nicht ersichtlich ist, ist wegen Verstoßes gegen die erforderlichen Schriftform unwirksam.

2. Die Verwendung des Kürzels "i.A." im Kündigungsschreiben kann nicht als Nachweis der Vertretungsmacht des Unterzeichners angesehen werden.

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IBRRS 2015, 0316

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.11.2014 - 9 C 303/13

Der Vermieter darf Kellerräume, die keinem Mieter zugewiesen sind und sonst in keiner Weise gekennzeichnet sind, öffnen und ausräumen. Wurden diese Kellerräume von Mietern unberechtigterweise in Besitz genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen.

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IBRRS 2015, 0300

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 - 63 S 366/13

Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter aufgrund einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ist nicht zulässig.

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IBRRS 2015, 0313

LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2015 - 67 T 29/15

1. Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über "airbnb" angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.*)

2. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über "airbnb" geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.*)

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IBRRS 2015, 0436

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.10.2014 - 213 C 106/14

1. Der Vermieter kann vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn

a) die Miete - abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten - seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist),

b) das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist),

c) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und

d) die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird.

2. Es liegt ein wohnwertminderndes Merkmal vor, wenn das Bad nicht über eine separate Dusche verfügt und nur mit einer freistehenden Wanne mit Verblendung ausgestattet ist.

3. Ein Bad, in dem nicht verkleidete Rohre sichtbar sind, ein freihängender Spülkasten vorhanden ist und insbesondere ein Strukturheizkörper fehlt, kann nicht als „modernisiert" eingestuft werden.

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IBRRS 2015, 0302

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.12.2013 - 237 C 302/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 1266

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 0170

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.07.2014 - 10 C 355/12

Dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann ein urheberrechtlicher Abwehranspruch des Architekten entgegenstehen. Das gilt auch dann, wenn der Urheber zugleich Mieter des Gebäudes ist. Das Urheberrecht kann in diesem Fall den Duldungsanspruch des Vermieters überlagern.

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IBRRS 2015, 0204

AG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2015 - 42 C 10583/14

1. Verbaut der Vermieter einen besonders empfindlichen Boden in der Toilette, muss er den Mieter hierauf besonders hinweisen.

2. Ob das Urinieren durch Männer im Stehen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, kann offen bleiben.

3. Ein Mann muss nicht damit rechnen, dass durch Urin auf dem Toilettenboden Verätzungen entstehen können.

IBRRS 2015, 0084

LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2014 - 63 S 271/14

Die Vereinbarung einer Einmalzahlung für die gesamte Mietdauer ist nur dann beachtlich, wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde, ohne dass es darauf ankommt, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Missbrauchsabsicht vorlag.

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IBRRS 2015, 0091

LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2014 - 334 S 20/14

1. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und Staub sind hohe Anforderungen zu stellen.

2. Wird nicht etwa eine als solche erkennbare Baulücke geschlossen, sondern es wird die Bebauung eines bis dahin anderweitig genutzten Hinterhofs vorgenommen, so ist die Vorhersehbarkeit zu verneinen.

3. Angesichts der lange andauernden Baumaßnahme ist es nicht erforderlich, die Beeinträchtigungen taggenau festzustellen und die Minderungsquote quasi taggenau zu bestimmen. Dem Umstand, dass die Beeinträchtigungen von unterschiedlicher Intensität sind und auch nicht durchgängig intensive Arbeiten stattfinden, kann bei der Festsetzung der Minderungsquote Rechnung getragen werden.

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IBRRS 2015, 0064

BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14

1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.*)

2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.*)

2. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.*)

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IBRRS 2015, 0065

BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern.*)

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IBRRS 2015, 0066

BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.*)

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IBRRS 2015, 0159

BGH, Urteil vom 11.12.2014 - IX ZR 87/14

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte (Ergänzung zu BGHZ 173, 116).*)

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IBRRS 2015, 0057

LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014 - 13 S 114/14

Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 Satz 1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.*)

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IBRRS 2015, 0056

AG Dortmund, Urteil vom 06.01.2015 - 425 C 6720/14

Die Kosten einer vorgerichtlichen Anwaltsmahnung sind für einen gewerblichen Großvermieter nicht ersatzfähig.

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IBRRS 2015, 0048

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.11.2014 - 2-09 T 528/14

1. Eine auch nur vorübergehende Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 765a ZPO kommt nicht in Betracht, wenn eine akute Suizidgefahr nicht besteht.

2. In einem solchen Fall, in dem eine akute Suizidgefahr allenfalls im Falle konkreter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen besteht, hindert diese Gefahr die weitere Vollstreckung nicht, sofern der drohenden Suizidgefahr effektiv durch flankierende Maßnahmen Rechnung getragen wird.

3. Dies kann dadurch sichergestellt werden, dass zwischen dem Zeitraum der Zustellung der Ankündigung der Räumung und deren Vollzug ein ausreichender Zeitraum liegt, der eine erneute Begutachtung des Schuldners ermöglicht und den Schuldner und ggfs. auch das Vollstreckungsgericht unter Einschaltung des Betreuungsgerichts und der Ordnungsbehörden in die Lage versetzt, angemessene Schutzmaßnahmen zu treffen.

4. Als eine derartige Schutzmaßnahme kommt allerdings auch in Betracht, dass sich der Schuldner in einem psychiatrischen Krankenhaus mit dem Ziel einer vorübergehenden Unterbringung vorzustellen hat, wenn der Sachverständige bei ihm eine akute Suizidalität diagnostiziert.

5. Dies gilt vor allem dann, wenn der Schuldner letztlich bewusst von der Inanspruchnahme einer Therapie Abstand genommen hat, um dem Verfahren keinen weiteren Fortgang zu geben, obwohl der Sachverständige auch festgestellt hat, dass die Zumutbarkeit einer Therapie außer Frage steht.

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IBRRS 2015, 0036

AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014 - 11 C 59/14

Im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallende Kosten für die Kontrolle eines Baumbestands, haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nach dem Mietvertrag lediglich allgemein die Kosten der Außenanlagen umlegbar sind.

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IBRRS 2015, 0004

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.04.2014 - 12 C 477/12

1. Bei einem Mietvertrag, bei dem der Mieter die Verpflichtung übernommen hat, die Betriebskosten zu tragen, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, und Vorauszahlungen darauf zu leisten, unterliegt der mieterseitige Anspruch gegen den Vermieter auf Abrechnung der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB.

2. Die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geregelte Frist zur Abrechnung durch den Vermieter der Betriebskosten nach Ende der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode ist dahin zu verstehen, dass Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit gegenüber dem Mieter stets erst zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt, unabhängig davon, ob der Vermieter nach den tatsächlichen Gegebenheiten und seiner Informationslage bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte abrechnen können.

3. Im Falle des Kalenderjahrs als mietvertraglich vereinbart zugrunde zu legender Abrechnungsperiode tritt Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit erst am 01.01. des übernächsten Kalenderjahrs ein. Da die Abrechnung erstmals in diesem Jahr im Wege der Klage hätte geltend gemacht werden können, beginnt die Verjährung erst mit dem Schluss dieses Jahres zu laufen, § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Das bedeutet, der Mieter kann bis nahezu fünf Kalenderjahre nach Ende der Abrechnungsperiode seinen Anspruch auf Abrechnung gegen den Vermieter gerichtlich noch erfolgreich anhängig machen. Ein Anspruch des Mieters auf Rückerstattung eines eventuellen Guthabens aus den Vorauszahlungen wird überhaupt erst bei Vorliegen der Abrechnung fällig.

5. Die bloße und einzige Einlassung bleibende Erklärung an den Mieter (Gläubiger des Abrechnungsanspruchs), er, der Vermieter (Schuldner des Abrechnungsanspruchs), besäße keine Unterlagen mehr, nach der vorangegangenen Aufforderung zur Abrechnung einer bestimmten in der Vergangenheit liegenden Betriebskostenperiode, ist als ein Verhandeln zwischen den Mietparteien über den Abrechnungsanspruch im Sinne des § 203 S. 1 BGB zu werten, da sie keine sofort erkennbare gläubigerseitige Anspruchsablehnung darstellt.

6. Der Zeitpunkt dieser schuldnerseitigen Erklärung bildet den zeitlichen Endpunkt der Verhandlungen. Deren Beginn wird durch den Zeitpunkt markiert, in dem der Gläubiger seinen Anspruch erhob. Die Hemmung der Verjährung in diesem Zeitraum führt dazu, dass die Dauer nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen ist, § 209 BGB. Unabhängig davon endet die Verjährung frühestens drei Monate nach dem Endzeitpunkt der Hemmung, § 203 S. 2 BGB.

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IBRRS 2014, 3204

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014 - 65 S 220/14

1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird.

2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist.

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Online seit 2014

IBRRS 2014, 3212

AG Dortmund, Urteil vom 18.03.2014 - 423 C 10635/13

1. Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition sind vollständig anzugeben, auch wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es ist nicht ausreichend, nur die um die nicht umlagefähigen Anteile schon bereinigten Kosten anzugeben.

2. Es muss für den Mieter aus der Kostenabrechnung ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

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