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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2013, 5150

BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.*)

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IBRRS 2013, 5082

AG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013 - 37 C 378/12

1. Umlagefähige Kosten sind nur diejenigen, die dem Vermieter als nachweisbarer laufender Aufwand entstanden sind. Pauschale Ansätze sind unzulässig. Der Vermieter kann daher nicht pauschal 120 Euro für die SAT-Anlage verlangen.

2. Eine von dem Vermieter gesetzte Zahlungsfrist von nur 11 Tagen ab Übergabe der Rechnung für die Zahlung der Nebenkosten ist zu kurz bemessen und kann keinen Anspruch auf Verzugszinsen mit sich bringen.

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IBRRS 2013, 5050

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.*)

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IBRRS 2013, 5044

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 18.06.2013 - 409 C 169/12

Parabolantenne auf einem Betonfuß auf dem Balkon einer Mietwohnung ist zulässig.

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IBRRS 2013, 5024

LG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2013 - 23 S 246/12

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Wiederherstellung der im Zuge einer durchgeführten Wärmedämmung der Fassade abmontierten Außenrolläden und der Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube, weil sein Interesse an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Das liegt daran, dass die Wärmedämmung nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten kann, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen o.ä. unterbrochen wird.

2. Der Umstand, dass der Mieter aufgrund der Abwägung der widerstreitenden Interessen keinen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat, führt nicht dazu, dass er die Verschlechterung kompensationslos hinzunehmen hat. Er hat z.B. einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Anbringung von Innenjalousien.

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IBRRS 2013, 5004

LG Stuttgart, Urteil vom 20.11.2013 - 13 S 120/13

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer "Sozialcharta" verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt. Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde.*)

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IBRRS 2013, 4970

BVerwG, Beschluss vom 18.06.2013 - 5 B 28.13

Eine "bedingt" für den Fall einer Außenputzerneuerung bestehende Fassadendämmungspflicht ist vom Vermieter nicht zu vertreten.

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IBRRS 2013, 4964

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, IMR 2013, 49 = NJW 2013, 775).*)

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IBRRS 2013, 4948

AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 - 15 C 552/11

1. Ein Bad ohne überwiegend geflieste Wände, Küche ohne Spüle und Kochmöglichkeit sowie ein fehlender Waschmaschinenanschluss und unzureichende Elektroinstallation sind wohnwertmindernde Merkmale einer Mietwohnung.

2. Dagegen sind ein Einbauschrank und große Balkone wohnwerterhöhende Merkmale.

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IBRRS 2013, 4931

AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013 - 64 C 12/13

Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch.

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IBRRS 2013, 4930

AG Ahaus, Urteil vom 15.11.2012 - 15 C 33/12

1. Der Vermieter darf die Mietnebenkosten erst ab Beginn des Mietverhältnisses abrechnen, auch wenn die Mieter den Wohnungsschlüssel vorher bekommen haben.

2. Ein Kündigungsverzicht in den AGB, der einen Zeitraum von 4 Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

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IBRRS 2013, 4881

BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12

1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.*)

2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.*)

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IBRRS 2013, 4842

LG Gießen, Urteil vom 21.11.2012 - 1 S 208/12

1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

2. Eine Rückgabe liegt dann nicht vor, wenn infolge des Zurücklassens von Einrichtungen und/oder Gegenständen nur eine unzulässige Teilräumung gegeben ist. Teilleistungen sind unzulässig mit der Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann allerdings im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat.

3. Hinterlässt der Mieter eine Waschmaschine und eine Einbauküche in der Mietwohnung, hat er die Wohnung nicht wirksam geräumt. Zwar handelt es sich dabei nur um wenige Gegenstände. Allerdings sind diese nicht mehr mit einem nur unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten zu entfernen. Der Vermieter kann damit für den gesamten Zeitraum bis zur kompletten Räumung die Zahlung der vereinbarten Miete als Nutzungsentschädigung verlangen.

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IBRRS 2013, 4822

BGH, Urteil vom 09.10.2013 - VIII ZR 22/13

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht.*)

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IBRRS 2013, 4820

BGH, Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.*)

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IBRRS 2013, 4729

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.09.2013 - 2-11 S 183/13

1. Die Geltendmachung von Mietforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.

2. Für die Geltendmachung von Mietforderungen reicht es aus, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorlegt. Die Voraussetzungen für eine Mietminderung müssen dagegen die Mieter beweisen.

3. Die Rechnung einer Fachfirma für Schädlingsbekämpfung allein kann die Voraussetzungen für eine Mietminderung wegen Schädlingsbefalls nicht beweisen.

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IBRRS 2013, 4702

LG Berlin, Urteil vom 16.08.2013 - 63 S 615/12

1. Für die Einheit einer Mieterhöhungserklärung reicht aus, wenn die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale gewährleistet ist. Besteht die Erklärung aus einem Hauptteil und Anlagen, müssen die Anlagen in der Haupturkunde genau bezeichnet sein.

2. Der Mieter einer Sozialwohnung muss über die Gründe einer Mieterhöhung informiert werden. Es reicht hierfür aus, wenn ihm der Vermieter eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug vorlegt, aus den ersichtlich ist, dass sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist.

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IBRRS 2013, 4689

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2013 - 65 S 449/12

1. Die Vermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung durch einen Mieter, der eine Untermieterlaubnis durch den Vermieter erhalten hat, stellt nicht in jedem Fall einen Kündigungsgrund dar. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob hiermit konkrete Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter des Hauses verbunden sind.

2. Eine Untermieterlaubnis, die weder Einschränkungen in Bezug auf den in Betracht kommenden potentiellen Kreis der Personen regelt, welche die Wohnung vorübergehend zu Wohnzwecken nutzen können, noch Angaben über die Häufigkeit des Wechsels der Untervermietung bzw. zur absoluten Anzahl der Untervermietungen in einem bestimmten Zeitraum oder zum Umfang des hierbei zu erzielenden Untermietzinses enthält, erfasst auch die entgeltliche Überlassung der Wohnung an Feriengäste.

3. Im Fall einer unberechtigten Untervermietung entgehen dem Vermieter selbst keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, weil er die Mietsache einem Dritten nicht mehr überlassen kann.

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IBRRS 2013, 4688

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.08.2013 - 121 C 135/13

Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustandes. Was die Ausführung der Schönheitsreparaturen selbst betrifft, muss der Vermieter fachgerecht renovieren. Er darf sich auf dezente Anstriche und/ oder Tapeten beschränken, mithin auf eine Dekoration, die umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Mietende renoviert. Er ist aber nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern.

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IBRRS 2013, 4621

BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12

1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, IMR 2011, 312 = NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11).*)

2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).*)

IBRRS 2013, 4608

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2013 - 63 S 387/12

1. Wird durch einen Neubau des Vermieters eine bereits vermietete Wohnung verdunkelt, handelt es sich um einen Mietmangel, wenn sich die Mietparteien auf Veränderungen der Mietsache nicht geeinigt haben.

2. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung des Mietmangels verpflichtet, es sei denn, es ist die sog. "Opfergrenze" überschritten. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen die Sanierungskosten in krassem Missverhältnis zum Verkehrswert der Mietsache stehen, wobei etwaiges Mitverschulden des Vermieters zu berücksichtigen ist.

3. Auch wenn dem Vermieter eine vertragswidrige Errichtung eines mehrstöckigen Nachbargebäudes zu unterstellen ist, ist ihm nicht zuzumuten, das Nachbargebäude abzureißen, da die voraussichtlichen Kosten, die sich auf einen sechsstelligen Betrag belaufen, unter Berücksichtigung der Interessen der Mietparteien in keinem Verhältnis zu einer Nettokaltmiete von 334 Euro für die betroffene Mietwohnung stehen.

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IBRRS 2013, 4587

AG Wetzlar, Urteil vom 08.01.2013 - 38 C 1389/12

Weiteres Festhalten am Mietvertrag ist für den Vermieter unzumutbar, wenn ein Mieter seine Wohnung in einen derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und in andere Wohnungen dringt und die Mitmieter beeinträchtigt.

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IBRRS 2013, 4568

LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 - 61 S 28/12 C

1. Befinden sich die Mieter noch in der Ausbildung und wollen sie aufgrund dessen kein langes Mietverhältnis, muss der Vermieter, der einen Kündigungsverzicht für 3,5 Jahre vereinbaren will, ihre ausdrückliche Zustimmung einholen. Eine einseitige Abänderung im Formular-Mietvertrag bezüglich des Kündigungsverzichtes ist daher unwirksam, wenn die Mieter nur von einer Vertragsergänzung ausgehen und nicht von einem Kündigungsverzicht.

2. Rechnet der Vermieter die Nebenkosten vorsätzlich falsch und überhöht ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mieters.

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IBRRS 2013, 4536

BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.*)

IBRRS 2013, 4493

AG München, Urteil vom 25.04.2013 - 423 C 29146/12

Leugnet der Mieter wahrheitswidrig gegenüber dem Vermieter das Vorliegen einer unberechtigten Untervermietung seiner Wohnung, stellt dies einen schwerwiegenden Vertrauenbruch und einen Grund zur fristlosen Kündigung dar.

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IBRRS 2013, 4411

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2013 - 67 S 523/11

Sind Vermieter und veräußernder Eigentümer eines Grundstücks nicht identisch, kann sich aufgrund konkludenter Vereinbarung und der Zustimmung des vorherigen Vermieters eine Fortführung des Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber und dem Mieter ergeben, wenn die Parteien eindeutig zum Ausdruck gebracht haben, dass dies ihrem übereinstimmenden Willen entspricht.

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IBRRS 2013, 4351

AG Saarbrücken, Urteil vom 02.05.2013 - 36 C 306/12

1. Eine Nebenkostenabrechnung, die keinen Verteilerschlüssel ausweist, ist nicht nachvollziehbar, so dass hierauf keine Nachforderung gestützt werden kann.

2. Die Nutzung einer bereits zu Mietbeginn montierten Duschabtrennung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der zur Verfügung gestellten Badewanne. Wenn sich im Laufe der Zeit (15 Jahren) aus dieser Duschabtrennung Teile lösen oder lockern und unmittelbar zu einer Beschädigung führen, liegt hierin keine schuldhafte Substanzverletzung.

IBRRS 2013, 4301

BGH, Urteil vom 16.05.2013 - IX ZR 224/12

1. Nutzt die Ehefrau des Schuldners als Mieterin eine Wohnung in einem zwangsverwalteten Anwesen, in welcher auch der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme seinen Hausstand unterhält, richtet sich die Rechtsstellung des Schuldners und seiner Ehefrau gegenüber dem Zwangsverwalter nach dem wirksamen Mietvertrag; auf die Entbehrlichkeit von Räumen der gemieteten Wohnung kommt es nicht an.*)

2. Nutzt die Ehefrau des Schuldners eine Wohnung in dem zwangsverwalteten Anwesen aufgrund eines vor der Beschlagnahme abgeschlossenen Mietvertrages, nach welchem sie nur Nebenkosten zu erstatten hat, ist der Vertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, obwohl keine Miete geschuldet wird. Ein solcher Vertrag kann jedoch von einem Titelgläubiger des Schuldners nach Maßgabe des Anfechtungsgesetzes angefochten werden. Der Zwangsverwalter ist dazu kraft Gesetzes nicht befugt.*)

3. Nur solange der Schuldner in dem zwangsverwalteten Anwesen seinen zur Zeit der Beschlagnahme dort unterhaltenen Hausstand fortführt, hat der Zwangsverwalter auch dessen mitwohnenden Familienangehörigen die für den Hausstand unentbehrlichen Räume unentgeltlich zu belassen. Der Begriff des Hausstandes ist in der Zwangsverwaltung nach allgemeinem Recht auszulegen.*)

4. Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück und umfasst die Wohnung Räume, die für seinen Hausstand entbehrlich sind, aber mangels baulicher Trennung nicht selbständig vermietet werden können, kann der Zwangsverwalter verlangen, dass der Schuldner in eine andere Wohnung umzieht, die ihm vom Zwangsverwalter mietfrei überlassen wird, wenn dem Schuldner und seinen mitwohnenden Angehörigen ein Umzug zuzumuten ist. Der Schuldner kann den zumutbaren Umzug abwenden, wenn er für die Nutzung der entbehrlichen Räume seiner Wohnung dem Zwangsverwalter einen angemessenen Wertersatz zahlt.*)

IBRRS 2013, 4270

LG Hamburg, Urteil vom 20.09.2013 - 311 S 13/13

1. Die Aufzählung der Begründungsmittel für eine Mieterhöhung in § 558a Abs. 2 BGB ist nicht abschließend.

2. Neben den Regelbegründungsmitteln gibt es "sonstige Bgründungsmittel".

3. Welche Anforderungen an ein sonstiges Begründungsmittel zu richten sind, ergibt sich einerseits aus dem Zweck des Begründungserfordernisses selbst, andererseits aus einem Abgleich mit den benannten Begründungsmitteln.

4. Ein gerichtliches Urteil kann ein sonstiges Begründungsmittel sein.

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IBRRS 2013, 4252

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2013 - 6 U 194/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 4238

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 - 63 S 286/12

1. Es ist davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte eines qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne erfolgt durch eine Schätzung.

2. Gutachterkosten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sind dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

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IBRRS 2013, 4216

AG Neukölln, Urteil vom 11.07.2013 - 6 C 540/12

1. Bei undichten Fenstern ist eine Minderungsquote von 10% angemessen. Bei einem defekten Warmwasserboiler ist die Miete um 15% zu kürzen.

2. Eine defekte Heizung in den Monaten Mai bis September wirkt sich nicht aus und stellt keinen Grund zur Mietminderung dar.

3. Schuldet der Mieter fast Euro 800 Miete, obwohl ihm nur eine Mietminderung um 80 Euro monatlich zusteht, kann der Vermieter fristlos kündigen.

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IBRRS 2013, 4189

LG Berlin, Urteil vom 12.07.2013 - 65 S 141/12

1. Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich auch nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskostenarten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt.

2. Ist in der Heizkostenabrechnung der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen, so ist die Abrechnung formell wirksam.

3. Die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter können für die Prüfung der eigenen Nebenkostenabrechnung relevant sein, so z.B. um nachvollziehen zu können, ob die Summe der Einzelverbräuche den angegebenen Gesamtverbrauch ergibt. In solchen Fällen hat der betroffene Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, aus denen sich der Einzelverbrauch der übrigen Mieter ergibt.

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IBRRS 2013, 4188

AG Rheine, Urteil vom 29.05.2013 - 4 C 39/13

Die während der Preisbindung praktizierte Abrechnungsstruktur bleibt auch nach Wegfall der Förderung verbindlich, bis die Parteien aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung eine Veränderung vorgenommen haben.

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IBRRS 2013, 4173

LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2013 - 65 S 377/12

Ergibt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass der Vermieter bei Vertragsschluss wusste, dass er nicht einen Vertrag mit mehreren Einzelmietern, sondern einer Wohngemeinschaft geschlossen hat, besteht bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter, einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, d.h. der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds

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IBRRS 2013, 4172

AG Zweibrücken, Urteil vom 26.06.2013 - 2 C 71/13

1. Der Mieter hat die Sache nach Ende des Mietverhältnisses im ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Ist die Mietsache oder Teile von ihr beschädigt, muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine Nachfrist setzen, bevor er Schadensersatz verlangt.

2. Bei Gegenständen, die täglich mehrfach in Gebrauch sind, ist es normal, dass diese auch über Jahre hinweg beschädigt werden. Ein verkalkter Duschkopf und kleinere Beschädigungen am Kühlschrank sind daher vom Mieter nicht zu ersetzen, wenn diese auf den normalen Gebrauch zurückzuführen sind.

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IBRRS 2013, 4106

LG Halle, Urteil vom 19.03.2013 - 2 S 263/12

1. Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt im Allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

2. Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10%, ist bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten die tatsächliche Wohnungsgröße zu Grunde zu legen, weil es für den Vermieter nicht zumutbar ist, für die Dauer des Mietverhältnisses an der vereinbarten Wohnfläche festgehalten zu werden.

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IBRRS 2013, 4087

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.05.2013 - 33 C 5347/12

1. Bei der Berechnung einer Mieterhöhung für eine Wohnung, die sich zur Hälfte in einem älteren Haus und zur anderen Hälfte in einem wesentlich neueren Anbau befindet, ist ein Mittelwert zwischen den Mietspiegeln beider Baualtersklassen zu bilden.

2. Die Entfernung von Elektroleitungen, Schaltern und Steckdosen, die Anbringung neuer Sockelleisten, Estricharbeiten, die Erneuerung der Sanitärobjekte sowie die Verbindung der Heizungen der zwei Hälften der Wohnung stellen noch keine vollständige Sanierung dar, welche die Einordnung in eine andere Baualtersklasse rechtfertigen kann.

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IBRRS 2013, 4080

LG Karlsruhe, Urteil vom 13.09.2013 - 9 S 572/11

Eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete ist im Rahmen eines einheitlichen Mischmietverhältnisses (hier: Wohnhaus und zwei Stellplätze) jedenfalls dann zulässig, wenn der Mietvertrag keine dem entgegenstehende Regelung enthält, die Mieten getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, dass er lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete vom Mieter begehrt.

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IBRRS 2013, 4031

AG Köpenick, Urteil vom 02.05.2013 - 17 C 3/13

1. Laminat ist nicht als "hochwertiger Bodenbelag" anzusehen.

2. Bei einem nach vorn offenen Balkon, begrenzt auf der einen Seite vom Außenmauerwerk des Gebäudes und auf der anderen Seite durch eine Glasfläche, handelt es sich nicht um eine Loggia, die nämlich dadurch gekennzeichnet ist, dass sie nach allen Außenseiten verschlossen werden kann.

3. Eine alte, schon bei der Errichtung des Gebäudes eingefügte Holztür, die lediglich mit zwei modernen Schlössern gesichert ist, ist keine einbruchshemmende Wohnungseingangstür.

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IBRRS 2013, 4018

LG Berlin, Urteil vom 30.04.2013 - 67 S 307/12

1. Bei massiven Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde vom Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10% gemindert, wenn die Wohnung praktisch über keine andere ausreichende Belüftungsmöglichkeit verfügt.

2. Der Mieter darf in einem solchen Fall sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags ansetzen.

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IBRRS 2013, 3982

AG Grünstadt, Urteil vom 19.04.2013 - 3 C 273/12

Den Vermieter, der seinen zukünftigen Mietern einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anbietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass er die Mietsache in absehbarer Zeit wieder benötigt trifft die Pflicht, die zukünftigen Mieter auf die voraussichtlich kurze Dauer des Mietverhältnisses hinzuweisen.

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IBRRS 2013, 3978

AG Idstein, Urteil vom 18.03.2013 - 32 C 22/12

1. Ein Mietvertrag für Heizkostenverteiler und die Vergütung für deren Ablesung ist mangels Einigung unwirksam, wenn die Angaben im Vertrag die tatsächliche Hauptleistung, den Einbau von Heizkostenverteiler, um das Dreifache übersteigen. Eine solche Differenz ist mit einer ca-Angabe nicht zu erklären.

2. Eine Klausel, wonach die Grundlage einer künftigen Gebührenrechnung "die dann gültige Preisliste" ist, ist der Sache nach eine Preisänderungsvorbehaltsklausel, die unwirksam ist.

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IBRRS 2013, 3972

LG Dortmund, Urteil vom 25.09.2012 - 1 S 73/11

Es obliegt dem Vermieter, zu beweisen, dass bauseitig bedingte Feuchtigkeitserscheinungen nicht vorliegen. Der Mieter hat die bauseitig nicht auszuschließenden Mängel nicht - wenn dies z. B. nach dem Gutachten eines Sachverständigen gegebenenfalls möglich gewesen wäre - durch besonderes und dem alten Bauzustand angepassten Lüften aufzufangen.*)

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IBRRS 2013, 3960

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2013 - 10 U 26/13

Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden.

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IBRRS 2013, 3888

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 373/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 3876

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.08.2013 - 33 C 1402/13

Eine Funktionsstörung der Heizung führt zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung, wenn der Mieter nicht konkret nachweist, dass aufgrund der Funktionsstörung der Heizkörper die Aufrechterhaltung angemessener Temperaturen in der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht möglich ist. Der Mieter muss unter Angabe konkreter Temperaturen die Heizleistung in den verschiedenen Räumen beschreiben und darlegen, welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgehen.

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IBRRS 2013, 3861

AG Ibbenbüren, Urteil vom 08.03.2013 - 3 C 26/13

Bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters müssen die Vergleichswohnungen so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Dazu gehört die genaue Adresse mit Hausnummer, Geschoss und bei mehreren Wohnungen an einer Adresse - die genaue Lage der Vergleichswohnung.

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IBRRS 2013, 3832

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 - 19 S 88/12

1. Im Fall besonderer Dringlichkeit ist der Verwalter zur Abkürzung der Einladungsfrist (hier: auf neun Tage) berechtigt. Dies gilt namentlich dann, wenn die zuständige Behörde nach Inaugenscheinnahme von korrosionsbedingten Schäden an der Tiefgaragenstatik eine kurze, wenn auch mehrwöchige Anhörungsfrist gesetzt hat. Denn es liegt im vom Verwalter wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer, sich in laufender Anhörungsfrist zu verständigen und Antworten auf die aufgeworfenen Fragen und womöglich bereits ein eigenes Sanierungskonzept zu entwickeln, ein solches den Behörden jedenfalls als in Arbeit befindlich in Aussicht stellen zu können, damit gewährleistet bleibt, "Herren" des unausweichlichen Sanierungsverfahrens und seiner Kosten zu bleiben.*)

2. Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, aber auch unschädlich, vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Einladung mit aufzunehmen. Denn den Wohnungseigentümern bleibt es, solange nicht vom Gegenstand des angekündigten Beschlusses abgewichen wird, unbenommen, nach ihrem Ermessen Abweichendes zu beschließen, also auch von der, wie zunächst angekündigt, Einholung von drei Vergleichsangeboten abzusehen, um die Sanierungsarbeiten möglichst schnell aufnehmen zu können.*)

3. Eine dringend erforderliche, auch angesichts drohenden behördlichen Einschreitens keinen weiteren Aufschub duldende Sanierungsmaßnahme kann eine direkte Auftragsvergabe auch ohne Einholung von Konkurrenzangeboten noch als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung erscheinen lassen, wenn deren Betrag zwar hoch erscheint (hier: 45 000 Euro), aber die anteilige Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer angesichts der Größe der Wohnanlage nicht weiter ins Gewicht fällt.*)

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IBRRS 2013, 3830

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31.07.2012 - 5 C 1006/12

Dem Mieter steht ein Anspruch auf Wiederinbetriebnahme eines Fahrstuhls zu den bisherigen Bedingungen zu.

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