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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2013, 2434

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2013 - 65 S 209/12

1. Der Einbau einer modernen Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik stellt gegenüber einer Ofenheizung nicht ohne Weiteres eine Maßnahme der Energieeinsparung dar.

2. Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB darlegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine Verbesserung der Mietsache bzw. um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt. Es ist nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme werde zu einer Energieeinsparung führen.

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IBRRS 2013, 2414

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - 65 S 321/11

1. Werden Mieter durch Bauarbeiten am Grundstück wegen erheblichen Lärms und Staubbelästigungen gehindert, die Fenster und Außentüren offen zu halten, die Terrasse und den Balkon zu nutzen, und kommt es oft zu längeren Blockierungen der Grundstückszufahrt wegen Lagerung von Baustellenmaterial, wobei auch Teile der Anpflanzungen und der Zaunanlage auf dem Grundstück zerstört werden, ist eine Mietminderung von 15% bis zum Abschluss der Bauarbeiten angemessen.

2. Bei solchen umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden.

3. Eine Minderung ist im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen muss, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o.ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können.

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IBRRS 2013, 2377

AG Köpenick, Urteil vom 26.02.2013 - 14 C 262/12

1. Eine neben einer Mietkaution gestellte Bürgschaft ist keine Übersicherung im Sinne des § 551 BGB, wenn die Bürgschaft von einem Dritten freiwillig angeboten wird, um den Abschluss des Mietverhältnisses mit einem einkommensschwachen Mieter (hier: Auszubildender) erst zu ermöglichen.

2. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Bürgschaft vom Bürgen - aber nicht vom Mieter - ausdrücklich verlangt.

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IBRRS 2013, 2351

LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012 - 9 S 6/11

1. Eine Abrechnung über Betriebskosten in Abrechnungseinheiten mit mehreren Wohnungen, die die Mindestangaben Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters an den Kosten und Abzug seiner Vorauszahlungen nicht enthält, ist formell fehlerhaft. Nicht notwendig ist die Angabe, welche Objekte der Vermieter zum jeweiligen Abrechnungsobjekt zusammengefasst hat.

2. Den Vermieter treffen grundsätzlich auch keine Erläuterungspflichten hinsichtlich der Tatsache, warum er in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Werte ansetzt. Das gilt selbst dann, wenn es zu erheblichen Änderungen im Verhältnis zum Vorjahr kommt, etwa Flächenangaben zwischen den Abrechnungszeiträumen schwanken oder es auffällige Schwankungen bei Verbrauchswerten gibt.

3. Der Mieter kann einen Anspruch gegen den Vermieter wegen ersparter Aufwendungen haben, wenn der Vermieter die Kaution vertragswidrig auf sein Girokonto hielt und sich dadurch eventuelle Überziehungszinsen erspart hat.

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IBRRS 2013, 2350

LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2013 - 307 S 96/12

Ein Vermieter, der Mietinteressenten mehrmals den Zutritt zur Wohnung ermöglicht, damit diese sich mögliche zukünftige Einrichtungsvarianten überlegen können, und Einrichtungsgegenstände der Mietwohnung veräußert bzw. zur Verwendung überlässt, geht weit über ein freundliches Entgegenkommen im Rahmen einer Vertragsanbahnung mit offenem Ausgang hinaus und weckt berechtigtes Vertrauen der Mietinteressenten auf eine Einigung. Bricht der Vermieter die Verhandlungen jedoch ab, muss er den Mietinteressenten die Aufwendungen ersetzen, die sie im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages getätigt haben und die sich jetzt als nutzlos erweisen. Ein etwaiges Mitverschulden der Mietinteressenten ist dabei zu berücksichtigen.

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IBRRS 2013, 2332

LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2012 - 307 S 78/12

Eine Staffelmietevereinbarung muss schriftlich geschlossen werden. Dabei müssen die Parteien hinreichend individualisiert sein. Tritt auf der Vermieterseite eine Erbengemeinschaft auf, kommt der Mietvertrag mangels eigener Rechtspersönlichkeit der Erbengemeinschaft nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Erben zustande, die gegebenenfalls durch Ermittlungen ausfindig gemacht werden müssen. Zur Einhaltung der Schriftform der Staffelmietevereinbarung ist daher erforderlich, dass sich aus der Urkunde heraus hinreichende Anhaltspunkte ergeben, die die Erben bestimmbar machen lassen.

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IBRRS 2013, 2299

AG Darmstadt, Urteil vom 03.09.2012 - 315 C 119/12

1. Die mietvertragliche Vereinbarung von "Kosten der Prüfung und Wartung von Gasleitungen" umfasst nicht die Kosten der jährlichen Wartung der Gastherme.*)

2. Eine Aufspaltung der Kosten, die für die jährliche Wartung einer Gastherme anfallen, in ihre einzelnen Bestandteile mit dem Ziel, jedenfalls die als umlegungsfähig vereinbarten Kosten der Leitungsprüfung in der Wohnung sowie Anfahrtskosten des Handwerkers auf den Mieter umlegen zu können, kommt nicht in Betracht. Diese Kosten entstehen auf Grund des Wartungsauftrags für die Therme und nicht für die Prüfung von Gasleitungen in der Wohnung oder innerhalb der Therme.

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IBRRS 2013, 2298

LG Köln, Urteil vom 30.08.2012 - 1 S 52/11

Ein Anspruch des betagten Erdgeschossmieters auf Freistellung von dem ihm mittels Hausordnung übertragenen Winterdienst kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter, der diese Pflicht über 40 Jahre lang versehen hat, ärztlich bzw. sachverständig bescheinigt zur weiteren Erfüllung seiner Pflichten dauerhaft nicht mehr in der Lage ist und der Vermieter ohnehin wesentliche Teile der vor und auf dem Grundstück winterdienstlich zu behandelnden Flächen an einen Winterdienstleister vergeben hat und diese Kosten als Betriebskosten auf alle Mieter im Hause umlegt.

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IBRRS 2013, 2277

AG Köpenick, Urteil vom 20.12.2012 - 17 C 304/12

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Insolvenzschuldners, so kann der Insolvenzverwalter erklären, dass Ansprüche, die 3 Monate nach der Erklärung fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Durch diese Erklärung wird der Mietvertrag nicht beendet, sondern allein mit dem Schuldner fortgesetzt. Somit bestehen keine Ansprüche des Vermieters gegen den Insolvenzverwalter.

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IBRRS 2013, 2275

AG Karlsruhe, Urteil vom 31.05.2013 - 4 C 482/12

1. Auch bei einem sog. Einrohr-Heizungssystem darf der Vermieter elektronische Heizkostenverteiler zur Erfassung des Wärmeverbrauchs installieren.

2. Die Lücken, die im Falle eines Einrohr-Heizungssystems dadurch entstehen, dass über die ungedämmten Rohrleitungen abgegebene Wärme durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst werden kann, können über § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV geschlossen werden.

3. Der Vermieter hat die Wahl, welches der drei in der VDI 2077 genannten Verfahren er zur Bestimmung des Rohrwärmeanteils anwendet.

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IBRRS 2013, 2271

OLG Rostock, Urteil vom 27.09.2012 - 3 U 65/11

1. Die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters besteht darin, bei der Abrechnung über Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen.*)

2. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen.*)

3. Der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, trägt die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens.*)

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IBRRS 2013, 2227

ArbG Nürnberg, Urteil vom 11.10.2012 - 9 Ca 663/12

1. Ist ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft übergegangen, so bestimmt § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB, dass der neue Inhaber in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnissen eintritt. Das Arbeitsverhältnis zum bisherigen Betriebsinhaber erlischt.

2. Zu den Rechtsbeziehungen, die als Bestandteil des Arbeitsverhältnisses nach § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB auf den neuen Betriebsinhaber übergehen, gehört insbesondere die Pflicht zur Überlassung einer Werkdienstwohnung gemäß § 576b BGB.

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IBRRS 2013, 2226

AG Leonberg, Urteil vom 14.12.2012 - 7 C 676/12

Ist im Rückgabeprotokoll vom Vermieter bestätigt, dass infolge Rauchens des Mieters keine Beschädigungen feststellbar sind, liegt ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. des § 397 Abs. 2 BGB vor.

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IBRRS 2013, 2225

LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.2012 - 6 S 80/12

Eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wird, kann eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Das Entfernen einer Wand stellt einen hinreichenden erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar, um von einer Pflichtverletzung des Mieters ausgehen zu können.

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IBRRS 2013, 2200

BFH, Urteil vom 22.01.2013 - IX R 13/12

Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert.*)

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IBRRS 2013, 2177

EuGH, Urteil vom 30.05.2013 - Rs. C-488/11

1. Die Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie - vorbehaltlich missbräuchlicher Klauseln, die auf bindenden Rechtsvorschriften des nationalen Rechts beruhen, was zu prüfen Sache des nationalen Gerichts ist - auf einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum anwendbar ist, der zwischen einem Vermieter, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, und einem Mieter, der zu einem Zweck handelt, der nicht seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, geschlossen wird.*)

2. Die Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass

- das mit der Klage eines Gewerbetreibenden gegen einen Verbraucher wegen Vertragserfüllung befasste nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen zu prüfen, ob die Klausel, auf die der Antrag gestützt ist, gegen zwingende nationale Bestimmungen verstößt, auf die gleiche Weise von Amts wegen anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien zu prüfen hat, ob die Klausel missbräuchlich ist, wenn es festgestellt hat, dass sie in den Anwendungsbereich der Richtlinie fällt;

- das nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen eine Klausel für nichtig zu erklären, die gegen die öffentliche Ordnung oder eine zwingende gesetzliche Bestimmung, die ihrer Bedeutung nach eine solche Sanktion rechtfertigt, verstößt, eine Vertragsklausel, deren Missbräuchlichkeit es anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien festgestellt hat, grundsätzlich - nachdem es den Parteien Gelegenheit zu einer kontradiktorischen Erörterung gegeben hat - von Amts wegen für nichtig erklären muss.*)

3. Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass er einem nationalen Gericht, wenn es die Missbräuchlichkeit einer Vertragsstrafeklausel in einem Vertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher festgestellt hat, nicht erlaubt, die in dieser Klausel dem Verbraucher auferlegte Vertragsstrafe, wie es nach dem betreffenden nationalen Recht zulässig ist, lediglich herabzusetzen, sondern es verpflichtet, die Klausel gegenüber dem Verbraucher schlicht unangewendet zu lassen.*)

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IBRRS 2013, 2164

AG Halle/Westfalen, Urteil vom 07.05.2013 - 2 C 992/11

Der Vermieter kann Heizkosten nach Verbrauch in voller Höhe abrechnen, auch wenn der Wärmemengenzähler nicht mehr geeicht ist, sofern er nachweist, dass der Zähler trotz nicht mehr gültiger Eichung den korrekten Verbrauch erfasst hat.

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IBRRS 2013, 2160

AG Aachen, Urteil vom 13.11.2012 - 100 C 200/12

Haben sich bereits Schneeüberhänge gebildet, so ist der Vermieter im Rahmen der bestehenden Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, mit einem Generalschlüssel die Mietwohnung im Dachgeschoss zu betreten, um den Schneeüberhang zu entfernen.

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IBRRS 2013, 2155

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 - 8 C 192/12

1. Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter rechtfertigt eine weitere Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters eine fristlose Kündigung nicht, wenn zwischen der erneuten Vertragsverletzung und dem Ausspruch der Kündigung ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegt.

2. Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist auch nach vorangegangener Abmahnung nicht gerechtfertigt, wenn der weitere Zahlungsverzug ledig-lich einen Tag beträgt.

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IBRRS 2013, 2150

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2013 - 24 U 103/12

1. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietvertrages aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag, so dass sie ebenfalls der Schriftform bedürfen, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Abänderungen.

2. Sind im Mietvertrag Mieterhöhungen erst vorgesehen, wenn sich der Verbraucherpreis- bzw. Lebenshaltungsindex um mehr als 10 Punkte verändert hat, verlangt der Vermieter aber schon vorher eine Mieterhöhung und leistet der Mieter diese, kann von einer konkludenten Einigung der Mietvertragsparteien über die Höhe des künftigen Mietzinses ausgegangen werden.

3. Die Frage der Wesentlichkeit von Vertragsänderungen beurteilt sich nach der wirtschaftlichen Bedeutung der Änderung im Einzelfall und danach, ob sie im Verhältnis zum ganzen Mietgegenstand und zur ganzen Vertragsdauer nach vernünftiger Beurteilung der Parteien und des Erwerbers eine Rolle spielen. Unwesentlich sind danach Mietzinssenkungen, wenn ihre Geltungsdauer ein Jahr nicht übersteigt oder wenn der Vermieter aufgrund eines Widerrufsvorbehaltes hieran nicht länger als ein Jahr gebunden ist.

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IBRRS 2013, 2139

AG Montabaur, Urteil vom 23.04.2013 - 5 C 309/12

1. Keine Aufrechnung mit verjährter Schadensersatzforderung wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mietsache, wenn zum Zeitpunkt des Verjährungseintritts, z. B. mangels Entstehung der Schadensersatzforderung, noch keine Aufrechnungslage bestand (im Anschluss an: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001 - 24 U 77/01, imr-online).*)

2. Mit dem Schadenersatzverlangen geht der Erfüllungsanspruch (Primärleistungsanspruch) unter. Bis dahin besteht nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist eine elektive Anspruchskonkurrenz zwischen dem Erfüllungsanspruch auf Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand (Primärleistungsanspruch) und dem Zahlungsanspruch auf Ersatz der zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands erforderlichen Kosten (Sekundärleistungsanspruch).*)

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IBRRS 2013, 2131

AG München, Urteil vom 15.11.2012 - 461 C 1668/12

Ein Mieter, der nach einer wirksamen Modernisierungsankündigung einen Fensteraustausch in der Mietwohnung verweigert, der unzweifelhaft zu einer Modernisierung des Gebäudes führen würde, haftet dem Vermieter für den daraus entstandenen Schaden.

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IBRRS 2013, 2105

AG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2012 - 290a C 6117/12

Reparaturen und Instandsetzungs-/Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht aus den Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer nach Wirtschaftsplan, sondern auf Rücklage finanziert werden und dazu verwendete Rücklagengelder, gegebenenfalls durch Zwischeneinzahlung auf das Girokonto, verwendet werden, sind weder Einnahmen, da diese Gelder tatsächlich nicht im Wirtschaftsjahr geflossen sind, noch Ausgaben, die in der Abrechnung abzurechnen sind, da sie nicht aus den Vorschusszahlungen sondern aus der Rücklage finanziert wurden. Derartige Ausgaben sind daher allein in der Rücklagenentwicklung darzustellen.*)

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IBRRS 2013, 2104

LG Itzehoe, Urteil vom 30.11.2012 - 9 S 30/12

Ein Mieterhöhungsverlangen, bei dem die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verknüpft ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt, ist unwirksam.*)

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IBRRS 2013, 2098

LG Hannover, Beschluss vom 22.02.2013 - 14 S 58/12

1. Eine Mietsicherheit kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Macht der Vermieter keine Ansprüche geltend, ist er nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist schon deshalb zur Freigabe und Herausgabe verpflichtet.

2. Eine Aufrechnung mit Zahlungsansprüchen gegen den Leistungsantrag auf Freigabe und Herausgabe eines Sparbuchs ist nicht zulässig. Gemäß § 387 BGB müssen die geschuldeten Leistungen gleichartig sein. Dies ist bei beiderseitigen Geldforderungen der Fall. Bei einem Freigabeanspruch und einem Zahlungsanspruch fehlt die Gleichartigkeit.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht ist bei Ansprüchen auf Rückgabe von Sicherheiten grundsätzlich ausgeschlossen.

IBRRS 2013, 2079

LG Freiburg, Urteil vom 05.07.2012 - 3 S 48/12

1. Der beharrliche Verstoß gegen das in einem Heimvertrag festgelegte Rauchverbot kann ein Kündigungsgrund i. S. des § 12 I 3 Nr. 3 WBVG auch bei eingeschränkter Steuerungs- und Einsichtsfähigkeit des Heimbewohners sein.*)

2. Vorgänge wie das Ausspucken oder Werfen von Essensresten sind in einem Pflegeheim nicht so ungewöhnlich, dass einzelne Vorfälle ohne Hinzutreten weiterer Umstände einen Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG darstellen könnten.*)

3. Betteln in der Umgebung eines Heimes ist kein Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG.*)

4. Wird aufgrund jeweils getrennter Heimverträge an Eheleute ein Doppelzimmer vermietet, kann die Pflichtverletzung nur eines der beiden dem jeweils Anderen nicht zugerechnet werden. Die Rechtsprechung, wonach es bei einer Mehrheit von Mietern genügt, wenn nur einer die Vertragswidrigkeit begeht, ist nicht entsprechend anwendbar.*)

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IBRRS 2013, 2062

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 22.03.2012 - Vf. 50-VI-11

1. Dass ein Gericht strengere Anforderungen angelegt hat als der BGH in seiner neueren Rechtsprechung zu den Begründungserfordernissen bei einer auf die speziellen Kündigungsgründe des § 543 II 1 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung, begründet keinen Verstoß gegen Art. 118 I bay.Verf.*)

2. Zwar werden zu der Frage, ob die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 III Nr. 2 BGB ex nunc oder rückwirkend eintritt, verschiedene Auffassungen vertreten. Es entspricht aber allgemeiner Meinung, dass die Kündigung mit der nachträglichen Befriedigung endgültig wirkungslos wird und das Mietverhältnis unverändert fortbesteht bzw. wieder auflebt.*)

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IBRRS 2013, 2041

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 - 65 S 200/12

Werden Vinylasbestplatten im Flurbereich einer Mietwohnung ohne besondere Staubschutzvorkehrungen entfernt, indem weder eine Absicherung gegen Staub (Befeuchtung und Sicherung von Nachbarbereichen) noch ein Aufsaugen der Reste und ein Binden ggf. vorhandener Reste durch Aufbringen einer Haftdispersion vorgenommen wurde, muss der Vermieter als Auftraggeber der Renovierung für die dem Mieter daraus erwachsenden Gesundheitsschäden einstehen und diesbezügliche Schäden ersetzen.

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IBRRS 2013, 2035

AG Hannover, Urteil vom 21.06.2012 - 503 C 13525/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 2027

LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 - 65 S 419/10

1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht. Ein neben der allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotential durch Asbestfasern freisetzende, gerissene oder gebrochene Fußbodenfliesen muss der Mieter nicht hinnehmen.

2. Selbst wenn anzunehmen ist, dass eine beschädigte Bodenfliese aufgrund der Belastung durch ein darauf stehendes Regal gerissen ist, führt dies nicht dazu, dass der Mangel pflichtwidrig als vom Mieter verursacht anzusehen ist. Das Aufstellen eines Regals stellt einen üblichen Mietgebrauch der Wohnung dar. Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fußbodenfliesen brechen.

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IBRRS 2013, 2026

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2012 - 63 S 177/12

1. Für die Wahrung der Textform des § 558a Abs. 1 Satz BGB genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht.

2. Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

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IBRRS 2013, 1995

LG Berlin, Urteil vom 19.03.2013 - 63 S 557/12

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i. S. d. § 558d BGB handelt. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es grundsätzlich nicht.*)

2. Die im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen befinden sich nicht in "bevorzugter Citylage".*)

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IBRRS 2013, 1946

LG Freiburg, Urteil vom 07.03.2013 - 3 S 7/13

1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen.*)

2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem Verzicht des Vermieters auf eine Vollstreckung aus diesem Vergleich für den Fall der jeweils vollständigen und pünktlichen Mietzahlung (für einen Zeitraum von vier Jahren), so kann eine Vollstreckung wegen eines geringen Fehlbetrages im Einzelfall treuwidrig sein (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 14.10.2009 - VIII ZR 272/08 -).*)

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IBRRS 2013, 1936

BVerfG, Beschluss vom 31.03.2013 - 1 BvR 1314/11

Die Zivilgerichte haben bei Streitigkeiten über die Anbringung von Parabolantennen durch Mieter eine fallbezogene Abwägung vorzunehmen, in die die Eigentümerinteressen des Vermieters an der - auch optisch - ungeschmälerten Erhaltung des Wohnhauses und die Informationsinteressen des Mieters an der Nutzung allgemein zugänglicher Informationsquellen einzustellen sind. Zu berücksichtigen ist auch das Interesse ausländischer Mieter am Empfang von Rundfunkprogrammen aus ihrer Heimat, einschließlich der besonderen Situation sprachlicher und kultureller Minderheiten.

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IBRRS 2013, 1918

AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2013 - 51 C 180/12

Der Wohnungsmieter hat einen Anspruch auf Entfernung eines im Treppenhaus eingebauten Zauns, der den Mieter am Zugang zu den Gemeinschaftsflächen und den Fenstern bzw. Lüftungsklappen im Treppenhaus hindert.*)

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IBRRS 2013, 1895

LG Berlin, Beschluss vom 22.03.2013 - 63 S 568/12

1. Die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung soll lediglich gewährleisten, dass der Mieter die Gesamtkosten ersehen kann. Für die materiell-rechtliche Kontrolle ist der Mieter auf die Belegeinsicht zu verweisen, so dass in der Abrechnung selbst die Gesamtkosten keiner näheren Erläuterung bedürfen.*)

2. Der Vermieter genügt seiner Abrechungspflicht, wenn im Mietvertrag wörtlich ein "Heizkostenvorschuss" vereinbart ist und er in der Abrechnung unter der Abrechnungsposition "Heizkosten" die im Abrechnungszeitraum angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten ohne nähere Aufgliederung und Erläuterung zusammenfasst.*)

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IBRRS 2013, 1879

BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 213/12

1. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden.*)

2. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157).*)

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IBRRS 2013, 1843

LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 13.03.2013 - L 2 AS 842/13 ER-B

Die wiederholte zweckwidrige Mittelverwendung (hier für Mietzahlungen) spricht dafür, dass der Leistungsempfänger bewusst die Miete nicht zahlt im Vertrauen darauf, dass Rückstände später übernommen werden. In einem solchen Fall sozialwidrigen Herbeiführens von Mietrückständen trotz ausreichender Mittel erscheint eine Hilfegewährung nicht gerechtfertigt (Anschluss an LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 1. März 2011 - L 12 AS 622/11 ER-B m. Hinweis auf LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. Dezember 2010 - L 3 AS 557/10 B ER -).*)

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IBRRS 2013, 1813

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.11.2012 - 33 C 3517/12

1. Befindet sich eine Mietwohnung schon beim Vertragsschluss in der Flugschneise eines großen Flughafens, stellt der Fluglärm auch dann kein Mietmangel dar, wenn erst nach Vertragschluss eine zusätzliche Landebahn eröffnet wird, die, die - ohnehin schon vorhandene - Lärmbelästigung erheblich erhöht. Der Mieter einer Wohnung in der Nähe eines Flughafens muss damit rechnen, dass der Flughafen erweitert und/oder Flugrouten geändert werden können.

2. Es stellt auch kein arglistiges Verhalten des Vermieters dar, wenn er beim Vertragsschluss den Mieter auf die ihm bekannte zukünftige Erweiterung des Flughafens nicht hinweist.

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IBRRS 2013, 1789

BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 379/12

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363).*)

IBRRS 2013, 1788

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.*)

IBRRS 2013, 1787

LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 - 61 S 21/12

Vom Mieter kann - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen - nicht verlangt werden, dass er mehr als 3 Mal täglich lüftet und alle Räumlichkeiten der Mietwohnungen durchgängig so beheizt, dass in den Räumen die Temperatur mindestens 20°C beträgt. Die übliche Temperatur für das Schlafzimmer beträgt 16°C - 18°C.

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IBRRS 2013, 1740

LSG Bayern, Urteil vom 21.01.2013 - L 7 AS 381/12

1. Ein Vermieter, dem das Jobcenter die Wohnungsmiete gemäß § 22 Abs. 7 SGB II direkt überweist, erhält dadurch keinen Leistungsanspruch, nur eine Empfangsberechtigung. Durch die Direktzahlung an den Vermieter erbringt das Jobcenter eine Leistung an den Leistungsberechtigten, dem das Arbeitslosengeld II bewilligt wurde.*)

2. Wenn die Leistungsbewilligung rechtswidrig ist oder wird, kann das Jobcenter den Bescheid gemäß §§ 45, 48 SGB X gegenüber dem Leistungsberechtigten zurücknehmen oder aufheben und von diesem gemäß § 50 Abs. 1 SGB X die Erstattung der an den Vermieter überwiesenen Miete verlangen. Den Vermieter kann das Jobcenter nicht gemäß § 50 SGB X durch Verwaltungsakt zur Erstattung der Miete verpflichten. Der allgemeine öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch setzt voraus, dass im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses Leistungen ohne rechtlichen Grund erbracht wurden oder sonstige rechtsgrundlose Vermögensverschiebungen stattgefunden haben. Ein Verwaltungsakt ist dazu nicht möglich. Eine spezialgesetzliche Regelung, insbes. § 50 SGB X, darf dadurch nicht umgangen werden.*)

3. Die §§ 44 ff SGB X sind ein geschlossenes System für die Aufhebung und Erstattung von zu Unrecht erbrachten Leistungen im Verhältnis zum Leistungsberechtigten und schließen einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch gegenüber dem Leistungsberechtigten aus.*)

4. Ob neben diesen Regelungen gegenüber einem Dritten (hier dem Vermieter) ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch bestehen kann, ist fraglich. Dies gilt besonders in Fällen, in denen ein Bewilligungsbescheid vorhanden war, eine Erstattung vom Leistungsberechtigten grundsätzlich möglich wäre und der Empfangsberechtigte von einer Empfangsberechtigung ausgehen konnte. Diese Frage kann für diese Fälle aber offen bleiben, weil der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch keinen Durchgriff auf den Vermieter gestattet. Das Jobcenter kann sich nur an den Leistungsberechtigten wenden, weil es nur zu diesem in einem Leistungsverhältnis steht (sog. Vorrang der Leistungskondiktion).*)

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IBRRS 2013, 1663

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2013 - 63 T 29/13

1. Bereits die bloße Ankündigung einer Außenmodernisierung, die ihrerseits mit einer Störung des geschützten Besitzes des Mieters verbunden sein wird (hier: Anbau eines Balkons), stellt grundsätzlich eine Besitzstörung dar, deren Unterlassung der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen kann.*)

2. Ob dem Vermieter ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch zusteht, ist für den aus § 862 Abs. 1 BGB folgenden Verfügungsanspruch des Mieters gemäß § 863 BGB unbeachtlich.*)

3. Aus § 554 Abs. 2 BGB folgt keine gesetzliche Stattung i. S. d. § 863 BGB zur Durchführung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Besitzstörung. Der Vermieter ist deshalb zur Erwirkung eines gerichtlichen Duldungstitels verpflichtet, wenn der Mieter nicht sein Einverständnis zur Durchführung der seinen Besitz störenden Außenmodernisierung erteilt hat.*)

4. Die für den Verfügungsanspruch erforderliche ernsthafte Besorgnis einer bevorstehenden Besitzstörung entfällt nicht durch das bloße Versprechen des Vermieters, von der angekündigten Maßnahme abzusehen. Erforderlich ist insoweit grundsätzlich die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.*)

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IBRRS 2013, 1662

AG Köln, Urteil vom 13.12.2011 - 211 C 19/10

1. Der Austausch ersichtlich abgenutzter oder beschädigter Teile bzw. die Anbringung von nicht vorhandenen Fliesen an Stellen, wo zuvor die Verfliesung im Rahmen von Reparaturarbeiten abgeschlagen worden ist, sowie insbesondere die Wiederherstellung eines uneingeschränkt gebrauchstauglichen WCs mit funktionierender Wasserspülung stellen keine Modernisierung, sondern reine Instandsetzungsarbeiten dar, die den vertragsgemäßen Gebrauch einer dem allgemeinen Lebensstandard entsprechenden Wohnung gewährleisten.

2. Bis zur Ausführung der notwendigen Reparaturarbeiten, um das Badezimmer in einen wohntauglichen Zustand zu versetzen, darf der Mieter mind. 15% der Miete einbehalten.

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IBRRS 2013, 1623

LG Wiesbaden, Urteil vom 15.03.2013 - 3 S 122/12

Nach Ende der Preisbindung gilt die letzte Kostenmiete als Vertragsmiete fort; bei einem sogenannten Schönheitsreparaturzuschlag handelt es sich lediglich um eine Kostenposition, die im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist.*)

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IBRRS 2013, 1610

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

IBRRS 2013, 1599

AG Neukölln, Urteil vom 20.09.2012 - 16 C 173/12

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist wirksam. Auf anderweitige Motive des Vermieters kommt es nicht an.

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IBRRS 2013, 1560

AG München, Urteil vom 15.02.2012 - 142 C 10921/11

1. Erfolgt eine Urheberrechtsverletzung (illegales Upload) vom Anschluss eines Mieters aus, spricht eine tatsächliche Vermutung für dessen persönliche Verantwortlichkeit.

2. Zu der Frage, ob ein Mieter eine nicht kontrollierbare Gefahrenquelle schafft, indem er weiteren Personen den Zugang zu seinem Internetanschluss gewährt.

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IBRRS 2013, 1546

LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012 - 9 S 47/11

1. Ersetzt der Vermieter eine Gasetagenheizung durch eine vermieterseits betriebene Gaszentralheizung, liegt darin ein konkludentes Vertragsangebot dahingehend, dass die Wohnung künftig vom Vermieter beheizt werden soll.

2. Der das duldende Mieter nimmt das Angebot an und schuldet die Betriebskosten der konkreten Heizungsanlage, nicht aber die zusätzlichen Kosten einer späteren weiteren Umstellung auf Wärmecontracting.

3. Auch eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betrag, weil sich die Parteien bei der ersten Umstellung konkludent darauf geeinigt haben, dass der Mieter die Kosten für Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung und Wartung zu tragen hatte, der Vermieter die Kosten der Abschreibung und die Kapitalbindung der Anlage.

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