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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2008, 1419

OLG Koblenz, Beschluss vom 17.04.2008 - 5 U 315/08

1. Macht der Vermieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen gegen den zwischenzeitlich ausgezogenen Mieter Nutzungsausfall geltend, ist der Einwand unerheblich, die Kündigung sei unwirksam, wenn die Voraussetzungen des § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen.

2. Hat der Vermieter seine konkreten Bemühungen um Nachmieter hinreichend dargetan, darf der Mieter sich nicht auf pauschales Bestreiten beschränken. Angesichts der Möglichkeit, die vom Vermieter namhaft gemachten Mietinteressenten zu befragen, ist es Sache des ehemaligen Mieters, das Vermietervorbringen zu widerlegen.

3. Mit dem Vorwurf, der Vermieter habe sich nicht hinreichend um Nachmieter bemüht, wird ein Unterlassen behauptet. Der ehemalige Mieter muss daher darlegen, dass bei adäquaten Bemühungen des Vermieters frühzeitig ein akzeptabler Nachmieter gefunden worden wäre.

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IBRRS 2008, 1385

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.01.2007 - 9 U 18/06

Zieht ein Ehegatte ohne Einverständnis des anderen aus der gemeinsamen Wohnung aus, so ist dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist - bis zu 3 Monate nach dem Auszug - dahingehend einzuräumen, ob er die Wohnung behalten will. Gibt er innerhalb der Überlegungsfrist die Wohnung auf, so ist der ausgezogene Ehegatte gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB hälftig zum Ausgleich der Mietkosten - auch hinsichtlich der in der Übergangszeit angefallenen Mietkosten - verpflichtet. Entscheidet er sich dagegen für den Verbleib, so entfällt eine Kostenerstattung dann insgesamt, d. h. auch für die Zeit der zu gewährenden Übergangsfrist.

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IBRRS 2008, 1381

BGH, Beschluss vom 02.04.2008 - 5 StR 354/07

Vermögensbetreuungspflicht des Vermieters für Kautionen bei Wohnraum- und Gewerberaummiete (im Anschluss an BGHSt 41, 224).*)

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IBRRS 2008, 1377

AG Spandau, Urteil vom 30.04.2008 - 4 C 13/08

Ein Mieter, der durch zweimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete zu erkennen gibt, dass er dem Mieterhöhungsverlangen stillschweigend zustimmt, gibt dem Vermieter keine Veranlassung zur Klage, wenn er die erbetene Zustimmungserklärung nicht schriftlich abgibt.

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IBRRS 2008, 1373

BGH, Urteil vom 16.04.2008 - VIII ZR 75/07

Zur Abrechnung von Wasserkosten gegenüber einem einzelnen Mieter, der nach erfolgtem Einbau von Einzelwasserzählern keinen direkten Vertrag mit dem Versorger abgeschlossen hat.*)

IBRRS 2008, 1352

OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008 - 3 W 49/07

1. Bei übereinstimmenden Erledigungserklärungen ist im Rahmen des § 91a ZPO nicht mehr über die Frage einer Erledigung zu befinden, sondern nur noch über die Kosten des Rechtsstreits.

2. Eine Klage auf Zahlung von Mietzins ist hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), wenn sie die streitgegenständliche Mietperiode und den hierfür beanspruchten Mietzins an gibt (vgl. Senat, Beschluss vom 08.05.2006 – 3 W 18/06 = OLGR Brandenburg, 2006, 695 m.w.N.).

3. Für das Erlöschen (§ 362 BGB) der Mietforderung und für eine dahingehende Tilgungsbestimmung (§ 366 Abs. 1 BGB) ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.

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IBRRS 2008, 1351

BGH, Urteil vom 09.04.2008 - VIII ZR 287/06

Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122).*)

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IBRRS 2008, 1342

KG, Urteil vom 04.02.2008 - 8 U 167/07

Zu der Frage, wann eine Kündigung durch die Erwerber bereits vor Eintragung im Grundbuch möglich ist.

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IBRRS 2008, 1341

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 337/06

Zur Frage der Wirksamkeit von Mietvorauszahlungsklauseln in Altmietverträgen.

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IBRRS 2008, 1321

KG, Urteil vom 11.02.2008 - 8 U 151/07

1. Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und darauf zu achten, dass sie nicht in Verlust geraten.

2. Ein nach § 287 ZPO zu schätzender Abzug "neu für alt" ist von den Materialkosten einer (fiktiven) mechanischen Schließanlage nicht vorzunehmen, wenn die Schließanlage gerade mal drei Jahre alt ist.

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IBRRS 2008, 1318

KG, Beschluss vom 25.10.2007 - 8 W 71/07

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel maßgeblich, der im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gilt. Dies gilt auch für den Fall, dass im Laufe des Mieterhöhungsverfahrens ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird.

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IBRRS 2008, 1311

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.10.2007 - 2-11 S 317/06

Zur Problematik der treuwidrigen Eigenbedarfskündigung.

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IBRRS 2008, 1310

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.07.2007 - 2-11 S 125/06

1. Ein roter Volltonanstrich des Schlafzimmers stellt keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.

2. Dagegen stellt eine Mustertapete mit Sternchen im Kinderzimmer einen vertragsgemäßen Gebrauch dar.

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IBRRS 2008, 1293

BGH, Urteil vom 18.03.2008 - XI ZR 454/06

1. Die Verpfändung eines Sparguthabens erfasst weder entsprechend § 401 BGB noch kraft dinglicher Surrogation den bei Insolvenz des kontoführenden Kreditinstituts entstehenden Entschädigungsanspruch gemäß §§ 3, 4 des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes (ESAEG).*)

2. Zur Auslegung eines Vertrages, den eine Entschädigungseinrichtung im Sinne des § 6 ESAEG zur Abwicklung von Leistungen nach dem ESAEG mit einem Kreditinstitut schließt.*)

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IBRRS 2008, 1291

BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07

1. §§ 556 ff BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.*)

2. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.*)

3. Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.*)

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IBRRS 2008, 1284

OLG Stuttgart, Urteil vom 17.04.2008 - 13 U 213/07

Errichtet der Mieter auf dem Grundstück des Vermieters einen Anbau, kann er sich wegen der dadurch verursachten Werterhöhung bzw. wegen eines ihm zustehenden Bereicherungsanspruchs gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf die erweiterte Aufrechnungsmöglichkeit nach den Grundsätzen zur Aufrechnung von Baukostenzuschüssen berufen, wenn sich die ursprünglich beabsichtigte Sicherung der Rechte des Mieters durch einen Erbbaurechtsvertrag nicht realisieren lässt.*)

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IBRRS 2008, 1256

OLG Stuttgart, Urteil vom 10.04.2008 - 13 U 139/07

1. Ein Vermieter, der von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht hat, ist nicht zur Herausgabe der Gegenstände an den Mieter verpflichtet, wenn er sie nicht sofort verwertet.*)

2. Das Vermieterpfandrecht erlischt nicht, wenn der das Pfandrecht ausübende Vermieter Gegenstände von der Mietsache entfernt.*)

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IBRRS 2008, 1250

BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 188/07

1. Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.*)

2. Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.*)

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IBRRS 2008, 1240

AG Bremen, Urteil vom 13.02.2008 - 23 C 224/06

1. Dem Mieter steht gegen den Vermieter wegen derjenigen Gründe, die einer sofortigen Umsetzung der ursprünglichen Eigenbedarfskündigung des Vermieters nach Räumung des Mieters entgegenstehen, kein Auskunftsanspruch zu. Der Mieter kann auch ohne die Kenntnis dieser Gründe Schadensersatzklage erheben.

2. Schadensersatzansprüche, die dem Mieters wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung des Vermieters entstehen, unterliegen nicht der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB, sondern der Regelverjährung nach § 195 BGB.

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IBRRS 2008, 1199

VerfGH Berlin, Beschluss vom 02.07.2007 - VerfGH 136/02

Für die Frage, ob ein Mieter einen Anspruch auf Aufstellen einer Parabolantenne hat, um fremdsprachige Sender empfangen zu können, kommt es nicht auf die Staatsbürgerschaft des Mieters, sondern auf dessen Herkunft an. Deshalb kann auch ein deutscher Staatsbürger ausländischer Herkunft die Zustimmung zur Aufstellung einer Parabolantenne verlangen, wenn sein Informationsinteresse dem Eigentumsrecht des Vermieters vorgeht.

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IBRRS 2008, 1196

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.10.2007 - 5 W 219/07

1. Der Verwalter von Sondereigentum verletzt nicht dadurch seine Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen seines Auftraggebers, dass er einen Mietvertrag mit einem Sozialhilfeempfänger abschließt.*)

2. Sind nach einem Mietvertrag über Sondereigentum Schadensanzeigen durch den Mieter dem Vermieter oder dessen Beauftragten gegenüber abzugeben, so muss der Vermieter dem Mieter die Beauftragten bekannt geben, will er sich eine Schadensanzeige gegenüber dem Hausmeisterservice des Wohnungseigentumsverwalters nicht zurechnen lassen.*)

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IBRRS 2008, 1150

BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 80/07

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283).*)

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IBRRS 2008, 1133

BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 95/07

1. Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.*)

2. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12).*)

IBRRS 2008, 1131

BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 71/07

1. Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam ist.*)

2. Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("... 1 Keller ...") vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.*)

3. Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen.*)

IBRRS 2008, 1070

AG Osnabrück, Urteil vom 12.12.2007 - 83 C 186/07

1. Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Hause wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründet wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte einen außerordentlichen Kündigungsgrund.

2. In diesem Fall ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, zuvor ein fristgebundenes Abhilfeverlangen zu stellen.

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IBRRS 2008, 1057

OLG Koblenz, Beschluss vom 20.02.2008 - 5 U 101/08

1. Die winterliche Streu- und Räumpflicht des Vermieters ist regelmäßig auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden beschränkt. Wer sich außerhalb dieser Zeiten bewegt, darf eine Verkehrssicherung grundsätzlich nicht erwarten.

2. Nur wenn der Vermieter es zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände zur Nachtzeit vertragsgemäß erheblicher Publikumsverkehr stattfindet, muss er auch für dessen Sicherheit sorgen.

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IBRRS 2008, 1051

OLG Dresden, Urteil vom 31.07.2007 - 5 U 284/07

1. Die vom Vermieter abgerechneten Heizkosten sind gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu mindern, falls die Heizung mangelhaft ist (hier: Raumtemperatur in gemieteten Büroräumen statt 21° C nur 19° C) und der Mieter ungeminderte Vorauszahlungen geleistet hat.*)

2. Können die übrigen in den Mieträumen festgestellten Sachmängel schlechterdings keine Auswirkung auf die Höhe der abgerechneten Heizkosten haben, tritt insoweit keine Minderung des Abrechnungsbetrages ein.*)

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IBRRS 2008, 1040

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.02.2008 - 3 U 138/06

1. Auf der Grundlage der von der Vermieterin vorgetragenen notwendigen Mindestdauer einer Schadensbeseitigung lässt sich auch bei unklarer Schadensgenese nicht beurteilen, wann die Mieterin von der anzeigepflichtigen Tatsache Kenntnis hätte haben müssen, und ob der Vermieterin bei sofortiger Anzeige Abhilfe möglich gewesen wäre; insbesondere lässt sich nicht ausschließen, dass sich der Schaden aufgrund eines einmaligen heftigen Wassereintritts erst kurz vor seiner Entdeckung entwickelt hat.

2. Erst wenn sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

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IBRRS 2008, 1037

LG Hamburg, Urteil vom 07.06.2007 - 307 S 34/07

1. Dem Mieter steht gemäß § 280 BGB dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Vermieter die Wohnung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfes kündigt.

2. An einem berechtigten Interesse des Vermieters gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB fehlt es, wenn die im Kündigungsschreiben geltend gemachten Gründe nicht zutreffen, weil der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung nicht ernsthaft beabsichtigte, die Wohnung selbst zu nutzen.

3. Zwar muss der Mieter den fehlenden Eigenbedarf darlegen, den Vermieter trifft aber die sog. sekundäre Darlegungslast, wonach von ihm insbesondere das substantiierte Bestreiten einer negativen Tatsache unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände verlangt werden kann.

4. Der Schadensersatzanspruch des Mieters ist auf erneute Überlassung der Wohnung gerichtet.

5. Dieser Anspruch kann mit einstweiliger Verfügung auf ein Verbot die Wohnung Dritten zu überlassen oder zu veräußern, vorläufig gesichert werden, solange eine Vermietung an einen Dritten noch nicht erfolgt ist.

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IBRRS 2008, 0930

BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).*)

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IBRRS 2008, 0924

KG, Urteil vom 22.02.2008 - 6 U 133/07

1. Auch bei einem Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Inanspruchnahme "auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen" i.S.v. § 1 der Allgemeinen Haftpflichtversicherungsbedingungen (AHB), für die der Versicherer Versicherungsschutz zu gewähren hat.*)

2. Bei einer Haftung nach § 536a BGB besteht die Entlastungsmöglichkeit nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass eine Ersatzpflicht des Grundstückbesitzers nicht eintritt, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat, nicht.*)

3. Zur Leistungspflicht des Haftpflichtversicherers trotz objektiver Obliegenheitsverletzungen des Grundstückbesitzers.*)

IBRRS 2008, 0922

LG Mannheim, Urteil vom 07.11.2007 - 4 S 68/07

Auch wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum (hier: mehr als 20 Jahre) keine Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnung erstellt und der Mieter die Vorauszahlungen vorbehaltslos zahlt, dann kann aus diesem Verhalten nicht abgeleitet werden, dass künftig von der Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen zu einer Betriebskostenpauschale übergegangen werden soll. Aus einem Untätigbleiben der Vertragsparteien allein kann nicht auf eine Änderung des Mietvertrages geschlossen werden.

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IBRRS 2008, 0865

BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 14/06

1. Haben die Parteien eine Vorauspauschale vereinbart, so ist damit nicht nicht die Zahlung einer festen Pauschale gewollt, sondern es ist eine Vorauszahlung vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist.

2. Die schriftlich vereinbarte Regelung betreffend die Abrechnung der Betriebskosten wird nicht dadurch konkludent in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert, dass die ursprüngliche Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat.

2. Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen.

3. Auch wenn der Vermieter 20 Jahre lang nicht über Betriebskosten abrechnet, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, künftig keine Abrechnung zu erhalten.

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IBRRS 2008, 0765

BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 139/07

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig.*)

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IBRRS 2008, 0764

BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 105/07

1. Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.*)

2. Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.*)

IBRRS 2008, 0719

BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 49/07

§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.*)

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IBRRS 2008, 0643

OLG Hamm, Beschluss vom 28.06.2006 - 5 WF 128/06

Bei einem in Trennung lebenden Ehepaar kann ein Mietverhältnis zwischen einem der beiden Ehepartner und dem Vermieter der Ehewohnung nicht gerichtlich begründet werden, da während der Trennungszeit nur vorläufige Maßnahmen in Betracht kommen.

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IBRRS 2008, 0634

KG, Urteil vom 10.05.2007 - 8 U 166/06

1. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Vermieter hat daher alle Angaben zu machen, die für die Beurteilung als Modernisierungsmaßnahme und als Grundlage für die vorzunehmende Interessenabwägung notwendig sind. Die Mitteilung muss die geplante Maßnahme, ihre Bedeutung und ihre Auswirkungen sowie die vermutliche Mietzinserhöhung so konkret wie möglich beschreiben.

2. Es ist nicht erforderlich, dass der Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der einzelnen Gewerke näher mitgeteilt wird. Vom Vermieter kann nicht gefordert werden, die Bauschritte der einzelnen Gewerke in jedem Falle vorauszuplanen. Übliche Baumaßnahmen müssen nicht detailliert in der Ankündigung beschrieben werden, nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede möglich Auswirkung muss mitgeteilt werden.

3. Die betragsmäßige Angabe der Mieterhöhung ist ausreichend, der Vermieter muss keineswegs die Kalkulationsgrundlage, also keine Vorabberechnung mitteilen.

4. Der Einbau eines Bades mit Dusche und WC stellt eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar. Die Wohnung verfügt bisher nicht über ein Bad mit Innen-WC. Der erstmalige Einbau eines Bades in eine Wohnung, die bisher über einen solchen Sanitärraum nicht verfügte, stellt unbestritten eine Wertverbesserung dar.

5. Wird die erhöhte Miete vom Leistungsträger übernommen, so ist eine Modernisierungsmieterhöhung einem SGB II-Empfänger zumutbar.

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IBRRS 2008, 0525

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 19.07.2007 - 8 W 143/07

Unterschreibt nur einer der beiden Eheleute den Mietvertrag, so werden nur dann beide Eheleute Vertragspartner, wenn der unterzeichnende Ehegatte bevollmächtigt ist oder der Rechtsschein einer Bevollmächtigung besteht. Dies gilt selbst dann, wenn beide Eheleute im Rubrum des Vertrags genannt werden.

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IBRRS 2008, 0511

LAG München, Urteil vom 26.09.2007 - 7 Sa 353/07

1. Art. 229 § 6 Abs.1 Satz 1, Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB sind auch auf Ansprüche aus vor dem 01.01.2002 geschlossenen Dauerschuldverhältnissen anwendbar.

2. Für erst nach dem 01.01.2002 entstandene Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen, deren Wurzel noch in der Zeit vor dem Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts liegt, sind Art. 229 § 6 Abs. 1, 3 EGBGB ebenfalls anwendbar. Es besteht kein Unterschied in der Interessenlage der Vertragsparteien zwischen Dauerschuldverhältnis und punktuellem Schuldverhältnis.

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IBRRS 2008, 0507

KG, Beschluss vom 13.09.2007 - 12 U 36/07

1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird.*)

2. Der Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbes. Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrages sein sollen.*)

3. Da ein "Übergabeprotokoll" kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlage nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist.*)

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IBRRS 2008, 0499

BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 46/07

Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag "Mietnebenkosten - auch Renovierungskosten" genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, welches dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadensersatz verlangt.*)

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IBRRS 2008, 0498

BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 254/06

Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.*)

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IBRRS 2008, 0492

BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 82/07

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.*)

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IBRRS 2008, 0475

LG Stuttgart, Beschluss vom 28.11.2007 - 13 S 136/07

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB findet auf das Verhältnis der Wohungseigentümergemeinschaft zum ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum (hier: Rolltor einer Tiefgarage) keine Anwendung.

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IBRRS 2008, 0474

LG Stuttgart, Gerichtlicher Hinweis vom 17.10.2007 - 13 S 136/07

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB findet auf das Verhältnis der Wohungseigentümergemeinschaft zum ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum (hier: Rolltor einer Tiefgarage) keine Anwendung.

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IBRRS 2008, 0473

AG Nürtingen, Urteil vom 30.05.2007 - 11 C 618/07

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB findet auf das Verhältnis der Wohungseigentümergemeinschaft zum ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum (hier: Rolltor einer Tiefgarage) keine Anwendung.

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IBRRS 2008, 0450

BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06

Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.*)

IBRRS 2008, 0388

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.*)

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IBRRS 2008, 0369

BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.*)

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