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Volltexturteile nach Sachgebieten

4720 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2007, 4448

OLG Rostock, Beschluss vom 08.06.2007 - 3 W 23/07

Ein Vorenthalten i. S. von § 546a BGB scheidet aus, wenn der Vermieter an einzelnen dem Mieter gehörenden und in den Mieträumen bzw. auf dem Grundstück befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht ausübt, welches den Mieter daran hindert, diese zu entfernen.*)

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IBRRS 2007, 4442

OLG Schleswig, Urteil vom 15.02.2007 - 11 U 99/06

1. Von der Einigung auf Verpflichtung zur Bestellung eines Wohnungsrechtes ist nur auszugehen, wenn der Wille zur Grundstücksbelastung genügend klar ausgedrückt wird; im Zweifel ist Miete anzunehmen.*)

2. Ein auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag kann jedenfalls dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beendet werden, wenn eine Verwaltertätigkeit Grundlage des Nutzungsverhältnisses ist und der Verwaltervertrag wegen Unstimmigkeiten vorzeitig beendet wird.*)

3. Ein Schriftsatz in einem Räumungsrechtsstreit genügt der Form des § 568 BGB, wenn darin für den beklagten Mieter eindeutig erkennbar wird, dass eine materiell-rechtliche Willenserklärung (Kündigung) abgegeben wird.*)

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IBRRS 2007, 4418

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.05.2007 - 10 W 29/07

Nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können die vormaligen Lebensgefährten regelmäßig wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

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IBRRS 2007, 4416

BVerfG, Beschluss vom 29.05.2007 - 1 BvR 624/03

1. Wählt ein Berufungsgericht das Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO aufgrund einer willkürlichen Auslegung und Anwendung dieser Verfahrensnorm, verletzt es dadurch den verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz.

2. Eine Berufungszurückweisung durch unanfechtbaren Beschluss ist ausgeschlossen, wenn damit eine Abweichung von der Rechtsprechung eines übergeordneten Gerichts verbunden ist.

3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Mieter, der sich gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, nur konkrete Sachmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast des Mieters.

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IBRRS 2007, 4415

AG Ahrensburg, Beschluss vom 05.01.2007 - 46 C 943/06

Ein Vermieter kann nach Mietende einen Teil der Kaution wegen noch nicht abgerechneter Betriebskosten einbehalten. Die Mietkaution ist nach Mietende abzurechnen. Die Frist zur Rückzahlung der Mietkaution endet nicht erst mit der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten des Kalenderjahres, in welchem das Mietverhältnis endete.

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IBRRS 2007, 4414

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2007 - 10 U 16/07

Zu den Voraussetzungen eines Ersatzanspruch des Mieters wegen sonstiger Verwendungen (Mängelbeseitigungsmaßnahmen) aus berechtigter GoA.*)

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IBRRS 2007, 4403

BGH, Beschluss vom 11.09.2007 - VIII ZR 1/07

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2007, 4353

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006 - 233 C 47/06

Der Mieter kann unter Berücksichtigung der Ortssitte in Berlin vom Vermieter die Beseitigung von Graffiti verlangen.

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IBRRS 2007, 4284

OLG Celle, Beschluss vom 13.08.2007 - 2 W 71/07

1. Entzieht der Vermieter dem Mieter den Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht und vermietet die Mietsache sofort erneut an einen Dritten, steht dem Mieter gegen den Vermieter nur ein Anspruch auf Übertragung des mittelbaren Besitzes gem. § 870 BGB zu, der gem. § 886 ZPO vollstreckt wird.*)

2. Im Falle einer Leistungsverfügung wegen verbotener Eigenmacht richtet sich der Wert des einstweiligen Verfügungsverfahrens nach dem Hauptsachestreitwert.*)

3. Bei einer Leistungsverfügung auf Wiedereinräumung des durch verbotene Eigenmacht entzogenen Mietbesitzes wird der Streitwert wie bei einem Anspruch auf erstmalige Gebrauchsgewährung durch die Höhe des Jahresmietzinses begrenzt.*)

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IBRRS 2007, 4283

KG, Urteil vom 28.06.2007 - 8 U 208/06

1. Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich der Umstände und Rechtsverhältnisses mit Bezug auf die Mietsache, die von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann.

2. Der Vermieter hat den Mieter vor Abschluss des Vertrages auch ungefragt über Umstände aufzuklären, die für die Entscheidung des Mieters – für den Vermieter erkennbar – zum Abschluss des Mietvertrages bedeutsam sein können. Stellt der Mieter Fragen oder macht der Vermieter von sich aus Aussagen in Bezug auf das Mietobjekt, so müssen dessen Angabe richtig und vollständig sein.

3. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen ist nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche besonderen Umstände können vorliegen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um dem Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.

4. Der Makler ist Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers, wenn er sich nicht auf reine Maklerdienste beschränkt, sondern mit Wissen und Wollen des Auftraggebers im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig wird, die typischerweise diesem obliegen. Erklärungen des Maklers in diesem Rahmen sind dem Auftraggeber zuzurechnen, insbesondere falls er sie veranlasst hat oder dem Makler freie Hand gelassen hat und binden den Auftraggeber.

5. War der Mietvertragsschluss pflichtwidrig durch verschwiegene und zu offenbarende Umstände oder durch unzutreffende Angaben veranlasst worden, kann Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluss in unterschiedlicher Weise begehrt werden. Der Geschädigte kann Aufhebung des Vertrages verlangen, soweit dieser nicht aus anderen Gründen nichtig ist, und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Er kann aber auch am Vertrag festhalten und daneben Ersatz seiner durch das Verschulden des anderen Teils veranlassten Mehraufwendungen fordern. Der bei Festhalten am Vertrag entstandene Vertrauensschaden besteht in Herabsetzung seiner Leistung auf das angemessene Maß und Rückforderung des Mehrbetrages. Ferner kann er die Mehraufwendungen, die er infolge des pflichtwidrigen Verhaltens gemacht hat, ersetzt verlangen.

6. Grundlage des Schadensersatzanspruchs bei Vertragsschluss ist das enttäuschte Vertrauen, so dass der Geschädigte nur die Aufwendungen ersetzt verlangen kann, die er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des anderen Teils gemacht hat.

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IBRRS 2007, 4281

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 23.07.2007 - 8 W 169/07

Zur Streitwertfestsetzung einer auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gerichteten Klage.*)

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IBRRS 2007, 4275

AG Syke, Urteil vom 01.08.2007 - 24 C 1993/06

Wenn der Vermieter abweichend vom Mietvertrag jahrelang einvernehmlich sämtliche Nebenkosten auf Grundlage der Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung dem Mieter gegenüber abrechnete und vollständig umlegte, steht dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses keinen Rückforderungsanspruch betreffend die während des Mietverhältnisses gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zu. Der Einwand fehlender Abrechnungen wegen Verstoßes gegen den mietvertraglichen Vereinbarungen ist in einem solchen Fall treuwidrig (§ 242 BGB).

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IBRRS 2007, 4264

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 30.08.2007 - 223 C 320/06

1. Aufgrund der stets von Großbaustellen ausgehenden Emissionen kann ohne detaillierten Vortrag zu Art, Dauer und Umfang der einzelnen Arbeiten oder einer entsprechenden Beweisaufnahme von einer Beeinträchtigung des Wohngebrauchs ausgegangen werden, die eine Minderung von 10% des Mietzinses rechtfertigt.

2. Für eine über 10% hinausgehende Minderung bedarf es genauer Angaben über die Dauer, das Ausmaß und die Intensität der Störungen.

3. Ein Mieter ist nicht dazu verpflichtet, sich vor Abschluss des Mietvertrags über anstehende Baumaßnahmen zu informieren. Will der Vermieter die Möglichkeit einer Mietminderung wegen Baulärms ausschließen, hat er dem Mieter bei Anmietung entsprechende Hinweise zu erteilen.

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IBRRS 2007, 4260

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.03.2007 - 2-17 S 113/06

1. Bei starkem Baulärm in der Nachbarschaft können Wohnungsmieter die Miete auch dann mindern, wenn die Wohnung im Innenstadtbereich mit zahlreichen Gewerbebetrieben liegt.

2. Ein Minderungssatz von 12% bei monatelangen sich teilweise bis in die Nacht hinein erstreckenden Belästigungen durch eine Großbaustelle ist angemessen.

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IBRRS 2007, 4246

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 24.04.2007 - 820 C 62/07

Wenn einem Mieter der Keller zur Mitnutzung überlassen worden ist, macht selbst ein ihm gegenüber erklärter Widerruf der Nutzungsmöglichkeit seinen bestehenden Besitz nicht zu einem verbotenen eigenmächtigen Besitz. Nur letzterer berechtigt den Vermieter aber, die Sachen des Mieters aus dem Keller zu entfernen und ihn so des Besitzes zu entsetzen. Andernfalls benötigt der Vermieter einen Titel, um eine Räumung des Kellers von Sachen des Mieters (hier eines Fahrrades) vornehmen zu können.

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IBRRS 2007, 4217

AG München, Beschluss vom 15.12.2006 - 432 C 22872/06

1. Über die Frage der Zulässigkeit einer Parabolantenne ist im Rahmen einer Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft/des Vermieters nach Art. 14 GG und dem Informationsinteresse des Mieters nach Art. 5 GG zu entscheiden.

2. Zur Befriedigung des grundrechtlich geschützten Rechts auf Informationsfreiheit des Mieters ist der Empfang eines einzelnen Fernsehprogramms in seiner Heimatsprache - sei es mit einem Decoder - ausreichend.

3. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich um ein Standardprogramm handelt, das auch Nachrichtensendungen anbietet.

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IBRRS 2007, 4212

LG Dortmund, Urteil vom 08.06.2006 - 11 S 26/06

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zur Betriebskostenabrechnung schließt jegliche dem Mieter nachteilige inhaltliche Korrektur der fristgemäß vorgelegten Rechnung aus. Dies gilt auch für den Fall, dass in der fristgemäßen Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ausgewiesen war.

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IBRRS 2007, 4115

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2006 - 10 U 80/06

1. Ein befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel verlängert sich automatisch auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, wenn es nicht zum vereinbarten Vertragsende gekündigt wird. Unterbleibt die Kündigung, wird das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt. Umgekehrt endet das Mietverhältnis zu dem vertraglich oder gesetzlich bestimmten Zeitpunkt, wenn es von einer der Parteien gekündigt wird.*)

2. Nichts anderes gilt, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses nicht an den Ausspruch oder das Ausbleiben einer Kündigung, sondern an die Erklärung oder das Fehlen eines Widerspruchs gegen die Verlängerung geknüpft ist.*)

3. Ein Widerspruch gegen die Verlängerung der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann schlüssig erklärt werden, sofern sich zweifelsfrei ergibt, dass eine Partei das Mietverhältnis beenden möchte.*)

4. Eine Vorenthaltung i.S. des § 546 a BGB liegt nicht vor, wenn der Vermieter – wie hier die Klägerin mit ihrem Feststellungsantrag - von der Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgeht.*)

5. Zur Wirksamkeit einer Indexklausel, wenn der Mietvertrag eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters und zugleich formularmäßige „automatische“ Verlängerungsklausel mit einem beiden Parteien eingeräumten Widerspruchsrecht enthält.*)

6. Zur Wirksamkeit einer Preisklausel nach § 4 PrKV.*)

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IBRRS 2007, 4111

BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 202/06

1. Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185).*)

2. Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Umlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden.*)

IBRRS 2007, 4110

BGH, Urteil vom 25.07.2007 - XII ZR 143/05

Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform.*)

IBRRS 2007, 4089

LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007 - 9 S 478/06

Führt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel bei Auszug Schönheitsreparaturen aus, so kann er vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen.

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IBRRS 2007, 4079

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.07.2007 - 3 U 75/06

1. Auch Schlüssel und Schließvorrichtungen, die der Mieter hat anfertigen lassen, sind vom Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters gemäß § 546 BGB erfasst.

2. Auch wenn die Schlüssel und Schließvorrichtungen den Zugang zu einem größeren Areal ermöglichen und sich die Kündigung lediglich auf einen Bruchteil des Areals bezieht, muss der Mieter Schlüssel und Schließvorrichtungen herausgeben.

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IBRRS 2007, 4025

OLG Naumburg, Urteil vom 03.04.2007 - 9 U 9/07

1. Werden für die Begründung der Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nicht umlagefähige Kosten unter einem unbestimmten Begriff zusammengefasst, so findet eine stillschweigende Erweiterung der Regelung über die Erfassung der Kosten nicht statt, wenn der Mieter ohne weitere Prüfung die erhöhten Pauschalen zahlt.

2. Zur Frage der Verwirkung von Rückforderungsansprüchen bzgl. Unberechtigt erhobener Anteile der Betriebskostenpauschale.

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IBRRS 2007, 3946

LG Itzehoe, Urteil vom 28.02.2007 - 9 S 60/06

1. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten müssen folgende Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung:

- Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

berücksichtigt werden.

2. Hierbei ist es für die Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung unverzichtbar, dass alle angesetzten Kostenarten einzeln bezeichnet werden.

3. Die Lagebeschreibung des Mietobjekts ist in einem Mietvertrag ohne eine andere zusätzliche Vereinbarung regelmäßig zugleich als Bestimmung der Wirtschafts- und Abrechnungseinheit auszulegen.

4. Jedoch ist eine Abrechnung nach einer Wirtschaftseinheit ausnahmsweise dann zulässig, wenn sie unausweislich erscheint wegen technischer Hindernisse, die von Beginn des Mietverhältnisses an vorlagen, wie z. B. bei dem Vorliegen einer gemeinsamen Heizungsanlage. In einem solchen Fall kann der Vermieter nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen.

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IBRRS 2007, 3945

LG Berlin, Urteil vom 31.10.2006 - 63 S 194/06

1. Der pauschale Hinweis auf Putzarbeiten genügt nicht für den Vortrag einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung.

2. Der an einigen Stufen fehlende Trittkantenschutz im Treppenhaus stellt ebenfalls lediglich einen unerheblichen Mangel i.S. von § 536 Abs. 1 BGB dar.

3. Die nicht ausreichende WC-Spülung, aufgrund derer Fäkalien nur durch Nachspülen mit einem Eimer zu beseitigen sind, stellt keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar, wenn die Ursache hierfür nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

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IBRRS 2007, 3935

BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.*)

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IBRRS 2007, 3929

BGH, Urteil vom 18.07.2007 - VIII ZR 285/06

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).*)

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IBRRS 2007, 3923

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2007 - 3 U 8/07

1. Voraussetzungen für eine Entschädigung des Vermieters nach § 546a Abs. 1 ZPO in Höhe der vereinbarten Miete sind Abschluss und Beendigung des Mietvertrages sowie fehlende Rückgabe der Mietsache trotz Rückerlangungswillens.

2. Für den Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 BGB ist die ortsübliche Miete grundsätzlich unerheblich und allein die vereinbarte Miete maßgeblich.

3. Zur Zulässigkeit einer Aufrechnung im Berufungsrechtszug nach § 533 ZPO.

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IBRRS 2007, 3874

BGH, Urteil vom 11.07.2007 - VIII ZR 230/06

1. § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist nicht anzuwenden auf ein bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert.

2. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden.

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IBRRS 2007, 3821

OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.07.2007 - 3 W 20/07

1. Kann der über Art und Umfang der eingebrachten Sachen nicht informierte Vermieter diese in seinem Antrag nicht hinreichend bezeichnen, kann er den Mieter - auch im einstweiligen Verfügungsverfahren - im Wege der Stufenklage auf Auskunft in Anspruch nehmen.

2. Eine einstweilige Verfügung auf Zurückschaffung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen auf das vermietete Grundstück sichert den Anspruch des Vermieters auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück (BGB § 562b Abs. 2 S. 1 BGB) nicht nur einstweilen, sondern stellt eine im einstweiligen Rechtsschutz allenfalls ausnahmsweise zulässige Erfüllung dar.

3. Nach Auszug des Mieters hat der Vermieter im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes allenfalls Anspruch auf Überlassung der zurückzuschaffenden Sachen an einen Sequester.

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IBRRS 2007, 3764

BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 150/06

1. Ein nichtiges Geschäft bleibt auch bei Außerkrafttreten des Verbots grundsätzlich nichtig; das gilt auch für teilnichtige Geschäfte.

2. Einer Vereinbarung, die gegen gesetzliche Vorschriften verstößt und bei Außerkrafttreten dieser Vorschriften wirksam werden soll, steht der Verbotszweck des Art. 2 § 2 MÜG nicht entgegen. Der Zweck des Mietenüberleitungsgesetzes bestand darin, das Vergleichsmietensystem der §§ 2 ff MHG (heute §§ 558 ff BGB) schrittweise auch in den neuen Bundesländern einzuführen.

3. Nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung bestand das Verbot des Art. 2 § 2 MÜG jedoch nur "beim Abschluss" des Mietvertrags; die Parteien haben die Möglichkeit, in der Folgezeit eine andere Vereinbarung ohne die von dieser Vorschrift vorgesehenen Beschränkungen zu treffen.

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IBRRS 2007, 3748

BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 257/06

Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.*)

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IBRRS 2007, 3739

VerfGH Berlin, Beschluss vom 01.09.2006 - VerfGH 14/06

1. Der Vermieter, der einen Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB kündigt, hat Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Mietausfallschadens. Der Ersatz dieses Nichterfüllungsschadens steht dem Vermieter solange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist.

2. Kann sich der Mieter nicht vor Ende der vom Vermieter gesetzten Frist aus dem Vertrag lösen, muss sich der Vermieter nicht auf die Möglichkeit einer Kündigung des Mieters als den Schadensersatz ausschließendes Alternativverhalten verweisen lassen.

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IBRRS 2007, 3737

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 113/06

1. Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.*)

2. Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06).*)

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IBRRS 2007, 3677

OLG Celle, Beschluss vom 16.10.2006 - 4 U 157/06

1. Erfüllt der Mieter über mehrere Jahre auch solche Nachzahlungsforderungen, die aus einer Nebenkostenabrechnung mit vertragswidrig angesetzten Nebenkosten folgt, so kommt eine stillschweigende Umlagevereinbarung in Betracht.

2. Eine zweimalige Zahlung genügt hierfür allerdings nicht.

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IBRRS 2007, 3676

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06

1. Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.*)

2. Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06).*)

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IBRRS 2007, 3659

LG Berlin, Urteil vom 05.01.2007 - 65 S 224/06

1. Nach einer Endrenovierung entsteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nur dann, wenn die Wohnung nicht einem üblichen Geschmack eines möglichst großen Mietinteressentenkreises besteht, die Gestaltung also nicht möglichst hell und unaufdringlich ist. Dabei ist abzustellen auf den durchschnittlichen Geschmack zur Zeit der Rückgabe der Mietsache. Allein die Verwendung von Tapeten mit floralem Muster ist dabei noch nicht zum Schadensersatz verpflichtend, wenn diese Tapete farblich unaufdringlich ist und auch vom Muster her zurückhaltend gestaltet ist.

2. Eine allgemeine und in jedem Fall bestehende Verpflichtung, die Wohnung mit Raufasertapete oder Strukturtapete zu bekleben und diese dann weiß oder nahezu weiß zu streichen, gibt es nicht.

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IBRRS 2007, 3654

BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 303/06

Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521).*)

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IBRRS 2007, 3550

BVerfG, Beschluss vom 14.02.2005 - 1 BvR 1908/01

Wenn die Wohnung mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist, mit welchem man digitale Zusatzprogramme empfangen lässt, dann ist in der Regel ein sachbezogener Grund für das Verbot des Vermieters gegenüber dem Mieter, eine Parabolantenne am Gebäude zu installieren, gegeben.

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IBRRS 2007, 3523

AG München, Urteil vom 12.07.2006 - 172 C 41295/04

1. Umbaumaßnahmen sind, soweit sie nicht schikanös sind, auch bei erheblicher Lärmbelästigung hinzunehmen. Daraus resultierende körperliche Beschwerden, wie zum Beispiel Kopfschmerzen, lösen keinen Schmerzensgeldanspruch aus

2. Modernisierungsmaßnahmen sind dem Vermieter grundsätzlich erlaubt. Das bedeutet, dass auch erhebliche Lärmentwicklungen, sofern sie nicht schikanös sind, zu dulden sind. Die Rechtsordnung nimmt dabei in Kauf, dass diese aufgrund des Erfordernisses gegenseitiger Rücksichtnahme zu ertragen sind. Als Ausgleich stehen dafür den Mietern die Möglichkeit der Mietminderung und Kündigung zu.

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IBRRS 2007, 3520

LG Berlin, Urteil vom 28.09.2006 - 67 S 225/06

Der Vermieter genügt seiner Verpflichtung zur Einsichtsgewährung in Abrechnungsunterlagen schon dadurch, dass er dem Miter einen Aktenordner zur Verfügung stellt, aus dem sich dieser dann die Unterlagen heraussortieren kann, die ihn interessieren. Eine Erläuterung durch den Vermieter zu diesen Unterlagen muss nicht erfolgen. Wenn der Mieter Schwierigkeiten hat, die richtigen Unterlagen zu finden, dann muss er sich selbst um fachkundige Unterstützung bemühen.

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IBRRS 2007, 3498

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06

Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, IMR 2006, 1018 - nur online = NJW 2004, 3115).*)

IBRRS 2007, 3491

KG, Urteil vom 22.01.2007 - 12 U 28/06

Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.*)

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IBRRS 2007, 3489

LG Berlin, Urteil vom 31.01.2006 - 63 S 271/05

1. Bei einer vereinbarten Bruttomiete ist ein Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb formell unwirksam, weil zur Umrechnung auf die Nettomiete mit den pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels gerechnet worden ist.

2. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vereinbarte Bruttowarmmiete heranzuziehen.

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IBRRS 2007, 3488

BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 387/04

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann.*)

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IBRRS 2007, 3487

BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06

Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230).*)

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IBRRS 2007, 3425

AG Konstanz, Urteil vom 26.04.2007 - 4 C 62/07

1. Das formularmietvertragliche Verbot der Tierhaltung, welches unter dem Vorbehalt einer schriftlichen Einwilligung des Vermieters steht, ist unwirksam. Durch eine solche Klausel entsteht der Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam ist.

2. Wenn eine Klausel mit formularmietvertraglichen Tierhaltungsverbot Kleintiere in den Einwilligungsvorbehalt miteinschließt, dann ist dieses Verbot unwirksam.

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IBRRS 2007, 3418

BGH, Urteil vom 25.04.2007 - VIII ZR 234/06

1. Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber gemäß § 1124 BGB wirksam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt (Fortführung von BGHZ 137, 106). Unerheblich ist, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung des Grundpfandrechts vereinbart und gezahlt wird.*)

2. Hegt das Berufungsgericht aufgrund konkreter Anhaltspunkte Zweifel an der Glaubwürdigkeit eines in erster Instanz vernommenen Zeugen, den das Gericht des ersten Rechtszuges für glaubwürdig gehalten hat, so ist es an die auf die Aussage des Zeugen gestützte Tatsachenfeststellung der ersten Instanz nicht deshalb gebunden, weil eine abweichende Beurteilung der Glaubwürdigkeit eine eigene, wiederholte Vernehmung des Zeugen durch das Berufungsgericht voraussetzt, wenn diese daran scheitert, dass der Zeuge in zweiter Instanz von einem Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch macht.*)

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IBRRS 2007, 3377

LG Dresden, Urteil vom 14.06.2007 - 4 S 640/06

1. Nur die völlige Zerstörung des Mietobjektes lässt den Vermieter von den mietvertraglich übernommenen Pflichten freiwerden.

2. Bei einer teilweisen Zerstörung des Mietobjekts ist der Vermieter in der Regel zur Instandsetzung verpflichtet. Eine solche Verpflichtung kommt allerdings ausnahmsweise dann nicht in Betracht, wenn ein Beharren auf diesem sich aus dem Mietvertrag ergebenden Wiederherstellungsverlangen sich als treuwidrig im Sinne von § 242 BGB darstellt.

3. Dies wird dann angenommen, wenn die aus Treu und Glauben dem Vermieter obliegende zumutbare Opfergrenze überschritten ist.

4. Bei der Bemessung der Opfergrenze ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Allerdings hält die Rechtsprechung eine Investition dann noch für zumutbar, wenn der Vermieter die Investitionskosten innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch die Einnahmen aus der Vermietung decken kann.

5. Liegt das Mietobjekt allerdings in einem hochwassergefährdeten Bereich, so kann eine Amortisationszeit von 10 Jahren nicht der Feststellung der Opfergrenze zu Grunde gelegt werden, weil denkbar und möglich ist, dass innerhalb des Amortisationszeitraumes (10 Jahre) ein weiteres Hochwasser eintritt, was zu weiteren Instandsetzungskosten führen würde. In einem solchen Fall müssen bereits innerhalb von 5 Jahren die Investitionskosten durch die Mieteinnahmen gedeckt sein.

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IBRRS 2007, 3372

BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 281/06

1. Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich.*)

2. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist.*)

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