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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2007, 0678

OLG Köln, Urteil vom 10.10.2006 - 22 U 74/06

1. Liegt ein einheitlicher Vertrag vor, durch den teilweise Räume zur bloßen Nutzung (hier: Wohnung), teilweise zur Fruchtziehung (hier: Nutzung als Pension) überlassen werden, so ist für die rechtliche Einordnung des Gesamtvertrages maßgeblich, was der Hauptgegenstand des Vertrages bzw. der wesentliche Vertragszweck ist; dies ist nach dem im Vertrag zum Ausdruck gekommenen Willen der Vertragsparteien im Einzelfall zu ermitteln.

2. Dementsprechend kann ein als "Pachtvertrag" bezeichneter Vertrag auch ein Pachtvertrag sein, selbst wenn der auf die Wohnräume entfallende Teil des Bruttonutzungsentgelt überwiegt.

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IBRRS 2007, 0674

KG, Beschluss vom 19.10.2006 - 12 U 178/05

1. Eine "Vorenthaltung" im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist; dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich.*)

2. Keine bloße Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung, sondern eine nur teilweise Rückgabe ist gegeben, soweit der Mieter seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist, so dass nach den Umständen des Einzelfalles nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist.*)

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IBRRS 2007, 0669

OLG Celle, Beschluss vom 16.02.2007 - 2 U 9/07

Eine unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters kann nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges führen, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, dass sie der Vermieter prüfen kann.*)

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IBRRS 2007, 0660

AG Dresden, Urteil vom 23.06.2006 - 140 C 4830/05

Der Mieter kann wegen mangelhafter Hausmeisterleistungen allenfalls die Miete mindern, er ist jedoch nicht berechtigt, den auf ihn entfallenden Anteil in der Betriebskostenabrechnung zu kürzen.

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IBRRS 2007, 0659

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.06.2005 - 314B C 105/05

1. Die Instandhaltungspflicht eines Vermieters ist nicht nur auf die reine Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beschränkt. Bei Reparaturen muss auch auf den optischen Eindruck geachtet werden.

2. Dementsprechend muss der Mieter auch den Austausch zweier beschädigter Fliesen durch zwei andere Fliesen nicht akzeptieren, die unterschiedliche Farben haben und sich auch von den übrigen unbeschädigten Fliesen farblich unterscheiden.

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IBRRS 2007, 0644

BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.*)

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IBRRS 2007, 0639

KG, Beschluss vom 25.09.2006 - 12 U 118/05

1. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten. Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit in den Mieträumen, obliegt es ihm unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit für die Feuchtigkeit, darzulegen und zu beweisen, dass Feuchtigkeit in den Mieträumen aufgetreten ist und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt.

2. Es obliegt einem Vermieter bei dem Vorwurf von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, darzulegen und zu beweisen, dass das Gebäude frei von Isoliermängeln ist, bautechnisch also einwandfrei errichtet wurde.

3. Zu den Anforderungen an den Sachvortrag für eine Mietminderung wegen Feuchtigkeitseinbrüchen bzw. Schimmelpilzbefall.

4. Zur Problematik der Mietminderung wegen unzureichender Heizleistung.

5. Entscheidend für die zuerkannte Mietminderung ist die abstrakte Herabsetzung der Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch, also die generelle Eignung der Mängel hierfür. Auf die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung kommt es nicht an.

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IBRRS 2007, 0612

AG Gifhorn, Beschluss vom 06.10.2006 - 13 C 852/06 (I)

1. Zur Problematik des Haltens einer Würgeschlange in der Wohnung.

2. Zur Problematik der bestrittenen Nutzung der Wohnung zu kommerziellen Sexualdienstleistungen.

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IBRRS 2007, 0609

BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 122/05

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.*)

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IBRRS 2007, 0603

BVerfG, Beschluss vom 27.10.2006 - 1 BvR 1320/04

1. Können die Interessen des Mieters durch Anschluss an einen Kabelanschluss, der Zugang zu Programmen der Heimatsprache ermöglicht, nicht angemessen befriedigt werden, kann auch eine Pflicht des Vermieters zur Duldung der Anbringung einer Parabolantenne gegeben sein.

2. Ist zwar der Empfang von Programmen in der gewünschten Sprache durch Anschluss an eine Kabelanlage in der Wohnung möglich, will der Mieter aber weitere fremdsprachige Programme mit Hilfe einer Parabolantenne empfangen, dann ist zu prüfen, ob das Recht des Vermieters auf eine optisch angemessene Gestaltung des in seinem Eigentum befindlichen Hauses oder das Informationsinteresse des Mieters zurückzutreten hat.

3. Haben schon mehrere Mieter Parabolantennen angebracht, verstößt es nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, wenn die Zivilgerichte bei der Frage, ob der Vermieter die Zustimmung zur Anbringung einer Parabolantenne verweigern darf, berücksichtigen, inwieweit er den anderen Mietern die Anbringung einer Parabolantenne an der Fassade des Hauses untersagt und dies auch durchsetzen kann.

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IBRRS 2007, 0514

KG, Urteil vom 14.12.2006 - 8 U 83/06

Zum Widerruf des Vermieters hinsichtlich einer Gartennutzung durch den Mieter.*)

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IBRRS 2007, 0491

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006 - 64 S 416/05

Der Vermieter darf auch nach Abtretung der Mietforderung an einen Dritten wegen Zahlungsverzugs kündigen.

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IBRRS 2007, 0473

BGH, Beschluss vom 28.11.2006 - VIII ZB 9/06

1. Für Klagen auf Mieterhöhung gilt § 9 ZPO.

2. Die Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich im Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit am dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags.

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IBRRS 2007, 0420

KG, Urteil vom 21.12.2006 - 8 U 56/06

Zur Einhaltung der Schriftform bei nicht mehr vorhandenen Anlagen zum Mietvertrag.*)

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IBRRS 2007, 0416

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.2005 - 24 U 257/03

1. Mit Umschreibung des Grundbuchs stehen dem neuen Eigentümer Nutzungsentschädigungsansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis nur zu, wenn der Voreigentümer selbst Vermieter war.*)

2. Der nicht weichende Mieter haftet aber nach Eigentumsübergang dem Neueigentümer nach Bereicherungsrecht, im Falle der Kenntnis von der fehlenden Nutzungsberechtigung auch verschärft aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.*)

3. Zur Schätzung einer Nutzungsentschädigung, wenn Verwendungsersatzansprüche und ein Wegnahmerecht des Mieters vertraglich ausgeschlossen sind.*)

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IBRRS 2007, 0396

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.10.2006 - 2/17 S 60/06

1. Es ist Aufgabe des Vermieters, beim Einbau neuer Isolierverglasung auch die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen.

2. Mieter sind nicht ohne weiteres verpflichtet, ihr Lüftungs- und Heizverhalten den geänderten Bedingungen anzupassen.

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IBRRS 2007, 0383

LG Bremen, Urteil vom 18.10.2006 - 1 S 181/06

Stellen Mieter kurz nach Abschluss des Mietvertrages in ihrer Wohnung Feuchtigkeit und damit einhergehende Schimmelbildung fest, so dürfen sie wegen der möglichen Gesundheitsbeeinträchtigung fristlos kündigen

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IBRRS 2007, 0382

LG Coburg, Urteil vom 19.09.2001 - 33 S 94/01

Wenn ein Mieter bewusst einen längerfristigen Vertrag eingeht, dann muss er sich auch bei einer Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse daran halten. Denn ein Mieter kann nicht auf der einen Seite die Vorteile des längerfristigen Mietvertrages in Anspruch nehmen, ohne sich andererseits im Ernstfall an die vertraglich vereinbarte Laufzeit zu halten.

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IBRRS 2007, 0381

AG Coburg, Urteil vom 14.05.2001 - 15 C 165/01

Wenn ein Mieter bewusst einen längerfristigen Vertrag eingeht, dann muss er sich auch bei einer Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse daran halten. Denn ein Mieter kann nicht auf der einen Seite die Vorteile des längerfristigen Mietvertrages in Anspruch nehmen, ohne sich andererseits im Ernstfall an die vertraglich vereinbarte Laufzeit zu halten.

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IBRRS 2007, 0379

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.07.2006 - 316 C 120/06

1. Die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Mietvertrag ist nichtig, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und somit gegen den § 307 Abs. 1 BGB verstößt.

2. Es handelt sich dabei um den verbotenen Versuch, Aufwendungen für die Wahrnehmung eigener Interessen auf den Mieter abzuwälzen.

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IBRRS 2007, 0336

OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006 - 3 W 18/06

Für die Schlüssigkeit einer Mietzahlungsklage über mehrere Monate ist es erforderlich - aber auch ausreichend, dass die streitgegenständlichen Mietperioden und darauf entfallende eingeklagte Mieten angegeben werden. Eventuell kann es auch erforderlich sein, die Mieten in Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung aufzugliedern.

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IBRRS 2007, 0329

OLG Köln, Beschluss vom 18.01.2006 - 22 U 164/05

Die Kündigungs gilt auch dann als dem Mieter zugegangen, wenn sie der Schwägerin des Mieters übergeben wird, die in demselben Mehrfamilienhaus wohnt.

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IBRRS 2007, 0296

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.01.2007 - 3 W 2/07

1. Ein auf Miete klagender Vermieter hat jeden Monat mit einem angeblichen Mietrückstand und den in diesem Monat nach seiner Ansicht aufgelaufenen Rückstand anzugeben.*)

2. Soweit ein klagender Vermieter Zahlungen des beklagten Mieters vorträgt, ist dies unerheblich, solange er diese Zahlungen nicht als gerade auf den rückstandsbetroffenen Monatszins geleistet einräumt. Ein klagender Vermieter hat nicht darzulegen, für welche Zeiträume er etwaige Zahlungen des Mieters verrechnet habe. Die Tilgungsbestimmung steht allein dem Schuldner zu, § 366 Abs. 1 BGB und geht im Übrigen selbst wenn der Schuldner sein Leistungsbestimmungsrecht nicht ausübt, keineswegs auf den Gläubiger über; vielmehr gilt in diesem Fall § 366 Abs. 2 BGB. Die Verrechnungsbefugnis eines klagenden Vermieters ist daher rechtlich nicht zu begründen.*)

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IBRRS 2007, 0236

LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2006 - 67 S 392/06

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Renovierung in weißer Farbe auszuführen, ist wirksam. Unterzeichnet der Mieter ein Rückgabeprotokoll, in dem die zur Renovierung erforderlichen Arbeiten aufgeführt sind, so erkennt er damit zudem seine Renovierungspflicht an.

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IBRRS 2007, 0206

BGH, Urteil vom 20.12.2006 - VIII ZR 112/06

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (Fortführung von BGH, Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701).*)

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IBRRS 2007, 0149

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2006 - 19 T 33/06

Eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist dann möglich, wenn es einer Vertragspartei aus wichtigem Grund nicht mehr zumutbar ist, die normale Beendigung des Mietverhältnisses abzuwarten. Für die Wirksamkeit der Kündigung müssen diese wichtigen Gründe aber genau und detailliert aufgeführt sein.

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IBRRS 2007, 0118

OLG Köln, Urteil vom 27.01.2006 - 1 U 6/05

Die ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts kann ausnahmsweise auch bei Rückgabe nur eines Schlüssels vorliegen, wenn der Mieter den Besitz zu Gunsten des Vermieters vollständig aufgegeben hat und ihm den ungestörten Gebrauch der Mieträume ermöglicht.

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IBRRS 2007, 0074

OLG Dresden, Urteil vom 28.07.2006 - 5 U 581/06

Entspricht die Treppe (hier: Raumspartreppe), die zum Dachboden führt, nicht den baurechtlichen Anforderungen (hier: § 32 SächsBauO), so liegt ein Sachmangel des Hauses gemäß § 536a Abs. 1 BGB vor und der Vermieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Mieter bei ihrer Benutzung stürzt.

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IBRRS 2007, 0073

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.08.2006 - 5 W 468/06

Der Streitwert einer Räumungsklage bei Mitbenutzung von Nebenräumen, die möglicherweise zwar nicht in den Vertrag mit einbezogen sind, aber deren Nutzung nach dem unwidersprochenen Vortrag des Mieters durch den Mietzins abgegolten sein sollen, beträgt das Zwölffache des monatlichen Mietzinses.

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IBRRS 2007, 0043

BGH, Urteil vom 01.12.2006 - V ZR 112/06

Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen.*)

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IBRRS 2007, 0030

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - VIII ZR 71/06

1. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (im Anschluss an IMR 2006, 2).

2. Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann; ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters - oder dessen Bevollmächtigten - nicht zugemutet werden kann.

3. Ein Anspruch auf Übersendung weiterer Abrechnungsbelege wird auch nicht dadurch vertraglich begründet, dass der Bevollmächtigte des Vermieters dem vom Mieter beauftragten Mieterschutzverein auf dessen Bitte hin mehrere Belege zu der Betriebskostenabrechnung übermittelt hat.

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IBRRS 2007, 0022

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.11.2006 - 3 U 88/06

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163).*)

2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.).*)

3. Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).*)

4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im Übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.).*)

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IBRRS 2007, 0011

KG, Urteil vom 30.10.2006 - 8 U 38/06

1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.*)

2. Stehen zwischen dem Zeitpunkt, wo der Vermieter die Mietsache zurückerhält und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.*)

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IBRRS 2006, 4448

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.10.2005 - 2 U 23/05

Zu den Voraussetzungen für einen schuldbefreienden Übergang des Mietverhältnisses auf einen Dritten.*)

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IBRRS 2006, 4439

LG Hamburg, Urteil vom 13.09.2005 - 307 O 127/05

Zur Frage der Kündigung wegen ausgefallener Heizungsanlage.

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IBRRS 2006, 4395

BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06

1. Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.*)

2. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.*)

IBRRS 2006, 4353

OLG Dresden, Beschluss vom 18.07.2006 - 10 W 816/06

Vereinbaren die Parteien in einem Mieterhöhungsprozess ein Vergleich, dass zur Abgeltung der während des Prozesses aufgelaufenen Erhöhungsbeträge ein bestimmter Betrag zu zahlen ist, dann ist die Summe der streitigen Mieterhöhungsbeträge für die Zeit ab Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens werterhöhend zu berücksichtigen.

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IBRRS 2006, 4343

KG, Urteil vom 04.07.2005 - 8 U 13/05

1. Ein Mieter hat sich an den Kosten eines Müllschluckers zu beteiligen, sofern ihm die Nutzung des Müllschluckers aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Die Kostenbeteiligungspflicht entfällt nicht, wenn er den Müllschlucker tatsächlich nicht nutzt.*)

2. Beanstandet ein Mieter die Isoliereigenschaft einer Fensterfront erstmals nach Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, weil ihm die verbrauchsabhängig ermittelten Heizkosten zu hoch erscheinen, liegt ein Sachmangel, der die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache einschränkt, nicht vor. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant.*)

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IBRRS 2006, 4342

BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06

Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.*)

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IBRRS 2006, 4292

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.09.2006 - 10 U 30/06

1. Zur Anwendung des § 180 BGB auf eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.*)

2. Ein Mietrückstand ist dann nicht mehr unerheblich im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.*)

3. Der Mieter, der dem Vermieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht infolge der Vertragsbeendigung vorenthält, kann sich nicht darauf berufen, während der Vorenthaltung sei eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts eingetreten, die bei Fortbestehen des Mietverhältnisses eine weitere Minderung des Folge gehabt hätte.*)

4. Macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht umfassend geltend, steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zu.*)

5. Macht der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des befristeten Mietvertrags einen Mietausfallschaden geltend, sind etwaige zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Neuvermietung eintretende Tauglichkeitsbeschränkungen nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ebenso zu berücksichtigen wie sie bei einem fortbestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen gewesen wären, denn auch insoweit hätte die Klägerin bei Auftreten eines Mangels nur einen gemäß § 536 Abs. 1 BGB reduzierten Mietzins verlangen können.*)

IBRRS 2006, 4269

BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419).*)

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IBRRS 2006, 4267

BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.*)

IBRRS 2006, 4232

OLG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2005 - 3 U 8/05

1. Der Rechtsanwalt hat die Pflicht, potentielle Beweismittel auf ihre Brauchbarkeit innerhalb eines möglichen Klageverfahrens sorgfältig zu prüfen.

2. Soweit er zur Feststellung streiterheblicher Tatsachen ein Beweisverfahren durchführt oder auf dessen Ergebnisse zurückgreift, hat er ein dort erstelltes Sachverständigengutachten auf seine Verwertbarkeit im folgenden Prozess zu untersuchen. Hierbei hat er sich mindestens die Fragen vorzulegen, ob der Sachverständige die Beweisfrage zutreffend erfasst und ergiebig beantwortet hat, ob er hierbei von zutreffenden und verlässlichen Anknüpfungstatsachen ausgegangen ist, ob er diese methodengerecht untersucht und ob er seine Untersuchungsergebnisse plausibel und widerspruchsfrei dargestellt hat. Erkennbaren Bedenken gegen hinreichende Sach- und Fachkunde oder wegen fehlender forensischer Erfahrung hat er Rechnung zu tragen.

3. Das Vorliegen der verwerflichen Gesinnung bedarf im Gewerbemietbereich auch bei einem objektiv überhöhten Mietzins einer besonderen Feststellung.

4. Die Geltendmachung offensichtlich aussichtsloser Rechtspositionen ist generell geeignet, die Verhandlungsbereitschaft des Gegenüber spürbar zu verschlechtern und die Verhandlungsposition des erkennbar Unberechtigten nachhaltig zu schwächen; sie birgt in sich die greifbare Gefahr, dass der die offensichtlich aussichtslose Position geltend machende Vertreter einer Partei sich selbst als sachkundiger, kompetenter oder gar vertrauenswürdiger Verhandlungspartner gegenüber der anderen Partei unumkehrbar diskreditiert.

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IBRRS 2006, 4229

BGH, Beschluss vom 21.02.2006 - VIII ZA 14/05

Ein einseitiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum belastet diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.

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IBRRS 2006, 4221

OLG Köln, Beschluss vom 06.02.2006 - 16 Wx 197/06

1. Der Mieter eines Wohnungseigentümers kann die Miete mindern und ggf. das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn er von einem anderen Wohnungseigentümer beleidigt und bedroht wird.

2. Der vermietende Wohnunsgeigentümer kann in einem solchen Fall vom beleidigenden Wohnungseigentümer den Mietausfall als Schadensersatz verlangen.

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IBRRS 2006, 4219

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2006 - 10 U 164/05

Jede Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass der Mieter zuvor Einsicht in die Unterlagen genommen hat. Pauschale Beanstandungen muss der Vermieter nicht beachten.

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IBRRS 2006, 4176

LG Rostock, Urteil vom 17.03.2006 - 1 S 2/04

1. Eine Mietminderung wegen zu geringer Größe der Wohnung ist durchführbar, wenn bei der Wohnflächenberechnung im Mietvertrag die ungedeckten Terasse mitberechnet wurde. Nach § 44 der Zweiten Berechnungsverordnung, die zur Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche heranzuziehen ist, sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Dachgärten und Freisitzen nur dann hälftig zur Berechnung heranzuziehen, wenn sie gedeckt sind.

2. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche bedarf es keiner weiteren Feststellung der Minderung der Tauglichkeit der Wohnung; vielmehr kann der Mieter die Miete um den Prozentsatz der Abweichung mindern und frühere Überzahlungen nach § 812 BGB zurückfordern.

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IBRRS 2006, 4142

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 - 10 U 46/06

1. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

2. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag erst später endet.

3. Mit der Rückgabe der Schlüssel, gibt der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig auf. Der Vermieter kann sich nach der Rückgabe der Schlüssel durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

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IBRRS 2006, 4139

OLG Rostock, Urteil vom 02.06.2006 - 3 U 113/05

1. Hat die Genehmigungsbehörde ein Negativattest erteilt, ist die Frage der Einhaltung des Schriftformerfordernisses im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 4 PrKV jedenfalls für die Zeit vor Erteilung des Attestes nicht mehr durch das Zivilgericht zu prüfen.

2. Wählen die Parteien zur Mietanpassung einen Index, der gar nicht mehr erhoben wird, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass sich die Parteien an einem vom statistischen Bundesamt ermittelten und veröffentlichten Index orientieren wollen.

IBRRS 2006, 4132

BGH, Urteil vom 27.09.2006 - VIII ZR 80/06

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.*)

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