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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2006, 1295

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.07.2005 - 8 W 170/05

1. Grundsätzlich setzt der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Zahlung von Wohngeld voraus, dass der Anspruchsgegner rechtswirksam Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist.*)

2. Es kann wegen eines widersprüchlichen Verhaltens treuwidrig sein, wenn ein Bucheigentümer Wohngeldforderungen sein fehlendes Eigentum entgegenhält, obwohl er sich bis zum Entstehen der Wohngeldforderung auf seine fehlende Eigentümerstellung nicht berufen hat, die Wohnung besessen und durch Vermietung für seine Zwecke wirtschaftlich genutzt hat sowie über 10 Jahre lang die Wohngeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft beglichen hat.*)

3. Es kann dahingestellt bleiben, ob gegenüber Wohngeldforderungen, die aus einer Zeit nach Behauptung der Nichtigkeit des Eigentumserwerbs stammen, das Bestreiten der Eigentümerstellung deshalb treuwidrig sein kann, weil der Bucheigentümer die Wohnung weiter besitzt und die Gefahr besteht, dass eine große Zahl weiterer Miteigentümer sich auf die Nichtigkeit der durch einen Strukturvertrieb vermittelten Verträge einschließlich dem Eigentumserwerb berufen kann und dies unerträgliche Folgen für die Eigentümergemeinschaft haben würde.*)

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IBRRS 2006, 1291

OLG Köln, Beschluss vom 10.01.2006 - 16 Wx 216/05

Lehnt die Eigentümerversammlung einen Antrag auf abwahl des Verwalters ab, so erledigen sich mit Ablauf des Bestellungszeitraums Anträge eines Wohnungseigentümers, mit denen dieser Beschluss angefochten und zugleich eine gerichtliche Entscheidung auf abwahl verlangt wird. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Verwalter inzwischen neu bestellt und der Bestellungsbeschluss ebenfalls angefochten ist.*)

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IBRRS 2006, 1286

BGH, Beschluss vom 30.03.2006 - V ZB 17/06

Die Auslegung der in das Grundbuch eingetragenen Befugnis eines Wohnungseigentümers, auf dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes "eine Funkfeststation" zu betreiben, führt nicht dazu, dass der Betrieb einer Mehrzahl solcher Anlagen gestattet wäre.*)

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IBRRS 2006, 1274

BGH, Urteil vom 27.01.2006 - V ZR 243/04

1. Die fehlende Unterschrift eines Richters, der bei der Entscheidung mitgewirkt hat, kann nicht mehr nachgeholt werden, wenn die für die Einlegung eines Rechtsmittels längste Frist von fünf Monaten nach der Verkündung des Urteils abgelaufen ist.*)

2. Die Beschränkung des Nutzungsziehungsrechts des Nießbrauchers auf einzelne Teile des Gebäudes (z.B. Mietwohnungen) ist bei dem Nießbrauch an einem bebauten Grundstück unzulässig.*)

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IBRRS 2006, 1238

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.03.2006 - 3 Wx 107/05

Ein Verfahren auf gerichtliche Abberufung des Verwalters und Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses, durch den die Abberufung des Verwalters abgelehnt worden ist, wird mit Ablauf des Bestellungszeitraums des Verwalters unzulässig.*)

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IBRRS 2006, 1208

KG, Beschluss vom 16.01.2006 - 24 W 50/05

Einem Verwalter dürfen in einem Wohngeldverfahren keine Kosten auferlegt werden, weil er nach § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG nicht Beteiligter ist (Aufgabe von KG, NZM 2005, 462).*)

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IBRRS 2006, 1186

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.10.2005 - 20 W 258/03

1. Zur Frage, wann ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung eines Spitzbodens zu Wohnzwecken gegenüber einem Wohnungseigentümer vorliegen und wann seine Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstoßen oder verwirkt sein kann*)

2. Im Wohnungseigentumsverfahren bedarf es in der Rechtsbeschwerdeinstanz grundsätzlich nicht der Durchführung einer mündlichen Verhandlung.*)

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IBRRS 2006, 1184

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.11.2005 - 20 W 36/03

1. Das Rechtsbeschwerdegericht ist zur selbstständigen Auslegung von Bestimmungen der Teilungserklärung befugt. Die Auslegung hat nach Wortlaut und Sinn der Erklärung so zu erfolgen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.*)

2. Zur Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung kann auch das Versammlungsprotokoll herangezogen werden. Ein allgemein formulierter Beschluss über die Untersagung einer gewerblichen Nutzung von Wohnungseinheiten kann als konkrete Einzelfallregelung dann ausgelegt werden, wenn in der Gemeinschaft nur Streit über die gewerbliche Nutzung einer bestimmten Wohnung besteht und das Versammlungsprotokoll den Willen der Wohnungseigentümer zur Klärung dieses Streits belegt.*)

3. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das gesamte Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient, erlaubt bei der gebührenden typisierenden Betrachtungsweise nicht die Nutzung einer Wohnung und der Außenanlage als Lager und Werkstatt für einen Elektrobetrieb.*)

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IBRRS 2006, 1183

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.11.2005 - 20 W 130/03

1. Ein Eigentümerbeschluss über eine Jahresabrechnung kann bei unbeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig erklärt werden, die mit Mängeln behaftet sind.*)

2. Zur Frage, wann eine teilweise Ungültigerklärung nicht mehr in Betracht kommt*)

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IBRRS 2006, 1180

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.11.2005 - 20 W 138/03

1. Zur Frage, wann im Wohnungseigentumsverfahren Hauptsacheerledigung eintritt und welche Folgen dies für das Rechtsmittelverfahren hat*)

2. Die Fortsetzung eines in der Hauptsache erledigten Verfahrens zum Zwecke der Feststellung der Rechtswidrigkeit ist im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit und somit auch im Wohnungseigentumsverfahren nicht vorgesehen.*)

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IBRRS 2006, 1100

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 08.03.2006 - 3 W 246/05

Zur Umschreibung des Wohnungseigentums im Grundbuch auf den Erwerber, wenn die tatsächliche Bauausführung vom Aufteilungsplan abweicht.*)

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IBRRS 2006, 1097

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2005 - 23 U 211/04

1. Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet der Verband als solcher und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, soweit die Gemeinschaft bei der Verwaltung des Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

2. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Ausführung einer Maßnahme beinhaltet in aller Regel eine konkludente Bevollmächtigung des Verwalters, Aufträge im Namen der Eigentümer zu vergeben.

3. Bei Verträgen unter Einbeziehung der VOB/B kann der Auftraggeber in der Regel die Bauleistung nicht als Ganzes zurückweisen, weil vorrangig der Leistungserfolg durch Nachbesserung erzielt werden soll und ein Schadensausgleich nur unter Anrechnung des Leistungswertes der mangelhaften Leistung gewährt werden soll.

4. Etwas anderes gilt, wenn die Voraussetzungen des § 13 Nr. 7 Abs. 2 VOB/B vorliegen.

IBRRS 2006, 1095

BGH, Urteil vom 23.02.2006 - VII ZR 84/05

1. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Einverständnis mit dem Veräußerer von Wohnungseigentum, über notwendige Mängelbeseitigungsarbeiten erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, weil die Mängelursachen noch nicht ausreichend sicher nachgewiesen sind, bleibt die Fälligkeit des Mängelbeseitigungsanspruchs des einzelnen Erwerbers davon grundsätzlich unberührt.*)

2. Der Erwerber ist berechtigt, dem Veräußerer ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer eine angemessene Frist mit Ablehnungsandrohung zur Beseitigung der Mängel unter vorheriger Vorlage des Sanierungskonzepts zu setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist erlischt der Erfüllungsanspruch dieses Erwerbers. Er ist dann berechtigt, großen Schadensersatz zu fordern oder den Vertrag zu wandeln (im Anschluss an BGH, Urteil vom 30. April 1998 - VII ZR 47/97, BauR 1998, 783 = ZfBR 1998, 245).*)

3. Eine mit Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Aufnahme der Arbeiten und zum Nachweis der Beauftragung eines Drittunternehmers genügt den Anforderungen an eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im Sinne des § 634 Abs. 1 BGB nicht.*)

IBRRS 2006, 1087

OLG Celle, Urteil vom 05.04.2006 - 3 U 265/05

1. Wer vor dem Beschluss des BGH vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05), in dem die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vom BGH erstmals anerkannt wurde, Klage gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erhoben hat, genießt Vertrauensschutz; einer Klagänderung bedarf es nicht.*)

2. Ein Wohnungseigentumsverwalter ist ohne Bevollmächtigung nicht berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufzunehmen.*)

3. Eine Haftung des Verwalters nach § 179 BGB steht einer Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Bank im Wege der (Leistungs-)Kondiktion nicht entgegen.*)

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IBRRS 2006, 0993

OLG München, Beschluss vom 22.02.2006 - 34 Wx 118/05

Eine fehlerhafte Information des Verwalters zur Höhe der Einlagensicherung der auf einem offenen Treuhandkonto geführten Instandhaltungsrücklage begründet nicht zwingend das Vorliegen eines wichtigen Grunds für eine vorzeitige Abberufung.*)

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IBRRS 2006, 0992

OLG München, Beschluss vom 27.02.2006 - 34 Wx 47/05

1. Veranlasst der Verwalter ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer und gegen deren Willen im eigenen Namen die von der Stadt verlangte Umgestaltung der Abwasserentsorgungsanlage durch Herstellung eines Kanalanschlusses, so können sich Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümer ergeben (siehe BayObLG Beschluss vom 17.4.2003, 2Z BR 20/03 = ZMR 2003, 759).*)

2. Ein Bereicherungsanspruch wird dadurch, dass die Abwasserentsorgungsanlage auch Nachbargrundstücke einbezieht, nicht ausgeschlossen, sondern nur der Höhe nach begrenzt. Profitiert in diesem Fall jedes der angeschlossenen Grundstücke gleichermaßen von dem Anschluss, kann je nach Zielrichtung der Leistung eine Aufteilung nach der Zahl der angeschlossenen Grundstücke sachgerecht sein. Eine gesamtschuldnerische Haftung sämtlicher Grundstückseigentümer kommt nicht in Betracht.*)

3. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander kann die durch die errichtete Abwasseranlage bewirkte jeweilige Bereicherung grundsätzlich nach der Größe der Miteigentumsanteile bemessen werden, sofern nicht eine auffallende Abweichung zwischen der Größe des Sondereigentums und des Anteils am Gemeinschaftseigentum besteht. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer untereinander für Bereicherungsschulden kommt auch insoweit nicht in Betracht.*)

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IBRRS 2006, 0991

OLG München, Beschluss vom 22.02.2006 - 34 Wx 133/05

Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, besteht auch dann, wenn festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung in Betracht kommen. Voraussetzung ist aber, dass ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen vorliegen (wie BayObLGZ 1996, 146). Der Tatrichter hat in seiner Entscheidung das Vorliegen ausreichender Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen einzelfallbezogen festzustellen.*)

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IBRRS 2006, 0972

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.11.2005 - 20 W 449/02

1. Vor der Vereinigung eines von den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft erworbenen Grundstücks mit dem Grundbesitz, an dem Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, und der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Regelungskompetenz für Gegenstände, die die Nutzung des Erwerbsgrundstücks betreffen.*)

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der vorher gefasst worden ist, kann keine verbindliche Gebrauchsregelung treffen. Darüber hinaus setzt die Begründung von Sondernutzungsrechten eine Vereinbarung (mit konkreter Bezeichnung des Berechtigten und des Inhalts seiner Berechtigung) voraus, ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus.*)

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IBRRS 2006, 0971

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.12.2005 - 20 W 304/05

1. Vor der Vereinigung eines von den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft erworbenen Grundstücks mit dem Grundbesitz, an dem Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, und der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Regelungskompetenz für Gegenstände, die die Nutzung des Erwerbsgrundstücks betreffen.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn es um die Umsetzung eines Beschlusses geht, der zwar mangels Regelungsbefugnis gleichfalls nichtig ist, die Nichtigkeit aber infolge Zurückweisung des Anfechtungsantrags nicht geltend gemacht.*)

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IBRRS 2006, 0970

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.12.2005 - 20 W 535/05

1. Bei einem negativen Kompetenzkonflikt zwischen einem Prozessgericht und einem Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit findet § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO nur entsprechende Anwendung, so dass die tatsächlichen als verbindlich gewollten Unzuständigkeitserklärungen als Voraussetzung der Zuständigkeitsbestimmung ausreichen und keine erfolglose Anfechtung der jeweiligen Abgabebeschlüsse erforderlich ist. Die Beteiligten müssen lediglich formlos über den Kompetenzkonflikt informiert worden sein.*)

2. Die Abgabe eines Beitreibungsverfahrens gegen bei Rechtshängigkeit bereits ausgeschiedene Wohnungseigentümer vom Prozessgericht an das Gericht für Wohnungseigentumssachen nach Änderung der BGH-Rechtsprechung zur Zuständigkeit ist trotz Verletzung des Grundsatzes der perpetuatio fori bindend.*)

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IBRRS 2006, 0969

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.02.2006 - 4 U 170/05

Der Notar verletzt seine Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung gem. § 17 Abs. 1 BeurkG und hat dem Käufer deshalb alle Kosten der Änderung der Teilungserklärung zu ersetzen, wenn er - ohne auf den (Sonder-)Wunsch des Käufers, ein Sondereigentum an einer Dachterrasse von 144,40 m² zu erwerben, einzugehen - tatsächlich ein Sondereigentum an der Dachterrasse von 44,01 m² beurkundet.

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IBRRS 2006, 0950

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.12.2005 - 20 W 441/03

Die Zurückweisung eines Beschlussanfechtungsantrages kann nach Ablauf der Beschwerdefrist mit der unselbstständigen Anschlussbeschwerde nicht mehr angefochten werden.*)

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IBRRS 2006, 0929

OLG München, Beschluss vom 21.02.2006 - 32 Wx 14/06

Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit beteiligtenfähig.*)

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IBRRS 2006, 0877

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2006 - 3 Wx 230/05

In Wohnungseigentumssachen, die eine Beschlussanfechtung zum Gegenstand haben, ist das Landgericht auch dann zur Entscheidung über die Erstbeschwerde berufen, wenn ein Beteiligter seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland (hier: USA) hat.*)

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IBRRS 2006, 0876

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.02.2006 - 8 W 589/05

Die Beteiligung im Ausland wohnender Wohnungseigentümer an einem inländischen Streit in Wohnungseigentumssachen des § 43 WEG ändert den Instanzenzug für das Beschwerdeverfahren vom Amtsgericht zum Landgericht (§ 19 Abs. 2 FGG) nicht. § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG findet keine Anwendung.*)

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IBRRS 2006, 0872

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.02.2006 - 3 Wx 181/05

1. Das Landgericht handelt verfahrensfehlerhaft, wenn es in einem WEG-Verfahren nach Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde das Amtsgericht veranlasst, zunächst ein Abhilfeverfahren durchzuführen.*)

2. Wird ein Breitbandkabelanschluss auf Veranlassung und auf Kosten eines einzelnen Wohnungseigentümers installiert, so sind die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, von ihren Mietern am Verteilerkasten eigenmächtig angebrachte Kabel zur Nutzung des Anschlusses zu trennen, und zwar unabhängig davon, ob der Anschluss zum Sondereigentum des installierenden Wohnungseigentümers oder aber zum Gemeinschaftseigentum gehört.*)

3. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass Werbeschriften an der gesamten Fassade angebracht werden können, aber nicht die freie Sicht aus den Fenstern nach vorn behindern dürfen, so kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass an Fenstern der Eigentumsanlage angebrachte störende Werbefolien entfernt werden, auch wenn die Sicht aus den Fenstern seiner Wohnung durch die Werbung nicht beeinträchtigt wird; der vermietende Eigentümer ist beseitigungspflichtig, wenn dessen Mieter die Werbeschriften angebracht hat.*)

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IBRRS 2006, 0862

OLG Stuttgart, Beschluss vom 29.11.2005 - 8 W 310/05

1. Ein Beteiligter in einem Wohnungseigentumsverfahren ist so lange als verfahrensfähig zu behandeln, bis das Fehlen seiner Verfahrensfähigkeit rechskräftig fest steht. Dieser Grundsatz ist auf die Partei und ihren gesetzlichen Vertreter beschränkt und kann dann nicht zur Anwendung kommen, wenn es um einen Mangel der gewillkürten Vertretung eines Beteiligten im Verfahren geht.*)

2. Nach § 182 Abs. 1 S. 1 ZPO n. F. dient die Zustellungsurkunde nur noch dem Nachweis der Zustellung und ist damit für die Zustellung nicht mehr konstitutiv. Lücken der Zustellungsurkunde können daher durch Feststellungen des Gerichts, die aus Umständen außerhalb der Zustellungsrukunde herrühren, geschlossen werden.*)

3. Mehrere Schriftstücke können auch in einer Sendung zugestellt werden.*)

4. Das Fehlen des Aktenzeichens zuzustellender Schriftstücke auf dem Umschlag der Sendung führt nicht zur Unwirksamkeit der Zustellung. Der Nachweis der Identität des zuzustellenden und des in der Ausführung der Zustellung übergebenen bzw. niedergelegten Schriftstücks kann auch auf andere Art erfolgen als durch die Übereinstimmung der Geschäftsnummer auf der Zustellungsurkunde und der zuzustellenden Sendung (abweichend zu § 211 Abs. 1 ZPO a. F. BGH LM § 211 ZPO Nr. 1).*)

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IBRRS 2006, 0827

KG, Beschluss vom 24.02.2006 - 7 W 19/06

Ist der Veräußerer/Unternehmer mit der Beseitigung des Mangels im Verzuge, kann der Wohnungseigentümer nach § 633 Abs. 3 BGB (a.F.) selbst nachbessern und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ansprüche auf Nachbesserung bzw. Zahlung eines dafür erforderlichen Vorschusses oder der Anspruch auf Erstattung der Mängelbeseitigungskosten können ohne zuvor ergangenen Mehrheitsbeschluss von den einzelnen Wohnungseigentümern eingeklagt werden.*)

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IBRRS 2006, 0796

OLG Hamm, Urteil vom 01.06.2005 - 12 U 59/03

1. Der werkvertragliche Vorschussanspruch, der sich nach altem Schuldrecht aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergibt, kann hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums von jedem Mitglied einer Wohnungseigentumsgemeinschaft selbstständig geltend gemacht werden, also auch von mehreren Miteigentümern gemeinsam.

2. Es begegnet auch keinen Bedenken, wenn Zahlung an den Verwalter verlangt wird, da dieser nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder berechtigt und verpflichtet ist.

3. Entsprechendes gilt, soweit Mängel an dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum einzelner Kläger ineinander greifen.

4. Soweit ausschließlich das Sondereigentum betroffen ist, ist jedoch nur der jeweils betroffene Wohnungseigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung des Vorschussanspruchs befugt.

5. Ein nach den §§ 631 ff. BGB zu beurteilender Erwerbsvertrag liegt auch dann vor, wenn ein Altbau in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und mit dem „Verkauf“ der Wohnungen eine Herstellungsverpflichtung des Veräußerers verbunden ist. Dies gilt aber auch dann, wenn im Zeitpunkt des Wohnungserwerbs die Sanierung des Altbaus bereits abgeschlossen ist. Maßgeblich ist allein, ob der Veräußerer Leistungen erbringt, die bei Neuerrichtung "Arbeiten am Bauwerk" wären und nach Umfang und Bedeutung mit solchen Neubauarbeiten vergleichbar sind.

6. Auch bei einer neu errichteten Eigentumswohnung findet Werkvertragsrecht Anwendung, wenn die Wohnung zur Zeit der Veräußerung bereits fertig gestellt war.

7. Sind die Sanierungsmaßnahmen im Umfang der Neuerrichtung von Wohnungen vergleichbar, so ist der Bauträger für die Beschaffenheit der Wohnungen nach Werkvertragsrecht gewährleistungspflichtig, und zwar nicht nur hinsichtlich der sanierten Gebäudeteile, sondern auch im Hinblick auf die unverändert gebliebene Altbausubstanz.

8. Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Eigentumswohnungen ist auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Folgen eingehend erörtert worden ist.

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IBRRS 2006, 0794

OLG Köln, Beschluss vom 19.03.2004 - 16 Wx 240/03

Formvorschriften des § 321a ZPO finden in Wohnungseigentumsverfahren analog Anwendung.

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IBRRS 2006, 0790

OLG München, Beschluss vom 11.01.2006 - 34 Wx 150/05

1. Zum erforderlichen Baumabstand von der Grenze einer Sondernutzungsfläche und zur entsprechenden Anwendung von Art. 47 AGBGB.*)

2. Wird der Grenzabstand von Pflanzen gemäß Art. 47 AGBGB nicht eingehalten, ist damit, sofern die Teilungserklärung keine abweichende Regelung enthält, zugleich eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung des anderen Wohnungseigentümers indiziert.*)

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IBRRS 2006, 0727

KG, Beschluss vom 31.10.2005 - 24 W 195/01

Beschließen die Wohnungseigentümer, einen Gesamtbetrag wegen "doppelt abgerechneter Kosten" allgemein in den Jahresabrechnungen 1997 und 1998 den Eigentümern "gutzubuchen", diesen Betrag zunächst nach dem Ursprung auf die betroffenen Häuser und danach nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer aufzuteilen, sind allenfalls die Gesamtabrechnungen 1997 und 1998 bereits geändert, während die modifizierten Einzelabrechnungen erst noch beschlossen werden müssen und zunächst noch nicht geändert sind.*)

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IBRRS 2006, 0726

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 06.12.2005 - 3 W 150/05

1. Die im Aufteilungsplan enthaltene Bezeichnung von Teileigentum als "Ladenfläche" kann sich im Einzelfall als Konkretisierung der Teilungserklärung im Sinne einer die Nutzung einschränkenden Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S. der §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG darstellen.*)

2. Wegen Geräuschs- und Geruchsbelästigung überschreitet ein Döner-Schnellimbiss die für einen "Laden" übliche Nutzung.*)

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IBRRS 2006, 0723

KG, Beschluss vom 09.11.2005 - 24 W 67/05

1. Aus dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges haftet der Wohnungseigentümer, dessen Wohnung unter Zwangsverwaltung steht, für Vorschusszahlungen, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zwecke der Zwangsvollstreckung an einen Zwangsverwalter leistet.*)

2. Der Zwangsverwalter kann die Jahresabrechnung mit dem Ergebnis anfechten, dass in der Einzelabrechnung des Eigentümers der zwangsverwalteten Wohnung die Sonderbelastung in Höhe der Vorschüsse nicht gegen die Zwangsverwaltungsmasse zur Befriedigung nach § 155 ZVG fällig gestellt werden darf, während die persönliche Haftung des Wohnungseigentümers wegen dieser Sonderbelastung bestehen bleibt.*)

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IBRRS 2006, 0722

KG, Beschluss vom 09.11.2005 - 24 W 60/05

1. Aus dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges haftet der Wohnungseigentümer, dessen Wohnung unter Zwangsverwaltung steht, für Vorschusszahlungen, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zwecke der Zwangsvollstreckung an einen Zwangsverwalter leistet.*)

2. Der Zwangsverwalter kann die Jahresabrechnung mit dem Ergebnis anfechten, dass in der Einzelabrechnung des Eigentümers der zwangsverwalteten Wohnung die Sonderbelastung in Höhe der Vorschüsse nicht gegen die Zwangsverwaltungsmasse zur Befriedigung nach § 155 ZVG fällig gestellt werden darf, während die persönliche Haftung des Wohnungseigentümers wegen dieser Sonderbelastung bestehen bleibt.*)

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IBRRS 2006, 0706

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.02.2006 - 4 U 137/05

1. Sieht der Vertrag für die einzelnen Bauleistungen keine speziellen Anforderungen vor, so müssen die Bauleistungen zumindest den Regeln der Technik, den gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen genügen; ansonsten ist die Bauausführung mangelhaft.

2. Jedenfalls solange kein abweichender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, ist jeder Erwerber berechtigt, seine Ansprüche auf Erfüllung des Vertrages auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen den Vertragspartner selbständig geltend zu machen, denn der Erwerber, der selbstständig die Mängelbeseitigung verfolgt, handelt grundsätzlich im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer.

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IBRRS 2006, 0658

BGH, Beschluss vom 26.01.2006 - V ZB 132/05

Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (Fortführung von BGHZ 107, 268, 272).*)

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IBRRS 2006, 0628

OLG Köln, Beschluss vom 09.02.2006 - 2 Wx 5/06

Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft daran, nicht einen Verwalter "aufgedrängt" zu bekommen, ist bereits als solches schutzwürdig. Eine hiermit verbundene Einschränkung der Wirkungen einer Gesamtrechtsfolge ist gemäß § 26 Abs. 1 WEG gerechtfertigt. Nach dieser Bestimmung müssen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer beschließen.

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IBRRS 2006, 0611

OLG Schleswig, Beschluss vom 16.11.2005 - 2 W 267/04

1. Ein Beschlussanfechtungsverfahren in einer Wohnungseigentumssache wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verwalters nicht unterbrochen.*)

2. Eine rechtswidrige Ausnutzung der Stimmenverhältnisse in der Wohnungseigentümerversammlung kann ausnahmsweise nach § 138 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses führen, wenn ein begünstigter Wohnungseigentümer treuwidrig mit dem Verwalter zusammenwirkend in sachwidriger Weise eigene Zwecke auf Kosten der übrigen Wohnungseigentümer verfolgt.*)

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IBRRS 2006, 0610

OLG München, Beschluss vom 17.11.2005 - 32 Wx 77/05

1. Ist ein Verwalter ermächtigt, einen Beseitigungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, so kann er sich in der Regel, wenn er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist, auch selbst beauftragen und für sich ein Sonderhonorar vereinbaren, das als außergerichtliche Kosten im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden kann.*)

2. Bei übereinstimmenden Erledigungserklärungen sind die außergerichtlichen Kosten dem voraussichtlich unterlegenen Beteiligten in der Regel nur dann aufzuerlegen, wenn sein Antrag oder seine Rechtsverteidigung mutwillig oder von vorneherein aufgrund der eindeutigen Rechtslage aussichtslos war. Ansonsten verbleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz, dass die außergerichtlichen Kosten von jedem Beteiligten selbst zu tragen sind.*)

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IBRRS 2006, 0594

BFH, Beschluss vom 21.10.2005 - IX B 144/05

Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage können bei dem einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Gemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind.

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IBRRS 2006, 0587

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 08.11.2005 - 3 W 142/05

1. Zu den Voraussetzungen eines "wichtigen Grundes" i.S.v. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG für die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung.*)

2. Im Falle der Verpflichtung des Zustimmungsberechtigten zur Abgabe der Zustimmungserklärung im gerichtlichen Verfahren nach § 43 WEG gilt die Erklärung mit Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung nach § 894 ZPO als abgegeben.*)

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IBRRS 2006, 0586

KG, Beschluss vom 07.11.2005 - 24 W 143/05

Gerichtliche und außergerichtliche Kosten, die durch Gerichtsentscheidung rechtskräftig Wohnungseigentümern als Gesamtschuldnern auferlegt sind, müssen in der Jahresabrechnung in den Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, nicht nach Kopfteilen. Wegen Abweichung von OLG Düsseldorf ZMR 2003, 228 Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß § 28 FGG.*)

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IBRRS 2006, 0566

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.10.2004 - 20 W 133/03

1. Einzelne Wohnungseigentümer, die dem zur Wahl stehenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind, dürfen bei seiner Wahl grundsätzlich mitstimmen.*)

2. Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für unwirksam zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Bei der Bestellung eines Verwalters sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger Grund ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Zu berücksichtigen sind nur Tatsachen, die bis zur Bestellung eingetreten bzw. bekannt geworden sind.*)

3. Die allgemeine Interessenkollision, in der sich ein bereits in der Teilungserklärung bestimmter Bauträger-Verwalter bei der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, macht ihn noch nicht ungeeignet als gewählter Verwalter. Vielmehr müssen noch weitere Umstände wie ein konkreter Interessenkonflikt und/oder Pflichtverletzungen des Verwalters hinzutreten, damit angenommen werden kann, seine Bestellung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

4. Als Grund dafür reicht bei den schärferen Anforderungen, die an die Unwirksamkeit eines Bestellungsbeschlusses zu stellen sind, auch die Verletzung von Informationspflichten nicht aus, wenn die Wohnungseigentümer vor der Abstimmung über die Bestellung in anderer Weise umfassend informiert sind.*)

5. Der Bauträger-Verwalter handelt nicht pflichtwidrig deshalb, weil er nicht über die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens gegen sich selbst abstimmen lässt, wenn die Gemeinschaft mehrheitlich eine Lösung durch außergerichtliche Einigung verfolgt und keinen entsprechenden Beschluss fasst, obwohl dies vom Verwaltungsbeirat vorgeschlagen wurde.*)

6. Hat die Gemeinschaft dem Verwalter für den kaufmännischen Teil seiner Tätigkeit Entlastung erteilt, kann sie sich nicht auf die verspätete Vorlage des Wirtschaftplanes zur Begründung der Ungeeignetheit des Verwalters stützen. Auch bei fehlender Entlastung reicht die verspätete Vorlage des Wirtschaftsplans dann nicht aus, wenn laut Teilungserklärung der frühere Wirtschaftsplan als Grundlage der Wohngeldvorschüsse weiter gilt.*)

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IBRRS 2006, 0538

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.10.2005 - 20 W 401/03

Zu Zahlungsansprüchen eines Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Besitzentzuges und unberechtigter Vermietung des Sondereigentums.*)

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IBRRS 2006, 0526

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.11.2005 - 20 W 378/03

Die Bezeichnung "Kellerraum" in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Damit dürfen die Räume grundsätzlich nur als Kellerräume genutzt werden; zulässig ist auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller. Von daher kann der Gebrauch einer Trockensauna im Kellerraum zulässig sein.*)

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IBRRS 2006, 0523

OLG München, Beschluss vom 14.11.2005 - 34 Wx 105/05

Die Installation von Leichtmetallgeländern anstelle von massiven Balkonbrüstungen kann eine modernisierende Instandsetzung darstellen, die mehrheitlich beschlossen werden kann.*)

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IBRRS 2006, 0511

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2005 - 20 W 343/05

Zur Auslegung einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses und die Unterzeichnung des Protokolls vorsieht*)

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IBRRS 2006, 0494

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.11.2005 - 20 W 432/03

1. Wird einem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht an in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Flächen eingeräumt, hat dies grundsätzlich zur Folge, dass der Sondernutzungsberechtigte die betreffenden Flächen allein, also unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer benutzen darf. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt jedoch immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen.*)

2. Solange ein Miteigentümer zur Erreichung einer Garagenzufahrt in der von ihm bevorzugten Art und Weise nicht alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Grundstücksgestaltung ausgenutzt hat, kann er nicht verlangen, dass ein anderer Miteigentümer eine ihn beeinträchtigende Nutzung nicht verhindert.*)

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IBRRS 2006, 0491

OLG München, Beschluss vom 01.12.2005 - 32 Wx 93/05

1. § 25 Abs. 3 WEG kann dahin abgedungen werden, dass eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen und vertretenen Wohnungseigentümer beschlussfähig ist.*)

2. Sieht eine Gemeinschaftsordnung vor, dass eine Vollmacht schriftlich zu erteilen und zu den Akten des Verwalters zu übergeben ist, so kann diese Regelung dahin ausgelegt werden, dass die Übergabe der Vollmacht zu den Akten Voraussetzung für die Ausübung des Stimmrechts ist.*)

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