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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2005, 0638

BayObLG, Beschluss vom 27.10.2004 - 2 Z BR 150/04

Eine in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten kann nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden.*)

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IBRRS 2005, 0576

BayObLG, Beschluss vom 17.11.2004 - 2 Z BR 127/04

1. Nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzutretende werdende Wohnungseigentümer haften auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die noch vor ihrem Eigentumserwerb begründet und fällig geworden sind.*)

2. Ein bestandskräftiger Beschluss der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage unter Zugrundelegung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels ist nicht nichtig.*)

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IBRRS 2005, 0572

BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 - 2 Z BR 212/04

Der Wert des Gegenstands der Beschwerde gegen die Verpflichtung zur Zahlung eines bestimmten Betrags als Schadensersatz wird nicht dadurch erhöht, dass der Verpflichtete befürchtet, durch ein Bekanntwerden der Entscheidung in der Nachbarschaft und deren Einführung in andere gerichtliche Auseinandersetzungen Nachteile zu erleiden.*)

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IBRRS 2005, 0571

BayObLG, Beschluss vom 15.12.2004 - 2 Z BR 183/04

Im Einzelfall kann das für die Verwirkung eines Beseitungsanspruchs erforderliche Umstandsmoment darin zu sehen sein, dass ein Wohnungseigentümer trotz eines die Beseitigung der baulichen Veränderung ablehnenden Beschlusses der Wohnungseigentümer erst mehr als 3 1/2 Jahre später die Beseitigung gerichtlich durchzusetzen versucht. Inhalt und Reichweite des Negativbeschlusses (Sperrwirkung) können in diesem Fall dahinstehen.*)

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IBRRS 2005, 0570

OLG Hamm, Beschluss vom 20.12.2004 - 15 W 367/04; 15 W 368/04; 15 W 369/04

1) Eine Öffnungsklausel der Teilungserklärung deckt nicht nur eine abstrakte normähnliche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft, sondern auch Regelungen, durch die im Einzelfall (Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans) von dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel abgewichen wird.*)

2) Ein Wohnungseigentümer hat kein Rechtsschutzbedürfnis für einen Beschlußanfechtungsantrag, der sich gegen einen Beschluß der Eigentümerversammlung richtet, durch den gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer eine Abmahnung wegen gemeinschaftswidrigen Verhaltens ausgesprochen worden ist.*)

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IBRRS 2005, 0557

OLG Celle, Beschluss vom 02.02.2005 - 4 W 4/05

1. Maßstab für eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäß Verwaltung ist der Ausstattungsstandard der Wohnung im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums.*)

2. Lässt ein Wohnungseigentümer nachträglich eine verbesserte Trittschalldämmung einbauen, kann er von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten der Instandsetzung einer mangelhaft eingebauten Dämmung unabhängig davon nicht verlangen, ob der eingebaute Trockenestrich als Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums anzusehen ist.*)

3. Ein Bereicherungsanspruch aus §§ 951 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB für Instandsetzungsmaßnahmen des Wohnungseigentümers an Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums setzt voraus, dass die durchgeführten Arbeiten und der dafür entstandene Aufwand objektiv notwendig waren und dass die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb einen eigenen Aufwand in entsprechender Höhe erspart hat.*)

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IBRRS 2005, 0502

KG, Beschluss vom 28.04.2004 - 24 W 313/01

Wird die Zwangsverwaltung über Wohnungseigentum wegen Antragsrücknahme oder Nichtzahlung des Vorschusses durch den betreibenden Gläubiger aufgehoben, verliert der Zwangsverwalter ohne Ermächtigung im Aufhebungsbeschluss nicht nur in Aktivprozessen (BGH NJW-RR 2003, 1419), sondern auch in Passivprozessen zumindest seit dem Erlass des Aufhebungsbeschlusses die Verfahrensbefugnis für Wohngeldverfahren hinsichtlich der unter Zwangsverwaltung gestellten Wohnungen.*)

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IBRRS 2005, 0485

KG, Urteil vom 11.01.2005 - 7 U 87/04

Der Verwalter eines Objektes handelt regelmäßig für seinen Auftraggeber; es sei denn, das Geschäft betrifft unmittelbar seine eigene berufliche Tätigkeit.*)

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IBRRS 2005, 0483

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.01.2005 - 3 W 198/04

1. Zu den Voraussetzungen der Bindung eines Sonderrechtsnachfolgers (Wohnungserwerber) an eine schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung der Wohnungseigentümer.*)

2. Zur Rechtskontrolle des tatrichterlichen Ermessens betreffend die Durchführung einer förmlichen "Parteivernehmung" von Amts wegen im Streitverfahren nach dem WEG.*)

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IBRRS 2005, 0472

BayObLG, Beschluss vom 03.11.2004 - 2 Z BR 73/04

Mangels abweichender Bestimmung in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kommt der Einzeichnung des Standorts der Müllbehälter im Aufteilungsplan keine verbindliche Wirkung zu, so dass die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit eine Verlegung des Standorts beschließen können.*)

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IBRRS 2005, 0457

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 28.09.2004 - 5 W 173/04

Ein Wohnungseigentümer kann von den übrigen Wohnungseigentümern nur in besonderen Ausnahmefällen die "Umwandlung" des Gemeinschaftseigentums an einem Kellerraum in ihm zugeordnetes Sondereigentum verlangen.*)

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IBRRS 2005, 0456

OLG Celle, Beschluss vom 19.01.2005 - 4 W 14/05

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer bedarf, steht die Zustimmungsbefugnis dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu; bei einem Eigentumswechsel vor Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt wird die von dem Rechtsvorgänger des jeweiligen anderen Wohnungseigentümers erteilte Zustimmung wirkungslos.*)

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IBRRS 2005, 0404

BayObLG, Beschluss vom 20.10.2004 - 2 Z BR 53/04

1. Antragsänderungen und -erweiterungen im Beschwerderechtszug des Wohnungseigentumsverfahrens folgen den Regelungen der Zivilprozessordnung; ob dabei auch § 533 Nr. 2 ZPO anzuwenden ist, bleibt offen.*)

2. Ein Notwegrecht kann ohne vertragliche oder gerichtliche Festlegung nicht ausgeübt werden. Es gibt gegen den Nachbarn in der Regel keinen Anspruch auf Zufahrt mit Kraftfahrzeugen.*)

3. Das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers an einer gemeinschaftlichen Grundstücksfläche unterliegt einer immanenten Beschränkung nur insoweit, als eine Mitbenutzung durch andere Wohnungseigentümer zur ordnungsmäßigen Benutzung von anderem Gemeinschaftseigentum oder von Sondereigentum notwendig ist.*)

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IBRRS 2005, 0393

BayObLG, Beschluss vom 10.11.2004 - 2 Z BR 109/04

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei - auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten - Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet. Besonderer organisatorischer Maßnahmen zur exakten Feststellung des Mehrheitswillens, also Feststellung der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und deren Stimmkraft sowie der genauen Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen und der Enthaltungen, bedarf es nur dann nicht, wenn eindeutige Verhältnisse und klare Mehrheiten vorliegen.*)

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IBRRS 2005, 0350

BayObLG, Beschluss vom 18.11.2004 - 3 Z BR 224/04

Zu den Voraussetzungen, unter denen Auslagen für einen Sachverständigen im WEG-Verfahren wegen unrichtiger Sachbehandlung niederzuschlagen sind.*)

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IBRRS 2005, 0347

OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.06.2004 - 20 W 59/03

Die Wohnungseigentümer brauchen es grundsätzlich nicht zu dulden, dass in einer vermieteten Wohnung der Prostitution nachgegangen wird. Daran hat das Prostitutionsgesetz vom 20.12.2001 nichts geändert.*)

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IBRRS 2005, 0304

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.06.2004 - 20 W 230/01

1. Die Hauptsacheerledigung führt in der Regel zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels. Dies gilt dann nicht, wenn der Rechtsmittelführer das Rechtsmittel auf die Kosten beschränkt.*)

2. Die Hauptsacheerledigung ist im Wohnungseigentumsverfahren von Amts wegen zu prüfen, und zwar auch im Rechtsbeschwerdeverfahren.*)

3. Das Verfahren über die Anfechtung eines Beschlusses, durch den ein Verwalter bestellt wird, erledigt sich in der Hauptsache, wenn der Zeitraum, für den die Verwalterbestellung erfolgt, abgelaufen ist; dies gilt auch für die Bestellung des Verwaltungsbeirats.*)

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IBRRS 2005, 0303

BayObLG, Beschluss vom 20.10.2004 - 2 Z BR 161/04

1. Auch nach der Neuregelung des Beschwerdeverfahrens im Zivilprozessrecht ist das Gericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht befugt, einer Beschwerde gegen eine Verfügung, die der sofortigen Beschwerde unterliegt, abzuhelfen.*)

2. Ein Eigentümerbeschluss, der die Fälligkeit einer Sonderumlage von der Vorlage einer Bankbestätigung durch alle Wohnungseigentümer abhängig macht, ist nichtig, wenn aus dem Beschlusstext und den sonstigen Feststellungen in der Niederschrift nicht erkennbar ist, was die Bank bestätigen soll.*)

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IBRRS 2005, 0302

BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 - 2 Z BR 159/04

1. Dem Antrag auf Ungültigerklärung eines ablehnenden Beschlusses fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn gleichzeitig ein Feststellungsantrag mit entgegen gesetztem Inhalt gestellt wird.*)

2. Fehlt für den Beschlussgegenstand die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, so ist von einer Beschlussfassung abzusehen. Ein ablehnender Beschluss ist nichtig.*)

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IBRRS 2005, 0301

BayObLG, Beschluss vom 13.10.2004 - 2 Z BR 152/04

Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses sind aber nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses ist ausreichend.*)

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IBRRS 2005, 0254

KG, Beschluss vom 13.12.2004 - 24 W 298/03

Die Zuständigkeit der WEG-Gerichte ist auch dann gegeben, wenn Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, der Mieter eines anderen Wohnungseigentümers ist und auf Unterlassung des ordnungswidrigen Gebrauchs der Mietsache in Anspruch genommen wird.*)

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IBRRS 2005, 0253

KG, Beschluss vom 13.12.2004 - 24 W 51/04

Die Vermietung von Wohnungseigentum eines Betreuungsvereins an Suchtkranke, die aus der Anstaltsunterbringung entlassen worden sind, kann sich im Rahmen zulässiger Wohnzwecke halten. Die Nutzung zweier Wohnungen in einem Reihenhaus mit acht Wohnungen durch Betreuungspersonen für die Suchtkranken beeinträchtigt die Wohnungseigentümer in daneben stehenden Reihenhäusern nicht stärker als eine Wohnnutzung.*)

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IBRRS 2005, 0252

KG, Urteil vom 02.12.2004 - 8 U 119/04

Dem Straßenreinigungsunternehmen steht es grundsätzlich frei, einen bestimmten Miteigentümer einer Eigentumwohnungsanlage in Anspruch zu nehmen, wenn die Hausverwaltung ihren Verpflichtungen gegenüber dem Unternehmen nicht nachkommt.*)

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IBRRS 2005, 0242

OLG Hamm, Beschluss vom 12.01.2004 - 15 W 24/03

1. Die Bestimmung einer Teilungserklärung "soweit laufende Kosten für jede Einheit durch Messvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei festgestellt werden können, trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein" steht einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung nicht entgegen, dass die Heiz- und Warmwasserkosten zu 30 % nach Qm Wohnfläche und zu 70 % nach festgestelltem Verbrauch abzurechnen sind.

2. Denn die im Sondereigentum verursachten Kosten für Wärmeversorgung und Warmwasseraufbereitung können aufgrund von Messeinrichtungen nicht einwandfrei ermittelt werden.

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IBRRS 2005, 0241

BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 - 2 Z BR 255/03

1. Wenn sämtliche Wohnungseigentümer den Anspruch auf Rechnungslegung geltend machen, bedarf es nicht eines vorherigen förmlichen Beschlusses in einer Wohnungseigentümerversammlung.*)

2. Ob der frühere Verwalter zum Zeitpunkt der Entscheidung des Beschwerdegerichts bereits alle Verwaltungsunterlagen herausgegeben hat, ist im Erkenntnisverfahren zu prüfen und kann nicht auf das Zwangsvollstreckungsverfahren verlagert werden.*)

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IBRRS 2005, 0237

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.03.2004 - 3 Wx 334/03

Ein Anspruch auf Anpassung der Größe der Miteigentumsanteile mit Blick auf die Vergrößerung der Fläche einer Sondereigentumseinheit durch eine bereits in der Teilungserklärung vorgesehene Baumaßnahme besteht nicht.*)

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IBRRS 2005, 0229

BayObLG, Beschluss vom 17.11.2004 - 2 Z BR 172/04

Bei Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessensspielraum, ob sie eine Ausbesserung oder eine Erneuerung vornehmen. Das Beschwerdegericht muss tatsächliche Feststellungen treffen, die eine Entscheidung darüber ermöglichen, ob sich die Wohnungseigentümer im Rahmen des Ermessens gehalten haben.*)

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IBRRS 2005, 0188

KG, Beschluss vom 19.07.2004 - 24 W 305/02

1. Das Fehlen von Zwischenergebnissen zwischen Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten führt nicht zur Ungültigerklärung der von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung und verschafft auch keinen Ergänzungsanspruch.*)

2. Die Festlegung der Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan ist nicht vorgreiflich für die Jahresabrechnung. Die bestätigende Wirkung des Jahresabrechnungsbeschlusses bezieht sich nicht auf einzelne Rechnungsposten des Wirtschaftsplans.*)

3. Gegen die Einstellung der tatsächlich abgeflossenen Reparaturkosten in die Jahresabrechnung und den Verbrauch der Rücklage kann nicht eingewandt werden, es müsse eine Rücklage in einer bestimmten Höhe erhalten bleiben.*)

4. Besteht Reparaturbedarf, kann neben dem Wirtschaftsplan eine Sonderumlage zur Ansammlung von Mitteln für die künftige Instandsetzung beschlossen werden, auch wenn die genaue Verwendung noch nicht festgelegt wird. Selbst wenn die Fälligkeit einer beschlossenen Sonderumlage durch späteren Mehrheitsbeschluss hinausgeschoben wird, berührt das nicht die Ordnungsmäßigkeit der ursprünglich beschlossenen Sonderumlage.*)

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IBRRS 2005, 0031

LG Kempten, Beschluss vom 29.02.1996 - 2Z BR 142/95

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Online seit 2004

IBRRS 2004, 4034

OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2004 - 16 Wx 151/04

1. Auch ein Negativbeschluss, also die die Ablehung eines Beschlussantrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, hat Beschlussqualität und ist damit anfechtbar.

2. "Tätige Hilfe" kann von einem Wohnunseigentümer nicht verlangt werden, wenn die Mithilfe über das hinausgeht, was typischerweise Gegenstand einer Hausordnung i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 1 ist, also mehr erfasst als z. B. die turnusmäßige Treppenhaus- und Gehwegreinigung sowie die Winterdienste.

3. Unterlässt ein Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Anfechtung eines Verwalterbestellung, entfällt das ohnehin nur in Ausnahmefällen vorliegende Rechtsschutzbedürfnis für einen auf die §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gestützten Antrag auf Abberufung eines Verwalters.

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IBRRS 2004, 4033

OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2004 - 16 Wx 210/04

Eine schuldbefreiende Drittleistung ist nicht anzunehmen, wenn der Verwalter mit seiner Zahlung in Ausübung seines Amtes und im Interesse aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

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IBRRS 2004, 4014

BGH, Beschluss vom 16.12.2004 - VII ZR 54/04

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 3953

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2004 - 3 Wx 274/04

Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln seien, statuiert weder eine Instandsetzungsverpflichtung noch eine Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers, dem ein mit dem übrigen Gebäude fest verbundener Wintergarten als Sondereigentum zugeordnet ist, wenn die Teile, um deren Reparatur es geht (hier: Glasbereich des Daches und Aluminiumteile), wegen § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums werden konnten.*)

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IBRRS 2004, 3942

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2003 - 8 U 55/03

Beschließen die Wohnungseigentümer durch bestandskräftigen Beschluss, erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum dadurch abzugelten, dass der Bauträger an die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Geldbetrag zahlt und hierdurch alle Gewährleistungsansprüche erlöschen, hindert dies einzelne Erwerber nicht, den Bauträgervertrag rückabzuwickeln.

IBRRS 2004, 3888

OLG Köln, Beschluss vom 26.07.2004 - 16 Wx 134/04

1. Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass das Anbringen von Außenantennen - abgesehen von vorgesehenen Gemeinschaftsantennen - verboten ist, so haben sich die Wohnungseigentümer daran zu halten.

2. Das Festhalten an einem generellen Verbot von Parabolantennen kann allerdings treuwidrig sein, wenn Satellitenempfangsanlagen aufgrund ihrer Größe und geeigneter Installationsorte das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage und auch sonstige berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer nicht berührt. Auch ist es möglich, dass einem Wohnungseigentümer insbesondere auf Grund nachträglich eintretender Umstände ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung zustehen kann, wenn das Verbot von Parabolantennen bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt.

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IBRRS 2004, 3855

BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 - 2Z BR 142/04

1. Ob größere Reparaturarbeiten ganz oder teilweise aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage durchgeführt wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer.*)

2. Kommt die Instandhaltungsrücklage ganz oder teilweise zur Finanzierung der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme in Betracht, bedarf es in der Regel tatsächlicher Feststellungen, mit welchen anderen Maßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist, für die die Instandhaltungsrücklage voraussichtlich in Anspruch genommen werden soll.*)

3. Kommen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mehrere Maßnahmen der Wohnungseigentümer in Betracht, hat das Gericht die ausgewählte Maßnahme, soweit sie vertretbar ist, grundsätzlich hinzunehmen, weil sie im Rahmen des den Wohnungseigentümern eingeräumten Ermessens liegt.*)

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IBRRS 2004, 3854

OLG Schleswig, Beschluss vom 07.07.2004 - 2 W 78/04

1. Auch in Wohnungseigentumsverfahren bemisst sich der Beschwerdewert allein nach dem vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der Änderung der angefochtenen Entscheidung.*)

2. Das zulässige Rechtsmittel in der Hauptsache führt ohne weiteres auch zur Überprüfung der Kostenentscheidung der angefochtenen Entscheidung. Der Beschwerdewert in der Hauptsache wird nicht dadurch erhöht, dass der Beschwerdeführer gleichzeitig die Kostenentscheidung anficht.*)

3. Die Zulässigkeit eines Rechtsmittel beurteilt sich grundsätzlich nach dem Beschwerdewert zur Zeit seiner Einlegung. Die nach Ablauf der Beschwerdefrist erfolgte Erweiterung des Antrags hat auf seine Höhe keinen Einfluss.*)

4. Es entspricht im Regelfall billigem Ermessen, dass der unterlegene Beteiligte die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen hat (vgl. BGHZ 111, 148, 153).*)

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IBRRS 2004, 3853

OLG Schleswig, Beschluss vom 16.06.2004 - 2 W 49/04

Bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung "Bodenraum" handelt es sich um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dahin, dass dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch als Büro oder Gewerberaum ist danach nicht möglich.*)

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IBRRS 2004, 3841

OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2003 - 11 U 9/03

1. Haben sich die Wohnungseigentümer eines Seniorenstifts in der Teilungsvereinbarung verpflichtet, ihre Wohnung an einen Betreiber des Seniorenstifts zu vermieten, so stellt der anschließend geschlossene Mietvertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, aus dem die Eigentümer nicht als Gesamtgläubiger gem. § 428 BGB oder als einfache Mitgläubiger gem. § 432 Abs. 1 BGB berechtigt sind, sondern nach der Sonderregelung des § 21 Abs. 1 WEG.*)

2. Die gemeinschaftliche Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG erfasst in solchen Fällen auch Flächen, die im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, da insoweit gebrauchsregelnde Vereinbarungen und Beschlüsse nach § 15 Abs. 1, 2 WEG wirksam getroffen sind und nach dem Zweck der Anlage nur eine einheitliche Verwaltung möglich ist.*)

3. Ist der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung befugt, die Gemeinschaft in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten, so umfasst diese Befugnis die Geltendmachung von Mietzinsansprüchen gegen den Betreiber einer solchen Anlage, ohne dass es eines weiteren Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.*)

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IBRRS 2004, 3840

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.08.2004 - 20 W 225/02

1. Die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Abrechnungsfehlbeträgen entstehen grundsätzlich mit dem Beschluss über die Einzelabrechnung.*)

2. Zu den wesentlichen Bestandteilen der Einzelabrechnung.*)

3. Der Einwand, die erforderliche Einzelabrechnung sei nicht beschlossen worden, ist auch im Zahlungsverfahren grundsätzlich zulässig.*)

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IBRRS 2004, 3839

OLG Schleswig, Beschluss vom 27.11.2003 - 2 W 165/03

1. Die Vertretungsmacht eines zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigten Verwalters erstreckt sich nicht auf Ansprüche, deren Entstehung noch von einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig ist.*)

2. Die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich auf einen Hund pro Wohnung beschränkt werden.*)

3. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, dass die Mieter seines Sondereigentums unzulässige Hundehaltungen unterlassen.*)

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IBRRS 2004, 3838

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.03.2004 - 11 Wx 45/03

1. Der Beschwerdewert im Sinne des § 45 Abs. 1 WEG richtet sich allein nach dem Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, auch wenn die Entscheidung für die anderen Beteiligten Bindungswirkung entfaltet.*)

2. Wendet sich der Rechtsmittelführer gegen die Vornahme einer Instandhaltungsmaßnahme auf Kosten der Gemeinschaft, so ist auch bei einer noch ausstehenden aus der Rücklage zu finanzierenden Maßnahme für den Beschwerdewert nur der Anteil der voraussichtlichen Kosten entscheidend, der auf den Rechtsmittelführer entfällt.*)

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IBRRS 2004, 3735

OLG Köln, Beschluss vom 26.07.2004 - 16 Wx 130/04

Besteht die Möglichkeit, mit einem geschätzten Kostenaufwand von 300,00 EUR für den Austausch eines Wohnungsschlosses den selben, wenn nicht sogar einen sichereren Zustand herstellen zu können wie mit einer angestrebten Schlüsselherausgabe, scheitert eine an den Kosten der Schlüsselherausgabe festgemachte sofortige Beschwerde am Beschwerdewert.

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IBRRS 2004, 3732

OLG Hamburg, Beschluss vom 19.08.2004 - 2 Wx 52/00

1. Die Grundsätze von Treu und Glauben rechtfertigen es nicht, dass eine Sondernutzungsfläche der Gemeinschaft ohne eine Gegenleistung, also insbesondere ohne Zahlung eines angemessenen Ausgleiches, überlassen werden muss.

2. Die aus § 48 HBauO folgende und in eine Teilungserklärung aufgenommene Verpflichtung, Stellplätze für Kraftfahrzeuge in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit zur Verfügung zu stellen, kann anstatt durch eine Tiefgarage auch durch eine Stellplatzausweisung im Vordergarten erfolgen.

3. Ein Sondernutzungsrecht wird durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das Gemeinschaftseigentum aus bestimmten Gründen, insbesondere aufgrund des Rechtes zum Mitgebrauch, bestehen.

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IBRRS 2004, 3730

OLG Hamburg, Beschluss vom 21.09.2004 - 2 Wx 93/03

1. Werden in einer Teilungserklärung die Begriffe "Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Eigentum" verwendet, ohne dass eine gewollte Differenzierung zu erkennen ist, ist die Teilungserklärung nach den Regeln der Grundbuchauslegung nach Wortlaut und Sinn auszulegen.

2. Besitzen diverse Bestimmungen in der Teilungserklärung dem Sinn nach auch für Teileigentum Geltung, ist es unschädlich, dass lediglich von "Wohnungseigentum" bzw. "Wohnungseigentümern" die Rede ist.

3. Wiederholt genehmigte Jahresabrechnungen nach einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel rechtfertigen keine Beibehaltung dieser Abrechnungspraxis.

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IBRRS 2004, 3725

OLG Hamburg, Beschluss vom 29.09.2004 - 2 Wx 1/04

1. Die Installation von Kaltwasserzählern erfordert bauliche Veränderungen, die gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer getroffen werden können.

2. Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Kosten für das gemeintschaftliche Eigentum.

3. Wird ein Einberufungsmangel während der Eigentümerversammlung nicht gerügt, ist es treuwidrig, diesen im Nachhinein zu rügen.

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IBRRS 2004, 3693

OLG Hamburg, Beschluss vom 27.09.2004 - 2 Wx 86/02

Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung steht den Wohnungseigentümern nicht zu, denn die Wohnungseigentümer sind an die Teilungserklärung solange gebunden, wie keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der Vereinbarung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend (§ 242 BGB) erscheinen lassen.

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IBRRS 2004, 3692

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.07.2004 - 20 W 216/03

1. Ohne Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung besteht keine Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers für seine Beiträge.*)

2. In die Jahreseinzelabrechnungen sind die tatsächlich erbrachten Vorschusszahlungen - nicht die laut Wirtschaftsplan geschuldeten - als Einnahmen einzustellen.*)

3. Weisen die Einzelabrechnungen Guthaben nur deshalb aus, weil nur die Sollstellungen hinsichtlich der Vorschüsse, nicht die tatsächlichen Zahlungen gebucht wurden, kann sich eine Zahlungspflicht in Höhe des Differenzbetrages dann ergeben, wenn zusätzlich zur Abrechnung eine gesonderte Kontenübersicht Beschlussgegenstand war, in der die tatsächlich eingegangenen Vorschüsse aufgeführt wurden.*)

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IBRRS 2004, 3691

BayObLG, Beschluss vom 08.09.2004 - 2 Z BR 144/04

1. Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.*)

2. Offen bleibt, ob den Verwalter kraft Gesetzes eine Verkehrssicherungspflicht trifft oder nur, wenn ihm die Verkehrssicherungspflicht vertraglich übertragen ist.*)

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IBRRS 2004, 3690

BayObLG, Beschluss vom 08.09.2004 - 2 Z BR 137/04

1. Es erscheint zweifelhaft, ob eine in der Rechtsgemeinschaft eindeutig herrschende Auffassung über die nicht nur individualethische, sondern auch sozialethische Verwerflichkeit der Prostitutionsausübung festgestellt werden kann.*)

2. Es ist fraglich, ob in einem Anwesen, das ausschließlich gewerblich genutzt wird, eine Wertminderung der übrigen Teileigentumseinheiten anzunehmen ist, wenn in einer Teileigentumseinheit der Prostitution nachgegangen wird.*)

3. Kommt es in dem Anwesen zu ungewollten Konfrontationen mit der Prostitutionsausübung in einer Teileigentumseinheit, die als anstößig zu bezeichnen sind, ist dies für die übrigen Teileigentümer nachteilig.*)

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