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Volltexturteile nach Sachgebieten

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Online seit 2005

IBRRS 2005, 0229

BayObLG, Beschluss vom 17.11.2004 - 2 Z BR 172/04

Bei Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessensspielraum, ob sie eine Ausbesserung oder eine Erneuerung vornehmen. Das Beschwerdegericht muss tatsächliche Feststellungen treffen, die eine Entscheidung darüber ermöglichen, ob sich die Wohnungseigentümer im Rahmen des Ermessens gehalten haben.*)

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IBRRS 2005, 0188

KG, Beschluss vom 19.07.2004 - 24 W 305/02

1. Das Fehlen von Zwischenergebnissen zwischen Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten führt nicht zur Ungültigerklärung der von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung und verschafft auch keinen Ergänzungsanspruch.*)

2. Die Festlegung der Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan ist nicht vorgreiflich für die Jahresabrechnung. Die bestätigende Wirkung des Jahresabrechnungsbeschlusses bezieht sich nicht auf einzelne Rechnungsposten des Wirtschaftsplans.*)

3. Gegen die Einstellung der tatsächlich abgeflossenen Reparaturkosten in die Jahresabrechnung und den Verbrauch der Rücklage kann nicht eingewandt werden, es müsse eine Rücklage in einer bestimmten Höhe erhalten bleiben.*)

4. Besteht Reparaturbedarf, kann neben dem Wirtschaftsplan eine Sonderumlage zur Ansammlung von Mitteln für die künftige Instandsetzung beschlossen werden, auch wenn die genaue Verwendung noch nicht festgelegt wird. Selbst wenn die Fälligkeit einer beschlossenen Sonderumlage durch späteren Mehrheitsbeschluss hinausgeschoben wird, berührt das nicht die Ordnungsmäßigkeit der ursprünglich beschlossenen Sonderumlage.*)

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IBRRS 2005, 0031

LG Kempten, Beschluss vom 29.02.1996 - 2Z BR 142/95

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Online seit 2004

IBRRS 2004, 4034

OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2004 - 16 Wx 151/04

1. Auch ein Negativbeschluss, also die die Ablehung eines Beschlussantrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, hat Beschlussqualität und ist damit anfechtbar.

2. "Tätige Hilfe" kann von einem Wohnunseigentümer nicht verlangt werden, wenn die Mithilfe über das hinausgeht, was typischerweise Gegenstand einer Hausordnung i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 1 ist, also mehr erfasst als z. B. die turnusmäßige Treppenhaus- und Gehwegreinigung sowie die Winterdienste.

3. Unterlässt ein Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Anfechtung eines Verwalterbestellung, entfällt das ohnehin nur in Ausnahmefällen vorliegende Rechtsschutzbedürfnis für einen auf die §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gestützten Antrag auf Abberufung eines Verwalters.

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IBRRS 2004, 4033

OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2004 - 16 Wx 210/04

Eine schuldbefreiende Drittleistung ist nicht anzunehmen, wenn der Verwalter mit seiner Zahlung in Ausübung seines Amtes und im Interesse aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

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IBRRS 2004, 4014

BGH, Beschluss vom 16.12.2004 - VII ZR 54/04

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 3953

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2004 - 3 Wx 274/04

Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln seien, statuiert weder eine Instandsetzungsverpflichtung noch eine Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers, dem ein mit dem übrigen Gebäude fest verbundener Wintergarten als Sondereigentum zugeordnet ist, wenn die Teile, um deren Reparatur es geht (hier: Glasbereich des Daches und Aluminiumteile), wegen § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums werden konnten.*)

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IBRRS 2004, 3942

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2003 - 8 U 55/03

Beschließen die Wohnungseigentümer durch bestandskräftigen Beschluss, erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum dadurch abzugelten, dass der Bauträger an die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Geldbetrag zahlt und hierdurch alle Gewährleistungsansprüche erlöschen, hindert dies einzelne Erwerber nicht, den Bauträgervertrag rückabzuwickeln.

IBRRS 2004, 3888

OLG Köln, Beschluss vom 26.07.2004 - 16 Wx 134/04

1. Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass das Anbringen von Außenantennen - abgesehen von vorgesehenen Gemeinschaftsantennen - verboten ist, so haben sich die Wohnungseigentümer daran zu halten.

2. Das Festhalten an einem generellen Verbot von Parabolantennen kann allerdings treuwidrig sein, wenn Satellitenempfangsanlagen aufgrund ihrer Größe und geeigneter Installationsorte das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage und auch sonstige berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer nicht berührt. Auch ist es möglich, dass einem Wohnungseigentümer insbesondere auf Grund nachträglich eintretender Umstände ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung zustehen kann, wenn das Verbot von Parabolantennen bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt.

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IBRRS 2004, 3855

BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 - 2Z BR 142/04

1. Ob größere Reparaturarbeiten ganz oder teilweise aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage durchgeführt wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer.*)

2. Kommt die Instandhaltungsrücklage ganz oder teilweise zur Finanzierung der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme in Betracht, bedarf es in der Regel tatsächlicher Feststellungen, mit welchen anderen Maßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist, für die die Instandhaltungsrücklage voraussichtlich in Anspruch genommen werden soll.*)

3. Kommen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mehrere Maßnahmen der Wohnungseigentümer in Betracht, hat das Gericht die ausgewählte Maßnahme, soweit sie vertretbar ist, grundsätzlich hinzunehmen, weil sie im Rahmen des den Wohnungseigentümern eingeräumten Ermessens liegt.*)

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IBRRS 2004, 3854

OLG Schleswig, Beschluss vom 07.07.2004 - 2 W 78/04

1. Auch in Wohnungseigentumsverfahren bemisst sich der Beschwerdewert allein nach dem vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der Änderung der angefochtenen Entscheidung.*)

2. Das zulässige Rechtsmittel in der Hauptsache führt ohne weiteres auch zur Überprüfung der Kostenentscheidung der angefochtenen Entscheidung. Der Beschwerdewert in der Hauptsache wird nicht dadurch erhöht, dass der Beschwerdeführer gleichzeitig die Kostenentscheidung anficht.*)

3. Die Zulässigkeit eines Rechtsmittel beurteilt sich grundsätzlich nach dem Beschwerdewert zur Zeit seiner Einlegung. Die nach Ablauf der Beschwerdefrist erfolgte Erweiterung des Antrags hat auf seine Höhe keinen Einfluss.*)

4. Es entspricht im Regelfall billigem Ermessen, dass der unterlegene Beteiligte die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen hat (vgl. BGHZ 111, 148, 153).*)

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IBRRS 2004, 3853

OLG Schleswig, Beschluss vom 16.06.2004 - 2 W 49/04

Bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung "Bodenraum" handelt es sich um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dahin, dass dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch als Büro oder Gewerberaum ist danach nicht möglich.*)

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IBRRS 2004, 3841

OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2003 - 11 U 9/03

1. Haben sich die Wohnungseigentümer eines Seniorenstifts in der Teilungsvereinbarung verpflichtet, ihre Wohnung an einen Betreiber des Seniorenstifts zu vermieten, so stellt der anschließend geschlossene Mietvertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, aus dem die Eigentümer nicht als Gesamtgläubiger gem. § 428 BGB oder als einfache Mitgläubiger gem. § 432 Abs. 1 BGB berechtigt sind, sondern nach der Sonderregelung des § 21 Abs. 1 WEG.*)

2. Die gemeinschaftliche Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG erfasst in solchen Fällen auch Flächen, die im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, da insoweit gebrauchsregelnde Vereinbarungen und Beschlüsse nach § 15 Abs. 1, 2 WEG wirksam getroffen sind und nach dem Zweck der Anlage nur eine einheitliche Verwaltung möglich ist.*)

3. Ist der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung befugt, die Gemeinschaft in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten, so umfasst diese Befugnis die Geltendmachung von Mietzinsansprüchen gegen den Betreiber einer solchen Anlage, ohne dass es eines weiteren Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.*)

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IBRRS 2004, 3840

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.08.2004 - 20 W 225/02

1. Die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Abrechnungsfehlbeträgen entstehen grundsätzlich mit dem Beschluss über die Einzelabrechnung.*)

2. Zu den wesentlichen Bestandteilen der Einzelabrechnung.*)

3. Der Einwand, die erforderliche Einzelabrechnung sei nicht beschlossen worden, ist auch im Zahlungsverfahren grundsätzlich zulässig.*)

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IBRRS 2004, 3839

OLG Schleswig, Beschluss vom 27.11.2003 - 2 W 165/03

1. Die Vertretungsmacht eines zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigten Verwalters erstreckt sich nicht auf Ansprüche, deren Entstehung noch von einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig ist.*)

2. Die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich auf einen Hund pro Wohnung beschränkt werden.*)

3. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, dass die Mieter seines Sondereigentums unzulässige Hundehaltungen unterlassen.*)

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IBRRS 2004, 3838

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.03.2004 - 11 Wx 45/03

1. Der Beschwerdewert im Sinne des § 45 Abs. 1 WEG richtet sich allein nach dem Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, auch wenn die Entscheidung für die anderen Beteiligten Bindungswirkung entfaltet.*)

2. Wendet sich der Rechtsmittelführer gegen die Vornahme einer Instandhaltungsmaßnahme auf Kosten der Gemeinschaft, so ist auch bei einer noch ausstehenden aus der Rücklage zu finanzierenden Maßnahme für den Beschwerdewert nur der Anteil der voraussichtlichen Kosten entscheidend, der auf den Rechtsmittelführer entfällt.*)

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IBRRS 2004, 3735

OLG Köln, Beschluss vom 26.07.2004 - 16 Wx 130/04

Besteht die Möglichkeit, mit einem geschätzten Kostenaufwand von 300,00 EUR für den Austausch eines Wohnungsschlosses den selben, wenn nicht sogar einen sichereren Zustand herstellen zu können wie mit einer angestrebten Schlüsselherausgabe, scheitert eine an den Kosten der Schlüsselherausgabe festgemachte sofortige Beschwerde am Beschwerdewert.

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IBRRS 2004, 3732

OLG Hamburg, Beschluss vom 19.08.2004 - 2 Wx 52/00

1. Die Grundsätze von Treu und Glauben rechtfertigen es nicht, dass eine Sondernutzungsfläche der Gemeinschaft ohne eine Gegenleistung, also insbesondere ohne Zahlung eines angemessenen Ausgleiches, überlassen werden muss.

2. Die aus § 48 HBauO folgende und in eine Teilungserklärung aufgenommene Verpflichtung, Stellplätze für Kraftfahrzeuge in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit zur Verfügung zu stellen, kann anstatt durch eine Tiefgarage auch durch eine Stellplatzausweisung im Vordergarten erfolgen.

3. Ein Sondernutzungsrecht wird durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das Gemeinschaftseigentum aus bestimmten Gründen, insbesondere aufgrund des Rechtes zum Mitgebrauch, bestehen.

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IBRRS 2004, 3730

OLG Hamburg, Beschluss vom 21.09.2004 - 2 Wx 93/03

1. Werden in einer Teilungserklärung die Begriffe "Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Eigentum" verwendet, ohne dass eine gewollte Differenzierung zu erkennen ist, ist die Teilungserklärung nach den Regeln der Grundbuchauslegung nach Wortlaut und Sinn auszulegen.

2. Besitzen diverse Bestimmungen in der Teilungserklärung dem Sinn nach auch für Teileigentum Geltung, ist es unschädlich, dass lediglich von "Wohnungseigentum" bzw. "Wohnungseigentümern" die Rede ist.

3. Wiederholt genehmigte Jahresabrechnungen nach einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel rechtfertigen keine Beibehaltung dieser Abrechnungspraxis.

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IBRRS 2004, 3725

OLG Hamburg, Beschluss vom 29.09.2004 - 2 Wx 1/04

1. Die Installation von Kaltwasserzählern erfordert bauliche Veränderungen, die gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer getroffen werden können.

2. Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Kosten für das gemeintschaftliche Eigentum.

3. Wird ein Einberufungsmangel während der Eigentümerversammlung nicht gerügt, ist es treuwidrig, diesen im Nachhinein zu rügen.

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IBRRS 2004, 3693

OLG Hamburg, Beschluss vom 27.09.2004 - 2 Wx 86/02

Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung steht den Wohnungseigentümern nicht zu, denn die Wohnungseigentümer sind an die Teilungserklärung solange gebunden, wie keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der Vereinbarung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend (§ 242 BGB) erscheinen lassen.

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IBRRS 2004, 3692

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.07.2004 - 20 W 216/03

1. Ohne Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung besteht keine Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers für seine Beiträge.*)

2. In die Jahreseinzelabrechnungen sind die tatsächlich erbrachten Vorschusszahlungen - nicht die laut Wirtschaftsplan geschuldeten - als Einnahmen einzustellen.*)

3. Weisen die Einzelabrechnungen Guthaben nur deshalb aus, weil nur die Sollstellungen hinsichtlich der Vorschüsse, nicht die tatsächlichen Zahlungen gebucht wurden, kann sich eine Zahlungspflicht in Höhe des Differenzbetrages dann ergeben, wenn zusätzlich zur Abrechnung eine gesonderte Kontenübersicht Beschlussgegenstand war, in der die tatsächlich eingegangenen Vorschüsse aufgeführt wurden.*)

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IBRRS 2004, 3691

BayObLG, Beschluss vom 08.09.2004 - 2 Z BR 144/04

1. Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.*)

2. Offen bleibt, ob den Verwalter kraft Gesetzes eine Verkehrssicherungspflicht trifft oder nur, wenn ihm die Verkehrssicherungspflicht vertraglich übertragen ist.*)

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IBRRS 2004, 3690

BayObLG, Beschluss vom 08.09.2004 - 2 Z BR 137/04

1. Es erscheint zweifelhaft, ob eine in der Rechtsgemeinschaft eindeutig herrschende Auffassung über die nicht nur individualethische, sondern auch sozialethische Verwerflichkeit der Prostitutionsausübung festgestellt werden kann.*)

2. Es ist fraglich, ob in einem Anwesen, das ausschließlich gewerblich genutzt wird, eine Wertminderung der übrigen Teileigentumseinheiten anzunehmen ist, wenn in einer Teileigentumseinheit der Prostitution nachgegangen wird.*)

3. Kommt es in dem Anwesen zu ungewollten Konfrontationen mit der Prostitutionsausübung in einer Teileigentumseinheit, die als anstößig zu bezeichnen sind, ist dies für die übrigen Teileigentümer nachteilig.*)

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IBRRS 2004, 3620

BayObLG, Beschluss vom 18.08.2004 - 2 Z BR 114/04

1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Eine Unrichtigkeit der zur Identifizierung der Wohnungseigentümer beigefügten Eigentümerliste kann im Allgemeinen in jeder Lage des Verfahrens berichtigt werden.*)

2. Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus. Fehlt der Verteilungsschlüssel, sind die Wohnungseigentümer zur Zahlung nicht verpflichtet.*)

3. Nimmt die Niederschrift über die Eigentümerversammlung zum Tagesordnungspunkt "Erhebung einer Sonderumlage" auf eine beiliegende Liste Bezug und verweist zudem auf die Einladung mit einem entsprechenden Vorschlag, kommen zur ergänzenden Auslegung des Beschlussinhalts grundsätzlich auch jene Unterlagen in Betracht.*)

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IBRRS 2004, 3588

OLG Stuttgart, Beschluss vom 23.02.2004 - 8 W 475/03

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der für die Beschlussfassung das sog. Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) gilt, führt die - ohne Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte - nachträgliche Aufteilung einer Eigentumseinheit in zwei selbständige Einheiten nicht zu einer Vermehrung der Anzahl der Stimmrechte.*)

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IBRRS 2004, 3587

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.06.2004 - 20 W 95/01

Werden Jahrzehnte nach der Errichtung eines Bauwerkes Veränderungen des Oberbodenbelags durch den einzelnen Wohnungseigentümer vorgenommen, sind für den Trittschallschutz die DIN-Normen maßgebend, die bei Vornahme der Umbauarbeiten gelten. Auf Grund der gegenseitigen Treuepflichten kann den die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer nicht die Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums entlasten, wenn er durch erheblich billigere und weniger belastende Veränderungen allein des im Sondereigentum stehenden Oberbodenbelags die aktuellen DIN-Normen erfüllen kann.*)

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IBRRS 2004, 3586

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.07.2004 - 20 W 96/03

Es widerspricht im Regelfall nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft einzelnen Wohnungseigentümern eine Aufwandsentschädigung für die Führung von Prozessen in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentümer bewilligt.*)

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IBRRS 2004, 3585

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.07.2004 - 20 W 92/02

1. Zur Befugnis des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört auch die Rechtsnachteilabwendung durch Einlegung eines befristeten Rechtsmittels, etwa durch Einlegung einer sofortigen Beschwerde bzw. Beauftragung eines Rechtsanwalts.*)

2. Liegt ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Ermächtigung des Verwalters zur Weiterführung des Verfahrens bzw. Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht vor, bedeutet dies nicht, dass die zulässigerweise eingelegte sofortige Beschwerde unzulässig wird.*)

3. Zur Ermächtigung des Verwalters mit der Passivvertretung der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsverfahren*)

4. Zu den Voraussetzungen eines Anspruchs des einzelnen Wohnungseigentümers auf Zustimmung einer Nutzungsänderung.*)

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IBRRS 2004, 3582

OLG Köln, Beschluss vom 23.07.2004 - 16 Wx 153/04

1. Die für ungültig zu erklärenden Eigentümerbeschlüsse müssen innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG so bestimmt bezeichnet werden, dass sich unter Berücksichtigung aller erkennbaren Umstände ersehen lässt, welche Beschlüsse angefochten werden.

2. Falls die genaue Bezeichnung der angefochtenen Beschlüsse wegen fehlenden Versammlungsprotokolls erst nach Ablauf der Ausschlussfrist vorgenommen werden kann, reicht es aus, wenn erkennbar wird, welche Beschlüsse angefochten werden.

3. Es ist nicht erforderlich, dass in einer Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt wird, dass über einen bestimmten Tagungsordnungspunkt nicht lediglich beraten, sondern auch beschlossen werden soll.

4. Maßgeblich für die Annhame eines Beschlussantrages ist, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen, während Stimmenthaltungen bei der Bestimmung der Mehrheit nicht mitzuzählen, d.h. nicht den Nein-Stimmen zuzurechnen sind.

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IBRRS 2004, 3573

OLG Köln, Beschluss vom 31.08.2004 - 16 Wx 166/04

1. Auch wenn auf dem Dach eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudes bereits eine Satellitenschüssel installiert ist, führt die Neuinstallation einer zweiten Satellitenanlage durch einen Wohnungseigentümer zu einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamtbildes der Wohnanlage, gegen die mit einem Beseitigungsanspruch vorgegangen werden kann.

2. Der Verwalter, der nach dem Verwaltervertrag berechtigt und verpflichtet ist, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich im eigenen Namen geltend zu machen, ist auch ermächtigt, individuelle Abwehransprüche der übrigen Wohnungseigentümer wegen unzulässigen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen geltend zu machen.

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IBRRS 2004, 3546

BGH, Urteil vom 01.10.2004 - V ZR 210/03

Wird bei der Grundbucheintragung eines durch Unterteilung entstandenen Wohnungseigentums sowohl auf die ursprüngliche Teilungserklärung, die von der Unterteilung erfaßte Räume als gemeinschaftliches Eigentum ausweist, als auch auf die Unterteilungserklärung Bezug genommen, so liegt eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor, die nicht Grundlage eines gutgläubigen Erwerbs sein kann.*)

Ein Kaufvertrag ist nur teilweise nicht erfüllt, wenn der Verkäufer von Wohnungseigentum wegen einer fehlgeschlagenen Unterteilung lediglich einen isolierten Miteigentumsanteil verschaffen kann, dieser aber dem Käufer die Möglichkeit eröffnet, durch eine Inanspruchnahme der Miteigentümer eine Änderung von Teilungserklärung und Aufteilungsplan zu erreichen und auf diesem Weg Wohnungseigentum zu erwerben.*)

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IBRRS 2004, 3545

BGH, Beschluss vom 07.10.2004 - V ZB 22/04

Ob eine Regelung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt und damit ein Änderungsanspruch gegeben ist, kann nur auf Grund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers festgestellt werden.*)

Unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist auch eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen. Sie kann im Einzelfall zu einem Anspruch auf Abänderung des in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels führen.*)

Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung.*)

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IBRRS 2004, 3544

BGH, Beschluss vom 30.09.2004 - V ZB 16/04

Für die Entscheidung über eine im Kostenfestsetzungsverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechend § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zugelassene sofortige weitere Beschwerde ist der Bundesgerichtshof nur im Fall einer Vorlage durch das Oberlandesgericht bzw. das Bayerische Oberste Landesgericht zuständig (teilweise Aufgabe von Senat, Beschl. v. 24. Juli 2003, V ZB 12/03, NJW 2003, 3133).*)

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IBRRS 2004, 3524

OLG Köln, Beschluss vom 22.09.2004 - 16 Wx 142/04

1. Die Wohnungseigentümerversammlung kann Beschlüsse vorbehaltlich der späteren Zustimmung eines an der Abstimmung beteiligten Wohnungseigentümers fassen.

2. Diese aufschiebend bedingte Beschlussfassung verstößt nicht gegen den wohnungsrechtlichen Grundsatz, die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft durch klare Beschlussfassungen aufrecht zu erhalten.

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IBRRS 2004, 3523

BayObLG, Beschluss vom 12.08.2004 - 2Z BR 148/04

Die Bestimmung des § 906 BGB ist zwar im Verhältnis von Wohnungseigentümern zueinander nicht direkt anwendbar. Sie kann aber für die Beurteilung wesentliche Anhaltspunkte geben, ob durch den Gebrauch einem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst.*)

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IBRRS 2004, 3521

BayObLG, Beschluss vom 26.08.2004 - 2Z BR 88/04

1. Ein Eigentümerbeschluss, der die Zulässigkeit baulicher Veränderungen abweichend von § 22 Abs. 1 WEG generell und mit Dauerwirkung regelt, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.*)

2. Das Fehlen einer Baugenehmigung für eine bauliche Veränderung begründet nicht stets einen unvermeidbaren Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG.*)

3. Die Feststellung, ob eine bauliche Maßnahme für die übrigen Wohnungseigentümer einen unvermeidbaren Nachteil darstellt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden.*)

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IBRRS 2004, 3520

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.08.2004 - 20 W 440/01

Die Stilllegung eines Müllschluckers stellt keine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG, sondern einen Gebrauchsentzug dar; sie ist mithin einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.*)

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IBRRS 2004, 3519

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.08.2004 - 20 W 299/03

1. Das Beitreibungsverfahren wegen rückständiger Beiträge nach § 16 Abs. 2 WEG wird durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines als Antragsteller und Gesamtgläubiger beteiligten Wohnungs/Teileigentümers nicht nach § 240 ZPO analog unterbrochen.*)

2. Die Veräußerung eines Wohnungs/Teileigentums nach Anhängigkeit ist für das Verfahren jedenfalls dann ohne Bedeutung, wenn die Sachlegitimation des veräußernden Beteiligten weiterbesteht.*)

3. Der Erwerber eines Wohn/Teileigentums haftet nur für die Beiträge, die durch Beschlussfassung nach Eintragung als Eigentümer im Grundbuch begründet wurden.*)

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IBRRS 2004, 3518

BayObLG, Beschluss vom 01.09.2004 - 2Z BR 101/04

1. Einem als Hobbyraum beschriebenen Teileigentum widerspricht regelmäßig die Nutzung als eigenständige Wohnung.*)

2. Die Verwirkung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung eines Hobbyraums als Wohnung berechtigt den Begünstigten nicht, seinen so erworbenen Besitzstand auszudehnen. Hat der Tatrichter nur einen Gebrauch des Hobbyraums festgestellt, der in Abhängigkeit zur Hauptwohnung steht (vorübergehende Überlassung an Hauspersonal, au-pair-Mädchen und Besucher), kann der Begünstigte daraus nicht für sich die weiter gehende Befugnis ableiten, diesen zu jeder zulässigen Wohnraumnutzung (z.B. Fremdvermietung) zu verwenden.*)

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IBRRS 2004, 3516

BayObLG, Beschluss vom 15.09.2004 - 2Z BR 120/04

1. Ein Wohnungseigentümer, der Rechtsnachfolger des Handlungsstörers ist, kann nicht auf Beseitigung, sondern lediglich auf Duldung der Beseitigung einer auf der Sondernutzungsfläche eines anderen Wohnungseigentümers errichteten Anlage in Anspruch genommen werden.*)

2. Ein Verstoß gegen das Schikaneverbot kommt nur in Betracht, wenn für die Geltendmachung eines Anspruchs keinerlei berechtigtes Interesse ersichtlich ist und diese lediglich den Zweck verfolgt, den Antragsgegner zu schädigen.*)

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IBRRS 2004, 3508

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.11.2004 - 3 Wx 234/04

1. Die von einem Wohnungseigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: u. A. Einbau einer Zwischenwand mit Wohnungsabschlusstür auf dem Treppenabsatz eines ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Teiles des Treppenhauses ) wird durch Nichtanfechtung auch eines die Baumaßnahme nicht im Detail beschreibenden Mehrheitsbeschlusses jedenfalls dann legitimiert, wenn die wesentlichen Arbeiten zur Zeit der Beschlussfassung bereits stattgefunden hatten bzw. für Jedermann sichtbar eingeleitet waren.*)

2. Ein Eigentümerbeschluss, dem Dauerwirkung zukommt, weil er eine bauliche Veränderung rechtlich gestattet und den geschaffenen baulichen Zustand auch in Bezug auf künftige Sondereigentümer fortschreibt, unterliegt der uneingeschränkten Auslegung durch den Senat.*)

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IBRRS 2004, 3479

KG, Beschluss vom 24.05.2004 - 24 W 83/03

Zur Frage der Verwirkung des Beschlussanfechtungsrechts.

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IBRRS 2004, 3478

BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 - 2 Z BR 273/03

Mit der unselbständigen Anschlussbeschwerde kann nach Ablauf der Beschwerdefrist die Abweisung eines Beschlussanfechtungsantrags nicht mehr angegriffen werden (wie KG WuM 1991, 367).*)

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IBRRS 2004, 3476

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.2004 - 3 Wx 233/04

Durch die Entscheidung des WEG-Gerichts, wonach die Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz nicht mit Mehrheitsbeschluss die Teilungserklärung dahin geändert haben, dass ein Gewerbe auch als Wohnung genutzt werden könne, steht nicht zugleich rechtskräftig fest, dass die aktuelle Teilungserklärung die Nutzung eines bestimmten als Gewerbe ausgewiesenen Eigentums als Wohnung verbietet.*)

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IBRRS 2004, 3350

OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2004 - 16 Wx 18/04

1. Zwischen dem teilenden ursprünglichen Grundstückseigentümer und den Erwerbern von Wohnungseigentum nach der Teilung entsteht eine sogenannte "faktische" oder "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald für die Erwerber eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumserwerbs in das Grundbuch eingetragen ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren auf die Erwerber übergegangen sind.

2. Innerhalb der bestehenden "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" ergibt sich die Pflicht zur Lastentragung in entsprechender Anwendung des § 16 WEG.

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IBRRS 2004, 3349

OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2004 - 16 Wx 244/04

1. Zwischen dem teilenden ursprünglichen Grundstückseigentümer und den Erwerbern von Wohnungseigentum nach der Teilung entsteht eine sogenannte "faktische" oder "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald für die Erwerber eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumserwerbs in das Grundbuch eingetragen ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren auf die Erwerber übergegangen sind.

2. Innerhalb der bestehenden "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" ergibt sich die Pflicht zur Lastentragung in entsprechender Anwendung des § 16 WEG.

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IBRRS 2004, 3348

OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2004 - 16 Wx 17/04

1. Zwischen dem teilenden ursprünglichen Grundstückseigentümer und den Erwerbern von Wohnungseigentum nach der Teilung entsteht eine sogenannte "faktische" oder "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald für die Erwerber eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumserwerbs in das Grundbuch eingetragen ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren auf die Erwerber übergegangen sind.

2. Innerhalb der bestehenden "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" ergibt sich die Pflicht zur Lastentragung in entsprechender Anwendung des § 16 WEG.

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IBRRS 2004, 3347

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 20.04.2004 - 5 W 208/03

1. Grundbucherklärungen sind ausschließlich objektiv auszulegen, wobei es allein auf den Wortlaut und Sinn Eintragungsbewilligung ankommt.

2. Umstände außerhalb der Urkunde dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

3. Dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ist Genüge getan, wenn die Fläche, für die ein Sondernutzungsrecht bestehen soll, auf einem Lageplan auftaucht, obwohl dieser nicht Teil des Aufteilungsplanes ist.

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IBRRS 2004, 3322

OLG Celle, Beschluss vom 06.09.2004 - 4 W 143/04

1. Zu den Anforderungen an konkludente Feststellungen im Versammlungsprotokoll.*)

2. Haben bei einer sog. „Vollversammlung“ sämtliche Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Formvorschrift des § 23 Abs. 2 WEG verzichtet, wird der Verfahrensmangel der fehlenden Bezeichnung des Gegenstands bei der Einberufung geheilt.*)

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