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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2004, 3216

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 21.06.2004 - 5 W 17/04

Zur Abänderung des in einer Teilungserklärung enthaltenen Schlüssels für die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.*)

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IBRRS 2004, 3213

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2004 - 5 O 412/03

1. Der Makler muss seinen Auftraggeber im Rahmen eines Maklervertrages nicht nur über das aufklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können

2. Sowohl der Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, als auch der Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrages hat jeweils die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.

3. Als Ausprägung des Verwirkungsgedanken ist nach § 654 BGB der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist.

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IBRRS 2004, 3204

BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003 - 2 Z BR 150/03

1. Pflichtverletzungen des Verwalters führen nicht zur Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung, wenn diese die tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben enthält.*)

2. Die Entlastung ehrenamtlicher Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche bestehen.*)

3. Einem Verwalter, der eine fehlerhafte Jahresabrechnung vorlegt, sind nach billigem Ermessen in der Regel zumindest teilweise die Kosten eines Verfahrens über die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung aufzuerlegen.*)

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IBRRS 2004, 3202

BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004 - 2 Z BR 17/04

1. Von dem Beschluss der Eigentümer über die Abberufung des Verwalters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Verwaltervertrags kann der Verwalter im Feststellungsverfahren überprüfen lassen.*)

2. Im Verwaltervertrag kann ein Sonderkündigungsrecht der Wohnungseigentümer für den Fall vereinbart werden, dass der derzeitige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet.*)

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IBRRS 2004, 3201

BayObLG, Beschluss vom 28.07.2004 - 2Z BR 90/04

1. Ob durch eine bauliche Veränderung der optische Gesamteindruck der Anlage nachteilig verändert wird, obliegt der Beurteilung durch den Tatrichter.*)

2. Ist die Anwendung des § 22 Abs. 1 WEG abbedungen, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich auf die Verletzung von Vorschriften des Baurechts berufen, wenn nach der Teilungserklärung die verschiedenen Wohneinheiten wirtschaftlich selbständig sein sollen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die baurechtlichen Vorschriften nachbarschützenden Charakter haben.*)

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IBRRS 2004, 3198

BayObLG, Beschluss vom 29.07.2004 - 2Z BR 92/04

1. Ob eine größere Investition (hier: Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung) aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben wird, unterliegt dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Im Allgemeinen ist bei einer betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung die Feststellung erforderlich, mit welchen anderen Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist.*)

2. Die Gemeinschaftsordnung kann die Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung im Einzelnen festlegen.*)

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IBRRS 2004, 3197

BayObLG, Beschluss vom 29.07.2004 - 2Z BR 110/04

Maßgebend für den Anteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich sein eingetragener Miteigentumsanteil am Grundstück. Dies gilt auch dann, wenn für bestimmte Räume im Keller der Wohnanlage Teileigentum begründet wurde, während andere Kellerräume den Wohnungen zugerechnet werden, ohne dass Teileigentum begründet wurde.*)

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IBRRS 2004, 3161

BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 - 2 Z BR 51/04

Eine von den Wohnungseigentümern grundsätzlich hinzunehmende Parabolantenne darf die anderen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Dies bedeutet insbesondere, dass die Antenne nur an einem zum Empfang geeigneten Ort installiert werden darf, an dem sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes möglichst wenig stört. Bei der Auswahl zwischen mehreren geeigneten Standorten steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Mitbestimmungsrecht zu. Einem Wohnungseigentümer ist es regelmäßig verwehrt, eine Parabolantenne eigenmächtig zu installieren.*)

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IBRRS 2004, 3160

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.01.2004 - 3 Wx 329/03

Die Eintragung einer neu vereinbarten Öffnungsklausel im Grundbuch, wonach über Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann, bedarf nicht der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter.

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IBRRS 2004, 3159

BayObLG, Beschluss vom 28.01.2003 - 2 Z BR 88/02

Eine Regelung, wonach gegenseitige Ansprüche "aus diesem Vertrag" einer kurzen Verjährungsfrist unterliegen, kann nicht nur vertragliche, sondern auch gesetzliche Ansprüche umfassen.

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IBRRS 2004, 3142

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.07.2004 - 20 W 248/03

Erteilt der Käufer im Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil dem Verkäufer die Vollmacht, "die Teilungserklärung in allen ihren Teilen samt Beilagen in jeder Weise abzuändern und zu ergänzen", so ist diese Vollmacht unwirksam, wenn sie weder zeitlich noch im Umfang hinreichend konkret beschränkt ist. Sonst wäre nach dieser Regelung nahezu jegliche Änderung der Teilungserklärung zeitlich unbeschränkt zulässig.

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IBRRS 2004, 3044

OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004 - 16 Wx 7/04

1. Bei der Umbauung einer Müllcontaineranlage mit einer Pergola handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die nur einstimmig beschlossen werden kann.

2. Von einem Ortstermin kann abgesehen werden, wenn den dem Gericht vorliegenden Fotografien alle entscheidungserheblichen Gesichtspunkte entnommen werden können. Es liegt dann kein Ermessensfehler vor.

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IBRRS 2004, 3039

OLG Köln, Beschluss vom 17.03.2004 - 16 Wx 48/04

1. Die Frage, ob durch die Anbringung von Fenstergittern der optische Gesamteindruck des Gebäudes in nicht ganz unerheblicher Weise verschlechtert wird, liegt weitgehend auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung, die vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden kann, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht.

2. Eine generelle Einbruchsgefährdung allein rechtfertigt die Anbringung eines Gitters am Fenster einer Erdgeschosswohnung nicht. Eine Duldungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer wird nur durch eine erhöhte Einbruchsgefahr begründet.

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IBRRS 2004, 3036

OLG Köln, Beschluss vom 31.03.2004 - 16 Wx 12/04

1. Gegen Wohngeldansprüche kann nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen oder solchen, die aus Notgeschäftsführung resultieren, aufgerechnet werden.

2. Zurückbehaltungsrechte sind gegenüber dem Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses ausgeschlossen.

3. Ein Aufrechnungsausschluss ist über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus dann anzunehmen, wenn er nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses als stillschweigend vereinbart angesehen werden muss oder wenn die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lässt.

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IBRRS 2004, 3014

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2004 - 3 Wx 185/04

1. Unter die in der Teilungserklärung festgelegte Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zu beheben, kann auch die Auswechslung "blind gewordener" Scheiben in rundum (Seiten- und Dachbereich) verglasten Dachgauben fallen.*)

2. Die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen ohne Dauerregelung ist Sache des Tatrichters.*)

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IBRRS 2004, 2982

KG, Beschluss vom 19.07.2004 - 24 W 349/02

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2977

BayObLG, Beschluss vom 07.07.2004 - 2Z BR 77/04

1. Ist eine Tiefgarage Gegenstand einer einzigen Teileigentumseinheit, handelt es sich bei den Versicherungs- und Stromkosten der Tiefgarage nicht um Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums; diese Kosten betreffen ausschließlich die Miteigentümer des Teileigentums Tiefgarage und dürfen nicht anteilig auf andere Wohnungseigentümer umgelegt werden.*)

2. Das Rechtsmittelgericht kann den vom Gericht der unteren Instanz festgesetzten Geschäftswert auch dann insgesamt ändern, wenn nur ein Teil der Hauptsache in der Rechtsmittelinstanz schwebt.*)

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IBRRS 2004, 2974

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.07.2004 - 3 Wx 66/04

1. Der nachträgliche Einbau und Anschluss eines Heizkörpers in einem zum Sondereigentum gehörenden verglasten Balkon (Wintergarten) ist als bauliche Veränderung nicht deshalb zustimmungspflichtig, weil damit eine intensivere Nutzung des Wintergartens verbunden ist.*)

2. Die nach der Teilungserklärung für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums vorgeschriebene schriftliche Zustimmung des Verwalters ist entbehrlich, wenn bereits ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt worden ist.*)

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IBRRS 2004, 2972

BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 - 2Z BR 113/04

1. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.*)

2. Die Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht hat in einer Gemeinschaft ohne Verwalter nicht zur Voraussetzung, dass zuvor erfolglos durch eine Eigentümerversammlung versucht wurde, einen Verwalter zu bestellen.*)

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IBRRS 2004, 2971

BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 - 2Z BR 58/04

1. Wird ein Vertreter, der seine Bevollmächtigung ordnungsmäßig nachweisen kann, vom Vorsitzenden einer Eigentümerversammlung zurückgewiesen, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar, sofern die nicht abgegebene oder nicht berücksichtigte Stimme erheblich war.*)

2. Zur Vollständigkeit einer Jahresabrechnung gehört, dass der Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage und der Zinsbeträge, ausgewiesen ist. Das Fehlen solcher Bestandteile führt aber in der Regel nicht dazu, den Eigentümerbeschluss über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung für ungültig erklären zu müssen. Die fehlenden Angaben sind vielmehr nachholbar.*)

3. Die Entlastung ehrenamtlicher Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche bestehen.*)

4. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der den Verwalter zur Kreditaufnahme bevollmächtigt, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich der Kreditbetrag im Verhältnis zur Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer in einem bestimmten Rahmen hält und der Kredit zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses dient.*)

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IBRRS 2004, 2970

OLG Köln, Beschluss vom 30.06.2004 - 16 Wx 135/04

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2969

BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 - 2Z BR 116/04

§ 287 ZPO ist in einem Schadensersatzverfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz entsprechend anwendbar.*)

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IBRRS 2004, 2964

KG, Urteil vom 13.05.2004 - 12 U 3/03

Verletzung des als entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages zu qualifizierenden Vertrages eines Hausverwalters durch Vergabe von Aufträgen, ohne zuvor Vergleichsangebote eingeholt zu haben.*)

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IBRRS 2004, 2962

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 20.04.2004 - 5 W 208/04

Zum Eintragungshindernis des Fehlens einer Unbedenklichkeitsbescheinigung.*)

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IBRRS 2004, 2961

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.04.2004 - 5 W 32/04

Zu dem Anspruch eines Sondereigentümers eines in einer Tiefgarage gelegenen Abstellraums gegen den Sondereigentümer eines vor dessen Zugang gelegenen Abstellplatzes auf Beschränkung der Nutzung.*)

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IBRRS 2004, 2950

OLG Köln, Beschluss vom 24.05.2004 - 16 Wx 94/04

1. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss klar und bestimmt, jedenfalls aber - gegebenenfalls im Wege der Auslegung - bestimmbar sein.

2. Hat eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, "den Anforderungen des formellen und materiellen Baurechts, sofern sie nicht erfüllt sein sollten, schnellstmöglich gerecht zu werden und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um hieraus resultierende mögliche Konsequenzen zu vermeiden", erschöpft sich die Beschlussfassung in bloßen Floskeln ohne konkreten Regelungsgehalt. Es ist auch im Wege der Auslegung nicht ansatzweise erkennbar, welche Maßnahmen ergriffen werden sollten.

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IBRRS 2004, 2948

BayObLG, Beschluss vom 26.05.2004 - 2Z BR 56/04

1. Der Umfang der materiellen Rechtskraft eines im Wohnungseigentumsverfahren ergangenen Beschlusses ist durch Auslegung zu ermitteln.*)

2. Aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme kann bei zerstrittenen Wohnungseigentümern die Pflicht folgen, ihre Rechte so auszuüben, dass Streit fördernde Begegnungen vermieden werden.*)

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IBRRS 2004, 2947

BayObLG, Beschluss vom 26.05.2004 - 2Z BR 78/04

Die Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung hat sich am Wortlaut und Wortsinn der Erklärungen zu orientieren. Darauf, was der Bauträger und teilende Eigentümer mit seiner Erklärung beabsichtigt und bezweckt hat, kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung nicht an.*)

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IBRRS 2004, 2945

BayObLG, Beschluss vom 02.06.2004 - 2Z BR 10/04

1. Verpflichten sich die Wohnungseigentümer schuldrechtlich zur Einräumung von Sondernutzungsrechten zum Zwecke der Errichtung von Garagen, so kann die Auslegung des Vertrags ergeben, dass auch eine Verpflichtung zur Mitwirkung bei der Eintragung der Vereinbarung in den Wohnungsgrundbüchern vereinbart ist.*)

2. Ein Zurückbehaltungsrecht kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht erstmals geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2004, 2944

BayObLG, Beschluss vom 02.06.2004 - 2Z BR 29/04

1. Die Zweckbestimmung eines Wohnungseigentums als "Ferienwohnung" oder "Ferienappartement" legt im Allgemeinen eine vorübergehende Nutzung als Wohnung durch wechselnde Gäste fest.*)

2. Ob die Nutzung einer "Ferienwohnung" als Seminar- und Veranstaltungsraum nicht mehr stört als eine zweckentsprechende Nutzung, kann nur entschieden werden, wenn die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Nutzung durch den Tatrichter umfassend abgewogen werden. Dabei kann auch die Lage der Wohnung im Gebäude eine Rolle spielen.*)

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IBRRS 2004, 2939

BayObLG, Beschluss vom 09.06.2004 - 2Z BR 44/04

Ob eine Änderung der Fassade einen Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinaus beeinträchtigt, obliegt der Würdigung des Tatrichters, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2938

BayObLG, Beschluss vom 09.06.2004 - 2Z BR 94/04

1. Ein Verstoß gegen Art. 6 EMRK wegen überlanger Verfahrensdauer führt nicht zu einer Aufhebung und Zurückverweisung, wenn das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache abschließend entscheiden kann.*)

2. Ein erheblicher zeitlicher Abstand (hier: ca. 2 1/2 Jahre) zwischen mündlicher Verhandlung und Entscheidung führt im Wohnungseigentumsverfahren nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung, wenn von einer erneuten Verhandlung weder eine weitere Sachaufklärung noch eine gütliche Einigung zu erwarten gewesen wäre.*)

3. Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn der Bauträger vor Eintragung einer Eigentumsvormerkung eine von der Teilungserklärung abweichende Bauausführung vollendet.*)

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IBRRS 2004, 2937

BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 49/04

1. Die Entfernung eines schon bei Begründung des Wohnungseigentums auf einer Gemeinschaftsfläche befindlichen Grillplatzes stellt in der Regel eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar.*)

2. Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander können den Anspruch eines Wohnungseigentümers begründen, dass eine bauliche Anlage (hier: Sitz- und Grillplatz) entfernt wird, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem gegenwärtigen Zustand als grob unbillig erscheinen lassen. Dies festzustellen, ist in erster Linie Sache des Tatrichters.*)

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IBRRS 2004, 2936

BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 65/04

1. Das Erfordernis der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer baulichen Veränderung ist abdingbar.*)

2. Der Umfang einer baulichen Veränderung rechtfertigt als solcher nicht zwingend den Schluss, die Maßnahme bedürfe der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.*)

3. Im Einzelfall kann es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sein, wenn der Tatrichter nach Einnahme eines Augenscheins den Anbau eines unterkellerten Wintergartens in einer aus zwei Wohngebäuden bestehenden Wohnanlage als für einen anderen Wohnungseigentümer nicht zustimmungsbedürftig beurteilt.*)

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IBRRS 2004, 2935

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.06.2004 - 13 U 89/03

Eine schuldrechtliche Vertragsgestaltung, durch die einem Gesellschafter einer GmbH das Recht eingeräumt wird, den Gesellschaftsanteil eines Mitgesellschafters, der zugleich Geschäftsführer ist, bei Beendigung von dessen Organstellung durch Annahme eines unwiderruflichen Verkaufsangebotes des Mitgesellschafters zurückzuerwerben, verstößt auch dann gegen die guten Sitten und ist gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn dem Mitgesellschafter der Gesellschaftsanteil zuvor deswegen gegeben worden war, um ihn - im Rahmen eines "Geschäftsmodells" - die Stellung eines geschäftsführenden Gesellschafters zu verschaffen und ihn dadurch zur optimalen Wahrnehmung seiner Geschäftsführerstellung zu motivieren.*)

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IBRRS 2004, 2934

BayObLG, Beschluss vom 23.06.2004 - 2Z BR 20/04

1. Ein Eigentümerbeschluss, der eine Freiflächengestaltung zum Gegenstand hat, entspricht dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn durch die Umsetzung der geplanten Maßnahme einem Miteigentümer die Möglichkeit zur Ausübung seines Sondernutzungsrechts faktisch entzogen wird.*)

2. Der gegenseitige Anspruch der Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands, zu dem auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten gehört, rechtfertigt einen Eingriff in ein Sondernutzungsrecht jedenfalls dann nicht, wenn den öffentlich-rechtlichen Vorgaben auch ohne einen derartigen Eingriff entsprochen werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2930

BayObLG, Beschluss vom 23.06.2004 - 2Z BR 173/03

Der Anspruch auf Verkleinerung einer über das vereinbarte Maß hinaus vergrößerten Terrasse auf einer Sondernutzungsfläche kann im Einzelfall wegen Fehlens konkreter Beeinträchtigungen des Antragstellers oder aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausgeschlossen sein.*)

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IBRRS 2004, 2927

BayObLG, Beschluss vom 07.07.2004 - 2Z BR 89/04

1. Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen als eigenständige Wohnung stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.*)

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen in Speicher und Keller als selbständigen Teileigentumsrechten besteht, dass die Hobbyräume, auch wenn sie mit der darüber oder darunter liegenden Wohnung verbunden wurden, nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind, ihre Nutzung aber zu Wohnzwecken insoweit zulässig ist, als nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baurechts entgegenstehen, so ist damit nicht die Nutzung zweier nach Wanddurchbruch zusammengelegter Hobbyräume als neue selbständige Wohnung erlaubt.*)

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IBRRS 2004, 2796

BGH, Urteil vom 17.04.2002 - IV ZR 226/00

Zur Auseinandersetzung durch Begründung von Wohnungseigentum gemäß einer Teilungsanordnung des Erblassers, wenn unter den Erben Streit über die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IBRRS 2004, 2753

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.07.2004 - 3 Wx 85/04

Der ein Sondernutzungsrecht einräumende, wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtige Beschluss der Wohnungseigentümer begründet gegenüber einem Unterlassungsanspruch keinen Vertrauensschutz für die Zeit nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Nichtigkeit vereinbarungsersetzender Beschlüsse, auch wenn er bereits 1997 gefasst worden ist und das "Sondernutzungsrecht" in einen Mietvertrag einbezogen wurde.*)

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IBRRS 2004, 2752

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.07.2004 - 3 Wx 318/03

An einer Doppelhaushälfte insgesamt - also unter Einbeziehung ihrer konstruktiven Teile - kann Sondereigentum nicht wirksam begründet werden.*)

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IBRRS 2004, 2751

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.06.2004 - 3 Wx 148/04

1. Das nachträgliche Anbringen eines Fenstergitters an die Hausfassade durch den Inhaber der Erdgeschosswohnung eine Wohnanlage kann eine die übrigen Miteigentümer beeinträchtigende bauliche Veränderung darstellen.*)

2. Eine solche Maßnahme kann gleichwohl nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gerechtfertigt sein, wenn sich aus konkreten Umstände eine gesteigerte Einbruchsgefahr ergibt, der nicht mit weniger beeinträchtigenden Maßnahmen (Sicherheitsglas; "Pilzköpfe", Verstärkung der Fensterbeschläge, Schutz des Rolladens gegen Hochschieben) begegnet werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2750

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.06.2004 - 3 W 64/04

1. Über die Jahresabrechnung und über die Entlastung von Verwaltung und Verwaltungsbeirat haben auch in einer Mehrhaus-Wohnanlage grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen.*)

2. Ein Eigentümerbeschluss über die wiederholte Bestellung des Verwalters für eine weitere Amtsperiode von fünf Jahren ist wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 2 Halbs. 2 WEG nichtig, wenn der Beschluss länger als ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit gefasst wird und die neue Amtszeit nicht mit der Neubestellung zu laufen beginnt.*)

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IBRRS 2004, 2749

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2004 - 3 Wx 97/04

1. Der Mieter einer im Sondereigentum stehenden Wohnung oder eines Ladenlokals ist im gleichen Umfang wie der Eigentümer selbst berechtigt, das gemeinschaftliche Eigentum mit zu gebrauchen (hier: Anlieferung von Waren über das gemeinschaftliche Grundstück), soweit es mit der Nutzung der von ihm gemieteten Räume zusammen hängt.*)

2. Die Aufstellung eines Müllcontainers mit ca. 1000 l Inhalt geht über den jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus.*)

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IBRRS 2004, 2748

KG, Beschluss vom 14.06.2004 - 24 W 32/04

Verändert ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Nutzfläche durch Ausbau und Unterteilung seiner Wohneinheit in erheblichem Umfange (hier auf das Dreifache), besteht bei einer ursprünglich auf die bisherige Nutzfläche bezogenen Kostenbeteiligung regelmäßig ein Anspruch der anderen Wohnungseigentümer auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, auch wenn die Voraussetzungen für die Veränderung der effektiven Nutzfläche durch das Sondereigentum an Dachflächen und Kellerräumen bereits angelegt war. Reine Prozentgrenzen (nach der Rechtsprechung bis 59 %), bis zu denen Mehrbelastungen hingenommen werden müssten, hindern den Änderungsanspruch nicht (Abweichung von OLG Frankfurt NZM 2001, 140 u.a.).*)

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IBRRS 2004, 2747

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2004 - 3 Wx 100/04

Der Verwalter handelt vorwerfbar pflicht- und treuwidrig, wenn er die von ihm bei seinem Ausscheiden aus dem Amt geschuldete Rechnungslegung jahrelang verzögert und dadurch erhebliche Überziehungszinsen zu Lasten des als offenes Treuhandkonto geführten Gemeinschaftskontos verursacht.*)

Der ehemalige Verwalter kann Freistellung von diesen Überziehungszinsen nicht im Rahmen seines grundsätzlich bestehenden Aufwendungsersatzanspruchs verlangen, da die Zinslast einen Schaden darstellt, den der Verwalter den Wohnungseigentümern wegen schuldhafter Pflichtverletzung zu erstatten hat.*)

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IBRRS 2004, 2746

BayObLG, Beschluss vom 05.05.2004 - 2 Z BR 82/04

Die Beschwerdesumme kann nicht durch Erweiterung des erstinstanzlichen Antrags erreicht werden; denn die Erweiterung setzt wie die Antragsänderung ein zulässig eingelegtes Rechtsmittel voraus.*)

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IBRRS 2004, 2745

BayObLG, Beschluss vom 05.05.2004 - 2Z BR 265/03

1. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung bestimmen, dass bauliche Veränderungen, auch soweit sie die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß beeinträchtigen, der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfen.*)

2. Zur Zumutbarkeit eines Rückbauverlangens, das die Umgestaltung eines Freisitzes in Wohnraum betrifft.*)

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IBRRS 2004, 2744

BayObLG, Beschluss vom 05.05.2004 - 2Z BR 66/04

1. Eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund kann nur auf Tatsachen gestützt werden, die entweder nach dessen Bestellung entstanden oder jedenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft erst danach bekannt geworden sind.*)

2. Ein Rechtsschutzbedürfnis für einen Wohnungseigentümer, gerichtlich die Abberufung des Verwalters durchzusetzen, ist anzunehmen, wenn der Versuch gescheitert ist, einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung herbeizuführen oder wenn in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse die vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung nicht zumutbar ist.*)

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IBRRS 2004, 2743

OLG Hamm, Beschluss vom 04.05.2004 - 15 W 142/03

1) Bei den Kosten für die Nutzung des Kabelanschlusses handelt es sich nicht um Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern um solche, die allein durch die Nutzung im Bereich des Sondereigentums anfallen (wie BGH NJW 2003, 3478 für Kaltwasser).*)

2) Der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung kann für die Kabelnutzungsentgelte nicht herangezogen werden.*)

3) Wird im Rahmen des Vertragsverhältnisses mit dem Kabelnetzbetreiber das Nutzungsentgelt nach Wohneinheiten erhoben, so entspricht nur eine entsprechende Verteilung auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

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