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Volltexturteile nach Sachgebieten

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Online seit 2004

IBRRS 2004, 2684

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.02.2004 - 2 Wx 158/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2683

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.02.2004 - 2 Wx 80/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2682

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2004 - 3 Wx 364/03

Steht ein Wohnungseigentum zwei Wohnungseigentümern je zur Hälfte zu und teilen diese dasselbe in der Weise auf, dass einer von ihnen zugleich Alleineigentümer einer weiteren Wohnung wird, so kommt bei gesetzlichem Kopfstimmrecht zu dem der Rechtsgemeinschaft zustehenden Stimmrecht ein durch die Alleinberechtigung begründetes weiteres Stimmrecht hinzu.*)

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IBRRS 2004, 2681

OLG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2004 - 2 Wx 133/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2680

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 02.02.2004 - 3 W 251/03

Die Feststellung, ob eine ohne Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Anbringung einer Markise) den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, obliegt grundsätzlich den Tatrichtern. Sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht.*)

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IBRRS 2004, 2679

OLG Köln, Beschluss vom 30.01.2004 - 16 Wx 20/04

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Rechtsmittelgegners durch den Rechtsmittelführer ist nicht bereits dann angezeigt, wenn das Rechtsmittel voraussichtlich erfolglos bleiben wird. Es müssen vielmehr Gründe hinzutreten, die die Anrufung der höheren Instanz als mutwillig, vermeidbar oder im Einzelfall unbillig erscheinen lassen.

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IBRRS 2004, 2678

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 153/03

1. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte im Protokoll der Eigentümerversammlung wird durch Feststellung und Bekanntgabe eines eindeutigen Abstimmungsergebnisses zugleich das Beschlussergebnis konkludent festgestellt und bekannt gegeben.*)

2. Ist ein Treppenpodest, das zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und von dem aus über eine Auszugstreppe gemeinsame Versorgungseinrichtungen im Dachboden zu erreichen sind, mit einem abschließbaren Gitter versehen, können die Wohnungseigentümer verlangen, dass dieses unverschlossen bleibt, wenn an dem Treppenpodest kein Sondernutzungsrecht begründet wurde.*)

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IBRRS 2004, 2677

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 181/03

1. Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, so kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbesondere dann rechtfertigen, wenn es auf Uneinsichtigkeit beruht, die Gemeinschaft damit rechnen muss, dass es fortgesetzt wird und ihr eine weitere Zusammenarbeit deshalb nicht mehr zugemutet werden kann.*)

2. Aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter regelmäßig für sich keine Befugnisse ableiten, sie ohne die noch erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch eigenmächtige Auftragsvergaben und die Einforderung von Sonderumlagen umzusetzen.*)

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IBRRS 2004, 2676

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 216/03

Ein Eigentümerbeschluss über eine Jahresabrechnung, die nur die Monate August bis Dezember einbezieht, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IBRRS 2004, 2675

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 270/03

Regt das Beschwerdegericht zunächst an, dass der Rechtsmittelführer die Hauptsache für erledigt erklärt, und erst in einem späteren Beschluss, dass der Rechtsmittelführer das Rechtsmittel zurücknimmt, so ist es nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Landgericht von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten absieht, wenn der Beschwerdeführer das Rechtsmittel unverzüglich nach dem zweiten Hinweisbeschluss zurücknimmt.*)

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IBRRS 2004, 2674

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 129/03

1. Wer materiell Beteiligter eines Wohnungseigentumsverfahrens ist, muss auch formell am Verfahren beteiligt werden. Die Nachholung der formellen Beteiligung im Rechtsbeschwerdeverfahren scheidet dann aus, wenn eine Sachentscheidung wegen mangelnder Sachaufklärung nicht möglich ist.*)

2. Eine Entscheidung des Beschwerdegerichts ohne mündliche Verhandlung kann jedenfalls dann zur Aufhebung und Zurückverweisung führen, wenn jede Begründung für das Absehen von einer mündlichen Verhandlung fehlt.*)

3. Abgrabungen an einer Gartensondernutzungsfläche stellen begrifflich eine bauliche Veränderung dar, die ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann zulässig sind, wenn die Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands oder der Instandsetzung und Instandhaltung dient oder wenn andere Wohnungseigentümer dadurch keinen über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Nachteil erleiden.*)

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IBRRS 2004, 2673

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.01.2004 - 20 W 124/03

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die Berechtigung zur Vermietung von der Zustimmung des Verwalters abhängig macht, verstößt insbesondere dann nicht gegen § 242 BGB, wenn die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert und die Wohnungseigentümerversammlung angerufen werden kann.*)

2. Bei einer Liegenschaft, die mit über 50 % der Einheiten von den Eigentümern selbst genutzt wird, ist die Nutzung einer Wohnung als Arbeiterheim mit wechselnden Benutzern zweckwidrig und überschreitet die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG, so dass eine Vermietungszustimmung verweigert werden kann. Der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer ist deshalb auch nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Er richtet sich auf Unterlassung der Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung, ohne dass dem Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung vermietet hat, konkrete Maßnahmen, insbesondere nicht eine Kündigung und deren Vollstreckung, aufgegeben werden könnten. Welche Maßnahmen er zur Erfüllung seiner Verpflichtung ergreift, bleibt dem Wohnungseigentümer und der Prüfung im Zwangsvollstreckungsverfahren nach § 890 ZPO überlassen.*)

3. Auch wenn die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung den Mietvertrag nicht unwirksam macht und kein Kündigungsrechts des vermietenden Wohnungseigentümers begründet, wird durch die Verpflichtung zur Unterlassung ungenehmigter Vermietung nichts rechtlich Unmögliches von dem Wohnungseigentümer verlangt, da er durch Abfindungszahlung oder Stellung von Ersatzraum auch ohne Kündigung eine Lösung des Mietvertrags oder durch einverständliche Abänderung des Mietvertrags eine Zustimmung des Verwalters erreichen kann.*)

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IBRRS 2004, 2672

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.01.2004 - 20 W 180/03

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die Berechtigung zur Vermietung von der Zustimmung des Verwalters abhängig macht, verstößt insbesondere dann nicht gegen § 242 BGB, wenn die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert und die Wohnungseigentümerversammlung angerufen werden kann.*)

2. Bei einer Liegenschaft, die mit über 50 % der Einheiten von den Eigentümern selbst genutzt wird, ist die Nutzung einer Wohnung als Arbeiterheim mit wechselnden Benutzern zweckwidrig und überschreitet die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG, so dass eine Vermietungszustimmung verweigert werden kann. Der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer ist deshalb auch nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Er richtet sich auf Unterlassung der Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung, ohne dass dem Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung vermietet hat, konkrete Maßnahmen, insbesondere nicht eine Kündigung und deren Vollstreckung, aufgegeben werden könnten. Welche Maßnahmen er zur Erfüllung seiner Verpflichtung ergreift, bleibt dem Wohnungseigentümer und der Prüfung im Zwangsvollstreckungsverfahren nach § 890 ZPO überlassen.*)

3. Auch wenn die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung den Mietvertrag nicht unwirksam macht und kein Kündigungsrechts des vermietenden Wohnungseigentümers begründet, wird durch die Verpflichtung zur Unterlassung ungenehmigter Vermietung nichts rechtlich Unmögliches von dem Wohnungseigentümer verlangt, da er durch Abfindungszahlung oder Stellung von Ersatzraum auch ohne Kündigung eine Lösung des Mietvertrags oder durch einverständliche Abänderung des Mietvertrags eine Zustimmung des Verwalters erreichen kann.*)

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IBRRS 2004, 2642

BayObLG, Beschluss vom 04.09.2003 - 2 Z BR 114/03

Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zu dem Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann die Auslegung ergeben, dass sich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Balkone erstreckt.*)

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IBRRS 2004, 2641

OLG Köln, Beschluss vom 10.03.2003 - 16 Wx 43/03

Der Austausch von Fenstern durch einen Wohungseigentümer ist in der Regel dann als nachteilige bauliche Veränderung anzusehen, wenn durch die Gestaltung der Fenster bei der zuvor einheitlichen äußeren Fassade einer Veränderung im Erscheinungsbild bewirkt wird.

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IBRRS 2004, 2626

KG, Beschluss vom 28.01.2004 - 24 W 3/02

1. In der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht eine Beiratswahl nur dann Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen. Bei Zwistigkeiten in der Gemeinschaft reicht es regelmäßig nicht aus, wenn bei der überstimmten Minderheit das Vertrauen in die persönliche Eignung des Kandidaten fehlt, wie auch die Verfolgung eigener Interessen oder die einer Mehrheitsgruppe nicht schon ausreicht, um die Qualifikation als Beiratsmitglied zu beseitigen.*)

2. Es widerspricht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zu beauftragen, gebührenpflichtige Rechtsauskünfte über gegen ihn selbst gerichtete Schadensersatzansprüche einzuholen. Das gilt insbesondere, wenn die Schadensersatzansprüche mit dem Sondereigentum zusammenhängen, auch wenn sie zugleich das Gemeinschaftseigentum betreffen.*)

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IBRRS 2004, 2625

OLG Hamburg, Beschluss vom 26.01.2004 - 2 Wx 107/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2623

KG, Beschluss vom 26.01.2004 - 24 W 182/02

1. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen.*)

2. Bei Zweifeln über die Bestandskraft von vorschussweisen Sonderumlagebeschlüssen ist die Eigentümermehrheit nicht gehindert, im Zuge der Abrechnung der tatsächlichen Baukosten nochmals bestätigend über die Vornahme der Bauarbeiten zu beschließen und den auf die Baukosten entfallenden Teil der Jahresabrechnung als "Sonderumlage" zu bezeichnen.*)

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IBRRS 2004, 2622

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.01.2004 - 20 W 7/03

§ 44 Abs. 1 WEG gilt auch im Beschwerdeverfahren. Von einer mündlichen Verhandlung kann nur im Einzelfall abgesehen werden, wenn besondere Umstände sie entbehrlich machen.*)

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IBRRS 2004, 2621

BayObLG, Beschluss vom 22.01.2004 - 2Z BR 229/03

1. Einem als Praxis beschriebenen Teileigentum widerspricht dessen Nutzung als Gaststätte.*)

2. Ist ein Teileigentum längerfristig zweckbestimmungswidrig zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet, stellt es ohne Hinzutreten besonderer Umstände keinen Verwirkungsgrund dar, wenn der Berechtigte seinen Unterlassungsanspruch erst mit Ablauf des Nutzungsverhältnisses, jedoch noch vor der Begründung eines erneuten gleichartigen Nutzungsverhältnisses anmeldet.*)

3. Zum Anspruch auf Abänderung der Teilungserklärung.*)

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IBRRS 2004, 2620

OLG Schleswig, Beschluss vom 21.01.2004 - 2 W 52/03

1. § 767 ZPO ist auf im Wohnungseigentumsverfahren erlassene Unterlassungstitel entsprechend anwendbar.*)

2. Zu den Einwendungen, die den durch "das Urteil" festgestellten Anspruch im Sinne des § 767 ZPO selbst betreffen, gehört auch die Geltendmachung nachträglich geänderter tatsächlicher Verhältnisse, grundsätzlich nicht jedoch die Wandlung der Verkehrs- und Rechtsauffassung.*)

3. Es gibt keinen Erfahrungssatz dahin, dass der Betrieb einer "Warmen Theke" (Imbisses) schlechthin der Zweckbestimmung "Laden" in einer Teilungserklärung widerspricht. Die Frage beurteilt sich vielmehr danach, ob der Betrieb unter den konkreten Umständen des Einzelfalls die übrigen Wohnungseigentümer insbesondere im Hinblick auf Öffnungszeiten sowie Lärm- und Geruchsbeeinträchtigung nicht mehr stört und beeinträchtigt als die zweckbestimmte Nutzung*)

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IBRRS 2004, 2619

OLG Hamburg, Beschluss vom 19.01.2004 - 2 Wx 78/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2618

OLG Hamm, Beschluss vom 15.01.2004 - 15 W 106/03

Ein nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens von dem Insolvenzschuldner gestellter Antrag ist unwirksam und kann die Beschlußanfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG auch dann nicht wahren, wenn der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum nach Fristablauf freigibt.*)

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IBRRS 2004, 2617

BayObLG, Beschluss vom 15.01.2004 - 2Z BR 225/03

1. Zur Nachholung des rechtlichen Gehörs in der Rechtsbeschwerdeinstanz (Bestätigung von BayObLG, Beschluss vom 3.12.2003 - 2Z BR 188/03 - und Abgrenzung zu OLG Hamburg ZMR 2003, 868).*)

2. Der Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG ist seinem Wesen nach ein Individualanspruch. Es ist deshalb verfahrensrechtlich unbedenklich, wenn zunächst zwar alle Wohnungseigentümer (ausgenommen der störende Wohnungseigentümer), im Zuge des Verfahrens jedoch nur noch ein oder einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch gegen diesen geltend macht oder machen.*)

3. Nutzt ein Wohnungseigentümer Räume des gemeinschaftlichen Eigentums, ohne dass eine Vereinbarung oder ein gebrauchsregelnder Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, können die übrigen Wohnungseigentümer, einzeln oder gemeinsam, die Räumung und Herausgabe der Räume an die Eigentümergemeinschaft verlangen.*)

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IBRRS 2004, 2616

BayObLG, Beschluss vom 15.01.2004 - 2Z BR 227/03

1. Ein Eigentümerbeschluss, der bauliche Veränderungen zum Gegenstand hat, ist nicht wegen absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung nichtig.*)

2. Bei Versäumung der Frist zur Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden. Eine Wiedereinsetzung kommt jedoch nicht in Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer, der in der Eigentümerversammlung nicht anwesend war, aufgrund des Einladungsschreibens mit einem bestimmten Eigentümerbeschluss rechnen musste, das Protokoll über die Versammlung und damit Kenntnis von dem Eigentümerbeschluss aber erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist erlangt hat.*)

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IBRRS 2004, 2615

OLG Hamburg, Beschluss vom 07.01.2004 - 2 Wx 2/04

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2614

OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2004 - 15 W 153/03

Die Bezeichnung des Sondereigentums in der Teilungserklärung als "später zu Wohnzwecken dienende Räume im Dachgeschoß" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass sie dem betreffenden Sondereigentümer ein Ausbaurecht einräumt, umfassend alle Eingriffe in das Gemeinschafts- oder gar Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer durchführen zu können, sofern sie nur erforderlich sind, um baubehördlichen Auflagen für die Aufnahme einer Wohnnutzung des Dachgeschoßraums (insbesondere im Hinblick auf den Feuerschutz) zu entsprechen.*)

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IBRRS 2004, 2612

OLG Koblenz, Urteil vom 15.07.2004 - 5 U 1538/03

1. Verfügt der Verwalter von Wohnungseigentum über Gelder der Gemeinschaft in offensichtlich treuwidriger Weise, ist die dadurch begünstigte Bank verpflichtet, das Erlangte an den Berechtigten zurückzuerstatten.

2. Zur Beweiswürdigung für Bösgläubigkeit der Bankmitarbeiter.

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IBRRS 2004, 2606

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.01.2004 - 20 W 290/03

Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Dies gilt auch dann, wenn die selbe Person, die zunächst einzelkaufmännische Verwalterin war, eine Verwalter-GmbH gründet und als deren alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin tätig wird. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraumes entspricht die Bestellung dieser GmbH in einem derartigen Fall nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung.*)

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IBRRS 2004, 2605

OLG Hamburg, Beschluss vom 30.12.2003 - 2 Wx 73/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2604

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29.12.2003 - 14 Wx 51/03

1. Die Haltung giftiger Schlangen und Frösche in einer Eigentumswohnung stellt keinen ordnungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums dar.*)

2. Die Haltung und auch Züchtung nichtgiftiger Reptilien in Wohnung und Garten stellt keinen nichtordnungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums dar, wenn eine Geruchsbelästigung ausgeschossen ist und mit ihr auch keine sonstigen vermeidbaren Nachteile für die anderen Wohnungseigentümer verbunden sind.*)

3. Das Tatsachengericht hat alle zur Aufklärung des Sachverhalts dienenden Beweise zu erheben, soweit das Vorbringen der Beteiligten und der Sachverhalt hierzu Anlaß geben.*)

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IBRRS 2004, 2603

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 189/03

1. Die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung pro Wohneinheit kann von der Verteilung der Verwaltervergütung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander abweichen.*)

2. Eine Jahresabrechnung oder ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil die Bestellung des Verwaltungsbeirats, dem die Prüfung der Pläne oblag, nichtig ist (siehe auch BayObLG Beschluss vom 23.12.2003, 2Z BR 185/03 und Beschluss vom 27.11.2003, 2Z BR 186/03).*)

3. Erledigt sich die Hauptsache im ersten Rechtszug, ohne dass übereinstimmend für erledigt erklärt oder der Antrag auf die Kosten beschränkt wird, hat das Landgericht eine unbeschränkte Beschwerde des Antragstellers als unzulässig zu verwerfen. Unterbleibt dies, so ist die sofortige weitere Beschwerde zwar zulässig; das Rechtsbeschwerdegericht hat jedoch die Entscheidung des Landgerichts nachzuholen und die sofortige Beschwerde zu verwerfen.*)

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IBRRS 2004, 2602

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 239/03

1. Zur Beurteilung einer baulichen Veränderung als optisch nachteilig können Lichtbildkopien nur dann herangezogen werden, wenn sie einen ausreichenden Gesamteindruck von den tatsächlichen Gegebenheiten vermitteln.*)

2. Die Gefahr einer Beeinträchtigung der Substanz des Gemeinschaftseigentums kann einen nicht nur erheblichen Nachteil im Sinn des § 14 WEG begründen. Die Tatsacheninstanzen müssen jedoch das Bestehen einer solchen Gefahr konkret feststellen.*)

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IBRRS 2004, 2601

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 185/03

1. Erledigt sich ein Eigentümerbeschluss durch Zeitablauf und tritt damit Erledigung der Hauptsache ein, ist ein Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit oder Fehlerhaftigkeit des Eigentümerbeschlusses in der Regel unzulässig.*)

2. Die Ordnungsmäßigkeit der Ermächtigung des Verwalters zur Verfahrensführung für die Wohnungseigentümer wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Beschluss über die Verwalterbestellung angefochten ist und möglicherweise für ungültig erklärt wird.*)

3. Eine Jahresabrechnung oder ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil die Bestellung des Verwaltungsbeirats, dem die Prüfung der Pläne oblag, nichtig ist.*)

4. Es widerspricht nicht einer ordnungsmäßigen Gebrauchsregelung, wenn in einer Wohnanlage mit deutschsprachigen Bewohnern und Empfangsmöglichkeiten für neun Fernsehprogramme über eine Gemeinschaftsantenne das Anbringen einzelner Parabolantennen grundsätzlich untersagt wird.*)

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IBRRS 2004, 2600

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 195/03

1. Die Anfechtung einer Jahresabrechnung oder eines Wirtschaftsplans wegen Anwendung eines unrichtigen Verteilungsmaßstabs ist in der Regel dann rechtsmissbräuchlich, wenn die übrigen Wohnungseigentümer mit dem Abrechnungsmaßstab einverstanden sind und der Antragsteller durch eine Änderung nur Nachteile erleiden würde.*)

2. Die Ermächtigung des Verwalters zur Führung gerichtlicher Verfahren kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.*)

3. Erledigt sich ein Eigentümerbeschluss durch Zeitablauf und tritt damit Erledigung der Hauptsache ein, ist ein Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses in der Regel unzulässig.*)

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IBRRS 2004, 2599

OLG Hamm, Beschluss vom 22.12.2003 - 15 W 396/03

1) Ein Mehrheitsbeschluß, durch den auf der Grundlage einer Öffnungsklausel der Kostenverteilungsschlüssel abgeändert wird, entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er zu der betreffenden Kostenposition die sachlich notwendigen Einzelregelungen umfaßt und inhaltlich hinreichend klar gefasst ist.*)

2) Ein Negativbeschluß, durch den die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund abgelehnt wird, unterliegt sowohl hinsichtlich der Feststellung eines wichtigen Grundes als auch einer daran anknüpfenden Ermessensentscheidung, ob von dem Abberufungsrecht Gebrauch gemacht werden soll, der gerichtlichen Nachprüfung im Verfahren nach dem WEG.*)

3). Ein nach einem Negativbeschluß innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG gestellter Leistungsantrag, der inhaltlich dem abgelehnten Beschlußantrag entspricht, kann dahin ausgelegt werden, daß er auch den nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2001, 3339) erforderlichen Beschlußanfechtungsantrag umfaßt.*)

4) Die Ablehnung der Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen früheren Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt sind und begründet erscheinen.*)

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IBRRS 2004, 2598

BayObLG, Beschluss vom 18.12.2003 - 2Z BR 203/03

1. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die Gemeinschaftsordnung ohne Bindung an die Auslegung des Landgerichts selbständig auslegen. Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt.*)

2. Durch Vereinbarung kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum ganz oder teilweise einem Wohnungseigentümer übertragen werden. Dies gilt insbesondere für Bauteile, an denen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.*)

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IBRRS 2004, 2597

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2003 - 3 Wx 118/03

1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage über 20 Jahre lang einheitliche Instandhaltungsrücklagen nach Gebäudekomplexen (z.B. "Bauabschnitt I Gebäude 2 - 4") in Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne eingestellt und entsprechend erhoben, so kann hierin eine konkludent zustande gekommene schuldrechtliche Vereinbarung, so wie geschehen, abzurechnen bzw. die Wirtschaftspläne aufzustellen, jedenfalls dann liegen, wenn der jahrelangen Handhabung eine auf die Schaffung einer solchen dauerhaften Regelung abzielende Willensbildung der Gemeinschaft in Gestalt eines Eigentümerbeschlusses vorangegangen ist.*)

2. Die vorbezeichnete schuldrechtliche Vereinbarung schafft eine Basis für beschlossene Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne und legitimiert bis auf Weiteres die hierauf gegründeten Beschlussfassungen.*)

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IBRRS 2004, 2596

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.12.2003 - 20 W 297/01

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), z.B. auch die erstmalige mangelfreie Erstellung von Gemeinschaftseigentum (hier: Einbau einer fehlenden Dampfsperre bei einem Flachdach). Zur gerichtlichen Geltendmachung dieses Anspruch ist grundsätzlich die vorherige Herbeiführung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung erforderlich, es sei denn dass mit einer positiven Beschlussfassung nicht zu rechnen ist auf Grund der Umstände des Einzelfalles.*)

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IBRRS 2004, 2595

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.12.2003 - 3 Wx 323/03

1. Aus der Ordnungsfunktion der Sollvorschrift des § 7 Abs. 4 Nr. 1 Halbsatz 2 WEG, wonach Einzelräume (u.A. Keller, Speicher etc.), die zu einem Wohnungseigentum gehören, mit der gleichen Nummer des Aufteilungsplanes gekennzeichnet werden, was entsprechend auch für Sondernutzungsrechte gilt, folgt nicht umgekehrt, dass Einzelräume, die mit bestimmten Ziffern bezeichnet sind, jeweils den ziffernmäßig entsprechenden Wohnungseigentumseinheiten - über den Inhalt der Teilungserklärung hinaus - als Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechte zuzuordnen sind.*)

2. Für den im gerichtlichen Verfahren vorgebrachten Antrag eines Wohnungseigentümers, auf Zuweisung eines ziffernmäßig seinem Wohnungseigentum entsprechenden Kellerraumes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis solange er nicht zuvor erfolglos versucht hat, diesbezüglich eine mit Mehrheit zu beschließende Gebrauchsregelung herbeizuführen.*)

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IBRRS 2004, 2594

KG, Beschluss vom 11.12.2003 - 1 W 71/03

1. Gegen die Weigerung des Notars, das Versteigerungsverfahren nach §§ 53 ff. WEG fortzusetzen, ist die Beschwerde nach § 15 Abs. 2 S. 1 BNotO gegeben.*)

2. Der Notar darf die Fortsetzung des Versteigerungsverfahrens trotz freihändiger Übertragung des Wohnungseigentums durch den gemäß § 18 WEG Verurteilten auf einen Dritten nicht verweigern, wenn zwischen den Verfahrensbeteiligten Streit über die Erfüllungswirkung der Übertragung besteht. Der verurteilte Wohnungseigentümer kann den Erfüllungseinwand dann nur mit der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO geltend machen und ggf. eine einstweilige Anordnung des Prozessgerichts nach § 769 Abs. 1 ZPO erwirken.*)

3. In dringenden Fällen kann der Notar das Versteigerungsverfahren entsprechend § 769 Abs. 2 ZPO unter Fristsetzung zur Beibringung einer Entscheidung des Prozessgerichts einstweilen einstellen.*)

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IBRRS 2004, 2593

BayObLG, Beschluss vom 10.12.2003 - 2Z BR 49/03

1. Ist der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung berechtigt, die Wohnungseigentümer beim Abschluss von Verträgen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum umfassend zu vertreten, hat er hierbei die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu beachten.*)

2. Überlässt der Verwalter eine Gemeinschaftsfläche einem Dritten zur gewerblichen Nutzung als Bistro, so gebietet es eine ordnungsmäßige Verwaltung im Allgemeinen, dafür zugunsten der Gemeinschaft auch ein Entgelt (Miete) zu vereinbaren. Eine andere Beurteilung kann geboten sein, wenn das Interesse der Gemeinschaft an der Aufrechterhaltung des Betriebs den Mietwert für die Raumüberlassung vollständig überlagert.*)

3. Vermietet der Verwalter eine von ihm persönlich mit Inventar ausgestattete Gemeinschaftsfläche in eigenem Namen an einen Dritten zum Betrieb eines Bistros, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die erlangte Miete allein dem Verwalter für die gewährte Inventarüberlassung zugute kommt und die Raumüberlassung mit Null bewertet wird.*)

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IBRRS 2004, 2592

BayObLG, Beschluss vom 10.12.2003 - 2Z BR 254/03

Das auch im Beschwerdeverfahren geltende Gebot der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten setzt voraus, dass die Beteiligten an der mündlichen Verhandlung teilnehmen, ihnen jedenfalls die Gelegenheit einer Teilnahme eröffnet wird. Dies ist nicht der Fall, wenn einem Antrag auf Terminsverlegung, der auf erhebliche Gründe gestützt ist, nicht stattgegeben wird.*)

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IBRRS 2004, 2591

OLG Köln, Beschluss vom 09.12.2003 - 16 Wx 232/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2590

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.12.2003 - 20 W 417/03

Weist das Landgericht im Beschwerdeverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit einen Antrag auf Ablehnung eines Richters der Kammer wegen Besorgnis der Befangenheit zurück, so ist dagegen seit der Änderung der Zivilprozessordnung zum 01.01.2002 die sofortige weitere Beschwerde gegeben, sofern sie durch das Landgericht entsprechend § 574 ZPO zugelassen worden ist.*)

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IBRRS 2004, 2589

BayObLG, Beschluss vom 04.12.2003 - 2Z BR 214/03

Zur Auslegung einer Gemeinschaftsordnung für eine aus einem Vorder- und einem Rückgebäude bestehenden Wohnanlage, nach der hinsichtlich der Beschlusszuständigkeit und der Verpflichtung, die "Betriebs- und Renovierungskosten" zu tragen, streng nach den beiden Gebäudeteilen zu unterscheiden ist.*)

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IBRRS 2004, 2588

BayObLG, Beschluss vom 03.12.2003 - 2Z BR 164/03

1. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung, die Rückstände aus vergangenen Jahren in den Abrechnungssaldo einbezieht, entspricht zwar nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ist aber nicht nichtig. Der beschlossene Gesamtbetrag ist dann Grundlage für einen Zahlungsanspruch.*)

2. Befindet sich ein Wohnungseigentümer in Zahlungsverzug, so sind ihm in der Regel die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.*)

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IBRRS 2004, 2587

BayObLG, Beschluss vom 03.12.2003 - 2Z BR 202/03

Die nicht fristgerechte Vorlegung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die unterlassene Einberufung von Eigentümerversammlungen können die außerordentliche Abberufung des Verwalters rechtfertigen, wenn aufgrund sonstiger Umstände der Schluss nahe liegt, der Verwalter werde zu einer ordnungsmäßigen Erfüllung seiner Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein.*)

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IBRRS 2004, 2586

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.11.2003 - 3 Wx 252/03

1. In der Teilungserklärung als "Speicherräume" oder "Abstellräume" bezeichnete Räumlichkeiten, die sich - im Spitzboden - über den im Dachgeschoss liegenden Wohnungen befinden, dürfen nicht ohne weiteres als Wohnräume genutzt werden.*)

2. Ist die Nutzung solcher Räume zu Wohnzwecken von allen Wohnungseigentümern über einen langen Zeitraum geduldet worden - hier mehr als 25 Jahre - und haben die Sondereigentümer der genannten Räume im Vertrauen auf die Zulässigkeit dieser Nutzung ihre Wohnung zu der die Räume gehören, mit erheblichem Aufwand erworben, so ist - auch für ein später der Wohnungseigentümergemeinschaft beitretendes Mitglied - ein etwaiger Unterlassungsanspruch verwirkt.*)

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IBRRS 2004, 2585

BayObLG, Beschluss vom 27.11.2003 - 2Z BR 186/03

1. Zu den Kosten der Verwaltung gehören auch die durch eine anwaltliche Beratung entstandenen Kosten, wenn die anwaltliche Beratung dazu geführt hat, dass die Wohnungseigentümer von der Veräußerungsklage Abstand nehmen.*)

2. Ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von seiner inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil der Verwaltungsbeirat von seinem Prüfungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat.*)

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