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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2020, 3307

LG Hamburg, Urteil vom 15.07.2020 - 318 S 25/19

1. Eine von einem Miteigentümer eingebaute Stellplatzanlage, die im oberen Bereich mit dem Erdreich des Grundstücks und der angrenzenden Stützmauer verbunden ist, steht im Gemeinschaftseigentum.

2. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grundstück, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarung nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht. Dies gilt jedoch nicht für einen Miteigentümer, da dieser von einer Wertsteigerung des Grundstücks durch die Errichtung der Anlage unmittelbar profitiert und seine Stellung als Miteigentümer zeitlich nicht beschränkt ist.

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IBRRS 2020, 3443

VG Würzburg, Urteil vom 08.10.2020 - 5 K 18.1454

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 3423

LG München I, Beschluss vom 20.04.2020 - 1 S 17319/19 WEG

1. Sieht die Teilungserklärung für eine Teileigentumseinheit die Nutzung als Laden vor, kann darin keine Döner-Imbisstube geführt werden.

2. Bei typisierender Betrachtung stört die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Döner-Imbiss jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

3. Dass der Imbiss seine Öffnungszeiten an die von Geschäften angleicht, ist zwar löblich, für die maßgebliche typisierende Betrachtung jedoch ohne Belang.

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IBRRS 2020, 3293

LG Itzehoe, Urteil vom 07.08.2020 - 11 S 43/17

1. Die auf Prozesskostenhilfe angewiesene Partei darf jedenfalls dann nicht schlechter gestellt sein als eine finanziell starke Partei, wenn sie die Klage mit den damit verbundenen Risiken unbedingt anhängig macht und dann - entweder gleichzeitig oder nach der Aufforderung zur Einzahlung des Kostenvorschusses - Prozesskostenhilfe beantragt und diese auch gewährt erhält.

2. Dritte sind grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigt an einer Wohnungseigentümerversammlung. Allerdings kann die Gemeinschaft per Beschluss deren Anwesenheit genehmigen.

3. Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlussfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein.

4. Steht die im Wirtschaftsplan vorgesehene Instandhaltungsrücklage im Widerspruch zu der in der Teilungserklärung vorgesehen Höhe der Instandhaltsrücklage, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses über den Wirtschaftsplan. Er ist aber regelmäßig anfechtbar.

5. Eine jahrelange Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels im Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung führt nicht zu einer Änderung des gesetzlichen oder in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels.

6. Legt ein Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung oder einen fehlerhaften Wirtschaftsplan vor, so widerspricht es regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ihm gleichwohl Entlastung zu erteilen. Das Gleiche gilt für die Beiräte.

7. Der Gegenstand eines Beschlussantrages muss bei der Einberufung hinreichend bezeichnet sein. Es dürfen jedoch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. In der Regel genügt eine stichwortartige Bezeichnung, wenn ein mit der Wohnanlage vertrauter Eigentümer erkennen kann, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein soll.

8. Ein Negativbeschluss kann angefochten werden, wenn die Ablehnung des Beschlussantrags ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Dies ist anzunehmen, wenn der geltend gemachte Antrag offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist.

9. Wenn die Wohnungseigentümer eine Angelegenheit bereits geregelt haben, besteht ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf einen abändernden Zweitbeschluss nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, wenn schwer wiegende Gründe das Festhalten an der bisherigen Regelung als unbillig erscheinen lassen.

IBRRS 2020, 3344

KG, Beschluss vom 22.10.2020 - 1 W 1357/20

1. Die Voreintragung des Berechtigten ist nicht gemäß § 40 GBO entbehrlich, wenn der Erbe ohne gleichzeitigen Eigentumsübergang eine Belastung des Grundstücks eintragen lassen will.*)

2. Anderes gilt, wenn nicht der Erbe, sondern ein Bevollmächtigter aufgrund einer von dem noch als Eigentümer eingetragenen Erblasser erteilten transmortalen Vollmacht über das Grundstück verfügt (Fortführung von Senat, Beschluss vom 2. August 2011, - 1 W 243/11 - IBRRS 2011, 3891).*)

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IBRRS 2020, 3355

KG, Urteil vom 03.04.2020 - 9 U 84/18

1. Handelt es sich um ein nach §§ 102, 105 StPO rechtmäßigen Polizeieinsatz, kommen Ersatzansprüche des Eigentümers weder aus § 839 BGB noch § 59 ASOG in Betracht.

2. Wird das Eigentum eines Dritten - hier die WEG - für Zwecke der Strafverfolgung in Anspruch genommen, wird ein Sonderopfer erbracht, für das nach den Grundsätzen des enteignenden Eingriffs Ersatz zu leisten ist. Insoweit handelt es sich - anders als bei einem Vermieter - auch nicht um das allgemeine Lebensrisiko, das von diesem hinzunehmen ist.

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IBRRS 2020, 3283

AG München, Urteil vom 09.05.2019 - 482 C 15987/18 WEG

1. Dr Verwalter darf über einen genehmigten Kostenrahmen hinaus keine Sanierungsaufträge erteilen. Droht die Überschreitung des Kostenrahmens, muss er eine Genehmigung erwirken.

2. Der Verwaltungsbeirat ist dem Verwalter gegenüber nicht weisungsbefugt. Durch nicht bindende Vorgaben des Verwaltungsbeirats wird der Verwalter auch nicht von den ihm obliegenden Verwalterpflichten, hier die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bei absehbarem Überschreiten des Kostenrahmens, entbunden.

3. Auch für die Beauftragung von Arbeiten an Außenanlagen bedarf es eines vorherigen Beschlusses der Gemeinschaft der Eigentümer für außerordentliche Instandsetzung größeren Umfangs.

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IBRRS 2020, 3286

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.09.2020 - 980a C 7/20 WEG

Eine Klausel in der Teilungserklärung, mit der Balkone - unzulässigerweise - dem Sondereigentum zugeordnet werden, kann in eine Kostentragungsregelung umgedeutet werden. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sich als Ergebnis der Umdeutung eine Regelung ergibt, die eindeutig und klar ist. Ist dies nicht der Fall, kommt eine Umdeutung nicht in Betracht.*)

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IBRRS 2020, 3315

AG München, Urteil vom 15.11.2019 - 483 C 8260/19 WEG

1. Sieht die Teilungserklärung für eine Teileigentumseinheit die Nutzung als Laden vor, kann darin keine Döner-Imbisstube geführt werden.

2. Denn nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise geht von der Nutzung als Döner-Imbiss gegenüber einer reinen Ladennutzung ein größeres Störpotential aus, weil die mit dem Imbiss verbundenen möglichen Lärm- und Geruchsbelästigungen für die anderen Einheiten mehr stören als eine zulässige reine Ladennutzung. Ob von dem Dönerladen tatsächlich eine Beeinträchtigung ausgeht, ist im Rahmen der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise unerheblich.

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IBRRS 2020, 3314

LG München I, Urteil vom 11.12.2019 - 1 S 11509/19 WEG

1. Vor Erhebung der Klage eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung ist die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens nicht erforderlich.

2. Ersetzt ein Eigentümer eine 88 cm hohe Mauer durch eine 1,80 m hohe Mauer, die die sich zu 4-5 cm auf der Sondernutzungsfläche eines andren Eigentümers befindet, hat er diese neue Mauer zu beseitigen und die ursprüngliche Mauer wieder herzustellen.

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IBRRS 2020, 3301

LG Meiningen, Beschluss vom 04.08.2020 - 4 T 119/20

Eine am Tag der Einladung noch zulässige, später aber aufgrund entsprechender gesetzlicher Vorgaben unzulässige Versammlung abzusagen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2020, 3284

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.02.2020 - 26 C 21/19

Mit dem Betrieb eines Cafes ist - auch bei heutigem Verständnis - ein Gastronomiebetrieb umschrieben, in dem in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt sowie Feinbackwaren und Kuchen verzehrt und verkauft werden.

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IBRRS 2020, 3192

AG Delbrück, Urteil vom 25.10.2019 - 2 C 283/18

Für jeden Wohnungseigentümer besteht die Möglichkeit, im Rahmen einer Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG die Bestellung eines Verwalters zu erzwingen. Sodann kann gem. § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussersetzung durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil herbeigeführt werden. Ein solcher Antrag setzt ein dringendes Interesse voraus.

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IBRRS 2020, 3193

AG Paderborn, Urteil vom 13.05.2020 - 52 C 2/20

Die Darstellung der Anfangs- und Endbestände ist erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen. Sie ist rechnerisch nur schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Anfang und Ende des Abrechnungsjahres übereinstimmt. Fehlt die Angabe der Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, besteht ein Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung.

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IBRRS 2020, 3184

LG München I, Urteil vom 20.04.2020 - 36 S 6844/18 WEG

1. Ein Negativbeschluss ist nur im Falle einer Ermessensreduzierung auf null für ungültig zu erklären.

2. Nach der gerichtlichen Kassation eines Beschlusses besteht ein (verschuldensunabhängiger) Folgenbeseitigungsanspruch. Anspruchsinhaber ist jeder Wohnungseigentümer.

3. Der Anspruchsinhalt ist aus rechtlichen und praktischen Gründen nur eine Beschlussfassung, mit der die Eigentümerversammlung ermessensfehlerfrei darüber entscheiden können soll, ob und wie dem geltend gemachten Folgenbeseitigungsanspruch wirklich Rechnung getragen wird.

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IBRRS 2020, 3223

OLG Hamm, Beschluss vom 05.08.2020 - 15 W 266/20

Die Berechtigung des Verwalters muss im Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung gemäß § 12 WEG vorliegen. Die am 28.03.2020 in Kraft getretene Vorschrift des § 6 Abs. 1 COVMG führt nicht dazu, dass der Verwalter, dessen Bestellung vorher schon geendet hatte, mit Inkrafttreten des COVMG rückwirkend als bestellt anzusehen ist. Eine vor Inkrafttreten des COVMG erteilte Zustimmung muss daher erneut erklärt werden.*)

IBRRS 2020, 3161

AG Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 - 16 C 10/20

1. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

2. Wird in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung im Büro des Verwalters darauf hingewiesen, dass die Versammlung im "Vollmachtsverfahren" stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist und vom persönlichen Erscheinen Abstand genommen werden soll, stellt sich dies als Ausladung der Eigentümer dar.

3. Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts.

4. Zwar können die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge - was der Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung ist - kann indes nicht stattfinden.

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IBRRS 2020, 3201

BGH, Urteil vom 25.09.2020 - V ZR 80/19

1. Ob sich aus der Klageschrift in für die Wahrung der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hinreichender Deutlichkeit ergibt, welcher Beschluss angefochten werden soll, bestimmt sich nicht aus Sicht des Gerichts, sondern nach dem objektivierten Empfängerhorizont der beklagten Wohnungseigentümer; wie es sich verhält, wenn die Klageschrift nebst Anlagen das Datum der Eigentümerversammlung nicht nennt, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.*)

2. Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel.*)

3. Es hält sich im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung, wenn die Gesamtabrechnung bei

mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten dargestellt werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.*)

4. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung bezieht sich auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten in dem Abrechnungsjahr (Soll- und Ist-Bestand). Die buchhalterische Ist-Zuführung für das Abrechnungsjahr entspricht regelmäßig nicht den in der Gesamtabrechnung aufgeführten, auf die Instandhaltungsrücklage bezogenen Zahlungseingängen in dem Abrechnungsjahr; ebenso wenig entspricht der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage dem Stand eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos.*)

5. Auch dann, wenn in der Anfechtungsklage das Datum der Eigentümerversammlung nicht genannt wird, kann die Klagefrist dennoch gewahrt sein, wenn der angefochtene Beschluss hinreichend genau bezeichnet wird und nur eine Eigentümerversammlung vor Klageerhebung stattgefunden hat.

6. Die Art der Darstellung einer Jahresabrechnung steht im Ermessen des Verwalters, soweit er sich an die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze hält.

7. Im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung bewegt es sich auch, wenn die Gesamtabrechnung bei mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten wiedergegeben werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.

8. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es nicht aufzuzeigen, ob die in dem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses.

9. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

10. Als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung enthält die Gesamtabrechnung (nur) Zahlungen, die in dem jeweiligen Abrechnungsjahr eingegangen sind.

11. Der buchhalterische Gesamtbestand der lnstandhaltungsrücklage darf nicht mit dem Stand des für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos gleichgesetzt werden.

12. Die lnstandhaltungsrücklage muss nicht von der sonstigen Liquidität getrennt werden. Werden zwei oder mehr Konten geführt, kann sich die lnstandhaltungsrücklage auch auf verschiedenen Konten befinden.

13. Darauf, ob die aufgeführten Ausgaben jeweils berechtigt getätigt worden sind, kommt es nicht an, weil in die Jahresabrechnung alle tatsächlich getätigten Ausgaben aufzunehmen sind.

IBRRS 2020, 3195

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.10.2020 - 2-13 T 64/20

Zur Aussetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung im Wege einstweiliger Verfügung - hier bejaht für eine Vertragsstrafenregelung und verneint für eine Vogelfütterverbot.*)

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IBRRS 2020, 3173

LG Frankfurt/Main, vom 31.08.2020 - 2-13 S 87/19

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedarf. Die Erklärung der Niederlegung muss nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen.*)

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IBRRS 2020, 3160

LG Hamburg, Beschluss vom 20.05.2020 - 318 S 83/19

1. Das Anbringen einer Halterung für Stand-Up-Paddling-Boards an einer als Grenzeinrichtung dienenden Kaimauer stellt einen vermeidbaren optischen Nachteil für die Miteigentümer dar.

2. Innerhalb der Wohnungseigentümerge­meinschaft kann jeder Wohnungseigentümer in analoger Anwendung des § 15 Abs. 3 WEG von den übrigen Woh­nungseigentümern verlangen, dass diese von dem allen Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungsrecht der Grenzanlage nur in der Weise Gebrauch machen, wie es dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

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IBRRS 2020, 3159

LG Hamburg, Beschluss vom 21.04.2020 - 318 S 83/19

1. Das Anbringen einer Halterung für Stand-Up-Paddling-Boards an einer als Grenzeinrichtung dienenden Kaimauer stellt einen vermeidbaren optischen Nachteil für die Miteigentümer dar.

2. Innerhalb der Wohnungseigentümerge­meinschaft kann jeder Wohnungseigentümer in analoger Anwendung des § 15 Abs. 3 WEG von den übrigen Woh­nungseigentümern verlangen, dass diese von dem allen Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungsrecht der Grenzanlage nur in der Weise Gebrauch machen, wie es dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

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IBRRS 2020, 3080

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.04.2020 - 3 Wx 29/20

Das Grundbuchamt, das auf der Grundlage eines Leistungstitels, der die Leistungspflicht des Vollstreckungsschuldners (hier Zahlung) von einer Zug um Zug zu bewirkenden Gegenleistung des Vollstreckungsgläubigers (Auflassung und Übertragung zweier Wohnungseigentumseinheiten) abhängig macht, eine Zwangssicherungshypothek eingetragen hat, ohne dass ihm als Vollstreckungsorgan die Befriedigung des Schuldners oder dessen Annahmeverzug in der Form des § 29 GBO (durch ein vorläufig vollstreckbares Leistungsurteil, durch ein gesondertes Feststellungsurteil oder auch durch ein anderes Urteil) "liquide" nachgewiesen worden ist, hat - wenn die Voraussetzungen einer Löschung der Zwangssicherungshypothek (inhaltlich unzulässige Eintragung) nicht vorliegen - von Amts wegen einen Widerspruch im Grundbuch einzutragen, da das Grundbuchamt bei seiner Eintragung gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat und dadurch das Grundbuch unrichtig geworden ist, sofern es nicht zur einer Heilung des bisherigen Mangels der Vollstreckung ohne Gegenleistung gekommen ist.*)

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IBRRS 2020, 3079

AG Dortmund, Urteil vom 28.05.2020 - 514 C 84/20

1. Ein Verfügungsgrund liegt bei dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung im Hinblick auf die Aussetzung gefasster Beschlüsse der Eigentümerversammlung nur vor, wenn dem Anfechtenden bei Abwägung der widerstreitenden Belange unter Würdigung des prinzipiellen Vorgangs der gesetzlichen Wirksamkeitsanordnung ein Abwarten einer rechtskräftigen Hauptsacheentscheidung nicht zumutbar ist.

2. Von einem überwiegenden Anfechtungsinteresse ist auszugehen, wenn ohne Eilrechtsschutz die Besorgnis irreversibler Schäden besteht oder jedenfalls bei unstreitiger Sach- und klarer Rechtslage die Fehlerhaftigkeit des Beschlusses offenkundig ist.

3. Können bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung die Vorgaben der aktuellen Corona-Schutzverordnung eingehalten werden, besteht kein Anlass, die Eigentümerversammlung nicht abzuhalten.

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IBRRS 2020, 3078

AG Biedenkopf, Urteil vom 14.09.2020 - 50 C 208/19

1. Die Ansetzung einer Eigentümerversammlung an einem Sonn- oder Feiertag ist unzumutbar.

2. Die Wohnungseigentümerversammlung ist nur dann beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

3. Gemeinsame Miteigentumsanteile sind grundsätzlich nur gemeinsam stimmberechtigt.

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IBRRS 2020, 3069

BGH, Beschluss vom 24.09.2020 - V ZB 90/19

Ansprüche aus einem Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum zählen nicht zu den in § 43 Nr. 1 WEG genannten Streitigkeiten; das gilt auch dann, wenn sie auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet sind und die Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin (nur) aus den Vertragsparteien besteht.*)

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IBRRS 2020, 3031

LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 - 318 S 93/19

1. Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen Beseitigungsanspruch wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung allein gegen den Störer geltend machen und bedarf dazu nicht der Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Ein Carport aus Plexiglas kann durch eine Holzwand mit Fenstern ersetzt werden, wenn die Teilungserklärung bauliche Veränderungen zulässt.

3. Darf das Sondereigentum nach der Teilungserklärung eingezäunt werden, muss ein auf dem eigenen Sondereigentum erbauter Zaun nicht entfernt werden.

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IBRRS 2020, 2949

AG Hamburg, Urteil vom 06.09.2019 - 9 C 521/18

1. Die Beeinträchtigung von Grenzanlagen können die Eigentümer beider Grundstücke abwehren, und zwar sowohl die Beeinträchtigung durch den Eigentümer des jeweils anderen Grundstücks als auch die Beeinträchtigung durch Dritte.

2. Ebenso kann eine Eigentümergemeinschaft die Beeinträchtigung durch einen Miteigentümer abwehren, wenn eines der beiden Grundstücke einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört.

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IBRRS 2020, 2947

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.03.2020 - 539 C 19/19

1. Der Wiederherstellungsanspruch des ursprünglichen Zustands steht (allein) dem Verband zu.

2. Durch die - meist notarielle - Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden.

3. Eine Versorgungsleitung wird nicht automatisch mit Austritt aus der Wand zur Sondereigentumseinheit selbst Sondereigentum, sondern erst ab der ersten Absperrmöglichkeit für den Sondereigentümer. Gibt es kein solches Absperrventil im Sondereigentum, dann bleibt die Versorgungsleitung Gemeinschaftseigentum.

4. Selbst wenn Wohnungseigentümer im Regelfall kein Betretungsrecht für Freiflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, eingeräumt wird, z. B. um gefangene Gemeinschaftsflächen zu nutzen, kann dennoch im Wege der Auslegung oder eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG der Anspruch auf ein temporäres Betretungsrecht in Frage kommen.

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IBRRS 2020, 2948

LG Hamburg, Urteil vom 29.01.2020 - 318 S 96/18

Für die Erweiterung des Wohnungseigentums bedarf es der Zustimmung betroffener Eigentümer.

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IBRRS 2020, 2917

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 - 72 C 66/19

1. Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die Lebenswahrscheinlichkeit dafür, dass danach auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängel im Dach zurückzuführen sind.

2. Bei einer teilweisen Dachöffnung etwa über einem bewohnten Gebäude oder Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden ist dem Bauherrn jede Maßnahme zumutbar, die Schäden für Dritte sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen eine geringere Sicherheitsstufe beim Ausbau wählt, hat das damit erhöhte Schadensrisiko zu tragen bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz zu gewährleisten.

3. Wird die Wohnung eines anderen Eigentümers hierdurch unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ersetzt verlangen, ebenso die nutzlos aufgewendeten Hausgelder.

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IBRRS 2020, 2918

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.03.2020 - 73 C 82/19

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor nicht mehrere (in der Regel mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Sanierung etappenweise erfolgt. Hier kann nicht einfach das Unternehmer der vorangegangenen Arbeiten erneut beauftragt werden, vielmehr muss jede Etappe neu vergeben werden mit entsprechenden Vergleichsangeboten.

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IBRRS 2020, 2899

LG Berlin, Urteil vom 21.01.2020 - 55 S 30/19 WEG

1. Die Gesamtabrechnung ist grundsätzlich als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung anzusehen, die alle tatsächlich in dem Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben enthalten muss, unabhängig davon, ob sie zu Recht oder Unrecht erfolgt sind.

2. Damit ist es unerheblich, ob für bestimmte Ausgaben tatsächlich Rechnungen vorhanden sind oder ob sie unzutreffend als haushaltsnahe Dienstleistungen bezeichnet wurden, wenn die Beträge tatsächlich vom Konto abgeflossen sind.

3. Die Entlastung des Verwalters ist mehrheitlich zu beschließen, ebenso die Entlastung des Verwaltungsbeirats.

4. Ein Verwalter ist, selbst wenn sein Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt wird, vom Zeitpunkt seiner Bestellung an dennoch berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse auszuführen, die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten oder Zustellungen und Willenserklärungen entgegenzunehmen; sein Handeln wird durch die rechtskräftige Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht unberechtigt.

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IBRRS 2020, 2981

LG Koblenz, Urteil vom 17.06.2020 - 2 S 53/19 WEG

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2020, 2804

LG Köln, Urteil vom 18.06.2020 - 29 S 212/19

1. Die Instandhaltungsrücklage entsteht unmittelbar mit dem Eingang der Zahlung des Wohnungseigentümers auf das Konto der Gemeinschaft.

2. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss aber eine Verwendung der Beiträge zur Deckung laufender Kosten gestatten.

3. Ein sog. Vorratsbeschluss, der den Verwalter nicht nur bezogen auf den konkreten Einzelfall zur Inanspruchnahme von Mittel aus der Instandhaltungsrücklage, sondern generell ermächtigt, die Zuführungsbeiträge zur Instandhaltungsrücklage zur allgemeinen Liquiditätsstärkung einzusetzen, ist nicht zu beanstanden, wenn er die Grenzen, in denen der Verwalter Mittel zur allgemeinen Liquiditätsstärkung verwenden darf, klar und eindeutig festlegt.

4. Es besteht eine Beschlusskompetenz der Miteigentümer zur Genehmigung auch von Teilen einer Jahresabrechnung, die zuvor für ungültig erklärt worden sind.

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IBRRS 2020, 2824

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.01.2020 - 3 Wx 173/19

1. Veräußert ein Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil (930,50/100.000), verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage Nr. 2, aus dem von ihm gehaltenen Miteigentumsanteil (10.616/100.000) an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung ... Nr. 2 ... nebst Kellerraum und Garage Nr. 2 des Aufteilungsplans, an einen anderen Wohnungseigentümer, mit dem Ergebnis, dass der Miteigentumsanteil nach Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch Bestandteil von dessen Teil- und Wohnungseigentumsrecht wurde, so bedarf der Eigentumswechsel weder der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer noch einer Änderung der Teilungserklärung.*)

2. Soweit im Zusammenhang mit der Veräußerung der Garage Vereinbarungen zu laufenden Kosten getroffen wurden, handelt es sich um schuldrechtliche Vereinbarungen, die der Wirksamkeit der Eigentumsumschreibung nicht entgegenstehen.*)

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IBRRS 2020, 2765

AG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2020 - 31 C 186/19

1. Liegt eine Individualvereinbarung nicht vor, so wird der Inhalt der AVBFernwärmeV unmittelbar zum Vertragsinhalt.

2. Im Falle eines nicht schriftlich geschlossenen Vertrags soll dieser gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBFernwärmeV im Interesse der Rechtsklarheit schriftlich bestätigt werden. Die Verletzung des Gebots zum schriftlichen Vertragsschluss oder zur schriftlichen Vertragsbestätigung führt allerdings nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, sondern allenfalls zu Beweisproblemen.

3. Ein Vertragsangebot des Versorgungsunternehmens zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer sog. Realofferte ist in einem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens zu sehen, das von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt.

4. Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt.

5. Der § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV betrifft solche Heizungsanlagen, die nicht vom (Haus-)Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst, sondern von einem Dritten betrieben werden und der als sog. "Drittbetreiber" berechtigt ist, von dem jeweiligen Nutzer dafür ein Entgelt zu fordern.

6. Dieser sog. "Drittbetreiber" der Heizanlage darf nicht nach der AVBFernwärmeV bzw. einem Wärmekaufvertrag abrechnen. Dieser "Drittbetreiber" ist vielmehr an den Kostenrahmen des § 7 Abs. 2 HeizkostenV gebunden.

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IBRRS 2020, 2488

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.06.2020 - 2-13 S 78/19

1. Geht eine Wohnungseigentümergemeinschaft von der Instandsetzungsbedürftigkeit von Fenstern aus, liegt im Fensteraustausch eine (modernisierende) Instandsetzung.

2. Hierfür muss die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Gesamtkonzept entwickeln.

3. Bei technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben wie einem Fensteraustausch reicht der Sachverstand von Handwerkern.

4. Der Austausch alter (Holz-)Fenster durch moderne Kunststofffenster ist regelmäßig eine ordnungsgemäße Instandhaltung.

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IBRRS 2020, 2764

OLG Dresden, Beschluss vom 29.07.2005 - 3 W 719/05

1. Die einzelnen Personen verschiedener Rechtsgemeinschaften sind grundsätzlich als unterschiedliche "Köpfe" i.S.v. § 25 Abs. 1 Satz 1 WEG anzusehen.

2. Grundsätzlich steht nach dem Kopfstimmprinzip jeder Rechtsgemeinschaft, die nicht personenidentisch mit anderen Wohnungseigentümern ist, ein eigenes Stimmrecht zu, das intern nur einheitlich ausgeübt werden kann.

3. Danach kommt zu dem Stimmrecht, das durch eine Alleinberechtigung an Wohnungseigentum begründet wird, ein weiteres Stimmrecht hinzu, das einer Rechtsgemeinschaft, der auch der alleinberechtigte Wohnungseigentümer angehört, an weiterem Wohnungseigentum zusteht.

4. Von dieser generellen Regelung gibt es auch unter dem Aspekt rechtsmissbräuchlichen Verhaltens keine Ausnahme. Vielmehr ist der Einwand der übrigen Wohnungseigentümer, der "Mehrheitseigentümer" missbrauche sein Stimmenübergewicht dazu, einen ihm genehmen Beschluss herbeizuführen, im Einzelfall - insbesondere mit Blick auf die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung - zu überprüfen.

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IBRRS 2020, 2750

AG Lichtenberg, Urteil vom 25.02.2020 - 19 C 58/18

1. Das Anerkenntnis nur einzelner notwendiger Streitgenossen ist nicht wirksam.

2. Die Unbestimmtheit eines Beschlusses führt nur dann zur Nichtigkeit desselben, wenn er eine durchführbare Regelung nicht mehr erkennen lässt oder in sich widersprüchlich ist.

3. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, eine Rechtsanwaltskanzlei mit der Untersuchung definierter Rechtsfragen für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu beauftragen.

4. Es besteht auch keine Interessenkollision, wenn die Kanzlei schon einmal einzelne Wohnungseigentümer vertreten hat.

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IBRRS 2020, 2742

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.03.2020 - 539 C 29/19

1. Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gem. § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst.

2. Wird in einem Vorprozess bzgl. widerrechtlich gepflanzter Rhododendren ein Vergleich dahin geschlossen, dass ein Busch entfernt werden muss und zwei weitere stehen bleiben dürfen, so gilt dieser Vergleich auch dann weiter, wenn für eine Partei ein Rechtsnachfolger in die Gemeinschaft eintritt.

3. Hiernach dürfen die Rhododendren weiter nicht entfernt werden. Werden sie dennoch entfernt, müssen sie auf Verlangen wieder neu gepflanzt werden.

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IBRRS 2020, 2697

LG Stuttgart, Beschluss vom 23.04.2020 - 19 S 23/20

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Wege der Klage Unterlassungsansprüche gem § 1004 Abs. 1 BGB nur dann selbst geltend machen, wenn die Ansprüche (durch sog. Ansichziehen) von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss vergemeinschaftet worden sind (sog. "gekorene Ausübungsbefügnis) nach § 10 Abs. 3 Halbs 2. WEG.

2. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Durchsetzung der Ansprüche stellt zugleich stillschweigend eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft dar.

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IBRRS 2020, 2689

LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 - 11 S 46/19

1. Wenn die Teilungserklärung Balkone nur bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim "Gegenstand des Sondereigentums", so sind sie - obwohl sondereigentumsfähig - nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein "bildlicher Bestandteil" der Eigentumswohnung. Der Balkon steht nicht nach § 94 BGB zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.*)

2. Wenn die Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten regelt, tragen alle Sondereigentümer die Kosten der Balkoninstandsetzung. Insoweit besteht auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; es wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten insoweit belastet.*)

3. Ein Sonderumlagen-Beschluss, der als Verteilerschlüssel "Wohnfläche" nennt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, wenn sich aus der Teilungserklärung der jeweilige Quotient leicht errechnen lässt.*)

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IBRRS 2020, 2658

AG Kassel, Urteil vom 27.08.2020 - 800 C 2563/20

Die Corona-Pandemie rechtfertigt regelmäßig keine Beschränkung der Personenanzahl auf einer Eigentümerversammlung auf einen Wert unterhalb der teilnahmeberechtigten Eigentümer inklusive Verwalter. Spricht die Einladung zu einer Versammlung ohne ausreichende Rechtfertigung eine solche Beschränkung aus, so sind die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Vorrangig ist ein Raum zu organisieren, in dem die Vorgaben der landesrechtlichen Corona-Schutzverordnungen eingehalten werden können.

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IBRRS 2020, 2358

AG Wiesbaden, Urteil vom 25.05.2020 - 92 C 803/20

1. Der Verwalter ist das Vollzugsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer ist die primäre Aufgabe des Verwalters. Dies gilt auch für etwaige fehlerhafte Beschlüsse.

2. Hält der Verwalter den Beschluss für unzureichend, muss er erneut zu einer Wohnungseigentümerversammlung einladen und den Wohnungseigentümern vorschlagen, den Beschluss entsprechend abzuändern.

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IBRRS 2020, 2414

BGH, Urteil vom 03.07.2020 - V ZR 250/19

Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen; auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten i.S.v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB.*)

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IBRRS 2020, 2353

BGH, Urteil vom 10.07.2020 - V ZR 178/19

1. Werden die Einzelabrechnungen einer Jahresabrechnung im Beschlussanfechtungsverfahren hinsichtlich einzelner Positionen für ungültig erklärt, erfasst dies zwangsläufig auch die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen (positiven oder negativen) Abrechnungsspitzen; es kommt nicht darauf an, ob dies im Urteilstenor explizit ausgesprochen worden ist.*)

2. Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen. Dieser "Vorrang der Jahresabrechnung" gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet.*)

3. Wird ein Beschluss, der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer i.S:v. § 16 Abs. 2 WEG begründet, rechtskräftig für ungültig erklärt, tritt diese Wirkung zwar insofern ex tunc ein, als feststeht, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach; der Schuldgrund und damit der Verzug des säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Beschlussanfechtungsklage stattgegeben wird, so dass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen.*)

IBRRS 2020, 2285

AG Oberhausen, Urteil vom 03.06.2020 - 34 C 87/19

1. Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben (Zufluss-/Abflussprinzip) für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen aus sich heraus verständlich sein. Es genügt nicht, dass sich das maßgebende Zahlenwerk und die Schlüssigkeit der Rechnung für den Eigentümer erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters erschließt.

2. Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten können den Wohnungseigentümern nicht durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden.

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IBRRS 2020, 2260

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 20.05.2020 - 14 S 6820/19 WEG

1. Die Vertretungsmacht des Verwalters endet, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer bei Gericht anzeigt, dass er sich künftig selbst vertreten werde.

2. Da der Verwalter vollumfänglich zur Prozessführung auch in der Berufung befugt ist, bedarf es einer Weisung der Eigentümer zur Berufungseinlegung nicht.

3. Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, ist er als von Anfang an nichtig anzusehen, der Verwalter verliert rückwirkend seine Verwalterstellung. Dementsprechend handelt es sich bei der erneuten Wahl desselben Verwalters auch nicht um eine Wiederbestellung, sondern eine Erstwahl des Verwalters.

4. Im Rahmen der ersten Bestellung eines neuen Verwalters haben die Wohnungseigentümer eine Prognose anzustellen, ob der zu Bestellende das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird.

5. Zu den bei der anzustellenden Prognose zwingend zu berücksichtigenden Umständen gehört insbesondere die Bonität des zu Bestellenden.

6. Besteht bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität der als Verwalter vorgesehenen Person zu prüfen, halten sich die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums nur, wenn sie diese Frage klären und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage (Unterlagen, Auskünfte, andere Erkenntnisse) treffen, die eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt.

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IBRRS 2020, 2259

LG Saarbrücken, Urteil vom 15.05.2020 - 5 S 24/19

§ 37a Abs. 1 Nr. 1 a AGJusG Saarland gilt auch bei Streitigkeiten zwischen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Für die Gütepflicht genügt es daher, dass die Parteien im Saarland wohnen und Streit über eine der in § 906 BGB geregelten Immissionen herrscht. Die zwischen den Wohnungseigentümern bestehende Sonderverbindung schließt eine Gütepflicht nicht aus.*)

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