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Volltexturteile nach Sachgebieten

6217 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2021, 0866

LG Itzehoe, Beschluss vom 13.08.2020 - 11 S 61/18

Ein Anspruch auf Beschlussfassung setzt eine entsprechendes Ermessensreduzierung der Wohnungseigentümer voraus, wonach nur die begehrte Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.

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IBRRS 2021, 0897

BGH, Beschluss vom 17.12.2020 - V ZB 36/19

1. In der Beschlussanfechtung gegen die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung eines (weiteren) erheblichen Vorschusses auf die Kosten des gerichtlichen Sachverständigen entspricht das Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers seinem Anteil an der Sonderumlage.

2. Verteidigen die übrigen Wohnungseigentümer den gefassten (positiven oder negativen) Beschluss, bemisst sich ihr - aus den Einzelbelastungen zusammengerechnetes - Interesse nach dem Nennbetrag der Umlage abzüglich des Anteils der anfechtenden Partei, und zwar auch dann, wenn aus der erstrebten Abweisung der Beschlussanfechtung bei wirtschaftlicher Betrachtung kein unmittelbarer Nutzen mehr folgt, weil die Klagepartei den durch Sonderumlage aufzubringenden Kostenvorschuss aus eigenen Mitteln bei Gericht eingezahlt hat, um dem Baumängelverfahren gegen den Bauträger Fortschritt zu geben.

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IBRRS 2021, 0869

AG Wiesbaden, Urteil vom 02.10.2020 - 92 C 1012/20

1. Verletzt ein Wohnungseigentümer die ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen, so sind die anderen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, vor Erhebung einer Entziehungsklage zuerst eine entsprechende Unterlassungsklage gegen den störenden Wohnungseigentümer zu erheben.*)

2. Entscheiden sich jedoch die Wohnungseigentümer zur Erhebung einer Unterlassungsklage, so kann der störende Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass wegen der Pflichtverletzungen, die Streitgegenstand der Unterlassungsklage sind, keine Entziehungsklage gegen ihn erhoben wird; insbesondere, wenn zwischen beiden Klagen nur knapp zwei Monate liegen.*)

3. In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Vorgehensweise ihren Entziehungsanspruch verwirkt.*)

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IBRRS 2021, 0868

AG Pinneberg, Urteil vom 29.09.2020 - 60 C 43/16

Es können bei pauschaler Auferlegung der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer solche Maßnahmen nicht umfasst sein, die auf die Beseitigung bauseits vorhandener Nässeschäden und Instandsetzung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands gerichtet sind.

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IBRRS 2021, 0884

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 71/20

1. Dem Nießbraucher von Wohnungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu (Bestätigung von Senat, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 194/14, Rz. 8, IMRRS 2015, 2014 = NJW 2015, 2968).*)

2. Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie - vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe - aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist.*)

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IBRRS 2021, 0867

AG Düsseldorf, Urteil vom 21.09.2020 - 290a C 189/19

Eine bereits zu Stande gekommene Eigentümerversammlung kann per Geschäftsordnungsbeschluss vertagt werden. Für die Fortsetzungsversammlung bedarf es nicht erneut einer Einladung i.S.v. § 24 Abs. 4 WEG. Der Sicherungszweck einer formellen Einladung i.S.v. § 24 Abs. 4 WEG wurde bereits mit der Einladung zur Erstversammlung erreicht.

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IBRRS 2021, 0807

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.12.2020 - 3 Wx 137/20

1. Zur - vom Senat bejahten - Zulässigkeit der Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur dinglichen Sicherung des Anspruchs des Käufers (einer Eigentumswohnung) auf "Erwerb des Eigentums zu Alleineigentum in Gütergemeinschaft niederländischen Rechts lebend".*)

2. Weist das Grundbuchamt in einem als "Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1 GBO" bezeichneten Beschluss, bei dem es sich nicht um eine "rangwahrende Zwischenverfügung im Sinne von § 18 GBO" handele, auf ein der Vormerkung entgegenstehendes Eintragungshindernis hin (vorgemerkt werden könne nur eine nach dem Sachenrecht des BGB mögliche Eintragung; die Eintragung nicht des Eigentums sondern der Verfügungsberechtigung einer Person mit einem ein Gemeinschaftsverhältnis ausweisenden Zusatz gem. § 47 GBO sei nach dem Sachenrechtskatalog des BGB nicht vorgesehen), so hat der Beschluss mangels Heilbarkeit des Mangels mit rückwirkender Kraft keinen nach § 18 GBO zulässigen Inhalt und ist daher aufzuheben.*)

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IBRRS 2021, 0813

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 67/20

§ 45 Abs. 1 WEG a.F. ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist.*)

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IBRRS 2021, 0795

LG Oldenburg, Urteil vom 22.12.2020 - 5 S 50/20

1. Der Verwalter darf die Zuordnung eines Beitragsrückstands zum betreffenden Eigentümer auf einer Saldoauflistung vornehmen und diese dem Einladungsschreiben beifügen.

2. Denn um das Risiko einer gerichtlichen Inanspruchnahme eines säumigen Zahlers abschätzen zu können, ist es erforderlich, dass nicht nur dessen Rückstand, sondern auch die Person des Schuldners im Vorfeld bekannt gemacht wird.

3. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass der Verwalter sich damit nur an einen überschaubaren und zudem an den zur Entscheidungsfindung berufenen Personenkreis wendet.

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IBRRS 2021, 0793

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021 - 2-13 S 146/19

Zu den Anforderungen an die Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss von Versorgungsverträgen und die Bestimmtheit von Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen.*)

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IBRRS 2021, 0734

AG München, Beschluss vom 25.02.2021 - 1291 C 2946/21 EVWEG

1. Aktuell, wo nahezu das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen kommt, besteht ein Anspruch auf Absage einer anberaumten Eigentümerversammlung.

2. Auf einer dennoch abgehaltenen Versammlung gefasste Beschlüsse sind nichtig.

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IBRRS 2021, 0717

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.01.2021 - 2-13 T 52/20

Nimmt der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Gerichtstermin wahr, ist im Rahmen der Kostenfestsetzung die Entschädigung unabhängig von Regelungen im Verwaltervertrag auf den Höchstbetrag des § 22 JVEG begrenzt.*)

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IBRRS 2021, 0727

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021 - 2-13 S 127/19

Aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung muss eindeutig erkennbar sein, welche Abrechnung in Bezug genommen wird. Jedenfalls wenn vor der Versammlung verschiedene Abrechnungen versandt wurden, genügt die pauschale Bezeichnung des Jahres der Abrechnung den Bestimmtheitsanforderungen nicht.*)

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IBRRS 2021, 0726

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021 - 2-13 S 47/20

Vor der Beauftragung eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfs am gemeinschaftlichen Eigentum müssen regelmäßig keine Alternativangebote eingeholt werden.*)

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IBRRS 2021, 0691

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.02.2021 - 2-13 T 97/20

1. Ein Verwalter darf sich nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn die Durchführung mit vertretbarem Aufwand möglich ist, öffentlich-rechtliche Beschränkungen nicht entgegenstehen und die Versammlung zu einem Zeitpunkt begehrt wird, zu welchem Schulen und Geschäfte vollständig geöffnet waren.*)

2. Die Verlängerung der Verwalterbestellung nach § 6 Abs. 1 COVMG macht eine Versammlung, auf der über die Verwalterneubestellung entschieden werden soll, nicht entbehrlich.*)

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IBRRS 2021, 0645

AG Dortmund, Urteil vom 19.11.2020 - 514 C 88/20

In Corona-Zeiten ist nicht von einer Nichtigkeit der Beschlussfassung deswegen auszugehen, wenn hypothetisch bei einer Vollversammlung der Wohnungseigentümer einem oder mehreren Eigentümern der Zugang nicht möglich gewesen wäre, ohne einen Verstoß gegen die Corona-Schutzverordnung darzustellen. Andererseits ist zur Überzeugung des Gerichts nicht nur auf die tatsächliche Teilnehmerzahl abzustellen, sondern auf die zu erwartenden Teilnehmer.

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IBRRS 2021, 0643

LG Stade, Urteil vom 28.01.2021 - 3 O 36/20

1. Wird ein Ferien- und Erholungsgebiet so erschlossen, dass jeder, der das Eigentum an einem mit einem Ferienhaus bebauten Grundstück (Ferienhausgrundstück) erwirbt, zugleich auch einen Miteigentumsanteil an den allen Ferienhausgrundstücken dienenden Straßen-, Parkplatz- und Grünlandflächen (Gemeinschaftsflächen) erwirbt, und hierbei vereinbart, dass eine einheitliche Verwaltung und Benutzung analog dem WEG erfolgen soll, ist die so gegründete Wirtschaftsgemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

2. Erfolgt die Erschließung nach und nach in einzelnen Bauabschnitten und erwerben die Eigentümer der Ferienhausgrundstücke eines Bauabschnitts an den dortigen Gemeinschaftsflächen einen Miteigentumsbruchteil, dessen Nenner die Anzahl der zu diesem Bauabschnitt gehörenden Ferienhausgrundstücke ist, bilden die Eigentümer eines jeden Bauabschnitts eine Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall ist die als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründete Wirtschaftsgemeinschaft den Eigentümergemeinschaften übergeordnet. Allein der Wirtschaftsgemeinschaft obliegt die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen aller Bauabschnitte. Diese Verwaltung richtet sich nach dem WEG, wenn bei Gründung der Wirtschaftsgemeinschaft die Anwendbarkeit des WEG vereinbart wurde.

3. Über die Kosten der Gemeinschaftsflächen ist nicht nach Bauabschnitten getrennt abzurechnen. Vielmehr ist von der Wirtschaftsgemeinschaft eine Abrechnung über die Kosten der Gemeinschaftsflächen aller Bauabschnitte aufzustellen und sind die Kosten auf alle Mitglieder der Wirtschaftsgemeinschaft umzulegen, gleich in welchem Bauabschnitt sich das ihnen gehörende Ferienhausgrundstück befindet.

4. Kommt es zum Streit über die Richtigkeit einer Abrechnung und verklagt der Eigentümer eines Ferienhausgrundstücks die Eigentümer der anderen Ferienhausgrundstücke, kann die Klage, wenn bei Gründung der Wirtschaftsgemeinschaft die Anwendbarkeit des WEG vereinbart wurde, analog § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG a.F. demjenigen als Vertreter zugestellt werden, der zum Verwalter der Wirtschaftsgemeinschaft bestellt wurde.

IBRRS 2021, 0627

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 02.09.2020 - 12 O 5227/19

1. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass Reparaturarbeiten an einem Gebäude, die ein Verwalter in Auftrag gibt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt werden, auch wenn sich dies nicht durch die Unterzeichnung mit einem Vertretungszusatz ergibt.

2. Selbst wenn die Verwalterbestellung nichtig war, können die Eigentümer das Handeln des Verwalters nach § 177 BGB genehmigen, vollzieht dieser daraufhin weitere Rechtsgeschäfte, bleiben diese auch dann wirksam, wenn später die Beschlüsse für ungültig erklärt werden.

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IBRRS 2021, 0618

LG München I, Beschluss vom 01.09.2020 - 1 S 17376/19 WEG

1. Bei einer verwalterlosen Eigentümergemeinschaft wird der Verband durch alle Eigentümer vertreten. Es besteht insoweit eine Gesamtvertretung. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft aktiv, also bei Abgabe einer Willenserklärung für die Gemeinschaft, nur durch alle Miteigentümer gemeinsam vertreten wird, jedoch im Rahmen der Passivvertretung, also bei Entgegennahme von Willenserklärungen für die Gemeinschaft, jeder einzelne Wohnungseigentümer vertritt.

2. Eine Berufungseinlegung muss also durch sämtliche Eigentümer erfolgen - außer durch die klagenden Eigentümer.

3. "Verbündet" sich in einer Dreier-Eigentümergemeinschaft einer der übrigen beiden Eigentümer mit dem klagenden Eigentümer, kann der dritte Eigentümer nicht alleine für den Verband handeln. Er ist jedoch in diesem Fall nicht schutzlos gestellt, vielmehr kann er

- gegen die beiden anderen Eigentümer Schadensersatz wegen Verletzung der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gegenseitigen Rücksichtnahme- und Treuepflichten geltend machen oder

- soweit er ein rechtliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits für sich beanspruchen kann, dem Rechtsstreit auf Seiten des Verbands zum Zwecke der Unterstützung als Nebenintervenient beitreten und dann in dieser Funktion - unabhängig vom Verband - Rechtsmittel einlegen.

4. Die Mehrheitsverwaltung hat grundsätzlich den Vorrang vor der Notverwaltung des Einzelnen.

5. Es fehlt an einer Notlage, wenn genügend Zeit bleibt, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen.

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IBRRS 2021, 0601

BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 64/20

Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.*)

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IBRRS 2021, 0363

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.05.2019 - 980b C 49/17 WEG

1. Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird.

2. Bei erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum muss auch der aktuell geforderte Schallschutz eingehalten werden.

3. Werden auf bereits vorhandenen Dielen ein Trockenestrich und Teppichboden verlegt, fehlt es an einem solchen erheblichen Eingriff, auch wenn später der Teppichboden durch Eichenparkett ersetzt wird.

4. Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen zum Schallschutz enthalten, die über den Mindeststandard hinausgehen.

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IBRRS 2021, 0220

LG München I, Beschluss vom 30.07.2020 - 1 T 7253/20 WEG

1. Bei der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, wonach auch Verwandte ersten Grades und Ehepartner als Vertreter eines Eigentümers in der Eigentümerversammlung mit Stimmrecht zugelassen werden können, ist der für die Rechtsanwaltsgebühren maßgebliche Auffangwert i.H.v. 5.000 Euro anzusetzen.

2. In Wohnungseigentumssachen ist gem. § 49a Abs. 1 GKG der Streitwert auf 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen, wobei er allerdings das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten darf. Dabei liegt es auf der Hand, dass ein nur mit einer geringen Quote beteiligter Eigentümer auch ein deutlich geringeres Interesse an den Folgen einer beschlossenen Maßnahme hat als ein in größerem Umfange Beteiligter. Insbesondere bemessen sich mögliche Kostentragungen eines Eigentümers hinsichtlich denkbarer Schäden für das Gemeinschaftseigentum nach der Beteiligung des Einzelnen.

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IBRRS 2021, 0573

BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 196/19

1. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.*)

2. Vom teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gem. § 242 BGB aus.*)

3. Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.",so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam.*)

IBRRS 2021, 0563

LG Rostock, Urteil vom 02.12.2020 - 1 S 54/20

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gem. § 28 Abs. 3 WEG a.F. nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aller tatsächlich in dem abzurechnenden Jahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben zu erstellen. Das gilt ausnahmslos auch für die Heiz- und Warmwasserkosten.

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IBRRS 2021, 0555

OLG München, Beschluss vom 23.03.2020 - 32 U 265/20

1. Der besitzrechtliche Schutz des Mieters einer Eigentumswohnung gegen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anderer Eigentümer oder der Gemeinschaft unterscheidet sich danach, ob die Besitzbeeinträchtigung in einer Einwirkung auf die Mietsache selbst, an der der Mieter einen unmittelbaren und ausschließlichen Besitz hat oder in der Zuführung unwägbarer Stoffe besteht.*)

2. Gegen körperliche Einwirkungen auf die Mietsache selbst hat der Mieter aus § 862 Abs. 1 BGB einen negatorischen Anspruch, der dem Anspruch des Eigentümers aus den §§ 1004, 903 BGB entspricht.*)

3. Mieter haben keine Ansprüche aus § 862 Abs. 1 BGB auf das Unterlassen von Baumaßnahmen, die zu Lärm, Erschütterungen und ähnlichen mit den Baumaßnahmen verbundenen Einwirkungen in der Wohnung führen, wenn eine vertragliche Duldungspflicht besteht. Der vertraglichen Duldungspflicht steht eine Duldungspflicht des Vermieters aufgrund einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung gleich, denn die Rechte eines Mieters gegenüber anderen Sondereigentümern in Bezug auf den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und anderer Sondereigentumseinheiten können nicht weitergehen als die Rechte des vermietenden Sondereigentümers selbst.*)

4. Gegen Handlungen, die außerhalb der Wohnung oder der Räume, an denen der Mieter ausschließlichen Besitz hat, vorgenommen werden und die nicht zu einer Besitzbeeinträchtigung im genannten Sinn führen, besteht grundsätzlich kein besitzrechtlicher Abwehranspruch.*)

IBRRS 2021, 0495

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2021 - 2-13 S 61/20

1. Forderungen aus Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen betreffen unterschiedliche Streitgegenstände. Die klagende Gemeinschaft kann daher nicht, ohne Anschlussberufung einzulegen, in zweiter Instanz die Forderung statt auf die Jahresabrechnung auf den Wirtschaftsplan stützen.*)

2. Eine Beschlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Novation der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan zu beschließen, besteht nicht.*)

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IBRRS 2021, 0469

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.02.2021 - 2-13 S 46/20

1. Die Geltendmachung von Ansprüchen im Hinblick auf bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform durch das WEMoG auch in verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaften nur durch die Gemeinschaft möglich, selbst wenn das Verfahren bereits vor dem 01.12.2020 anhängig war (Fortführung von Kammer, Urteil vom 28.01.2021 - 2-13 S 155/19, IMRRS 2021, 0136).*)

2. Ein Eigentümer ist nicht berechtigt, Ansprüche im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Bei Klagen gegen einen Eigentümer wird die Gemeinschaft jedoch nur von den übrigen Eigentümern vertreten.*)

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IBRRS 2021, 0461

KG, Beschluss vom 15.12.2020 - 1 W 1451/20

§ 6 Abs. 1 MG-GesR (= § 6 Abs. 1 COVMG) gilt jedenfalls nicht für Verwalter, deren Amtszeit schon 2018 oder früher endete.*)

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IBRRS 2021, 0458

KG, Beschluss vom 15.12.2020 - 1 W 1450/20

§ 6 Abs. 1 MG-GesR (= § 6 Abs. 1 COVMG) gilt jedenfalls nicht für Verwalter, deren Amtszeit schon 2018 oder früher endete.*)

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IBRRS 2021, 0434

BGH, Urteil vom 18.12.2020 - V ZR 193/19

Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein.*)

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IBRRS 2021, 0431

OLG Dresden, Urteil vom 10.11.2020 - 4 U 1355/18

1. Ein auf Zustimmung eines Miteigentümers zum Teilabriss von Gebäudeteilen gerichteter Klageantrag ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn die hierfür notwendigen Maßnahmen nicht einzeln aufgeführt werden.*)

2. Notwendige Erhaltungsmaßregeln im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB sind nur solche, die im Interesse der Gemeinschaft zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Werts im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung unter Berücksichtigung eines rein wirtschaftlichen Maßstabs erforderlich sind. Dies kann auch den Abriss eines Gebäudes umfassen.*)

3. Dass eine öffentlich-rechtliche Genehmigung zu baulichen Maßnahmen nicht vorliegt, steht der Verurteilung zur Zustimmung des Miteigentümers nicht entgegen.*)

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IBRRS 2021, 0362

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.12.2019 - 980b C 21/19 WEG

1. Jeder einzelne Eigentümer hat gegen den Verwalter einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

2. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.

3. Soweit der ausgeschiedene Verwalter die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben hat, steht ihm ein Einsichtsrecht zu, das auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, umfasst.

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IBRRS 2021, 0364

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.07.2019 - 980b C 53/18 WEG

Wird die vorgeschriebene Ladungsfrist nicht eingehalten, liegt ein formeller Mangel vor, der beachtlich ist, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht. Eine Ungültigerklärung scheidet aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre.

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IBRRS 2021, 0361

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.03.2020 - 980b C 9/19 WEG

1. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses hat dann Erfolg, wenn der anfechtende Eigentümer einen Anspruch auf die Beschlussfassung hat, wenn also das Ermessen der Eigentümer im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz auf Null reduziert ist.

2. Wenn die Eigentümer schon die Durchführung der Maßnahme als solche nicht wollen, dann wollen sie erst recht keinen Dritten damit beauftragen, Kosten auslösen und auf Mittel der Instandhaltungsrückstellung zugreifen. Daher "infiziert" die Ungültigkeit der Grundentscheidung in einem solchen Fall auch die Ausführungsentscheidung.

3. Instandsetzungbedürftige Fenster sind auszutauschen, dementsprechend muss die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fassen, sonst kann das Gericht den Beschluss ersetzen.

4. Das Gericht darf allerdings keinen Werkunternehmer bestimmen, der diese Maßnahmen ausführen soll.

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IBRRS 2021, 0108

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 16.03.2020 - 26 C 5003/19 WEG

1. Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz bzgl. einer Umzugskostenpauschale.

2. Die Beschlussfassung zu einer Umzugskostenpauschale entspricht - gerade in einer großen Anlage - regelmäßig den wohlverstandenen Interessen der Wohnungseigentümer.

3. Pauschalierende und typisierende Regelungen entsprechen aber nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

4. Eine Pauschale von 100,00 Euro stellt eine deutliche Überschreitung dar und kann nicht mehr als maßvoll bezeichnet werden.

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IBRRS 2021, 0353

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.01.2021 - 2-13 S 155/19

Berechtigt zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer bezüglich der Überschreitung ihrer Gebrauchsrechte am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform durch das WEModG nur die Gemeinschaft und nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für bereits vor dem 01.12.2020 anhängige Verfahren.*)

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IBRRS 2021, 0330

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 - 2-13 S 26/20

Wollen die Eigentümer von einem Rückbau einer von einem Eigentümer vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums absehen, kann dies zwar von ihrem Ermessensspielraum erfasst sein (BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 149/18, IMRRS 2019, 1163 = NZM 2019, 788), erforderlich ist dann aber, dass die Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende konkrete Alternativen zum Rückbau in eine Abwägungsentscheidung einbeziehen und dahingehende Maßnahmen in die Wege leiten.*)

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IBRRS 2021, 0303

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 - 2-13 S 18/20

Zur Eigentümerversammlung ist der werdende Wohnungseigentümer an Stelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Auch steht ihm allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu.*)

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IBRRS 2021, 0211

BFH, Urteil vom 16.09.2020 - II R 49/17

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.*)

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IBRRS 2021, 0189

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 09.08.2019 - 980b C 1/19 WEG

1. Der Einbau einer Videoanlage zur Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht generell unzulässig, sondern grundsätzlich zulässig, wenn die Überwachung durch die Gemeinschaft erfolgt und die Voraussetzungen des § 6b BDSG a.F. - jetzt § 4 BDSG - eingehalten sind.

2. Dafür ist erforderlich, dass das Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und dass die Ausgestaltung der Überwachung inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.

3. Selbst wenn die Gemeinschaft einen Zweck verfolgt, der eine Videoüberwachung an sich rechtfertigt, berechtigt sie dieser Zweck nicht dazu, die Videoüberwachung in beliebigem Umfang und zu beliebigen Bedingungen durchzuführen. Vielmehr muss auch dann der Umfang auf das Notwendige beschränkt werden.

4. Schließlich müssen die Regeln für den Betrieb der Überwachung durch Beschluss der Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werden, damit der Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen für jeden transparent und jederzeit verifizierbar sind.

5. Dazu müssen die Überwachungsziele bestimmt und konkretisiert werden, die Überwachung auf den wirklichen Bedarf begrenzt und durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer mit Regelungen unterlegt werden, die die Einhaltung der Vorgaben von § 6b BDSG a.F. (bzw. § 4 BDSG) sicherstellen und den schützenswerten Belangen der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen Rechnung tragen.

6. Eine Überwachung kann nicht beschlossen werden, um ein "Abschreckungspotenzial" aufzubauen, das die Bewohner des Hauses davon abhalten soll, Müll oder Sperrmüll einfach im Raum oder in den nicht dafür vorgesehenen Müllgefäßen abzulegen.

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IBRRS 2021, 0125

LG Dortmund, Beschluss vom 30.11.2020 - 1 T 75/20

1. Wenn dem Verwalter die Kosten eines Rechtsstreits - an dem er grundsätzlich mangels Parteistellung als Dritter nicht beteiligt ist - auferlegt werden sollen, muss zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung die Klage ihm mit diesem ausdrücklich zu erteilenden Hinweis auch förmlich zugestellt werden.

2. Selbst wenn das Gericht in der mündlichen Verhandlung den anwesenden Verwalter dazu angehört hätte, dass das Gericht in Betracht zöge, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter aufzuerlegen, und der Verwalter dazu eine Erklärung abgegeben hätte, genügt dies nicht, um die förmlichen Voraussetzungen zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung herbeizuführen.

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IBRRS 2021, 0123

OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.12.2020 - 9 U 34/19

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Räum- und Streupflicht für öffentlich zugängliche Wege auf einen Hausmeister delegieren, so dass bei einer Verletzung der Streupflicht der Hausmeister - und nicht die übertragende Wohnungseigentümergemeinschaft - haftet.*)

2. Nach einer Delegation der Räum- und Streupflicht auf einen Hausmeisterdienst verbleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundstückseigentümerin eine Überwachungs- und Kontrollpflicht. Bei der Übertragung des Räum- und Streudienstes auf einen professionellen Hausmeisterdienst darf sich die Wohnungseigentümergemeinschaft im Allgemeinen auf eine Erfüllung der Pflichten verlassen, und muss nicht ohne Anlass alle Einzelheiten der Tätigkeit des Hausmeisters kontrollieren.*)

3. Beim Sturz einer Fußgängerin auf Glatteis können für eine Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen die Regeln des Anscheinsbeweises Anwendung finden. Dies gilt jedoch nur für die Verletzung der Räum- und Streupflicht als solcher, jedoch nicht für die Verletzung einer Überwachungs- und Kontrollpflicht.*)

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IBRRS 2021, 0112

AG Veihingen, Urteil vom 02.04.2019 - 1 C 352/18 WEG

1. Die Abberufung des Hausverwalters ist nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen.

2. Das Vorliegen eines wichtigen Grunds verpflichtet die Wohnungseigentümer noch nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen.

3. Der Verstoß gegen die Ladungsfrist bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung führt zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Wird die Einberufungsfrist nicht eingehalten, sind in der Versammlung gefasste Beschlüsse nur dann nicht für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wären.

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IBRRS 2020, 3708

LG Bremen, Urteil vom 02.10.2020 - 4 S 188/19

1. Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Das Umlaufverfahren kann durch den Verwalter, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder jeden einzelnen Wohnungseigentümer eingeleitet werden. Der jeweilige Initiator des Umlaufverfahrens ist auch empfangsberechtigt für die erforderlichen Zustimmungen der Wohnungseigentümer.

2. Es muss für jeden Wohnungseigentümer eindeutig erkennbar sein, dass der Antrag nicht nur auf eine unverbindliche Meinungsumfrage, sondern auf eine verbindliche Beschlussfassung gerichtet ist. Der Beschlussantrag muss zudem klarstellen, dass der angestrebte Beschluss im Umlaufverfahren gefasst werden soll und damit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraussetzt. Er unterliegt keinem gesetzlichen Formerfordernis.

3. Der Umlaufbeschluss bedarf zu seiner Wirksamkeit einer doppelten Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diese muss sich zum einen auf das Umlaufverfahren selbst, zum zweiten auch auf den beantragten Beschluss beziehen. Eine ausdrückliche Zustimmung zum Beschlussantrag kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Erklärende zugleich auch dem Umlaufverfahren zustimmt.

4. Beschlüsse, die im schriftlichen Umlaufverfahren ohne Zustimmung aller Eigentümer gefasst werden, sind als Nichtbeschlüsse anzusehen, da die Mindestanforderungen an die Willensbildung der Eigentümer nicht gewahrt sind.

5. Wegen der konstitutiven Wirkung der Verkündung kommt im schriftlichen Verfahren ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

6. Wird die Beschlussbekanntmachung an den früheren Teileigentümer und nicht an den an dessen Stelle getretenen neuen Eigentümer versandt, fehlt es an der Bekanntmachung.

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IBRRS 2021, 0073

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2020 - 2-13 S 108/20

1. Ein Anspruch der Eigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen besteht auch während der Corona-Pandemie. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert.*)

2. Auch bei Beschlüssen, deren Vollzug nur schwer wieder rückgängig zu machen sind (hier Fassadenanstrich), kommt dem Vollzugsinteresse grundsätzlich Vorrang vor dem Aussetzungsinteresse zu. Allerdings sind mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz die Erfolgsaussichten in der Hauptsache zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2021, 0009

BGH, Beschluss vom 26.11.2020 - V ZB 151/19

1. Macht die Partei von einem Rechtsmittel (hier: Berufung) mehrmals Gebrauch, bevor über dasselbe in anderer Form schon früher eingelegte Rechtsmittel rechtskräftig entschieden ist, hat das Berufungsgericht über das Rechtsmittel einheitlich zu entscheiden. Das gilt auch dann, wenn das Rechtsmittel bei unterschiedlichen Gerichten eingelegt worden ist; das einheitliche Rechtsmittel darf nur dann als unzulässig verworfen werden, wenn keine der Einlegungen zulässig ist.*)

2. Erlangt das Rechtsmittelgericht Kenntnis von einer weiteren Rechtsmitteleinlegung in derselben Sache bei einem anderen Gericht, müssen infolgedessen die zeitgleich anhängigen Rechtsmittelverfahren koordiniert werden, indem die angerufenen Gerichte zunächst ihre Zuständigkeit prüfen. Hält sich eines der Gerichte für unzuständig, hat es die Sache an das andere abzugeben. Sieht sich das Gericht, an das abgegeben wird, als zuständig an, hat es in der Sache über das einheitliche Rechtsmittel zu entscheiden. Im Falle eines (positiven oder negativen) Kompetenzkonflikts muss eine Zuständigkeitsbestimmung gemäß § 36 Abs. 1 Nr. 5 oder Nr. 6 ZPO herbeigeführt werden.*)

3. Ob Schadensersatzansprüche wegen eines Substanzschadens an dem gemeinschaftlichen Eigentum, an dem ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (hier: Entfernung von Pflanzen im Bereich der Sondernutzungsfläche), dem Sondernutzungsberechtigten oder den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, richtet sich in erster Linie nach dem Zuweisungsgehalt des Sondernutzungsrechts; maßgeblich sind insoweit die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung.*)

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IBRRS 2021, 0006

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2020 - 3 Wx 182/20

1. Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1, 3 WEG in Verbindung mit dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis unwirksam, solange nicht die Zustimmung des Verwalters erteilt ist und ist die Verwalterbestellung verfahrensfehlerhaft erfolgt (hier: weil die Beschlussfassung über die Wahl des Verwalters bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt war, ohne dass eine Ergänzung der Tagesordnung um diesen Punkt während der laufenden Versammlung den Fehler zu korrigieren vermochte), so führt dies nur zur Anfechtbarkeit. Das Grundbuchamt darf bei der Prüfung der zu beachtenden Eintragungsvoraussetzungen - außer im Falle einer (hier nicht gegebenen) bewussten, böswilligen Umgehung des Mitwirkungsrechts eines Wohnungseigentümers - von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht ausgehen.*)

2. Eine Zwischenverfügung ist inhaltlich unzulässig, wenn die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben haben, dass sie nicht gewillt waren, das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis (hier: Fehlen des Nachweises einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung sowie der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. der Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung) zu beseitigen (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats, vgl. FGPrax 2020, 109f.; 2019, 102 m.N.).*)

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Online seit 2020

IBRRS 2020, 3775

LG München I, Beschluss vom 24.02.2020 - 1 S 17319/19 WEG

Die Nutzung einer als Laden in der Teilungserklärung ausgewiesenen Einheit als Dönerimbiss ist unzulässig, da bei typisierender Betrachtung die Störungen über die Beeinträchtigungen durch einen Laden hinausgehen. Dies gilt auch, wenn die Öffnungszeiten an die von Geschäften angeglichen werden.

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IBRRS 2020, 3732

EuGH, Urteil vom 17.12.2020 - Rs. C-449/19

Art. 135 Abs. 1 Buchst. l Richtlinie 2006/112/EG ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung entgegensteht, nach der die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, von der Mehrwertsteuer befreit ist.*)

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IBRRS 2020, 3701

BGH, Urteil vom 02.10.2020 - V ZR 282/19

1. Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels zu Gunsten eines neuen Verteilungsmaßstabes durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG setzt nicht voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird.*)

2. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Insoweit stellt das Kriterium des „sachgerechten Grunds“ i.S.d. § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV lediglich eine Ausprägung des allgemeinen Willkürverbots dar.*)

3. Der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.d. § 8 Abs. 1 HeizkostenV kann unter Rückgriff auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung und damit unter Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen ermittelt werden. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine andere Berechnungsmethode festlegen.*)

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