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Volltexturteile nach Sachgebieten

6125 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2020, 1628

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 24.01.2020 - 980b C 17/19 WEG

1. Die Eigentümerversammlung hat die Kompetenz zu beschließen, dass einzelne Eigentumseinheiten vermessen werden.

2. Der Wortlaut eines Beschlusses darf zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen, sofern das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist.

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IBRRS 2020, 1627

AG Potsdam, Urteil vom 04.06.2020 - 31 C 38/19

Bevor die Eigentümer beschließen können, einen Baum zu fällen, muss geklärt werden, ob es weniger einschneidende Maßnahmen gibt, um den Baum zu erhalten, und ob dies dann gewünscht ist.

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IBRRS 2020, 1324

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2019 - 55 S 18/19 WEG

1. Ein Beschluss zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums bewegt sich nicht außerhalb der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.

2. Werden die insoweit vorzunehmenden Arbeiten als "Rückbau der gartenseitigen Treppe" eines Eigentümers in dem Beschluss beschrieben und wird auf ein konkretes Kostenangebot Bezug genommen, ist der Beschluss auch hinreichend bestimmt.

3. Der Anbau einer Treppe an einen Balkon stellt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar, und zwar unabhängig davon, ob die Treppe leicht ausgehängt werden kann oder fest verankert ist.

4. Die Treppe ist auch mit einem für die übrigen Eigentümer wesentlichen Nachteil gem. § 14 Nr. 1 WEG verbunden, da sie die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums deutlich sichtbar verändert und zudem die Gefahr einer intensiveren Nutzung des über die Treppe leicht zugänglichen Gartens mit sich bringt.

5. Ein vom störenden Wohnungseigentümer geschaffener Zustand ist auch nach Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig und kann von den übrigen Wohnungseigentümern auf Kosten aller Eigentümer beseitigt werden.

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IBRRS 2020, 1274

AG München, Urteil vom 24.10.2019 - 483 C 9844/19 WEG

1. Trägt nach dem Wortlaut der Gemeinschaftsordnung die Eigentümergemeinschaft "Die Kosten für die etwaige Instandsetzung der Hebeanlagen (einschließlich Aggregat) bei den Tiefgaragen-Vierfach- bzw. Doppelparkern (...) im Verhältnis der Miteigentumsanteile", so tragen diese Kosten alle Eigentümer und nicht nur die Eigentümer der Duplex-Garagen.

2. Enthält die Gemeinschaftsordnung bei Regelungen mit Vereinbarungsinhalt Unklarheiten, Widersprüche oder Unvollständigkeiten, die auch im Wege der (ergänzenden) Auslegung nicht zu beseitigen sind, gelten die gesetzlichen Regelungen.

3. Die Gemeinschaftsordnung kann insoweit auch nicht durch Mehrheitsbeschluss klargestellt oder ergänzt werden.

4. Der Gebrauch einer Öffnungsklausel setzt das Bewusstsein voraus, eine Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels herbeiführen zu wollen.

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IBRRS 2020, 1557

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.03.2020 - 3 Wx 72/19

Eine Grundbucheintragung, wonach den jeweiligen Eigentümern von zwei Wohnungseigentumseinheiten (Doppelhaushälften Nr. 1 und 2) auf dem in ihrem Miteigentum stehendenden Flurstück ein vereinbartes und zur Eintragung bewilligtes Wege- und Leitungsrecht als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB zusteht, das weitere Grundstücke eines der Wohnungseigentümer belastet, ist zulässig.*)

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IBRRS 2020, 1553

VG Ansbach, Urteil vom 20.04.2020 - 9 K 19.00476

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1411

LG Hamburg, Urteil vom 15.01.2020 - 318 S 59/19

1. Die Eigentümer einer Wohnung können sich durch ihren Mieter in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten vertreten lassen.

2. Dies zumindest dann, wenn zwischen dem Wohnort der Eigentümer und der Wohnungseigentumsanlage eine große Distanz liegt.

3. Die Verwaltung darf mit dem bevollmächtigten Mieter auch über dessen beruflichen E-Mail-Account kommunizieren.

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IBRRS 2020, 1457

OLG München, Beschluss vom 25.05.2020 - 34 Wx 263/18 Kost

1. Gemeinschaftseinrichtungen können nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich im Bereich der in Sondereigentum stehenden Räume befinden sollten.

2. Die Räume, in denen sich Gemeinschaftsanlagen befinden, stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten.

3. Der Hinzuerwerb eines Raums zum Sondereigentum aus bisherigem Gemeinschaftseigentum unterfällt kostenrechtlich der Nr. 14112 KV GNotKG. Eine Anwendung von Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG scheidet aus, da insofern der Gegenstand und nicht der Inhalt des Sondereigentums geändert wird.*)

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IBRRS 2020, 1348

AG Wuppertal, Urteil vom 18.11.2019 - 95b C 78/19

1. Der Vermögensstatus ist nicht Teil der Abrechnung nach WEG.

2. Hat die Gemeinschaft die Korrektur der Beschlusssammlung durch die Verwaltung genehmigt, fehlt es der Gemeinschaft hierfür an der Beschlusskompetenz. Der Führer der Beschlusssammlung hat ohne Bindung an Fristen das Recht, Fehler der Beschlusssammlung selbständig zu korrigieren.

3. Ist eine Eintragung falsch, besitzt jeder Wohnungseigentümer einen aus § 21 Abs. 4 WEG folgenden Anspruch auf Berichtigung.

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IBRRS 2020, 1433

BGH, Urteil vom 24.01.2020 - V ZR 295/16

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind.*)

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und ist dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten.

3. Die Vergemeinschaftung der Ansprüche der Wohnungseigentümer, die das Unterlassen einer zweckwidrigen Nutzung eines Wohnungseigentums zum Gegenstand haben, ist zulässig.

4. Die Vergemeinschaftung der Unterlassungsansprüche begründet die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für deren gerichtliche Geltendmachung und führt folglich dazu, dass ein bereits klagender Eigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt ist. Er ist allerdings nicht gezwungen, seine Klage zurückzunehmen oder deren Abweisung als unzulässig hinzunehmen, sondern kann dem nachträglichen Fortfall der Prozessführungsbefugnis durch eine Erledigungserklärung Rechnung tragen.

5. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann hingegen Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist.

6. Ein Wohnungseigentümer ist berechtigt, gegen den Mieter eines anderen Wohnungseigentümers vorzugehen.

IBRRS 2020, 1302

LG Dortmund, Beschluss vom 19.02.2020 - 1 T 7/20

1. Die Eigentümerliste muss bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung der jeweiligen Instanz vorliegen.

2. Die Frage über eine Schriftsatzfrist zur Vorlage der Eigentümerliste erübrigt sich, wenn das Gericht einen weiteren Verhandlungstermin anberaumt.

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IBRRS 2020, 1409

OVG Nordrhein-Westfahlen, Beschluss vom 12.05.2020 - 2 A 287/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1408

OVG Nordrhein-Westfahlen, Beschluss vom 16.04.2020 - 10 A 593/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1345

LG München I, Beschluss vom 11.12.2019 - 1 S 8293/19 WEG

1. Ein Ersatzanspruch gem. § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG besteht grundsätzlich nur, wenn der betroffene Eigentümer gem. § 14 Nr. 4 Halbs. 1 WEG zur Duldung des Betretens und der Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verpflichtet ist.

2. Ein eigenmächtiges Handeln des Verwalters, das weder durch wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer noch durch wirksam getroffene Vereinbarung mit den Wohnungseigentümer oder durch das Gesetz legitimiert ist, kann dem Verband nicht als dessen Handeln zugerechnet werden.

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IBRRS 2020, 1385

BGH, Urteil vom 20.03.2020 - V ZR 317/18

1. Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggfs. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden.*)

2. Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden.*)

3. Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.*)

4. Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen, dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet werden.*)

5. Für eine Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich; können die übrigen Wohnungseigentümer jedoch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet.*)

6. Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen einer zulässigen Nutzung, wie sie sich aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander ergeben, stehen den Wohnungseigentümern - nicht anders als gegen den Mieter - Ansprüche aus § 1004 BGB zu.*)

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IBRRS 2020, 1379

BGH, Urteil vom 24.01.2020 - V ZR 110/19

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen.*)

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IBRRS 2020, 1349

VG Aachen, Urteil vom 08.10.2019 - 3 K 1888/14

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1301

AG Herne-Wanne, Beschluss vom 26.11.2019 - 41 C 121/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 1280

LG Dortmund, Beschluss vom 13.12.2019 - 17 S 96/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1279

OVG Nordrhein-Westfahlen, Beschluss vom 14.01.2020 - 10 A 290/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1278

OLG Brandenburg, Beschluss vom 10.02.2020 - 2 U 119/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1130

LG Hamburg, Urteil vom 22.05.2019 - 318 S 90/18

1. Wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsgemäß ist und dies von einem Wohnungseigentümer verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, müssen die Wohnungseigentümer ausnahmsweise an der Versammlung teilnehmen und entsprechend abstimmen.

2. Die Annahme, ein bestimmtes Abstimmungsverhalten sei pflichtwidrig, setzt allerdings voraus, dass eine Maßnahme zur Abstimmung gestellt wird. Bloße "Kenntnisse" der Wohnungseigentümer oder "Hinweise" an diese genügen hier nicht, denn es besteht keine Pflicht der übrigen Wohnungseigentümer, ihrerseits Beschlussanträge zu stellen oder auf die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte durch die Verwaltung hinzuwirken.

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IBRRS 2020, 1129

LG Hamburg, Urteil vom 30.10.2019 - 318 S 45/18

1. Von einer erheblichen bzw. nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks kann nur ausgegangen werden, wenn sie von außen, beispielsweise von der Straße, vom Hof oder Garten aus sichtbar ist.

2. Bringt ein Eigentümer auf seiner Terrasse einen Sichtschutz an, der aufgrund der davor wachsenden Büsche und Sträucher von außen nicht zu sehen ist, liegt demnach keine optische Beeinträchtigung vor.

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IBRRS 2020, 1128

LG Stuttgart, Beschluss vom 06.08.2019 - 19 T 390/18

1. Die Beschwerde der obsiegenden Partei gegen eine Streitwertfestsetzung ist ausnahmsweise zulässig, wenn sie von einem Rechtsanwalt vertreten wurde.

2. Auch im Gebührenrecht gilt, dass Streitwerte dann nicht zusammenzuaddieren sind, wenn sie wirtschaftlich identisch sind.

3. Der Beschluss über die Sanierungsmaßnahmen und die Finanzierung derselben - mittels dreier Sonderumlagen - sind wirtschaftlich identisch.

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IBRRS 2020, 1273

AG München, Beschluss vom 15.10.2019 - 482 C 13751/18 WEG

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1272

AG Offenbach, Urteil vom 08.11.2019 - 320 C 9/19

1. Ficht ein Eigentümer pauschal sämtliche Beschlüsse einer Eigentümerversammlung an, weil ihm zum Zeitpunkt des Ablaufs der Klagefrist kein Protokoll der Eigentümerversammlung vorliegt, und erklärt er nach dessen Vorliegen die Erledigung hinsichtlich einiger der Beschlüsse, hat er die Kosten der (Teil-)Erledigung zu tragen.

2. Diese Kosten sind auch nicht dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, weil dieser nicht zur Versendung des Protokolls der Eigentümerversammlung nach der Versammlung verpflichtet ist.

3. Der Verwalter hat die Kosten einer Beschlussanfechtung zu tragen, wenn er in die Jahresabrechnung Kosten eingestellt hat, deren Ausgleich aus der Instandhaltungsrücklage zuvor beschlossen worden war.

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IBRRS 2020, 1264

LG München, Beschluss vom 10.12.2019 - 1 T 12017/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1253

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 159/19

1. Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer.*)

2. Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11, IMR 2012, 325 = BGHZ 193, 219 Rz. 12).*)

IBRRS 2020, 1213

LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2019 - 321 O 24/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0799

LG Bamberg, Urteil vom 13.03.2020 - 41 S 32/19 WEG

§ 45 Abs. 1 WEG erfasst nicht solche Konstellationen, in denen an einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten zuzustellen ist.

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IBRRS 2020, 1209

LG Hamburg, Urteil vom 08.11.2019 - 318 S 27/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1205

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.11.2019 - 72a C 1/19 WEG

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1193

LG Essen, Urteil vom 13.03.2020 - 19 O 10/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1192

VGH Bayern, Beschluss vom 14.04.2020 - 2 ZB 17.1411

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1169

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 18.02.2020 - 2-13 S 140/19

1. Fassen Miteigentümer einer Wohnung, die zu einer Wohnungseigentumsanlage gehört, Beschlüsse über die Verwaltung der im gemeinsamen Bruchteilseigentum liegenden Wohnung, können diese nicht im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 WEG angefochten werden.*)

2. Derartige Verfahren sind keine Wohnungseigentumssachen nach § 43 WEG.*)

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IBRRS 2020, 1149

LG Bremen, Beschluss vom 04.03.2020 - 4 S 198/19

1. Die Umsetzung eines Brandschutzkonzeptes zur Wiederherstellung des Brandschutzes stellt eine Instandhaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar.*)

2. Die Umsetzung des Brandschutzkonzeptes dient dem Schutz des gesamten Gemeinschaftseigentums, so dass eine einheitliche Betrachtung vorzunehmen ist.*)

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IBRRS 2020, 1170

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.03.2020 - 2-13 T 19/20

Soll die Jahresabrechnung nur teilweise bezüglich einzelner Positionen angefochten werden, muss dies aus der Klageschrift deutlich werden. Eine Begrenzung des Streitgegenstandes in der Anfechtungsbegründung ist nur noch im Wege der Teilklagerücknahme möglich.*)

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IBRRS 2020, 1167

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 15.04.2020 - 539 C 16/18

1. Wenn die Beschlussvarianten zum TOP "Dachsanierung" so festgezurrt wurden, dass andere Anbieter keine Chance mehr hatten, auf genau dieser Eigentümerversammlung zum Zuge zu kommen, ist dies wegen der Möglichkeit eines Negativbeschlusses unschädlich, wenn eine Vorauswahl durch den Beirat und den Verwalter erfolgt und ein Preisspiegel von den Architekten erstellt worden war.*)

2. Gegen das apodiktische Erfordernis von mindestens drei Vergleichsangeboten spricht schon, dass die Wohnungseigentümer - auch nach Einholung der Vergleichsangebote - nicht verpflichtet sind, das billigste oder günstige Angebot - wie man es bei einer Ausschreibung kennt - anzunehmen und zu realisieren.*)

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IBRRS 2020, 1153

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.04.2020 - 2-13 S 84/19

Maßgeblich für die Beurteilung, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist der Kenntnisstand der Eigentümer zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung. Spätere Erkenntnisse im Anfechtungsverfahren können nicht dazu führen, dass der Beschluss für ungültig zu erklären ist.*)

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IBRRS 2020, 1139

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2020 - 2-13 S 94/19

1. Sind vom Verwalter vorbereitete Beschlüsse angefochten worden, entspricht ein Entlastungsbeschluss für den Zeitraum der Beschlussfassung in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Anfechtungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist.*)

2. In einem Formularvertrag kann der Verwalter nicht generell eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit ausschließen.*)

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IBRRS 2020, 1106

LG Köln, Urteil vom 21.05.2015 - 29 S 165/14

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 1124

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2020 - 2-13 S 65/19

1. Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlussfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein.*)

2. Weicht der Anfangsbestand der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung von dem Endbestand der Vorjahresabrechnung ab, muss dies erläutert werden, damit die Abrechnung nachvollziehbar ist.*)

IBRRS 2020, 1105

LG München I, Urteil vom 28.09.2018 - 11 O 17078/17

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0770

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.09.2018 - 2-09 S 21/18

1. Soll ein Ingenieur zur Feststellung von Schäden und deren Behebungsmöglichkeiten beauftragt werden, finden die strengen Anforderungen, die für einen Sanierungsbeschluss gelten, keine Anwendung.

2. Die Einholung von Angeboten ist nicht originäre Aufgabe des Verwalters.

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IBRRS 2020, 0760

LG Karlsruhe, Urteil vom 23.07.2019 - 11 S 122/18

1. Die beabsichtigte Montage eines Klimageräts auf dem Dach des gemeinschaftlichen Anwesens stellt eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes dar, zu deren Hinnahme die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden können.

2. Nachteile sind grundsätzlich nicht hinzunehmen, es sei denn, die Belange des benachteiligenden Wohnungseigentümers sind gemessen an den sonstigen Belangen so gewichtig, dass der Nachteil bei wertender Betrachtung unvermeidlich ist.

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IBRRS 2020, 0727

AG München, Urteil vom 27.02.2018 - 483 C 10766/16 WEG

1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen, diese sind, wie die Vorschüsse auf das Wohngeld, eine Einnahme der Gemeinschaft, die in der Abrechnung auch als Einnahme erscheinen muss.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Zahlungen auf dem allgemeinen Girokonto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein gesondertes Bankkonto transferiert werden. Denn bei der Überweisung von einem Bankkonto der Gemeinschaft auf ein anderes handelt es sich nur um einen internen Vorgang, der nicht zu einem Geldabfluss führt und sich auf das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht auswirkt.

3. Die tatsächlichen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können zwar in der Gesamtabrechnung bei den Einnahmen als gesonderte Position ausgewiesen werden, zwingend ist dies jedoch nicht. Entscheidend ist, dass sie als Einnahmen erfasst werden.

4. Die Darstellung der Zuführung zur Rücklage ist zwingender Bestandteil einer Abrechnung.

5. Die Jahresgesamtabrechnung hat eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten, also eine Übersicht über alle tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben, und den Anfangs- und Endstand der Bankkonten anzugeben.

6. In die Abrechnung sind auch solche tatsächlichen Ausgaben einzustellen, die der Verwalter im abzurechnenden Wirtschaftsjahr ggf. unberechtigt zu Lasten der Gemeinschaft getätigt hat.

7. Die Abrechnungsspitze ist nicht wesentlicher Bestandteil der Einzelabrechnung, so dass es ausreichend ist, dass die Abrechnungsspitze bestimmbar ist.

8. Rechnerisch schlüssig ist die Abrechnung, wenn der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben mit den Salden der Bankkonten übereinstimmt.

9. Vollständig ist die Abrechnung, wenn sämtliche tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aufgeführt sind.

10. Nachvollziehbar ist die Abrechnung, wenn die Summen der einzelnen Geldbewegungen und Buchungsvorgänge einzeln nachgewiesen sind, und zwar in einer für die Wohnungseigentümer verständlichen Weise, wobei Maßstab nicht der Verständnishorizont eines kaufmännischen und insbesondere buchhalterisch vorgebildeten Eigentümers, sondern der Horizont eines durchschnittlich Zahlen begabten Wohnungseigentümers ist.

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IBRRS 2020, 0725

AG Hamburg, Urteil vom 22.10.2019 - 22a C 73/18

1. Im Anfechtungsprozess ist das Gericht darauf beschränkt, nur diejenigen Mängel seiner Entscheidung zu Grunde zu legen, die die klagende Partei innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist auch gerügt hat.

2. Wenn den Eigentümern nur eine Gesamtabrechnung 2016 nebst Einzelabrechnungen übermittelt wurde, dann wurde auch nur diese Gegenstand des Genehmigungsbeschlusses. Der Verwalterentwurf bedarf dann auch keines Datums.

3. In eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung gehört die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.

4. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklagen als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

5. Fehlt ein wesentlicher Bestandteil der Jahresabrechnung, und darum handelt es sich bei der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, dann führt dies zur Ungültigkeit des Beschlusses.

6. Mängel im Ausweis der Instandhaltungsrücklage berühren nicht die Einzelabrechnung, denn die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil der Gesamtjahresabrechnung, nicht der Einzelabrechnungen.

7. Ein Negativbeschluss ist nur dann materiell ungültig, wenn allein die beantragte Verwaltungsmaßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte.

8. Verknüpft der Beschlussantrag einen Beschlussteil, der für eine Ermessensreduzierung auf null in Betracht kommt, mit Beschlussteilen, für die eine Ermessensreduzierung auf null nicht in Betracht kommt, dürfen die übrigen Eigentümer diesen Antrag abweisen, ohne rechtswidrig gehandelt zu haben.

9. Das Gericht darf durch ein Urteil zu einer konkreten Verwaltungsentscheidung nur verurteilen, wenn eine Ermessensreduzierung auf null bezüglich der begehrten Verwaltungsentscheidung vorliegt.

10. Kann bereits die Trocknung der feuchten Wohnung zu Erkenntnisgewinnen bzgl. der Ursachen der Feuchte führen, besteht keine Pflicht, ein teures Gutachten in Auftrag zu geben.

11. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren und die in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarungen kennen und anwenden.

12. Grob fahrlässg handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung verstößt oder gegen sonstige elementare Rechtsgrundsätze. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hatte, insbesondere auch, wenn er eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

IBRRS 2020, 0976

AG München, Urteil vom 30.08.2018 - 484 C 22173/17 WEG

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0956

AG München, Urteil vom 23.05.2019 - 484 C 25749/17 WEG

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0955

LG Rostock, Urteil vom 25.10.2019 - 1 S 5/19

ohne amtlichen Leitsatz

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