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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2020, 0846

LG Dresden, Urteil vom 05.07.2019 - 2 S 101/19

1. Eine Frist für die Jahresabrechnung ist im Gesetz nicht vorgesehen.

2. Der Verwalter soll jedoch innerhalb von drei bis sechs Monaten die Abrechnung erstellen. Allerdings dürfte es auch zulässig sein, bis zum 30.09. des Folgejahres die Jahresabrechnung zu erstellen.

3. Es ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter auf die erforderliche Zuarbeit von Dritten für die Verteilung von verbrauchsabhängigen Kosten - wie z. B. Heiz- und Warmwasserkosten - angewiesen ist. Solange diese Zuarbeit noch aussteht, kann daher keine Fälligkeit der Jahresabrechnung eintreten.

4. Soweit keine Frist vereinbart ist, kommt der Verwalter erst mit der Mahnung in Verzug.

5. Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig, macht er sich schadensersatzpflichtig.

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IBRRS 2020, 0722

LG Rostock, Urteil vom 10.05.2019 - 1 S 115/18

1. Eine Rechtsmissbräuchlichkeit einer Anfechtung kann nur in Ausnahmefällen angenommen werden. Anerkanntermaßen kann selbst derjenige Wohnungseigentümer, der in der Wohnungseigentümerversammlung für einen Beschluss stimmt, diesen anfechten.

2. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen (Ist-Rücklage) und zusätzlich auch die noch geschuldeten Zahlungen (Soll-Rücklage) auszuweisen.

3. Bei Wohnungseigentumsbeschlüssen liegt eine Ungültigkeit des gesamten Beschlusses nur dann vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten.

4. Beschlussfähigkeit liegt vor, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Erschienen in diesem Sienne sind auch diejenigen Wohnungseigentümer, die in der Wohnungseigentümerversammlung ordnungsgemäß vertreten sind.

5. Erst nach Ablauf der Begründungsfrist vorgetragene Anfechtungsgründe sind unbeachtlich.

6. Rücklagenentnahmen sind nicht als Einnahmen der Gemeinschaft in der Jahresabrechnung darzustellen. Ihre Darstellung hat allein als Ausgabe in der Gesamtabrechnung und als Entnahme im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zu erfolgen.

7. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, einzustellen (sog. Abflussprinzip); während in den Einzelabrechnungen die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten nach den Vorgaben der HeizkostenVO zu verteilen sind.

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IBRRS 2020, 0720

LG Rostock, Urteil vom 07.06.2019 - 1 S 83/18

1. Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage sind aufgrund ihrer besonderen Zweckbestimmung auch dann als Einnahmen der Rücklage zuzuordnen, wenn sie nicht auf einem gesonderten Rücklagenkonto, sondern auf dem Girokonto verbucht wurden und am Ende des Abrechnungsjahres dort vorhanden sind.

2. Ein Beschluss, wonach aus dem Guthaben des jeweiligen Eigentümers der auf den jeweiligen Eigentümer entfallende Rücklagenanteil, der hätte gebildet werden müssen, aber nicht gebildet wurde, einbehalten wird, ist unbestimmt, da nicht klar ist, welche Rücklage hätte gebildet werden müssen.

3. Bei Wohnungseigentumsbeschlüssen liegt eine Ungültigkeit des gesamten Beschlusses nur dann vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten.

4. Die Bestellung eines Verwalters muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung spricht.

5. Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung liegt entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist.

6. Das ist der Fall, wenn Umstände in der Person des Verwalters vorliegen, die ihn als unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen lassen, wenn die begründete Besorgnis fehlender Neutralität besteht, wenn er zuvor aus wichtigem Grund abberufen wurde, wenn Pflichtverletzungen seine erneute Bestellung nicht mehr vertretbar erscheinen lassen, weil er über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat, oder wenn er sich einer Untreue strafbar gemacht hat.

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IBRRS 2020, 0876

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 43/19

Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbands. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gem. § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17, IMR 2018, 333).*)

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IBRRS 2020, 0504

LG Köln, Urteil vom 05.09.2019 - 29 S 256/18

1. Ein Nachteil ist nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

2. Ein nicht hinzunehmender Nachteil ist anzunehmen, wenn durch die eigenmächtige Verlegung eines Abwasserrohrs eine bestimmte Leitungsführung vorgegeben wird. Damit ist das insoweit grundsätzlich bestehende Wahlrecht bzw. Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer unterlaufen.

3. Gleiches gilt für die Frage, aus welchem Material das neu zu verlegende Abwasserrohr bestehen soll.

4. Allein die nur erhebliche Erleichterung für den Wohnungseigentümer, die mit der bodengleichen Dusche verbunden ist, kann einen Anspruch auf Duldung der baulichen Veränderung nicht begründen.

5. Es besteht auch kein Anspruch darauf, mit einem Rollstuhl in die Dusche kommen zu können.

6. Auch bei einem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht ein Recht der übrigen Wohnungseigentümer, vorab über die beabsichtigten Maßnahmen unterrichtet zu werden; sie müssen nicht hinnehmen, von dem Berechtigten vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden.

7. Eine etwaige Verwalterzustimmung kann die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht ersetzen.

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IBRRS 2020, 0542

LG Dortmund, Beschluss vom 29.11.2019 - 17 T 78/19

Auch Nießbraucher haben ein berechtigtes Interesse an der Begutachtung des Schadens in einer Eigentumswohnung und damit ein rechtliches Interesse i.S.v. § 485 Abs. 2 ZPO.

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IBRRS 2020, 0804

VG Freiburg, Beschluss vom 06.02.2020 - 6 K 4494/19

1. Nachbarschutz gegen Pflegeheim (105 Plätze) im historischen Altstadtbereich.*)

2. Prozessführungsbefugnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbarrechte.*)

3. Formelle Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung wegen Unzuständigkeit und Besorgnis der Befangenheit von Amtsträgern; § 48 Abs. 2 LBO; § 21 LVwVfG (verneint).*)

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IBRRS 2020, 0816

AG Mitte, Urteil vom 26.06.2019 - 9 C 17/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0805

VGH Bayern, Beschluss vom 21.01.2020 - 12 ZB 16.21

1. "Zweckgemeinschaften", die ausschließlich auf die gemeinsame Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen ausgerichtet sind, mithin auf die Realisierung von Kostenvorteilen durch eine "gepoolte" Erbringung von Pflegeleistungen, werden vom Typus der ambulant betreuten Wohngemeinschaft im Sinne von Art. 2 Abs. 3 Satz 1 PfleWoqG grundsätzlich nicht umfasst.

2. Sind die Bewohner einer "Wohngemeinschaft" dergestalt "intensivpflegebedürftig" bzw. liegen sie im Wachkoma, dass weder eine wechselseitige Kommunikation untereinander noch ein Minimum an gemeinsamen Veranstaltungen - beispielsweise gemeinsame Mahlzeiten - stattfindet, fehlt es am "Leben in einem gemeinsamen Haushalt" und damit an einem Kernzweck einer ambulant betreuten Wohngemeinschaft im Sinne von Art. 2 Abs. 3 Satz 1 PfleWoqG.

3. Für die Feststellung der Überschreitung der Obergrenze für Mitglieder einer ambulant betreuten Wohngemeinschaft gemäß Art. 2 Abs. 3 Satz 3 Nr. 5 PfleWoqG ist nicht die tatsächliche Belegung der Zimmer, sondern vielmehr die Gesamtzahl der in der "Wohngemeinschaft" vorhandenen Plätze maßgeblich.

4. Ein ambulanter Pflegedienst unterliegt den Qualitätsanforderungen des Art. 3 Abs. 2 PfleWoqG.

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IBRRS 2020, 0563

LG Berlin, Beschluss vom 02.08.2019 - 53 T 3/19 WEG

1. Nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige fällige Wohngeldforderungen sind Neumasseverbindlichkeiten, auf die sich die Masseunzulänglichkeitsanzeige inhaltlich nicht erstreckt.

2. Neumasseforderungen können danach grundsätzlich im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden.

3. Die Leistungsklage ist bzw. wird aber unzulässig, wenn der Insolvenzverwalter im Urteilsverfahren gegenüber den Neugläubigern die erneute bzw. andauernde Masseunzulänglichkeit darlegt und ggf. nachweist. In diesem Falle bleibt auch dem Neugläubiger allein die Möglichkeit der Feststellungsklage.

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IBRRS 2020, 0802

OLG Brandenburg, Beschluss vom 10.02.2020 - 2 U 132/18

1. Eine Untergemeinschaft ist nicht rechtsfähig und daher auch nicht im Zivilprozess parteifähig.

2. Ergibt sich aus der Klage und dem zur Klageerhebung herbeigeführten Beschluss der Untergemeinschaft eindeutig, dass die Klage nur durch die Untergemeinschaft erhoben werden sollte, kommt eine Auslegung dahingehend, dass die Gesamt-WEG klagt, nicht in Betracht.

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IBRRS 2020, 0499

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.11.2019 - 3 Wx 217/19

1. Bei einseitigen Rechtsgeschäften ist ein Insichgeschäft grundsätzlich nur dann gegeben, wenn der Vertreter dieses sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornimmt.

2. Dementsprechend kann ein Verwalter, der eine von ihm verwaltete Wohnung erwerben möchte, auch selbst die Zustimmungserklärung zu dem Kauf abgeben.

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IBRRS 2020, 0803

OLG Bremen, Beschluss vom 07.02.2020 - 3 W 1/20

Ein Miteigentümer hat jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das komplette Grundbuchblatt des Wohnungsgrundbuchs eines anderen Wohnungseigentümers, wenn die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits zuvor in einem notariellen Vertrag die Auflösung der Gemeinschaft vereinbart haben.*)

IBRRS 2020, 0801

VG München, Beschluss vom 17.02.2020 - 9 E 20.174

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0800

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 02.03.2020 - 2-09 T 52/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0731

LG Dresden, Urteil vom 21.06.2019 - 2 S 575/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0785

BGH, Urteil vom 15.11.2019 - V ZR 9/19

1. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, IMR 2017, 223).*)

2. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20% der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird.*)

IBRRS 2020, 0730

LG Dresden, Urteil vom 29.05.2019 - 2 S 534/18

1. Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

2. Hingegen muss über den Verwaltervertrag nicht abgestimmt werden.

3. Die rückwirkende Bestellung eines Verwalters ist nicht möglich.

4. Ein solcher Beschluss ist jedoch dahingehend auszulegen, dass dadurch das tatsächliche Verwalterhandeln gebilligt und eine Vergütung für die zurückliegende Geschäftsbesorgung zugesagt werden soll.

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IBRRS 2020, 0494

OLG München, Beschluss vom 08.01.2020 - 34 Wx 425/17

Zur Auslegung eines eine Auflassungs- und Bewilligungserklärung ersetzenden Titels.*)

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IBRRS 2020, 0439

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2019 - 3 Wx 69/19

1. Sollen als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrechte nachträglich begründet werden, ist hierzu materiell-rechtlich die Einigung sämtlicher Wohnungseigentümer und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

2. Es gibt jedoch zwei als zulässig anerkannte Möglichkeiten der Gestaltung einer Teilungserklärung, die dem teilenden Eigentümer die nachträgliche Begründung von Sondereigentumsrechten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer und ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten vorbehält:

a) Zum einen kann der teilende, sich ein Zuordnungsrecht vorbehaltende Eigentümer bereits in der Teilungserklärung alle künftigen Erwerber von dem gemeinschaftlichen Gebrauch der für die künftigen Sondernutzungsrechte vorgesehenen Flächen ausschließen mit der Folge, dass die Sondernutzungsrechte zunächst keiner Wohnung bzw. keinem Teileigentum zugeordnet werden und der teilende Eigentümer allein im Rahmen eines persönlichen Sondernutzungsrechts zur Nutzung dieser Flächen berechtigt bleibt (sog. "gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnungsvorbehalt").

b) Zum anderen kann der teilende Eigentümer alle künftigen Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung einer Zuweisung der Sondernutzungsrechte von der Mitbenutzung der betreffenden Flächen ausschließen (sog. "gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung").

3. Da die Zuweisungsmöglichkeit einschließlich der Bewilligungsberechtigung des teilenden Eigentümers in der ersten Gestaltungsvariante gerade auf dessen persönlicher Sondernutzungsberechtigung beruht, besteht diese jedoch auch nur bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft.

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IBRRS 2020, 0635

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.10.2018 - 14 S 772/18 WEG

1. Einen Anspruch auf eine positive Beschlussfassung zu einem Vergemeinschaftungsantrag hat der einzelne Sondereigentümer nicht, denn der einzelne Wohnungseigentümer kann stets selbst klagen, wenn die Eigentümerversammlung die Ausübung der Rechte durch den teilrechtsfähigen Verband ablehnt.

2. Auch bezüglich der Durchsetzung von der Gemeinschaft zustehenden Schadensersatzansprüchen hat die Gemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum.

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IBRRS 2020, 0564

BayObLG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 AR 60/19

1. Eine Bestimmungsentscheidung nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO kommt über den Wortlaut der Norm hinaus auch dann noch in Betracht, wenn die Antragsgegner bereits vor einem Gericht verklagt wurden und einzelne von ihnen die Unzuständigkeit dieses Gerichts geltend gemacht haben.

2. Eine Zuständigkeit nach § 43 Nr. 5 WEG ist nicht gegeben, wenn die vormaligen Mitglieder der WEG um ein nach Aufhebung der WEG vereinbarten Nießbrauch streiten.

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IBRRS 2020, 0428

AG Nürnberg, Urteil vom 30.10.2019 - 244 C 8212/18 WEG

1. Bei einer Mehrhausanlage kann in der Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Regelungen zur Kostenverteilung in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorgesehen werden. Auch in einem solchen Fall handelt es sich bei der Untergemeinschaft nur um einen Teil der Gesamtgemeinschaft. Den Untergemeinschaften stehen keine originären, sondern nur von der Gesamtgemeinschaft abgeleitete Satzungs- und Organisationsbefugnisse zu.

2. Die Bestellung eines Verwalters obliegt der Gesamteigentümergemeinschaft, weil es sich um eine Angelegenheit der Gesamteigentümergemeinschaft handelt.

3. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass über sie alle betreffende Angelegenheiten örtlich und zeitlich getrennte Teilversammlungen durchgeführt werden können (sog. Stuttgarter Modell), zu denen dennoch jeder Wohnungseigentümer einzuladen ist.

4. Die Zustellung einer Klageschrift an einen Verwalter, dessen Bestellung nichtig ist, ist unwirksam.

5. Nach der Anforderung des Kostenvorschusses muss die Zahlung so zeitig erfolgen, dass sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum um nicht mehr als ca. 14 Arbeitstage verlängert.

6. Ein Beschluss, der auf einer Versammlung, die von einem Nichtberechtigten einberufen wurde, gefasst wurde, ist anfechtbar.

7. Nicht jeder formelle Mangel, zu dem auch ein Einberufungsmangel zu zählen ist, führt in der Folge zu einer Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses.

8. Die Ungültigerklärung scheidet dann aus, wenn mit Sicherheit, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der jeweilige Beschluss auch bei einem ordnungsgemäßen Verfahren in derselben Weise gefasst worden wäre.

9. Die Darlegungs- und Beweislast, dass das Beschlussergebnis nicht auf dem Ladungsmangel beruht, kommt dabei den beklagten Wohnungseigentümern zu.

IBRRS 2020, 0583

BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 286/18

1. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs. Hat der Verwalter mit der Prozessvertretung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er diesem eine verbindliche Weisung zum Abschluss eines Prozessvergleichs erteilen.*)

2. Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen. Hierzu gehört auch der Abschluss eines Prozessvergleichs. Abweichende Weisungen einzelner Wohnungseigentümer an den Verwalter sind unbeachtlich.*)

3. Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen.*)

4. Die Vertretungsmacht des Verwalters und die Vollmacht des Rechtsanwalts für einen Wohnungseigentümer enden erst, wenn dieser dem Gericht die Selbstvertretung und die Kündigung des Mandatsverhältnisses in einer § 87 Abs. 1 ZPO genügenden Form mitgeteilt hat.*)

5. Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer beauftragt, kann nur er dem Rechtsanwalt Weisungen für die Prozessführung erteilen und das Mandatsverhältnis beenden, solange er zur Vertretung der Wohnungseigentümer befugt ist.*)

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IBRRS 2020, 0548

OLG Oldenburg, Beschluss vom 04.12.2019 - 2 U 243/19

1. Werden in einer Teilungserklärung für die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Wohnung als Sondereigentum drei Parkplatzflächen zugewiesen, kann der Käufer die Rechte an diesen Parkplatzflächen nach Auslegung der Willenserklärungen auch erwerben, wenn in dem Bauträgervertrag nur eine dieser Parkplatzflächen erwähnt ist.*)

2. Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch nur ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist.*)

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IBRRS 2020, 0537

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 - 2-13 S 103/19

Zum - hier verneinten - Anspruch auf Beschlussersetzung für die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes.*)

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IBRRS 2020, 0534

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 - 2-13 S 133/19

Gilt das Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG), hat ein Eigentümer, der Alleineigentümer einer Einheit ist und an einer weiteren Einheit als Miteigentümer beteiligt ist, für die ihm alleine gehörende Einheit eine Stimme, zudem besteht eine weitere Stimme für die Miteigentümergemeinschaft.*)

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IBRRS 2020, 0345

AG Duisburg-Ruhrort, Urteil vom 25.07.2019 - 28 C 27/18

1. Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung.

2. Vor einem Beschluss zum Fällen von 12 Bäumen bedarf es mindestens dreier Vergleichsangebote.

3. Ein Beschluss über die Generalermächtigung der Verwaltung zur Beauftragung eines Rechtsanwalt mit der "Klärung von Rechtsfragen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen" bis zu einem Gegenstandswert von 1.500 Euro widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung; er ist zu weitgehend.

4. Eine Beschlusskompetenz, Dritten Kosten aufzuerlegen, steht den Wohnungseigentümern nicht zu.

5. Ein Beschluss, der einen Wohnungseigentümer für den Fall einer Rücklastschrift neben den Bankkosten mit einer "Bearbeitungsgebühr der Verwaltung" belegt, ist zu unbestimmt, wenn er nicht auch die Höhe dieser "Bearbeitungsgebühren" festlegt.

6. Eine Sondervergütung für Tätigkeiten, die bereits zum gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters gehören, kann nicht vereinbart werden.

7. Die Vereinbarung einer Sondervergütung für weder nach dem Gesetz noch nach dem Verwaltervertrag geschuldete Kopien von Verwaltungsunterlagen ist nicht zu beanstanden.

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IBRRS 2020, 0546

VG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2019 - 2 K 6364/18

Zur Bestimmtheit der Anordnung einer bodenschutzrechtlichen Detailuntersuchung unter dem Gesichtspunkt der Vollstreckbarkeit von Kooperationsverpflichtungen mit der zuständigen Behörde (vgl. hierzu BVerwG, IBR 2005, 283).*)

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IBRRS 2020, 0533

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.02.2020 - 2-13 T 9/20

1. Eine Beschlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage für rückständige Wohngelder zu schaffen, besteht nicht. Demzufolge kann eine Abrechnung, welche den Ausgaben nur die tatsächlich gezahlten Wohngelder gegenüberstellt, nichtig sein.*)

2. Wird eine Klageforderung zunächst auf eine Jahresabrechnung und dann auf Wirtschaftspläne gestützt, wird der Streitgegenstand im Wege der Klageänderung ausgetauscht.*)

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IBRRS 2020, 0505

LG München I, Urteil vom 07.08.2019 - 1 S 4408/19 WEG

1. Die Eigentümergemeinschaft ist bei der Bestellung der Hausverwaltung nicht an vergaberechtliche Kriterien gebunden. Die Wohnungseigentümer haben hinsichtlich der Höhe der Vergütung ein Ermessen.

2. Auch wenn die Vergütung des Verwalters deutlich über den Konkurrenzangeboten liegt oder sie erheblich höher ist als die übliche Vergütung, entspricht die Bestellung dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dafür ein sachlicher Grund gegeben ist.

3. Bei dreier vorangegangener gerichtlicher Verwalterbestellungen spielt das Argument des günstigsten Preises bei der Ausübung des Ermessens über Bestellung der aktuellen Verwaltung keine herausragende Rolle mehr. Vielmehr ist die Ermessensentscheidung der Eigentümergemeinschaft nicht zu beanstanden, eine Verwaltung zu beauftragen, welcher sie nach der ihr zustehenden Einschätzung die Bewältigung dieser Aufgaben bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft zutraut, selbst wenn diese höhere als die ortsüblichen Vergütung verlangt.

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IBRRS 2020, 0525

BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 188/18

1. Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen.*)

2. Der Verwalter darf die Kosten eines Verfahrens nach § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.*)

IBRRS 2020, 0502

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 27.09.2019 - 14 T 6001/19 WEG

Sind Parteien unterschiedlich am Rechtsstreit beteiligt, indem mehrere voneinander unabhängige Ansprüche zum Teil gegen eine Partei, zum anderen Teil gegen eine andere Partei geltend gemacht werden, ist auf Antrag der Gegenstandswert der anwaltlichen Tätigkeit des Prozessvertreters der nur teilweise beteiligten Parteien abweichend festzustellen.

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IBRRS 2020, 0500

AG Kassel, Urteil vom 24.10.2019 - 800 C 2006/19

1. Zur Frage der Bestimmtheit eines Beschlusses über die Übernahme von Rechtsanwaltskosten durch die Eigentümergemeinschaft.*)

2. Ein Wohnungseigentümer unterliegt einem Stimmrechtsverbot für die Erhöhung der Verwaltergebühr, wenn er selbst Verwalter ist. Die Versammlung ist dann aber beschlussfähig, selbst wenn ohne ihn das Quorum zur Beschlussfähigkeit nicht erreicht ist.*)

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IBRRS 2020, 0496

AG Potsdam, Urteil vom 12.12.2019 - 31 C 11/19

1. Darf nach der Gemeinschaftsordnung der Verwalter Wohngeldrückstände nach einmaliger schriftlicher Abmahnung zwangsweise einziehen und alle hierfür notwendigen außergerichtlichen oder gerichtlichen Maßnahmen ergreifen, ist eine ohne vorherige Abmahnung erhobene Klage gegen säumige Wohnungseigentümer unbegründet; es fehlt an der erforderlichen Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Klageerhebung.

2. Da grundsätzlich die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Verwaltung zu entscheiden haben, obliegt es allein ihnen, ob eine Mahnung vor Prozesserhebung erforderlich ist.

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IBRRS 2020, 0440

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.08.2019 - 3 Wx 151/19

1. Bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters, so können die Wohnungseigentümer auch in diesem Fall - gleich, ob der Verwalter die Zustimmung nicht erteilt oder ein Verwalter gar nicht bestellt wurde - nach allgemeinen Grundsätzen jederzeit selbst durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung die Zustimmung ersetzen.

2. Ein solcher Beschluss ist auch ohne Versammlung, im sog. Umlaufverfahren gültig, wenn alle Wohnungseigentümer im Bewusstsein, einen verbindlichen Beschluss zu fassen, ihre Zustimmung hierzu schriftlich erklären (hier zum Nachweis gem. § 29 GBO beim Grundbuchamt geeignete Erklärungen in Form des notariellen Übertragungsvertrags, des Antrags auf Eigentumsumschreibung sowie der Zustimmungserklärung der einzigen Miteigentümerin).

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IBRRS 2020, 0438

AG Augsburg, Beschluss vom 27.01.2020 - 31 C 3909/19 WEG

1. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung ist ein Individualanspruch eines Eigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung, der von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend gemacht werden kann.

2. In Fällen, in denen die Erstellung der Jahresabrechnung von der Mitwirkung eines Dritten, namentlich von einem Wärmelieferanten, abhängig ist, wird die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht fällig, bevor diese Abrechnung des Dritten der Verwaltung vorliegt.

3. Auch nach Vorlage der Heizkostenabrechnung ist dem Verwalter eine Bearbeitungsfrist von drei Wochen zuzugestehen.

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IBRRS 2020, 0427

VG Gera, Urteil vom 14.11.2019 - 2 K 2248/18

1. Ein Bescheid über die Heranziehung zu grundstücksbezogenen Kommunalabgaben kann bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl gesamtschuldnerisch gegenüber den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks als auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ergehen.*)

2. Die Erfüllung von Gebühren und Abgaben in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist nach der Rechtsprechung des BGH eine gemeinschaftsbezogene Pflicht.*)

3. Der Abgabengläubiger hat insoweit eine Ermessensentscheidung nach §§ 5 und 44 AO zu treffen. Hierbei hat er auch die Risikoverteilung nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG in den Blick zu nehmen.*)

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IBRRS 2019, 3902

AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 - 564 C 9/17

1. Eine Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer, der eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinabgestürzt ist und sich schwer verletzt hat, kann aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht folgen.*)

2. Kennt allerdings ein Wohnungseigentümer die von ihm beanstandete Gefahrenquelle seit vielen Jahren, so ist eine etwaige Haftung wegen Mitverschuldens ausgeschlossen, § 254 BGB.*)

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IBRRS 2020, 0326

AG Tostedt, Urteil vom 28.03.2019 - 5 C 141/15

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Dementsprechend sind sog. Negativbeschlüsse, die einen Antrag eines Wohnungseigentümers in einer Eigentümerversammlung zurückweisen, nicht isoliert anfechtbar. Mit dem bloßen Wegfall eines Negativbeschlusses erreicht der die Anfechtungsklage erhebende Wohnungseigentümer nicht das von ihm angestrebte Beschlussergebnis.

3. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Negativbeschlusses besteht daher nur dann, wenn zugleich mit der Anfechtung eine positive Regelung durch das Gericht erstrebt wird.

4. Ein Rechtsschutzbedürfnis wird auch angenommen, wenn die Ablehnung des Antrags des Wohnungseigentümers sein Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzen kann.

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IBRRS 2019, 0366

OLG Köln, Urteil vom 14.06.2018 - 18 U 36/17

1. Bei einem Streit über das Zustandekommen eines Beschlusses kann die Beschlussmängelklage gegen den (angeblichen) Negativbeschluss mit einer Beschlussergebnisfeststellungsklage auf Inkraftsetzung des (angeblich) positiven Beschlusses verbunden werden.

2. Das Gericht prüft jedenfalls im Kapitalgesellschaftsrecht im Rahmen der Feststellungsklage nur das Ergebnis der tatsächlich erfolgten Willensbildung. Etwaige Mängel des Beschlusses sind nur zu berücksichtigen, wenn diese zur Nichtigkeit führen. Mängel, die lediglich zur Anfechtbarkeit führen, hindern die positive Beschlussfeststellung nur, wenn eine anfechtungsberechtigte Person diese Anfechtungsgründe im Wege der Nebenintervention erfolgreich geltend macht.

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IBRRS 2020, 0200

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18

1. Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist.*)

2. Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise - neben den Angeboten nur für Kinder - unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.*)

3. Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.*)

IBRRS 2020, 0158

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.12.2019 - 2-13 T 111/19

Eine Zuständigkeit des WEG-Konzentrationsberufungsgerichts (§ 72 Abs. 2 GVG) besteht auch für Streitwertbeschwerden.*)

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IBRRS 2020, 0159

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.12.2019 - 2-13 T 93/19

1. Ein Interessengegensatz, der gem. § 50 WEG zur Erstattungsfähigkeit der Kosten mehrerer Anwälte auf Seiten der im Beschlussanfechtungsverfahren beklagten übrigen Eigentümer führt, muss sich aus dem konkreten Beschlussanfechtungsverfahren ergeben.*)

2. Der Verwalter muss bei der Auswahl des Rechtsanwaltes, den er mit der Verteidigung für die übrigen Eigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage beauftragt, die Interessen aller von ihm vertretenen Eigentümer beachten und einen Anwalt auswählen, der sämtliche Eigentümer vertreten kann.*)

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IBRRS 2020, 0150

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 - 2-13 S 143/18

1. Zur Abrechnung der Kosten der Wasserlieferung in der Jahresabrechnung.*)

2. Die Wahl eines Verwalters, der – sei es auch versehentlich - wiederholt Abbuchungen vom Konto der WEG für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschlusssammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. In die Beschlusssammlung sind auch die in den Beschlüssen in Bezug genommenen Dokumente aufzunehmen.*)

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IBRRS 2019, 4007

AG Wedding, Urteil vom 02.09.2019 - 10 C 300/19

1. Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch unzulässige bauliche Veränderungen gestört, steht den betroffenen Wohnungseigentümern ein Individualanspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung zu. Die einzelnen Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allein geltend machen.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Individualansprüche der Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; es besteht eine "gekorene" Ausübungsbefugnis gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch, nachdem sie ihn an sich gezogen hat, in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen.

3. Für eine objektive Auslegung muss der Beschluss inhaltlich bestimmt und klar sein. Wenn der Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen begehrt wird, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.

4. Der Wortlaut des Beschlusses "Rückbau des Dachrohlings" lässt aus sich heraus nicht erkennen, was damit gemeint sein soll. Die Bedeutung des Wortes "Dachrohling" lässt sich nicht durch eine feststehende Definition bestimmen.

5. Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit eines Beschlusses auszugehen.

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IBRRS 2019, 4154

AG Köln, Urteil vom 08.10.2019 - 215 C 45/19

1. Ein Beschluss, wonach dem Verwalter der Zugriff auf die laufenden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ermöglicht wird, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es muss allerdings klargestellt werden, dass die Zweckbindung dieser Zuführungen nur temporär und der Höhe nach limitiert aufgehoben wird.

2. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu prüfen. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

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IBRRS 2020, 0090

BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 278/17

1. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.*)

2. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.*)

3. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.*)

4. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.*)

5. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.*)

IBRRS 2019, 4006

LG Aurich, Beschluss vom 08.02.2019 - 1 S 89/18

1. Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG. Hierbei handelt es sich um einen Individualanspruch, den jeder Eigentümer durchsetzen kann.

2. Die Anbringung einer Entlüftungsanlage an der Fassade und auf dem Dach stellt ein Eingriff in die Substanz des Gebäudes dar.

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IBRRS 2019, 3973

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2019 - 22a C 129/17

1. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren.

2. Grob fahrlässig handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung oder sonstige elementare Rechtsgrundsätze verstößt. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hat.

3. Maßgeblich für eine Kostenhaftung des Verwalters i.S.d. § 49 Abs. 2 WEG ist, ob die Anfechtung allein wegen eines grob schuldhaften Fehlers des Verwalters erfolgreich war. Bei lediglich Mitkausalität greift hingegen noch nicht die Ausnahmekonstellation des § 49 Abs. 2 WEG.

4. Der Grundsatz, dass Instandsetzungsbeschlüsse hinreichend bestimmt den Gegenstand der Instandsetzung bestimmen müssen, damit die Wohnungseigentümer und nicht Dritte das sog. "Wie" der Instandsetzung bestimmen, ist ein Grundsatz, der zu den elementaren Kenntnissen gehört, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss.

5. Auch den Rechtsgrundsatz, dass es zu ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, vor Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die größeren Umfanges sind und insoweit zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen, gehört zu den elementaren Kenntnissen eines professionellen Verwalters.

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