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Volltexturteile nach Sachgebieten

6061 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2019, 0249

AG Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2018 - 218 C 164/18

1. Wird einem Eigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Keller zugeordnet, so kann er die Herausgabe an die Gemeinschaft - und nur an diese - verlangen, wenn dieser Keller von einem Dritten genutzt wird.

2. Wird dem Mieter ein neuer Keller vorübergehend zugewiesen, weil der aktuelle saniert werden muss, so ist darin keine Änderung des Mietvertrags dahin, dass nun dieser neue Keller Mietobjekt wird, zu sehen.

3. Der fremde Mieter kann vom Eigentümer auch nicht verlangen, dass dieser ihm einen anderen Keller zur Verfügung stellt, bevor er dessen Keller räumt. Dies ist eine Angelegenheit zwischen dem Mieter und seinem Vermieter.

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IBRRS 2019, 0230

LG Hamburg, Urteil vom 30.05.2018 - 318 S 100/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 0227

LG Stuttgart, Urteil vom 20.06.2018 - 10 S 47/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 0048

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 - 25 S 22/18

1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.

2. Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine "Eigentümerliste" - mit Namen und Anschrift - zu führen und gegebenenfalls zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

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IBRRS 2019, 0234

BGH, Urteil vom 07.12.2018 - V ZR 273/17

Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11, IMR 2013, 333 = NZM 2013, 512).*)

IBRRS 2019, 0224

OVG Bremen, Beschluss vom 23.11.2018 - 2 B 194/18

§ 10 Abs. 8 WEG steht einer gesamtschuldnerische Haftung für Kanalbenutzungsgebühren nicht entgegen.*)

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IBRRS 2019, 0222

BGH, Beschluss vom 06.12.2018 - V ZR 338/17

1. Die Beschwer des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 25.01.2018 - V ZR 135/17, WuM 2018, 181 Rz. 3).*)

2. Die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts abgewiesen worden ist, bemisst sich nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt.*)

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IBRRS 2019, 0031

AG Schöneberg, Urteil vom 14.06.2018 - 772 C 73/17

1. Bei der Beauftragung eines Architekturbüros zur Erstellung des Kurzgutachtens und der Ermächtigung der Verwaltung zur Beauftragung von Notmaßnahmen handelt es sich um zwei selbstständige und abgrenzbare Teile.

2. Bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum. Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung wie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer als vertretbar darstellt.

3. Nur wenn nur eine konkrete Sanierungsmaßnahme in Betracht kommt, ist das Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert.

4. Bei komplexen und kostenintensiven Sanierungsvorhaben ist die Beauftragung eines Bauingenieurs/Architekten in der Regel geboten und die Beauftragung eines solchen ist nicht ermessensfehlerhaft.

5. Die Grenze für nicht nur geringfügige Aufträge ist erst bei einem Betrag von 3.000 Euro überschritten.

6. Ein Beschluss über "Notmaßnahmen" ist zu unbestimmt, da nicht klar ist, was unter "Notmaßnahmen" zu verstehen ist.

7. Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt.

8. Eine Delegation über das "ob" und "wie" von Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auf die Verwaltung nicht zulässig, da diese Entscheidung allein der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten ist.

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IBRRS 2019, 0195

BGH, Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 328/17

1. Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, IMR 2014, 166 = NJW 2014, 1090 Rz. 17).*)

2. In Ausnahmefällen kann ein Beschluss, mit dem Individualansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden, als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden.*)

3. Zieht die Gemeinschaft auf § 1004 BGB gestützte Individualansprüche der Wohnungseigentümer durch Beschluss an sich, nachdem ein Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, und hält das Gericht den Beschluss nicht für nichtig, so kann es das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO bis zur Erledigung eines auf die Vergemeinschaftung bezogenen Beschlussmängelverfahrens aussetzen; in der Regel wird das Ermessen dahingehend reduziert sein, dass die Aussetzung erfolgen muss.*)

IBRRS 2018, 4031

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.11.2016 - 980b C 23/16 WEG

1. Zwar ist die Versammlung der Eigentümer nicht daran gehindert, einen bereits gefassten Beschluss mit identischem Inhalt ein zweites Mal zu beschließen (sog. Zweitbeschluss). Eine darauf gerichtete Klage ist indes nicht geboten.

2. Steht in der Einladung, dass über die aus einem Versäumnisurteil folgenden Maßnahmen diskutiert und Beschluss gefasst werden soll, fällt hierunter nicht die konkrete Beauftragung einer Firma mit Arbeiten.

3. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen.

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IBRRS 2018, 3979

AG Tostedt, Urteil vom 05.07.2018 - 5 C 117/17

1. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch des Eigentümers, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist.

2. Die Begründung einer Leistungspflicht gegen den Willen des Schuldners durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist nicht zulässig.

3. Ist eine Angelegenheit weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Beschlusskompetenz nicht angenommen werden. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig.

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IBRRS 2019, 0043

LG Dortmund, Urteil vom 23.11.2018 - 17 S 83/18

1. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist.

2. Die Frage, ob Ort und Stätte zumutbar sind, ist anhand der konkreten Anlage zu beantworten. Hierbei soll es den Wohnungseigentümern für begrenzte Zeit und zur Einsparung von Versammlungskosten allerdings zumutbar sein, gewisse Unbequemlichkeiten in Kauf zu nehmen.

3. Dementsprechend kann die Durchführung einer Versammlung in der Waschküche zumutbar sein, insbesondere wenn lediglich über zwei Tagesordnungspunkte zu beschließen und für beide keine längere Besprechungszeit zu erwarten ist.

4. Eine Ungültigerklärung der unter Verletzung von Teilhaberechten gefassten Beschlüsse scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders soll es sich lediglich bei schwer wiegenden Verstößen verhalten, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird.

5. Eine Ungültigerklärung von Beschlüssen aufgrund eines Auszählungsfehlers kommt nur in Betracht, wenn sich bei korrekter Ermittlung des Abstimmungsergebnisses für den zu Grunde liegenden Beschlussantrag nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hat.

6. Das Fehlen von drei Vergleichsangeboten begegnet keinen Bedenken, wenn es sich nicht um eine größere Maßnahme der Instandhaltung handelt (= über 3.000 Euro).

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IBRRS 2018, 3992

LG München I, Beschluss vom 05.06.2018 - 36 S 19440/17 WEG

1. Ein wichtiger Grund i.S.v. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG ist für den Zustimmungsberechtigten nur anzuerkennen, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer konkret unzumutbar gefährdet. Die gemeinschaftswidrige Gefahr muss dabei ihre Ursache in der Person oder im Umfeld des Erwerbers haben.

2. Bloße Animositäten zwischen dem Erwerbsinteressenten und den Miteigentümern reichen nicht aus.

3. Alleine der Umstand, dass der Erwerber Kaufinteresse auch bezüglich der anderen Einheiten geäußert hat und möglicherweise langfristig das Ziel verfolgt, das Alleineigentum am gemeinschaftlichen Grundstück zu erwerben, um auf dem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten, stellt per se keinen wichtigen Grund i.S.v. § 12 Abs. 2 WEG dar.

4. Das Wahrnehmen von Rechten als Eigentümer ist das gute Recht jedes Mitglieds eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines "wichtigen Grunds" zur Versagung der Zustimmung ist der Zustimmungsberechtigte.

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IBRRS 2019, 0081

BFH, Urteil vom 20.09.2018 - IV R 6/16

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt i.S.d. § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG kann eine gewerbliche Mitunternehmerschaft i.S.d. § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG begründen, für die ein Feststellungsverfahren nach § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 a AO durchzuführen ist.*)

2. Es bedarf nicht der Annahme einer konkludent errichteten GbR, wenn die gewerbliche Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb des in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG vorgegebenen Verbandszwecks liegt (hier bei dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks).*)

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IBRRS 2019, 0061

LG Berlin, Urteil vom 29.06.2018 - 55 S 96/17 WEG

1. In die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigte Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind oder bei denen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfung, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglich ist.*)

2. Der Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht nur für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf.*)

IBRRS 2019, 0055

AG Potsdam, Urteil vom 04.10.2018 - 31 C 37/17

1. Auch gegen einen Scheinbeschluss ist eine Anfechtungsklage zulässig.

2. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung und der Gerichtskostenvorschuss ohne eine 14-tägige Verzögerung bei Gericht eingehen.

3. Aus Gründen der Rechtsklarheit ist es unzulässig, die 14-Tage-Regelung weitergehend auszuweiten. Wer eine Anfechtungsklage am letzten Tag einer Frist bei Gericht einreicht, weiß, dass er bei Kostenanforderung ggf. zügig agieren muss.

4. Der Vortrag ist nach § 46 Abs. 1 WEG verspätet, wenn zunächst - innerhalb der Frist - gerügt wird, dass eine Frau unberechtigt anwesend gewesen wäre, tatsächlich dies ab ein Mann war und dies erst nach Fristablauf korrigiert wird.

5. Die Eigentümer können beschließen, dass auf den Tiefgaragenplätzen auch SUP-Bretter bzw. Kajaks und Fahrräder untergebracht werden dürfen.

6. Eine solche Nutzung ist grundsätzlich, sofern nicht ausdrücklich ausgeschlossen, zulässig.

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IBRRS 2019, 0045

AG Kassel, Urteil vom 15.11.2018 - 800 C 3071/18

Das Schweigen des einen Miteigentümers auf den Plan des anderen Miteigentümers zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer zweigliedrigen Eigentümergemeinschaft stellt keine Zustimmung dar.*)

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IBRRS 2018, 3819

AG Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2018 - 72 C 15/18

1. Das Anfechtungsrecht dient nicht dem persönlichen Interesse der klagenden Partei, so dass eine persönliche Betroffenheit nicht erforderlich ist.

2. Wie bei der Erteilung von Aufträgen etwa für Instandsetzungsarbeiten an Handwerksunternehmen ist auch bei der Auftragserteilung von Dienstleistungen, wie hier die rechtliche Vertretung, die Einholung mehrerer Angebote regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

3. Nicht erforderlich ist es, dass die einzelnen Angebote sämtlichen Eigentümern vor der Eigentümerversammlung übersandt werden. Ausreichend ist die Möglichkeit der Kenntnisnahme.

4. Es steht der Gemeinschaft frei, einen für gut befundenen Dienstleister zu beauftragen, auch wenn dies zu einer höheren finanziellen Belastung führt als die Beauftragung eines Konkurrenten.

5. Im Rahmen eines Vorbereitungsbeschlusses sind abschließende Rechtsfragen nicht zu klären. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist lediglich dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vorneherein nicht erreichbar ist.

6. Die Höhe der Rücklage, die angemessen sein muss, ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, Nutzungsintensität, Reparaturanfälligkeit, Baukosten, bauliche Besonderheiten und Zustand. Angemessen ist, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zur Pflege seines Eigentums zurücklegen würde.

7. Bei der Bemessung der Rücklage und des jährlichen Beitrags haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich zu niedrige oder überhöhte Ansätze widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

IBRRS 2018, 3820

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.06.2018 - 73 C 9/18

1. Bei Unwirksamkeit von Abrechnungsbeschlüssen kann ein Wohnungseigentümer die von ihm (auch unter Vorbehalt) geleisteten Hausgelder nicht nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen herausverlangen, vielmehr ist er auf einen Innenausgleich durch Erstellung einer neuen Abrechnung zu verweisen.

2. Notfalls muss er insoweit, falls sich die Wohnungseigentümer sperren, Jahresabrechnungen neu erstellen lassen, seinen darauf gerichteten Individualanspruch gegebenenfalls auch gerichtlich verfolgen.

3. Erst auf der Grundlage eines entsprechend wirksamen Beschlusses oder einer diesen ersetzenden gerichtlichen Entscheidung kommen Bereicherungsansprüche bzw. neue Ansprüche auf Zahlung von Guthaben in Betracht.

4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, dass nur ein kumulierter Gesamtbetrag aus allen Abrechnungen ausgezahlt werden soll.

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Online seit 2018

IBRRS 2018, 4067

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.10.2018 - 2-09 S 71/17

1. Bestimmtheit einer Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung.*)

2. Die Wohnungseigentümerversammlung hat eine Beschlusskompetenz für Weisungen an den Verwalter über das Verhalten im Anfechtungsprozess.

IBRRS 2018, 4066

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.11.2018 - 2-09 S 34/18

Die Errichtung eines Balkons und Zweitbalkons ist eine Modernisierungsmaßnahme zur Wohnwertverbesserung i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG.

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IBRRS 2018, 4065

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.12.2018 - 2-13 S 150/17

1. Anfechtungsklagen verschiedener Eigentümer gegen Beschlüsse einer Versammlung sind nicht als Widerklagen zu behandeln, sondern gem. § 47 WEG insoweit zu verbinden, wie diese sich gegen den gleichen Beschluss richten.*)

2. Ein Teilurteil nur über die Anfechtungsklage eines Klägers ist unzulässig.*)

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IBRRS 2018, 2572

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2018 - 6 O 320/17

1. Die Verjährung von Mängelgewährleistungsansprüchen kann durch Verhandlungen gehemmt werden, § 203 BGB.

2. Für "Verhandlungen" bedarf es eines Meinungsaustauschs zwischen den Vertragsparteien.

3. Ein solcher Meinungsaustausch liegt nicht vor, wenn in einem Telefonat lediglich Ansprüche angemeldet werden und der Gesprächspartner mitteilt, dass er vorab seine Bevollmächtigung nach vorangegangener Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens zu klären hat.

IBRRS 2018, 4042

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.11.2018 - 2-13 T 116/18

1. Das Einzelinteresse zur Ermittlung des Streitwerts eines Beschlusses über die Aufnahme eines Darlehens bemisst sich nach dem auf den Kläger entfallenden Anteil.*)

2. Die Streitwerte für die Anfechtung des Beschlusses zur Finanzierung der Baumaßnahme und des Beschlusses über die Baumaßnahme sind nicht zu addieren, da das Anfechtungsziel wirtschaftlich identisch ist.*)

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IBRRS 2018, 4041

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.11.2018 - 2-09 S 26/18

1. Zur Annahme einer baulichen Änderung und Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.*)

2. Die Errichtung eines Geräteschuppens auf weiträumigen Gelände ist kein Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG.*)

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IBRRS 2018, 4036

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.11.2018 - 2-13 T 127/18

Lassen sich verschiedene Beklagte durch unterschiedliche Rechtsanwälte vertreten, sind deren Kostenerstattungsansprüche immer dann zu quoteln, wenn weder der Verwalter einen Rechtsanwalt für die beklagten Wohnungseigentümer beauftragt hat noch sich die beklagten Wohnungseigentümer mehrheitlich auf die Beauftragung eines bestimmten Anwaltes geeinigt haben. Dass zum Zeitpunkt der Beauftragung einzelner Anwälte auf Beklagtenseite bei anderen Anwälten bereits Anwaltsgebühren entstanden sind, steht dem nicht entgegen.*)

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IBRRS 2018, 4033

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.11.2018 - 2-09 S 88/17

1. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz zur Auferlegung von Leistungspflichten zu baulichen Änderungen.

2. Zur Auslegung von Beschlüssen.*)

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IBRRS 2018, 4028

AG Köln, Urteil vom 23.10.2017 - 202 C 96117

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 4029

AG Offenbach, Urteil vom 22.07.2016 - 320 C 27/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 4026

LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 - 55 S 128/17 WEG

1. Zur Verjährung des Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens; Verjährungshemmung durch Klageerhebung.*)

2. Haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden, so ist es dem Verwalter verwehrt, den Guthabenbetrag mit offenen Beitragsansprüchen aufzurechnen.*)

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IBRRS 2018, 3989

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.11.2018 - 2-14 O 54/18

Überweist ein Verwalter rechtsgrundlos Geld vom Konto einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf das Konto einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, um dadurch betrügerische Entnahmen zu verschleiern, erfolgt die Rückabwicklung jeder einzelnen Transaktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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IBRRS 2018, 3985

LG Köln, Urteil vom 15.11.2018 - 29 S 285/17

1. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dazu berechtigt, im Rahmen einer Anfechtungsklage einen Rechtsanwalt mit der Vertretung im Berufungsverfahren zu beauftragen, da Verteidigungsfristen zu wahren sind.

2. Die Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters erfordert die Einholung von Alternativangeboten.

3. Liegen die Angebote in der Versammlung vor und werden besprochen, so haben Miteigentümer eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Fassung des Bestellungsbeschlusses.

4. Auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung des Protokolls kommt es nicht an, da die erforderlichen Unterschriften sogar noch im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden können.

5. Eine Verwaltung mit Sitz in Aachen ist in der Lage, ein Objekt in Köln zu verwalten. Eine funktionierende Verwaltung setzt nicht voraus, dass sich die Verwalterfirma in unmittelbarer Nähe zum Objekt befindet.

6. Aus der Verwendung eines Muster-Verwaltervertrags, der mehrere unwirksame Klauseln enthält und in Teilen nicht an die aktuelle Rechtslage angepasst worden ist, kann nicht auf die generelle Ungeeignetheit der Verwalterin geschlossen werden.

7. Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit einer Verwalterfirma einzuschätzen, da diese subjektive Einschätzungen der jeweiligen Wohnungseigentümer darstellen.

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IBRRS 2018, 3976

OLG Köln, Beschluss vom 07.02.2018 - 2 Wx 5/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3658

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2018 - 85 S 23/17 WEG

1. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrags stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu.

2. Die Haftung des Verwalters knüpft an eine Verletzung gesetzlicher oder vertraglicher Pflichten oder an die Verwirklichung des Tatbestands der unerlaubten Handlung an und setzt voraus, dass es infolge dieser Pflichtverletzungen zu einer Schädigung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des einzelnen Wohnungseigentümers gekommen ist.

3. Der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch erkennen lässt, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahrs mitteilt und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellt.

4. Die Jahresabrechnung ist als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung aufzustellen. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen ebenso wenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden.

5. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

6. Da bloß umgebuchte Gelder der Gemeinschaft erhalten bleiben, können sie in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten behandelt werden.

7. Einen Vertrauensschutz für den Verwalter dergestalt, dass eine unbeanstandet gebliebene Abrechnungs- bzw. Aufstellungsweise bezüglich Jahresabrechnungen auch in Zukunft nicht angefochten werden wird, gibt es nicht.

8. Es widerspricht nicht Treu und Glauben, wenn einer oder mehrere Wohnungseigentümer, die aus welchen Gründen auch immer in der Vergangenheit von einer Beanstandung abgesehen haben, sich nach längerer Zeit auf die Unrichtigkeit der Abrechnung berufen. Mit ihrem früheren Verhalten setzen sie sich damit nicht in einen mit § 242 BGB nicht zu vereinbarenden Widerspruch.

9. Ein Verwalter, der Kaufmann ist, haftet für die Erfüllung seiner Pflicht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns. Ein gewerblicher Verwalter muss die einschlägige Rechtsprechung kennen und seinen diesbezüglichen Wissensstand aktualisieren.

10. Eine Pflichtverletzung des Verwalters ist typischerweise dann für die Entstehung von Prozesskosten ursächlich, wenn Fehler des Verwalters zur Anfechtung von Beschlüssen führen.

IBRRS 2018, 3632

LG Itzehoe, Urteil vom 22.06.2018 - 11 S 31/17

Gebäudeteile (hier Balkonunterschläge und Holzflächen der Balkone) sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, sondern, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, Gemeinschaftseigentum.

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IBRRS 2018, 3836

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2018 - 85 S 49/17 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3835

LG Berlin, Urteil vom 29.05.2018 - 85 S 43/16 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3821

AG Königswinter, Urteil vom 08.06.2018 - 31 C 3/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3824

KG, Beschluss vom 11.09.2018 - 1 W 233/18

Die Nachweiserleichterung der §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Beschlussniederschrift von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist. Im Grundbuchverfahren muss dabei nicht nachgewiesen werden, dass die Wohnung dem werdenden Wohnungseigentümer bereits übergeben worden ist.*)

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IBRRS 2018, 3686

LG Hamburg, Beschluss vom 30.05.2018 - 318 S 70/16

1. Wird laut Klageschrift die Klage durch die Wohnungsgemeinschaft XY "vertreten durch die Verwalterin nach dem WEG" erhoben, geht hieraus hinreichend klar hervor, dass der Verband und nicht die einzelnen Eigentümer Kläger ist.

2. Ein Sonderumlagenbeschluss stellt einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan dar und begründet ebenso wie ein allgemeiner Beschluss über einen Wirtschaftsplan eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer.

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IBRRS 2018, 3687

LG Rostock, Urteil vom 13.07.2018 - 1 S 82/17

1. Eine Jahresabrechnungen, die sog. Soll-Abrechnungen umfasst, genügt § 28 Abs. 3 WEG nicht, wenn sie nicht gleichzeitig eine Ist-Abrechnung einschließt.

2. Müssen die Wohnungseigentümer darüber beschließen, an wen welche Aufträge vergeben werden sollen, bedarf es zu einer Entscheidungsfindung einer ausreichenden Grundlage (etwa Leistungsverzeichnis und Alternativangebote).

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IBRRS 2018, 3751

LG Dortmund, Beschluss vom 08.06.2018 - 17 S 33/18

1. Die Heizkostenverordnung bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077).

2. Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht in Betracht.

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IBRRS 2018, 3736

AG Schwerte, Urteil vom 12.09.2018 - 6 C 10/17

§ 16 Abs. 2 WEG ist Anspruchsgrundlage auf Erstattung von Kosten der Wasserversorgung eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer.

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IBRRS 2018, 3695

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.04.2018 - 74 C 75/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3693

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2018 - 55 S 81/17 WEG

Ein Wohnungseigentümer ist von der auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil er die ihm gehörenden Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht - anders als einem Mieter - wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit ihrer Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet.*)

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IBRRS 2018, 3667

AG Köln, Urteil vom 19.12.2017 - 215 C 74/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3679

AG Schöneberg, Urteil vom 04.05.2018 - 771 C 91/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3659

LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018 - 2 S 67/16 WEG

1. Es entspricht regelmäßig dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, auch in zweifelhaften Fällen durch eine gerichtliche Entscheidung klären zu lassen, ob Ansprüche gegen den ehemaligen oder derzeitigen Verwalter bestehen. Das Absehen von der Geltendmachung solcher Ansprüche widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt und begründet erscheinen.

2. Aus Sicht eines vernünftigen Dritten beurteilt sich, ob eine Entscheidung objektiv vertretbar erscheint, oder ob die Mehrheit gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus reiner Bequemlichkeit - offensichtlich bestehende und durchsetzbare Ansprüche nicht geltend macht.

3. Grundsätzlich besteht in allen Klageverfahren ein Prozesskostenrisiko. Dieses ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vorliegen von schlüssig dargelegten und begründet erscheinenden Ansprüchen gegen Dritte aber einzugehen, um ihre Interessen zu wahren.

4. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass sich die Wohnungseigentümer bei der Vorlage mehrerer Angebote für das günstigste entschieden hätten.

5. Statt die anderen Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Willenserklärung zu verpflichten, kann das Gericht die als ordnungsgemäß erkannte, abgelehnte Maßnahme auch unmittelbar anordnen und einem Wohnungseigentümer die Prozessführung zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs erteilen, wenn das Führen eines Rechtsstreits durch den beauftragten Wohnungseigentümer als Prozessstandschafter dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht.

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IBRRS 2018, 3648

AG Nagold, Urteil vom 22.10.2018 - 3 C 225/18

Zur Beantwortung der Frage, ob eine Versorgungsanlage dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, kommt es darauf an, ob die Anlage/Leitung zumindest auch dem Gemeingebrauch dient oder allein dem Sondereigentümer zugute kommt. Wenn Leitungen außer Betrieb genommen, geändert oder ersetzt werden können, ohne dass die Gesamtanlage bzw. die Gesamtversorgung beeinträchtigt wird, ist davon auszugehen, dass es sich um dem jeweiligen Sondereigentum zugehörige Leitungen handelt und zwar auch dann, wenn sich die jeweiligen Leitungen teilweise außerhalb der Sondereigentumseinheit befinden.

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IBRRS 2018, 3498

LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 - 85 S 98/16 WEG

1. Wegen der vorrangigen Pflicht der Wohnungseigentümer, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung zu beschließen, bestehen die Verwalterpflichten primär darin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Willensbildung der Eigentümer durch Beschluss zu unterstützen, indem die Beschlussfassung vorbereitet und durchgeführt wird.

2. Die Informationspflichten des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern beschränken sich nicht auf den von ihm festgestellten Bedarf für eine Baumaßnahme. Vielmehr hat er auch Möglichkeiten aufzuzeigen, diesen Bedarf zu erfüllen. Im Zuge dessen hat er die Eigentümer über die gesetzlichen Anforderungen an die Maßnahme sowie über die Voraussetzungen der Beschlussfassung aufzuklären. Er hat auch die voraussichtlichen Kosten zu ermitteln.

3. Vor einem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten hat der Verwalter mehrere (in der Regel mindestens drei) Vergleichsangebote einzuholen. Die Angebote müssen vergleichbar sein, d. h. die angebotenen Leistungen dürfen sich nicht unterscheiden.

4. Ein Anfechtungsrecht steht auch demjenigen Wohnungseigentümer zu, der für einen Beschluss gestimmt hat.

5. Als dringend im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind solche Fälle einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

6. Wegen der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggfs. unter Verkürzung der Ladungsfrist.

7. Ein gewerblicher Verwalter schuldet aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Eigentümern eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdeckt. Er muss seine Kenntnisse im Wege der Fortbildung aktualisieren.

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