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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2019, 1467

BGH, Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18

1. Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen; einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte der Sondereigentümer betreffen.*)

2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden (Fortführung des Senatsurteils vom 10.10.2014 - V ZR 315/13, IMR 2015, 26).*)

3. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.*)

4. Jedenfalls auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.*)

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IBRRS 2019, 1455

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 - 2-13 S 108/18

1. Sieht eine Teilungserklärung für eine Teileigentumseinheit ausdrücklich eine gewerbliche Nutzung vor, liegt in der an anderer Stelle angeführten Bezeichnung „lila umrandete Lagerräume mit Büro“ keine Zweckbestimmung.*)

2. Zur – hier bejahten – Zulässigkeit einer Wohnnutzung in einer Teileigentumseinheit.*)

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IBRRS 2019, 1450

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 - 2-13 S 94/18

Eine „Dekoration“ des Treppenhauses durch Eigentümer ist nicht per se unzulässig.*)

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IBRRS 2019, 1055

AG Pinneberg, Urteil vom 25.09.2018 - 60 C 3/18

1. Eine vorübergehende Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage zur Absicherung von Liquiditätsengpässen stellt grundsätzlich eine Verwendung entgegen ihrer Zweckbestimmung dar und bewegt sich damit nicht mehr im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

2. Die Wahl von 4 Wohnungseigentümern entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten die §§ 133, 157 BGB. Die Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich heraus - objektiv und normativ - auszulegen.

4. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

5. Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten.

6. Im Falle des Entziehungsgrunds Zahlungsverzug gem. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist eine Abmahnung nicht erforderlich. Ein der Abnahme entsprechender Effekt wird dadurch erreicht, dass die Entziehung nach § 19 Abs. 2 WEG entfällt, wenn die Rückstände bis zum Zuschlag in der Zwangsversteigerung ausgeglichen werden.

7. Der Umstand, dass regelmäßig mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, führt nicht dazu, dass auch die Vergleichsangebote mit in dem Beschlusstext genannt werden müssten.

8. Anders als eine generelle Regelung über die Fortgeltung eines jeden Wirtschaftsplans bis zur Verabschiedung eines neuen ist ein Beschluss über die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten wirksam (vgl. BGH, IMR 2019, 197).

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IBRRS 2019, 1064

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 23.01.2019 - 539 C 18/18

1. Ein inhaltlich unbestimmter Beschluss ist nichtig, wenn er auch nach einer objektiv-normativen Auslegung keine durchführbare Regelung erkennen lässt.

2. Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird.

3. Beim Einbau von Dachfenstern müssen zumindest Modell, Material, Größe und Farbe der Fenster genannt werden.

4. Die Eigentümergemeinschaft kann weder Leistungspflichten beschließen noch die Erfüllung von Leistungspflichten feststellen.

5. Die "Wiederherstellung der Gestaltung" im Sinne einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist zu unbestimmt.

6. Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht Naturalrestitution verlangen.

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IBRRS 2019, 1384

LG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.2018 - 18a O 7/18

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2019, 1361

OLG Rostock, Urteil vom 13.09.2018 - 3 U 40/17

1. Jedem Wohnungseigentümer einer WEG steht ein Individualanspruch gemäß § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung, z.B. wegen Lärms oder auch durch eine bauliche Veränderung zu.*)

2. Einer besonderen Ermächtigung durch die WEG bedarf es nicht.*)

3. Zum Anspruch der Nutzung des Nachbargrundstücks als Zuwegung zum eigenen hinteren Grundstücksteil.*)

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IBRRS 2019, 1364

BGH, Beschluss vom 21.03.2019 - V ZB 111/18

Die Voraussetzungen des § 116 Satz 1 Nr. 2 ZPO für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können.*)

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IBRRS 2019, 1362

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 105/18

§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.*)

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IBRRS 2019, 1358

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 298/16

Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).*)

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IBRRS 2019, 1356

AG München, Beschluss vom 23.05.2018 - 481 C 11835/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1341

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26.02.2019 - 8 A 11076/18

Den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die Klagebefugnis für die Anfechtung einer für das Sondereigentum eines Miteigentümers erteilten Baugenehmigung auch dann, wenn sie sich auf eine von dem Vorhaben ausgehende Gesundheitsgefahr berufen.*)

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IBRRS 2019, 1354

LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018 - 11 S 85/16

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1054

AG Pinneberg, Urteil vom 18.09.2018 - 60 C 3/17

1. Wohnungseigentümer haben nur solche Lärmemissionen zu dulden, die die Einwirkung der Benutzung des eigenen Eigentums nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.

2. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, ist auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen unter Einbeziehung wertender Momente abzustellen.

3. Stößt ein Wohnungseigentümer krankheitsbedingt unwillkürlich Schreie aus, ist von einer erhöhten Toleranzpflicht der anderen Wohnungseigentümer auszugehen. Diese besteht jedoch nicht unbegrenzt. Die Grenze der Duldungspflicht ist erreicht, wenn dem Nachbarn die Belästigung "billigerweise nicht mehr zuzumuten ist" (hier bejaht).

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IBRRS 2019, 1229

AG Recklinghausen, Urteil vom 15.02.2019 - 91 C 21/18

1. Hat ein Eigentümer einen Anspruch auf (nachträgliche) Errichtung eines Doppelgarage, so hat er gegenüber der Gemeinschaft nur einen Anspruch auf Errichtung von Gemeinschaftseigentum, also Fundament, tragende Gebäudeteile, Garagentor etc., nicht aber auf Innenausbauten.

2. Verzichtet der Erstkäufer im notariellen Kaufvertrag auf seinen Anspruch auf Errichtung der Doppelgarage, ist daran auch sein Rechtsnachfolger gebunden - auch wenn in dessen Kaufvertrag diesbezüglich nichts geregelt ist, im Gegenteil der jetzige Verkäufer dem Käufer zusichert, diesem stünde ein solcher Anspruch zu.

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IBRRS 2019, 1286

OLG München, Beschluss vom 10.04.2019 - 34 Wx 39/19

Die Äußerung einer Rechtsmeinung, die eine Vorfrage der beantragten Entscheidung betrifft und mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen ist, stellt keine mit der Beschwerde anfechtbare Sachentscheidung i.S.v. § 71 Abs. 1 GBO dar.*)

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IBRRS 2019, 1242

OLG Hamburg, Beschluss vom 20.11.2018 - 2 W 88/18

Bei der Anfechtung einer Jahresabrechnung durch mehrere Kläger findet sich für eine Begrenzung des Streitwerts auf den höchsten Einzelwert der beteiligten Kläger im Gesetz keine Stütze.

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IBRRS 2019, 1266

BGH, Beschluss vom 06.12.2018 - V ZB 134/17

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.*)

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IBRRS 2019, 1244

OLG München, Beschluss vom 10.04.2019 - 34 Wx 92/18

An Flächen oder Fluren, die Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen ermöglichen, kann ein vertraglich eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden.*)

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IBRRS 2019, 1228

LG Berlin, Urteil vom 26.02.2019 - 55 S 10/18 WEG

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.*)

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IBRRS 2019, 0625

BGH, Beschluss vom 17.01.2019 - V ZR 107/18

1. Es bleibt offen, ob § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG auf Sondernutzungsrechtsflächen analog anzuwenden ist.

2. Die Norm gibt keinen Wertminderungsanspruch für eine Wohnung wegen einer noch nicht wiederhergestellten Dachterrasse, wenn die Wiederherstellung noch möglich ist.

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IBRRS 2019, 1171

OLG München, Beschluss vom 04.04.2019 - 34 AR 50/19

Die Bestimmung der funktionalen Zuständigkeit einer Spezialkammer nach § 72a Satz 1 GVG ist nicht erforderlich, wenn sich aus dem Geschäftsverteilungsplan des örtlich und sachlich zuständigen Landgerichts ergibt, dass die für das Sachgebiet zuständige Kammer für die Erledigung des gesamten Rechtsstreits zuständig ist, auch wenn die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nur zum Teil eine Sachgebietszuständigkeit begründen.*)

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IBRRS 2019, 1224

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.12.2018 - 3 Wx 89/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1067

KG, Beschluss vom 08.01.2019 - 1 W 344/18

1. Ein Wohnungsrecht kann auch zu Gunsten des derzeitigen Eigentümers eingetragen werden.*)

2. Dies gilt auch, wenn gleichzeitig und gleichrangig ein weiteres Wohnungsrecht für einen Dritten eingetragen werden soll (Fortführung von Senat, Beschluss vom 24.09.2013 - 1 W 379/12, IBRRS 2013, 4704 = IMRRS 2013, 2166; Aufgabe von Senat, Beschluss vom 11.12.1984 - 1 W 5128/83).*)

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IBRRS 2019, 1081

BGH, Urteil vom 14.12.2018 - V ZR 2/18

1. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.*)

2. Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.*)

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IBRRS 2019, 0783

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.12.2018 - 72 C 77/18 WEG

Nach Eintritt der Verjährung des Rückbauanspruchs gegen den ursprünglichen Wohnungseigentümer als Handlungsstörer haftet auch ein Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers nunmehr als bloßer Zustandsstörer auf Duldung des Rückbaus einer unzulässigen baulichen Veränderung durch seinen Vorgänger.

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IBRRS 2019, 1065

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 - 55 S 14/18 WEG

§ 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist.*)

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IBRRS 2019, 0633

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 23.01.2019 - 539 C 10/18

1. Für die Beauftragung eines Architekten, der nach der HOAI abrechnen soll, oder eines Anwalts, der nach dem RVG abrechnen muss, bedarf es keiner Vergleichsangebote.

2. Ist die Untergrenze von 3.000 bis 5.000 Euro überschritten, bedarf es regelmäßig mehrerer Vergleichsangebote.

3. Eine totale Vergleichbarkeit der einzelnen Angebote ist nicht immer erforderlich.

4. Das Gericht hat einen gewissen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum der Eigentümer zu akzeptieren. Ein Beschluss darf lediglich fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit nicht missachten, nicht gegen zwingendes Recht verstoßen oder unentziehbare Rechte beeinträchtigen oder gegen das Belastungsgebot verstoßen.

5. Bei einer sog. "Universalversammlung" sind eventuelle Ladungsmängel als geheilt anzusehen.

6. Ein Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme bedarf zwingend einer Finanzierungsregelung.

IBRRS 2019, 0720

LG München I, Beschluss vom 14.01.2019 - 1 S 15412/18 WEG

1. Bei der Befolgung der Vorschriften der HeizkostenV handelt es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung.

2. Haben sich die Wohnungseigentümer mit Mehrheit zur Anschaffung einer bestimmten Geräteart entschlossen, sind alle Wohnungseigentümer, auch die überstimmten, zur Duldung des Einbaus der Geräte verpflichtet.

3. Geräte zur Verbrauchserfassung stellen gemeinschaftliches Eigentum dar.

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IBRRS 2019, 0981

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31.05.2018 - 29 C 3/18

1. Bezüglich des Maßstabs der Verteilung der Betriebskosten steht der WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu, es darf jedoch nur ein Maßstab gewählt werden, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und Einzelne nicht unangemessen benachteiligt, weshalb "Ob" und das "Wie" der Kostenverteilung nicht willkürlich sein darf.

2. Dafür, dass ihn der gewählte Kostenverteilungsmaßstab unangemessen benachteiligt, ist der Anfechtende darlegungspflichtig.

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IBRRS 2019, 0974

BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 330/17

1. Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.*)

2. Hält sich eine Nutzung von Wohn- und Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich ihre Unzulässigkeit nicht aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben.*)

IBRRS 2019, 0973

BGH, Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 279/17

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gem. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbands scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit des Verbands zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG ist; dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht.*)

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IBRRS 2019, 0965

AG Achim, Urteil vom 03.05.2018 - 10 C 347/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 0960

LG Bochum, Urteil vom 16.07.2018 - 1 O 318/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 0865

AG München, Urteil vom 16.01.2019 - 485 C 15894/18 WEG

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich (Anschluss an BGH, Beschluss vom 17.07.2003 - V ZB 11/03, IMRRS 2003, 1053, und OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.10.2004 - 20 W 460/02, IMRRS 2005, 1239; s. auch BayObLG, Beschluss vom 07.03.2005 - 2Z BR 182/04, IMRRS 2005, 1273).

2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (s. aber LG Dortmund, Beschluss vom 24.04.2017 - 1 S 53/17, IMRRS 2017, 1704).

3. Bereits die Formulierung eines eines anfechtbaren Beschlusses stellt eine Pflichtverletzung des Verwalters mit der Folge dar, dass die Entlstung zu verweigern ist.

4. Es ist nicht erforderlich, einen Schadensersatzanspruch schlüssig darzulgen.

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IBRRS 2019, 0888

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 - 2-13 S 135/18

Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses besteht jedenfalls für einen mittlerweile ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Einer Beschlussfassung der Eigentümer bedarf es hierfür nicht.*)

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IBRRS 2019, 0604

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.02.2019 - 2-13 S 38/18

1. Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft während des Berufungsverfahrens erneut bestellt, lässt dies das Rechtsschutzbedürfnis, der gegen seine Neuwahl gerichteten Anfechtungsklage entfallen, jedenfalls dann, wenn die beklagten übrigen Eigentümer auf die Herleitung von Rechten aus dem angefochtenen (Erst-)Beschluss verzichten.

2. Die Anfechtung eines auf Abwahl der Verwaltung gerichteten Negativbeschlusses erledigt sich regelmäßig mit Ablauf des Zeitraums, für den sie bestellt worden war.

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IBRRS 2019, 0850

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.02.2019 - 2-13 S 59/18

1. Ist ein Genehmigungsbeschluss über eine bauliche Veränderung für ungültig erklärt worden, beginnt die Verjährung nicht erneut zu laufen, sondern der Zeitraum in welchem der Genehmigungsbeschluss nach § 23 Abs. 4 WEG gültig war, ist lediglich in den Verjährungszeitraum nicht einzuberechnen.*)

2. Ein Berufungsurteil in WEG-Sachen, welches vor dem 01.01.2016 erging und in welchem die Revision nicht zugelassen worden war, ist mit Verkündung rechtskräftig geworden.*)

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IBRRS 2019, 0801

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.07.2018 - 5 W 49/18

1. Antragsberechtigt zur Berichtigung des Grundbuchs ist derjenige, der das Vorliegen der Unrichtigkeit zu seinen Gunsten oder zu seinen Lasten schlüssig behauptet.

2. Ob die vom Antragsteller geltend gemachte Unrichtigkeit, die mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Beweismitteln (§ 29 GBO) festgestellt werden muss, tatsächlich vorliegt, ist eine Frage der Begründetheit des Antrags.

3. Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlischt und das Grundbuch infolgedessen unrichtig würde.

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IBRRS 2019, 0799

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.04.2018 - 75 C 7/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 0804

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.06.2018 - 2-13 S 97/17

Saldierungen von Einnahmen und Ausgaben in einzelnen Positionen der Jahresabrechnung führen nicht immer zur fehlenden Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.*)

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IBRRS 2019, 0794

BGH, Urteil vom 16.11.2018 - V ZR 171/17

1. Hat ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht der Verband.

2. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbands aus.

3. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

4. Schuldner des Aufopferungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nicht von diesem Anspruch erfasst .

6. Eine Klageerweiterung in der Berufung ist unzulässig, wenn der Kläger diese bereits in der ersten Instanz hätte vornehmen können.

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IBRRS 2019, 0730

AG Köln, Urteil vom 16.10.2018 - 215 C 44/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 0632

AG Potsdam, Urteil vom 14.02.2019 - 31 C 44/18

Beschlüsse, die gefasst werden sollen, müssen im Rahmen einer Einladung ausreichend bezeichnet werden.

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IBRRS 2019, 0782

OLG München, Beschluss vom 06.02.2019 - 32 Wx 147/18 WEG

1. Ob ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangen kann, beurteilt sich in Altfällen nach den Vorschriften zum materiellen Recht in der seit dem 01.07.2007 geltenden Fassung, da für das materielle Recht eine § 62 Abs. 1 WEG entsprechende Übergangsvorschrift fehlt.*)

2. Auch ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die gemeinsame Klage auf Beseitigung gegen einen Miteigentümer beschließen, aus dem Zeitraum vor der Erkenntnis der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach seinem objektiven Inhalt sowie nach Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt, dahin auszulegen, dass die Gemeinschaft selbst beauftragt und bevollmächtigt werden sollte, die Individualansprüche der Eigentümer aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB zu verfolgen.*)

3. Die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung zu einer baulichen Veränderung kann auch durch eine Vereinbarung erteilt werden, denn Wohnungseigentümer können Gegenstände, die zu beschließen sind, stets auch vereinbaren.*)

4. Regelt die Gemeinschaftsordnung ein (Aus-)Baurecht des Eigentümers einer bestimmen Einheit liegt darin eine vorweggenommene Zustimmung aller Wohnungseigentümer i.S.v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Zustimmung kann bereits für künftige Maßnahmen in der Gemeinschaftsordnung erteilt werden.*)

5. Ein Widerruf der durch Vereinbarung erteilten Zustimmung ist wieder nur im Wege der Vereinbarung möglich. Auch wenn eine Öffnungsklausel eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss erlaubte, wäre der Widerruf nur mit Zustimmung des Begünstigten wirksam.*)

6. Eine in einem notariellen Nachtrag zu einer Teilungserklärung enthaltene Änderung der Gemeinschaftsordnung wird nur dann Gegenstand des Sondereigentums, wenn die Eintragung auch der konkreten Änderung in das Grundbuch bewilligt und beantragt wird.*)

7. Eine nicht in das Grundbuch eingetragene, die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung, die eine nur für alle Wohnungseigentümer einheitlich zu beurteilende Regelung zum Gegenstand hat, ist nicht ohne dessen Zustimmung gegenüber einem Sondernachfolger wirksam, der in die Gemeinschaft eintritt und zu dessen Ungunsten die Vereinbarung wirken würde (BayObLG, Beschluss vom 10.01.2002 - 2Z BR 180/01, IMRRS 2004, 1165).*)

8. Für den Eintritt eines Erwerbers in rein schuldrechtliche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gelten die Grundsätze der Vertragsübernahme, mit der eine Vertragspartei anstelle der bisherigen Vertragspartei in einen Vertrag eintritt. Die Vertragsübernahme ist ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf. Die Vertragsübernahme kann grundsätzlich als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird.*)

9. Es ist dabei in der Regel davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer das Gemeinschaftsverhältnis personenneutral regeln wollen und einer Vertragsübernahme durch einen Erwerber antizipiert zustimmen.*)

10. Entscheidend ist daher, ob der Veräußerer und der Erwerber - in der Regel im Rahmen des Erwerbsvertrages - eine Vertragsübernahme bezüglich bestimmter schuldrechtlicher Vereinbarungen wirksam vereinbart haben. Eine derartige Vertragsübernahme setzt die positive Kenntnis des Erwerbers vom Bestehen einer Vereinbarung und die Feststellung seines rechtsgeschäftlichen Willens, in diese Vereinbarung eintreten zu wollen, voraus.*)

11. Bei der Auslegung von Übernahmeklauseln in Kaufverträgen ist davon auszugehen, dass ein Erwerber in der Regel nicht pauschal auf den Schutz des § 10 Abs. 3 WEG verzichten will und ohne Kenntnis im Einzelnen jede für ihn eventuell mit erheblichen Nachteilen verbundene Vereinbarung übernehmen will. Vielmehr gebietet es der in § 10 Abs. 3 WEG zum Ausdruck gekommene Gesetzeswillen, Übernahmeklauseln hinsichtlich der Übernahme nachteiliger schuldrechtlicher Vereinbarungen im Zweifel eng auszulegen.*)

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IBRRS 2019, 0723

BFH, Urteil vom 05.07.2018 - VI R 67/15

Der Sondernutzungsberechtigte hat über seinen Miteigentumsanteil hinaus in der Regel kein wirtschaftliches Eigentum an dem ihm zur Nutzung überlassenen Gemeinschaftseigentum.*)

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IBRRS 2019, 0692

LG München I, Beschluss vom 24.09.2018 - 36 T 12113/16

1. Bei der Bestimmung des Streitwerts für den Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung durch den Verwalter sind sowohl das Interesse an der Abrechnungsleistung selbst als auch an der Übernahme der Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Belege (Rechenschaftsinteresse) zu berücksichtigen.

2. Die Abrechnungsleistung kann - bei Fehlen anderer betragsmäßiger Größen - auf 20 bis 25% des Verwalterhonorars geschätzt werden.

3. Das Rechenschaftsinteresse wird grundsätzlich vom Wert der Abrechnungsleistung erfasst, es sei denn, der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung kommt im Einzelfall einem vorbereitenden Auskunftsanspruch gleich.

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IBRRS 2019, 0251

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 10.12.2018 - 80 C 1725/17 WEG

1. Eine Teilungserklärung unterliegt nicht der Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB. Eine Inhaltskontrolle erfolgt nur über § 242 BGB.

2. Wird per Teilungserklärung "mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer ... der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit berechtigt, Verträge (z. B. Dienst-, Werk- und Zulieferungsverträge) abzuschließen und aufzulösen (z. B. ... zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten usw.)", so ist diese Klausel wirksam, da sie noch nicht in den Kernbereich der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer eingreift (es bleibt ihnen etwa unbenommen, selbst Beschlüsse zu fassen).

3. Beinhaltet die Teilungserklärung eine Blankoermächtung des Verwalters zur Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzgl. bestimmter Bereiche (hier etwa Sanierung und Instandsetzung), so ist dies wirksam.

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IBRRS 2019, 0446

LG Köln, Urteil vom 11.10.2018 - 29 S 66/18

1. Sowohl Fenster als auch Wohnungsausgangstür gehören gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum und damit ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet.

2. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein, im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

3. Knüpft eine Regelung der Gemeinschaftsordnung für die Übertragung der Zuständigkeit und Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer ausdrücklich an die Sondereigentumseigenschaft der jeweiligen Bauteile an, müssen diese auch im Sondereigentum stehen, sonst bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

4. Sind die Bauteile nicht evident erneuerungsbedürftig, hat der Eigentümer zunächst nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft.

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IBRRS 2019, 0367

LG München I, Urteil vom 14.11.2018 - 1 S 12200/17 WEG

Neben dem Vorliegen eines wichtigen Grunds ist für eine erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses über die Hausverwalterbestellung erforderlich, dass die Prognoseentscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verwalter würde sein Amt ordnungsgemäß ausführen, aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint.

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