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Volltexturteile nach Sachgebieten

6207 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2024

IBRRS 2024, 3076

KG, Beschluss vom 19.09.2024 - 1 W 410/23

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.*)

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.*)

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IBRRS 2024, 3052

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 612/23

1. Aus einer Abmahnung, die einem Entziehungsbeschluss gem. § 17 WEG vorauszugehen hat, muss hinreichend deutlich werden, dass die Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens zum Eigentumsverlust führt, die Androhung von Zahlungsklagen genügt nicht.*)

2. Die Abmahnung fällt nach der WEG-Reform in die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass diese im Regelfall von dem Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG) zu erteilen ist. Einzelne Eigentümer können mangels Vertretungsbefugnis auch in einer verwalterlosen Gemeinschaft eine Abmahnung nicht wirksam erklären.*)

3. Eine Beschlusskompetenz, durch Beschluss einzelne Wohnungseigentümer zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ermächtigen, besteht nicht.*)

IBRRS 2024, 3041

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 33/23

Der Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten. Fehlen derartige Regelungen, hat der Einberufende - im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - über die Durchführung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.*)

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IBRRS 2024, 1689

AG Leipzig, Urteil vom 30.03.2023 - 152 C 2732/22

1. Nimmt eine verwalterlose Gemeinschaft per Beschluss ein Angebot zum Abschluss eines Verwaltervertrags an, so ist dieser Beschluss weiter dahin auszulegen, dass mit diesem Beschluss auch der Verwalter bestellt werden soll.

2. Beschlüsse zur Wiederbestellung des Verwalters verstoßen nur gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es aus Sicht eines vernünftigen Wohnungseigentümers in die Zukunft blickend unter Abwägung aller Umstände unvertretbar erscheint, eine bestimmte Person mit dem Amt des Verwalters zu betrauen.

3. Ein solcher wichtiger Grund und damit eine fehlerhafte Ausübung der Ermessensentscheidung liegt regelmäßig dann vor, wenn die Mehrheit der Eigentümer mit der Bestellung des Verwalters gewissermaßen gegen ihre eigenen Interessen stimmt.

4. Im Fall der Wiederbestellung eines Verwalters bedarf es keiner Vergleichsangebote.

5. Werden verschiedene Gesamt- und Einzelabrechnungen erstellt und in Umlauf gebracht, so muss der Beschluss zur Bestätigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen klar erkennen lassen, welche dieser Fassungen bestätigt werden soll.

6. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Bestätigung des Wirtschaftsplans.

7. Der Beschluss zur Ermächtigung der Verwaltung, Unterlagen zu digitalisieren, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil vermietende Eigentümer Gefahr laufen, ihren Mietern zustehende Rechte auf Belegeinsicht nicht vollständig erfüllen zu können, da diese Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege haben.

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IBRRS 2024, 3007

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 226/23

1. Die Wohnungseigentümer können seit dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (Fortführung von Senat, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22, Rz. 14, IBRRS 2024, 0570 = IMRRS 2024, 0240 = NJW 2024, 1030).*)

2. Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist.*)

3. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen.*)

IBRRS 2024, 2961

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 162/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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IBRRS 2024, 2960

AG Lübeck, Urteil vom 11.05.2023 - 27 C 1867/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 2926

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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IBRRS 2024, 2939

AG Wedding, Urteil vom 19.08.2024 - 21 C 59/24

1. Nicht genehmigte Aufnahmen von gegen die Hausordnung verstoßender Dritter stellen eine unzulässige Datenerhebung dar und unterliegen einem Beweis- sowie Sachvortragsverwertungsverbot.

2. Dies gilt auch dann, wenn die abgelichteten Personen verpixelt werden, da dies nicht das Erheben von Daten, sondern allenfalls deren Verwendung und Verbreitung betrifft.

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IBRRS 2024, 2529

LG München I, Urteil vom 09.11.2023 - 36 S 10548/22 WEG

1. Die Bezeichnung "Beschluss über Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltungskosten" genügt als ordnungsgemäße Ankündigung in der Einladung zur Eigentümerversammlung.

2. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer auch eine von einer Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen.

3. Ein Beschluss über die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ist ausreichend bestimmt, wenn er zumindest durch Auslegung erkennen lässt, welche Kosten genau gemeint sind und ab wann der geänderte Verteilungsschlüssel gelten soll.

4. Ein Beschluss, in dem die Kostenverteilung für den Fall geändert werden soll, dass die Kosten nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz entsprechend verteilt seien, ist zulässig.

5. Ein Verstoß gegen die Maßstabskontinuität ist nur dargelegt, wenn konkrete Umstände von zwei Einzelfällen dargelegt werden, die vergleichbar sind.

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IBRRS 2024, 2884

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23

Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu Grunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.*)

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IBRRS 2024, 2865

AG Böblingen, Urteil vom 17.09.2024 - 11 C 367/24 WEG

1. Der ausgeschiedene Verwalter muss der Gemeinschaft "alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt", herausgeben. Der Herausgabepflicht unterfallen die sog. Verwaltungsunterlagen.

2. Die meisten Verwaltungsunterlagen liegen nicht mehr ausschließlich in Papierform vor, sondern in elektronischer Form als Datei. Auch solche Dateien sind "herauszugeben".

3. Die Gemeinschaft hat auch nach Beendigung der Verwalterstellung einen Auskunftsanspruch gegen den ehemaligen Verwalter.

4. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen.

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IBRRS 2024, 2862

AG Bielefeld, Urteil vom 25.01.2024 - 5 C 64/23

1. Vor Beschlussfassung über die Vergabe kostenpflichtiger Aufträge müssen ab einer bestimmten Größenordnung Vergleichsangebote eingeholt werden. Dies gilt auch bei der Bestellung eines Verwalters, da es dabei typischerweise um einen langfristigen Vertrag mit einem hohen Kostenvolumen geht.

2. Für die Wiederwahl des Verwalters ist grundsätzlich das Einholen von Alternativangeboten nicht erforderlich.

3. Auch in diesem Fall sind aber Vergleichsangebote notwendig, wenn der Verwalter vor der Wiederwahl erst zwei Monate im Amt war, denn nach einem Zeitraum von nur zwei Monaten hatten die Eigentümer noch gar keinen ausreichenden Beurteilungsspielraum, um bewerten zu können, ob sie mit der Leistung des Verwalters so zufrieden sind, dass sie an ihm auf jeden Fall festhalten wollen.

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IBRRS 2024, 0883

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.03.2024 - 980b C 27/23 WEG

1. Steht den Sondereigentümern der jeweiligen Untergemeinschaften das jeweilige "gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen im Gemeinschaftseigentum stehenden Baulichkeiten dieser Häuser zu", bedeutet dies, dass diese allein - also ohne Beteiligung der anderen Untergemeinschaften und der (Gesamt-)Gemeinschaft - darüber befinden dürfen, wie sie diese Teile des gemeinschaftlichen Eigentums verwalten.

2. Diese Entscheidungsbefugnis bezieht sich auch auf die Frage, ob die jeweilige Untergemeinschaft ein Konzept durch einen Fachplaner einholen will, dass die Ausstattung der Hausdächer mit Photovoltaik-Anlagen betrifft.

3. Will ein Eigentümer eine Photovoltaik-Anlage auf sein Dach bauen, muss auch er sich an seine Untergemeinschaft wenden.

4. Die (betroffene Unter-)Gemeinschaft hat nicht nur über das "Ob" der Maßnahme, sondern - im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens - auch über das "Wie" zu beschließen; selbst wenn es sich um eine privilegierte bauliche Veränderung handelt.

5. Die Beschlussersetzungsklage kann mit einer Anfechtungsklage verbunden werden - sie muss es aber nicht.

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IBRRS 2024, 0871

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.01.2024 - 980b C 15/23 WEG

1. Sieht ein Sondernutzungsrecht vor, dass sämtliche Rechte (und Pflichten) auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen werden, also quasi wie Sondereigentum zu behandeln ist, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz in Bezug auf die Erhaltung der Sondernutzungsrechtsflächen verloren; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.

2. Die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses aufgrund eines Verstoßes gegen zwingende Vorschriften bzw. mangels einer Beschlusskompetenz entfällt nicht dadurch, dass ein "begünstigter" Wohnungseigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigter für diesen stimmt oder mit dessen Durchführung einverstanden ist.

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IBRRS 2024, 2852

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 235/23

1. Eine im Wohnungseigentumsgesetz oder in einer Vereinbarung vorgesehene Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst sowohl die erste Beschlussfassung als auch erneute Beschlussfassungen über die bereits geregelte Angelegenheit; infolgedessen betrifft die Frage, ob die Wohnungseigentümer einmal oder mehrfach über dieselbe Angelegenheit entscheiden dürfen, nicht die Beschlusskompetenz, sondern die ordnungsmäßige Verwaltung.*)

2. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen; die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG.*)

3. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz der Wohnungseigentümer für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 147/11, IMR 2012, 242 = NJW 2012, 2796).*)

4. Ein Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans wird regelmäßig nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden.*)

IBRRS 2024, 2826

AG Bautzen, Urteil vom 29.05.2024 - 23 C 5/23 WEG

1. Fehler in der Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses nur dann begründen, wenn sie sich auf die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auswirken.

2. Wenn ein Wohnungseigentümer einen Nachschuss-Beschluss angreift mit dem Ziel, in die Zahlungsflüsse einzugreifen, muss er immer sämtliche Nachschüsse angreifen, d. h. den Beschluss in Bezug auf alle Wohnungseigentümer.

3. Versorgungsleitungen sind, soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, rechtlich als einheitliche Anlage anzusehen; zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören danach die Leitungen nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.

4. Nichts anderes gilt für Entsorgungs-/Abwasserleitungen, selbst wenn es nicht für jede Abwasserleitung eine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit gibt.

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IBRRS 2024, 2806

LG Aurich, Beschluss vom 15.04.2024 - 1 S 15/24

Rückbauvorgaben müssen klar sein und können sich nicht nur auf einen vagen "ursprünglichen" Zustand beziehen.

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IBRRS 2024, 2824

AG Wiesbaden, Urteil vom 12.01.2024 - 922 C 1990/23

Werden durch eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels alle Wohnungseigentümer belastet, stellt die Änderung keine unangemessene Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers dar.*)

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IBRRS 2024, 2613

AG München, Urteil vom 21.03.2024 - 1293 C 8530/22 WEG

1. Die Änderung oder teilweise Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss möglich.

2. Eine Sondernutzungsfläche ohne Zweckbestimmung kann vom Sondernutzungsberechtigten auf jegliche gesetzlich zulässige Weise und damit ohne Beschränkung, etwa auf eine Nutzung als Dachterrasse oder zur extensiven Dachbegrünung, genutzt werden.

3. Würde der Bau einer Spindeltreppe als 2. Fluchtweg fast die Hälfte oder sogar dreiviertel des Bereichs einer Sondernutzungsfläche umfassen, würde dies einen faktischen teilweisen Entzug des Sondernutzungsrechts in räumlicher Hinsicht darstellen, der nicht durch Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung erfolgen kann, die zur Bindung von Rechtsnachfolgern der Eintragung i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG bedarf.

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IBRRS 2024, 2773

LG Karlsruhe, Urteil vom 26.07.2024 - 11 S 82/23

1. Die Erhaltungsrücklage kann auch im Wege einer Sonderumlage angesammelt werden.

2. Der Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage - selbst wenn eine konkrete bauliche Maßnahme absehbar ist bzw. zur Begründung angeführt wird - muss nicht durch die Einholung von Handwerker-Vergleichsangeboten vorbereitet werden. Ebenso wenig bedarf es der Einholung eines Sachverständigengutachtens.

3. Nur die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Bei der Bestimmung der Höhe der Erhaltungsrücklage, des jährlichen Beitrags zur Erhaltungsrücklage und des Zeitraums, in dem sie aufgebracht werden soll, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Dieses Ermessen kann sich in concreto reduzieren und eine sofortige Aufstockung der Rückstellung erforderlich machen. Nur wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

5. Die Gesamthöhe der Erhaltungsrücklage wird maßgeblich vom Zustand einer Wohnungseigentumsanlage geprägt.

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IBRRS 2024, 2745

LG München I, Urteil vom 14.03.2024 - 1 S 8212/23 WEG

1. Für Schäden, die aufgrund der Verweigerung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft eingetreten sind, haften nur diejenigen Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Abstimmung über die Durchführung einer erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt haben, sich enthalten haben oder an der Eigentümerversammlung gar nicht teilgenommen haben.

2. Allerdings haben die Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich auch nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind.

3. Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ihm obliegt eine Kontrollpflicht hinsichtlich des Zustands des Gemeinschaftseigentums und eine Pflicht zur Unterrichtung der Wohnungseigentümer sowie zur Herbeiführung einer sachgerechten Beschlussfassung.

4. Die Frage der Vorbefassung ist als Zulässigkeitsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage von Amts wegen zu prüfen.

5. Eine Beschlussersetzungsklage ist nur dann begründet, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.

6. Dies ist dann der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft jedenfalls hinsichtlich des "Ob" der Maßnahme kein Ermessen mehr besitzt.

7. Tritt ein Eigentümer an die Gemeinschaft mit einem Schadensersatzanspruch heran, so kann sich diese zumindest dahingehend entscheiden, ob sie diesen durch Leistung in Geld oder durch Naturalrestitution erfüllen möchte. Sie kann zudem auch, jedenfalls in den Fällen, in denen der Anspruch nicht unbestreitbar und offensichtlich ist, eine gerichtliche Klärung über die Frage des Vorliegens des Anspruches herbeiführen wollen.

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IBRRS 2024, 2776

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 581/23

Einen Anspruch im Beschlussersetzungsverfahren einen Beschluss bezüglich konkreter Baumaßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls als Maßnahme der Barrierereduzierung zu fassen, hat ein Eigentümer nur dann, wenn die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Baumaßnahme geklärt ist. Fehlt es hieran, kann das Gericht aber einen Grundlagenbeschluss fassen und Schritte zur Einholung der Genehmigung und Bildung einer Rücklage vorgeben.*)

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IBRRS 2024, 2759

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 23/24

1. Die Eigentümer können nicht durch Beschluss "wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt" auf das Erfordernis von Vergleichsangeboten verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen.*)

2. Zum - hier verneinten - Erfordernis von Alternativangeboten, wenn das Auftragsvolumen unter 5% der Wirtschaftsplansumme liegt.*)

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IBRRS 2024, 2739

LG Düsseldorf, Urteil vom 08.12.2023 - 19 S 35/23

Der Inhalt eines Beschlusses muss - insbsesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse gebunden ist, aber auch zum Schutz des aktuellen Bestands der Wohnungseigentümer - klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein, also durchführbare Regelungen enthalten und darf auch keine inneren Widersprüche aufweisen, was allein wiederum durch objektive Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen zu ermitteln ist. Der Inhalt muss also dem Beschluss selbst zu entnehmen sein. Wird in einem Beschluss - was zulässig ist - inhaltlich Bezug genommen auf bestimmte Ereignisse, Tatsachen, oder auch Schriftstücke, so muss der in Bezug genommene äußere Umstand selbst wiederum zweifelsfrei bestimmbar sein.

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IBRRS 2024, 2744

OLG München, Beschluss vom 04.09.2024 - 34 Wx 224/24

1. Dem grundbuchamtlichen Vollzug einer Teilungserklärung nach dem WEG steht nicht entgegen, dass der Aufteilungsplan nicht in elektronischer, sondern in Papierform eingereicht wurde.*)

2. Wurde der Aufteilungsplan zudem in einem Format größer als DIN A3 vorgelegt, ist dies ebenfalls unschädlich.*)

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IBRRS 2024, 0929

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.03.2024 - 980b C 22/23 WEG

1. Im Rahmen ihres (weiten) Ermessens haben die Wohnungseigentümer darüber zu beschließen, ob sie punktuelle Schadensereignisse - bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum - durch eine Bestandsaufnahme untersuchen lassen mit dem Ziel, etwaige Schäden und deren Ursache zu beseitigen.

2. Im Rahmen bloßer Gefahrenerforschung kann sich dieses Ermessen auf null reduzieren - mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung beanspruchen kann -, wenn zureichende tatsächliche Anhaltspunkte dafür bestehen, dass vom gemeinschaftlichen Eigentum schadensstiftende Einwirkungen auf ein Sondereigentum ausgehen, die unterbunden werden müssen.

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IBRRS 2024, 2612

AG Dortmund, Urteil vom 02.04.2024 - 514 C 112/23

1. Beeinträchtigungen des Sondereigentums kann jeder Eigentümer selbst abwehren. Diese Ansprüche können auch nicht vergemeinschaftet werden.

2. Wird ein Strandkorb auf dem Gemeinschaftseigentum abgestellt oder eine Wäschespinne dort aufgestellt und sind beide Objekte vom Sondereigentum Dritter aus sichtbar, stellt dies eine Beeinträchtigung dar.

IBRRS 2024, 2017

LG Magdeburg, Urteil vom 24.05.2024 - 2 O 157/24

Die Schenkung und Übertragung des Miteigentumsanteils an einem Grundstück aus dem Schuldnervermögen ist eine anfechtbare Rechtshandlung gem. § 1Abs. 1AnfG, wenn dadurch die Befriedigungshandlung beeinträchtigt und der Gläubiger objektiv benachteiligt ist.

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IBRRS 2024, 2611

VG Freiburg, Urteil vom 11.07.2024 - 4 K 1957/23

1. Sieht eine städtische Abfallwirtschaftssatzung die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Abfallgebührenschuldner - hier u. a. Mieter als Wohnungsnutzer und Vermieter als Wohnungseigentümer - sowie die vorrangige Heranziehung eines Gesamtschuldners - hier des tatsächlichen Wohnungsnutzers - vor, erfordert dies nicht das Ergreifen von Vollstreckungsmaßnahmen gegen den vorrangig heranzuziehenden Gebührenschuldner.*)

2. Gebührengläubiger haben bei einer Gesamtschuldnerschaft für Kommunalabgaben grundsätzlich alle Möglichkeiten zur Durchsetzung des Abgabenanspruches zu nutzen und dürfen von der Inanspruchnahme eines - weiteren - Gesamtschuldners nicht allein schon deswegen absehen, weil für diesen Gesamtschuldner Schwierigkeiten bei der Realisierung seines Ausgleichsanspruchs im Innenverhältnis zu befürchten stehen.*)

3. Bittet ein Gesamtschuldner um die eigene vorrangige Heranziehung, um die Gebühren sodann im Innenverhältnis selbst zeitnah mit anderen Gesamtschuldnern abzurechnen - zum Beispiel in einem Mietverhältnis über die Nebenkostenabrechnung -, muss die Gebührenschuldnerin in ordnungsgemäßer Ermessensausübung regelmäßig eben diese Person vorrangig heranziehen.*)

4. Alle Gebührenschuldner haben aus dem allgemeinen Rechtssatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Zusammenhang mit dem öffentlich-rechtlichen Gebührenschuldverhältnis einen Auskunftsanspruch über das Bestehen und die Höhe der Gebührenschuld.*)

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IBRRS 2024, 2671

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.08.2024 - 2 W 10/24

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2024, 2469

AG Norden, Urteil vom 10.01.2024 - 5 C 2018/23

1. Ein Beschluss über den Rückbau einer vermeintlich nicht genehmigten baulichen Veränderung genügt möglicherweise dem Bestimmtheitsgebot nicht.

2. Dieses Risiko besteht insbesondere dann, wenn nicht jedem objektiven Dritten unmissverständlich einleuchtet, welche konkreten Maßnahmen vom einzelnen Eigentümer erwartet werden.

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IBRRS 2024, 2581

AG München, Urteil vom 17.05.2024 - 1295 C 19815/23 WEG

1. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussersetzungsklage besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen.

2. Die "Beseitigung" des Negativbeschlusses ist keine Voraussetzung für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage.

3. Eine Ermessensentscheidung gem. § 44 WEG darf das Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nur insoweit beschränken, wie dies aufgrund der zu regelnden Angelegenheit und zur Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes unbedingt nötig ist. Das Gericht hat deshalb immer vorrangig zu prüfen, ob und auf welche Weise es den Wohnungseigentümern - unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses des Klägers - ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Verantwortung eine Entscheidung zu treffen.

4. Sofern eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen Eigentümer ohne einen Beschluss der Gemeinschaft erfolgt ist, hat jeder Miteigentümer unabhängig von einer Beeinträchtigung einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft sich mit der Situation befasst und im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ihr Ermessen sachgerecht ausübt.

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IBRRS 2024, 1242

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980b C 23/22 WEG

1. Den Wohnungseigentümern fehlt im Geltungsbereich von § 28 Abs. 2 WEG die Kompetenz, eine Einzel- als auch die Gesamtabrechnung zu genehmigen.

2. Ein Beschluss, wonach der Verwalter bis zum 31.12.2024 wiedergewählt wird, der aber gleichzeitig die Formulierung "den Vertrag vorzeitig um (zunächst) 2 Jahre bis zum 30.06.2025, aber mindestens um 1 Jahr bis zum 30.06.2024 zu verlängern" ist widersprüchlich und damit unbestimmt.

3. Ist zu besorgen, dass sich die Verwaltung bei der Ausübung ihrer Tätigkeit zukünftig nur von dem Willen der Mehrheit bzw. dem Vorsitzenden des Beirates leiten lässt, aber die Interessen der Minderheitseigentümer nicht angemessen berücksichtigen wird, so widerspricht deren erneute Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Beschlüsse mit lediglich deklaratorischer Natur sind nur dann unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen.

5. Die Genehmigung des Einbaus eines Gaskaminofens muss für jeden klar regeln, was wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln und zu welchen Bedingungen errichtet, verändert, eingebaut wird.

6. Gleiches gilt für den Abriss und Neubau einer Garage.

7. Wird wegen angeblich mangelnder Alternativen nur ein Angebot vorgelegt, muss die Verwaltung darlegen, was sie für weitere Alternativangebote unternommen hatte.

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IBRRS 2024, 2530

AG Berlin-Pankow, Urteil vom 14.02.2024 - 7 C 323/22

Wird der Verwalter-Vertrag rechtskräftig aus wichtigem Grund gekündigt, endet der Vertrag auch zum Kündigungszeitpunkt. Der Verwalter erhält danach keine Vergütung mehr, § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht anwendbar.

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IBRRS 2024, 2511

LG Berlin II, Urteil vom 10.01.2024 - 4 O 81/23

1. Kann nach den Versicherungsbedingungen ausschließlich die Eigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmerin Rechte aus dem Vertrag ausüben, ist sie allein prozessführungsbefugt. Der Versicherte ist selbst dann nicht zur Geltendmachung von Ansprüchen legitimiert, wenn er den Versicherungsschein besitzt oder wenn der Versicherungsnehmer zugestimmt hat, § 44 Abs. 2 VVG ist nicht anwendbar.

2. Eine solche Klausel ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil der Versicherer regelmäßig berechtigte Interessen daran hat, es nur mit dem Versicherungsnehmer zu tun zu haben.

3. Weigert sich die Gemeinschaft, die Ansprüche durchzusetzen, ist der Wohnungseigentümer gehalten, Ansprüche (z. B. auf Schadensersatz oder Tätigwerden) gegen die Gemeinschaft selbst zu erheben.

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IBRRS 2024, 2586

BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 241/23

1. Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren.*)

2. Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.*)

3. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.*)

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IBRRS 2024, 1979

LG Saarbrücken, Urteil vom 05.03.2024 - 5 S 5/23

1. Wird einem Eigentümer in der Teilungserklärung gestattet, den Dachboden zu Wohnraum auszubauen, liegt darin eine nachträgliche Gestattung einer baulichen Veränderung. Es handelt sich hingegen nicht um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Erstherstellung.

2. Mit dieser Regelung wird dem Eigentümer das Ausbaurecht vergleichbar einem Grundlagenbeschluss über das "Ob" erteilt. Hinsichtlich des "Wie", also hinsichtlich der konkreten Bauausführung, ist jedoch eine Befassung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich.

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IBRRS 2024, 2454

LG Berlin II, Urteil vom 02.07.2024 - 56 S 1/24

1. Ist die Gemeinschaft verwalterlos und verfügt weder über einen Beirat noch über einen zur Einberufung ermächtigten Wohnungseigentümer, ist es nicht möglich, ohne Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen.

2. In diesem Fall kann, wenn die Einberufung einer Versammlung pflichtwidrig unterbleibt, der Anspruch auf Einberufung im Wege der Klage durchgesetzt werden.

3. Wird ein Entziehungsbeschluss angefochten, werden im Rahmen dieser Klage nur die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung geprüft, während die materiellen Gründe dem Verfahren der Entziehungsklage vorbehalten sind.

4. Bei einem Entziehungsbeschluss sind die betroffenen Eigentümer nicht stimmberechtigt.

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IBRRS 2024, 2513

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.02.2024 - 4 W 18/24

Vorläufiger Streitwert bei einer Klage, mit der der Kläger von seiner ehemaligen Lebensgefährtin nach § 985 BGB Herausgabe der zuvor gemeinsam genutzten Wohnung verlangt.*)

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IBRRS 2024, 2291

LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2023 - 318 S 91/19

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussersetzung fehlt trotz fehlender Vorbefassung immer dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre.

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IBRRS 2024, 2292

LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2023 - 318 S 73/19

1. Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt hat, ist nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen.

2. Wird ein negativ formulierter Antrag positiv beschieden, bindet das die Wohnungseigentümer und die Gemeinschaft, dass auch zukünftig eine Änderung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht in Bezug auf den Beschlussgegenstand nicht eintreten soll bzw. wird.

3. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, sich gegen eine Verfolgung von Ansprüchen zu entscheiden, wenn solche erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.

4. Die Beschlussersetzungsklage ist begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

5. An den Wortlaut eines konkreten Klageantrags ist das Gericht nicht gebunden und abweichend von diesem ermächtigt, diejenigen Maßnahmen anzuordnen, die nach billigem Ermessen notwendig sind, um dem Rechtsschutzziel des klagenden Eigentümers zu entsprechen.

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IBRRS 2024, 2287

AG München, Urteil vom 29.02.2024 - 1293 C 18026/23 WEG

1. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (sog. Kopfprinzip), wurde durch das WEMoG weder neu eingeführt noch geändert, sondern bestand mit demselben Wortlaut auch schon vor dem 01.12.2020.

2. Dementsprechend bleibt die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach sich die Stimmkraft nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach der Größe des Miteigentumsanteils (sog. Wertprinzip) richtet, auch nach dem 01.12.2020 bestehen, da § 47 WEG nicht einschlägig ist.

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IBRRS 2024, 2458

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23

Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 25.10.2023 - V ZB 9/23, Rz. 14, IMR 2024, 62 = NZM 2024, 42).*)

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IBRRS 2024, 1963

AG München, Urteil vom 11.04.2024 - 1293 C 18170/23 WEG

1. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen.

2. Ein Negativbeschluss widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn allein die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, das diesbezügliche Ermessen der Wohnungseigentümer also auf null reduziert wäre.

3. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zum beantragten Vorgehen gibt.

4. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern ein Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums wie z. B. Dachterrassen selbstständig erhalten muss. Insoweit spricht man von der Übertragung der Erhaltungslast.

5. Die Übertragung der Erhaltungslast muss klar und eindeutig sein, im Zweifel liegt ein bloßer Umlageschlüssel vor.

6. Weist die Teilungsordnung einzelnen Eigentümern die Erhaltungslast für die Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu, so umfasst diese Erhaltungslast die Geländer insgesamt und nicht nur deren Innenseiten.

7. Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann ihn (nur) die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Durchführung der erforderlichen Maßnahmen verklagen.

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IBRRS 2024, 2340

LG Karlsruhe, Urteil vom 05.07.2024 - 11 S 122/23

1. Der Einbau einer Split-Klimaanlage stellt eine benachteiligende bauliche Veränderung dar.

2. Die Installation eines Klima-Splitgeräts geht über den jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus.

3. Nur weil die Gemeinschaft Monoblock-Geräte inklusive Kernbohrungen durch die Außenfassade genehmigt hat, muss sie nicht auch Splitt-Geräte genehmigen.

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IBRRS 2024, 2406

BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24

Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.*)

IBRRS 2024, 2290

LG Berlin II, Urteil vom 16.01.2024 - 85 S 11/23 WEG

1. Hat ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme, kann die Gemeinschaft nicht deren Beseitigung verlangen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Maßnahme bereits vollumfänglich abgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IMRRS 2023, 0513).

2. Sind die Sonnenkollektoren aufgrund einer davor liegenden Bepflanzung nicht zu sehen, liegt keine Benachteiligung der anderen Eigentümer vor.

3. Wird die Bepflanzung nachträglich durch die Gemeinschaft entfernt, bleibt die bauliche Maßnahme dennoch rechtmäßig. Denn entscheidend ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme.

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IBRRS 2024, 2343

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 19.06.2024 - 539 C 2/24

1. Bei Beschlussfassungen über den Abschluss von Verträgen muss der wesentliche Vertragsinhalt den Wohnungseigentümern bekannt gemacht sein.

2. Bei der Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt ein Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (aktuelle) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

3. Wird eine Sonderumlage beschlossen, muss deren Zweck ausdrücklich oder konkludent bestimmt sein.

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IBRRS 2024, 2293

LG München I, Urteil vom 21.12.2023 - 36 S 659/22 WEG

Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt hat, ist nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen.

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