Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Volltexturteile nach Sachgebieten
6101 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2018
IBRRS 2018, 3398LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2018 - 2-13 S 138/17
1. Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist.*)
2. Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.*)
VolltextIBRRS 2018, 3390
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.09.2018 - 2-13 T 91/18
Zur Behandlung von Kostenerstattungsansprüchen der verklagten Wohnungseigentümer, wenn ein Kostenfestsetzungsbeschluss hinsichtlich einzelner obsiegender Beklagter unter Missachtung des § 50 WEG rechtskräftig ergangen ist.*)
VolltextIBRRS 2018, 3389
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.08.2018 - 2-13 T 73/18
Für die Streitwertbemessung bei der Anfechtung einer Jahresabrechnung sind jedenfalls die Einnahmen aufgrund geleisteter Zahlungen aus dem Wirtschaftsplan nicht zu berücksichtigen.*)
VolltextIBRRS 2018, 3334
BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 138/17
1. Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht.*)
2. Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.*)
VolltextIBRRS 2018, 3325
LG Köln, Urteil vom 11.10.2018 - 29 S 56/18
Die Übertragung der Instandhaltung und -setzung von Fenstern auf den Sondereigentümer muss klar und eindeutig sein.
VolltextIBRRS 2018, 3285
LG Berlin, Urteil vom 24.08.2018 - 55 S 86/17 WEG
1. Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.*)
2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.*)
VolltextIBRRS 2018, 3284
LG Berlin, Urteil vom 11.09.2018 - 55 S 130/17 WEG
1. Zur Zulässigkeit des Betriebs einer Wurstbude/eines Imbisses in Sondereigentumseinheiten.*)
2. Zur zulässigen Anbringung von Werbeelementen an der Außenfassade mit Zustimmung des Verwalters .*)
VolltextIBRRS 2018, 3241
LG Berlin, Urteil vom 14.09.2018 - 55 S 201/13 WEG
1. Werden einzelne, zu einer Sondereigentumseinheit gehörende Räume in der Teilungserklärung mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt (“Gaststube”, “kleiner Gastraum”, “Vorratsraum” usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, so handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG.*)
2. Ob eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln.*)
VolltextIBRRS 2018, 3240
LG Berlin, Urteil vom 25.09.2018 - 55 S 235/17 WEG
Zur Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, eine Schadensersatzklage gegen einen (ausgeschiedenen) WEG-Verwalter im Rahmen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) zu betreiben.*)
VolltextIBRRS 2018, 3134
BGH, Urteil vom 22.06.2018 - V ZR 193/17
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.*)
VolltextIBRRS 2018, 3092
AG Pinneberg, Urteil vom 12.06.2018 - 60 C 40/17
1. Ein Sondereigentümer kann von dem Sondereigentümer der Wohnung über ihm Schadensersatz gem. § 280 BGB hinsichtlich der Folgekosten von Wasserdurchlaufschäden beanspruchen, die entstanden sind aufgrund der mangelhaften Ausführung von Sanitärarbeiten in der oberen Wohnung. Das Verschulden des ausführenden Unternehmers wird dem in Anspruch genommenen Sondereigentümer der Wohnung, in dem die Schadensursache aufgetreten ist, gemäß § 278 BGB zugerechnet.*)
2. Tatsächlich erbrachte, geldwerte Eigenleistungen, die objektiv erforderlich und sinnvoll sind, sind als Schaden ebenso erstattungsfähig wie der Mietausfall in Höhe der Brutto-Kaltmiete.*)
3. Teilregulierungen der Gebäudehaftpflichtversicherung, die über den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft an den geschädigten Sondereigentümer weitergeleitet werden, haben dann schuldbefreiende Wirkung, wenn eine entsprechende Tilgungsbestimmung getroffen wurde. Eine stillschweigende Tilgungsbestimmung durch die konkrete Betragshöhe liegt nicht vor, wenn dem Geschädigten keine Informationen über die Zusammensetzung des Betrags und seine alleinige Berechtigung diesbezüglich vorliegen.*)
VolltextIBRRS 2018, 3091
AG Pinneberg, Urteil vom 12.06.2018 - 60 C 41/17
1. Ein Beschluss über den Abriss von sanierungsbedürftigen Balkonen und Neubau in sog. Ständerbauweise betrifft eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG. Es handelt sich nicht um eine modernisierende Instandsetzung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 3 WEG, da es sich bei der Ständerbauweise nicht allgemein um eine technische Weiterentwicklung im Bereich Balkonbau handelt, sondern um eine alternative Errichtungsweise. Wenn bereits Balkone vorhanden sind, ist die beschlossene Maßnahme auch deswegen nicht technisch überlegen, weil die Abbruchstellen der Balkonplattenstümpfe ihrerseits Instandsetzungsarbeiten zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen erfordern.*)
2. Ist die Feststellung oder Bekanntgabe eines Beschlussergebnisses in der Eigentümerversammlung unterblieben, während das Protokoll einen möglichen Beschlussinhalt unter der Überschrift des Tagesordnungspunkts irreführend wiedergibt, hat die Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer insofern Erfolg, als dass die Nichtigkeit eines eventuell ergangenen Beschlusses festzustellen ist. Es könnte nämlich eine Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses erfolgt sein, deren Protokollierung nur versehentlich unterblieben ist, oder diese konstitutiven Akte könnten nachgeholt werden, vgl. BGH, Beschluss vom 23.08.2001, NJW 2001, 339.*)
3. Wenn ein Beschluss über eine bauliche Maßnahme für unwirksam zu erklären war, ist auch der damit zusammenhängende Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme für ungültig zu erklären, ohne dass diesbezüglich ein eigener Teilstreitwert beizumessen wäre.*)
VolltextIBRRS 2018, 2914
LG München I, Beschluss vom 25.09.2017 - 36 S 8485/17 WEG
1. Der Wert des Beschwerdegegenstands im Sinne des § 511 Abs. 2 ZPO ist nicht notwendig identisch mit dem Streitwert in Wohnungseigentumssachen gem. § 49a GKG.
2. Der Wert des Beschwerdegegenstands entspricht dem wirtschaftlichen Interesse des Berufungsführers an der begehrten Abänderung der Entscheidung und bestimmt sich damit nach dessen Beschwer und Berufungsantrag.
3. Das wirtschaftliche Interesse des Klägers an der Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Miete und Wartung von Rauchwarnmeldern bestimmt sich danach, welche vermögensmäßigen Folgen der Beschluss unmittelbar für ihn hat, also welchen Anteil der Kläger an den gemäß dem Beschluss für die Miete und Wartung der Rauchmelder entstehenden Kosten zu tragen hat.
VolltextIBRRS 2018, 2995
LG Düsseldorf, Urteil vom 10.07.2018 - 2b O 199/17
1. Für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wird eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG angenommen. Allerdings begründet diese lediglich die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung der bei den einzelnen Wohnungseigentümern eingetreten Schäden und nicht ein eigenes Forderungsrecht des Verbands.
2. Die Zur-Verfügung-Stellung von Heizenergie aus einer Reallast betrifft nicht den Verband, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer.
VolltextIBRRS 2018, 3016
AG Halle/Saale, Urteil vom 10.07.2018 - 120 C 206/18
Eine Wohnungseigentümerversammlung ist nicht in der Lage, aus sich heraus Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer durch Beschluss zu begründen, die sich nicht bereits aus anderen Regelungen ergeben.*)
VolltextIBRRS 2018, 2931
AG Ratingen, Urteil vom 04.04.2018 - 8 C 298/17
Der Verwalter haftet dem Verband der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz.
VolltextIBRRS 2018, 2918
LG Itzehoe, Urteil vom 18.05.2018 - 11 S 17/17
1. Der Umstand, dass ein Prozessbevollmächtigter für eine Partei nicht den Nachweis führen kann, von der betreffenden Person bevollmächtigt zu sein, ändert nichts an der Parteistellung der betreffenden Person. Bei einem Vollmachtsmangel ergehen demgemäß Entscheidungen allein für und gegen die vollmachtlos vertretene Person.
2. Der Umstand, dass ein in erster Instanz auf Klägerseite stehender Eigentümer gegen das (teilweise) abweisende Urteil kein Rechtsmittel einlegt, führt nicht dazu, dass er nunmehr auf Seiten der beklagten Eigentümer "wechselt". Vielmehr verbleibt auch ein solcher Eigentümer auf Seiten der Kläger, ist aber mangels Einlegung eines Rechtsmittels nicht Berufungskläger.
3. Der durch das Gesetz eröffnete Korridor für denkbare, ordnungsgemäße Umlageschlüssel der Betriebskosten wird erst dann verlassen, wenn ein neu beschlossener Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt.
4. Dies ist etwa dann zu bejahen, wenn ein Eigentümer einer kleinen Einheit bei der Verteilung nach Sondereigentumseinheiten statt wie bisher nach Miteigentumsanteilen fast dass Doppelte zu zahlen hätte.
VolltextIBRRS 2018, 2923
AG Bonn, Urteil vom 24.01.2018 - 27 C 136/17
1. Die Bearbeitung die Gemeinschaft betreffender gerichtlicher Verfahren überschreitet den nach §§ 27, 28 WEG von dem Verwalter geschuldeten Leistungsumfang und kann deshalb Gegenstand der Vereinbarung über eine Sondervergütung sein.
2. Solche Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann.
3. Eine Pauschale von 200 Euro je Klage und alle Instanzen ist angemessen.
VolltextIBRRS 2018, 2925
BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 195/17
Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11.09.2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rz. 12; Urteil vom 09.07.2010 - V ZR 202/09, IMR 2010, 381 = NJW 2010, 2654 Rz. 16).*)
VolltextIBRRS 2018, 2865
AG Hannover, Urteil vom 05.12.2017 - 484 C 5513/17
1. Enthält eine Hausordnung Ruhezeiten und bezweckt damit allein, vermeidbaren Lärm während der Mittagspause (13-15 Uhr) und Nachtruhe (19-08 Uhr) und damit Störungen anderer Miteigentümer zu verhindern, manifestiert diese Regelung den gesetzlichen Apell aus § 14 Nr. 1 WEG.
2. Diese Regelung enthält ein Rücksichtnahmegebot, verbietet allerdings nicht, während der genannten Ruhezeiten Musikinstrumente zu spielen, sofern dieses Spielen so erfolgt, dass eine Schallübertragung in andere Wohnungen weitestgehend vermieden wird.
VolltextIBRRS 2018, 2864
LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 - 318 S 10/17
1. Die Genehmigung einer baulichen Veränderung (hier: Errichtung eines Sichtschutzzauns) kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen. Die bloße Zustimmung aller (beeinträchtigten) Miteigentümer reicht nicht aus.
2. Kann der Sondernutzungsberechtigte den "Charakter des Nutzungsgegenstands" nach der Gemeinschaftsordnung nicht ändern, scheidet eine Einzäunung der Fläche mit einem deutlich über (nach der Landesbauordnung zulässigen) 1,5 m hohen lichtundurchlässigen Zaun aus.
VolltextIBRRS 2018, 2852
OLG München, Beschluss vom 30.08.2018 - 34 Wx 66/18
Der Unterteilungsantrag eines Wohnungseigentümers ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung) die fehlende Abgeschlossenheit einer der durch Unterteilung neu zu schaffenden Einheiten daraus ergibt, dass diese Einheit nur über einen im Sondereigentum einer anderen Wohnungseigentumseinheit stehenden Raum zugänglich ist und der den Zugangsbereich als Gemeinschaftseigentum kennzeichnende geänderte Aufteilungsplan im Widerspruch zum ursprünglichen, den Grundbucheintragungen zugrunde liegenden Aufteilungsplan steht.*)
VolltextIBRRS 2018, 2826
BGH, Beschluss vom 19.07.2018 - V ZR 229/17
1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, ist in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu schätzen (im Anschluss an den Beschluss des Senats vom 18.01.2018 - V ZR 71/17, IMR 2018, 215).*)
2. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.*)
VolltextIBRRS 2018, 2802
OLG Schleswig, Beschluss vom 31.05.2018 - 7 U 40/18
1. Die gesetzliche Vertretungsmacht des WEG-Verwalters erstreckt sich nicht auf alle für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen. Vielmehr ist seine gesetzliche Vertretungsmacht sachlich beschränkt.
2. Der WEG-Verwalter hat nur dann Vertretungsmacht, wenn es sich um eine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt und wenn die Instandhaltung und Instandsetzung "erforderlich" und "ordnungsmäßig" ist.
3. Die Sanierung einer Kelleraußenwand mit einem Auftragsvolumen von 100.000 Euro ist keine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung.
VolltextIBRRS 2018, 2724
LG Berlin, Urteil vom 23.01.2018 - 55 S 162/17 WEG
1. Ein Beschluss ist bereits dann hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Dabei kann der Inhalt auch durch Auslegung bestimmt werden.
2. Der Beschluss "Es wird beschlossen, die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, gem. § 21 Abs. 7 WEG in der Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen" ist somit hinreichend bestimmt.
3. Zwar sind die Notarkosten, die infolge der gem. § 29 GBO notwendigen Beglaubigung für die vom Verwalter erteilte Zustimmung dem Verwalter entstehen und die er gem. §§ 670, 675 BGB von dem Verband erstattet verlangen kann, keine Kosten, mit der die Tätigkeit des Verwalters entlohnt wird. Gleichwohl fallen auch derartige Kosten unter den Tatbestand des § 21 Abs. 7 WEG.
4. Im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG kann ein möglicher Verteilungsmaßstab das Verursacherprinzip sein, wonach derjenige mit den Kosten des Verwaltungsaufwands belastet werden kann, der die Ursache für sein Entstehen gesetzt hat.
VolltextIBRRS 2018, 2734
LG Dortmund, Urteil vom 24.04.2018 - 1 S 109/17
Den Eigentümern ist es nicht gestattet, alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss dazu zu verpflichten, die sich in ihrem Sondereigentum befindenden, aber im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster entweder selbst zu streichen oder für die Malerarbeiten an den Fenstern auf eigene Kosten selbst ein Unternehmen zu beauftragen.
VolltextIBRRS 2018, 2735
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 6/16
1. Die Möglichkeit, einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter in die prozessuale Kostenentscheidung einzubeziehen, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch dem Wohnungseigentümer endgültig aberkannt wird, wenn das Gericht von der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG absieht, weil es dessen Voraussetzungen nicht für gegeben erachtet.
2. Für Erstattungsansprüche für durch das Führen eines Prozesses verursachten Schaden beginnt die Verjährung mit Erlass der ersten nachteiligen gerichtlichen Entscheidung.
3. Ein Beschluss ist bereits deshalb anfechtbar, wenn die Wohnungseigentümer ihr Ermessen nicht sachgerecht ausüben. Ein derartiger Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage treffen.
4. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.
5. Dies ist regelmäßig bei Sanierungsvorhaben der Fall, so dass hier die Wohnungseigentümer vor der Versammlung umfassend informiert werden müssen.
VolltextIBRRS 2018, 2736
AG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2018 - 290a C 62/17
Beruft sich ein Eigentümer auf den Leerstand seiner Wohnung, folgt daraus nicht zwingend, dass tatsächlich kein Verbrauch in dieser Einheit erfolgt bzw. der abgelesene Verbrauch falsch ist.
VolltextIBRRS 2018, 2723
AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 28.05.2018 - 26 C 13/18
1. Anders als bei Passivprozessen - dort: § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG - besteht bei Aktivprozessen keine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Prozessführung.
2. Die im Verwaltervertrag erteilte Ermächtigung muss vom Beschluss der Eigentümer gedeckt sein. Das kann etwa angenommen werden, wenn die Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag genehmigen und diesen bewusst ist, mit der Genehmigung zugleich eine Entscheidung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu treffen.
3. Wird der Abschluss des Verwaltervertrags delegiert, muss die Vollmacht des den Verwaltervertrag Abschließenden auch zur Ermächtigung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG berechtigen.
4. Beschränken sich die Wohnungseigentümer lediglich auf die Auswahl und Bestellung eines geeigneten Verwalters und überlassen sie es ohne weitere Vorgaben den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, die weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrags auszuhandeln, so erwächst diesen aus einem solchen Beschluss nicht ohne Weiteres die Befugnis, dem Verwalter weitergehende Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen; eine gleichwohl erteilte Ermächtigung ist mangels Vertretungsmacht unwirksam und bedürfte der Genehmigung.
5. Bei einer fehlenden wirksamen Bevollmächtigung sind die Prozesskosten grundsätzlich dem aufzuerlegen, der den nutzlosen Verfahrensaufwand veranlasst hat.
VolltextIBRRS 2018, 2727
BGH, Urteil vom 20.07.2018 - V ZR 56/17
Zur nachträglichen Anbringung von Verschattungsanlagen durch Wohnungseigentümer.*)
VolltextIBRRS 2018, 2712
AG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2018 - 67 C 3653/17 WEG
1. Besitzt der Verwalter keine ausreichende Fachkompetenz für eine Spezialmaterie, ist durch § 27 Abs. 4 WEG nicht gesperrt, dass unterstützend Dritte damit betraut werden können. Dementsprechend kann mehrheitlich beschlossen werden, ein Architekturbüro mit der Ausschreibung für die Betonsanierung und die Erneuerung der Holzbretter zu beauftragen.
2. Ein drohender Verlust der eigenen Eigentumswohnung eines Miteigentümers stellt bei aufschiebbaren Maßnahmen einen beachtenswerten Grund dar, diese Maßnahme aufzuschieben. Lediglich bei unaufschiebbaren Maßnahmen ist das Ermessen der WEG auf null reduziert, so dass für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder anderer Befindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer kein Raum bleibt.
IBRRS 2018, 2627
LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 - 85 S 88/16
1. Für den Verjährungsbeginn genügt es, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergibt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht voraus.
2. Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag. In diesem Fall fehlt es an der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn.
3. Die in einer Gemeinschaftsordnung erfolgte Überwälzung der Instandhaltung- bzw. Instandsetzungspflicht auf den einzelnen Sondereigentümer umfasst nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen; dies ist und bleibt Gemeinschaftsaufgabe.
4. Die Verjährungsvorschriften dienen dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Dieser Zweck gebietet es, an die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben bei der Berufung auf Verjährungsfristen im Allgemeinen strenge Maßstäbe anzulegen und den Einwand nur gegenüber einem wirklich groben Verstoß gegen Treu und Glauben durchgreifen zu lassen, etwa wenn der Verpflichtete den Berechtigten durch sein Verhalten von der rechtzeitigen Klageerhebung abgehalten oder ihn nach objektiven Maßstäben zu der Annahme veranlasst hat, es werde auch ohne Rechtsstreit eine vollständige Befriedigung seines Anspruchs zu erzielen sein.
5. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist der Verwalter weder als Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe anzusehen.
VolltextIBRRS 2018, 2453
AG Hamburg, Urteil vom 24.05.2017 - 22a C 89/16
1. Ein Beschluss, der kategorisch eine Nutzung der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Zuwegung durch das Abstellen von Fahrzeugen am Ende der Zufahrt verbietet, ist ungültig, sofern durch das Parken die Interessen der anderen Eigentümer nur unwesentlich beeinträchtigt werden.
2. Dürfen die Eigentümer nach den Regelungen der Teilungserklärungen über die Gartengestaltung auf ihrer Sondernutzungsrechtsfläche frei entscheiden, können sie auch dort stehende Bäume fällen.
VolltextIBRRS 2018, 2462
LG Itzehoe, Urteil vom 10.04.2018 - 11 S 129/15
1. Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG.
2. Die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen richtet sich grundsätzlich nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG. Enthält die Teilungserklärung diesbezüglich allerdings Sonderregelungen, so gehen diese den gesetzlichen Vorschriften vor.
3. Zu der Frage, ob der Einbau einer Küchenabluftleitung einen über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil darstellt (hier: bejaht).
4. Bereits der Umstand, dass in der Vergangenheit eine Beeinträchtigung bereits stattgefunden hat, stellt ein Indiz für eine Wiederholungsgefahr dar.
5. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder (mittelbarer) Handlungsstörer noch Zustandsstörer.
VolltextIBRRS 2018, 2536
AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2018 - 512 C 4/18
1. Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen und Rechnungsspitzen nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind diese gültig und begründen die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers.
2. Da die Beschlüsse über die Zahlung von Nachzahlungen jedenfalls bis zur Entscheidung über die Beschussanfechtungsklage gültig sind, ist das Ergebnis eines solchen Verfahrens nicht vorgreiflich im Sinne des § 148 ZPO für das Verfahren über die Zahlungsklage. Für eine Aussetzung des Verfahrens über die Zahlungsklage besteht deshalb kein Anlass.
VolltextIBRRS 2018, 2454
LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.03.2018 - 14 S 6168/17 WEG
1. Von einem Baum herabtropfendes Baumharz und herabfallende Früchte, hier Kastanien, sind natürliche Erscheinungen, die lediglich eine Folge der Gegebenheiten der Natur darstellen und die von einem Sondernutzungsberechtigten, dessen Sondernutzungsrecht bereits vom Zeitpunkt seiner Entstehung durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger durch die Existenz eines entsprechenden Baumes gekennzeichnet ist, hinzunehmen sind.
2. Eine entsprechende Darstellung der Lage von Bäumen im Rahmen eines Planes als Bestandteil einer Teilungserklärung stellt - für jedermann ersichtlich - nur eine schematische Darstellung der tatsächlichen Gegebenheiten dar, die naturgemäß nicht auf Dauer mit der wahren Größe des Baumbestands übereinstimmt, und dient nicht der Festlegung der Nutzungsmöglichkeiten des Gemeinschaftseigentums durch einen Sondernutzungsberechtigten.
3. Die Errichtung eines Carports stellt keine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar.
4. Auch ein Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen. Dies gilt auch für die Errichtung eines Carports auf einem Kfz.-Stellplatz.
VolltextIBRRS 2018, 2461
LG Hamburg, Beschluss vom 15.02.2018 - 318 S 76/16
1. Bei Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum besteht eine Verpflichtung des Verwalters, tätig zu werden, Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeizuführen und gefasste Sanierungsbeschlüsse auch umzusetzen.
2. Allerdings bedarf es für die Umsetzung gefasster Sanierungsbeschlüsse auch der Sicherstellung, dass die notwendigen finanziellen Mittel hierfür vorhanden sind.
3. Sofern aufgrund schuldhafter Untätigkeit des Verwalters (Sach-)Schäden am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer entstehen, kann aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter auch eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehen.
4. Soweit unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung berechtigte Aufwendungen getätigt werden, kann dies einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft begründen, jedoch keinen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung.
VolltextIBRRS 2018, 2451
LG Koblenz, Beschluss vom 15.12.2017 - 2 S 52/17 WEG
1. Wenn eine Partei des Erwerbsvertrags wirksam den Rücktritt erklärt, verliert der Erwerber mit Wirkung ex nunc seine Rechtsposition innerhalb der werdenden Gemeinschaft, was auch für die in Vollzug gesetzte echte Wohnungseigentümergemeinschaft gilt.
2. Ist der Rücktritt indes streitig, ist der Erwerber bis zu dessen Klärung stimmberechtigt, wenn er durch Auflassungsvormerkung gesichert und in Besitz der Wohnung ist.
3. Der Streitwert ist in Wohnungseigentumssachen bei Beschlussanfechtungsklagen stets nach § 49a Abs. 1 GKG zu bemessen, unabhängig davon, ob die Beschlussanfechtung aus formellen oder aus materiellen Gründen erfolgt.
VolltextIBRRS 2018, 2456
AG Hameln, Urteil vom 20.06.2018 - 42 C 9/18
Der Anfechtung einer Wahl zum Verwalter fehlt auch dann nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Verwalter zwischenzeitlich sein Amt niedergelegt hat.
VolltextIBRRS 2018, 2202
LG Itzehoe, Urteil vom 26.01.2018 - 11 S 33/17
1. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum.
2. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.
3. Zu einer Ungültigkeitserklärung eines mehrheitlich gefassten Bestellungsbeschlusses kann es vor diesem Hintergrund etwa kommen, wenn der Verwalter offensichtlich die für die Amtsführung erforderliche Neutralität vermissen lässt.
4. Dies ist etwa zu bejahen, wenn der Verwalter über einen Eigentümer ausländerfeindliche Äußerungen verlautbaren lässt oder "Abmahnungen" schreibt, die klar erkennen lassen, dass er den Eigentümer nicht als gleichberechtigten Wohnungseigentümer anerkennt.
VolltextIBRRS 2018, 2408
LG Koblenz, Beschluss vom 26.06.2018 - 2 S 16/18 WEG
(Ohne amtlichen Leitsatz)
VolltextIBRRS 2018, 2407
LG Koblenz, Beschluss vom 07.06.2018 - 2 S 16/18 WEG
1. In Ausnahmefällen ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, einen grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehenden Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer der Anspruch als Individualanspruch alleine zusteht; hierzu zählen Ansprüche beim Streit um die ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG, insbesondere wenn der Verwalter seine Pflicht zur Einberufung der Versammlung verletzt.
2. Das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG berechnet sich auch dann nach Köpfen, wenn das Stimmrecht einem anderen Kriterium - etwa Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten - folgt.
3. Das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG muss zunächst im Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens beim Verwalter erfüllt sein.
4. Das Quorum des § 24 Absatz 2 WEG muss allerdings auch noch bis zur tatsächlichen Einladung zur Eigentümerversammlung durch den Verwalter bzw. im Schluss der mündlichen Verhandlung fortbestehen, wenn der Verwalter dem Verlangen nicht nachkommt und ein Minderheiteneigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen muss, um den Verwalter zur Einladung verpflichten zu lassen.
5. Ein Einberufungsverlangen kann auch nach Zugang an den Verwalter "widerrufen" werden.
VolltextIBRRS 2018, 2043
AG Solingen, Urteil vom 08.12.2017 - 15a C 32/17
Auch wenn die Teilungserklärung vorsieht, Wirtschaftseinheiten zu bilden, und diese dazu ermächtigt werden, jeweils alleine und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über diejenigen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch über bauliche Veränderungen zu entscheiden, die sich auf die jeweilige Wirtschaftseinheiten beziehen, fehlt der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz, über die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage zu entscheiden.
VolltextIBRRS 2018, 1975
AG München, Urteil vom 28.06.2017 - 481 C 24911/16 WEG
1. Weil die Grundstücksteile, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen, ist die Entscheidung über das "ob" und "wie" von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 1, 3, 4, 5 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorbehalten und zugleich deren Aufgabe.
2. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung abweichend von §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Kostentragung hierfür einzelnen Wohnungseigentümern auferlegen, allerdings erfordert dies eine klare und eindeutige Regelung; im Zweifel verbleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
3. Bei der Auslegung von Regelungen einer Teilungserklärung ist wie bei einer Auslegung von Grundbucheintragungen auf den Wortlaut und Sinn der Regelung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt.
4. Regelt die Teilungserklärung, dass die behördlich geforderten Bäume auf den Gemeinschaftsflächen von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind, und weiter, dass die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsfläche zu Lasten des jeweiligen Sondernutzungsberechtigten geht, so ist auch für das Fällen von behördlich geforderten Bäumen die Gemeinschaft zuständig, nicht der Sondernutzungsberechtigte.
VolltextIBRRS 2018, 2283
BGH, Beschluss vom 21.06.2018 - V ZB 254/17
1. Das Berufungsgericht darf die Berufung nicht allein deshalb als unzulässig verwerfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstands nicht glaubhaft gemacht worden ist. Vielmehr hat es den Wert bei der Entscheidung über die Zulässigkeit der Berufung auf Grund eigener Lebenserfahrung und Sachkenntnis nach freiem Ermessen zu schätzen; als Tatsachengericht muss es dabei den Akteninhalt von Amts wegen auswerten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.10.1997 - II ZR 334/96, IMR 2012, 435 = NJW-RR 1998, 573, sowie BGH, Beschluss vom 16.03.2012 - LwZB 3/11, NJW-RR 2012, 1103 Rn. 17).*)
2. Bei der Anfechtung eines Beschlusses über eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme, die der klagende Wohnungseigentümer als optische Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Farbwahl des Fassadenanstrichs) ansieht, können die auf den Kläger entfallenden Kosten der Maßnahme jedenfalls als Hilfsmittel für die Schätzung der klägerischen Beschwer dienen; wird nach dem Vortrag des Klägers das gesamte Gebäude optisch erheblich verändert, ist im Regelfall zu dem Kostenanteil ein Wert von etwa 1.000 Euro hinzuzurechnen, der dem ideellen Interesse an der Gebäudegestaltung Rechnung trägt.*)
VolltextIBRRS 2018, 2277
VG Hannover, Urteil vom 14.05.2018 - 4 A 8334/17
Eine auf das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogene Bauordnungsverfügung kann nur in den dringenden Fällen des § 21 Abs. 2 WEG gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichtet werden.*)
VolltextIBRRS 2018, 2246
LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2018 - 55 T 15/18 WEG
1. In Teileigentum können freikirchliche Veranstaltungen erlaubt sein.
2. Eine Nutzung des Teileigentums durch eine Freikirche führt auch nicht typischerweise zu unzumutbaren Beeinträchtigungen zu Lasten der übrigen Eigentümer.
3. Bei einer übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Erfolgsaussichten lediglich summarisch zu prüfen. Kommt es nicht mehr zu einer - ohne die Erledigung gebotenen - Beweisaufnahme, sind die Kosten des Rechtsstreits regelmäßig gegeneinander aufzuheben.
VolltextIBRRS 2018, 2220
AG Heidelberg, Urteil vom 04.05.2018 - 45 C 24/18
1. Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft haftet dieser unmittelbar in Höhe eines Rechnungsbetrags, den der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft bezahlt, wenn er die Rechnung nicht sorgfältig geprüft hat.
2. Der Verwalter kann von der Eigentümergemeinschaft aber analog § 255 BGB die Abtretung etwaiger Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Rechnungsaussteller verlangen.
VolltextIBRRS 2018, 2258
AG Kassel, Urteil vom 17.05.2018 - 800 C 4100/17
1. Zur Wirkung der notwendigen Streitgenossenschaft bei unterschiedlichem Verhalten der beklagten Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft.*)
2. Zum Rechtsschutzinteresse einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG betreffend einen Negativbeschluss bei nur außerhalb der Klagefrist nachgeschobener Beschlussersetzungsklage.*)
3. Zu den Anforderungen an Inhalt und Zeitpunkt des einfachen Bestreitens von detailliert vorgetragenen Schäden.*)
4. Zur Frage, ob ein Beschluss zur Einholung eines Schadensgutachtens genügt, einen Anspruch auf Vornahme von (Not-)Reparaturmaßnahmen eines Wohnungseigentümers zu befriedigen.*)
VolltextIBRRS 2018, 2240
BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17
1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, IBR 1999, 322 = BGHZ 207, 40 Rn. 15).*)
2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.
3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).