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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 2802

OLG Schleswig, Beschluss vom 31.05.2018 - 7 U 40/18

1. Die gesetzliche Vertretungsmacht des WEG-Verwalters erstreckt sich nicht auf alle für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen. Vielmehr ist seine gesetzliche Vertretungsmacht sachlich beschränkt.

2. Der WEG-Verwalter hat nur dann Vertretungsmacht, wenn es sich um eine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt und wenn die Instandhaltung und Instandsetzung "erforderlich" und "ordnungsmäßig" ist.

3. Die Sanierung einer Kelleraußenwand mit einem Auftragsvolumen von 100.000 Euro ist keine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung.

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IBRRS 2018, 2724

LG Berlin, Urteil vom 23.01.2018 - 55 S 162/17 WEG

1. Ein Beschluss ist bereits dann hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Dabei kann der Inhalt auch durch Auslegung bestimmt werden.

2. Der Beschluss "Es wird beschlossen, die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, gem. § 21 Abs. 7 WEG in der Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen" ist somit hinreichend bestimmt.

3. Zwar sind die Notarkosten, die infolge der gem. § 29 GBO notwendigen Beglaubigung für die vom Verwalter erteilte Zustimmung dem Verwalter entstehen und die er gem. §§ 670, 675 BGB von dem Verband erstattet verlangen kann, keine Kosten, mit der die Tätigkeit des Verwalters entlohnt wird. Gleichwohl fallen auch derartige Kosten unter den Tatbestand des § 21 Abs. 7 WEG.

4. Im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG kann ein möglicher Verteilungsmaßstab das Verursacherprinzip sein, wonach derjenige mit den Kosten des Verwaltungsaufwands belastet werden kann, der die Ursache für sein Entstehen gesetzt hat.

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IBRRS 2018, 2734

LG Dortmund, Urteil vom 24.04.2018 - 1 S 109/17

Den Eigentümern ist es nicht gestattet, alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss dazu zu verpflichten, die sich in ihrem Sondereigentum befindenden, aber im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster entweder selbst zu streichen oder für die Malerarbeiten an den Fenstern auf eigene Kosten selbst ein Unternehmen zu beauftragen.

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IBRRS 2018, 2735

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 6/16

1. Die Möglichkeit, einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter in die prozessuale Kostenentscheidung einzubeziehen, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch dem Wohnungseigentümer endgültig aberkannt wird, wenn das Gericht von der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG absieht, weil es dessen Voraussetzungen nicht für gegeben erachtet.

2. Für Erstattungsansprüche für durch das Führen eines Prozesses verursachten Schaden beginnt die Verjährung mit Erlass der ersten nachteiligen gerichtlichen Entscheidung.

3. Ein Beschluss ist bereits deshalb anfechtbar, wenn die Wohnungseigentümer ihr Ermessen nicht sachgerecht ausüben. Ein derartiger Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage treffen.

4. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

5. Dies ist regelmäßig bei Sanierungsvorhaben der Fall, so dass hier die Wohnungseigentümer vor der Versammlung umfassend informiert werden müssen.

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IBRRS 2018, 2736

AG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2018 - 290a C 62/17

Beruft sich ein Eigentümer auf den Leerstand seiner Wohnung, folgt daraus nicht zwingend, dass tatsächlich kein Verbrauch in dieser Einheit erfolgt bzw. der abgelesene Verbrauch falsch ist.

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IBRRS 2018, 2723

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 28.05.2018 - 26 C 13/18

1. Anders als bei Passivprozessen - dort: § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG - besteht bei Aktivprozessen keine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Prozessführung.

2. Die im Verwaltervertrag erteilte Ermächtigung muss vom Beschluss der Eigentümer gedeckt sein. Das kann etwa angenommen werden, wenn die Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag genehmigen und diesen bewusst ist, mit der Genehmigung zugleich eine Entscheidung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu treffen.

3. Wird der Abschluss des Verwaltervertrags delegiert, muss die Vollmacht des den Verwaltervertrag Abschließenden auch zur Ermächtigung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG berechtigen.

4. Beschränken sich die Wohnungseigentümer lediglich auf die Auswahl und Bestellung eines geeigneten Verwalters und überlassen sie es ohne weitere Vorgaben den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, die weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrags auszuhandeln, so erwächst diesen aus einem solchen Beschluss nicht ohne Weiteres die Befugnis, dem Verwalter weitergehende Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen; eine gleichwohl erteilte Ermächtigung ist mangels Vertretungsmacht unwirksam und bedürfte der Genehmigung.

5. Bei einer fehlenden wirksamen Bevollmächtigung sind die Prozesskosten grundsätzlich dem aufzuerlegen, der den nutzlosen Verfahrensaufwand veranlasst hat.

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IBRRS 2018, 2727

BGH, Urteil vom 20.07.2018 - V ZR 56/17

Zur nachträglichen Anbringung von Verschattungsanlagen durch Wohnungseigentümer.*)

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IBRRS 2018, 2712

AG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2018 - 67 C 3653/17 WEG

1. Besitzt der Verwalter keine ausreichende Fachkompetenz für eine Spezialmaterie, ist durch § 27 Abs. 4 WEG nicht gesperrt, dass unterstützend Dritte damit betraut werden können. Dementsprechend kann mehrheitlich beschlossen werden, ein Architekturbüro mit der Ausschreibung für die Betonsanierung und die Erneuerung der Holzbretter zu beauftragen.

2. Ein drohender Verlust der eigenen Eigentumswohnung eines Miteigentümers stellt bei aufschiebbaren Maßnahmen einen beachtenswerten Grund dar, diese Maßnahme aufzuschieben. Lediglich bei unaufschiebbaren Maßnahmen ist das Ermessen der WEG auf null reduziert, so dass für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder anderer Befindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer kein Raum bleibt.

IBRRS 2018, 2627

LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 - 85 S 88/16

1. Für den Verjährungsbeginn genügt es, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergibt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht voraus.

2. Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag. In diesem Fall fehlt es an der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn.

3. Die in einer Gemeinschaftsordnung erfolgte Überwälzung der Instandhaltung- bzw. Instandsetzungspflicht auf den einzelnen Sondereigentümer umfasst nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen; dies ist und bleibt Gemeinschaftsaufgabe.

4. Die Verjährungsvorschriften dienen dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Dieser Zweck gebietet es, an die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben bei der Berufung auf Verjährungsfristen im Allgemeinen strenge Maßstäbe anzulegen und den Einwand nur gegenüber einem wirklich groben Verstoß gegen Treu und Glauben durchgreifen zu lassen, etwa wenn der Verpflichtete den Berechtigten durch sein Verhalten von der rechtzeitigen Klageerhebung abgehalten oder ihn nach objektiven Maßstäben zu der Annahme veranlasst hat, es werde auch ohne Rechtsstreit eine vollständige Befriedigung seines Anspruchs zu erzielen sein.

5. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist der Verwalter weder als Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe anzusehen.

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IBRRS 2018, 2453

AG Hamburg, Urteil vom 24.05.2017 - 22a C 89/16

1. Ein Beschluss, der kategorisch eine Nutzung der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Zuwegung durch das Abstellen von Fahrzeugen am Ende der Zufahrt verbietet, ist ungültig, sofern durch das Parken die Interessen der anderen Eigentümer nur unwesentlich beeinträchtigt werden.

2. Dürfen die Eigentümer nach den Regelungen der Teilungserklärungen über die Gartengestaltung auf ihrer Sondernutzungsrechtsfläche frei entscheiden, können sie auch dort stehende Bäume fällen.

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IBRRS 2018, 2462

LG Itzehoe, Urteil vom 10.04.2018 - 11 S 129/15

1. Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG.

2. Die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen richtet sich grundsätzlich nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG. Enthält die Teilungserklärung diesbezüglich allerdings Sonderregelungen, so gehen diese den gesetzlichen Vorschriften vor.

3. Zu der Frage, ob der Einbau einer Küchenabluftleitung einen über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil darstellt (hier: bejaht).

4. Bereits der Umstand, dass in der Vergangenheit eine Beeinträchtigung bereits stattgefunden hat, stellt ein Indiz für eine Wiederholungsgefahr dar.

5. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder (mittelbarer) Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

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IBRRS 2018, 2536

AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2018 - 512 C 4/18

1. Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen und Rechnungsspitzen nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind diese gültig und begründen die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers.

2. Da die Beschlüsse über die Zahlung von Nachzahlungen jedenfalls bis zur Entscheidung über die Beschussanfechtungsklage gültig sind, ist das Ergebnis eines solchen Verfahrens nicht vorgreiflich im Sinne des § 148 ZPO für das Verfahren über die Zahlungsklage. Für eine Aussetzung des Verfahrens über die Zahlungsklage besteht deshalb kein Anlass.

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IBRRS 2018, 2454

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.03.2018 - 14 S 6168/17 WEG

1. Von einem Baum herabtropfendes Baumharz und herabfallende Früchte, hier Kastanien, sind natürliche Erscheinungen, die lediglich eine Folge der Gegebenheiten der Natur darstellen und die von einem Sondernutzungsberechtigten, dessen Sondernutzungsrecht bereits vom Zeitpunkt seiner Entstehung durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger durch die Existenz eines entsprechenden Baumes gekennzeichnet ist, hinzunehmen sind.

2. Eine entsprechende Darstellung der Lage von Bäumen im Rahmen eines Planes als Bestandteil einer Teilungserklärung stellt - für jedermann ersichtlich - nur eine schematische Darstellung der tatsächlichen Gegebenheiten dar, die naturgemäß nicht auf Dauer mit der wahren Größe des Baumbestands übereinstimmt, und dient nicht der Festlegung der Nutzungsmöglichkeiten des Gemeinschaftseigentums durch einen Sondernutzungsberechtigten.

3. Die Errichtung eines Carports stellt keine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar.

4. Auch ein Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen. Dies gilt auch für die Errichtung eines Carports auf einem Kfz.-Stellplatz.

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IBRRS 2018, 2461

LG Hamburg, Beschluss vom 15.02.2018 - 318 S 76/16

1. Bei Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum besteht eine Verpflichtung des Verwalters, tätig zu werden, Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeizuführen und gefasste Sanierungsbeschlüsse auch umzusetzen.

2. Allerdings bedarf es für die Umsetzung gefasster Sanierungsbeschlüsse auch der Sicherstellung, dass die notwendigen finanziellen Mittel hierfür vorhanden sind.

3. Sofern aufgrund schuldhafter Untätigkeit des Verwalters (Sach-)Schäden am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer entstehen, kann aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter auch eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehen.

4. Soweit unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung berechtigte Aufwendungen getätigt werden, kann dies einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft begründen, jedoch keinen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung.

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IBRRS 2018, 2451

LG Koblenz, Beschluss vom 15.12.2017 - 2 S 52/17 WEG

1. Wenn eine Partei des Erwerbsvertrags wirksam den Rücktritt erklärt, verliert der Erwerber mit Wirkung ex nunc seine Rechtsposition innerhalb der werdenden Gemeinschaft, was auch für die in Vollzug gesetzte echte Wohnungseigentümergemeinschaft gilt.

2. Ist der Rücktritt indes streitig, ist der Erwerber bis zu dessen Klärung stimmberechtigt, wenn er durch Auflassungsvormerkung gesichert und in Besitz der Wohnung ist.

3. Der Streitwert ist in Wohnungseigentumssachen bei Beschlussanfechtungsklagen stets nach § 49a Abs. 1 GKG zu bemessen, unabhängig davon, ob die Beschlussanfechtung aus formellen oder aus materiellen Gründen erfolgt.

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IBRRS 2018, 2456

AG Hameln, Urteil vom 20.06.2018 - 42 C 9/18

Der Anfechtung einer Wahl zum Verwalter fehlt auch dann nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Verwalter zwischenzeitlich sein Amt niedergelegt hat.

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IBRRS 2018, 2202

LG Itzehoe, Urteil vom 26.01.2018 - 11 S 33/17

1. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum.

2. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

3. Zu einer Ungültigkeitserklärung eines mehrheitlich gefassten Bestellungsbeschlusses kann es vor diesem Hintergrund etwa kommen, wenn der Verwalter offensichtlich die für die Amtsführung erforderliche Neutralität vermissen lässt.

4. Dies ist etwa zu bejahen, wenn der Verwalter über einen Eigentümer ausländerfeindliche Äußerungen verlautbaren lässt oder "Abmahnungen" schreibt, die klar erkennen lassen, dass er den Eigentümer nicht als gleichberechtigten Wohnungseigentümer anerkennt.

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IBRRS 2018, 2408

LG Koblenz, Beschluss vom 26.06.2018 - 2 S 16/18 WEG

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 2407

LG Koblenz, Beschluss vom 07.06.2018 - 2 S 16/18 WEG

1. In Ausnahmefällen ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, einen grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehenden Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer der Anspruch als Individualanspruch alleine zusteht; hierzu zählen Ansprüche beim Streit um die ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG, insbesondere wenn der Verwalter seine Pflicht zur Einberufung der Versammlung verletzt.

2. Das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG berechnet sich auch dann nach Köpfen, wenn das Stimmrecht einem anderen Kriterium - etwa Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten - folgt.

3. Das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG muss zunächst im Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens beim Verwalter erfüllt sein.

4. Das Quorum des § 24 Absatz 2 WEG muss allerdings auch noch bis zur tatsächlichen Einladung zur Eigentümerversammlung durch den Verwalter bzw. im Schluss der mündlichen Verhandlung fortbestehen, wenn der Verwalter dem Verlangen nicht nachkommt und ein Minderheiteneigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen muss, um den Verwalter zur Einladung verpflichten zu lassen.

5. Ein Einberufungsverlangen kann auch nach Zugang an den Verwalter "widerrufen" werden.

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IBRRS 2018, 2043

AG Solingen, Urteil vom 08.12.2017 - 15a C 32/17

Auch wenn die Teilungserklärung vorsieht, Wirtschaftseinheiten zu bilden, und diese dazu ermächtigt werden, jeweils alleine und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über diejenigen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch über bauliche Veränderungen zu entscheiden, die sich auf die jeweilige Wirtschaftseinheiten beziehen, fehlt der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz, über die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage zu entscheiden.

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IBRRS 2018, 1975

AG München, Urteil vom 28.06.2017 - 481 C 24911/16 WEG

1. Weil die Grundstücksteile, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen, ist die Entscheidung über das "ob" und "wie" von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 1, 3, 4, 5 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorbehalten und zugleich deren Aufgabe.

2. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung abweichend von §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Kostentragung hierfür einzelnen Wohnungseigentümern auferlegen, allerdings erfordert dies eine klare und eindeutige Regelung; im Zweifel verbleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

3. Bei der Auslegung von Regelungen einer Teilungserklärung ist wie bei einer Auslegung von Grundbucheintragungen auf den Wortlaut und Sinn der Regelung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt.

4. Regelt die Teilungserklärung, dass die behördlich geforderten Bäume auf den Gemeinschaftsflächen von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind, und weiter, dass die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsfläche zu Lasten des jeweiligen Sondernutzungsberechtigten geht, so ist auch für das Fällen von behördlich geforderten Bäumen die Gemeinschaft zuständig, nicht der Sondernutzungsberechtigte.

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IBRRS 2018, 2283

BGH, Beschluss vom 21.06.2018 - V ZB 254/17

1. Das Berufungsgericht darf die Berufung nicht allein deshalb als unzulässig verwerfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstands nicht glaubhaft gemacht worden ist. Vielmehr hat es den Wert bei der Entscheidung über die Zulässigkeit der Berufung auf Grund eigener Lebenserfahrung und Sachkenntnis nach freiem Ermessen zu schätzen; als Tatsachengericht muss es dabei den Akteninhalt von Amts wegen auswerten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.10.1997 - II ZR 334/96, IMR 2012, 435 = NJW-RR 1998, 573, sowie BGH, Beschluss vom 16.03.2012 - LwZB 3/11, NJW-RR 2012, 1103 Rn. 17).*)

2. Bei der Anfechtung eines Beschlusses über eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme, die der klagende Wohnungseigentümer als optische Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Farbwahl des Fassadenanstrichs) ansieht, können die auf den Kläger entfallenden Kosten der Maßnahme jedenfalls als Hilfsmittel für die Schätzung der klägerischen Beschwer dienen; wird nach dem Vortrag des Klägers das gesamte Gebäude optisch erheblich verändert, ist im Regelfall zu dem Kostenanteil ein Wert von etwa 1.000 Euro hinzuzurechnen, der dem ideellen Interesse an der Gebäudegestaltung Rechnung trägt.*)

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IBRRS 2018, 2277

VG Hannover, Urteil vom 14.05.2018 - 4 A 8334/17

Eine auf das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogene Bauordnungsverfügung kann nur in den dringenden Fällen des § 21 Abs. 2 WEG gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichtet werden.*)

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IBRRS 2018, 2246

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2018 - 55 T 15/18 WEG

1. In Teileigentum können freikirchliche Veranstaltungen erlaubt sein.

2. Eine Nutzung des Teileigentums durch eine Freikirche führt auch nicht typischerweise zu unzumutbaren Beeinträchtigungen zu Lasten der übrigen Eigentümer.

3. Bei einer übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Erfolgsaussichten lediglich summarisch zu prüfen. Kommt es nicht mehr zu einer - ohne die Erledigung gebotenen - Beweisaufnahme, sind die Kosten des Rechtsstreits regelmäßig gegeneinander aufzuheben.

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IBRRS 2018, 2220

AG Heidelberg, Urteil vom 04.05.2018 - 45 C 24/18

1. Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft haftet dieser unmittelbar in Höhe eines Rechnungsbetrags, den der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft bezahlt, wenn er die Rechnung nicht sorgfältig geprüft hat.

2. Der Verwalter kann von der Eigentümergemeinschaft aber analog § 255 BGB die Abtretung etwaiger Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Rechnungsaussteller verlangen.

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IBRRS 2018, 2258

AG Kassel, Urteil vom 17.05.2018 - 800 C 4100/17

1. Zur Wirkung der notwendigen Streitgenossenschaft bei unterschiedlichem Verhalten der beklagten Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Zum Rechtsschutzinteresse einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG betreffend einen Negativbeschluss bei nur außerhalb der Klagefrist nachgeschobener Beschlussersetzungsklage.*)

3. Zu den Anforderungen an Inhalt und Zeitpunkt des einfachen Bestreitens von detailliert vorgetragenen Schäden.*)

4. Zur Frage, ob ein Beschluss zur Einholung eines Schadensgutachtens genügt, einen Anspruch auf Vornahme von (Not-)Reparaturmaßnahmen eines Wohnungseigentümers zu befriedigen.*)

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IBRRS 2018, 2240

BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17

1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, IBR 1999, 322 = BGHZ 207, 40 Rn. 15).*)

2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).

IBRRS 2018, 2206

LG München I, Urteil vom 14.12.2017 - 36 S 1863/17 WEG

1. Ergibt der Kontoanfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben nicht den Kontoendbestand und ist die Differenz nicht nachvollziehbar erläutert, ist die Jahresabrechnung rechnerisch nicht schlüssig und entspricht damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Rein interne Konto-Umbuchungen zwischen den Konten der WEG sind für die Jahresabrechnung ohne Bedeutung, da derartige Umbuchung weder zu einem Zufluss zum, noch zu einem Abfluss vom WEG-Vermögen führen.

3. Aufgrund der Bedeutung und des Stellenwerts des Rechts auf Abwehr (Anfechtung) fehlerhafter Beschlüsse kann diesem daher nur in extremen Ausnahmefällen Treuwidrigkeit gemäß § 242 BGB entgegenstehen.

4. Auch wenn der klagenden Eigentümer im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum selbst als Laie Verwalter der WEG war, schließt dies sein Anfechtungsrecht nicht nach § 242 BGB aus.

5. Übernimmt ein berufsmäßiger Verwalter die Verwaltertätigkeit von einem Laien, so hat er in besonderem Maße zu überprüfen, ob ein vom Vorverwalter vorgelegter Jahresabrechnungsentwurf den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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IBRRS 2018, 2215

OLG München, Beschluss vom 28.06.2018 - 34 Wx 138/18

1. Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann nur die Person eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist (Anschluss an BGH, 13.09.2001 - V ZB 15/01 = IBRRS 2001, 0178).*)

2. Ein auf die "übrigen Eigentümer der WEG" lautender Titel erlaubt nicht die Eintragung der "WEG" als Berechtigte einer Zwangshypothek.*)

3. Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs vorliegen, so hat die Erledigung der sich daraus ergebenden Pflichten Vorrang vor der Antragserledigungspflicht.*)

IBRRS 2018, 2201

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2018 - 73 C 70/17

1. Eine lediglich zulässige Nutzung des Balkons bedarf keiner ausdrücklichen Genehmigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Rechtmäßigkeit eines Vorbereitungsbeschlusses - also eines Beschlusses, der Rechte im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung überträgt und die gerichtliche Durchsetzung dieser Ansprüche durch die Gemeinschaft vorbereiten soll - hängt nicht davon ab, ob der von der Gemeinschaft bzw. der Eigentümermehrheit vermutete Anspruch tatsächlich besteht.

3. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Aufforderung zum Rückbau eines Klimageräts.

4. Die Frage, ob es sich beim Aufstellen eines Klimageräts (Splitgeräts) auf dem Balkon um eine bauliche Veränderung handelt, bleibt offen.

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IBRRS 2018, 2041

AG Dortmund, Urteil vom 19.10.2017 - 514 C 74/17

1. Die Absetzung einzelner Punkte von der Tagesordnung wirkt grundsätzlich über die Versammlung fort und stellt daher nicht einfach einen Geschäftsordnungsbeschluss dar, für dessen Anfechtung grundsätzlich ein Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen wäre.

2. Grundsätzlich hat ein Miteigentümer einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes gem. § 21 WEG, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies setzt lediglich voraus, dass sachliche Gründe dafür sprechen, den Punkt in der Eigentümerversammlung zu erörtern und darüber abzustimmen.

3. Etwas anderes gilt dann, wenn der Beschluss, der zu dem von den Miteigentümern gewünschten TOP gefasst werden könnte, von vornherein rechtswidrig und also unter Umständen anfechtbar wäre, etwa weil die Ladungsfrist nicht gewahrt werden konnte.

4. Ein Anspruch, dass in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung über die zwingend notwendigen Beschlüsse, die außerhalb einer ordentlichen Eigentümerversammlung gefasst werden müssen, hinaus eine Beschlussfassung erfolgt, besteht nicht.

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IBRRS 2018, 2129

AG Oranienburg, Urteil vom 20.02.2018 - 21 C 307/17

1. Befasst sich ein Beschluss alleine mit der Geltendmachung von Wohngeldrückständen, die einen einzelnen Wohnungseigentümer betreffen, kann weder er selbst noch ein von ihm bevollmächtigter Verwalter eine Stimme abgeben.

2. Der ausgeschlossene Wohnungseigentümer zählt für die Beschlussfähigkeit im Sinne des § 25 Abs. 3 WEG nicht mit.

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IBRRS 2018, 1761

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 05.07.2017 - 539 C 44/16

1. Der Beschluss "Dem Eigentümer XY wird durch die Eigentümergemeinschaft eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter wegen verspätet erstellter Bewirtschaftungskostenabrechnungen im eigenen Namen erteilt" ist nichtig, weil zu unbestimmt formuliert. Er lässt nicht erkennen, welche Forderung/welche Forderungen hier qua Ermächtigung vom Eigentümer letztlich gegenüber dem Verwalter zu wessen Gunsten geltend gemacht werden sollen.

2. Zur Problematik der Nebenkostenabrechnung eines vermietenden Eigentümers.

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IBRRS 2018, 2131

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.01.2018 - 16 S 76/17

1. Die Fortgeltung der Wirtschaftspläne für die Folgejahre kann zulässigerweise durch Beschluss angeordnet werden.

2. Der Beschluss über einen Wirtschaftsplan ist auch dann, wenn dieser zwei unterschiedlichen Zahlbeträgen für das Wohngeld angibt, nicht nichtig, wenn durch Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermittelbar ist.

3. Die Angabe von zwei unterschiedlichen Wohngeldbeträgen - einerseits unter Zugrundelegung auch der Kosten für Heizung, Wasser/Abwasser und Strom und andererseits ohne Berücksichtigung dieser Kosten - macht deutlich, dass die Höhe des vom Verband einzufordernden Wohngelds davon abhängig sein sollte, wer - nämlich entweder der Verband oder die einzelnen Wohnungseigentümer - diese Kosten im Außenverhältnis zu den Versorgungsunternehmen zu tragen hat.

4. Tragen die einzelnen Wohnungseigentümer im Außenverhältnis die genannten Kosten, ist der Beschluss dahingehend auszulegen, dass lediglich die Wohngeldbeträge "ohne Kosten für Heizung" etc. an den Verband zu zahlen sind.

5. Ein zunächst vollmachtlos eingelegtes Rechtsmittel darf nach Genehmigung nicht aufgrund dieses ursprünglichen Mangels verworfen werden, auch wenn die Rechtsmittelfrist im Zeitpunkt der Genehmigung bereits verstrichen war.

6. Die Berufungsanträge können bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erweitert werden, soweit die erweiterten Anträge durch die fristgerecht eingereichten Berufungsgründe gedeckt sind.

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IBRRS 2018, 2151

AG Oldenburg, Urteil vom 07.06.2018 - 10 C 25/17

1. Schuldrechtliche Vereinbarungen, die neben dem dinglichen Recht selbstständig oder als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden - wie beispielsweise die Übernahme einer Unterhaltungspflicht des Berechtigten -, wirken grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Sie sind nicht eintragungsfähig und wirken ohne Übernahme nicht gegenüber dem Sondernachfolger.

2. Entsprechendes gilt auch für schuldrechtliche Vereinbarungen über die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Sie wirken nur inter pares, d. h. zwischen den Wohnungseigentümern, die sie abgeschlossen haben.

3. Liegt keine Zustimmung des Sondernachfolgers vor, kann die Vereinbarung ihren Zweck, das Gemeinschaftsverhältnis zu regeln, nicht mehr erfüllen. Sie wird insgesamt unwirksam.

4. Vereinbaren der Verkäufer eines Grundstücks und der kaufende Bauträger, dass auf einem Vordergrundstück ein Überwegungsrecht eingeräumt wird und der Bauträger die Unterhaltungskosten hierfür trägt, und übernimmt der Bauträger diese Unterhaltungspflicht nicht in alle seine Kaufverträge mit den einzelnen Eigentümern, ist diese Vereinbarung unwirksam.

5. Bei einer grundbuchlich zu Gunsten des Nachbarn gesicherten Überwegung hat im Zweifel der Eigentümer die hälftigen Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung entsprechend § 1020 Satz 2 BGB zu tragen.

6. Das Beschlussergebnis ist durch den Verwalter zu verkünden und hat konstitutive Wirkung, da die Bekanntgabe des Ergebnisses Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses ist. Bei dieser Wirkung bleibt es auch dann, wenn die Verkündung nicht zutreffend erfolgt.

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IBRRS 2018, 2464

LG Kleve, Urteil vom 14.12.2017 - 6 S 23/17

Wenn das Amtsgericht in einem Urteil über mehrere in objektiver Klagehäufung geltend gemachte Ansprüche entschieden hat, richtet sich die Zuständigkeit des Berufungsgerichts auch dann einheitlich nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn nur ein einziger der streitgegenständlichen Ansprüche eine Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG betrifft.

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IBRRS 2018, 1910

AG Köln, Urteil vom 09.01.2018 - 204 C 87/17

1. Bei einer vier Sondereigentumseinheiten umfassenden Wohnungseigentumsanlage ist eher zweifelhaft, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst erforderlich ist.

2. Bei einem Unternehmen ist regelmäßig eine spezielle Haftpflichtversicherung für die Hausmeistertätigkeit abgeschlossen. Bei einem einzelnen Mitbewohner als Hausmeister ist dies nicht der Fall, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dass ein einzelner Mitbewohner die Hausmeistertätigkeiten übernimmt.

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IBRRS 2018, 2069

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 266/16

1. Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. 12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

2. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgelds entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

IBRRS 2018, 2042

AG Düsseldorf, Urteil vom 13.12.2017 - 232 C 99/17

1. Beauftragt ein Architekt ein Unternehmen mit Instandsetzungsarbeiten, ohne von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit diesen konkreten Arbeiten beauftragt worden zu sein, haftet er dem Unternehmer nach § 179 BGB.

2. Der Schadensersatz im Rahmen des § 179 Absatz 1 BGB richtet sich nicht auf Naturalrestitution, sondern auf Geldersatz, dessen Höhe sich nach dem Interesse bemisst, das der Kläger an der Erfüllung hat.

3. Bei Bereicherungsansprüchen besteht eine Haftung des Verbands in Fällen, in denen eine bauliche Maßnahme zur Instandsetzung keines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf, da sie - sei es aufgrund eines vorherigen Beschlusses, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste.

4. Unaufschiebbar sind lediglich solche Maßnahmen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens für das Gemeinschaftseigentum notwendig sind.

5. Zulässig sind nur diejenigen Maßnahmen, die die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch die Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung des Schadens dienen.

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IBRRS 2018, 2064

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 163/17

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12, IMR 2013, 26 = NJW 2013, 681).*)

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IBRRS 2018, 2040

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2017 - 318 S 19/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 2039

LG Köln, Urteil vom 25.01.2018 - 29 S 163/16

1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (hier: VDI Richtlinie).

2. "Freiliegend" sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen, jedoch keine Rohrleitungen, die innerhalb der Wohnung im Estrich verlaufen.

3. Wurden die Heizkosten fehlerhaft nach der VDI-Richtlinie festgelegt, widerspricht der Beschluss über die Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IBRRS 2018, 1979

AG Pinneberg, Urteil vom 30.01.2018 - 60 C 21/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 2022

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 203/17

1. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.*)

2. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.*)

3. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.*)

4. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, IMR 2015, 29 = BGHZ 202, 375 ff.).*)

IBRRS 2018, 1983

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2017 - 318 S 116/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1968

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 - 2-13 S 98/17

1. Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen.*)

2. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt.*)

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IBRRS 2018, 1966

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 31/16

Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.*)

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IBRRS 2018, 1982

LG Dortmund, Urteil vom 05.12.2017 - 1 S 28/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1967

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 36/17

Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.*)

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IBRRS 2018, 1963

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 - 2-13 S 88/17

1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.*)

2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses.*)