Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

6114 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2018

IBRRS 2018, 2451

LG Koblenz, Beschluss vom 15.12.2017 - 2 S 52/17 WEG

1. Wenn eine Partei des Erwerbsvertrags wirksam den Rücktritt erklärt, verliert der Erwerber mit Wirkung ex nunc seine Rechtsposition innerhalb der werdenden Gemeinschaft, was auch für die in Vollzug gesetzte echte Wohnungseigentümergemeinschaft gilt.

2. Ist der Rücktritt indes streitig, ist der Erwerber bis zu dessen Klärung stimmberechtigt, wenn er durch Auflassungsvormerkung gesichert und in Besitz der Wohnung ist.

3. Der Streitwert ist in Wohnungseigentumssachen bei Beschlussanfechtungsklagen stets nach § 49a Abs. 1 GKG zu bemessen, unabhängig davon, ob die Beschlussanfechtung aus formellen oder aus materiellen Gründen erfolgt.

 Volltext


IBRRS 2018, 2456

AG Hameln, Urteil vom 20.06.2018 - 42 C 9/18

Der Anfechtung einer Wahl zum Verwalter fehlt auch dann nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Verwalter zwischenzeitlich sein Amt niedergelegt hat.

 Volltext


IBRRS 2018, 2202

LG Itzehoe, Urteil vom 26.01.2018 - 11 S 33/17

1. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum.

2. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

3. Zu einer Ungültigkeitserklärung eines mehrheitlich gefassten Bestellungsbeschlusses kann es vor diesem Hintergrund etwa kommen, wenn der Verwalter offensichtlich die für die Amtsführung erforderliche Neutralität vermissen lässt.

4. Dies ist etwa zu bejahen, wenn der Verwalter über einen Eigentümer ausländerfeindliche Äußerungen verlautbaren lässt oder "Abmahnungen" schreibt, die klar erkennen lassen, dass er den Eigentümer nicht als gleichberechtigten Wohnungseigentümer anerkennt.

 Volltext


IBRRS 2018, 2408

LG Koblenz, Beschluss vom 26.06.2018 - 2 S 16/18 WEG

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 2407

LG Koblenz, Beschluss vom 07.06.2018 - 2 S 16/18 WEG

1. In Ausnahmefällen ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, einen grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehenden Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer der Anspruch als Individualanspruch alleine zusteht; hierzu zählen Ansprüche beim Streit um die ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG, insbesondere wenn der Verwalter seine Pflicht zur Einberufung der Versammlung verletzt.

2. Das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG berechnet sich auch dann nach Köpfen, wenn das Stimmrecht einem anderen Kriterium - etwa Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten - folgt.

3. Das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG muss zunächst im Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens beim Verwalter erfüllt sein.

4. Das Quorum des § 24 Absatz 2 WEG muss allerdings auch noch bis zur tatsächlichen Einladung zur Eigentümerversammlung durch den Verwalter bzw. im Schluss der mündlichen Verhandlung fortbestehen, wenn der Verwalter dem Verlangen nicht nachkommt und ein Minderheiteneigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen muss, um den Verwalter zur Einladung verpflichten zu lassen.

5. Ein Einberufungsverlangen kann auch nach Zugang an den Verwalter "widerrufen" werden.

 Volltext


IBRRS 2018, 2043

AG Solingen, Urteil vom 08.12.2017 - 15a C 32/17

Auch wenn die Teilungserklärung vorsieht, Wirtschaftseinheiten zu bilden, und diese dazu ermächtigt werden, jeweils alleine und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über diejenigen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch über bauliche Veränderungen zu entscheiden, die sich auf die jeweilige Wirtschaftseinheiten beziehen, fehlt der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz, über die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage zu entscheiden.

 Volltext


IBRRS 2018, 1975

AG München, Urteil vom 28.06.2017 - 481 C 24911/16 WEG

1. Weil die Grundstücksteile, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen, ist die Entscheidung über das "ob" und "wie" von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 1, 3, 4, 5 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorbehalten und zugleich deren Aufgabe.

2. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung abweichend von §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Kostentragung hierfür einzelnen Wohnungseigentümern auferlegen, allerdings erfordert dies eine klare und eindeutige Regelung; im Zweifel verbleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

3. Bei der Auslegung von Regelungen einer Teilungserklärung ist wie bei einer Auslegung von Grundbucheintragungen auf den Wortlaut und Sinn der Regelung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt.

4. Regelt die Teilungserklärung, dass die behördlich geforderten Bäume auf den Gemeinschaftsflächen von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind, und weiter, dass die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsfläche zu Lasten des jeweiligen Sondernutzungsberechtigten geht, so ist auch für das Fällen von behördlich geforderten Bäumen die Gemeinschaft zuständig, nicht der Sondernutzungsberechtigte.

 Volltext


IBRRS 2018, 2283

BGH, Beschluss vom 21.06.2018 - V ZB 254/17

1. Das Berufungsgericht darf die Berufung nicht allein deshalb als unzulässig verwerfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstands nicht glaubhaft gemacht worden ist. Vielmehr hat es den Wert bei der Entscheidung über die Zulässigkeit der Berufung auf Grund eigener Lebenserfahrung und Sachkenntnis nach freiem Ermessen zu schätzen; als Tatsachengericht muss es dabei den Akteninhalt von Amts wegen auswerten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.10.1997 - II ZR 334/96, IMR 2012, 435 = NJW-RR 1998, 573, sowie BGH, Beschluss vom 16.03.2012 - LwZB 3/11, NJW-RR 2012, 1103 Rn. 17).*)

2. Bei der Anfechtung eines Beschlusses über eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme, die der klagende Wohnungseigentümer als optische Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Farbwahl des Fassadenanstrichs) ansieht, können die auf den Kläger entfallenden Kosten der Maßnahme jedenfalls als Hilfsmittel für die Schätzung der klägerischen Beschwer dienen; wird nach dem Vortrag des Klägers das gesamte Gebäude optisch erheblich verändert, ist im Regelfall zu dem Kostenanteil ein Wert von etwa 1.000 Euro hinzuzurechnen, der dem ideellen Interesse an der Gebäudegestaltung Rechnung trägt.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2277

VG Hannover, Urteil vom 14.05.2018 - 4 A 8334/17

Eine auf das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogene Bauordnungsverfügung kann nur in den dringenden Fällen des § 21 Abs. 2 WEG gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichtet werden.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2246

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2018 - 55 T 15/18 WEG

1. In Teileigentum können freikirchliche Veranstaltungen erlaubt sein.

2. Eine Nutzung des Teileigentums durch eine Freikirche führt auch nicht typischerweise zu unzumutbaren Beeinträchtigungen zu Lasten der übrigen Eigentümer.

3. Bei einer übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Erfolgsaussichten lediglich summarisch zu prüfen. Kommt es nicht mehr zu einer - ohne die Erledigung gebotenen - Beweisaufnahme, sind die Kosten des Rechtsstreits regelmäßig gegeneinander aufzuheben.

 Volltext


IBRRS 2018, 2220

AG Heidelberg, Urteil vom 04.05.2018 - 45 C 24/18

1. Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft haftet dieser unmittelbar in Höhe eines Rechnungsbetrags, den der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft bezahlt, wenn er die Rechnung nicht sorgfältig geprüft hat.

2. Der Verwalter kann von der Eigentümergemeinschaft aber analog § 255 BGB die Abtretung etwaiger Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Rechnungsaussteller verlangen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2258

AG Kassel, Urteil vom 17.05.2018 - 800 C 4100/17

1. Zur Wirkung der notwendigen Streitgenossenschaft bei unterschiedlichem Verhalten der beklagten Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Zum Rechtsschutzinteresse einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG betreffend einen Negativbeschluss bei nur außerhalb der Klagefrist nachgeschobener Beschlussersetzungsklage.*)

3. Zu den Anforderungen an Inhalt und Zeitpunkt des einfachen Bestreitens von detailliert vorgetragenen Schäden.*)

4. Zur Frage, ob ein Beschluss zur Einholung eines Schadensgutachtens genügt, einen Anspruch auf Vornahme von (Not-)Reparaturmaßnahmen eines Wohnungseigentümers zu befriedigen.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2240

BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17

1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, IBR 1999, 322 = BGHZ 207, 40 Rn. 15).*)

2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).

IBRRS 2018, 2206

LG München I, Urteil vom 14.12.2017 - 36 S 1863/17 WEG

1. Ergibt der Kontoanfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben nicht den Kontoendbestand und ist die Differenz nicht nachvollziehbar erläutert, ist die Jahresabrechnung rechnerisch nicht schlüssig und entspricht damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Rein interne Konto-Umbuchungen zwischen den Konten der WEG sind für die Jahresabrechnung ohne Bedeutung, da derartige Umbuchung weder zu einem Zufluss zum, noch zu einem Abfluss vom WEG-Vermögen führen.

3. Aufgrund der Bedeutung und des Stellenwerts des Rechts auf Abwehr (Anfechtung) fehlerhafter Beschlüsse kann diesem daher nur in extremen Ausnahmefällen Treuwidrigkeit gemäß § 242 BGB entgegenstehen.

4. Auch wenn der klagenden Eigentümer im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum selbst als Laie Verwalter der WEG war, schließt dies sein Anfechtungsrecht nicht nach § 242 BGB aus.

5. Übernimmt ein berufsmäßiger Verwalter die Verwaltertätigkeit von einem Laien, so hat er in besonderem Maße zu überprüfen, ob ein vom Vorverwalter vorgelegter Jahresabrechnungsentwurf den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

 Volltext


IBRRS 2018, 2215

OLG München, Beschluss vom 28.06.2018 - 34 Wx 138/18

1. Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann nur die Person eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist (Anschluss an BGH, 13.09.2001 - V ZB 15/01 = IBRRS 2001, 0178).*)

2. Ein auf die "übrigen Eigentümer der WEG" lautender Titel erlaubt nicht die Eintragung der "WEG" als Berechtigte einer Zwangshypothek.*)

3. Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs vorliegen, so hat die Erledigung der sich daraus ergebenden Pflichten Vorrang vor der Antragserledigungspflicht.*)

IBRRS 2018, 2201

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2018 - 73 C 70/17

1. Eine lediglich zulässige Nutzung des Balkons bedarf keiner ausdrücklichen Genehmigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Rechtmäßigkeit eines Vorbereitungsbeschlusses - also eines Beschlusses, der Rechte im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung überträgt und die gerichtliche Durchsetzung dieser Ansprüche durch die Gemeinschaft vorbereiten soll - hängt nicht davon ab, ob der von der Gemeinschaft bzw. der Eigentümermehrheit vermutete Anspruch tatsächlich besteht.

3. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Aufforderung zum Rückbau eines Klimageräts.

4. Die Frage, ob es sich beim Aufstellen eines Klimageräts (Splitgeräts) auf dem Balkon um eine bauliche Veränderung handelt, bleibt offen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2041

AG Dortmund, Urteil vom 19.10.2017 - 514 C 74/17

1. Die Absetzung einzelner Punkte von der Tagesordnung wirkt grundsätzlich über die Versammlung fort und stellt daher nicht einfach einen Geschäftsordnungsbeschluss dar, für dessen Anfechtung grundsätzlich ein Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen wäre.

2. Grundsätzlich hat ein Miteigentümer einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes gem. § 21 WEG, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies setzt lediglich voraus, dass sachliche Gründe dafür sprechen, den Punkt in der Eigentümerversammlung zu erörtern und darüber abzustimmen.

3. Etwas anderes gilt dann, wenn der Beschluss, der zu dem von den Miteigentümern gewünschten TOP gefasst werden könnte, von vornherein rechtswidrig und also unter Umständen anfechtbar wäre, etwa weil die Ladungsfrist nicht gewahrt werden konnte.

4. Ein Anspruch, dass in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung über die zwingend notwendigen Beschlüsse, die außerhalb einer ordentlichen Eigentümerversammlung gefasst werden müssen, hinaus eine Beschlussfassung erfolgt, besteht nicht.

 Volltext


IBRRS 2018, 2129

AG Oranienburg, Urteil vom 20.02.2018 - 21 C 307/17

1. Befasst sich ein Beschluss alleine mit der Geltendmachung von Wohngeldrückständen, die einen einzelnen Wohnungseigentümer betreffen, kann weder er selbst noch ein von ihm bevollmächtigter Verwalter eine Stimme abgeben.

2. Der ausgeschlossene Wohnungseigentümer zählt für die Beschlussfähigkeit im Sinne des § 25 Abs. 3 WEG nicht mit.

 Volltext


IBRRS 2018, 1761

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 05.07.2017 - 539 C 44/16

1. Der Beschluss "Dem Eigentümer XY wird durch die Eigentümergemeinschaft eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter wegen verspätet erstellter Bewirtschaftungskostenabrechnungen im eigenen Namen erteilt" ist nichtig, weil zu unbestimmt formuliert. Er lässt nicht erkennen, welche Forderung/welche Forderungen hier qua Ermächtigung vom Eigentümer letztlich gegenüber dem Verwalter zu wessen Gunsten geltend gemacht werden sollen.

2. Zur Problematik der Nebenkostenabrechnung eines vermietenden Eigentümers.

 Volltext


IBRRS 2018, 2131

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.01.2018 - 16 S 76/17

1. Die Fortgeltung der Wirtschaftspläne für die Folgejahre kann zulässigerweise durch Beschluss angeordnet werden.

2. Der Beschluss über einen Wirtschaftsplan ist auch dann, wenn dieser zwei unterschiedlichen Zahlbeträgen für das Wohngeld angibt, nicht nichtig, wenn durch Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermittelbar ist.

3. Die Angabe von zwei unterschiedlichen Wohngeldbeträgen - einerseits unter Zugrundelegung auch der Kosten für Heizung, Wasser/Abwasser und Strom und andererseits ohne Berücksichtigung dieser Kosten - macht deutlich, dass die Höhe des vom Verband einzufordernden Wohngelds davon abhängig sein sollte, wer - nämlich entweder der Verband oder die einzelnen Wohnungseigentümer - diese Kosten im Außenverhältnis zu den Versorgungsunternehmen zu tragen hat.

4. Tragen die einzelnen Wohnungseigentümer im Außenverhältnis die genannten Kosten, ist der Beschluss dahingehend auszulegen, dass lediglich die Wohngeldbeträge "ohne Kosten für Heizung" etc. an den Verband zu zahlen sind.

5. Ein zunächst vollmachtlos eingelegtes Rechtsmittel darf nach Genehmigung nicht aufgrund dieses ursprünglichen Mangels verworfen werden, auch wenn die Rechtsmittelfrist im Zeitpunkt der Genehmigung bereits verstrichen war.

6. Die Berufungsanträge können bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erweitert werden, soweit die erweiterten Anträge durch die fristgerecht eingereichten Berufungsgründe gedeckt sind.

 Volltext


IBRRS 2018, 2151

AG Oldenburg, Urteil vom 07.06.2018 - 10 C 25/17

1. Schuldrechtliche Vereinbarungen, die neben dem dinglichen Recht selbstständig oder als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden - wie beispielsweise die Übernahme einer Unterhaltungspflicht des Berechtigten -, wirken grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Sie sind nicht eintragungsfähig und wirken ohne Übernahme nicht gegenüber dem Sondernachfolger.

2. Entsprechendes gilt auch für schuldrechtliche Vereinbarungen über die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Sie wirken nur inter pares, d. h. zwischen den Wohnungseigentümern, die sie abgeschlossen haben.

3. Liegt keine Zustimmung des Sondernachfolgers vor, kann die Vereinbarung ihren Zweck, das Gemeinschaftsverhältnis zu regeln, nicht mehr erfüllen. Sie wird insgesamt unwirksam.

4. Vereinbaren der Verkäufer eines Grundstücks und der kaufende Bauträger, dass auf einem Vordergrundstück ein Überwegungsrecht eingeräumt wird und der Bauträger die Unterhaltungskosten hierfür trägt, und übernimmt der Bauträger diese Unterhaltungspflicht nicht in alle seine Kaufverträge mit den einzelnen Eigentümern, ist diese Vereinbarung unwirksam.

5. Bei einer grundbuchlich zu Gunsten des Nachbarn gesicherten Überwegung hat im Zweifel der Eigentümer die hälftigen Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung entsprechend § 1020 Satz 2 BGB zu tragen.

6. Das Beschlussergebnis ist durch den Verwalter zu verkünden und hat konstitutive Wirkung, da die Bekanntgabe des Ergebnisses Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses ist. Bei dieser Wirkung bleibt es auch dann, wenn die Verkündung nicht zutreffend erfolgt.

 Volltext


IBRRS 2018, 2464

LG Kleve, Urteil vom 14.12.2017 - 6 S 23/17

Wenn das Amtsgericht in einem Urteil über mehrere in objektiver Klagehäufung geltend gemachte Ansprüche entschieden hat, richtet sich die Zuständigkeit des Berufungsgerichts auch dann einheitlich nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn nur ein einziger der streitgegenständlichen Ansprüche eine Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG betrifft.

 Volltext


IBRRS 2018, 1910

AG Köln, Urteil vom 09.01.2018 - 204 C 87/17

1. Bei einer vier Sondereigentumseinheiten umfassenden Wohnungseigentumsanlage ist eher zweifelhaft, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst erforderlich ist.

2. Bei einem Unternehmen ist regelmäßig eine spezielle Haftpflichtversicherung für die Hausmeistertätigkeit abgeschlossen. Bei einem einzelnen Mitbewohner als Hausmeister ist dies nicht der Fall, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dass ein einzelner Mitbewohner die Hausmeistertätigkeiten übernimmt.

 Volltext


IBRRS 2018, 2069

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 266/16

1. Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. 12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

2. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgelds entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

IBRRS 2018, 2042

AG Düsseldorf, Urteil vom 13.12.2017 - 232 C 99/17

1. Beauftragt ein Architekt ein Unternehmen mit Instandsetzungsarbeiten, ohne von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit diesen konkreten Arbeiten beauftragt worden zu sein, haftet er dem Unternehmer nach § 179 BGB.

2. Der Schadensersatz im Rahmen des § 179 Absatz 1 BGB richtet sich nicht auf Naturalrestitution, sondern auf Geldersatz, dessen Höhe sich nach dem Interesse bemisst, das der Kläger an der Erfüllung hat.

3. Bei Bereicherungsansprüchen besteht eine Haftung des Verbands in Fällen, in denen eine bauliche Maßnahme zur Instandsetzung keines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf, da sie - sei es aufgrund eines vorherigen Beschlusses, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste.

4. Unaufschiebbar sind lediglich solche Maßnahmen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens für das Gemeinschaftseigentum notwendig sind.

5. Zulässig sind nur diejenigen Maßnahmen, die die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch die Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung des Schadens dienen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2064

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 163/17

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12, IMR 2013, 26 = NJW 2013, 681).*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2040

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2017 - 318 S 19/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 2039

LG Köln, Urteil vom 25.01.2018 - 29 S 163/16

1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (hier: VDI Richtlinie).

2. "Freiliegend" sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen, jedoch keine Rohrleitungen, die innerhalb der Wohnung im Estrich verlaufen.

3. Wurden die Heizkosten fehlerhaft nach der VDI-Richtlinie festgelegt, widerspricht der Beschluss über die Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung.

 Volltext


IBRRS 2018, 1979

AG Pinneberg, Urteil vom 30.01.2018 - 60 C 21/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 2022

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 203/17

1. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.*)

2. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.*)

3. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.*)

4. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, IMR 2015, 29 = BGHZ 202, 375 ff.).*)

IBRRS 2018, 1983

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2017 - 318 S 116/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 1968

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 - 2-13 S 98/17

1. Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen.*)

2. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1966

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 31/16

Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1982

LG Dortmund, Urteil vom 05.12.2017 - 1 S 28/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 1967

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 36/17

Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1963

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 - 2-13 S 88/17

1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.*)

2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses.*)

IBRRS 2018, 1909

LG Köln, Urteil vom 01.02.2018 - 29 S 89/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 1903

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 11.10.2017 - 409 C 127/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 1901

LG Hamburg, Urteil vom 07.06.2017 - 318 S 88/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 1908

LG Flensburg, Urteil vom 02.02.2018 - 2 O 123/15

1. Die Kostenforderung einer Sanierungsmaßnahme hat derjenige Eigentümer anteilig zu tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung im Grundbuch eingetragen war.

2. Will der Verwalter ein Unternehmen beauftragen, dessen Geschäftsführer er zugleich ist, so muss er per Beschluss von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein.

3. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darf der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen. Eine Sanierungsmaßnahme für über 100.000 Euro fällt allerdings nicht in diesen Zuständigkeitsrahmen und erfordert einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 Volltext


IBRRS 2018, 1900

LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 - 53 S 46/16 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 1919

BGH, Urteil vom 23.02.2018 - V ZR 101/16

1. Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertagungsbeschlüsse nicht anficht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rz. 11).*)

2. Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Klarstellung zu Senat, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rz. 24; Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rz. 6). Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner.*)

3. Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.*)

4. Ändert ein Wohnungseigentümer sein Abstimmungsverhalten und kommt er seiner Mitwirkungspflicht nach, ist er für den Schaden, der durch einen gleichwohl nicht zustande gekommenen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsteht, nicht verantwortlich. Für die Erfüllung der Mitwirkungspflicht ist der Wohnungseigentümer darlegungs- und beweisbelastet, der zunächst pflichtwidrig gehandelt hat.*)

5. Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht - sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist - unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht.*)

6. Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.*)

IBRRS 2018, 1902

LG Köln, Beschluss vom 05.10.2017 - 29 S 96/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 1829

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.02.2018 - 22 C 41/17

1. Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für den Inhalt der Teilungserklärung ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB und gegebenenfalls nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 307 ff. BGB.

2. Eine Kostenbefreiung der Eigentümer unausgebauter Dachgeschosswohnungen bis zum Beginn der Ausbauarbeiten ist mit dem sachlichen Grund zu rechtfertigen, dass dort folglich bis dahin keinerlei Verbrauchskosten anfallen.

3. Es ist auch nicht untragbar, dass die Eigentümer dieser Einheiten (noch) nicht an Instandsetzung- und Instandhaltungskosten beteiligt werden, denn dies lässt sich damit begründen, dass diese Einheiten noch nicht hergestellt sind.

 Volltext


IBRRS 2018, 1695

AG Krefeld, Urteil vom 15.12.2017 - 13 C 22/17

1. Das sog. Belastungsverbot hat zur Folge, dass die konstitutive Begründung neuer (originärer) Leistungspflichten, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben, für die Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss unwirksam ist.

2. Die Beschlusskompetenz zur (konstitutiven) Regelung der Treppenhausreinigung und sonstiger, typischerweise in einer Hausordnung geregelter Tätigkeiten durch positiven Mehrheitsbeschluss rührt aus der Regelung des § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG her.

3. Die Kompetenz zur Fassung von Negativbeschlüssen folgt aus der Autonomie der Eigentümer, sich in einer Angelegenheit nicht zu binden.

4. Negativbeschlüsse enthalten keine sachliche Regelung.

 Volltext


IBRRS 2018, 1820

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 26/17

Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1832

KG, Beschluss vom 03.05.2018 - 1 W 370/17

1. Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.*)

2. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.*)

3. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (Fortführung von KG, 06.10.2011 - 1 W 477/11, IMR 2012, 28).*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1823

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 91/16

1. Soll für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung.*)

2. Zum Ansatz der Wohnfläche in einem derartigen Fall bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1821

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.03.2018 - 2-13 S 27/18

Soll statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter gewählt werden, handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, so dass Alternativangebote einzuholen sind.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1760

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 11.01.2017 - 539 C 41/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext