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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 2206

LG München I, Urteil vom 14.12.2017 - 36 S 1863/17 WEG

1. Ergibt der Kontoanfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben nicht den Kontoendbestand und ist die Differenz nicht nachvollziehbar erläutert, ist die Jahresabrechnung rechnerisch nicht schlüssig und entspricht damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Rein interne Konto-Umbuchungen zwischen den Konten der WEG sind für die Jahresabrechnung ohne Bedeutung, da derartige Umbuchung weder zu einem Zufluss zum, noch zu einem Abfluss vom WEG-Vermögen führen.

3. Aufgrund der Bedeutung und des Stellenwerts des Rechts auf Abwehr (Anfechtung) fehlerhafter Beschlüsse kann diesem daher nur in extremen Ausnahmefällen Treuwidrigkeit gemäß § 242 BGB entgegenstehen.

4. Auch wenn der klagenden Eigentümer im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum selbst als Laie Verwalter der WEG war, schließt dies sein Anfechtungsrecht nicht nach § 242 BGB aus.

5. Übernimmt ein berufsmäßiger Verwalter die Verwaltertätigkeit von einem Laien, so hat er in besonderem Maße zu überprüfen, ob ein vom Vorverwalter vorgelegter Jahresabrechnungsentwurf den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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IBRRS 2018, 2215

OLG München, Beschluss vom 28.06.2018 - 34 Wx 138/18

1. Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann nur die Person eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist (Anschluss an BGH, 13.09.2001 - V ZB 15/01 = IBRRS 2001, 0178).*)

2. Ein auf die "übrigen Eigentümer der WEG" lautender Titel erlaubt nicht die Eintragung der "WEG" als Berechtigte einer Zwangshypothek.*)

3. Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs vorliegen, so hat die Erledigung der sich daraus ergebenden Pflichten Vorrang vor der Antragserledigungspflicht.*)

IBRRS 2018, 2201

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2018 - 73 C 70/17

1. Eine lediglich zulässige Nutzung des Balkons bedarf keiner ausdrücklichen Genehmigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Rechtmäßigkeit eines Vorbereitungsbeschlusses - also eines Beschlusses, der Rechte im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung überträgt und die gerichtliche Durchsetzung dieser Ansprüche durch die Gemeinschaft vorbereiten soll - hängt nicht davon ab, ob der von der Gemeinschaft bzw. der Eigentümermehrheit vermutete Anspruch tatsächlich besteht.

3. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Aufforderung zum Rückbau eines Klimageräts.

4. Die Frage, ob es sich beim Aufstellen eines Klimageräts (Splitgeräts) auf dem Balkon um eine bauliche Veränderung handelt, bleibt offen.

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IBRRS 2018, 2041

AG Dortmund, Urteil vom 19.10.2017 - 514 C 74/17

1. Die Absetzung einzelner Punkte von der Tagesordnung wirkt grundsätzlich über die Versammlung fort und stellt daher nicht einfach einen Geschäftsordnungsbeschluss dar, für dessen Anfechtung grundsätzlich ein Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen wäre.

2. Grundsätzlich hat ein Miteigentümer einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes gem. § 21 WEG, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies setzt lediglich voraus, dass sachliche Gründe dafür sprechen, den Punkt in der Eigentümerversammlung zu erörtern und darüber abzustimmen.

3. Etwas anderes gilt dann, wenn der Beschluss, der zu dem von den Miteigentümern gewünschten TOP gefasst werden könnte, von vornherein rechtswidrig und also unter Umständen anfechtbar wäre, etwa weil die Ladungsfrist nicht gewahrt werden konnte.

4. Ein Anspruch, dass in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung über die zwingend notwendigen Beschlüsse, die außerhalb einer ordentlichen Eigentümerversammlung gefasst werden müssen, hinaus eine Beschlussfassung erfolgt, besteht nicht.

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IBRRS 2018, 2129

AG Oranienburg, Urteil vom 20.02.2018 - 21 C 307/17

1. Befasst sich ein Beschluss alleine mit der Geltendmachung von Wohngeldrückständen, die einen einzelnen Wohnungseigentümer betreffen, kann weder er selbst noch ein von ihm bevollmächtigter Verwalter eine Stimme abgeben.

2. Der ausgeschlossene Wohnungseigentümer zählt für die Beschlussfähigkeit im Sinne des § 25 Abs. 3 WEG nicht mit.

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IBRRS 2018, 1761

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 05.07.2017 - 539 C 44/16

1. Der Beschluss "Dem Eigentümer XY wird durch die Eigentümergemeinschaft eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter wegen verspätet erstellter Bewirtschaftungskostenabrechnungen im eigenen Namen erteilt" ist nichtig, weil zu unbestimmt formuliert. Er lässt nicht erkennen, welche Forderung/welche Forderungen hier qua Ermächtigung vom Eigentümer letztlich gegenüber dem Verwalter zu wessen Gunsten geltend gemacht werden sollen.

2. Zur Problematik der Nebenkostenabrechnung eines vermietenden Eigentümers.

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IBRRS 2018, 2131

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.01.2018 - 16 S 76/17

1. Die Fortgeltung der Wirtschaftspläne für die Folgejahre kann zulässigerweise durch Beschluss angeordnet werden.

2. Der Beschluss über einen Wirtschaftsplan ist auch dann, wenn dieser zwei unterschiedlichen Zahlbeträgen für das Wohngeld angibt, nicht nichtig, wenn durch Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermittelbar ist.

3. Die Angabe von zwei unterschiedlichen Wohngeldbeträgen - einerseits unter Zugrundelegung auch der Kosten für Heizung, Wasser/Abwasser und Strom und andererseits ohne Berücksichtigung dieser Kosten - macht deutlich, dass die Höhe des vom Verband einzufordernden Wohngelds davon abhängig sein sollte, wer - nämlich entweder der Verband oder die einzelnen Wohnungseigentümer - diese Kosten im Außenverhältnis zu den Versorgungsunternehmen zu tragen hat.

4. Tragen die einzelnen Wohnungseigentümer im Außenverhältnis die genannten Kosten, ist der Beschluss dahingehend auszulegen, dass lediglich die Wohngeldbeträge "ohne Kosten für Heizung" etc. an den Verband zu zahlen sind.

5. Ein zunächst vollmachtlos eingelegtes Rechtsmittel darf nach Genehmigung nicht aufgrund dieses ursprünglichen Mangels verworfen werden, auch wenn die Rechtsmittelfrist im Zeitpunkt der Genehmigung bereits verstrichen war.

6. Die Berufungsanträge können bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erweitert werden, soweit die erweiterten Anträge durch die fristgerecht eingereichten Berufungsgründe gedeckt sind.

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IBRRS 2018, 2151

AG Oldenburg, Urteil vom 07.06.2018 - 10 C 25/17

1. Schuldrechtliche Vereinbarungen, die neben dem dinglichen Recht selbstständig oder als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden - wie beispielsweise die Übernahme einer Unterhaltungspflicht des Berechtigten -, wirken grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Sie sind nicht eintragungsfähig und wirken ohne Übernahme nicht gegenüber dem Sondernachfolger.

2. Entsprechendes gilt auch für schuldrechtliche Vereinbarungen über die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Sie wirken nur inter pares, d. h. zwischen den Wohnungseigentümern, die sie abgeschlossen haben.

3. Liegt keine Zustimmung des Sondernachfolgers vor, kann die Vereinbarung ihren Zweck, das Gemeinschaftsverhältnis zu regeln, nicht mehr erfüllen. Sie wird insgesamt unwirksam.

4. Vereinbaren der Verkäufer eines Grundstücks und der kaufende Bauträger, dass auf einem Vordergrundstück ein Überwegungsrecht eingeräumt wird und der Bauträger die Unterhaltungskosten hierfür trägt, und übernimmt der Bauträger diese Unterhaltungspflicht nicht in alle seine Kaufverträge mit den einzelnen Eigentümern, ist diese Vereinbarung unwirksam.

5. Bei einer grundbuchlich zu Gunsten des Nachbarn gesicherten Überwegung hat im Zweifel der Eigentümer die hälftigen Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung entsprechend § 1020 Satz 2 BGB zu tragen.

6. Das Beschlussergebnis ist durch den Verwalter zu verkünden und hat konstitutive Wirkung, da die Bekanntgabe des Ergebnisses Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses ist. Bei dieser Wirkung bleibt es auch dann, wenn die Verkündung nicht zutreffend erfolgt.

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IBRRS 2018, 2464

LG Kleve, Urteil vom 14.12.2017 - 6 S 23/17

Wenn das Amtsgericht in einem Urteil über mehrere in objektiver Klagehäufung geltend gemachte Ansprüche entschieden hat, richtet sich die Zuständigkeit des Berufungsgerichts auch dann einheitlich nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn nur ein einziger der streitgegenständlichen Ansprüche eine Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG betrifft.

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IBRRS 2018, 1910

AG Köln, Urteil vom 09.01.2018 - 204 C 87/17

1. Bei einer vier Sondereigentumseinheiten umfassenden Wohnungseigentumsanlage ist eher zweifelhaft, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst erforderlich ist.

2. Bei einem Unternehmen ist regelmäßig eine spezielle Haftpflichtversicherung für die Hausmeistertätigkeit abgeschlossen. Bei einem einzelnen Mitbewohner als Hausmeister ist dies nicht der Fall, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dass ein einzelner Mitbewohner die Hausmeistertätigkeiten übernimmt.

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IBRRS 2018, 2069

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 266/16

1. Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. 12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

2. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgelds entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

IBRRS 2018, 2042

AG Düsseldorf, Urteil vom 13.12.2017 - 232 C 99/17

1. Beauftragt ein Architekt ein Unternehmen mit Instandsetzungsarbeiten, ohne von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit diesen konkreten Arbeiten beauftragt worden zu sein, haftet er dem Unternehmer nach § 179 BGB.

2. Der Schadensersatz im Rahmen des § 179 Absatz 1 BGB richtet sich nicht auf Naturalrestitution, sondern auf Geldersatz, dessen Höhe sich nach dem Interesse bemisst, das der Kläger an der Erfüllung hat.

3. Bei Bereicherungsansprüchen besteht eine Haftung des Verbands in Fällen, in denen eine bauliche Maßnahme zur Instandsetzung keines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf, da sie - sei es aufgrund eines vorherigen Beschlusses, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste.

4. Unaufschiebbar sind lediglich solche Maßnahmen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens für das Gemeinschaftseigentum notwendig sind.

5. Zulässig sind nur diejenigen Maßnahmen, die die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch die Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung des Schadens dienen.

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IBRRS 2018, 2064

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 163/17

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12, IMR 2013, 26 = NJW 2013, 681).*)

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IBRRS 2018, 2040

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2017 - 318 S 19/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 2039

LG Köln, Urteil vom 25.01.2018 - 29 S 163/16

1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (hier: VDI Richtlinie).

2. "Freiliegend" sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen, jedoch keine Rohrleitungen, die innerhalb der Wohnung im Estrich verlaufen.

3. Wurden die Heizkosten fehlerhaft nach der VDI-Richtlinie festgelegt, widerspricht der Beschluss über die Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IBRRS 2018, 1979

AG Pinneberg, Urteil vom 30.01.2018 - 60 C 21/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 2022

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 203/17

1. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.*)

2. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.*)

3. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.*)

4. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, IMR 2015, 29 = BGHZ 202, 375 ff.).*)

IBRRS 2018, 1983

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2017 - 318 S 116/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1968

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 - 2-13 S 98/17

1. Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen.*)

2. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt.*)

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IBRRS 2018, 1966

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 31/16

Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.*)

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IBRRS 2018, 1982

LG Dortmund, Urteil vom 05.12.2017 - 1 S 28/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1967

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 36/17

Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.*)

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IBRRS 2018, 1963

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 - 2-13 S 88/17

1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.*)

2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses.*)

IBRRS 2018, 1909

LG Köln, Urteil vom 01.02.2018 - 29 S 89/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1903

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 11.10.2017 - 409 C 127/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1901

LG Hamburg, Urteil vom 07.06.2017 - 318 S 88/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1908

LG Flensburg, Urteil vom 02.02.2018 - 2 O 123/15

1. Die Kostenforderung einer Sanierungsmaßnahme hat derjenige Eigentümer anteilig zu tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung im Grundbuch eingetragen war.

2. Will der Verwalter ein Unternehmen beauftragen, dessen Geschäftsführer er zugleich ist, so muss er per Beschluss von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein.

3. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darf der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen. Eine Sanierungsmaßnahme für über 100.000 Euro fällt allerdings nicht in diesen Zuständigkeitsrahmen und erfordert einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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IBRRS 2018, 1900

LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 - 53 S 46/16 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1919

BGH, Urteil vom 23.02.2018 - V ZR 101/16

1. Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertagungsbeschlüsse nicht anficht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rz. 11).*)

2. Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Klarstellung zu Senat, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rz. 24; Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rz. 6). Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner.*)

3. Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.*)

4. Ändert ein Wohnungseigentümer sein Abstimmungsverhalten und kommt er seiner Mitwirkungspflicht nach, ist er für den Schaden, der durch einen gleichwohl nicht zustande gekommenen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsteht, nicht verantwortlich. Für die Erfüllung der Mitwirkungspflicht ist der Wohnungseigentümer darlegungs- und beweisbelastet, der zunächst pflichtwidrig gehandelt hat.*)

5. Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht - sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist - unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht.*)

6. Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.*)

IBRRS 2018, 1902

LG Köln, Beschluss vom 05.10.2017 - 29 S 96/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1829

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.02.2018 - 22 C 41/17

1. Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für den Inhalt der Teilungserklärung ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB und gegebenenfalls nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 307 ff. BGB.

2. Eine Kostenbefreiung der Eigentümer unausgebauter Dachgeschosswohnungen bis zum Beginn der Ausbauarbeiten ist mit dem sachlichen Grund zu rechtfertigen, dass dort folglich bis dahin keinerlei Verbrauchskosten anfallen.

3. Es ist auch nicht untragbar, dass die Eigentümer dieser Einheiten (noch) nicht an Instandsetzung- und Instandhaltungskosten beteiligt werden, denn dies lässt sich damit begründen, dass diese Einheiten noch nicht hergestellt sind.

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IBRRS 2018, 1695

AG Krefeld, Urteil vom 15.12.2017 - 13 C 22/17

1. Das sog. Belastungsverbot hat zur Folge, dass die konstitutive Begründung neuer (originärer) Leistungspflichten, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben, für die Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss unwirksam ist.

2. Die Beschlusskompetenz zur (konstitutiven) Regelung der Treppenhausreinigung und sonstiger, typischerweise in einer Hausordnung geregelter Tätigkeiten durch positiven Mehrheitsbeschluss rührt aus der Regelung des § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG her.

3. Die Kompetenz zur Fassung von Negativbeschlüssen folgt aus der Autonomie der Eigentümer, sich in einer Angelegenheit nicht zu binden.

4. Negativbeschlüsse enthalten keine sachliche Regelung.

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IBRRS 2018, 1820

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 26/17

Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.*)

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IBRRS 2018, 1832

KG, Beschluss vom 03.05.2018 - 1 W 370/17

1. Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.*)

2. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.*)

3. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (Fortführung von KG, 06.10.2011 - 1 W 477/11, IMR 2012, 28).*)

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IBRRS 2018, 1823

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 91/16

1. Soll für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung.*)

2. Zum Ansatz der Wohnfläche in einem derartigen Fall bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten.*)

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IBRRS 2018, 1821

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.03.2018 - 2-13 S 27/18

Soll statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter gewählt werden, handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, so dass Alternativangebote einzuholen sind.*)

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IBRRS 2018, 1760

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 11.01.2017 - 539 C 41/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1813

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 168/15

1. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht.*)

2. Zu den Anforderungen an Alternativangebote und deren Prüfung durch die Eigentümer bei größeren Sanierungsmaßnahmen.*)

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IBRRS 2018, 1780

BGH, Urteil vom 20.04.2018 - V ZR 202/16

1. Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer.*)

2. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.*)

3. Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel kann nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden. Bei Klagen nach § 43 WEG reicht es für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter nach § 189 ZPO aus, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht.*)

4. Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus.*)

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IBRRS 2018, 1779

BGH, Urteil vom 23.03.2018 - V ZR 65/17

1. Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.*)

2. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.*)

3. Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.*)

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IBRRS 2018, 1703

LG Köln, Urteil vom 26.04.2018 - 29 S 239/17

1. Auch nach § 21 Abs. 7 WEG fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, Ausgleichszahlungen bei Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss festzulegen.

2. Eine Vereinbarung, nach der die Vermietung der Eigentumswohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht wird, ist zulässig.

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IBRRS 2018, 1696

AG Köln, Urteil vom 05.12.2017 - 204 C 97/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1722

LG Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018 - 5 S 44/17

Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.*)

IBRRS 2018, 1694

OLG Schleswig, Urteil vom 14.12.2017 - 11 U 43/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0864

AG Rosenheim, Urteil vom 21.06.2017 - 8 C 34/16 WEG

1. Vereinbarungen können die Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

2. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen Brüstungen, Decken, Türen, Bodenplatte und Isolierschicht, zudem Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude.

3. Regelt die Teilungserklärung, dass die jeweiligen Sondereigentümer auch für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eintrittspflichtig sein sollen, soweit sie sondernutzungsberechtigt sind, gilt dies allerdings nicht für anfängliche Baumängel und die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Bauzustands am Gemeinschaftseigentum.

4. Ein Sanierungsbeschluss entspricht auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit im Rahmen der Sanierung von Gemeinschaftseigentum darüber liegende, im Sondereigentum befindliche Ebenen mitsaniert werden und insoweit Kosten entstehen.

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IBRRS 2018, 1569

AG Pinneberg, Urteil vom 06.03.2018 - 60 C 34/17

1. Fordert das Gericht keinen Gerichtskostenvorschuss an und bleibt der Kläger untätig, beginnt der ihm im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 167 ZPO ("demnächst") zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung frühestens drei Wochen nach Einreichung der Klage bzw. drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist.

2. Eine Amtsniederlegung durch die Verwaltungsbeiräte ist jederzeit möglich.

3. Die Anfechtung einer Wahl zum Verwaltungsbeirat ist mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, wenn der Beirat zwischenzeitlich sein Amt niedergelegt hat.

4. Die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung erkennbar in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

5. Eine Teilungserklärung kann Regelungen hinsichtlich der von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten aufgrund der Nutzungsmöglichkeiten an einem benachbarten Grundstück enthalten.

6. Der erste Verwalter kann auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden.

7. Es liegt ein konkludenter Abschluss eines - formfreien - Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt.

IBRRS 2018, 1634

AG Bonn, Urteil vom 25.01.2018 - 27 C 111/17

Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung führt eine Kindertagespflege mit lediglich zwei bis drei Tagespflegekindern nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Miteigentümer.*)

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IBRRS 2018, 1633

AG Marl, Urteil vom 19.03.2018 - 34 C 8/17

1. Die Festlegung, welche Firma Instandsetzungsarbeiten ausführen soll, muss sich ausdrücklich aus dem Beschluss ergeben.

2. Die Tatsache, dass den in der Eigentümerversammlung anwesenden Teilnehmern die ausführende Firma bekannt gewesen ist, genügt nicht, da dies nicht für jedermann, insbesondere Rechtsnachfolger, ersichtlich ist.

3. Bei der Kreditaufnahme müssen die wesentlichen Rahmenbedingungen feststehen.

4. Das Risiko der Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss vor der Beschlussfassung erörtert werden, dies muss aus dem Protokoll hervorgehen.

5. Es besteht auch nach der Veräußerung des Sondereigentums der Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Beschluss noch in die Rechte der Kläger eingreift.

6. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Verteilung von Kosten, wenn die Rechtsfolgen des Beschlusses nach der Fälligkeitstheorie weiterhin die ausgeschiedenen Wohnungseigentümer treffen.

IBRRS 2018, 1626

BGH, Urteil vom 25.04.2018 - VIII ZR 176/17

1. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zu Stande (Anschluss an BGH, Urteile vom 08.01.1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12.1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.*)

2. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rz. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rz. 21).*)

3. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rz. 23 m.w.N.). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).*)

4. Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26.10.1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 04.04.2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rz. 10).*)

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IBRRS 2018, 1559

LG München I, Beschluss vom 07.12.2017 - 1 S 5856/17 WEG

1. Einer Partei ist in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche zur Einzahlung des angeforderten Gerichtskostenvorschusses zuzugestehen.

2. Auch wenn die Gerichtskostenvorschussrechnung dem Anwalt verfahrensfehlerfrei zur Vermittlung der Zahlung zugesandt wurde, ist der für die Prüfung der Kostenanforderung und deren Weiterleitung an die Partei erforderliche Zeitaufwand dieser nicht als Zustellungsverzögerung anzulasten.

3. Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen.

4. Wird also in der Einladung die Zusammenlegung dreier Mullplätze thematisiert, ist auch mit alternativen Standorten oder der Zusammenlegung von nur zwei Stellplätzen zu rechnen.

5. Die Beibehaltung des bereits vorhandenen Müllplatzes stellt keine bauliche Veränderung dar. Sie kann daher auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.