Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

6217 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2018

IBRRS 2018, 3667

AG Köln, Urteil vom 19.12.2017 - 215 C 74/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 3679

AG Schöneberg, Urteil vom 04.05.2018 - 771 C 91/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 3659

LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018 - 2 S 67/16 WEG

1. Es entspricht regelmäßig dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, auch in zweifelhaften Fällen durch eine gerichtliche Entscheidung klären zu lassen, ob Ansprüche gegen den ehemaligen oder derzeitigen Verwalter bestehen. Das Absehen von der Geltendmachung solcher Ansprüche widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt und begründet erscheinen.

2. Aus Sicht eines vernünftigen Dritten beurteilt sich, ob eine Entscheidung objektiv vertretbar erscheint, oder ob die Mehrheit gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus reiner Bequemlichkeit - offensichtlich bestehende und durchsetzbare Ansprüche nicht geltend macht.

3. Grundsätzlich besteht in allen Klageverfahren ein Prozesskostenrisiko. Dieses ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vorliegen von schlüssig dargelegten und begründet erscheinenden Ansprüchen gegen Dritte aber einzugehen, um ihre Interessen zu wahren.

4. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass sich die Wohnungseigentümer bei der Vorlage mehrerer Angebote für das günstigste entschieden hätten.

5. Statt die anderen Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Willenserklärung zu verpflichten, kann das Gericht die als ordnungsgemäß erkannte, abgelehnte Maßnahme auch unmittelbar anordnen und einem Wohnungseigentümer die Prozessführung zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs erteilen, wenn das Führen eines Rechtsstreits durch den beauftragten Wohnungseigentümer als Prozessstandschafter dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht.

 Volltext


IBRRS 2018, 3648

AG Nagold, Urteil vom 22.10.2018 - 3 C 225/18

Zur Beantwortung der Frage, ob eine Versorgungsanlage dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, kommt es darauf an, ob die Anlage/Leitung zumindest auch dem Gemeingebrauch dient oder allein dem Sondereigentümer zugute kommt. Wenn Leitungen außer Betrieb genommen, geändert oder ersetzt werden können, ohne dass die Gesamtanlage bzw. die Gesamtversorgung beeinträchtigt wird, ist davon auszugehen, dass es sich um dem jeweiligen Sondereigentum zugehörige Leitungen handelt und zwar auch dann, wenn sich die jeweiligen Leitungen teilweise außerhalb der Sondereigentumseinheit befinden.

 Volltext


IBRRS 2018, 3498

LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 - 85 S 98/16 WEG

1. Wegen der vorrangigen Pflicht der Wohnungseigentümer, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung zu beschließen, bestehen die Verwalterpflichten primär darin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Willensbildung der Eigentümer durch Beschluss zu unterstützen, indem die Beschlussfassung vorbereitet und durchgeführt wird.

2. Die Informationspflichten des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern beschränken sich nicht auf den von ihm festgestellten Bedarf für eine Baumaßnahme. Vielmehr hat er auch Möglichkeiten aufzuzeigen, diesen Bedarf zu erfüllen. Im Zuge dessen hat er die Eigentümer über die gesetzlichen Anforderungen an die Maßnahme sowie über die Voraussetzungen der Beschlussfassung aufzuklären. Er hat auch die voraussichtlichen Kosten zu ermitteln.

3. Vor einem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten hat der Verwalter mehrere (in der Regel mindestens drei) Vergleichsangebote einzuholen. Die Angebote müssen vergleichbar sein, d. h. die angebotenen Leistungen dürfen sich nicht unterscheiden.

4. Ein Anfechtungsrecht steht auch demjenigen Wohnungseigentümer zu, der für einen Beschluss gestimmt hat.

5. Als dringend im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind solche Fälle einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

6. Wegen der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggfs. unter Verkürzung der Ladungsfrist.

7. Ein gewerblicher Verwalter schuldet aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Eigentümern eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdeckt. Er muss seine Kenntnisse im Wege der Fortbildung aktualisieren.

 Volltext


IBRRS 2018, 3616

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2017 - 980b C 22/17 WEG

Grundsätzlich. sind bei größeren Vorhaben Vergleichsangebote einzuholen. Dies gilt auch für Aufträge über Rauchwarnmelder mit Funkwartung zu Kosten i.H.v. 676,87 Euro im Jahr für die Gerätemiete und den Service über eine Laufzeit von zehn Jahren.

 Volltext


IBRRS 2018, 3560

AG Bonn, Urteil vom 01.08.2018 - 27 C 30/18

Hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potentiell Einberufender ist oder war, führt dies dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer i.S.d. WEG stattgefunden hat.

 Volltext


IBRRS 2018, 3548

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.10.2018 - 2-13 S 68/18

1. Soll mit der Jahresabrechnung eine (weitere) Anspruchsgrundlage für die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder geschaffen werden, ist der entsprechende Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ist bei einer Abrechnung, die nur tatsächliche Zahlungen und Ausgaben enthält und ein Ergebnis als "Nachzahlung/Summe" vorsieht, der Fall.*)

2. Forderungen aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) stellen unterschiedliche Streitgegenstände dar, so dass eine Anspruchsänderung nur im Wege der Klageänderung möglich ist.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3547

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 - 2-13 S 112/17

1. Existieren nicht verschiedene Versionen eines Wirtschaftsplans, ist die Bezeichnung "Wirtschaftsplan + Jahr" bei der Beschlussfassung hinreichend bestimmt.*)

2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.*)

3. Zur - hier von Amts wegen gewährten - Wiedereinsetzung in die versäumte Anfechtungsfrist bei einer Zustellung der Klage an den faktischen Verwalter.*)

IBRRS 2018, 3495

AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 20.12.2017 - 44 C 2004/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2018, 3291

LG München I, Beschluss vom 29.05.2018 - 36 S 10312/17 WEG

1. Ein Verwalter kann, auch wenn er ausdrücklich nur zur Prozessstandschaft ermächtigt wäre, ebenfalls als Bevollmächtigter auftreten, da die weitergehende Geltendmachung im eigenen Namen die Befugnis zum Handeln in fremdem Namen umfasst.

2. Schuldner der Wohngeldvorschüsse bzw. von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Die Haftung nach § 16 Abs. 2 WEG setzt die Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit grundsätzlich die Eigentümerstellung des Inanspruchgenommenen voraus. Demgemäß ist der noch nicht ins Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt, also faktisch in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist, nicht verpflichtet, Beiträge gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu leisten.

3. Bei der Veräußerung von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus ist die vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes nicht anwendbar.

4. Der Veräußerer bleibt beim Zweiterwerb bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch rechtlich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Eine Vorratshaltung ist bei einem Zeitablauf von 20 Jahren in einen Eigenerwerb umgeschlagen und lässt die anschließende Weiterveräußerung zu einem Zweiterwerb werden.

6. Gilt das Objektprinzip, so führt die Unterteilung der Wohnungseigentumseinheit auch im Fall einer Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung, sondern lässt die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt. Es wird lediglich das zuvor auf die unterteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen.

IBRRS 2018, 3290

LG München I, Beschluss vom 19.04.2018 - 36 S 10312/17 WEG

1. Ein Verwalter kann, auch wenn er ausdrücklich nur zur Prozessstandschaft ermächtigt wäre, ebenfalls als Bevollmächtigter auftreten, da die weitergehende Geltendmachung im eigenen Namen die Befugnis zum Handeln in fremdem Namen umfasst.

2. Schuldner der Wohngeldvorschüsse bzw. von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Die Haftung nach § 16 Abs. 2 WEG setzt die Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit grundsätzlich die Eigentümerstellung des Inanspruchgenommenen voraus. Demgemäß ist der noch nicht ins Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt, also faktisch in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist, nicht verpflichtet, Beiträge gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu leisten.

3. Bei der Veräußerung von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus ist die vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes nicht anwendbar.

4. Der Veräußerer bleibt beim Zweiterwerb bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch rechtlich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Eine Vorratshaltung ist bei einem Zeitablauf von 20 Jahren in einen Eigenerwerb umgeschlagen und lässt die anschließende Weiterveräußerung zu einem Zweiterwerb werden.

6. Gilt das Objektprinzip, so führt die Unterteilung der Wohnungseigentumseinheit auch im Fall einer Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung, sondern lässt die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt. Es wird lediglich das zuvor auf die unterteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen.

 Volltext


IBRRS 2018, 3484

LG Dortmund, Urteil vom 18.05.2018 - 17 S 116/17

1. Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband geschlossen, so dass Ansprüche aus der Verletzung des Verwaltervertrags grundsätzlich nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen.

2. Ist der Schaden aber im Vermögen einzelner Wohnungseigentümer entstanden, so steht nur diesen der Anspruch zu.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch diese Schadensersatzansprüche gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen.

4. Da § 49 Abs. 2 WEG keine materiell-rechtliche Haftungsmilderung i.S.v. § 276 Abs. 1 BGB bewirkt, kann der Verwalter noch in einem gesonderten Rechtsstreit auf Schadensersatz (und Ersatz etwaiger Prozesskosten) mit der Behauptung in Anspruch genommen werden, es liege jedenfalls einfaches Verschulden vor.

5. In Rechtsprechung und Literatur gilt die fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen als anerkanntes Beispiel für eine Kostenhaftung des Verwalters wegen groben Verschuldens.

6. Einer professionellen Hausverwaltung muss bekannt sein, dass sie bei Vergabe eines Auftrags zur Erstellung eines Sachverständigengutachtens, das mit erheblichen Kosten einhergeht, zur Vorlage von Alternativangeboten verpflichtet ist.

7. Die Erstellung einer ordnungsgemäßen Beschlussvorlage gehört zu den regelmäßigen Verwalterpflichten, so dass eine professionelle Verwaltung zumindest fahrlässig handelt, wenn sie einen Beschlusstext formuliert, der zur Nichtigkeit führt.

 Volltext


IBRRS 2018, 3412

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 - 2-13 S 92/17

1. Für eine Fortgeltungsklausel in einem Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan besteht eine Beschlusskompetenz.*)

2. Nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung begrenzt sich der Anspruch auf Forderungen aus dem Wirtschaftsplan auf den in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Betrag.*)

3. Hat der Wohnungseigentümer keine Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan erbracht, stellt eine "negative Abrechnungsspitze" keine Forderung des Wohnungseigentümers dar, gegen welche die WEG die Aufrechnung erklären kann.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3415

BGH, Urteil vom 06.07.2018 - V ZR 221/17

1. Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht; geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zu Stande gekommen.*)

2. Wird bei einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen, sind die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz maßgeblich, wenn es sich um grundlegende Um- oder Ausbauten, wie etwa einen Dachgeschossausbau, handelt.

3. Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden. In diesem Fall muss lediglich das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau im Prinzip erhalten bleiben; es darf jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden.

4. Die Entfernung dreier Dachgauben und die Errichtung einer 2,30 m hohen Gaube mit vorgelagerter Loggiafläche auf einer Breite von 6,50 m stellt eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes dar, die die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich macht.

5. Im schriftlichen Verfahren kommt ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

IBRRS 2018, 3413

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.04.2018 - 2-13 S 42/17

Die Begrenzung des Streitwertes durch den Verkehrswert des Wohneigentums des Klägers (§ 49a Abs. 1 Satz 3 GKG) ist auf Zahlungsklagen nicht anzuwenden.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3398

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2018 - 2-13 S 138/17

1. Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist.*)

2. Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3390

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.09.2018 - 2-13 T 91/18

Zur Behandlung von Kostenerstattungsansprüchen der verklagten Wohnungseigentümer, wenn ein Kostenfestsetzungsbeschluss hinsichtlich einzelner obsiegender Beklagter unter Missachtung des § 50 WEG rechtskräftig ergangen ist.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3389

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.08.2018 - 2-13 T 73/18

Für die Streitwertbemessung bei der Anfechtung einer Jahresabrechnung sind jedenfalls die Einnahmen aufgrund geleisteter Zahlungen aus dem Wirtschaftsplan nicht zu berücksichtigen.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3334

BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 138/17

1. Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht.*)

2. Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3325

LG Köln, Urteil vom 11.10.2018 - 29 S 56/18

Die Übertragung der Instandhaltung und -setzung von Fenstern auf den Sondereigentümer muss klar und eindeutig sein.

 Volltext


IBRRS 2018, 3285

LG Berlin, Urteil vom 24.08.2018 - 55 S 86/17 WEG

1. Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.*)

2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3284

LG Berlin, Urteil vom 11.09.2018 - 55 S 130/17 WEG

1. Zur Zulässigkeit des Betriebs einer Wurstbude/eines Imbisses in Sondereigentumseinheiten.*)

2. Zur zulässigen Anbringung von Werbeelementen an der Außenfassade mit Zustimmung des Verwalters .*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3241

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2018 - 55 S 201/13 WEG

1. Werden einzelne, zu einer Sondereigentumseinheit gehörende Räume in der Teilungserklärung mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt (“Gaststube”, “kleiner Gastraum”, “Vorratsraum” usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, so handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG.*)

2. Ob eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3240

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2018 - 55 S 235/17 WEG

Zur Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, eine Schadensersatzklage gegen einen (ausgeschiedenen) WEG-Verwalter im Rahmen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) zu betreiben.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3134

BGH, Urteil vom 22.06.2018 - V ZR 193/17

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3092

AG Pinneberg, Urteil vom 12.06.2018 - 60 C 40/17

1. Ein Sondereigentümer kann von dem Sondereigentümer der Wohnung über ihm Schadensersatz gem. § 280 BGB hinsichtlich der Folgekosten von Wasserdurchlaufschäden beanspruchen, die entstanden sind aufgrund der mangelhaften Ausführung von Sanitärarbeiten in der oberen Wohnung. Das Verschulden des ausführenden Unternehmers wird dem in Anspruch genommenen Sondereigentümer der Wohnung, in dem die Schadensursache aufgetreten ist, gemäß § 278 BGB zugerechnet.*)

2. Tatsächlich erbrachte, geldwerte Eigenleistungen, die objektiv erforderlich und sinnvoll sind, sind als Schaden ebenso erstattungsfähig wie der Mietausfall in Höhe der Brutto-Kaltmiete.*)

3. Teilregulierungen der Gebäudehaftpflichtversicherung, die über den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft an den geschädigten Sondereigentümer weitergeleitet werden, haben dann schuldbefreiende Wirkung, wenn eine entsprechende Tilgungsbestimmung getroffen wurde. Eine stillschweigende Tilgungsbestimmung durch die konkrete Betragshöhe liegt nicht vor, wenn dem Geschädigten keine Informationen über die Zusammensetzung des Betrags und seine alleinige Berechtigung diesbezüglich vorliegen.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 3091

AG Pinneberg, Urteil vom 12.06.2018 - 60 C 41/17

1. Ein Beschluss über den Abriss von sanierungsbedürftigen Balkonen und Neubau in sog. Ständerbauweise betrifft eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG. Es handelt sich nicht um eine modernisierende Instandsetzung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 3 WEG, da es sich bei der Ständerbauweise nicht allgemein um eine technische Weiterentwicklung im Bereich Balkonbau handelt, sondern um eine alternative Errichtungsweise. Wenn bereits Balkone vorhanden sind, ist die beschlossene Maßnahme auch deswegen nicht technisch überlegen, weil die Abbruchstellen der Balkonplattenstümpfe ihrerseits Instandsetzungsarbeiten zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen erfordern.*)

2. Ist die Feststellung oder Bekanntgabe eines Beschlussergebnisses in der Eigentümerversammlung unterblieben, während das Protokoll einen möglichen Beschlussinhalt unter der Überschrift des Tagesordnungspunkts irreführend wiedergibt, hat die Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer insofern Erfolg, als dass die Nichtigkeit eines eventuell ergangenen Beschlusses festzustellen ist. Es könnte nämlich eine Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses erfolgt sein, deren Protokollierung nur versehentlich unterblieben ist, oder diese konstitutiven Akte könnten nachgeholt werden, vgl. BGH, Beschluss vom 23.08.2001, NJW 2001, 339.*)

3. Wenn ein Beschluss über eine bauliche Maßnahme für unwirksam zu erklären war, ist auch der damit zusammenhängende Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme für ungültig zu erklären, ohne dass diesbezüglich ein eigener Teilstreitwert beizumessen wäre.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2914

LG München I, Beschluss vom 25.09.2017 - 36 S 8485/17 WEG

1. Der Wert des Beschwerdegegenstands im Sinne des § 511 Abs. 2 ZPO ist nicht notwendig identisch mit dem Streitwert in Wohnungseigentumssachen gem. § 49a GKG.

2. Der Wert des Beschwerdegegenstands entspricht dem wirtschaftlichen Interesse des Berufungsführers an der begehrten Abänderung der Entscheidung und bestimmt sich damit nach dessen Beschwer und Berufungsantrag.

3. Das wirtschaftliche Interesse des Klägers an der Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Miete und Wartung von Rauchwarnmeldern bestimmt sich danach, welche vermögensmäßigen Folgen der Beschluss unmittelbar für ihn hat, also welchen Anteil der Kläger an den gemäß dem Beschluss für die Miete und Wartung der Rauchmelder entstehenden Kosten zu tragen hat.

 Volltext


IBRRS 2018, 2995

LG Düsseldorf, Urteil vom 10.07.2018 - 2b O 199/17

1. Für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wird eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG angenommen. Allerdings begründet diese lediglich die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung der bei den einzelnen Wohnungseigentümern eingetreten Schäden und nicht ein eigenes Forderungsrecht des Verbands.

2. Die Zur-Verfügung-Stellung von Heizenergie aus einer Reallast betrifft nicht den Verband, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer.

 Volltext


IBRRS 2018, 3016

AG Halle/Saale, Urteil vom 10.07.2018 - 120 C 206/18

Eine Wohnungseigentümerversammlung ist nicht in der Lage, aus sich heraus Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer durch Beschluss zu begründen, die sich nicht bereits aus anderen Regelungen ergeben.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2931

AG Ratingen, Urteil vom 04.04.2018 - 8 C 298/17

Der Verwalter haftet dem Verband der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz.

 Volltext


IBRRS 2018, 2918

LG Itzehoe, Urteil vom 18.05.2018 - 11 S 17/17

1. Der Umstand, dass ein Prozessbevollmächtigter für eine Partei nicht den Nachweis führen kann, von der betreffenden Person bevollmächtigt zu sein, ändert nichts an der Parteistellung der betreffenden Person. Bei einem Vollmachtsmangel ergehen demgemäß Entscheidungen allein für und gegen die vollmachtlos vertretene Person.

2. Der Umstand, dass ein in erster Instanz auf Klägerseite stehender Eigentümer gegen das (teilweise) abweisende Urteil kein Rechtsmittel einlegt, führt nicht dazu, dass er nunmehr auf Seiten der beklagten Eigentümer "wechselt". Vielmehr verbleibt auch ein solcher Eigentümer auf Seiten der Kläger, ist aber mangels Einlegung eines Rechtsmittels nicht Berufungskläger.

3. Der durch das Gesetz eröffnete Korridor für denkbare, ordnungsgemäße Umlageschlüssel der Betriebskosten wird erst dann verlassen, wenn ein neu beschlossener Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt.

4. Dies ist etwa dann zu bejahen, wenn ein Eigentümer einer kleinen Einheit bei der Verteilung nach Sondereigentumseinheiten statt wie bisher nach Miteigentumsanteilen fast dass Doppelte zu zahlen hätte.

 Volltext


IBRRS 2018, 2923

AG Bonn, Urteil vom 24.01.2018 - 27 C 136/17

1. Die Bearbeitung die Gemeinschaft betreffender gerichtlicher Verfahren überschreitet den nach §§ 27, 28 WEG von dem Verwalter geschuldeten Leistungsumfang und kann deshalb Gegenstand der Vereinbarung über eine Sondervergütung sein.

2. Solche Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann.

3. Eine Pauschale von 200 Euro je Klage und alle Instanzen ist angemessen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2925

BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 195/17

Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11.09.2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rz. 12; Urteil vom 09.07.2010 - V ZR 202/09, IMR 2010, 381 = NJW 2010, 2654 Rz. 16).*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2865

AG Hannover, Urteil vom 05.12.2017 - 484 C 5513/17

1. Enthält eine Hausordnung Ruhezeiten und bezweckt damit allein, vermeidbaren Lärm während der Mittagspause (13-15 Uhr) und Nachtruhe (19-08 Uhr) und damit Störungen anderer Miteigentümer zu verhindern, manifestiert diese Regelung den gesetzlichen Apell aus § 14 Nr. 1 WEG.

2. Diese Regelung enthält ein Rücksichtnahmegebot, verbietet allerdings nicht, während der genannten Ruhezeiten Musikinstrumente zu spielen, sofern dieses Spielen so erfolgt, dass eine Schallübertragung in andere Wohnungen weitestgehend vermieden wird.

 Volltext


IBRRS 2018, 2864

LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 - 318 S 10/17

1. Die Genehmigung einer baulichen Veränderung (hier: Errichtung eines Sichtschutzzauns) kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen. Die bloße Zustimmung aller (beeinträchtigten) Miteigentümer reicht nicht aus.

2. Kann der Sondernutzungsberechtigte den "Charakter des Nutzungsgegenstands" nach der Gemeinschaftsordnung nicht ändern, scheidet eine Einzäunung der Fläche mit einem deutlich über (nach der Landesbauordnung zulässigen) 1,5 m hohen lichtundurchlässigen Zaun aus.

 Volltext


IBRRS 2018, 2852

OLG München, Beschluss vom 30.08.2018 - 34 Wx 66/18

Der Unterteilungsantrag eines Wohnungseigentümers ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung) die fehlende Abgeschlossenheit einer der durch Unterteilung neu zu schaffenden Einheiten daraus ergibt, dass diese Einheit nur über einen im Sondereigentum einer anderen Wohnungseigentumseinheit stehenden Raum zugänglich ist und der den Zugangsbereich als Gemeinschaftseigentum kennzeichnende geänderte Aufteilungsplan im Widerspruch zum ursprünglichen, den Grundbucheintragungen zugrunde liegenden Aufteilungsplan steht.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2826

BGH, Beschluss vom 19.07.2018 - V ZR 229/17

1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, ist in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu schätzen (im Anschluss an den Beschluss des Senats vom 18.01.2018 - V ZR 71/17, IMR 2018, 215).*)

2. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2802

OLG Schleswig, Beschluss vom 31.05.2018 - 7 U 40/18

1. Die gesetzliche Vertretungsmacht des WEG-Verwalters erstreckt sich nicht auf alle für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen. Vielmehr ist seine gesetzliche Vertretungsmacht sachlich beschränkt.

2. Der WEG-Verwalter hat nur dann Vertretungsmacht, wenn es sich um eine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt und wenn die Instandhaltung und Instandsetzung "erforderlich" und "ordnungsmäßig" ist.

3. Die Sanierung einer Kelleraußenwand mit einem Auftragsvolumen von 100.000 Euro ist keine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung.

 Volltext


IBRRS 2018, 2724

LG Berlin, Urteil vom 23.01.2018 - 55 S 162/17 WEG

1. Ein Beschluss ist bereits dann hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Dabei kann der Inhalt auch durch Auslegung bestimmt werden.

2. Der Beschluss "Es wird beschlossen, die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, gem. § 21 Abs. 7 WEG in der Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen" ist somit hinreichend bestimmt.

3. Zwar sind die Notarkosten, die infolge der gem. § 29 GBO notwendigen Beglaubigung für die vom Verwalter erteilte Zustimmung dem Verwalter entstehen und die er gem. §§ 670, 675 BGB von dem Verband erstattet verlangen kann, keine Kosten, mit der die Tätigkeit des Verwalters entlohnt wird. Gleichwohl fallen auch derartige Kosten unter den Tatbestand des § 21 Abs. 7 WEG.

4. Im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG kann ein möglicher Verteilungsmaßstab das Verursacherprinzip sein, wonach derjenige mit den Kosten des Verwaltungsaufwands belastet werden kann, der die Ursache für sein Entstehen gesetzt hat.

 Volltext


IBRRS 2018, 2734

LG Dortmund, Urteil vom 24.04.2018 - 1 S 109/17

Den Eigentümern ist es nicht gestattet, alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss dazu zu verpflichten, die sich in ihrem Sondereigentum befindenden, aber im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster entweder selbst zu streichen oder für die Malerarbeiten an den Fenstern auf eigene Kosten selbst ein Unternehmen zu beauftragen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2735

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 6/16

1. Die Möglichkeit, einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter in die prozessuale Kostenentscheidung einzubeziehen, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch dem Wohnungseigentümer endgültig aberkannt wird, wenn das Gericht von der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG absieht, weil es dessen Voraussetzungen nicht für gegeben erachtet.

2. Für Erstattungsansprüche für durch das Führen eines Prozesses verursachten Schaden beginnt die Verjährung mit Erlass der ersten nachteiligen gerichtlichen Entscheidung.

3. Ein Beschluss ist bereits deshalb anfechtbar, wenn die Wohnungseigentümer ihr Ermessen nicht sachgerecht ausüben. Ein derartiger Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage treffen.

4. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

5. Dies ist regelmäßig bei Sanierungsvorhaben der Fall, so dass hier die Wohnungseigentümer vor der Versammlung umfassend informiert werden müssen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2736

AG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2018 - 290a C 62/17

Beruft sich ein Eigentümer auf den Leerstand seiner Wohnung, folgt daraus nicht zwingend, dass tatsächlich kein Verbrauch in dieser Einheit erfolgt bzw. der abgelesene Verbrauch falsch ist.

 Volltext


IBRRS 2018, 2723

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 28.05.2018 - 26 C 13/18

1. Anders als bei Passivprozessen - dort: § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG - besteht bei Aktivprozessen keine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Prozessführung.

2. Die im Verwaltervertrag erteilte Ermächtigung muss vom Beschluss der Eigentümer gedeckt sein. Das kann etwa angenommen werden, wenn die Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag genehmigen und diesen bewusst ist, mit der Genehmigung zugleich eine Entscheidung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu treffen.

3. Wird der Abschluss des Verwaltervertrags delegiert, muss die Vollmacht des den Verwaltervertrag Abschließenden auch zur Ermächtigung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG berechtigen.

4. Beschränken sich die Wohnungseigentümer lediglich auf die Auswahl und Bestellung eines geeigneten Verwalters und überlassen sie es ohne weitere Vorgaben den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, die weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrags auszuhandeln, so erwächst diesen aus einem solchen Beschluss nicht ohne Weiteres die Befugnis, dem Verwalter weitergehende Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen; eine gleichwohl erteilte Ermächtigung ist mangels Vertretungsmacht unwirksam und bedürfte der Genehmigung.

5. Bei einer fehlenden wirksamen Bevollmächtigung sind die Prozesskosten grundsätzlich dem aufzuerlegen, der den nutzlosen Verfahrensaufwand veranlasst hat.

 Volltext


IBRRS 2018, 2727

BGH, Urteil vom 20.07.2018 - V ZR 56/17

Zur nachträglichen Anbringung von Verschattungsanlagen durch Wohnungseigentümer.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 2712

AG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2018 - 67 C 3653/17 WEG

1. Besitzt der Verwalter keine ausreichende Fachkompetenz für eine Spezialmaterie, ist durch § 27 Abs. 4 WEG nicht gesperrt, dass unterstützend Dritte damit betraut werden können. Dementsprechend kann mehrheitlich beschlossen werden, ein Architekturbüro mit der Ausschreibung für die Betonsanierung und die Erneuerung der Holzbretter zu beauftragen.

2. Ein drohender Verlust der eigenen Eigentumswohnung eines Miteigentümers stellt bei aufschiebbaren Maßnahmen einen beachtenswerten Grund dar, diese Maßnahme aufzuschieben. Lediglich bei unaufschiebbaren Maßnahmen ist das Ermessen der WEG auf null reduziert, so dass für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder anderer Befindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer kein Raum bleibt.

IBRRS 2018, 2627

LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 - 85 S 88/16

1. Für den Verjährungsbeginn genügt es, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergibt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht voraus.

2. Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag. In diesem Fall fehlt es an der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn.

3. Die in einer Gemeinschaftsordnung erfolgte Überwälzung der Instandhaltung- bzw. Instandsetzungspflicht auf den einzelnen Sondereigentümer umfasst nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen; dies ist und bleibt Gemeinschaftsaufgabe.

4. Die Verjährungsvorschriften dienen dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Dieser Zweck gebietet es, an die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben bei der Berufung auf Verjährungsfristen im Allgemeinen strenge Maßstäbe anzulegen und den Einwand nur gegenüber einem wirklich groben Verstoß gegen Treu und Glauben durchgreifen zu lassen, etwa wenn der Verpflichtete den Berechtigten durch sein Verhalten von der rechtzeitigen Klageerhebung abgehalten oder ihn nach objektiven Maßstäben zu der Annahme veranlasst hat, es werde auch ohne Rechtsstreit eine vollständige Befriedigung seines Anspruchs zu erzielen sein.

5. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist der Verwalter weder als Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe anzusehen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2453

AG Hamburg, Urteil vom 24.05.2017 - 22a C 89/16

1. Ein Beschluss, der kategorisch eine Nutzung der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Zuwegung durch das Abstellen von Fahrzeugen am Ende der Zufahrt verbietet, ist ungültig, sofern durch das Parken die Interessen der anderen Eigentümer nur unwesentlich beeinträchtigt werden.

2. Dürfen die Eigentümer nach den Regelungen der Teilungserklärungen über die Gartengestaltung auf ihrer Sondernutzungsrechtsfläche frei entscheiden, können sie auch dort stehende Bäume fällen.

 Volltext


IBRRS 2018, 2462

LG Itzehoe, Urteil vom 10.04.2018 - 11 S 129/15

1. Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG.

2. Die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen richtet sich grundsätzlich nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG. Enthält die Teilungserklärung diesbezüglich allerdings Sonderregelungen, so gehen diese den gesetzlichen Vorschriften vor.

3. Zu der Frage, ob der Einbau einer Küchenabluftleitung einen über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil darstellt (hier: bejaht).

4. Bereits der Umstand, dass in der Vergangenheit eine Beeinträchtigung bereits stattgefunden hat, stellt ein Indiz für eine Wiederholungsgefahr dar.

5. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder (mittelbarer) Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

 Volltext