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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 1903

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 11.10.2017 - 409 C 127/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1901

LG Hamburg, Urteil vom 07.06.2017 - 318 S 88/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1908

LG Flensburg, Urteil vom 02.02.2018 - 2 O 123/15

1. Die Kostenforderung einer Sanierungsmaßnahme hat derjenige Eigentümer anteilig zu tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung im Grundbuch eingetragen war.

2. Will der Verwalter ein Unternehmen beauftragen, dessen Geschäftsführer er zugleich ist, so muss er per Beschluss von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein.

3. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darf der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen. Eine Sanierungsmaßnahme für über 100.000 Euro fällt allerdings nicht in diesen Zuständigkeitsrahmen und erfordert einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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IBRRS 2018, 1900

LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 - 53 S 46/16 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1919

BGH, Urteil vom 23.02.2018 - V ZR 101/16

1. Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertagungsbeschlüsse nicht anficht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rz. 11).*)

2. Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Klarstellung zu Senat, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rz. 24; Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rz. 6). Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner.*)

3. Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.*)

4. Ändert ein Wohnungseigentümer sein Abstimmungsverhalten und kommt er seiner Mitwirkungspflicht nach, ist er für den Schaden, der durch einen gleichwohl nicht zustande gekommenen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsteht, nicht verantwortlich. Für die Erfüllung der Mitwirkungspflicht ist der Wohnungseigentümer darlegungs- und beweisbelastet, der zunächst pflichtwidrig gehandelt hat.*)

5. Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht - sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist - unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht.*)

6. Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.*)

IBRRS 2018, 1902

LG Köln, Beschluss vom 05.10.2017 - 29 S 96/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1829

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.02.2018 - 22 C 41/17

1. Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für den Inhalt der Teilungserklärung ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB und gegebenenfalls nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 307 ff. BGB.

2. Eine Kostenbefreiung der Eigentümer unausgebauter Dachgeschosswohnungen bis zum Beginn der Ausbauarbeiten ist mit dem sachlichen Grund zu rechtfertigen, dass dort folglich bis dahin keinerlei Verbrauchskosten anfallen.

3. Es ist auch nicht untragbar, dass die Eigentümer dieser Einheiten (noch) nicht an Instandsetzung- und Instandhaltungskosten beteiligt werden, denn dies lässt sich damit begründen, dass diese Einheiten noch nicht hergestellt sind.

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IBRRS 2018, 1695

AG Krefeld, Urteil vom 15.12.2017 - 13 C 22/17

1. Das sog. Belastungsverbot hat zur Folge, dass die konstitutive Begründung neuer (originärer) Leistungspflichten, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben, für die Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss unwirksam ist.

2. Die Beschlusskompetenz zur (konstitutiven) Regelung der Treppenhausreinigung und sonstiger, typischerweise in einer Hausordnung geregelter Tätigkeiten durch positiven Mehrheitsbeschluss rührt aus der Regelung des § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG her.

3. Die Kompetenz zur Fassung von Negativbeschlüssen folgt aus der Autonomie der Eigentümer, sich in einer Angelegenheit nicht zu binden.

4. Negativbeschlüsse enthalten keine sachliche Regelung.

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IBRRS 2018, 1820

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 26/17

Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.*)

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IBRRS 2018, 1832

KG, Beschluss vom 03.05.2018 - 1 W 370/17

1. Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.*)

2. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.*)

3. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (Fortführung von KG, 06.10.2011 - 1 W 477/11, IMR 2012, 28).*)

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IBRRS 2018, 1823

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 91/16

1. Soll für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung.*)

2. Zum Ansatz der Wohnfläche in einem derartigen Fall bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten.*)

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IBRRS 2018, 1821

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.03.2018 - 2-13 S 27/18

Soll statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter gewählt werden, handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, so dass Alternativangebote einzuholen sind.*)

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IBRRS 2018, 1760

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 11.01.2017 - 539 C 41/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1813

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 168/15

1. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht.*)

2. Zu den Anforderungen an Alternativangebote und deren Prüfung durch die Eigentümer bei größeren Sanierungsmaßnahmen.*)

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IBRRS 2018, 1780

BGH, Urteil vom 20.04.2018 - V ZR 202/16

1. Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer.*)

2. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.*)

3. Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel kann nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden. Bei Klagen nach § 43 WEG reicht es für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter nach § 189 ZPO aus, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht.*)

4. Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus.*)

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IBRRS 2018, 1779

BGH, Urteil vom 23.03.2018 - V ZR 65/17

1. Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.*)

2. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.*)

3. Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.*)

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IBRRS 2018, 1703

LG Köln, Urteil vom 26.04.2018 - 29 S 239/17

1. Auch nach § 21 Abs. 7 WEG fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, Ausgleichszahlungen bei Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss festzulegen.

2. Eine Vereinbarung, nach der die Vermietung der Eigentumswohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht wird, ist zulässig.

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IBRRS 2018, 1696

AG Köln, Urteil vom 05.12.2017 - 204 C 97/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1722

LG Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018 - 5 S 44/17

Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.*)

IBRRS 2018, 1694

OLG Schleswig, Urteil vom 14.12.2017 - 11 U 43/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0864

AG Rosenheim, Urteil vom 21.06.2017 - 8 C 34/16 WEG

1. Vereinbarungen können die Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

2. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen Brüstungen, Decken, Türen, Bodenplatte und Isolierschicht, zudem Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude.

3. Regelt die Teilungserklärung, dass die jeweiligen Sondereigentümer auch für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eintrittspflichtig sein sollen, soweit sie sondernutzungsberechtigt sind, gilt dies allerdings nicht für anfängliche Baumängel und die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Bauzustands am Gemeinschaftseigentum.

4. Ein Sanierungsbeschluss entspricht auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit im Rahmen der Sanierung von Gemeinschaftseigentum darüber liegende, im Sondereigentum befindliche Ebenen mitsaniert werden und insoweit Kosten entstehen.

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IBRRS 2018, 1569

AG Pinneberg, Urteil vom 06.03.2018 - 60 C 34/17

1. Fordert das Gericht keinen Gerichtskostenvorschuss an und bleibt der Kläger untätig, beginnt der ihm im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 167 ZPO ("demnächst") zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung frühestens drei Wochen nach Einreichung der Klage bzw. drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist.

2. Eine Amtsniederlegung durch die Verwaltungsbeiräte ist jederzeit möglich.

3. Die Anfechtung einer Wahl zum Verwaltungsbeirat ist mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, wenn der Beirat zwischenzeitlich sein Amt niedergelegt hat.

4. Die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung erkennbar in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

5. Eine Teilungserklärung kann Regelungen hinsichtlich der von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten aufgrund der Nutzungsmöglichkeiten an einem benachbarten Grundstück enthalten.

6. Der erste Verwalter kann auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden.

7. Es liegt ein konkludenter Abschluss eines - formfreien - Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt.

IBRRS 2018, 1634

AG Bonn, Urteil vom 25.01.2018 - 27 C 111/17

Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung führt eine Kindertagespflege mit lediglich zwei bis drei Tagespflegekindern nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Miteigentümer.*)

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IBRRS 2018, 1633

AG Marl, Urteil vom 19.03.2018 - 34 C 8/17

1. Die Festlegung, welche Firma Instandsetzungsarbeiten ausführen soll, muss sich ausdrücklich aus dem Beschluss ergeben.

2. Die Tatsache, dass den in der Eigentümerversammlung anwesenden Teilnehmern die ausführende Firma bekannt gewesen ist, genügt nicht, da dies nicht für jedermann, insbesondere Rechtsnachfolger, ersichtlich ist.

3. Bei der Kreditaufnahme müssen die wesentlichen Rahmenbedingungen feststehen.

4. Das Risiko der Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss vor der Beschlussfassung erörtert werden, dies muss aus dem Protokoll hervorgehen.

5. Es besteht auch nach der Veräußerung des Sondereigentums der Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Beschluss noch in die Rechte der Kläger eingreift.

6. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Verteilung von Kosten, wenn die Rechtsfolgen des Beschlusses nach der Fälligkeitstheorie weiterhin die ausgeschiedenen Wohnungseigentümer treffen.

IBRRS 2018, 1626

BGH, Urteil vom 25.04.2018 - VIII ZR 176/17

1. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zu Stande (Anschluss an BGH, Urteile vom 08.01.1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12.1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.*)

2. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rz. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rz. 21).*)

3. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rz. 23 m.w.N.). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).*)

4. Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26.10.1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 04.04.2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rz. 10).*)

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IBRRS 2018, 1559

LG München I, Beschluss vom 07.12.2017 - 1 S 5856/17 WEG

1. Einer Partei ist in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche zur Einzahlung des angeforderten Gerichtskostenvorschusses zuzugestehen.

2. Auch wenn die Gerichtskostenvorschussrechnung dem Anwalt verfahrensfehlerfrei zur Vermittlung der Zahlung zugesandt wurde, ist der für die Prüfung der Kostenanforderung und deren Weiterleitung an die Partei erforderliche Zeitaufwand dieser nicht als Zustellungsverzögerung anzulasten.

3. Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen.

4. Wird also in der Einladung die Zusammenlegung dreier Mullplätze thematisiert, ist auch mit alternativen Standorten oder der Zusammenlegung von nur zwei Stellplätzen zu rechnen.

5. Die Beibehaltung des bereits vorhandenen Müllplatzes stellt keine bauliche Veränderung dar. Sie kann daher auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

IBRRS 2018, 1584

BGH, Beschluss vom 15.03.2018 - V ZR 59/17

1. Der im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren gemäß § 49a GKG bestimmte Streitwert entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit des Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer. Maßgeblich ist das Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung des angefochtenen Urteils, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist.

2. Das Interesse des Klägers an der vorzeitigen Abberufung des Verwalters ist - regelmäßig - nach seinem Anteil an dem restlichen Verwalterhonorar zu bemessen.

3. Der Anteil an dem Verwalterhonorar ist auch für die Be-stimmung der Rechtsmittelbeschwer beim Streit um die Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters maßgeblich.

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IBRRS 2018, 0484

AG Friedberg, Urteil vom 31.05.2017 - 2 C 1076/16

1. Wird in der Einladung zur Eigentümerversammlung ob des Umfangs der Tagesordnung bereits auf eine Fortsetzungsversammlung (Zeit und Ort) hingewiesen, bedarf es keiner erneuten Ladung zu diesem Termin.

2. Beschlüsse sind aus sich heraus - objektiv und normativ - auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend für die Auslegung ist der objektive Inhalt und Sinn eines Beschlusses, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlauts ergibt. Auszugehen ist dabei von dem tatsächlichen Wortlaut, der sich i.d.R. aus der Niederschrift und der Beschluss-Sammlung ergibt.

3. Ein Beschluss bzgl. der Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirates auf Fälle der groben Fahrlässigkeit und vorsätzliches Handeln mit Ausnahme der Fälle von Schäden an Leib und Leben anderer entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IBRRS 2018, 1571

LG Karlsruhe, Urteil vom 01.02.2018 - 7 S 23/17

1. Zweck der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an der bisherigen Regelung entstünden.

2. Es kann nicht zu Lasten der übrigen Eigentümer gehen, wenn die Bruchteilsgemeinschaft sich intern nicht einig wird oder aufgrund eigener Dispositionen (Anschaffung zu großer Fahrzeuge) die Tiefgarage nicht mehr nutzen kann. Dieser Konflikt ist im Innenverhältnis, das sich nach den Regeln der jeweiligen Gemeinschaft, hier somit §§ 741 ff. BGB bestimmt, zu regeln und nicht über die Gemeinschaft der Wohn- und Teileigentümer.

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IBRRS 2018, 1556

AG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2018 - 290a C 90/17

1. Die Fristversäumung ist verschuldet, wenn ein ordnungsgemäß geladener Wohnungseigentümer es unterlässt, sich vor Ablauf der Klagefrist, z. B. durch Einsicht in die Beschlusssammlung, danach zu erkundigen, welche Beschlüsse gefasst worden sind.

2. Der Wohnungseigentümer, der aufgrund der ihm mitgeteilten Tagungsordnung mit ihm nachteiligen Beschlüssen rechnen muss, ist gehalten, seinerseits alles ihm Zumutbare zu unternehmen, um die Anfechtungsfrist zu wahren.

3. Ein Rechtsirrtum führt nicht zu einem fehlenden Verschulden.

4. Die nach § 24 Abs. 7 WEG zu führende Beschlusssammlung unterscheidet sich wesentlich von einem Protokoll einer Eigentümerversammlung.

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IBRRS 2018, 1517

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.03.2018 - 2 W 44/17

1. Die nach dem Gerichtskostengesetz erhobenen Gebühren haben sich von Verfassungs wegen der Höhe nach an dem Wert der staatlichen Leistung und somit den voraussichtlich entstehenden Kosten einerseits sowie dem Wert der Leistung für den Kostenschuldner andererseits zu orientieren. Hiermit ist es nicht vereinbar, bei der Streitwertfestsetzung ausschließlich auf die subjektiven Interessen des Antragstellers abzustellen, so sich diese über das angestrengte Verfahren objektiv nicht verwirklichen lassen.*)

2. Eine Gebührenerhebung mit dem Ziel verhaltenslenkender Steuerung, die der leichtfertigen Stellung eines Antrages auf gerichtliche Entscheidung begegnen soll, kann zwar hierneben treten, unterliegt jedoch der Entscheidung des Gesetzgebers. Eine hiervon losgelöste eigenständige Berücksichtigung verhaltenssteuernder Ziele durch die Gerichte ist unzulässig.*)

3. Mit der Regelung des § 49a Abs. 1 GKG dahingehend, das Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung bei der Streitwertfestsetzung zugrunde zu legen, hat der Gesetzgeber einen verhaltenslenkenden Maßstab bei der Gebührenerhebung normiert. Die gerichtliche Wertfestsetzung hat im Übrigen ausschließlich den objektiven Wert der gerichtlichen Tätigkeit und des durch die klagende Partei tatsächlich zu erreichenden Klageziels zu berücksichtigen.*)

4. Der Streitwert eines Antrages auf Protokollberichtigung ist, so der Kläger mit dieser keine weitergehenden rechtlichen Ziele verwirklichen kann, ausschließlich mit dem für den Berichtigungsvorgang selbst anfallenden Betrag anzusetzen.*)

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IBRRS 2018, 0319

AG München, Urteil vom 09.06.2017 - 481 C 3768/17 WEG

1. War ein Einzelwirtschaftsplan Gegenstand einer Beschlussfassung und ist dieser Beschluss nicht auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers von einem Gericht für ungültig erklärt worden, so können Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung nicht im Rahmen des Zahlungsprozesses berücksichtigt werden.

2. Aus einer schon bestehenden Vollrechtsgemeinschaft wird durch die Aufteilung einer Sondereigentumseinheit nicht erneut eine "werdende" Eigentümergemeinschaft.

3. Wenn die Vollrechtsgemeinschaft einmal entstanden ist, kann ein Zweiterwerber erst Mitglied der Eigentümergemeinschaft werden, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

4. Nichts anderes hat zu gelten, wenn im Falle einer bestehenden Vollrechtsgemeinschaft eine Sondereigentumseinheit erneut aufgeteilt und die neu entstandenen Sondereigentumseinheiten veräußert werden.

5. Erst mit der Auflassung im Grundbuch werden die Erwerber Mitglied der WEG und dieser gegenüber verpflichtet, Hausgeldvorauszahlungen gem. § 28 Abs. 2 WEG zu leisten.

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IBRRS 2017, 4042

AG Charlottenburg, Urteil vom 28.09.2016 - 75 C 44/16

1. Auch für die Klage gegen einen Negativbeschluss besteht im Hinblick auf den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung ein Rechtsschutzbedürfnis.

2. Die Anfechtung von "Negativ-Beschlüssen" ist nur dann begründet, wenn der klagende Eigentümer einen Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme bzw. auf die konkrete, mehrheitlich abgelehnte Beschlussfassung hat, was nur dann der Fall ist, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung insoweit auf null reduziert ist.

3. Ohne hinreichende Sachverhaltsermittlung (hier: Verstoß gegen die EnEV) und auch schlüssige Darlegung der entsprechenden Informationen vor der Beschlussfassung wäre ein gleichwohl gefasster positiver Beschluss wegen Ermessensfehler rechtswidrig, so dass erst recht dessen Ablehnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

4. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Verstoß gegen die EnEV einen Anspruch auf Tätigwerden der WEG begründet.

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IBRRS 2018, 1492

BGH, Urteil vom 23.03.2018 - V ZR 307/16

1. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.*)

2. Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann; grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 13.07.1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.).*)

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IBRRS 2017, 4147

AG Potsdam, Urteil vom 20.04.2017 - 31 C 45/16

1. Die Umlage der Stromkosten für die Heizungsanlage muss der Heizkostenverordnung entsprechen.

2. Ein Vertrauensschutz dahingehend, dass weiterhin ohne Beachtung zwingender Vorschriften abgerechnet wird, gibt es nicht, auch wenn nur geringe Abweichungen in der Gesamtabrechnung für den Kläger entstehen.

3. Wenn Streit hinsichtlich erheblicher Baumängel in Frage steht, entspricht die Schaffung ausreichender Rücklagen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung im Sinne von § 28 Abs.1 WEG, wobei den Wohnungseigentümern nicht unerheblicher Ermessenspielraum zusteht.

4. Insoweit ist auch eine Erhöhung des Hausgelds, um ein selbständiges Beweisverfahren zu führen, rechtmäßig.

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IBRRS 2018, 1427

KG, Beschluss vom 05.04.2018 - 1 W 78/18

Den Formanforderungen von § 29 Abs. 1 GBO i.V.m. § 26 Abs. 3 WEG ist genügt, wenn zum Nachweis der Verwalterstellung mehrere gleichlautende Niederschriften über den Beschluss zur Verwalterbestellung vorliegen, die zusammen die beglaubigten Unterschriften von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen tragen (entgegen LG Berlin, Beschluss vom 23.11.2004 - 86 T 611/04).*)

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IBRRS 2018, 1442

BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 276/16

Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden (Fortführung der Senatsurteile vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327, und vom 27.02.2015 - V ZR 73/14, IMR 2015, 237).*)

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IBRRS 2018, 1428

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.03.2018 - 2-09 S 74/17

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen weiten Beurteilungsspielraum.

2. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen.

3. Allein die Verweigerung der Gewährung von Akteneinsicht ist nicht ausreichend, um eine Überschreitung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer bei der Bestellung des Verwalters zu begründen.

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IBRRS 2018, 1363

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2018 - 2 W 51/17

Klagt ein Wohnungseigentümer wegen einer Störung des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Vergemeinschaftung des entsprechenden Unterlassungsanspruches, besteht sein Interesse i.S.v. § 49a Abs. 1 GKG in der Regel darin, dass die voraussichtlichen Kosten des Rechtsstreits zu Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG werden. Das Interesse der beklagten Wohnungseigentümer besteht im Gegenteil.*)

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IBRRS 2018, 1180

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.02.2017 - 750 C 28/16

1. Die Installation eines teilautomatischen Schließmechanismus des Hoftores stellt eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und bedarf deshalb der Zustimmung aller Eigentümer.

2. Um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um eine Gebrauchsregelung handelt es sich insbesondere, wenn das als Kita genutzte Teileigentum durch das Schließen des Hoftores gravierend eingeschränkt wird, indem die im Hof liegenden Parkplätze der Kita nicht mehr von den Eltern der Kinder genutzt werden können und kein Anlieferverkehr mehr über den Hof stattfinden kann.

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IBRRS 2018, 1349

AG Kassel, Urteil vom 15.02.2018 - 800 C 3197/17

Beschlüsse, die auf einer unter bewusster Umgehung der einschlägigen Rechtsvorschriften einberufenen und durchgeführten Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind nichtig und nicht lediglich anfechtbar.*)

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IBRRS 2018, 1278

AG Potsdam, Beschluss vom 01.03.2018 - 31 C 34/17

Die Klärung der Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, ist nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich. Eine Auslegung ist verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer möglich.

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IBRRS 2018, 1277

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.03.2018 - 5 W 17/18

Die Eintragung eines durch Zuweisung des teilenden Eigentümers im Jahre 1975 entstandenen, bislang aber nicht "gebuchten" und daher formfrei übertragbaren schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts (hier: Pkw-Stellplatz) erfordert die Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass neben dem Antragsteller auch die anderen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen.*)

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IBRRS 2018, 1202

BGH, Beschluss vom 25.01.2018 - V ZR 141/17

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.*)

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IBRRS 2018, 0797

LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG

1. Die Ausschlussfristen des des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind lediglich materielle Ausschlussfristen, die keine Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschlussmängelklage darstellen.

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

3. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.

4. Die Vereinbarung eines Stundenhonorars bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwalts in Verbindung mit der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von 260 Euro netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden.

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IBRRS 2018, 1269

OLG München, Beschluss vom 14.03.2018 - 32 W 288/18 WEG

1. Streitwertbestimmung der Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Teileigentümer und gegen dessen Pächter auf Unterlassung der Nutzung einer als Restaurant genutzten Einheit.*)

2. Der Streitwert richtet sich nach der Wertminderung der übrigen Sondereigentumseinheiten, die durch das Verhalten der Beklagten herbeigeführt wird, dessen Unterlassen begehrt wird.*)

3. Der Mietwert der betroffenen Einheit spielt keine Rolle bei der Bemessung des Streitwertes.*)

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IBRRS 2018, 1233

BGH, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.*)

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IBRRS 2018, 1229

LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 08.09.2017 - 2 O 129/16

1. Dem Wohnungseigentümer stehen aus eigenem Recht Mängelansprüche gegen den Bauträger zu, soweit die mangelhaft gedämmten Zuluftleitungen Sondereigentum sind. Im Übrigen genügt für die Prozessführungsbefugnis ein Ermächtigungsbeschluss.

2. Verursacht eine Mängelbeseitigung durch den nachträglichen Einbau einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern keine unverhältnismäßig hohen Kosten, muss der Wohnungseigentümer sich daher nicht auf eine kostengünstigere Mängelbeseitigung verweisen lassen müssen.

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IBRRS 2018, 1230

LG Itzehoe, Urteil vom 21.02.2017 - 11 S 6/16

1. Der Beschluss "Die Eigentümer nutzen die ihnen gemäß Teilungserklärung und gemäß der aktuellen Markierungen zustehenden Flächen." ist zu unbestimmt, weil unklar bleibt, was unter "aktuelle Markierungen" zu verstehen ist.

2. Der Beschluss "Die Flächen die mit der Nummer 5 und 6 gekennzeichnet sind, sollen als Gästeparkplätze für alle Eigentümer genutzt werden. Die Eigentümer selbst dürfen die Parkplätze nur kurzzeitig nutzen." lässt eine nähere Bestimmung, was unter dem Begriff "kurzzeitig" zu verstehen ist, vermissen und ist deshalb unbestimmt.

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IBRRS 2018, 1225

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 148/17

1. Mit Rechtskraft eines stattgebenden Gestaltungsurteils tritt die Gestaltungswirkung ein; zugleich erwächst die Feststellung in materielle Rechtskraft, dass das Gestaltungsrecht des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestand und die Gestaltungswirkung daher zu Recht eingetreten ist.*)

2. Ist ein Urteil, das einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, rechtskräftig geworden, steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig, und zwar auch dann nicht, wenn die Beschlussersetzung durch Versäumnisurteil erfolgt ist.*)