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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2018, 1584

BGH, Beschluss vom 15.03.2018 - V ZR 59/17

1. Der im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren gemäß § 49a GKG bestimmte Streitwert entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit des Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer. Maßgeblich ist das Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung des angefochtenen Urteils, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist.

2. Das Interesse des Klägers an der vorzeitigen Abberufung des Verwalters ist - regelmäßig - nach seinem Anteil an dem restlichen Verwalterhonorar zu bemessen.

3. Der Anteil an dem Verwalterhonorar ist auch für die Be-stimmung der Rechtsmittelbeschwer beim Streit um die Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters maßgeblich.

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IBRRS 2018, 0484

AG Friedberg, Urteil vom 31.05.2017 - 2 C 1076/16

1. Wird in der Einladung zur Eigentümerversammlung ob des Umfangs der Tagesordnung bereits auf eine Fortsetzungsversammlung (Zeit und Ort) hingewiesen, bedarf es keiner erneuten Ladung zu diesem Termin.

2. Beschlüsse sind aus sich heraus - objektiv und normativ - auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend für die Auslegung ist der objektive Inhalt und Sinn eines Beschlusses, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlauts ergibt. Auszugehen ist dabei von dem tatsächlichen Wortlaut, der sich i.d.R. aus der Niederschrift und der Beschluss-Sammlung ergibt.

3. Ein Beschluss bzgl. der Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirates auf Fälle der groben Fahrlässigkeit und vorsätzliches Handeln mit Ausnahme der Fälle von Schäden an Leib und Leben anderer entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IBRRS 2018, 1571

LG Karlsruhe, Urteil vom 01.02.2018 - 7 S 23/17

1. Zweck der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an der bisherigen Regelung entstünden.

2. Es kann nicht zu Lasten der übrigen Eigentümer gehen, wenn die Bruchteilsgemeinschaft sich intern nicht einig wird oder aufgrund eigener Dispositionen (Anschaffung zu großer Fahrzeuge) die Tiefgarage nicht mehr nutzen kann. Dieser Konflikt ist im Innenverhältnis, das sich nach den Regeln der jeweiligen Gemeinschaft, hier somit §§ 741 ff. BGB bestimmt, zu regeln und nicht über die Gemeinschaft der Wohn- und Teileigentümer.

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IBRRS 2018, 1556

AG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2018 - 290a C 90/17

1. Die Fristversäumung ist verschuldet, wenn ein ordnungsgemäß geladener Wohnungseigentümer es unterlässt, sich vor Ablauf der Klagefrist, z. B. durch Einsicht in die Beschlusssammlung, danach zu erkundigen, welche Beschlüsse gefasst worden sind.

2. Der Wohnungseigentümer, der aufgrund der ihm mitgeteilten Tagungsordnung mit ihm nachteiligen Beschlüssen rechnen muss, ist gehalten, seinerseits alles ihm Zumutbare zu unternehmen, um die Anfechtungsfrist zu wahren.

3. Ein Rechtsirrtum führt nicht zu einem fehlenden Verschulden.

4. Die nach § 24 Abs. 7 WEG zu führende Beschlusssammlung unterscheidet sich wesentlich von einem Protokoll einer Eigentümerversammlung.

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IBRRS 2018, 1517

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.03.2018 - 2 W 44/17

1. Die nach dem Gerichtskostengesetz erhobenen Gebühren haben sich von Verfassungs wegen der Höhe nach an dem Wert der staatlichen Leistung und somit den voraussichtlich entstehenden Kosten einerseits sowie dem Wert der Leistung für den Kostenschuldner andererseits zu orientieren. Hiermit ist es nicht vereinbar, bei der Streitwertfestsetzung ausschließlich auf die subjektiven Interessen des Antragstellers abzustellen, so sich diese über das angestrengte Verfahren objektiv nicht verwirklichen lassen.*)

2. Eine Gebührenerhebung mit dem Ziel verhaltenslenkender Steuerung, die der leichtfertigen Stellung eines Antrages auf gerichtliche Entscheidung begegnen soll, kann zwar hierneben treten, unterliegt jedoch der Entscheidung des Gesetzgebers. Eine hiervon losgelöste eigenständige Berücksichtigung verhaltenssteuernder Ziele durch die Gerichte ist unzulässig.*)

3. Mit der Regelung des § 49a Abs. 1 GKG dahingehend, das Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung bei der Streitwertfestsetzung zugrunde zu legen, hat der Gesetzgeber einen verhaltenslenkenden Maßstab bei der Gebührenerhebung normiert. Die gerichtliche Wertfestsetzung hat im Übrigen ausschließlich den objektiven Wert der gerichtlichen Tätigkeit und des durch die klagende Partei tatsächlich zu erreichenden Klageziels zu berücksichtigen.*)

4. Der Streitwert eines Antrages auf Protokollberichtigung ist, so der Kläger mit dieser keine weitergehenden rechtlichen Ziele verwirklichen kann, ausschließlich mit dem für den Berichtigungsvorgang selbst anfallenden Betrag anzusetzen.*)

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IBRRS 2018, 0319

AG München, Urteil vom 09.06.2017 - 481 C 3768/17 WEG

1. War ein Einzelwirtschaftsplan Gegenstand einer Beschlussfassung und ist dieser Beschluss nicht auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers von einem Gericht für ungültig erklärt worden, so können Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung nicht im Rahmen des Zahlungsprozesses berücksichtigt werden.

2. Aus einer schon bestehenden Vollrechtsgemeinschaft wird durch die Aufteilung einer Sondereigentumseinheit nicht erneut eine "werdende" Eigentümergemeinschaft.

3. Wenn die Vollrechtsgemeinschaft einmal entstanden ist, kann ein Zweiterwerber erst Mitglied der Eigentümergemeinschaft werden, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

4. Nichts anderes hat zu gelten, wenn im Falle einer bestehenden Vollrechtsgemeinschaft eine Sondereigentumseinheit erneut aufgeteilt und die neu entstandenen Sondereigentumseinheiten veräußert werden.

5. Erst mit der Auflassung im Grundbuch werden die Erwerber Mitglied der WEG und dieser gegenüber verpflichtet, Hausgeldvorauszahlungen gem. § 28 Abs. 2 WEG zu leisten.

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IBRRS 2017, 4042

AG Charlottenburg, Urteil vom 28.09.2016 - 75 C 44/16

1. Auch für die Klage gegen einen Negativbeschluss besteht im Hinblick auf den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung ein Rechtsschutzbedürfnis.

2. Die Anfechtung von "Negativ-Beschlüssen" ist nur dann begründet, wenn der klagende Eigentümer einen Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme bzw. auf die konkrete, mehrheitlich abgelehnte Beschlussfassung hat, was nur dann der Fall ist, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung insoweit auf null reduziert ist.

3. Ohne hinreichende Sachverhaltsermittlung (hier: Verstoß gegen die EnEV) und auch schlüssige Darlegung der entsprechenden Informationen vor der Beschlussfassung wäre ein gleichwohl gefasster positiver Beschluss wegen Ermessensfehler rechtswidrig, so dass erst recht dessen Ablehnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

4. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Verstoß gegen die EnEV einen Anspruch auf Tätigwerden der WEG begründet.

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IBRRS 2018, 1492

BGH, Urteil vom 23.03.2018 - V ZR 307/16

1. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.*)

2. Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann; grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 13.07.1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.).*)

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IBRRS 2017, 4147

AG Potsdam, Urteil vom 20.04.2017 - 31 C 45/16

1. Die Umlage der Stromkosten für die Heizungsanlage muss der Heizkostenverordnung entsprechen.

2. Ein Vertrauensschutz dahingehend, dass weiterhin ohne Beachtung zwingender Vorschriften abgerechnet wird, gibt es nicht, auch wenn nur geringe Abweichungen in der Gesamtabrechnung für den Kläger entstehen.

3. Wenn Streit hinsichtlich erheblicher Baumängel in Frage steht, entspricht die Schaffung ausreichender Rücklagen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung im Sinne von § 28 Abs.1 WEG, wobei den Wohnungseigentümern nicht unerheblicher Ermessenspielraum zusteht.

4. Insoweit ist auch eine Erhöhung des Hausgelds, um ein selbständiges Beweisverfahren zu führen, rechtmäßig.

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IBRRS 2018, 1427

KG, Beschluss vom 05.04.2018 - 1 W 78/18

Den Formanforderungen von § 29 Abs. 1 GBO i.V.m. § 26 Abs. 3 WEG ist genügt, wenn zum Nachweis der Verwalterstellung mehrere gleichlautende Niederschriften über den Beschluss zur Verwalterbestellung vorliegen, die zusammen die beglaubigten Unterschriften von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen tragen (entgegen LG Berlin, Beschluss vom 23.11.2004 - 86 T 611/04).*)

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IBRRS 2018, 1442

BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 276/16

Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden (Fortführung der Senatsurteile vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327, und vom 27.02.2015 - V ZR 73/14, IMR 2015, 237).*)

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IBRRS 2018, 1428

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.03.2018 - 2-09 S 74/17

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen weiten Beurteilungsspielraum.

2. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen.

3. Allein die Verweigerung der Gewährung von Akteneinsicht ist nicht ausreichend, um eine Überschreitung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer bei der Bestellung des Verwalters zu begründen.

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IBRRS 2018, 1363

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2018 - 2 W 51/17

Klagt ein Wohnungseigentümer wegen einer Störung des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Vergemeinschaftung des entsprechenden Unterlassungsanspruches, besteht sein Interesse i.S.v. § 49a Abs. 1 GKG in der Regel darin, dass die voraussichtlichen Kosten des Rechtsstreits zu Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG werden. Das Interesse der beklagten Wohnungseigentümer besteht im Gegenteil.*)

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IBRRS 2018, 1180

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.02.2017 - 750 C 28/16

1. Die Installation eines teilautomatischen Schließmechanismus des Hoftores stellt eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und bedarf deshalb der Zustimmung aller Eigentümer.

2. Um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um eine Gebrauchsregelung handelt es sich insbesondere, wenn das als Kita genutzte Teileigentum durch das Schließen des Hoftores gravierend eingeschränkt wird, indem die im Hof liegenden Parkplätze der Kita nicht mehr von den Eltern der Kinder genutzt werden können und kein Anlieferverkehr mehr über den Hof stattfinden kann.

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IBRRS 2018, 1349

AG Kassel, Urteil vom 15.02.2018 - 800 C 3197/17

Beschlüsse, die auf einer unter bewusster Umgehung der einschlägigen Rechtsvorschriften einberufenen und durchgeführten Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind nichtig und nicht lediglich anfechtbar.*)

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IBRRS 2018, 1278

AG Potsdam, Beschluss vom 01.03.2018 - 31 C 34/17

Die Klärung der Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, ist nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich. Eine Auslegung ist verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer möglich.

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IBRRS 2018, 1277

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.03.2018 - 5 W 17/18

Die Eintragung eines durch Zuweisung des teilenden Eigentümers im Jahre 1975 entstandenen, bislang aber nicht "gebuchten" und daher formfrei übertragbaren schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts (hier: Pkw-Stellplatz) erfordert die Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass neben dem Antragsteller auch die anderen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen.*)

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IBRRS 2018, 1202

BGH, Beschluss vom 25.01.2018 - V ZR 141/17

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.*)

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IBRRS 2018, 0797

LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG

1. Die Ausschlussfristen des des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind lediglich materielle Ausschlussfristen, die keine Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschlussmängelklage darstellen.

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

3. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.

4. Die Vereinbarung eines Stundenhonorars bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwalts in Verbindung mit der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von 260 Euro netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden.

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IBRRS 2018, 1269

OLG München, Beschluss vom 14.03.2018 - 32 W 288/18 WEG

1. Streitwertbestimmung der Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Teileigentümer und gegen dessen Pächter auf Unterlassung der Nutzung einer als Restaurant genutzten Einheit.*)

2. Der Streitwert richtet sich nach der Wertminderung der übrigen Sondereigentumseinheiten, die durch das Verhalten der Beklagten herbeigeführt wird, dessen Unterlassen begehrt wird.*)

3. Der Mietwert der betroffenen Einheit spielt keine Rolle bei der Bemessung des Streitwertes.*)

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IBRRS 2018, 1233

BGH, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.*)

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IBRRS 2018, 1229

LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 08.09.2017 - 2 O 129/16

1. Dem Wohnungseigentümer stehen aus eigenem Recht Mängelansprüche gegen den Bauträger zu, soweit die mangelhaft gedämmten Zuluftleitungen Sondereigentum sind. Im Übrigen genügt für die Prozessführungsbefugnis ein Ermächtigungsbeschluss.

2. Verursacht eine Mängelbeseitigung durch den nachträglichen Einbau einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern keine unverhältnismäßig hohen Kosten, muss der Wohnungseigentümer sich daher nicht auf eine kostengünstigere Mängelbeseitigung verweisen lassen müssen.

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IBRRS 2018, 1230

LG Itzehoe, Urteil vom 21.02.2017 - 11 S 6/16

1. Der Beschluss "Die Eigentümer nutzen die ihnen gemäß Teilungserklärung und gemäß der aktuellen Markierungen zustehenden Flächen." ist zu unbestimmt, weil unklar bleibt, was unter "aktuelle Markierungen" zu verstehen ist.

2. Der Beschluss "Die Flächen die mit der Nummer 5 und 6 gekennzeichnet sind, sollen als Gästeparkplätze für alle Eigentümer genutzt werden. Die Eigentümer selbst dürfen die Parkplätze nur kurzzeitig nutzen." lässt eine nähere Bestimmung, was unter dem Begriff "kurzzeitig" zu verstehen ist, vermissen und ist deshalb unbestimmt.

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IBRRS 2018, 1225

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 148/17

1. Mit Rechtskraft eines stattgebenden Gestaltungsurteils tritt die Gestaltungswirkung ein; zugleich erwächst die Feststellung in materielle Rechtskraft, dass das Gestaltungsrecht des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestand und die Gestaltungswirkung daher zu Recht eingetreten ist.*)

2. Ist ein Urteil, das einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, rechtskräftig geworden, steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig, und zwar auch dann nicht, wenn die Beschlussersetzung durch Versäumnisurteil erfolgt ist.*)

IBRRS 2018, 1146

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 71/16

Zum unmittelbaren Ausgleichsanspruch der Wohnungseigentümer in einer 2er WEG.*)

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IBRRS 2018, 1197

BGH, Beschluss vom 14.03.2018 - V ZB 131/17

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.*)

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IBRRS 2018, 1151

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.01.2018 - 2-13 S 72/17

(Nach)zahlungen auf Hausgelder sind nicht in den Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer als Einnahmen zu verteilen.*)

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IBRRS 2018, 1169

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.*)

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IBRRS 2018, 1145

AG Dortmund, Urteil vom 27.03.2018 - 512 C 31/17

1. Versammlungsort und Versammlungsstätte einer Wohnungseigentümerversammlung müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist.

2. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen also frei zugänglich sein. Dafür hat der Verwalter zu sorgen.

3. Eine Versammlung in der Waschküche ist zumindest bei strittigen Punkten, bei denen eine Diskussion ggf. zu erwarten ist, rechtswidrig.

4. Ein Beschluss, "kurze Versammlungen" in der Waschküche abzuhalten, ist nichtig, weil völlig unbestimmt.

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IBRRS 2018, 1163

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.10.2016 - 72 C 56/16

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1153

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2017 - 2-13 S 69/16

Eine Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 Euro entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IBRRS 2018, 1152

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 102/17

Für den Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern über die "Grenzbepflanzung" der jeweiligen Sondernutzungsrechte ist kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchzuführen (Abgrenzung zu LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16, IMR 2018, 44).*)

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IBRRS 2018, 1092

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.02.2018 - 2-13 T 115/17

Zur Wertfestsetzung für die Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats.*)

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IBRRS 2018, 1091

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.02.2018 - 2-13 T 18/18

Zur Wertfestsetzung für die Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats.*)

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IBRRS 2018, 1090

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 133/15

1. Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch von Miteigentümern aus § 1004 BGB kann der Einwand aus § 254 BGB entgegengehalten werden.*)

2. In diesen Fällen kann die Verurteilung auf Beseitigung durch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt werden.*)

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IBRRS 2018, 1072

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 257/16

1. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.04.1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197).*)

2. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.*)

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IBRRS 2018, 1070

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 184/16

1. Ein Beschluss den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.*)

2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.*)

IBRRS 2018, 1068

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 275/16

1. Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen.*)

2. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend.*)

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IBRRS 2018, 1067

LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 - 11 S 1/17

1. Die Vergabe eines Auftrages für die Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht in der Regel zumindest drei Vergleichs- oder Konkurrenzangebote eingeholt hat.

2. In der Regel müssen alle wesentlichen Kostenpositionen erfasst sein, um den Wohnungseigentümern eine hinreichende Entscheidungsgrundlage bereitstellen zu können.

3. Jedenfalls dann, wenn eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme mehrere im wesentlichen identische Maßnahmen umfasst, von denen das von der Verwaltung eingeholte Angebot jedoch nur eine oder jedenfalls nicht alle Maßnahmen abbildet kann im Einzelfall von diesem Grundsatz eine Ausnahme gerechtfertigt sein.

4. Beziehen sich die Angebote nur auf eine Heizungsanlage und sollen tatsächlich zwei Heizungsanlagen ausgetauscht werden, sind die Angebote dennoch ordnungsgemäß, da die Gesamtkosten durch eine einfache Verdopplung errechnet werden können.

5. Eine möglicherweise unterschiedliche Rabattierung der verschiedenen Anbieter aufgrund des geänderten Auftragsvolumens steht der Vergleichbarkeit nicht entgegen.

6. Auch wenn eine Frischwasserstation statt eines Warmwasserspeichers verbaut werden soll, macht es nicht erforderlich, dass entsprechend aktualisierte Vergleichsangebote eingeholt werden müssten - zumindest dann nicht, wenn die Firma zusagt, dass keine Mehrkosten entstehen.

7. Eine nachträgliche Genehmigung selbst von abgeschlossenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist grundsätzlich zulässig.

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IBRRS 2018, 0971

LG Berlin, Beschluss vom 27.11.2017 - 65 T 132/17

Der Gebührenstreitwert für eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung einer Besichtigung zwecks Verkaufs der Wohnung ist mit 1% des erwarteten Verkaufserlöses anzusetzen.

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IBRRS 2018, 1037

AG München, Urteil vom 14.09.2017 - 483 C 13301/16 WEG

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die gerichtliche Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur dann gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.

2. Bei dem Protokoll einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine Privaturkunde i.S.d. § 416 ZPO, der keine erhöhte Beweiskraft zukommt, sondern lediglich die formelle Beweiskraft, dass die protokollierten Erklärungen vom Aussteller abgegeben wurden; nicht jedoch eine materielle Beweiskraft dahingehend, dass die protokollierten Äußerungen inhaltlich richtig sind.

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IBRRS 2018, 0982

LG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2017 - 11 S 145/16

1. Ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch kann von jedem Miteigentümer bei jedem unzulässigen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 3 WEG geltend gemacht werden, eine darüberhinausgehende konkrete Beeinträchtigung des Anspruchstellers ist keine Anspruchsvoraussetzung.

2. Ein Vorbehalt, der den teilenden Eigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen, ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.

3. Ein Vorbehalt "an Räumen und weiteren Flächen des Gemeinschaftseigentums Sondernutzungsrechte zu begründen und/oder an Räumen des Gemeinschaftseigentums Sondereigentum zu begründen, sowie solche Sondernutzungsrechte und/oder Räume bestehenden Miteigentumsanteilen zuzuordnen bzw. mit solchen zu verbinden" lässt dies nicht erkennen.

4. Ein obligatorisches Sondernutzungsrecht wirkt grundsätzlich nur zwischen den Parteien, die es abgeschlossen haben. Bei Wechsel auch nur eines Wohnungseigentümers entfällt ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht in der Regel vollständig (§ 139 BGB), wenn nicht ausnahmsweise anzunehmen ist, dass die Vereinbarung unter den Verbleibenden aufrechterhalten werden soll.

5. Bei einer Unterlassungsklage nach § 1004 BGB finden auch bei einem Prozess unter Wohnungseigentümern die Vorschriften der §§ 265, 266 ZPO Anwendung.

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IBRRS 2018, 0979

AG Stralsund, Urteil vom 26.02.2018 - 20 C 14/17 WEG

1. Auch unberechtigte Rücklageentnahmen sind in der Jahresrechnung darzustellen; mithin ist die Jahresrechnung gerade nicht deshalb angreifbar, weil die Zahlung so nicht hätte erfolgen dürfen.

2. Der Beschluss über die Genehmigung der Rechnung genehmigt nur die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Rechnung, nur das Zahlenwerk an sich. Er genehmigt hingegen nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens der Verwaltung.

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IBRRS 2018, 0706

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.10.2017 - 20 W 302/16

1. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung ist.

2. Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen.

3. Einen Anhalt für die Abgeschlossenheit gibt Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974.

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IBRRS 2017, 4109

AG München, Beschluss vom 31.01.2017 - 481 H 21666/16 WEG

Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens im Hinblick auf die Ermittlung der Ursachen eines Wasserschadens ist nur nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung zulässig.

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IBRRS 2018, 0954

LG Müchen I, Beschluss vom 11.10.2017 - 1 T 475/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0953

LG München I, Urteil vom 11.10.2017 - 1 S 18504/16 WEG

1. Für die Auslegung eines Antrags ist nicht auf den buchstäblichen Sinn des Ausdrucks abzustellen, sondern der wirkliche Wille des Antragstellers zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Nur wenn sich das Rechtsschutzziel des Antragstellers auch durch die gebotene Auslegung nicht ermitteln lässt, gehen die verbleibenden Unklarheiten zu seinen Lasten.

2. Der Wortlaut eines Beschlusses darf zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen, soweit diese zweifelsfrei bestimmt sind.

3. Werden Kosten entgegen den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung verteilt, ist der Beschluss fehlerhaft.

4. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die "Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen, insbesondere die noch an- und einzubauenden Lifte, nur von diesen Wohnungseigentümern zu tragen" sind, sind Wohnungseigentümer im Erdgeschoss an den Kosten der Lifte zumindest dann nicht zu beteiligen, wenn diese nicht auch in den Keller führen.

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IBRRS 2018, 0955

AG München, Urteil vom 13.09.2017 - 481 C 7072/17 WEG

1. Im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind alle tatsächlichen Zuführungen und Entnahmen unabhängig davon, ob diese berechtigt waren oder nicht, darzustellen (Ist-Entwicklung); daneben sind die von den Wohnungseigentümern geschuldeten Zahlungen (Soll-Entwicklung) anzugeben.

2. Hat der Verwalter die Rücklage zweckwidrig zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen verwendet, muss dies in der Jahresabrechnung angegeben werden.

3. Umbuchungen von der Instandhaltungsrücklage auf das Girokonto und wieder zurück auf die Instandhaltungsrücklage sind weder als Einnahmen noch als Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen, da alleine durch die Umbuchung das Gesamtvermögen der WEG unberührt bleibt.

4. Die Ungültigkeitserklärung kann zwar gem. § 139 Abs. 1 BGB auf rechnerisch abgrenzbare Teile der Abrechnung beschränkt werden, wenn dies dem hypothetischen Parteiwillen entspricht. Letzteres ist aber in der Regel zu verneinen, wenn Mängel vorliegen, die zu einer nicht mehr oder nur schwer nachvollziehbaren Restabrechnung führen.

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IBRRS 2018, 0714

AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2017 - 60 C 17/15

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen weiten Gestaltungsspielraum.

2. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme besteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

3. Hinsichtlich mehrerer vertretbarer, d. h. ordnungsgemäßer Maßnahmen besteht ein Auswahlermessen. Ordnungsgemäß ist dabei eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist.

4. Grundsätzlich besteht auch ein Auswahlermessen dahingehend, eine billigere Lösung mit kürzerer Lebensdauer zu wählen.

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IBRRS 2018, 0383

AG München, Beschluss vom 05.07.2017 - 481 H 11437/17 WEG

1. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens im Hinblick auf mögliche Schäden im Gemeinschaftseigentum oder Schäden im Sondereigentum aufgrund des Zustands des Gemeinschaftseigentums ist nur nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung zulässig.

2. Der Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag eines Wohnungseigentümers, ein Sachverständigengutachten zu Art und Ursachen bestimmter Schäden zu erholen, bedarf es aber dann nicht, wenn im Auftrag der Gemeinschaft bereits ein oder mehrere Gutachten erholt wurden, diese aber nicht zur Befriedung einer streitigen Situation geführt haben.

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