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Volltexturteile nach Sachgebieten

6115 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2018

IBRRS 2018, 1070

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 184/16

1. Ein Beschluss den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.*)

2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.*)

IBRRS 2018, 1068

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 275/16

1. Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen.*)

2. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend.*)

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IBRRS 2018, 1067

LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 - 11 S 1/17

1. Die Vergabe eines Auftrages für die Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht in der Regel zumindest drei Vergleichs- oder Konkurrenzangebote eingeholt hat.

2. In der Regel müssen alle wesentlichen Kostenpositionen erfasst sein, um den Wohnungseigentümern eine hinreichende Entscheidungsgrundlage bereitstellen zu können.

3. Jedenfalls dann, wenn eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme mehrere im wesentlichen identische Maßnahmen umfasst, von denen das von der Verwaltung eingeholte Angebot jedoch nur eine oder jedenfalls nicht alle Maßnahmen abbildet kann im Einzelfall von diesem Grundsatz eine Ausnahme gerechtfertigt sein.

4. Beziehen sich die Angebote nur auf eine Heizungsanlage und sollen tatsächlich zwei Heizungsanlagen ausgetauscht werden, sind die Angebote dennoch ordnungsgemäß, da die Gesamtkosten durch eine einfache Verdopplung errechnet werden können.

5. Eine möglicherweise unterschiedliche Rabattierung der verschiedenen Anbieter aufgrund des geänderten Auftragsvolumens steht der Vergleichbarkeit nicht entgegen.

6. Auch wenn eine Frischwasserstation statt eines Warmwasserspeichers verbaut werden soll, macht es nicht erforderlich, dass entsprechend aktualisierte Vergleichsangebote eingeholt werden müssten - zumindest dann nicht, wenn die Firma zusagt, dass keine Mehrkosten entstehen.

7. Eine nachträgliche Genehmigung selbst von abgeschlossenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist grundsätzlich zulässig.

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IBRRS 2018, 0971

LG Berlin, Beschluss vom 27.11.2017 - 65 T 132/17

Der Gebührenstreitwert für eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung einer Besichtigung zwecks Verkaufs der Wohnung ist mit 1% des erwarteten Verkaufserlöses anzusetzen.

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IBRRS 2018, 1037

AG München, Urteil vom 14.09.2017 - 483 C 13301/16 WEG

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die gerichtliche Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur dann gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.

2. Bei dem Protokoll einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine Privaturkunde i.S.d. § 416 ZPO, der keine erhöhte Beweiskraft zukommt, sondern lediglich die formelle Beweiskraft, dass die protokollierten Erklärungen vom Aussteller abgegeben wurden; nicht jedoch eine materielle Beweiskraft dahingehend, dass die protokollierten Äußerungen inhaltlich richtig sind.

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IBRRS 2018, 0982

LG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2017 - 11 S 145/16

1. Ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch kann von jedem Miteigentümer bei jedem unzulässigen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 3 WEG geltend gemacht werden, eine darüberhinausgehende konkrete Beeinträchtigung des Anspruchstellers ist keine Anspruchsvoraussetzung.

2. Ein Vorbehalt, der den teilenden Eigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen, ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.

3. Ein Vorbehalt "an Räumen und weiteren Flächen des Gemeinschaftseigentums Sondernutzungsrechte zu begründen und/oder an Räumen des Gemeinschaftseigentums Sondereigentum zu begründen, sowie solche Sondernutzungsrechte und/oder Räume bestehenden Miteigentumsanteilen zuzuordnen bzw. mit solchen zu verbinden" lässt dies nicht erkennen.

4. Ein obligatorisches Sondernutzungsrecht wirkt grundsätzlich nur zwischen den Parteien, die es abgeschlossen haben. Bei Wechsel auch nur eines Wohnungseigentümers entfällt ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht in der Regel vollständig (§ 139 BGB), wenn nicht ausnahmsweise anzunehmen ist, dass die Vereinbarung unter den Verbleibenden aufrechterhalten werden soll.

5. Bei einer Unterlassungsklage nach § 1004 BGB finden auch bei einem Prozess unter Wohnungseigentümern die Vorschriften der §§ 265, 266 ZPO Anwendung.

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IBRRS 2018, 0979

AG Stralsund, Urteil vom 26.02.2018 - 20 C 14/17 WEG

1. Auch unberechtigte Rücklageentnahmen sind in der Jahresrechnung darzustellen; mithin ist die Jahresrechnung gerade nicht deshalb angreifbar, weil die Zahlung so nicht hätte erfolgen dürfen.

2. Der Beschluss über die Genehmigung der Rechnung genehmigt nur die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Rechnung, nur das Zahlenwerk an sich. Er genehmigt hingegen nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens der Verwaltung.

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IBRRS 2018, 0706

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.10.2017 - 20 W 302/16

1. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung ist.

2. Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen.

3. Einen Anhalt für die Abgeschlossenheit gibt Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974.

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IBRRS 2017, 4109

AG München, Beschluss vom 31.01.2017 - 481 H 21666/16 WEG

Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens im Hinblick auf die Ermittlung der Ursachen eines Wasserschadens ist nur nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung zulässig.

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IBRRS 2018, 0954

LG Müchen I, Beschluss vom 11.10.2017 - 1 T 475/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0953

LG München I, Urteil vom 11.10.2017 - 1 S 18504/16 WEG

1. Für die Auslegung eines Antrags ist nicht auf den buchstäblichen Sinn des Ausdrucks abzustellen, sondern der wirkliche Wille des Antragstellers zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Nur wenn sich das Rechtsschutzziel des Antragstellers auch durch die gebotene Auslegung nicht ermitteln lässt, gehen die verbleibenden Unklarheiten zu seinen Lasten.

2. Der Wortlaut eines Beschlusses darf zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen, soweit diese zweifelsfrei bestimmt sind.

3. Werden Kosten entgegen den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung verteilt, ist der Beschluss fehlerhaft.

4. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die "Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen, insbesondere die noch an- und einzubauenden Lifte, nur von diesen Wohnungseigentümern zu tragen" sind, sind Wohnungseigentümer im Erdgeschoss an den Kosten der Lifte zumindest dann nicht zu beteiligen, wenn diese nicht auch in den Keller führen.

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IBRRS 2018, 0955

AG München, Urteil vom 13.09.2017 - 481 C 7072/17 WEG

1. Im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind alle tatsächlichen Zuführungen und Entnahmen unabhängig davon, ob diese berechtigt waren oder nicht, darzustellen (Ist-Entwicklung); daneben sind die von den Wohnungseigentümern geschuldeten Zahlungen (Soll-Entwicklung) anzugeben.

2. Hat der Verwalter die Rücklage zweckwidrig zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen verwendet, muss dies in der Jahresabrechnung angegeben werden.

3. Umbuchungen von der Instandhaltungsrücklage auf das Girokonto und wieder zurück auf die Instandhaltungsrücklage sind weder als Einnahmen noch als Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen, da alleine durch die Umbuchung das Gesamtvermögen der WEG unberührt bleibt.

4. Die Ungültigkeitserklärung kann zwar gem. § 139 Abs. 1 BGB auf rechnerisch abgrenzbare Teile der Abrechnung beschränkt werden, wenn dies dem hypothetischen Parteiwillen entspricht. Letzteres ist aber in der Regel zu verneinen, wenn Mängel vorliegen, die zu einer nicht mehr oder nur schwer nachvollziehbaren Restabrechnung führen.

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IBRRS 2018, 0714

AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2017 - 60 C 17/15

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen weiten Gestaltungsspielraum.

2. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme besteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

3. Hinsichtlich mehrerer vertretbarer, d. h. ordnungsgemäßer Maßnahmen besteht ein Auswahlermessen. Ordnungsgemäß ist dabei eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist.

4. Grundsätzlich besteht auch ein Auswahlermessen dahingehend, eine billigere Lösung mit kürzerer Lebensdauer zu wählen.

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IBRRS 2018, 0383

AG München, Beschluss vom 05.07.2017 - 481 H 11437/17 WEG

1. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens im Hinblick auf mögliche Schäden im Gemeinschaftseigentum oder Schäden im Sondereigentum aufgrund des Zustands des Gemeinschaftseigentums ist nur nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung zulässig.

2. Der Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag eines Wohnungseigentümers, ein Sachverständigengutachten zu Art und Ursachen bestimmter Schäden zu erholen, bedarf es aber dann nicht, wenn im Auftrag der Gemeinschaft bereits ein oder mehrere Gutachten erholt wurden, diese aber nicht zur Befriedung einer streitigen Situation geführt haben.

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IBRRS 2018, 0316

AG Wismar, Urteil vom 07.08.2017 - 8 C 520/16 WEG

1. Der Wortlaut eines Beschlusses darf zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen.

2. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist aufzuheben, wenn bei der Wasserabrechnung eine nicht aufklärbare Differenz i.H.v. 64,31 Euro existiert oder zwischen Soll und Ist der Instandhaltungsrücklage eine Differenz i.H.v. 660,20 Euro besteht.

3. Zwar führt nicht jeder Mangel zwangsläufig dazu, dass der Verwaltung eine Entlastung zu verweigern ist. Allerdings entspricht es keiner ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

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IBRRS 2018, 0878

LG Dortmund, Urteil vom 10.10.2017 - 1 S 357/16

1. Wird auf einer Fläche des Gemeinschaftseigentums unzulässigerweise geparkt, kann ein Eigentümer direkt auf Unterlassung klagen, ohne zuvor versuchen zu müssen, einen entsprechenden Unterlassungs-Beschluss der Eigentümer herbeizuführen.

2. Die zulässige Nutzung von Gemeinschaftsflächen bestimmt sich nach der Zweckbestimmung und unterliegt den Schranken des Rücksichtnahmegebots.

3. Ist in der Teilungserklärung eine Fläche als "Einfahrt" gekennzeichnet, so darf sie befahren und zum kurzzeitigen Be- und Entladen genutzt werden, nicht hingegen zum Parken.

4. Zwar bedürfen Vereinbarungen keiner besonderen Form und können daher auch stillschweigend und konkludent durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen.

5. Es sind jedoch strenge Maßstäbe zu stellen, so dass auch eine langjährige Übung nur dann für die Annahme einer Vereinbarung genügt, wenn die Eigentümer damit bewusst eine dauerhafte Regelung und eine dauerhafte Änderung der bestehenden Rechtslage herbeiführen wollen, was allenfalls dann angenommen werden kann, wenn den Eigentümern die zu ändernde Vereinbarung positiv bekannt ist.

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IBRRS 2018, 0885

LG Dortmund, Urteil vom 31.01.2017 - 1 S 99/16

1. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung bereits vollzogener Beschlüsse entfällt nicht, wenn die Frage der Gültigkeit des Beschlusses Auswirkungen auf etwaige Schadensersatz- oder Folgenbeseitigungsansprüche oder auf die Frage der Beteiligung des Klägers an den Kosten für die Sanierung haben kann.

2. Wird in einem Beschluss auf das Angebot eines Unternehmens Bezug genommen, ohne das Angebot mit Datum oder Auftragsnummer näher zu bezeichnen, ist der Beschluss dennoch nicht unbestimmt, wenn es nur ein Angebot dieses Unternehmens gibt.

3. Zur Frage, wann eine Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt.

4. Die Gerichte überprüfen die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft lediglich auf das Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung.

5. Ein Beschluss muss die maßgeblichen Erwägungen, die die Gemeinschaft ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt hat, enthalten, sonst ist er ermessensfehlerhaft.

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IBRRS 2018, 0865

AG Herne, Urteil vom 17.08.2017 - 28 C 52/16

1. Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sind und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt.

2. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, wenn ein Beschluss auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Ein solcher Beschluss ist dann nichtig.

3. Die Auswahl eines Fachunternehmens zur Durchführungen baulicher Maßnahmen darf nicht auf den Verwalter übertragen werden.

4. Soll über die Verlegung des Standortes der Mülltonnen beschlossen werden, so muss dieser Beschluss auch den neuen Standort benennen.

5. Soll der Verwalter zum Abschluss langjähriger Vereinbarungen (hier etwa Abrechnungsservice über 10 Jahre und Anmietung von Rauchwarnmeldern über 10 Jahre), muss der Beschluss einen Kostenrahmen vorgeben.

6. Die Entscheidung über die Veräußerung von Gartengeräten obliegt der Eigentümerversammlung - zumindest aber muss erkennbar sein, um welche Gartengeräte es sich überhaupt handelt.

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IBRRS 2018, 0806

AG Rheinbach, Urteil vom 28.07.2017 - 5 C 158/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0795

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.11.2017 - 73 C 47/17

1. Kann der tatsächliche Heizkostenverbrauch nicht abgelesen werden, so kann er geschätzt werden.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht völlig frei in der Wahl ihrer Schätzmethode. Sie muss sich gem. § 315 BGB im Rahmen billigen Ermessens halten. Da es Zweck der HeizkostenVO ist, möglichst individuelle und dem tatsächlichen Verbrauch nahekommende Werte in die Abrechnung einzustellen, ist das individuelle Vergleichsverfahren regelmäßig vorrangig vor dem generellen anzuwenden.

3. Dementsprechend kann der Heizkostenverbrauch nicht dadurch geschätzt werden, dass man vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft zu Grunde legt, wenn die betroffene Wohnung als Zweitwohnung nur wenige Tage im Jahr genutzt wird; vielmehr ist dann der Verbrauch der vorigen Jahre heranzuziehen.

4. Zur Schätzung der Kaltwasserkosten kann § 9a HeizkostenV analog angewandt werden.

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IBRRS 2018, 0812

AG Pinneberg, Urteil vom 26.09.2017 - 60 C 74/16

1. Mehrere Wohnungseigentümer können wegen jeweiliger baulicher Veränderung an Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum als Streitgenossen gemäß § 60 ZPO jedenfalls dann in Anspruch genommen werden, wenn hinsichtlich aller Beseitigungsansprüche ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorliegt und ein innerer Zusammenhang zwischen den Störungshandlungen vorliegt, etwa weil sie im Interesse beider Eigentümer vorgenommen wurden.*)

2. Bei der Kostenentscheidung kann gemäß § 100 Abs. 2 ZPO eine unterschiedliche Beteiligung der Wohnungseigentümer am Rechtsstreit berücksichtigt werden, die sich aus einem unterschiedlichen Verhältnis der jeweiligen Teilstreitgegenstände zum Gesamtstreitwert ergibt.*)

3. Wenn die Balkone nach der Teilungserklärung im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, richtet sich die Zulässigkeit einer dort aufgestellten Parabolantenne nicht nach § 22 WEG, sondern nach § 14 Nr. 1 WEG, wobei im Rahmen eines Vorher-Nachher-Vergleichs bei wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor dem Aufstellen der Parabolantenne dem hierdurch entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.*)

4. Das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, Störungen des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses durch Parabolantennen zu vermeiden, ist nicht nur wegen des vorhandenen Kabelanschlusses, sondern auch aufgrund der technischen Entwicklungen, die eine Beschaffung von Informationen aus dem Internet auch in Form von bewegten Bildern immer unkomplizierter ermöglichen, ohne verfassungsrechtliche Bedenken (Art. 5 Abs. 1 GG) als regelmäßig überwiegend zu beurteilen.*)

5. Ein denkbarer Gestattungsanspruch betreffend die von einem Wohnungseigentümer nach Wohnungseinbrüchen angebrachten Außenrolläden an den Fenstern seiner Erdgeschosswohnung steht einem vergemeinschafteten Beseitigungsanspruch nicht nach Treu und Glauben entgegen, wenn die Wohnungseigentümer mangels Antrag auf der Eigentümerversammlung keine Gelegenheit hatten, sich zu informieren und eventuelle Bedingungen zu regeln. Es ist nicht Sache der Verwaltung, einen entsprechenden Tagesordnungspunkt zum Gegenstand der Eigentümerversammlung zu machen.*)

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IBRRS 2018, 0738

LG München I, Beschluss vom 20.12.2017 - 1 S 17182/17 WEG

1. Die Bezeichnung als "Ziergarten" in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung schließt die Nutzung eines Gartens zum Spielen von Kindern nach dem maßgeblichen objektiv normativen Auslegungsmaßstab nicht aus.

2. Das Spielen von Kindern und das Aufstellen von mobilen Kinderspielgeräten gehört grundsätzlich zum Gebrauch, der einem geordneten Zusammenleben i.S.d. § 14 Nr.1 WEG entspricht.

3. Eine bauliche Veränderung setzt eine "feste" Verbindung voraus.

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IBRRS 2018, 0713

LG Arnsberg, Urteil vom 23.11.2016 - 2 O 265/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0712

OLG Hamm, Urteil vom 25.01.2018 - 10 U 111/16

1. Eine 3 Millimeter starke Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt wird, stellt kein Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum dar.

2. Es kann nicht allein auf die bloße Funktion der Folie, die den Trittschallschutz gewährleisten soll, abgestellt werden.

3. Eine Hausverwaltung, die eine Wasserschadensanierung in Auftrag gibt, haftet im Zweifel als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB), wenn sie keinen WEG-Beschluss herbeiführt.

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IBRRS 2018, 0099

AG Wedding, Urteil vom 21.11.2016 - 18 C 207/16

1. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Terrassen und Gartenflächen kann nämlich wegen ihrer hohen Bedeutung nur durch Teilungserklärung oder Vereinbarung getroffen werden, nicht jedoch durch einfachen Mehrheitsbeschluss gemäß § 15 Abs. 2 WEG.

2. Dies gilt selbst dann, wenn ein solcher gefasster Mehrheitsbeschluss bestandskräftig wird.

3. Aus dem Erfordernis einer Vereinbarung folgt, dass diese einstimmig getroffen werden muss.

4. Auch eine jahrelange alleinige Nutzung der Terrassenflächen durch die jeweiligen Sondereigentümer der an sie angrenzenden Wohnungen führt zu keinem alleinigen Sondernutzungsrecht der betreffenden Wohnungseigentümer. Eine "Ersitzung" findet nicht statt.

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IBRRS 2018, 0098

AG Wedding, Urteil vom 19.06.2017 - 22a C 63/17

1. Einem gewerblichen Verwalter müssen seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten bekannt sein.

2. Gewerblich tätigen Verwaltern obliegt die Verpflichtung, sich zeitnah über höchstrichterliche Entscheidungen zu informieren.

3. Dem Geschädigten ist das sog. Prognoserisiko im Rahmen eines Rechtsstreits grundsätzlich nicht zuzurechnen, wenn die Erfolgsaussichten einer Klage nicht eindeutig sind.

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IBRRS 2018, 0650

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 02.11.2017 - 13 U 75/17

1. Gemäß § 1 Abs. 5 WEG sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftliche Eigentümer des Grundstücks.

2. Nur diese und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Reallast verpflichten, so dass sich eine Auslegung, wonach die Lieferverpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, verbietet. Durch die Entgegennahme der gelieferten Heizenergie kommt kein Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Stande.

3. Die Situation desjenigen, der aufgrund einer Reallast Energie liefert, ist nicht mit der eines öffentlichen Energieversorgungsunternehmens vergleichbar.

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IBRRS 2018, 0649

LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2017 - 1 O 374/15

Besteht aufgrund eingetragenen Reallasten die Verpflichtung zur Abnahme von Heizenergie, ist nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband passivlegitimiert, sondern deren einzelne Mitglieder (Wohnungseigentümer) sind Vertragspartner und zur Zahlung der Heizenergie verpflichtet.

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IBRRS 2018, 0478

LG Hamburg, Urteil vom 13.09.2017 - 318 S 66/16

1. Die Teilungserklärung ist wie der Grundbuchinhalt auszulegen nach Wortlaut und Sinn des Eingetragenen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegender Sinn der Bedeutung ergibt.

2. Hat der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt, die Sondereigentum oder Sondernutzungsflächen betreffen, können diese sodann in den Einzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, deren Sondereigentum bzw. Sondernutzungsfläche betroffen ist, wenn die Zuordnung der Ausgaben unzweifelhaft ist.

3. Wenn berechtigte Zweifel an der gesonderten Kostentragungspflicht einzelner Miteigentümer bestehen, ist es allerdings nicht zu beanstanden, wenn tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft, die möglicherweise keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen, im Rahmen der Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden.

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IBRRS 2018, 0315

AG Wilhelmshaven, Urteil vom 18.08.2017 - 6 C 679/16

1. Eine Klage auf Ungültigerklärung der "Durchführung und gefassten Beschlüsse" verfehlt die Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

2. Eine Eigentümerversammlung als tatsächliche Zusammenkunft kann nicht gültig oder ungültig sein. Sie hat stattgefunden, woran sich nichts mehr ändern lässt.

3. Auch ein Protokoll kann nicht für ungültig erklärt werden, weil es eine Beurkundungsfunktion erfüllt.

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IBRRS 2018, 0491

BGH, Urteil vom 08.12.2017 - V ZR 82/17

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.*)

IBRRS 2018, 0477

LG Hamburg, Urteil vom 20.09.2017 - 318 S 92/16

1. Ein Prozessvergleich ist nur wirksam, wenn sowohl die materiell-rechtlichen Voraussetzungen als auch die prozessualen Anforderungen erfüllt sind. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, tritt auch die prozessbeendigende Wirkung nicht ein.

2. Wird eine Verwalterbestellung später für ungültig erklärt, führt das nicht automatisch dazu, dass zwischenzeitliches Handeln der Verwaltung unwirksam ist. Vielmehr bleiben Handlungen des Verwalters gegenüber Dritten wirksam.

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IBRRS 2018, 0420

OLG München, Beschluss vom 26.01.2018 - 34 Wx 304/17

1. Wird für den Fall der Beschlussunfähigkeit in der Erstversammlung schon im Einladungsschreiben im Wege der Eventualeinberufung eine Zweitversammlung einberufen, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung der Eigentümer nicht gibt, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.*)

2. Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.*)

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IBRRS 2018, 0389

LG München I, Beschluss vom 29.08.2017 - 36 T 14698/16

1. Sinn und Zweck des § 494a ZPO ist es, die Lücke zu schließen, die entsteht, wenn der Antragsteller des selbständigen Beweisverfahrens nach der Beweisaufnahme auf eine Hauptsacheklage verzichtet; er soll nicht durch Unterlassen der Hauptsacheklage der Kostenpflicht entgehen, die sich bei Abweisung einer Hauptsacheklage ergeben würde. Die Kostentragungspflicht nach § 494a Abs. 2 ZPO wurzelt demnach in einem mutmaßlichen Unterliegen des Antragstellers des selbständigen Beweisverfahrens.

2. Für eine Anwendung des § 494a ZPO ist kein Raum, wenn der Antragsgegner die im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel selbst beseitigt.

3. Die übrigen Wohnungseigentümer begeben sich durch die Mängelbeseitigung jedoch nicht in vergleichbarer Weise in die unterlegene Position wie etwa der Werkunternehmer, der sachverständig bestätigte Mängel behebt. Die Wohnungseigentümer schulden nicht die Mängelbeseitigung, sondern primär die Mitwirkung an einer entsprechenden Beschlussfassung.

4. Dies setzt im Regelfall die vorherige Vorbefassung der Wohnungseigentümer mit dem Rechtschutzbegehren des Antragstellers voraus.

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IBRRS 2018, 0358

BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 189/16

Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist infolgedessen nicht allein deshalb anfechtbar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz gegenteiliger Ankündigung nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Einsicht vorlegt.*)

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IBRRS 2018, 0357

BGH, Urteil vom 10.11.2017 - V ZR 184/16

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.*)

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IBRRS 2018, 0380

AG München, Urteil vom 10.01.2018 - 485 C 433/16 WEG

1. Eine Maßnahme, die als ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung anzusehen ist, kann nicht zugleich eine bauliche Veränderung oder eine besondere Aufwendung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG sein (unter Hinweis auf Bärmann/Merle, § 22 WEG Rz. 18).

2. Dass im Zeitpunkt der Errichtung einer Anlage (hier: in den Jahren 1975 und 1976) die im Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Vorschriften (DIN 4108, Ausgabe 1969) eingehalten wurden, steht der Annahme eines anfänglichen Mangels nicht entgegen.

3. Dass in der betreffenden Anlage die Vorgaben der DIN 4108 in der Fassung Oktober 1974 in der Ausführung für das Wärmeschutzgebiet III eingehalten wurden, führt zu keinem anderen Ergebnis.

4. Bei Instandsetzungsmaßnahmen gibt es keine grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Auswahl des jeweils mildesten Mittels.

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IBRRS 2018, 0100

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.07.2016 - 539 C 44/15

1. Nur bei künftig durchzuführenden Instandsetzungsarbeiten muss angegeben werden, welche konkreten Maßnahmen auf welche Art und Weise durchgeführt werden sollen.

2. Wenn lediglich ein niedrigerer Betrag angekündigt wird, muss kein Wohnungseigentümer damit rechnen, in der Versammlung mit erheblich höheren noch zu genehmigenden Kosten konfrontiert zu werden. Ein dennoch gefasster Beschluss ist unwirksam.

3. Für die Kausalität genügt es, dass der Ladungsmangel möglicherweise Einfluss auf die Beschlussfassung hat.

4. Ein Geschäftsordnungsbeschluss hat als Spontan-Beschluss keine Wirkung über die Eigentümerversammlung hinaus und kann deshalb auch nicht erfolgreich zum Gegenstand einer Anfechtungsklage gemacht werden.

5. Aus der Formulierung "unter Voraussetzung der Korrektur der Rechnung der Firma ### vom 26.09.2013 in Höhe von Euro 96,90 auf Kosten Weiterbelastung" kann nicht erkannt werden, was die Wohnungseigentümer hier wirklich gewollt haben, der Beschluss ist deshalb unwirksam.

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IBRRS 2018, 0398

AG Köln, Urteil vom 01.08.2017 - 215 C 183/16

1. Der Verwalter ist bei der Betreuung von Handwerkerleistungen in aller Regel kein Bauleiter, so dass die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu seinen Pflichten gehört. Der Verwalter hat sich aber so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer ohne Verschulden gegen sich selbst zu verhalten hätte, wenn er selbst den Auftrag für solche Sanierungsarbeiten erteilt hätte und die „Bauherrenüberwachung“ selbst vornehmen würde.

2. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand haben, ist es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen.

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IBRRS 2018, 0314

AG Landshut, Urteil vom 20.06.2017 - 14 C 1794/16

1. Werden durch eine bauliche Veränderung die Rechte eines Eigentümers über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maße hinaus beeinträchtigt, ist die Zustimmung des Eigentümers erforderlich.

2. Die fehlende Zustimmung führt nach § 16 Abs. 6 WEG dazu, dass der Eigentümer nicht verpflichtet ist, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht werden, zu tragen, wenn er gleichzeitig auch keine Nutzung aus der geplanten baulichen Veränderung zieht.

3. Ein Sonderumlagenbeschluss regelt keine endgültige Kostenverteilung.

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IBRRS 2018, 0310

KG, Beschluss vom 16.01.2018 - 1 W 204/17

1. Das Grundbuchamt darf eine gem. § 19 GBO, §§ 8, 5 Abs. 4 WEG zur Eintragung bewilligte Bestimmung der Gemeinschaftsordnung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist. Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht.

2. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, das nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden darf. Ein allgemeiner Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet sich ohnehin.

4. Eine Regelung, die diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet und das Ruhen des Stimmrechts bis dahin anordnet, ist wirksam.

5. Durch eine Regelung, dass abstimmungs- und teilnahmeberechtigt an einer Eigentümerversammlung der jeweils im Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist, wird in bestimmten Fallkonstellation entgegen § 25 Abs. 2 WEG das Stimmrecht des zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung eingetragenen Eigentümers beschränkt, so dass diese Regelung unwirksam ist.

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IBRRS 2018, 0274

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 01.12.2017 - 28 C 22/17

1. Eine WEG-Jahresabrechnung ist nicht stets mit der Betriebskostenabrechnung identisch. Der Vermieter ist für die Abrechnung und Erhöhungen der geforderten Vorauszahlungen darlegungs- und beweisbelastet.

2. Ein Sondereigentümer muss binnen Jahresfrist abrechnen und für den fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung sorgen.

3. Die Kosten der Türsprechanlage und allgemeine Wartungskosten sind nicht umlagefähig.

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IBRRS 2018, 0299

OLG Hamburg, Beschluss vom 23.08.2017 - 2 W 43/17

Bei der Bestimmung des Streitwerts kommt es nach allgemeinen Regeln nicht darauf an, mit wie vielen und mit wie schwierigen Fragen sich das Gericht und die Prozessbeteiligten beschäftigen müssen, sondern auf das wirtschaftliche Interesse aus Klägersicht bei Verfahrenseinleitung.

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IBRRS 2018, 0153

LG München I, Urteil vom 11.05.2017 - 36 S 11050/16 WEG

1. An der Natur des Rechtsstreits als Passivprozess ändert sich nichts dadurch, dass der Beklagte nunmehr Berufungsführer ist. Das Rechtsschutzziel des Beklagten ist weiterhin auf Abwehr der klägerischen Ansprüche gerichtet.

2. Die Befugnis des Verwalters, zur Abwendung von Rechtsnachteilen die übrigen Wohnungseigentümer in Passivprozessen zu vertreten, beinhaltet auch die Einlegung von Rechtsmitteln.

3. Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringenden Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.

4. Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung, kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.

5. Dies ist zu bejahen, wenn bei akuter Parkplatznot eine zeitlich unbefristete Vermietung der gemeinschaftlichen Parkplätze an einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte geregelt ist, so dass andere Eigentümer keine Parkplätze erhalten.

6. Die Einführung eines Rotationsprinzips, d. h. eines regelmäßigen Wechsels des jeweiligen Nutzungsberechtigten, ist anerkannt.

7. Das Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 13 Abs. 2 WEG besteht unabhängig von der Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils.

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IBRRS 2018, 0154

LG München I, Urteil vom 06.07.2017 - 36 S 17680/16 WEG

1. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und/oder Instandsetzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, für die gemäß § 21 Abs. 5 WEG grundsätzlich die Gemeinschaft zuständig ist, kann durch Vereinbarung wirksam auf einzelne Eigentümer übertragen werden. Dafür bedarf es jedoch einer klaren und eindeutigen Regelung in der Teilungserklärung.

2. Auch vorbeugende Maßnahmen, die der Erhaltung des Gebäudes dienen, können unter den Begriff der Instandhaltung/Instandsetzung fallen. Dieser beinhaltet auch Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen, die das Eintreten von Schäden verhindern sollen.

3. Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten. Der erstmalige Einbau fällt darunter nicht.

4. Gleiches gilt in Bezug auf den Begriff der Instandsetzung, welcher die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands umfasst.

5. Eine in der Gemeinschaftsordnung erfolgte Überwälzung der Instandhaltung- bzw. Instandsetzungspflicht auf den Einzelnen umfasst nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen; dies ist und bleibt Gemeinschaftsaufgabe.

6. Die Beseitigung einer Rückstaugefahr, also die Verhinderung einer Überschwemmung (auch) des gemeinschaftlichen Eigentums durch Rückstau aus dem öffentlichen Kanal, ist selbst dann eine im gemeinschaftlichen Interesse liegende Funktion, da der Sicherheit des gesamten Gebäudes dienend, wenn die abzusichernde Entwässerungsstelle in das Sondereigentum bzw. in den räumlichen Bereich des Sondernutzungsrechts fällt.

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IBRRS 2018, 0288

LG Hamburg, Beschluss vom 20.09.2017 - 318 T 49/17

Wenn ein Wohnungseigentümer die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund begehrt, kann der Streitwert anhand des in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorars festgesetzt werden.

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IBRRS 2018, 0281

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 305/16

Für den Individualanspruch des Wohnungseigentümers aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann eine Ausübungsbefugnis des Verbandes nicht begründet werden.*)

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IBRRS 2018, 0149

LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 - 318 S 15/17

Ein konkreter Fortgeltungsbeschluss, der vorsieht, dass der konkret beschlossene Wirtschaftsplan für ein Wirtschaftsjahr so lange bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan fortgilt, ist nicht nichtig; es fehlt also nicht an der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.

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IBRRS 2018, 0249

AG Lemgo, Urteil vom 13.11.2017 - 16 C 17/17

1. Die Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Übertragung der Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf einen Wohnungseigentümer für einen Leitungswasserschaden im Bereich seines Sondereigentums folgt aus § 16 Abs. 3 WEG.*)

2. Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf den Wohnungseigentümer zu überantworten, in dessen Sondereigentum ein Leitungswasserschaden aufgetreten ist, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diesem keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift (in Abgrenzung zu OLG Köln, Beschluss vom 14.07.2003 - 16 Wx 124/03, NZM 2003, 641-642).*)

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IBRRS 2018, 0223

LG München I, Urteil vom 29.09.2017 - 11 O 13206/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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