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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2017, 3901

AG München, Urteil vom 08.11.2017 - 485 C 12677/17 WEG

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Gartens als "Ziergarten" vor, ist der Begriff des Ziergartens lediglich in Abgrenzung zu dem Begriff "Nutzgarten" zu verstehen.

2. Während der Nutzgarten hauptsächlich der Erzeugung von Nutzpflanzen, wie z. B. Kräutern, Obst und Gemüse als Nahrungsmittel dient, handelt es sich bei dem Ziergarten um einen Garten, in dem Pflanzen nicht mit dem Ziel der Nahrungsgewinnung, sondern lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet werden, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.

3. Es gehört zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer beziehungsweise deren Mieter und dazugehörige auch größere Spielgeräte, soweit sie nicht übermäßig stören, hingenommen werden müssen.

4. Dementsprechend dürfen in einem Ziergarten Kinder spielen und Spielgeräte (hier ein Trampolin) aufgestellt werden.

5. Ein nicht einbetoniertes oder sonst fest in dem Boden verankertes Trampolin stellt keine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar.

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IBRRS 2017, 3842

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.11.2016 - 22 C 23/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3840

AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016 - 19 C 52/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3658

LG Rostock, Urteil vom 30.06.2017 - 1 S 143/16

1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, sog. Zweitbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Die Jahresabrechnung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung auszuweisen, die auch Angaben über die gebildeten Rücklagen enthält. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.

3. Die Jahresabrechnung muss Angaben zu Anfangs- und Endbeständen der Geldkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweisen.

4. Hingegen bedarf es der Angabe des Vermögensstatus in der Jahresabrechnung nicht.

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IBRRS 2017, 3555

LG Aurich, Beschluss vom 24.07.2017 - 4 S 46/17

Es bedarf für Baugrundstücke mit unbefahrbaren Wohnwegen einer gemeinsamen Anlage zur vorübergehenden Aufbewahrung von Abfällen.

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IBRRS 2017, 3863

BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16

1. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.*)

2. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.*)

3. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.*)

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IBRRS 2017, 3832

LG Berlin, Urteil vom 13.12.2016 - 85 S 23/15 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3825

KG, Beschluss vom 21.04.2016 - 4 W 9/16

1. Der Geschäftswert eines Verfahrens auf Verpflichtung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums beträgt 10 % bis 20 % des Verkaufspreises.

2. Die Versagung der Zustimmung führt nicht zu einem absoluten Veräußerungshindernis, sondern der Wohnungseigentümer kann üblicherweise eine andere Veräußerung vornehmen, bei der ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nicht gegeben ist.

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IBRRS 2017, 3846

AG München, Urteil vom 08.02.2017 - 482 C 13922/16 WEG

1. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die einheitliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern ist in der Regel nicht ermessensfehlerhaft, da die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung zu einem hohen Maß an Sicherheit führen.

2. Dies gilt auch dann, wenn ein Eigentümer seine Wohnung bereits mit anderen Rauchmeldern als den von der Wohnungseigentümergemeinschaft nun vorgegebenen ausgestattet hat.

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IBRRS 2017, 3715

AG Schweinfurt, Urteil vom 26.10.2017 - 10 C 444/17 WEG

1. Ein ordnungsmäßiger Gebrauch i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG kann auch in der Vermietung von in gemeinschaftlichem Eigentum stehender Freiflächen bestehen, wenn keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG erleidet.

2. Bei der baulichen Umgestaltung einer (vermieteten) Freifläche für die Mietdauer von 15 Jahren erscheint eine auf Dauer angelegte Veränderung der Gestalt des Gebäudes als gegeben, so dass ein erheblicher Nachteil vorliegt.

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IBRRS 2017, 3843

AG Potsdam, Urteil vom 14.09.2017 - 31 C 16/17

Nur mit einem unbestrittenen bzw. rechtskräftig festgestellten Anspruch kann aufgerechnet werden.

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IBRRS 2017, 3819

LG München I, Urteil vom 19.04.2017 - 1 S 6728/16 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3557

AG München, Urteil vom 12.07.2017 - 481 C 22391/16 WEG

1. Jeder Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Herausgabe und Einräumung von Mitbesitz am Gemeinschaftseigentum sowie einen Anspruch auf Unterlassung der alleinigen Nutzung gegenüber einem Miteigentümer geltend machen, der vom Gemeinschaftseigentum widerrechtlich Gebrauch macht, indem er es etwa für sich vereinnahmt.

2. Wird ein vereinbartes Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, so handelt es sich um ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, das einen Rechtsnachfolger nicht bindet.

3. Im Hinblick auf seine Mitgliedschaft, seine Rechte und seine Pflichten ist ein werdender Eigentümer innerhalb der WEG so zu behandeln, als wäre er bereits Wohnungseigentümer.

4. Wenn Wohnungseigentümer eine langjährige Alleinnutzung durch einen Wohnungseigentümer in dem Bewusstsein hinnehmen, sich dadurch in Zukunft binden zu wollen, kann auch eine vollkommen formfreie, nur konkludente Vereinbarung über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts vorliegen.

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IBRRS 2017, 3752

AG München, Urteil vom 02.10.2015 - 481 C 5998/15 WEG

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses besteht regelmäßig nicht, wenn der frühere Beschluss mangels rechtzeitiger Anfechtung bestandskräftig ist. Ausnahmsweise besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des inhaltsgleichen Zweitbeschlusses jedoch dann, wenn dieser den Erstbeschluss nicht nur beseitigt oder verstärkt, sondern den Erstbeschluss novatorisch ersetzt und damit zugleich aufhebt. In diesem Fall ist eine Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses erforderlich, damit die in ihm enthaltene Aufhebung des Erstbeschlusses entfällt.

2. Soll die Fassade in einem neuen Farbton gestrichen werden, handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

3. Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein.

4. Ein Beschluss, nach dem die Fassade neu gestrichen werden soll und sich der Farbton aus dem Bauschild am Bauzaun ergibt, ist bzgl. des Farbtons nicht hinreichend bestimmt.

5. Wirksame Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung, zu der nicht alle Wohnungseigentümer erschienen sind, nach § 23 Abs. 2 WEG nur dann gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden ist.

6. Wird der Tagesordnungspunkt in der Einladung mit "Anbringung von Gummi-Streifen an den Stufen im Treppenhaus" betitelt und dann tatsächlich die Anbringung eines Handlaufs im Kurvenbereich der Treppe beschlossen, war dies nicht ordnungsgemäß angekündigt.

7. Die Ursächlichkeit des Mangels für die Beschlussfassung wird vermutet, so dass eine Ungültigerklärung nur dann ausscheidet, wenn mit Sicherheit, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der jeweilige Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre.

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IBRRS 2017, 3665

LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16

1. Für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander ist grundsätzlich auf die nachbarrechtlichen Regelungen zurückzugreifen und § 906 BGB entsprechend anzuwenden, so dass es auch hier eines Schlichtungsverfahrens vor einer Klageererhebung bedarf.

2. Das Schlichtungserfordernis entfällt auch nicht deshalb, weil neben den schlichtungsbedürftigen Unterlassungsanträgen zugleich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangt werden, für deren Geltendmachung ein Schlichtungsverfahren nicht vorgesehen ist.

3. Ein rechtlicher Grund von der Zulässigkeitsvoraussetzung Schlichtungsverfahren für den Fall abzuweichen, in dem ein gerichtlicher Vergleichsvorschlag bereits abgelehnt worden ist, besteht ebenfalls nicht.

4. Es bedarf bei der Abwehr störender Lärmimmissionen weder im Tenor noch im Klageantrag der Angabe einer Phonzahl oder einer dB-Zahl - mag diese Angabe auch sinnvoll und erstrebenswert sein.

5. Der Begriff der "Zimmerlautstärke" ist für die Urteilstenorierung anerkannt. Die "Zimmerlautstärke" wird nach allgemeiner Lebenserfahrung dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden.

6. Nichts anderes gilt für den Ausdruck "lautstark". Eine lautstarke Geräuschimmission ist gegeben, wo der Lärm nach seinem individuellen Zuschnitt nicht mehr sozialadäquat ist, d. h. nach dem Empfinden eines "verständigen" Durchschnittsmenschen nicht mehr hinzunehmen ist.

IBRRS 2017, 3659

AG Sinzig, Urteil vom 27.06.2017 - 10a C 13/16

1. Nach § 25 Abs. 2 WEG ist nur der Wohnungseigentümer Träger des Stimmrechts. Wohnungseigentümer ist dabei, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist.

2. Der Erwerber einer Eigentumswohnung einer bestehenden Gemeinschaft besitzt auch dann kein eigenes Stimmrecht, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind.

3. Diese Grundsätze gelten aber nur für den künftigen Eigentümer einer bereits in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft.

4. Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden aber die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. In der Zeit der werdenden Eigentümergemeinschaft haben alle Erwerber das Stimmrecht in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG.

5. Bis zu ihrem Eintrag als Eigentümer bleiben die werdenden Eigentümer stimmberechtigt.

6. Dabei ist unerheblich, ob Bauträger und Erwerber über die Wirksamkeit des betreffenden Kaufvertrags streiten. Es ist lediglich auf die immer noch bestehende Auflassungsvormerkung der Erwerber abzustellen; durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird zumindest der Rechtsschein erzeugt, es stünde eine Eintragung der Erwerber als Volleigentümer unmittelbar bevor.

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IBRRS 2017, 3656

LG Hamburg, Beschluss vom 19.06.2017 - 318 T 28/17

1. Bestehen individuelle Ansprüche der Sondereigentümer in einer verwalterlosen Gemeinschaft der (werdenden) Wohnungseigentümer, so liegt kein Verfügungsgrund für die Bestellung eines Verwalters oder eine Einberufungsermächtigung durch das Gericht vor.

2. Bis zur Abnahme hat der Erwerber Anspruch auf Erfüllung, mithin Herstellung eines mangelfreien Werks. Diesen Erfüllungsanspruch kann jeder einzelne Wohnungseigentümer aus dem Erwerbsvertrag auch in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum und ohne vorherige Mehrheitsbeschluss geltend machen, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung nicht an sich gezogen hat.

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IBRRS 2017, 3687

AG München, Urteil vom 18.01.2017 - 481 C 11177/16 WEG

1. Wird ein Beschluss gefasst, der ohne entsprechende Vereinbarung gegen § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer besteht, verstößt, ist er auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

2. Ist ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären, so führt dies zur Ungültigkeit weiterer Beschlüsse, die mit dem ungültigen Beschluss in engem thematischen Zusammenhang stehen.

3. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss ebenso wie bei anderweitigen baulichen Maßnahmen im Beschluss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenvorschläge) müssen im Beschluss geregelt werden.

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IBRRS 2017, 3326

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016 - 6 U 23/15

1. Durch einen Umbau von Gemeinschaftseigentum entsteht wieder Gemeinschaftseigentum.

2. Eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft wird nur in besonders gravierenden Ausnahmefällen angenommen, in denen die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheint.

3. Die bloße Billigung einer Umbaumaßnahme gem. § 22 WEG begründet - selbst wenn sie mit finanziellen Zuwendungen zu Gunsten der Miteigentümer einhergeht - keinen außergewöhnlichen Umstand, der diese verpflichten würde, das Grundverhältnis zu ändern.

4. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Der Anspruch umfasst auch die Bewilligung der Eintragung der Änderungsvereinbarung ins Grundbuch.

5. Voraussetzung des Änderungsanspruchs ist, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer wiegenden Gründen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Falls unbillig erscheint.

6. Das Sondereigentum besteht auch dann fort, wenn die Abgeschlossenheit nachträglich aufgehoben wird.

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IBRRS 2017, 3654

LG Hamburg, Urteil vom 12.07.2017 - 318 S 31/16

1. Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Fußbodenbelag durch einen anderen ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, sofern sich nicht ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau aus der Gemeinschaftsordnung ergibt.

2. Bei Eingriffen in den unter dem Belag liegenden Estrich und die Geschossdecke, aus denen sich "nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz" ergeben, ist im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG hinsichtlich der einzuhaltenden Schallschutzwerte die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende DIN 4109 heranzuziehen.

3. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorgefundenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Schallschutzes.

4. Bodenbeläge wie Fliesen, Parkett, Teppich, Linoleum und Ähnliches stellen regelmäßig Sondereigentum dar.

5. Der rechtlichen Qualifizierung des Bodenbelages als Sondereigentum steht nicht entgegen, dass der Bodenbelag Auswirkungen auf den Trittschallschutz hat. Etwas anderes gilt dann, wenn ein solcher Fußbodenbelag integraler Bestandteil des Isolationskonzepts ist, sei es gegen Schall, Feuchtigkeit oder Wärme.

6. Sind die vorgenommenen Umbaumaßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar und haben sie nachhaltige Auswirkung auf die Gebäudesubstanz, so sind die zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahme aktuellen Schallschutzwerte einzuhalten.

7. Kann ein Wohnungseigentümer seine Zustimmungserklärung bis zur Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter noch widerrufen, muss dies auch für eine ursprünglich erklärte Ablehnung und deren Wechsel in eine Zustimmung gelten.

8. Das Allstimmigkeitserfordernis in § 23 Abs. 2 WEG ist dahingehend abdingbar, dass im schriftlichen Beschlussverfahren ein positiver Beschluss auch dann zu Stande kommt, wenn die allstimmige Zustimmung nicht vorliegt.

9. Beim Durchbruch einer tragenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Wand ist ein nicht hinnehmbarer Nachteil erst dann ausgeschlossen, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt, insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist.

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IBRRS 2017, 3639

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.09.2014 - 7 A 824/14

Der Verwalter ist nur dann zur Prozessführung im Aktivprozess berechtigt, wenn die Wohnungseigentümer ihn durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit dazu ermächtigt haben.

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IBRRS 2017, 3653

LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2017 - 318 S 95/16

1. Die Urteilsberichtigung wegen offenbarer Unrichtigkeit nach § 319 ZPO hat grundsätzlich keinen Einfluss auf Beginn und Lauf von Rechtsmittelfristen. Die Berichtigung wirkt grundsätzlich auf den Verkündungszeitpunkt zurück, so dass die berichtigte Entscheidung als verkündet fingiert wird.

2. Ob und in welchem Umfang die Wohnungseigentümer (auch freiwillig) für den Zustand benachbarter (öffentlicher) Fläche Sorge tragen, ist keine Frage der generellen Beschlusskompetenz, sondern eine Frage ordnungsgemäßer Verwaltung. Es kommt maßgeblich darauf an, in welchem Zusammenhang die beschlossene Maßnahme mit den Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft steht.

3. Müssen die Wohnungseigentümer einen Teil des Weges der öffentlichen Grünanlage benutzen, um überhaupt zu den Eingängen zu gelangen, so dient der Weg daher unmittelbar auch dem Gemeinschaftseigentum, so dass eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 WEG im Hinblick auf den Winterdienst besteht.

4. Er entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Winterdienst im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erfolgt.

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IBRRS 2017, 3644

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017 - 2-13 S 49/16

1. Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrages betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären.*)

2. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung.*)

3. Zur Kontrolle von Vertragsbestimmungen in einem Verwaltervertrag.*)

IBRRS 2017, 3643

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017 - 2-13 S 142/12

Die in erster Instanz in einem Beschlussanfechtungsverfahren von einem beklagten Wohnungseigentümer abgegebene Erklärung, sich nicht durch den von der Hausverwaltung beauftragten Rechtsanwalt vertreten zu lassen, bewirkt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch in den folgenden Instanzen, dass diese Beklagten nicht von dem von der Verwaltung beauftragten Rechtsanwalt vertreten werden.*)

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IBRRS 2017, 3641

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2017 - 2-13 S 16/17

Ein Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen in der Jahresabrechnung muss nicht die Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung zur Folge haben.*)

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IBRRS 2017, 3638

VGH Bayern, Beschluss vom 24.07.2014 - 15 CS 14.949

Bei der Abwehr von Beeinträchtigungen des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks handelt es sich um Maßnahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zur Wahrnehmung entsprechender Rechte gegenüber Dritten ist gem. § 10 Abs. 6 Satz 1 bis 3 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt. Diese Befugnis kann im verwaltungsgerichtlichen Anfechtungsrechtsstreit nicht rechtsgeschäftlich dergestalt auf Dritte übertragen werden, dass diese fremde Rechte - hier der insoweit rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - in eigenem Namen geltend machen können.

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IBRRS 2017, 3616

AG München, Urteil vom 14.02.2017 - 482 C 12322/16 WEG

1. Wird eine vorhandene Steinterrasse mit einer Holzterrasse überplankt, so entsteht durch die Verwendung eines anderen Materials (Holz statt Steinplatten), anderer Farbe und die Erhöhung von ca. 10 - 15 cm eine optische Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Anlage.

2. Bedarf jede bauliche Änderung nach der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung des Verwalters, kommt es beim Fehlen der Zustimmung auf einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht an.

3. Den Individualanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG kann grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer geltend machen, auch wenn die Wohnungsanlage aus mehreren weitgehend getrennten Häusern besteht.

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IBRRS 2017, 3607

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.10.2017 - 2-13 S 131/16

Eine lediglich das Musizieren beschränkende Regelung über Ruhezeiten in einer Hausordnung ist unzulässig.*)

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IBRRS 2017, 3553

AG München, Urteil vom 25.04.2017 - 484 C 9711/16 WEG

1. Hinsichtlich der Auslegung von Eintragungen im Grundbuch und der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ist bereits entschieden, dass maßgebend dabei der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Entsprechendes muss für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten, die auch für Sondernachfolger gelten sollen.

2. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, z. B. weil sie sich aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben.

3. Beschlüsse, die den Eigentümern oder gar den Rechtsnachfolgern abweichend von der gesetzlichen Regelung Pflichten (hier: Instandsetzungs-Verpflichtung) auferlegen, sind nichtig.

4. Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum und grundsätzlich tragen die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Instandsetzung-Verpflichtung für das Gemeinschaftseigentum.

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IBRRS 2017, 3549

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.06.2017 - 3 Wx 46/17

Sind Sondernutzungsrechte zwar zunächst wirksam vereinbart, aber mangels Eintragung nicht "verdinglicht" worden, so müssen die nachfolgenden Eigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten diese nicht gegen sich gelten lassen.

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IBRRS 2017, 3548

OVG Niedersachsen, Urteil vom 26.07.2017 - 1 KN 171/16

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist befugt, ein Normenkontrollverfahren gegen die Planung benachbarter Wohnbauflächen mit dem Argument zu führen, das führe zu einer unzumutbaren Verschattung der Wohnungen.*)

2. Zur Zumutbarkeit von Verschattungen.*)

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IBRRS 2017, 3331

AG Schöneberg, Urteil vom 02.06.2017 - 771 C 82/16

1. Sein Sondereigentum darf ein Wohnungseigentümer überwachen, wenn die Überwachung nicht auch fremdes Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum sowie öffentliche Flächen oder fremde Grundstücke erfasst. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage, so dass die Überwachung danach nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, begründet alleine ihre Unzulässigkeit nicht; konkrete Umstände müssen eine Manipulation nahelegen.

2. Die Tatsache, dass benachbarte Parteien vor Gericht Rechtsstreitigkeiten austragen, rechtfertigt für sich genommen nicht die Befürchtung einer Partei, künftig in den Überwachungsbereich einer Videoanlage einbezogen zu werden.

3. Ein Wohnungseigentümer, in dessen Sondereigentum sich ein Zähler befindet, hat nur das Ablesen der Zähler nach vorheriger Absprache durch befugte Personen zu dulden. Zum Kreis der befugten Personen gehören etwa der Verwalter und der Hausmeister, nicht jedoch andere Wohnungseigentümer.

4. Ein Beschluss, der die Videoüberwachung zweier im Sondereigentum stehender Parkplätze mit der Einschränkung erlaubt, dass nur diese beiden Parkplätze von der Kamera erfasst werden dürfen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2017, 3325

LG Hamburg, Urteil vom 03.05.2017 - 318 S 18/16

1. Die übrigen Wohnungseigentümer sind nicht gleichzusetzen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dementsprechend kann die unterlassene Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses nicht dem Verband angelastet werden, wenn dies auf dem Verhalten der einzelnen Eigentümer beruht.

2. Der Eigentümer kann keinen Schadensersatz für die unterlassenen Sanierung verlangen, wenn er selbst die Umsetzung des Sanierungsbeschlusses verhindert bzw. verzögert hat.

3. Der Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG richtet sich gegen den teilrechtsfähigen Verband und setzt einen zielgerichteten Eingriff der Wohnungseigentümergemeinschaft in das Sondereigentum voraus. Schäden, die dadurch entstanden sind, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schnell genug mit den Instandsetzungsarbeiten beginnt oder diese verzögert, werden nicht hiervon erfasst.

4. § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG begründet keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge eines die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eintreten.

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IBRRS 2017, 3469

OLG Hamm, Beschluss vom 16.06.2017 - 15 W 474/16

Sind die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung unter der aufschiebenden Bedingung von der Nutzung von Stellplätzen ausgeschlossen, dass der teilende Eigentümer diese durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zuordnet, so reicht es für die Begründung von Sondernutzungsrechten aus, wenn der teilende Eigentümer zum Zeitpunkt der Zuordnungserklärung noch Wohnungseigentümer ist. Unschädlich ist, dass er in dem Zeitraum bis zur Stellung des Antrags auf Eintragung der Änderung des Inhalts des Sondereigentums im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden ist.*)

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IBRRS 2017, 3379

AG Köln, Urteil vom 06.03.2017 - 202 C 114/16

1. Die Wahl Außenstehender zum Beirat kann nur durch Vereinbarung zugelassen werden.

2. Beschlüsse müssen aus sich heraus verständlich sein und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Hierzu ist es zulässig, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf.

3. Die bloße Existenz eines formellen Beschlussfehlers genügt nicht, um den angefochtenen Beschluss für ungültig zu erklären. Der formelle Fehler muss sich auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Die Kausalität fehlt insbesondere dann, wenn der Schutzzweck der verletzten Form- oder Ordnungsvorschrift auch bei ordnungsgemäßer Einberufung und Durchführung der Versammlung nicht zum Tragen gekommen wäre.

4. Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.

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IBRRS 2017, 3380

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.06.2016 - 73 C 17/16

1. Eine Gemeinschaftsordnung, die ausschließlich eine Vertretung durch den Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Eigentümer zulässt, ist wirksam.

2. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung weiterhin, dass sich Eigentümer durch Angehörige der rechts- oder steuerberatenden Berufe begleiten lassen können, ohne diesen ein Rederecht einzuräumen, kann hieraus nicht gefolgert werden, dass auch Angehörige der rechts- oder steuerberatenden Berufe einen Eigentümer vertreten dürfen.

3. Eine rechtswidrige Verfahrensweise bei früheren Eigentümerversammlungen begründet kein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass auch bei künftigen Versammlungen unzulässige Vertretungen zugelassen werden.

4. Selbst eine überraschende Erkrankung berechtigt nicht dazu, einen beliebigen Dritten als Vertreter in die Versammlung zu entsenden.

5. Grundsätzlich ist jede Gemeinschaft berechtigt, auch einen bereits bestandskräftig gewordenen Beschluss der Versammlung durch einen erneuten Mehrheitsbeschluss aufzuheben oder abzuändern. Der aufhebende Beschluss ist nur dann rechtswidrig, wenn zwingende rechtliche Gründe oder Gründe des Vertrauensschutzes ihm entgegenstehen.

6. Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Leistungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, so ist im Rahmen der Begründetheit einer solche Anfechtungsklage lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war.

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IBRRS 2017, 3378

LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2017 - 318 S 46/15

1. Die Einberufung einer Versammlung durch einen Nichtberechtigten wird durch sämtliche Eigentümer konkludent genehmigt, indem es trotz Kenntnis des Einberufungsmangels zu einer rügelosen Teilnahme und Durchführung der Versammlung kommt.

2. Weil die Jahresabrechnung nicht an die Stelle des Wirtschaftsplans tritt, kann dieser nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen.

3. Die Gemeinschaft kann einen Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplanes bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan wirksam fassen.

4. Bei der Erstbestellung eines Verwalters bedarf es der Einholung mehrerer Alternativangebote.

IBRRS 2017, 3420

AG München, Urteil vom 01.02.2017 - 481 C 15463/16 WEG

1. Verwaltungsbeiratsmitglieder werden unentgeltlich tätig und erhalten nur einen dem tatsächlichen Aufwand entsprechenden oder pauschalierten Aufwendungsersatz. Letzterer beträgt üblicherweise ca. 100 Euro.

2. Ein Beschluss, nach dem die Beiratsmitglieder mit 500 Euro jährlich entlohnt werden, weil sie einen besonders hohen zeitlichen Aufwand tätigen müssen, ist unwirksam. Er verkennt gerade, dass die Beiratstätigkeit - egal wie zeitaufwändig - unentgeltlich ist und nur finanzielle Aufwendungen erstattet werden.

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IBRRS 2017, 3384

AG Hannover, Urteil vom 17.02.2017 - 482 C 11327/16

Bei einem ständigen persönlichen Erschwernis ist die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson an der Versammlung zuzulassen - allerdings auch nur eines Rechtsanwalts und keiner sonstigen Person.

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IBRRS 2017, 3383

OLG Koblenz, Beschluss vom 25.08.2017 - 14 W 372/17

1. Die bei Klageerhebung bzw. Beauftragung des Prozessbevollmächtigten vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Mandatierung durch die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft persönlich entstandene Erhöhungsgebühr ist grundsätzlich erstattungsfähig (vgl. BGH, 08.02.2007 - VII ZB 89/06).*)

2. Der Gegner kann sich nicht auf das Entstehen unnötiger Kosten berufen, wenn er selbst eine kostenauslösende Rechtsverfolgung gegen die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft persönlich veranlasst.*)

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IBRRS 2017, 3328

KG, Urteil vom 21.11.2016 - 20 U 109/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3327

AG Essen, Urteil vom 03.04.2017 - 196 C 288/16

1. Wenn ein Beschluss ohne durchführbare Regelung oder widersprüchlich ist, ist er nichtig.

2. Wenn der Beschlusswortlaut lediglich den Inhalt enthält, dass einem Eigentümer gestattet wird, ein Klimagerät installieren zu lassen, ist er nichtig. Es ist dem Beschluss nämlich weder zu entnehmen, welcher Art dieses Klimagerät sein soll, noch, wo es angebracht werden soll. Es ist damit nicht ermittelbar, welchen Umfang und welche konkrete Ausformung die Installation dieses Klimageräts haben sollte.

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IBRRS 2017, 3315

LG München I, Beschluss vom 24.08.2017 - 36 T 8948/17

1. Der Antrag eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens mit dem Ziel, Mängel am Gemeinschaftseigentum festzustellen, bedarf in der Regel einer vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Begehren.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das selbständige Beweisverfahren der Durchsetzung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung in Gestalt einer entsprechenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 bzw. § 21 Abs. 8 WEG dient.

3. Im Falle der fehlenden Vorbefassung der Eigentümerversammlung ist der Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Abs. 2 ZPO nach Auffassung der Kammer mangels Rechtschutzbedürfnisses unzulässig.

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IBRRS 2017, 3253

LG Hamburg, Urteil vom 01.02.2017 - 318 S 76/15

1. Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Wohnungseigentümerin, so haftet ein ausgeschiedener Gesellschafter gem. § 736 Abs. 2 BGB, §§ 160 bzw. 159 HGB analog für deren Handlungen nach.

2. Maßgebend bei der Auslegung der Teilungserklärung ist der Wortlaut, wobei nicht an den buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist, sondern der mit der Regelung verfolgte Sinn und Zweck zu berücksichtigen ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt.

3. Ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass die (jeweiligen) Eigentümer im Rahmen des Ausbaus der Dachbodenfläche auch berechtigt sind, vorhandene Trennwände, die gültige Schall- und Brandschutzvorschriften nicht erfüllen, zu ersetzen bzw. dort, wo keine Trennwand besteht, eine solche zu errichten, kann kein Rückbau solcher Trennwände gefordert werden.

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IBRRS 2017, 3255

AG Köln, Urteil vom 22.05.2017 - 202 C 175/16

1. Der in der Aufstellung der Parabolantenne auf dem Balkon liegende Gebrauch des Sondereigentums führt zu einem Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlichen Maß hinausgeht.

2. Ob die Antenne an der Hauswand installiert ist oder auf "einer entsprechenden Vorrichtung" steht, ist unerheblich.

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IBRRS 2017, 3252

LG Dortmund, Urteil vom 30.06.2017 - 17 S 232/16

1. Eine Bezugnahme auf Urkunden, insbesondere die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan, bei der Beschlussfassung ist zulässig, so lange diese zweifelsfrei bestimmt sind; dafür genügt die Bezeichnung "Abrechnung 2015" bzw. "Wirtschaftsplan 2016".

2. Die Aufnahme in die Beschlusssammlung ist keine Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen eines Beschlusses.

3. Eine Entlastung des Verwalters entspricht dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ersatzansprüche erkennbar in Betracht kommen, etwa bei greifbaren Anhaltspunkten für eine Pflichtverletzung des Verwalters bzw. bei Erstellung einer nicht ordnungsgemäßen Jahresabrechnung.

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IBRRS 2017, 3243

LG Itzehoe, Beschluss vom 11.04.2017 - 11 T 20/17

1. Ein Verfügungsgrund, um per einstweiliger Verfügung die Vollziehung eines Beschlusses zu verhindern, kommt nur dann in Betracht, wenn im Falle einer Umsetzung irreparable, zumindest aber unverhältnismäßig hohe Schäden drohen oder wenn der Beschluss offensichtlich keinen Bestand haben kann.

2. Allein der Umstand, dass bei Umsetzung eines angefochtenen WEG-Beschlusses im Falle seiner gerichtlichen Ungültigkeitserklärung zusätzliche Kosten, namentlich solche aufgrund eines erforderlich werdenden Rückbaus, entstehen könnten, reicht hierfür nicht aus.

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IBRRS 2017, 3242

LG Düsseldorf, Urteil vom 29.03.2017 - 25 S 55/16

1. Kann der Anspruch durch eine Gestaltungsklage wirkungsvoller und effektiver durchgesetzt werden, ist ein Rechtsschutzbedürfnis für eine isolierte Feststellung der Kostentragung in einem solchen Falle nicht gegeben.

2. Für Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG i.V.m. § 670 BGB analog oder aber aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 683, 670 BGB beziehungsweise §§ 684, 812 BGB ist der Verband der Anspruchsgegner.

3. Die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Kostenverteilungsregelungen in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten kann bei Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung zulässigerweise vorgesehen werden.

4. Für Schäden, welche durch unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassungen entstehen, sind allein die Wohnungseigentümer ersatzpflichtig und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben - zumindest wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ohne jeglichen Ermessensspielraum ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und von einem Wohnungseigentümer verlangt wird, der andernfalls Schäden erleidet.

5. Der Strich gehört zum Gemeinschaftseigentum - solange er der Trittschall- und Wärmedämmung dient.

6. Erleidet ein Wohnungseigentümer einen Schaden aus Anlass von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, wird insbesondere ein Schaden durch Beschädigung oder Zerstörung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile hervorgerufen, so hat er gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Aufopferungsanspruch gem. § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG.

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IBRRS 2017, 3218

AG München, Urteil vom 05.07.2017 - 482 C 26378/16 WEG

1. Werden Beschlüsse auf einer unzureichenden oder fehlerhaften Entscheidungsgrundlage gefasst, so stellt dies eine eigene Kategorie von Anfechtungsgründen dar; solche Beschlüsse sind anfechtbar.

2. Geht es um den Anbau einer Rollstuhlrampe, so sind den Eigentümern rechtzeitig vor Beschlussfassung mögliche bauliche Alternativen darzustellen, widrigenfalls der Beschluss mangels ausreichender Entscheidungsgrundlage bzw. Tatsachengrundlage anfechtbar ist.

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IBRRS 2017, 3206

LG Aurich, Beschluss vom 24.07.2017 - 4 S 49/17

1. Durch einen Beschluss, in dem die Verwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung eines vorher beschlossenen Vorgehens bezüglich eines Abwehranspruchs gem. § 1004 BGB beauftragt und bevollmächtigt wird, wird im Zweifel eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 2 WEG für die individuellen Ansprüche aus § 1004 BGB der Sondereigentümer begründet, auch wenn dieses im Beschluss nicht ausdrücklich ausgesprochen wird.

2. Eine Leistungspflicht kann gegen den Willen des Schuldners nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer konstitutiv begründet werden und es ist den anderen Wohnungseigentümern verwehrt, außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten einem Eigentümer Leistungspflichten aufzuerlegen.

3. Insoweit können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll.

4. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass ein nicht eindeutiger Beschluss nicht eine konstitutive Begründung einer Sonderpflicht, sondern lediglich eine Androhung gerichtlicher Maßnahmen zum Gegenstand hat.

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