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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 2649

LG München I, Urteil vom 12.05.2016 - 36 S 6246/15

1. Darf nach der Teilungserklärung das Rückgebäude eines Hauses im allgemeinen Wohngebiet zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen beruflichen oder gewerblichen Zweck genutzt werden, ist für einen Unterlassungsanspruch der Wohnnutzung eine typisierende Betrachtung anzustellen.

2. Beeinträchtigt danach die Wohnnutzung des Rückgebäudes die weiteren Wohnungseigentümer nicht mehr als beispielsweise die erlaubte Nutzung als Tanz-, Sport-und Fitnesscenter bzw. Schank- und Speisewirtschaft, besteht kein Unterlassungsanspruch.

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IBRRS 2017, 2648

AG München, Urteil vom 03.03.2016 - 484 C 30422/14

1. Ein Bretterwand-Bauzaun (bestehend aus Schalungsbrettern, Kanthölzern, Befestigungspfosten, Verankerungen) ist eine bauliche Veränderung. Steht dieser bereits seit 12 Jahren, handelt es sich um eine dauerhafte Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums und nicht um einen vorübergehenden Sichtschutz.

2. Der Beseitigungsanspruch ist nicht verjährt, wenn zwischenzeitlich (im Jahr 2012) der Bauzaun mittels Flechtzaunpaneelen erhöht und mit einem Rankengitter versehen wurde. Mangels einer Legalisierung der ursprünglichen baulichen Maßnahme stellt jede Veränderung, die an der baulichen Maßnahme vorgenommen wird, einen erneuten Eingriff dar, der erneut zu einem Beseitigungsanspruch des benachteiligten Miteigentümers führt.

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IBRRS 2017, 2525

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.08.2016 - 75 C 32/16

1. Vor der Beschlussfassung über die Dämmung der Außenfassade muss ein hinreichendes Sanierungskonzept erarbeitet werden. Sind Balkon vorhanden, muss dieses Konzept klären, wie die Balkone in die Dämmung einbezogen werden bzw. welche Auswirkungen eine fehlende Dämmung der Balkone auf das Energiekonzept des Hauses hat.

2. Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen, ist das Merkmal "demnächst" i.S.d. § 167 ZPO nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Dieser hinnehmbare Rahmen ist nur dann gewahrt, wenn die Verzögerungen sich nur "um zwei Wochen bewegen" oder nur "geringfügig darüber liegen".

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IBRRS 2017, 2569

BGH, Urteil vom 23.06.2017 - V ZR 102/16

Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden.*)

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IBRRS 2017, 2271

AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 28.10.2016 - 44 C 2041/16

Bei der Pflicht zur Umsetzung der von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse handelt es sich um einen Erfüllungsanspruch aus Vertrag zwischen dem Verwalter und dem Verband, der gemeinschaftsbezogen ist und nur aufgrund einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer von einem (einzelnen) Eigentümer durchgesetzt werden kann.

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IBRRS 2017, 2556

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 14.10.2016 - 880 C 9/16

1. Ein Wohnungseigentümer darf in seinem Pkw keine Kamera installieren, die mittels Bewegungsmelder auslöst und Aufzeichnungen und Bilder anderer Kfz oder Personen macht, die sich dem Stellplatz des Wohnungseigentümers in der Tiefgarage nähern, aber sich noch auf der Gemeinschaftsfläche des Gemeinschaftseigentums in der Tiefgarage befinden.

2. Die Videoüberwachung von Personen und Fahrzeugen auf der Gemeinschaftsfläche in der Tiefgarage ist sowohl eine Verletzung des Miteigentumsanteils der übrigen Eigentümer, als auch eine Verletzung ihrer Persönlichkeitsrechte.

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IBRRS 2017, 2547

OLG München, Beschluss vom 31.05.2017 - 34 Wx 386/16

1. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (hier: des WEG-Verwalters) bedarf, so stellt dies eine Verfügungsbeschränkung als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB dar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung im Beschluss vom 27.06.2011, 34 Wx 135/11, IMRRS 2011, 2468).*)

2. Die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft kann bis zum Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt auch dann widerrufen werden, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt war.*)

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IBRRS 2017, 2521

OLG München, Urteil vom 06.06.2017 - 34 Wx 440/16

Zwei Wohnungseigentümer können den Gegenstand ihres jeweiligen Sondereigentums durch Übertragung einzelner Räume ihres Sondereigentums ändern, wenn das übertragene Sondereigentum zugleich mit dem Miteigentumsanteil des Erwerbers verbunden wird. Einer gleichzeitigen Verfügung über den Miteigentumsanteil bedarf es hierfür ebenso wenig wie einer Änderung der jeweiligen Miteigentumsanteile und einer Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer.*)

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IBRRS 2017, 2519

AG Eschweiler, Urteil vom 08.12.2016 - 29 C 10/16

1. Wird ein Beschluss über die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags mangels gerichtlicher Anfechtung bestandskräftig, kann der Verwalter zur Wahrung seiner Vergütungsansprüche die Voraussetzungen des Kündigungsrechts im Wege eines Feststellungsverfahrens gerichtlich überprüfen lassen.

2. Das Feststellungsinteresse fehlt allerdings, wenn der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung abgeschlossen worden war und die Abberufung wirksam ist.

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IBRRS 2017, 2509

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 07.07.2016 - 407a C 5/15

1. Eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG liegt nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht vor, wenn es sich bei der Maßnahme um eine ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handelt. Instandsetzung in diesem Sinne ist insbesondere auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann in einem solchen Fall von den übrigen Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG die Mitwirkung bei der Herstellung des erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage verlangen.

3. Rechtmäßig im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist auch die erstmalige Herstellung eines sowohl nach den Bauplänen als auch nach der Baubeschreibung vorgesehenen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.

4. Ein Beseitigungsanspruch ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB in der Regel dann ausgeschlossen, wenn eine Veränderung zwar ohne einen entsprechenden Genehmigungsbeschluss vorgenommen wurde, aber ein Gestattungsanspruch des Verändernden besteht. Zudem beinhaltet der Anspruch auf Herstellung erstmaliger ordnungsgemäßer Zustände neben einem Mitwirkungsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auch, dass der Betroffene auf eigene Kosten eine erstmalige ordnungsmäßige Herstellung/Erstellung des gemeinschaftlichen Eigentums bewerkstelligen oder bewerkstelligen lassen kann; dieses Recht ist von den anderen Wohnungseigentümern dann zu dulden.

5. Auch wenn das Fenster nicht genau an der selben Position wie in der Baubeschreibung eingebaut wird, besteht kein Beseitigungsanspruch, denn § 242 BGB und die gegenseitigen Rücksichtnahmepflichten finden gerade auch im Rahmen etwaiger Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB Anwendung.

6. Der Anspruch auf Herstellung ordnungsgemäßer Zustände verjährt nicht in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB; vielmehr unterliegt der Anspruch überhaupt nicht der Verjährung.

7. Es besteht auch kein Anspruch auf Beseitigung eines Fenstergitters, wenn ein solches zwar in der Baubeschreibung nicht vorgesehen ist, aber auch andere Wohnungen mit einem solchen Gitter ausgestattet sind.

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IBRRS 2017, 2452

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.06.2016 - 2-09 S 6/14

1. Eigentümerbeschlüsse sind auszulegen. Der Entzug der Verwaltervollmacht aus wichtigem Grund ist inhaltlich eine Abberufung. Damit haben die Eigentümer nämlich deutlich gemacht, dass sie ab diesem Zeitpunkt keinerlei Tätigkeit der früheren Hausverwaltung mehr wünschen.

2. Wollten die Eigentümer offensichtlich nicht die Befugnisse der Hausverwaltung beschränken, sondern deren Tätigkeit komplett beenden, steht dies nicht im Widerspruch zu § 27 Abs. 4 WEG.

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IBRRS 2017, 2451

LG München I, Urteil vom 24.10.2016 - 36 S 6557/16 WEG

1. Eigentümer können mithin die Rechtskraft gerichtlicher Entscheidungen durch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse unterlaufen, sofern diese Zweitbeschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

2. Der neue Beschluss muss aus sich heraus einwandfrei sein und schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigen.

3. Ein ergebnisoffen formulierter Vorbereitungsbeschluss, der zur Ermittlung planerischer Möglichkeiten dient (hier: zur Terrassensanierung), ist nicht zu beanstanden.

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IBRRS 2017, 2443

OLG Dresden, Beschluss vom 29.03.2017 - 17 W 233/17

1. Die Heizungsanlage selbst ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer. Sie ist deshalb nach der zwingenden Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum.

2. Nach § 5 Abs. 2 WEG dient deshalb in der Regel auch der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so dass auch er gemeinschaftliches Eigentum darstellt.

3. Ausnahmen davon sind aber anerkannt, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck dient wie die Heizungsanlage, also nicht nur als Heizungsraum benutzt wird.

4. Eine gemeinschaftliche Heizungsanlage erfordert allerdings einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu solchen Anlagen, so dass die Zuwege zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssen.

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IBRRS 2017, 2183

AG Meißen, Urteil vom 03.03.2016 - 104 C 966/14

1. Wird die Verwaltung nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit, sind Insichgeschäfte nicht zulässig. Werden sie dennoch abgeschlossen, sind sie schwebend unwirksam.

2. Leistungen aus einem solchen schwebend unwirksamen Vertrag sind aufgedrängte Bereicherungen und müssen nicht entlohnt werden.

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IBRRS 2017, 2501

AG Celle, Urteil vom 18.12.2015 - 160 C 1251/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 2357

LG Köln, Urteil vom 25.02.2016 - 29 S 145/15

1. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums entsprechend dem Aufteilungsplan und den Bauplänen zu verstehen ist.

2. Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen, ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

3. Aus der Bezeichnung im Aufteilungsplan "Deckenloch für späteren Einbau Aufzug" kann nicht abgeleitet werden, dass der Aufzug zum ordnungsgemäßen, plangemäßen Zustand des Gebäudes gehören soll. Die Verwendung des Begriffs "späteren" ist nämlich dahingehend zu verstehen, dass der Aufzug nicht Teil des Plans für die Ersterstellung ist, aber für einen zukünftigen Einbau bereits Vorkehrungen getroffen worden sind.

4. Aus der Bezeichnung eines Raumes als "Maschinenraum alt. Technik" in dem Grundriss Untergeschoss lässt sich zwar entnehmen, dass dieser Raum als Maschinenraum für den Aufzug dienen könnte, falls dieser errichtet werde. Die mögliche andere Nutzung des Raumes nämlich alternativ als Technikraum - "Alt. Technik" -, die in den Plan aufgenommen worden ist, spricht aber insbesondere dafür, dass die Errichtung des Aufzugs nur eine Option ist.

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IBRRS 2017, 2361

KG, Beschluss vom 18.08.2016 - 27 U 160/15

1. Die Prozessführungsbefugnis zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz ist eine von Amts wegen zu prüfender Prozessvoraussetzung.

2. Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft "die Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum" zur "gemeinschaftlichen Angelegenheit", wird eine "Ausübungsbefugnis der WEG" begründet und der einzelne Eigentümer ist nicht mehr (prozessführungs-)befugt, Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum zu verfolgen.

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IBRRS 2017, 2273

AG München, Urteil vom 21.12.2016 - 485 C 9796/16 WEG

1. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein.

2. Eigentümerbeschlüsse sind daher "aus sich heraus" auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf.

3. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit aber, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist.

4. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen.

5. Die Ordnungsmäßigkeit eines Entlastungsbeschlusses ist grundsätzlich dann nicht gegeben, wenn die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß ist

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IBRRS 2017, 1968

AG Pinneberg, Urteil vom 11.10.2016 - 60 C 39/16

1. Bei der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche einzelner Mitglieder zum Zwecke der Geltendmachung an sich zieht, steht den Wohnungseigentümern ein weiter Spielraum zu.

2. Solange das Nichtbestehen eines Anspruchs nicht auf der Hand liegt und seine erfolgreiche Geltendmachung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen ist, sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, ermessensfehlerfrei die Aktivlegitimation des Verbands zu begründen.

3. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG beinhaltet nur eine Sollvorschrift. Eine Fristunterschreitung führt daher im Fall der Anfechtung nicht ohne Weiteres zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, vielmehr wird die Fristunterschreitung nur relevant, wenn der Anfechtende durch die Fristunterschreitung gehindert war, an der Versammlung teilzunehmen, einen Vertreter zu entsenden oder sich auf die Versammlung hinreichend vorzubereiten.

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IBRRS 2017, 2251

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.04.2017 - 2-13 S 85/16

1. Der Verwalter hat nur für Passivprozesse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine originäre Prozessvollmacht; die Ermächtigung für die Führung eines Aktivprozesses kann gem. § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG nur durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss erfolgen.

2. Zwar kann eine Ermächtigung nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG auch im Verwaltervertrag erfolgen. Erforderlich ist aber, dass die im Verwaltervertrag erteilte Ermächtigung nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG vom Beschluss gedeckt ist, etwa dass die Vollmacht des den Verwaltervertrag Abschließenden auch zur Ermächtigung nach Nr. 7 berechtigt, oder dass eine ohne Vertretungsmacht im Verwaltervertrag erteilte Ermächtigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt wird.

3. Betrifft die "Wahl des Verwalters" nur die Verlängerung der organschaftlichen Verwalterbestellung und die hierfür fällig werdende Vergütung, kann diesem Beschluss bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung nicht entnommen werden, dass der Verwalter auch zum Führen von Aktivprozessen ermächtigt wird.

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IBRRS 2017, 2647

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 06.03.2015 - 883 C 9/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 2193

AG Jever, Urteil vom 10.02.2017 - 5 C 53/16

1. Das Pflastern und Installieren zweier Mülltonnenboxen ist eine bauliche Veränderung.

2. Das Aufstellen der Mülltonnenboxen eines Eigentümers auf der Gemeinschaftsfläche ohne Beteiligung und Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer verstößt gegen den Grundsatz, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, das Gemeinschaftseigentum nur derart zu nutzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

3. Ein Nachteil ergibt sich durch die Mülltonnenboxen sowohl durch eine optische Beeinträchtigung als auch aus der Einengung des Parkplatzes durch die direkt neben dem Stellplatz der Beklagten positionierten Mülltonnen.

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IBRRS 2017, 2192

AG Jever, Urteil vom 10.02.2017 - 5 C 532/15

1. Die Pflasterung und Installation zweier Mülltonnenboxen ist eine bauliche Veränderung.

2. Eine Beschlussanfechtungsklage ist gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Eine Klage gegen "die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage xx namentlich aufgeführt in der anliegenden Eigentümerliste" ist unbegründet, weil sie sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) richtet, die nicht Gegnerin der Klage sein kann.

3. Ein Beseitigungsanspruch ist als Ausfluss des (Mit-)Eigentums ein Individualrecht, das jeder Miteigentümer allein und ohne eine besondere Ermächtigung durch die Eigentümermehrheit geltend machen kann.

4. Der Verband aller Wohnungseigentümer ist kein Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Eigene Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum stehen ihm deshalb nicht zu. Die Individualansprüche einzelner Eigentümer können jedoch durch Mehrheitsbeschluss auf den Verband übertragen werden.

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IBRRS 2017, 2513

AG Crailsheim, Urteil vom 23.01.2015 - 3 C 380/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 2176

AG Viechtach, Urteil vom 16.01.2017 - 12 C 36/16 WEG

Die Zustimmung des Verwalters zur Eigentumsumschreibung ist unwiderruflich, wenn die Erklärung des Widerrufs zu einem Zeitpunkt erfolgt, nachdem der obligatorische Kaufvertrag und die Einigung bindend für die Beteiligten geworden und die Verwaltergenehmigung den Beteiligten oder dem Notar zugegangen ist.

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IBRRS 2017, 2161

LG Koblenz, Urteil vom 22.08.2016 - 2 S 15/16

1. Die Flurfenster in einer Wohnanlage stehen im Gemeinschaftseigentum.

2. Die Regelung, dass "dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter die alleinige Befugnis übertragen werde, die Flurfenster zu kippen" ist nichtig.

3. Der vollständige Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile ist keine Gebrauchsregelung, sondern ein Gebrauchsentzug und deshalb einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich.

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IBRRS 2017, 2156

BGH, Urteil vom 11.05.2017 - V ZB 52/15

1. Die Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung und zählen nicht zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, und zwar unabhängig davon, ob der Ersatzzustellungsvertreter durch Beschluss der Wohnungseigentümer oder durch das Gericht bestellt worden ist.*)

2. Auch die Kosten der Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer durch einen Zustellungsvertreter sind stets Kosten der internen Verwaltung und nicht gemäß § 91 ZPO erstattungsfähig, ohne dass es darauf ankommt, ob der Verwalter oder ein Ersatzzustellungsvertreter die Unterrichtung vornimmt (insoweit Aufgabe des Senatsbeschlusses vom 14.05.2009 - V ZB 172/08, IMR 2009, 272).*)

3. Der gerichtlich bestellte Ersatzzustellungsvertreter kann Auslagenersatz und ggf. eine Vergütung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Ob und ggf. in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet ist, muss das Gericht bei der Bestellung - oder ggf. nachträglich - festlegen, wobei es sich an der üblichen Vergütung im Sinne von § 675, § 612 Abs. 2 BGB orientieren kann; auch hat es die Berechnung des Auslagenersatzes vorzugeben. In der Jahresabrechnung sind die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters als Kosten der Verwaltung nach dem von § 16 Abs. 2 WEG vorgegebenen Maßstab zu verteilen.*)

IBRRS 2017, 2108

AG Wuppertal, Urteil vom 05.09.2016 - 95b C 47/16

1. Die Gemeinschaft ist berechtigt, über das Anbringen von Rauchwarnmeldern in den einzelnen Wohnungen der Eigentümergemeinschaft sowie über regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder zu beschließen.

2. Rauchwarnmelder, die in Umsetzung des Mehrheitsbeschlusses in den Wohnungen angebracht werden, stehen im Eigentum der Gemeinschaft.

3. Der Einbau von Rauchwarnmeldern bezweckt zunächst den Schutz der jeweiligen Bewohner vor toxischen Gasen, dient aber auch dem Schutz aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage und damit zugleich auch dem Schutz des Gemeinschaftseigentums.

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IBRRS 2017, 2115

AG Wismar, Urteil vom 09.05.2017 - 2 C 643/15 WEG

Trug der anfechtende Eigentümer seine nun in der Anfechtungsklage geltend gemachten Einwendungen nicht bereits in der Eigentümerversammlung vor, obwohl sie ihm schon zum damaligen Zeitpunkt bekannt waren, so ist er mit diesen Einwendungen ausgeschlossen.

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IBRRS 2017, 1933

LG München I, Urteil vom 08.02.2017 - 1 S 5582/16 WEG

1. Bei der Überlassung bzw. Vermietung der Sondereigentumseinheit an ständig, auch täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, insbesondere an sog. Medizin- oder Krankenhaustouristen, handelt es sich schon der Sache nach um keine von einer Wohnnutzung verschiedenen Nutzung.

2. Dass der Begriff der Wohnnutzung im Rahmen des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 10.12.2007 (ZwEWG) sowie der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) enger ausgelegt wird und die kurzfristige Vermietung an Feriengäste danach nicht mehr als Wohnnutzung gilt, steht einer davon abweichenden Auslegung dieses Begriffs im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts und bei der Auslegung der Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegen. Denn Rechtsbegriffe sind immer in ihrem konkreten Kontext nach dem erkennbaren Sinn und Zweck auszulegen.

3. Wenn die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehen, können die übrigen Eigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen verlangen, nicht hingegen die vollständige Einstellung der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste soweit sie zu keiner Störung führt.

5. Gerüche von Weihrauch aus der Wohnung, der Rauch von Wasserpfeifen, intensive Kochgerüche, lauter Betrieb einer Waschmaschine, eines Geschirrspülers oder eines Fernsehers nachts und an Sonn- und Feiertagen, lautes Schreien, Trampeln und Türschlagen etc. sowie Verstöße gegen die Haus- und/oder Gemeinschaftsordnung durch häufiges und längeres Offenstehenlassen der Wohnungseingangstüre, das Abstellen von Abfalltüten vor der Wohnungseingangstüre und Verursachung von Verschmutzungen des Hausflurs durch Abfall und Müll können schon ihrer Art nach nicht als gröbliche Verstöße gegen die Pflichten aus § 14 WEG qualifiziert werden.

6. Beleidigungen, Tätlichkeiten und Bedrohungen durch den Mieter können allenfalls einen Anspruch der übrigen Eigentümer gegen den vermietenden Eigentümer begründen, das Mietverhältnis mit dem Mieter zu beenden, nicht hingegen die Untersagung der Überlassung der Einheit an häufig wechselnde Medizin- oder Krankenhaustouristen, da solche Vorfälle auch von langfristigen Mietern ausgehen können.

7. Die Untersagung einer grundsätzlich zulässigen Nutzung kann allenfalls als ultima ratio in Betracht kommen, wenn nämlich durch eine bloße Verurteilung zur Unterlassung der konkret bestehenden Verstöße und Beeinträchtigungen diese nicht effektiv für die Zukunft abgestellt werden können.

8. Es ist grundsätzlich zulässig, einen Hauptanspruch durch Teilurteil abzuweisen und die Entscheidung über den Hilfsantrag zurückzustellen, weil ein dem Hilfsantrag stattgebendes Urteil in seiner Wirksamkeit davon abhängt, dass der Hauptantrag rechtskräftig abgewiesen wird.

IBRRS 2017, 2078

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.05.2017 - 2-13 S 135/16

1. Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist auch die Abrechnungsspitze.*)

2. Sind in der Jahresabrechnung angesetzte Sollvorauszahlungen tatsächlich nicht geschuldet, erhöht sich der Anspruch aus der Abrechnungsspitze ohne eine erneute Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nicht um diese Beträge.*)

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IBRRS 2017, 2015

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26.05.2017 - 1 S 204/16

Erteilt die Denkmalbehörde der Wohnungseigentümergemeinschaft die von ihrem Verwalter beantragte Bescheinigung nach §§ 7i, 10f, 11b EStG mit dem Inhalt, dass die Aufwendungen für bauliche Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Kulturdenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren, ist ein einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig für eine Anfechtungsklage gegen diese Bescheinigung nicht klagebefugt, wenn er von der Denkmalbehörde auch eine Einzelbescheinigung nach §§ 7i, 10f, 11b EStG erhalten kann.*)

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IBRRS 2017, 0542

AG Vaihingen, Urteil vom 22.09.2016 - 1 C 480/15 WEG

1. Die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG, wenn sie im Einklang mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung steht.

2. Die Anwendung eines grundsätzlich zulässigen Abrechnungsmaßstabs nach der Heizkostenvordnung (hier: 70% der Kosten nach Verbrauch und 30% nach Fläche) kann zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit bei den Heizkosten führen, die letztlich gegen das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot in so gravierendem Maße verstößt, dass die in der Einzeljahresabrechnung vorgenommene Verteilung der Heizkosten nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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IBRRS 2017, 1929

LG München I, Urteil vom 01.02.2017 - 1 S 7364/16 WEG

1. Sind auch Belange der Gesamtgemeinschaft betroffen, so fehlt einer Untergemeinschaft die Beschlusskompetenz.

2. Etwas anderes kann gelten, wenn Interessen der Gesamtgemeinschaft nur in einem völlig untergeordneten Maß betroffen sind (hier verneint).

3. Bei der Beurteilung der Frage, ob durch die Maßnahme auch Gemeinschaftsinteressen in einem nicht völlig untergeordneten Umfang betroffen sind, ist auf die Fläche, die tatsächlich durch die Maßnahme betroffen ist, abzustellen.

4. Auch bei einer kostenorientierten Betrachtung, bei der mindestens 10% auf die Gesamtgemeinschaft entfallen, kann nicht von einer völlig untergeordneten Beteiligung der Gesamtgemeinschaft gesprochen werden.

5. Die Nichtigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen ist in gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen. Auch im Rahmen der Anfechtungsklage wird die Wirksamkeit der angefochtenen Beschlüsse auf Nichtigkeitsgründe hin überprüft.

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IBRRS 2017, 1982

LG München I, Urteil vom 22.02.2017 - 1 S 4370/16 WEG

1. Der dem einzelnen Sondereigentümer aus § 1004 BGB zustehende Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung erstreckt sich nicht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands - hier: die Wiederanpflanzung einer gefällten Robinie.

2. Sollte der Individualanspruch aus § 1004 BGB auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands erfassen, wäre dieser Anspruch jedenfalls wegen seiner Konkurrenz zu ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Schadensersatzansprüchen aus § 823 Abs. 1, 2 BGB gesperrt; insoweit fehlt es an der Prozessführungsbefugnis des einzelnen Sondereigentümers.

3. Die Revision ist wegen der vorgenannten, höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen zuzulassen.

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IBRRS 2017, 1925

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.09.2016 - 14 S 2471/16 WEG

1. Die Verfolgung eines Anspruchs auf Abänderung der Regelungen der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durch den Verband unterfällt indes weder der "geborenen" noch der "gekorenen" Wahrnehmungskompetenz des Verbands.

2. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG regelt ein höchstpersönliches vergemeinschaftungsfeindliches Individualrecht.

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IBRRS 2017, 1912

AG Pinneberg, Urteil vom 31.01.2017 - 60 C 61/16

1. Sieht die Teilungserklärung vor, dass bei nicht eindeutig zuzuordnenden Kosten der Verwalter berechtigt ist, diese nach Erfahrungswerten aufzuteilen, so hat der Verwalter das der Verwaltung eingeräumte Ermessen pflichtgemäß auszuüben, wobei kein anderer Maßstab gelten kann als derjenige, der bei Überprüfung eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG oder bei Vorliegen einer entsprechenden Öffnungsklausel Anwendung finden würde. Es genügt dabei, dass die Aufteilung nicht willkürlich ist und auch im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

2. Eine solche Regelung ermächtigt den Verwalter in der Regel auch dazu zu entscheiden, ob es sich überhaupt um eindeutig zuzuordnende Kosten handelt.

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IBRRS 2017, 1800

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2016 - 53 S 107/15 WEG

1. Für die Voraussetzungen des Verjährungseintritts einschließlich der fristgemäßen Kenntniserlangung im Sinne von § 199 BGB ist der Schuldner darlegungs- und beweispflichtig.

2. Für den Anspruch auf Rückzahlung von Gemeinschaftsgeldern auf das Gemeinschaftskonto ist zwar grundsätzlich der Verband aktivlegitimiert. Etwas anderes kann aber bei einer Zweiergemeinschaft gelten, wenn die beiden einzigen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft zerstritten sind und die Gemeinschaft verwalterlos ist. In diesem Falle können ausnahmsweise die beiden Wohnungseigentümer auch untereinander gerichtlich gegeneinander vorgehen.

3. Das Anlegen eines bzw. einer mit Steinplatten und Pflastersteinen befestigten Weges oder Terrasse auf einer Rasenfläche stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Dabei ist unerheblich, ob die Platten lediglich lose auf das Erdreich gesetzt wurden.

4. Als Beeinträchtigung i.S.d. § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG kommt auch die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des Mitgebrauchsrechts am Garten durch die Verlegung der Steinplatten in Betracht.

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IBRRS 2017, 1937

BGH, Beschluss vom 09.03.2017 - V ZB 113/16

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats angefochten hat, bemisst sich nach dem regelmäßig mit 500 Euro anzusetzenden Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat hat, zuzüglich des klägerischen Anteils an etwaigen Ersatzansprüchen gegen den Verwaltungsbeirat, auf die die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses gestützt wird.*)

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IBRRS 2017, 1934

LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2017 - 1 S 177/16

1. Bei der Bestellung eines WEG-Verwalters müssen die Eigentümer bei entsprechenden objektiven Anhaltspunkten für die mangelnde Bonität eines Verwalters entsprechende Nachforschungen anstellen.

2. Liegen entsprechende Zweifel bei einer UG vor, kann der bestellte Verwalter die Zweifel nicht alleine dadurch ausräumen, dass das Stammkapital auf die Mindestsumme für eine GmbH aufgestockt wird.

3. Wird statt einer UG die entsprechende GmbH bestellt und dieser genehmigt, die Verwaltergebühren aus der Bestellungszeit der UG zu entnehmen, muss dieser Beschluss die Höhe der Vergütung beinhalten.

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IBRRS 2017, 1922

BGH, Beschluss vom 09.02.2017 - V ZR 188/16

1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse der Anfechtungsbeklagten, die einen für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung mit dem Ziel der Aufrechterhaltung verteidigen, bemisst sich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung ohne den auf den Anfechtungskläger entfallenden Anteil.*)

2. Stützt der klagende Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung auf Einwendungen gegen die Jahresabrechnung insgesamt, bemisst sich der Streitwert gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem hälftigen Nennbetrag der Jahresabrechnung; daneben sind die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG und des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten.*)

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IBRRS 2017, 1814

AG Pinneberg, Urteil vom 26.01.2016 - 60 C 67/14

1. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zustimmung zu einem Verkauf zu verweigern, so ist der Verwalter hieran selbst dann gebunden, wenn er die Entscheidung der Wohnungseigentümer für falsch hält oder diese falsch ist.

2. In einem solchen Fall müssen die Wohnungseigentümer und nicht der Verwalter dem Verkäufer seinen Schaden aus der verweigerten Zustimmung ersetzen, wenn die Verweigerung zu Unrecht erfolgte.

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IBRRS 2017, 1803

LG Lüneburg, Beschluss vom 24.03.2016 - 1 T 12/16

1. Die Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit erfolgt nur, wenn ein objektiver Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen.

2. Eine fehlende Beiladung ist kein solcher Grund, sondern eine Formalie, die häufig übersehen wird und im laufenden Verfahren geheilt werden kann.

3. Ein Verwalter gilt nicht als beigeladen, wenn ihm die Klageschrift kommentarlos oder eigens in seiner Funktion als Vertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt wird.

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IBRRS 2017, 1717

LG Köln, Urteil vom 27.10.2016 - 29 S 91/16

In der Jahresabrechnung sind nicht auch Aufwendungen für Heizkosten, die vor dem Abrechnungszeitraum getätigt worden sind, in Abrechnung zu bringen, weil es sich ausschließlich um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das jeweils betreffende Jahr handelt.

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IBRRS 2017, 1801

AG Rostock, Urteil vom 30.11.2016 - 54 C 27116 WEG

Gehören zu einer Wohnanlage Parkplätze, die nach der Teilungserklärung den Wohnungen zugeordnet sind, darf der Bauträger für die Außenparkplätze der Apartmentanlage keine Parktickets für Gäste oder Dritte ausstellen. Etwas anderes gilt, wenn die Parktickets für Stellplätze ausgestellt werden, für die kein Sondernutzungsrecht zu Gunsten einzelner Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

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IBRRS 2017, 1806

AG Pinneberg, Urteil vom 26.01.2016 - 60 C 40/15

1. Jeder Wohnungseigentümer hat - sofern es eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert - einen Anspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung und kann auf Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer klagen.

2. Die Tagesordnung ist auf die Wahl und Bestellung eines Verwalters zu beschränken, wenn alle übrigen Angelegenheiten, die im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft liegen, mit der Führung der laufenden Geschäfte durch den zukünftigen Verwalter zusammenhängen.

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IBRRS 2017, 1799

AG Walsrode, Urteil vom 05.12.2016 - 7 C 384/16

1. Ein Beschluss, nachdem Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich des Hauses durch einen Sachverständigen festgestellt, die Ursachen ergründet und anschließend die Kosten vom Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft verauslagt werden sollen, ist wirksam.

2. Eine gegen den Beschluss gerichtete Teilanfechtungsklage ist unbegründet, wenn der Beschluss einstimmig und ohne Enthaltungen gefasst wurde.

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IBRRS 2017, 1682

LG Bremen, Urteil vom 07.10.2016 - 4 S 250/15

1. Eine mit Stromanschluss versehenen Unterstellmöglichkeit eines Elektromobils ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, der die Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen muss.

2. Ist die bauliche Veränderung nicht genau beschrieben, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen solchen Antrag ablehnt.

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IBRRS 2017, 1614

AG Schwerin, Beschluss vom 15.07.2016 - 14 C 436/15 WEG

1. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung, der Anfangs- und Endsaldo sowie Angaben zu den Zuflüssen und den saldierten Ausgaben der Gemeinschaft, zu den Kontoständen, also der Anfangs- und der Endkontostand des geführten Kontos, und eine Vermögensübersicht, aus der sich Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Jahresende ergeben (Status), fehlen, ist für ungültig zu erklären.

2. Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach dem Verwaltungsbeirat die Genehmigung der Gesamtabrechnung übertragen wird, ist unwirksam, wenn eine Fristenregelung in dieser Regelung die Möglichkeit eröffnet, die Fiktion der Abrechnungsgenehmigung zu schaffen, ohne dass die Eigentümerversammlung oder der Verwaltungsbeirat oder sonst wer die Abrechnung prüfen konnte.

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IBRRS 2017, 1679

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 05.04.2017 - 2-13 S 44/16

Findet eine gemeinsame Versammlung mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer gemeinsamen Beschlussfassung statt, kann der Kläger die gefassten "Beschlüsse" nicht mit einer Anfechtungsklage angreifen, die nur gegen einen Teil der Wohnungseigentümer gerichtet ist.*)

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