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Volltexturteile nach Sachgebieten

6084 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2016, 3127

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.07.2016 - 4 A 1149/15

1. Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr im Sinne von § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG a.F. dar.

2. Dementsprechend darf die zuständige Behörde die eindeutig gesetzwidrige Verwendung von Messwerten ungeeichter Messgeräte untersagen.

IBRRS 2016, 3071

LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2016 - 11 S 41/15

1. Ein Unternehmen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann, darf nicht zum Verwalter bestellt werden.

2. Bei der Bestellung liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zum Verwalter bestellt hat.

3. In derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung zum Verwalter erfolgt, müssen auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

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IBRRS 2016, 3045

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 55 S 21/15

1. Abwasserleitungen, die sich im räumlichen Bereich der Wohnung befinden, sind jeweils ab der einzelnen Abzweigung dem Sondereigentum zuzuordnen, sofern sie ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden können. Muss allerdings zur Verlegung zwingend die im Gemeinschaftseigentum stehende dichtende Estrich-Schicht zerstört werden, gehört die Leitung nicht zum Sondereigentum.

2. Lässt die Teilungserklärung erkennen, dass der teilende Eigentümer das Gemeinschaftseigentum betreffende Instandhaltungskosten auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen hat (z.B. Wohnungsabschlusstüren, Außenfensterrahmen) und ausdrücklich die entsprechenden Kosten dem einzelnen Eigentümer zuweist, der den Nutzen aus dem unterhaltenen Teil des Gebäudes zieht, ist diese Regelung so auszulegen, dass auch kein Anspruch auf Erstattung der Instandhaltungskosten für die Abwasserleitung im Wohnbereich besteht.

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IBRRS 2016, 2950

LG Stuttgart, Urteil vom 31.08.2016 - 10 S 14/16

1. Die „Beschlussfassung Rückbau der Hofkette" beinhaltet eine bauliche Veränderung, die gem. § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, deren Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, denn die zwischen zwei einbetonierten Betonpfosten eingehängte Kette ist Teil einer gesamten Einrichtung und kann - auch wenn die Kette nur lose befestigt ist - nicht in einzelne Bestandteile zerlegt werden, die nicht als Teil der baulichen Einrichtung gelten können.

2. Eine nachträgliche Veränderung einer rechtmäßig angebrachten baulichen Veränderung stellt wiederum eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

3. Der Beschluss, einen Eigentümer zu einer bestimmten Handlung aufzufordern, stellt noch kein Gebot zum Handeln dar.

4. Aufforderungsbeschlüsse entsprechen nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG, wenn der Aufforderung offensichtlich kein Anspruch zugrunde liegt.

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IBRRS 2016, 2948

KG, Beschluss vom 08.11.2016 - 1 W 493/16

1. Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum (Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281).*)

2. § 878 BGB ist auf eine Verfügungsbeschränkung nach § 172 Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB auch dann nicht entsprechend anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag allein wegen einer verzögerten oder fehlerhaften Bearbeitung des Grundbuchamts (oder z.B. auch durch die Baubehörde bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht mehr vor dem Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts vollzogen worden ist (Fortführung von Senat, Beschluss vom 08.12.2015 - 1 W 518/15, IMRRS 2016, 0085; wie Senat, Beschluss vom 13.10.2016 - 1 W 303/16).*)

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IBRRS 2016, 2946

AG Kassel, Urteil vom 09.06.2016 - 800 C 5349/15

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, ist mangels Beschlüssen kompetenz nichtig.*)

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IBRRS 2016, 2919

AG Tübingen, Urteil vom 23.02.2016 - 3 C 736/15 WEG

1. Sind vor dem Hof eines Hauses Betonsäulen einbetoniert worden, an denen eine Kette angeracht ist, um das Befahren der Hoffläche durch Fahrzeuge zu verhindern, handelt es sich bei der Beseitigung dieser Absperrung um eine bauliche Veränderung.

2. Wurde diese Eingangssperre unstreitig vor über 17 Jahren durch einstimmigen Beschluss der WEG am Hof angebracht, bedarf eine nachträgliche Veränderung dieser Anlage (Betonsäule mit Kette) als bauliche Veränderung der Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer.

3. Sind die Schlafzimmerfenster mancher Wohnungseigentümer auf den Hof gerichtet, sodass diese Wendemanöver von Fahrzeugen wahrnehmen, werden sie dadurch beeinträchtigt. Der Beschluss zur Veränderung ist deshalb nur wirksam, wenn diese betroffenen Eigentümer zustimmen.

4. Eine Holzterrasse im Garten ("Sonnenbrett" auf Stahlstützen) ist eine bauliche Veränderung, die nur mit Zustimmung der WEG errichtet werden darf. Wird eine solche Konstruktion ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer errichtet, haben diese einen Anspruch auf Rückbau der Konstruktion. Diese Terrassenkonstruktion stellt einen Eingriff in die Substanz des Grundstücks dar, die das Anwesen außerdem optisch beeinträchtigt.

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IBRRS 2016, 2808

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 05.07.2016 - 14 S 6933/15 WEG

1. Es ist nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich, eine laufenden Eigentümerversammlung zu verlassen, auch wenn dadurch deren Beschlussunfähigkeit herbeigeführt wird. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese Folge nicht bezweckt war.

2. Ein formeller Beschlussmangel muss sich - was vermutet wird - auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Die Vermutung ist widerlegt, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei Nichtvorliegen des formellen Fehlers so gefasst worden wäre.

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IBRRS 2016, 2852

OLG München, Beschluss vom 11.11.2016 - 34 Wx 264/16

1. Soll Teileigentum in Wohnungseigentum (und umgekehrt) umgewandelt werden, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, weil sich dadurch der Inhalt und Zweck des Sondereigentums für alle Wohnungs- und Teileigentümer ändert.

2. Ist im Grundbuch eine Gemeinschaftsordnung eingetragen, nach der die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer für Sonderrechtsnachfolger ausgeschlossen ist, muss diese Gemeinschaftsordnung nach Wortlaut und Sinn so ausgelegt werden, wie ein unbefangener Betrachter sie verstehen würde.

3. Sagt die Gemeinschaftsordnung nichts für den Fall einer Änderung des vereinbarten ursprünglichen Nutzungszwecks - vertragliche Aufteilung in "Wohnzweck" und "gewerbliche Nutzung" -, gilt die gesetzliche Regelung, dass alle Wohnungseigentümer einer Änderung des Nutzungszwecks zustimmen müssen.

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IBRRS 2016, 2830

LG Dortmund, Beschluss vom 03.08.2015 - 1 S 13/15

1. Eine zum Grundbuch gereichte Teilungserklärung ist verbindlich.

2. Handschriftliche Änderungen haben keinerlei Beweisfunktion. Eine beim Notar hinterlegte Urkunde mit handschriftlichen Änderungen hat ebenso wenig Bedeutung, wie handschriftliche Änderungen mit Genehmigungsvermerk.

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IBRRS 2016, 2829

LG Dortmund, Beschluss vom 22.05.2015 - 1 S 13/15

1. Weichen Angaben einer Bauzeichnung (hier: Größe der tatsächlichen Fläche) von den Angaben der Teilungserklärung ab, ist der Wortlaut der Teilungserklärung maßgebend.

2. Ein Wohnungseigentümer ist den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen. Dieser Anteil bemisst sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO).

3. Wird der Verwaltung ein Budget von bis zu 2.000,00 Euro für Reparaturen eingeräumt, widerspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Richtet ein Verwalter ein Online-Portal ein, muss dieses für alle Mitglieder der WEG gleichermaßen zugänglich gemacht werden. Ein Wohnungseigentümer darf nur ausgeschlossen werden, wenn er das Online-Portal für eigene Zwecke gleich welcher Art missbraucht.

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IBRRS 2016, 2825

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2016 - 8 W 167/16

1. Wurde mit dem WEG-Verwalter für die Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen ein höherer Stundensatz vereinbart, als gesetzlich vorgesehen, kann daraus ein Kostenerstattungsanspruch resultieren.

2. Im Kostenfestsetzungsverfahren ist dies aber nur zu berücksichtigen, wenn die Parteien sich über die Sondervereinbarung einig sind.

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IBRRS 2016, 2818

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.06.2016 - 3 Wx 282/15

Dem Grundbuchvollzug des notariellen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung steht nicht entgegen, dass die tatsächliche Bauausführung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht, sofern nicht die Planabweichung eine Zuordnung der errichteten Räume zu einer im Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit mangels Abgrenzbarkeit zum Gemeinschaftseigentum und zu sonstigem Sondereigentum unmöglich macht; die Vollzugsreife der gestellten Anträge setzt weder die vorherige Änderung der Teilungserklärung noch eine vorherige Berichtigung des Grundbuchs voraus.*)

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IBRRS 2016, 2834

AG Münster, Urteil vom 15.03.2016 - 35 C 172/15

1. Wohnungseigentümer bestellen eine Personengesellschaft (hier: KG) zum WEG-Verwalter, wenn sie zum persönlich haftenden Gesellschafter ein besonderes Vertrauensverhältnis haben und wollen, dass diese natürliche Person das Amt ausübt.

2. Daraus kann nicht geschlossen werden, dass die Wohnungseigentümer dieses Vertrauen gleichermaßen zu einer juristischen Person (hier: GmbH) haben, die in ihrer Haftungsmasse beschränkt ist und nicht durch das persönliche Engagement des geschäftsführenden Gesellschafters sowie dessen persönliche Haftung geprägt ist.

3. Wird aus einer Personengesellschaft eine Kapitalgesellschaft, wird das Amt des Verwalters deshalb im Zweifel nicht übertragen.

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IBRRS 2016, 2824

OLG Naumburg, Beschluss vom 06.11.2015 - 12 W 31/15

Für die Geschäftsführerin einer GmbH, die gewerblich mit der Verwaltung einer klagenden Wohnungseigentumsgemeinschaft beauftragt ist, kann kein Verdienstausfall für die Wahrnehmung von Terminen im Rahmen eines Gerichtsverfahrens gemäß § 91 Abs. 1 Satz 2 ZPO i.V.m. §§ 20, 22 JVEG im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2016, 2780

AG München, Urteil vom 24.08.2016 - 481 C 28359/15 WEG

1. Eine Jahresabrechnung ist nur nachvollziehbar, wenn der Saldo der Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Bankkonten übereinstimmt.

2. Fehlen Anfangs- und Endbestände der Konten der WEG, kann ein Abgleich nicht durchgeführt werden. Da die Abrechnung ihrer Funktion, den Eigentümern eine Kontrolle des Verwalters zu ermöglichen, nicht gerecht wird, ist sie ungültig.

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IBRRS 2016, 2798

AG Besigheim, Urteil vom 13.05.2016 - 7 C 752/14

1. Ein Beschluss zur Festsetzung eines pauschalen Geldbetrages für den Heizungsstrom i.H.v. 100 Euro pro Jahr ist wegen Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung ungültig.

2. Es steht den Wohnungseigentümern nicht frei, darüber zu beschließen, ob nach der Heizkostenverordnung abzurechnen ist. Vielmehr betrifft die ihnen obliegende Entscheidung die Frage, wie sie die Abrechnung nach dem von der Heizkostenverordnung vorgegebenen und erst durch Vereinbarung oder durch Beschluss auszufüllenden Rahmen regeln. Dabei dürfen sie innerhalb der durch §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung vorgegebenen Bandbreite jeden danach zulässigen Maßstab wählen, der ihren Interessen angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

3. Zu der Frage, wie die Heizkosten bei ungedämmten freiliegenden Leitungen der Heizungsanlage zu verteilen sind.

IBRRS 2016, 2777

AG München, Urteil vom 31.08.2016 - 481 C 53/16 WEG

1. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Eine schlagwortartige Bezeichnung reicht dabei aus.

2. Wird in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt, dass über Auftragsvergaben für bestimmte Arbeiten abgestimmt werden soll, ist kein Beschluss darüber zu erwarten, den Verwalter umfassend zu bevollmächtigen, Nachtragsaufträge selbst zu erteilen. Ein solcher Beschluss ist deshalb mangels Ankündigung unwirksam.

3. Ein Beschluss über Modernisierungsmaßnahmen (hier: neue Elektroversorgung) ist ungültig, wenn nicht mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Miteigentümer zugestimmt haben.

4. Ein Beschluss muss darüber hinaus auch eindeutig sein. Kann ein Beschluss offenkundig auf verschiedene Weise ausgelegt werden (hier: als Kostentragungsvereinbarung oder nur als Kostenschätzung) ist er nicht bestimmt genug und deshalb ungültig.

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IBRRS 2016, 2800

AG Itzehoe, Urteil vom 29.01.2016 - 97 C 16/15

Die Ungültigerklärung eines Negativbeschlusses und die gerichtliche ersetzung durch einen Positivbeschluss ist ausgeschlossen, wenn der Verpflichtungsantrag auf einen zumindest teilweise rechtswidrigen Inhalt abzielt.

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IBRRS 2016, 2575

AG München, Urteil vom 31.08.2016 - 481 C 6343/16 WEG

1. Ein Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn weder der Umfang der voraussichtlich anfallenden Arbeiten und Stunden noch die Größenordnung der von der WEG zu tragenden Kosten daraus erkennbar sind und auch kein Maximalbudget (hier: für die Bauüberwachung) vorgesehen ist.

2. Wurde ein Architekt sowohl mit der Einholung von Planungsvorschlägen als auch mit der Ausschreibung von Gewerken beauftragt, handelt es sich nicht um einen Zweitbeschluss, wenn die Vergabe der Bauüberwachung beschlossen wird. Insofern müssen hier die Kosten, die auf die Wohnungseigentümer zukommen, erkennbar sein.

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IBRRS 2016, 2751

LG Karlsruhe, Urteil vom 18.12.2015 - 11 S 49/15

1. Es zählt zu den Aufgaben der WEG, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Wie die Gemeinschaft diese Pflicht erfüllt, ist ihr selbst überlassen. Das Ergebnis muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, d.h. bei der Ermessensentscheidung sind auch die Vor-und Nachteile abzuwägen, die für die Eigentümer entstehen.

2. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Räumen ohne Rücksicht auf bereits vorhandene Geräte, greift in die Rechte und Interessen der einzelnen Eigentümer ein und entspricht keiner ordnungsgemäßen Verwaltung.

3. Zwar mag ein einheitliches und gemeinsames Vorgehen ein für den Verwalter gut zu kontrollierender Weg sein, um das gesamte Gebäude entsprechend den bauordnungsrechtlichen Pflichten auszurüsten. Daraus folgt aber noch kein erhöhter Brandschutz.

4. Die gesetzmäßige Ausrüstung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern kann ebenso gut sichergestellt werden, wenn bereits installierte Rauchwarnmelder in das Gesamtkonzept integriert werden.

5. Als vorhandene Ausstattung sind jedoch nur solche Geräte zu berücksichtigen, die funktionstüchtig und ordnungsgemäß gewartet sind.

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IBRRS 2016, 2700

OLG München, Beschluss vom 21.10.2016 - 34 Wx 277/16

1. Ist die Umwandlung der Treppenbereiche von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum teilweise nichtig, sprechen die notarielle Beurkundung und die offenkundige Interessenlage der Wohnungs- und Teileigentümer dafür, dass der übrige Teil wirksam zu Stande gekommen ist.

2. Umfasst die notarielle Urkunde zur Änderung der Teilungserklärung mehrere Regelungsgegenstände (hier: Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum in zwei Gebäuden einer Mehrhausanlage), kommt im Einzelfall ein Teilvollzug in Betracht, wenn die Urkundenlage den Schluss erlaubt, dass die wirksame Änderung auch ohne den unwirksamen Teil vorgenommen worden wäre.*)

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IBRRS 2016, 2659

LG Hamburg, Urteil vom 13.04.2016 - 318 S 62/15

1. Ein vermietender Wohnungseigentümer kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer auf Unterlassung (hier: der Vermietung eines Kellerraums) in Anspruch genommen werden.

2. Vermietet ein Alleineigentümer einen Kellerraum und wird dieses Mietverhältnis auch nach späterer Aufteilung in Wohnungseigentum fortgeführt, ist das (Sonder-) Eigentum nicht beeinträchtigt, wenn der Keller nicht zweckwidrig genutzt wird.

3. Wenn im Zusammenhang mit der Aufteilung in Wohnungseigentum die Zuordnungsverhältnisse zwischen Wohnungen und sonstigen Räumen (hier: des Kellerraums) nicht beachtet werden, wird hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zwischen den Wohnungseigentümern eine Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) begründet. Diese hat den gemeinschaftlichen Gegenstand ordnungsgemäß zu verwalten.

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IBRRS 2016, 2671

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.03.2016 - 2-13- S 151/13

Lässt ein Sondereigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen, obwohl die Eigentümergemeinschaft dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm die Kosten hierfür nicht erstatten.

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IBRRS 2016, 2658

LG Hamburg, Urteil vom 08.06.2016 - 318 S 18/15

1. Instandhaltung ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer. Sind Baumängel und deren Ursachen Wohnungseigentümer und Verwalter gleichermaßen bekannt, obliegt es den Wohnungseigentümern rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbei zu führen.

2. Die Pflichten des Verwalters ergeben sich aus den gesetzlichen Vorschriften und dem Verwaltervertrag. Danach ist er verpflichtet, die Beschlüsse durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

3. Einer gewerblichen Hausverwaltung müssen ihre vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen bekannt sein. Verzögert die Verwaltung die Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, macht sie sich schadensersatzpflichtig.

IBRRS 2016, 2654

BGH, Urteil vom 03.06.2016 - V ZR 166/15

In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.*)

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IBRRS 2016, 2653

BGH, Urteil vom 08.07.2016 - V ZR 261/15

Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümern und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung.*)

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IBRRS 2016, 2651

BGH, Beschluss vom 07.07.2016 - V ZB 15/14

1. Gegen eine im ersten Rechtszug erfolgte Kostenentscheidung, mit der die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auferlegt worden sind, kann sich der Verwalter mit der sofortigen Beschwerde wenden; wird erstmals im Berufungsrechtszug eine solche Kostenentscheidung getroffen, ist die Rechtsbeschwerde statthaft, sofern diese zugelassen worden ist.*)

2. Auch nach einer übereinstimmenden Erledigungserklärung kann die Kostenentscheidung grundsätzlich auf § 49 Abs. 2 WEG gestützt werden.*)

3. Eine Kostenentscheidung gemäß § 49 Abs. 2 WEG setzt das Bestehen eines gegen den Verwalter gerichteten materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruchs des unterlegenen Wohnungseigentümers wegen der (grob verschuldeten) Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung voraus. Im Hinblick auf die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist dem Gericht ein Ermessen nicht eingeräumt; vielmehr müssen sämtliche hierfür erheblichen Tatsachen feststehen.*)

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IBRRS 2016, 2642

LG Saarbrücken, Urteil vom 16.09.2016 - 13 S 73/16

Den Verwalter eines öffentlich zugänglichen Parkhauses trifft im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht für den baulichen Zustand der Einfahrt zum Parkhaus nur dann eine Handlungspflicht, wenn die Einfahrt in ihrem baulichen Zustand mit einer besonderen Gefahr für die Nutzer des Parkhauses verbunden ist und der Verwalter diese besondere Gefahr erkannt hat oder bei gehöriger Anstrengung hätte erkennen können. Die nachträgliche Änderung bauordnungsrechtlicher Vorschriften über die Breite der Einfahrt zu Großgaragen (hier: Saarländische Garagenverordnung) begründet allein noch keine entsprechende Handlungspflicht.*)

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IBRRS 2016, 2603

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.07.2016 - 4 A 1150/15

1. Die vom WEG-Verwalter aufzustellende Jahresrechnung schafft die Grundlage für einen verbindlichen Beschluss über die Lasten- und Kostentragungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer.

2. Verwendet der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht (mehr) geeichte Zähler und erstellt auf dieser Grundlage unzulässigerweise Jahresabrechnungen, besteht Anlass zu ordnungsgebehördlichem Einschreiten. Zählermesswerte - auch solche von Zwischenzählern - dienen dem geschäftlichen Verkehr.

3. Geeichte Messgeräte sollen verlässliche Abrechnungen ermöglichen und damit verhindern, dass in zivilrechtlichen Streitigkeiten die abgelesenen Messwerte nachgewiesen werden müssen.

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IBRRS 2016, 2599

AG Charlottenburg, Urteil vom 16.09.2016 - 73 C 33/16

1. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass eine Hausordnung aufgestellt wird.

2. Eine Hausordnung umfasst typischerweise Verhaltensvorschriften, die das Gebäude schützen, Sicherheit und Ordnung, sowie den Hausfrieden sicherstellen und den Umgang mit dem Gebrauch von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regeln.

3. Der Beschluss der Eigentümerversammlung "es gelten die gesetzlichen Bestimmungen" ist keine Hausordnung. Eine solche muss sich vielmehr bemühen, Regelungen aufzustellen, die den vorgenannten Zwecken entsprechen und auf die Situation der jeweiligen Wohnanlage und ihre Bewohner abgestimmt sind.

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IBRRS 2016, 2589

BGH, Urteil vom 16.09.2016 - V ZR 29/16

1. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich - mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum - um eine Versicherung auf fremde Rechnung.*)

2. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.*)

3. Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.*)

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IBRRS 2016, 2577

LG Landau/Pfalz, Beschluss vom 01.09.2016 - 3 S 26/16

1. Jeder Wohnungseigentümer hat einen individuellen Anspruch auf eine Einzelabrechnung, weil diese Teil der Jahresabrechnung ist.

2. Steht in der Teilungserklärung, dass die Jahresabrechnung spätestens 6 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres zu erfolgen hat, ist diese erst mit Ablauf des Monats Juni fällig.

3. Die Jahresabrechnung muss derjenige Verwalter erstellen, der zum Fälligkeitszeitpunkt Amtsinhaber ist. Wird allerdings kurz vor Fälligkeit der Abrechnungspflicht ein neuer Verwalter bestellt, der ohne Verschulden (wegen nicht vorliegender Unterlagen) noch keine Abrechnung erstellen kann, ist der Anspruch des Wohnungseigentümers ausgeschlossen (§ 275 BGB).

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IBRRS 2016, 2543

AG München, Beschluss vom 01.06.2016 - 485 C 30519/14 WEG

1. Der Anspruch auf Erstellen der Jahresabrechnung ist erfüllt, wenn die Abrechnung geordnet und übersichtlich Angaben über Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen und Bankkonten macht sowie inhaltlich korrekt ist.

2. Die Erstellung einer Jahresabrechnung ist keine höchstpersönliche Leistung, sondern jedem möglich, der über die nötigen Kenntnisse, die Gemeinschaftsordnung und die Zahlungsbelege verfügt. Denn bei einem Verwalterwechsel während des Wirtschaftsjahres muss auch der neue Verwalter die Abrechnung erstellen können.

3. Die Verpflichtung des nachfolgenden Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung (im Jahr 2010) erfasst nicht die Pflicht, ausgehend von einem früheren Stand der Rücklage (hier: 2008) die Zuführungen und Entnahmen aus der Rücklage für die Wirtschaftsjahre der Vorgängerverwaltung nachzuvollziehen.

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IBRRS 2016, 2539

LG München I, Beschluss vom 11.08.2016 - 1 T 10569/16

1. Eine Jahresabrechnung muss inhaltlich korrekt sein.

2. Die Pflicht des Verwalters, eine Jahresabrechnung zu erstellen umfasst nicht die Verpflichtung, Belege vorzulegen.

3. Setzt die Darstellung der exakten Aufteilung von Instandhaltungsrücklagen (hier: in Tiefgaragen- und Wohnflächenanteil) Nachprüfungen für frühere Wirtschaftsjahre voraus, schuldet der Verwalter diese im Einzelfall nicht.

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IBRRS 2016, 2530

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.05.2014 - 29 C 31/13

Die Nutzung eines Teileigentums als SM-Studio geht typischerweise mit unzumutbaren Belästigungen einher, die einen Unterlassungsanspruch anderer Hauseigentümer begründet. Dabei kann die soziale Ächtung derartiger Betriebe dahinstehen.

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IBRRS 2016, 2489

AG Lemgo, Urteil vom 01.08.2016 - 16 C 28/15

1. Ein Beschluss zur Verwalterbestellung ist anfechtbar, wenn ihm Beginn und Ende der Amtszeit nicht eindeutig zu entnehmen sind. Unklare Beschlüsse widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG).

2. Im Interesse des Rechtsverkehrs müssen die durch die Beschlussfassung eintretenden Rechtswirkungen sich aus der Beschlussformulierung feststellen lassen.

3. Eine gerichtliche Bestellung eines Verwalters kommt nur in Betracht, wenn der Beschluss über eine Verwalterbestellung durch wirksame Anfechtung für ungültig erklärt wurde.

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IBRRS 2016, 2486

AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 05.01.2016 - 539 C 47/15

1. Ein WEG-Verwalter kann sein Amt jederzeit fristlos niederlegen. Eine solche Amtsniederlegung ist unabhängig vom Verwaltervertrag sofort wirksam und dient den Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnissen.

2. Eine einstweilige Verfügung die erst vier Wochen nach Mandatsniederlegung des WEG-Verwalter beantragt wird, ist unbegründet. Zu langes Warten widerlegt die ursprüngliche Dringlichkeitsvermutung.

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IBRRS 2016, 2496

LG Dortmund, Urteil vom 09.08.2016 - 1 S 176/16

Streiten einzelne Wohnungseigentümer über die Pflicht zur Beseitigung baulicher Veränderungen auf der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenfläche, sind alle übrigen Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit beizuladen, um widersprüchliche Entscheidungen zu vermeiden.

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IBRRS 2016, 2487

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.05.2016 - 539 C 32/15

1. Soll eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt werden, geht dies über die übliche Gartenpflege hinaus, sodass eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

2. Ein WEG-Beschluss zum Fällen zweier Bäume, die das gemeinschaftliche Wohneigentum nachhaltig prägen, ist nichtig, wenn er keine eindeutige Kostenverteilung enthält.

3. Beschlüsse müssen so gefasst sein, dass auch ein nachfolgender Verwalter diesen eindeutig und unmissverständlich entnehmen kann, was er zu veranlassen hat.

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IBRRS 2016, 2475

AG Wilhelmshaven, Urteil vom 10.02.2016 - 6 C 448/15

1. Die Alleinerbin der Wohnung ist im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auch Eigentümerin der Wohnung und damit Schuldnerin des Hausgeldes.

2. Für die Kostentragungspflicht ist die Eigentümerstellung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidend.

3. Der veräußernde Wohnungseigentümer wird von seinen Lasten und Kosten erst durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch befreit, auch wenn bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

4. Der Erwerber kann eine frühere Haftung übernehmen, indem er sich im Kaufvertrag in Form eines Vertrags zugunsten Dritter verpflichtet, Hausgelder bereits ab Besitzübergang zu zahlen.

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IBRRS 2016, 2492

LG Dortmund, Urteil vom 16.08.2016 - 1 S 35/16

1. Der Verstoß gegen eine konstitutive Regelung der Teilungserklärung, die vorsieht, dass zur Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft die Protokollierung und die Unterschrift von zwei von der Gemeinschaft bestimmten Wohnungseigentümern erforderlich ist, hat die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zur Folge.

2. Ein Wohnungseigentümer, der von der Richtigkeit der Protokollierung in der Eigentümerversammlung nicht überzeugt ist, kann durch die übrigen Wohnungseigentümer ohne weitergehende gerichtliche Überprüfung nicht zu einer Versicherung der Vollständigkeit und inhaltlichen Richtigkeit des Protokolls in Form seiner Unterschrift gezwungen werden.

3. Allein die Tatsache, dass es sich bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft um eine zerstrittene Gemeinschaft handelt, deren Mitglieder bereits mehrere Verfahren bis in die Berufungsinstanz gegeneinander geführt haben und ein Teil der Eigentümer aufgrund ihrer Majoritätsstellung in der Gemeinschaft in der Lage ist, allein Mehrheitsentscheidungen herbeizuführen, rechtfertigt es nicht, die Beschlussfassung über die Abberufung des jetzigen Verwalters nicht zu versuchen und sogleich eine Gestaltungsklage zu erheben.

4. Da bei einer Neubestellung eines Verwalters - anders als bei einer Wiederbestellung - wenigstens drei Alternativangebote vorliegen müssen, müssten dementsprechend bei einer Bestellung eines Notverwalters per Gestaltungsklage dem Gericht mindestens drei Alternativangebote vorgelegt werden. Fehlt es hieran, ist allein schon deshalb die Bestellung zu versagen.

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IBRRS 2016, 2476

AG Schwerte, Urteil vom 04.11.2015 - 6 C 13/14

ohne

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IBRRS 2016, 2431

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.06.2016 - 2-13 S 13/14

1. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen, insbesondere in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung sowie in die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer.

2. Ein Wohnungseigentümer darf auch wiederholt in die Verwaltungsunterlagen einsehen. Dazu kann er einen weiteren Miteigentümer und einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

3. Auf eine Verjährung möglicher Ansprüche kommt es für die Frage der Berechtigung der Einsichtnahme nicht an. Die Grenze für das Einsichtsrecht bilden allein das Schikaneverbot sowie Treu und Glauben.

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IBRRS 2016, 2398

BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 191/15

1. Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99, IBR 2011, 49 = BGHZ 145, 158, 167 f.).*)

2. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden.*)

3. Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, wenn einem Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und bei ihrer inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht.*)

IBRRS 2016, 2342

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 09.06.2016 - 29 C 53/15

1. Fenster – auch Dachfenster - einschließlich ihrer Innenseiten sind zwar zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb grundsätzlich die Gemeinschaft für ihre Reparatur bzw. Sanierung zuständig ist und die diesbezüglichen Kosten zu tragen hat. Jedoch können die Eigentümer durch eine klare und eindeutige Regelung von der Zuordnung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung nebst Kostentragung abweichen.

2. Es wird zwar vermutet, dass ein Ladungsmangel für die angefochtene Entscheidung kausal war. Jedoch müssen die Voraussetzungen für die Kausalitätsvermutung schlüssig vortragen werden, wozu auch zählt, dass der nicht eingeladene Eigentümer gegen den Beschluss gestimmt hätte und / oder das Abstimmungsverhalten der anderen Teilnehmer hätte beeinflussen können.

3. Wird ein Beschluss von einem Eigentümer nicht angefochten, spricht dies dafür, dass das Abstimmungsergebnis seinem Willen entsprach.

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IBRRS 2016, 2323

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.2016 - 290a C 192/15

1. Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmelder in Erfüllung der landesgesetzlichen Anforderungen stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme dar. Die Wohnungseigentümer können dabei den Einbau von Rauchmeldern auch in den Wohnungen beschließen und zwar unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an den Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte oder an die einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

2. Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, wenn die Verpflichtung sämtliche Wohnungseigentümer betrifft, mithin die Anlage ausschließlich Wohnungseinheiten umfasst. Anderenfalls können die Wohnungseigentümer von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG Gebrauch machen.

3. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, einzelne Eigentümer, die bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben, von der Regelung auszunehmen. Insoweit besteht Verwaltungsermessen.

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IBRRS 2016, 2295

KG, Urteil vom 19.04.2016 - 9 U 56/14

Stürzt der Geschädigte an einer nicht winterdienstpflichtigen, nicht gestreuten schnee- und eisglatten Stelle (hier: Parkplatzzufahrt), kann eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Winterdienstpflichtigen darin liegen, dass er seiner in der Umgebung der Stelle bestehenden Winterdienstpflicht (hier: auf einem öffentlichen Parkplatz und angrenzenden Gehwegen) nicht nachgekommen ist. In einem solchen Fall kommen dem Geschädigten trotz feststehender Verkehrssicherungspflichtverletzung die Grundsätze des Anscheinsbeweises nur dann zugute, wenn von einem dafür erforderlichen typischen Geschehensablauf auszugehen ist.*)

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IBRRS 2016, 2292

AG Köln, Urteil vom 18.08.2015 - 204 C 116/14

1. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fehlt die Beschlusskompetenz für die Verlegung von Kabeln "auf Putz" im Bereich der Sondereigentumseinheiten. Den Sondereigentümer treffen insoweit keine Duldungspflichten. Nur wenn die Verweigerung des einzelnen Sondereigentümers gegen Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis verstößt, kann dieser ggf. erfolgreich auf Zustimmung/Duldung verklagt werden.*)

2. Über Verlegungsmaßnahmen im Rahmen der Neuverkabelung (Sternstruktur) haben die Eigentümer im Beschluss zu befinden; eine Delegation aus Beirat und Verwalter ist nicht erlaubt. Der Beschluss ist jedenfalls zu unbestimmt, wenn es noch "Alternativerlegungen" (hinsichtlich Methode und Weg) gibt.*)

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IBRRS 2016, 2270

LG Karlsruhe, Beschluss vom 14.03.2016 - 11 T 635/14

1. Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum ist Angelegenheit und Aufgabe der Gemeinschaft sowie Aufgabe des Verwalters. Unterlassen die Gemeinschaft oder der Verwalter erforderliche Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, sind einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht zur Selbstvornahme berechtigt, sondern müssen ihren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung vor Gericht durchsetzen.

2. Lediglich im Rahmen der Notgeschäftsführung können einzelne Wohnungseigentümer sogleich das Erforderliche veranlassen und den Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen.

3. Die Notgeschäftsführung gibt ebenso wie die Geschäftsführung ohne Auftrag dem einzelnen Wohnungseigentümer aber nur einen Anspruch auf Ersatz bereits getätigter Aufwendungen, nicht jedoch einen Anspruch auf Vorschuss für die voraussichtlichen Aufwendungen.

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