Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

6127 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2017

IBRRS 2017, 0257

AG Würzburg, Beschluss vom 12.04.2016 - 30 C 820/15 WEG

1. Eine Beschlussanfechtungsklage wahrt die Monatsfrist auch dann, wenn das fristgerecht gefaxte Schriftstück nicht unterschrieben ist oder die letzte Seite nicht übertragen wurde. Zweck der Frist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) ist, dass Wohnungseigentümer und Verwaltung alsbald Klarheit darüber gewinnen, ob, warum und in welchem Umfang Beschlüsse in Frage gestellt werden. Dies können die Parteien auch ohne Unterschrift zur Kenntnis nehmen.

2. Der Rolladengurt ist kein wesentlicher Bestandteil des Rolladens. Während Rolladenkasten und -panzer gemeinschaftliches Eigentum darstellen, sind Gurtscheibe und Gurtband sondereigentumsfähig.

 Volltext


IBRRS 2017, 0084

LG Dortmund, Urteil vom 30.08.2016 - 1 S 410/15

Macht ein ehemaliger Wohnungseigentümer, der vor Rechtshängigkeit der Klage seine Eigentumswohnung verkauft und übereignet hat, Schadensersatzansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend, handelt es sich nicht um eine Wohnungseigentumssache. Die Gerichtszuständigkeit für die Klage eines Dritten gegen eine WEG richtet sich nach § 43 Nr. 5 WEG und für die Berufung nach § 72 Abs. 2 GVG.

 Volltext


IBRRS 2017, 0082

LG Koblenz, Beschluss vom 16.11.2016 - 2 S 99/15

1. Eine Vereinbarung mit der Stadt zur Nutzung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für Asylbewerber verstößt nicht gegen eine Teilungserklärung, nach der jeder Miteigentümer berechtigt ist, seine Wohnung zu Wohnzwecken gewerblich zu nutzen.

2. Eine Wohnnutzung umfasst die Überlassung der Eigentumswohnung an wöchentlich oder täglich wechselnde Feriengäste ebenso, wie an Aus- und Übersiedler oder Asylbewerber. Durch wechselnde Nutzer dürfen die übrigen Wohnungseigentümer jedoch nicht mehr beeinträchtigt werden, als typischerweise durch Nutzung von Wohneigentum zu erwarten ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 0247

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.01.2017 - 2-13 S 186/14

1. Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes bzw. eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse i.S.d. § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 555b BGB muss sich stets auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage beziehen.

2. Die bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG stellt den Regelfall dar, die Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG den unter weiteren Voraussetzungen anzunehmenden Ausnahmefall.

3. Für eine (optische) Beeinträchtigung i.S.d. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG kommt es nicht darauf an, dass eine Wahrnehmbarkeit von der Wohnung des zustimmungsunwilligen Wohnungseigentümers aus besteht.

 Volltext


IBRRS 2017, 0244

AG Darmstadt, Urteil vom 24.10.2014 - 313 C 187/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2017, 0218

LG Lüneburg, Urteil vom 16.03.2016 - 9 S 64/15

1. Gehört zum Wohnungseigentum neben Wohneinheiten auch eine Ladenfläche im Erdgeschoss des Hauses, sind Beschlüsse über die ausschließliche Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche durch das Café, sowie die Ausweitung der Ladenöffnungszeiten des Cafés nichtig, weil sie Sondernutzungsrechte begründen.

2. Ein Sondernutzungsrecht kann nur vereinbart und nicht beschlossen werden. Daran ändert es auch nichts, wenn der Wortlaut des Beschlusses ein Sondernutzungsrecht ausdrücklich verneint. Entscheidend ist allein der Inhalt des Beschlusses.

 Volltext


IBRRS 2016, 3388

OLG München, Urteil vom 06.12.2016 - 28 U 2388/16 Bau

1. Eine vom Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen des notariellen Erwerbsvertrags verwendete Klausel, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter oder durch einen von ihm zu bestimmenden Baufachmann erklärt wird, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

2. Wird neben dem Verwalter auch ein Sachverständiger bevollmächtigt, macht das die Abnahmeklausel nicht wirksam, sondern erst Recht unwirksam, weil dadurch die Abnahme dem Erwerber noch weiter entzogen wird.

3. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist keine originäre Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern des einzelnen Erwerbers. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt daher die Beschlusskompetenz, einen Mehrheitsbeschluss zur Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu fassen.

4. Auch ohne ausdrückliche öffentlich-rechtlich normierte Verpflichtung zum Anbringen von Schneefanggittern auf dem Dach eines Bauvorhabens, kann sich eine solche Verpflichtung wegen generellem Schneereichtum des Ortes (Schneelastzone 3) als privatrechtliche Verkehrssicherungspflicht begründen.

5. Ist über die Höhe eines Schadens auf Grundlage einer fiktiven Abrechnung auf Gutachtensbasis bereits rechtskräftig entschieden, kann der Geschädigte nach erfolgter Mängelbeseitigung nicht mehr zur konkreten Schadensabrechnung übergehen. Ein insoweit gestellter Feststellungsantrag ist daher unzulässig.

IBRRS 2017, 0220

AG Nürnberg, Beschluss vom 03.08.2016 - 25 C 5438/16

Besteht nach der Teilungsordnung der WEG bei (Teil-)Zerstörung eine Wideraufbaupflicht, führt der Abriss eines Rückgebäudes ohne Wiederaufbauverpflichtung zur faktischen Teilauflösung der Gemeinschaft.

 Volltext


IBRRS 2017, 0158

AG Düsseldorf, Urteil vom 18.01.2016 - 290a C 193/15

1. Reparaturkosten für Fenster- und Schiebetüranlagen in Höhe von insgesamt mehr als 1.000,00 Euro sind keine Kleinreparaturen.

2. Die Behebung eines Schaden ist aus objektiver Sicht als klein einzustufen, wenn ohne Anreise ein Zeitaufwand von einer Stunde und ein Materialwert von 100,00 Euro nicht überschritten werden.

3. Ein Eigentümer ist auch dann klagebefugt und rechtsschutzbedürftig, wenn er keinen Erstattungsantrag bei der Eigentümerversammlung gestellt hat, aber schlüssig vortragen kann, dass ein solcher Antrag reine Förmelei gewesen wäre und keinen Erfolg gehabt hätte (hier: weil bereits mehrere andere Eigentümer dies erfolglos versucht haben).

 Volltext


IBRRS 2017, 0081

AG Reutlingen, Urteil vom 24.11.2016 - 9 C 1425/15

1. Wird einem Tiefgaragenboden aus Beton zur Erhöhung der Rutschfestigkeit ein Granulat beigemischt, muss dieses gleichmäßig verteilt werden. Ist das Granulat ungleich verteilt, kann sich der Unterschied der Rutschfestigkeit (hier: schrittsicher/R 9 statt laufsicher/R11) für den unbefangenen Fußgänger spürbar auswirken.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kenntnis davon, dass der Boden bei Nässe besonders rutschig ist, trifft diese keine besondere Verkehrssicherungspflicht. Stürzt ein Eigentümer und verletzt sich dabei, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Schadensersatz leisten, wenn sie weder durch eine eigene Handlung noch durch Unterlassen einer gebotenen Handlung zur Verletzung beigetragen hat. Nach Kenntnis der ungleichen Rutschfestigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings verpflichtet, den Boden an dieser Stelle nachzubehandeln oder in anderer Weise auf die Gefahr hinzuweisen.

 Volltext


IBRRS 2017, 0141

KG, Urteil vom 19.04.2016 - 7 U 28/15

Vergleichen sich Wohnungseigentümergemeinschaft und Bauträger dahingehend, dass "etwaige Ansprüche einzelner Erwerber oder ihrer Rechtsnachfolger auf Rückabwicklung ihrer Erwerbsverträge (Rücktritt und großer Schadensersatz) wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum von dieser Vereinbarung bis zur Vorlage der jeweiligen (...) Verzichtserklärungen nicht berührt sind", werden nicht nur aktuelle Eigentümer und Erwerber von dem Verzichtserfordernis erfasst, sondern gerade auch frühere Erwerber.

 Volltext


IBRRS 2016, 3296

LG München I, Urteil vom 14.07.2016 - 36 S 3310/16 WEG

1. Ein Beschluss durch die Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter die Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen ("Liquiditätshilfe") nicht zweckgebunden verwenden darf, ist ungültig, auch wenn diese Entnahme auf 10% der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans begrenzt ist und ein Sockel von 10% als "eiserne Reserve" in der Rücklage verbleiben muss.

2. Der Begriff "Plansumme des Wirtschaftsplans" ist unbestimmt.

 Volltext


IBRRS 2017, 0169

AG München, Urteil vom 22.04.2016 - 483 C 6753/11 WEG

1. Lässt die Teilungserklärung den Ausbau des Dachgeschosses ausdrücklich zu, können keine Ansprüche auf Rückbau des zu Wohnzwecken durchgeführten Ausbaus geltend gemacht werden.

2. Wird nicht plausibel dargestellt, welche Einwände gegen den vorgenommenen Ausbau zu Wohnflächen besteht und auch nur ein Eigentümer in Anspruch genommen, obwohl gleichartige bauliche Veränderungen auch bei einem zweiten Eigentümer vorliegen, bestehen keine Rückbauansprüche.

 Volltext


IBRRS 2017, 0166

LG Stuttgart, Beschluss vom 22.01.2016 - 19 T 519/15

Wenden sich Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss zur Anbringung einer Überdachung eines Balkons, um einen verstärkten Schattenwurf auf ihren Garten zu verhindern, beträgt der Streitwert 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen.

 Volltext


IBRRS 2017, 0164

AG München, Urteil vom 04.09.2015 - 481 C 3812/15 WEG

1. Wohnungseigentümer dürfen die Bonität des zu bestellenden Verwalters nicht einfach unterstellen, sondern müssen diese bei begründetem Anlass prüfen. Die Bestellung des Verwalters ist dann zurückstellen, bis die Wohnungseigentümer Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben.

2. Erfolgt eine Bestellung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, ist der Beschluss für ungültig zu erklären.

 Volltext


IBRRS 2017, 0152

AG Lübeck, Urteil vom 02.03.2016 - 35 C 41/15 WEG

1. Repariert die WEG einen Heizkreisverteiler der Fußbodenheizung, der nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehört, besteht kein Ersatzanspruch für die Reparaturkosten.

2. Der betreffende Wohnungseigentümer hat durch die Reparaturmaßnahme keinen Vermögensvorteil, es ist davon auszugehen, dass er entreichert ist (§ 818 Abs. 3 BGB).

 Volltext


IBRRS 2017, 0047

BGH, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZB 77/16

Eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG liegt vor, wenn ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen wird, die er in einer Wohnungseigentümerversammlung getätigt hat, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben (Anschluss an Senat, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZB 73/16, IBRRS 2017, 0064 = IMRRS 2017, 0018).

 Volltext


IBRRS 2016, 3350

AG Mettmann, Urteil vom 15.04.2016 - 24 C 40/14

1. Eine Jahresabrechnung ist für unwirksam zu erklären, wenn der Abrechnung eine unzulässige Kontenführung (hier: offene Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters) zu Grunde liegt.

2. Aufgrund unzulässiger Kontoführung und damit einhergehender Unwirksamkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, dem Verwalter die Entlastung zu versagen. Da nicht auszuschließen ist, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen den Verwalter zustehen, ist der Beschluss über die Entlastung des Verwalters ungültig.

 Volltext


IBRRS 2016, 3349

LG Köln, Urteil vom 07.07.2016 - 29 S 180/15

1. Eine Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter selbst von 24 Wohnungseigentümern bevollmächtigt und von der Stimmabgabe ausgeschlossen war.

2. Der Verwalter ist gehindert, als Bevollmächtigter bei seiner eigenen Abberufung aus wichtigem Grund mitzuwirken, wenn keine speziellen Anweisungen für die Stimmabgabe in Bezug auf die Beschlussfassung zur sofortigen Abberufung des Verwalters in der Bevollmächtigung enthalten sind. Niemand kann in eigener Sache über die Entziehung einer Rechtsposition aus wichtigem Grund entscheiden.

 Volltext


IBRRS 2017, 0064

BGH, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZB 73/16

Wird ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen, die er in der Wohnungseigentümerversammlung getätigt hat, liegt eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG vor, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3395

AG Bremen, Urteil vom 22.01.2016 - 29 C 55/15

1. Auch wenn die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereichs des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist und hierbei den Außenanstrich ausnimmt, ist die vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

2. Eine Instandsetzung und Instandhaltung umfasst gerade nicht per se auch einen erforderlichen Austausch.

3. Lässt ein Wohnungseigentümer neue Fenster in sein Sondereigentum einbauen, steht ihm kein Anspruch auf Kostenerstattung zulasten der Instandhaltungsrücklage zu.

 Volltext


IBRRS 2017, 0059

BGH, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZR 86/16

1. Der in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren gem. § 49a GKG bestimmte Streitwert entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer des Rechtsmittelführers.*)

2. Wird mit der gegen einen Wohnungseigentümer gerichteten Klage die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangt, bemisst sich der Streitwert gem. § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem (hälftigen) klägerischen Interesse an der Beseitigung und dem (hälftigen) Interesse der Beklagten, keinen Rückbau vornehmen zu müssen; daneben sind die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG und des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3403

AG Eutin, Urteil vom 29.02.2016 - 29 C 51/15

1. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung (hier: Abbau eines Treppenzugangs zum Strand) bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ausnahmsweise ist die Gegenstimme eines Wohnungseigentümers nicht entscheidend, wenn dieser durch die beschlossene Maßnahme nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.

2. Als beeinträchtigender Nachteil sind solche Veränderungen zu beurteilen, die das architektonische Aussehen, das ästhetische Bild oder den Stil des Objekts verändern. Durch die Entfernung der Treppe wird der optische Eindruck der Anlage nicht erheblich beeinträchtigt.

 Volltext

Online seit 2016

IBRRS 2016, 3446

LG München I, Urteil vom 10.03.2016 - 36 S 8135/15 WEG

1. Es liegt kein Darlehensvertrag vor, wenn ein Wohnungseigentümer an die WEG eine größere Summe als Vorschuss zahlt, um eine Maßnahme (hier: schneller Austausch der Fensterelemente) zu ermöglichen, ohne zuvor auf einen Beschluss und die Einzahlung einer Sonderumlage durch die anderen Wohnungseigentümer warten zu müssen. Der leistende Wohnungseigentümer erwartete erkennbar, dass auf der nächsten Eigentümerversammlung der Austausch der Fenster gebilligt und eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden würde, sodass er den an die WEG geleisteten Betrag (abzüglich Eigenanteil) erstattet bekommen würde.

2. Genehmigt die WEG die von der Hausverwaltung im Namen der WEG abgeschlossenen Verträge, ist dies eine unwiderrufliche Gestaltungserklärung. Diese kann nur angefochten werden, wenn ein entsprechender Anfechtungsgrund vorliegt und zugleich eine Anfechtungsklage erfolgt.

 Volltext


IBRRS 2016, 3396

OLG München, Beschluss vom 16.11.2016 - 34 Wx 305/16

1. Ist dem Grundbuchamt im Eintragungsverfahren eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung nachzuweisen, so kann - wenn nicht ein gesetzlich speziell geregelter Fall vorliegt - der Nachweis durch Vorlage einer Niederschrift über die Beschlussfassung erfolgen, der den Anforderungen des § 26 Abs. 3 WEG entspricht.*)

2. Der Eigentümerbeschluss über die Einzelbevollmächtigung einer anderen Person als des Verwalters selbst oder eines Wohnungseigentümers zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Gemeinschaft ist jedenfalls nicht nichtig.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3364

LG München I, Urteil vom 24.03.2016 - 36 S 12134/15 WEG

1. Der unbefugte Einbau eines Kamins, dessen Rohr durch die Dachhaut nach außen geführt wird, ist eine unzulässige bauliche Veränderung, die Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft wegen Beschädigung der Dachsubstanz auslöst.

2. Es besteht ein Anspruch auf Beseitigung des Kaminrohrs, den jeder Wohnungseigentümer individuell, also ohne Ermächtigung durch die übrigen Eigentümer, gerichtlich durchsetzen kann.

 Volltext


IBRRS 2016, 2703

LG Itzehoe, Urteil vom 14.10.2016 - 11 S 3/16

1. Wird ein abgelehnter WEG-Beschluss angegriffen, aber die Umsetzung eines entsprechenden positiven Beschlussergebnisses nicht (mehr) verfolgt, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.

2. Für den bei der WEG-Versammlung gestellten Antrag, die einbezogene Nutzflächen (hier: Nutzfläche in Spitzboden nach Sylter Fußleistenmaß) aus der Kostenverteilung herauszurechnen, fehlt die Beschlusskompetenz. Da die Verteilung der Kosten und Lasten für das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erfolgt, hätte es einer einstimmigen Vereinbarung bedurft (§ 10 Abs. 1 WEG), um den Verteilungsschlüssel zu ändern.

 Volltext


IBRRS 2016, 3351

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30.06.2016 - 3 W 59/16

Ist die sog. "negative Komponente" eines Sondernutzungsrechts (hier: an einem Pkw-Stellplatz) schon in der Teilungserklärung begründet worden, so betrifft die spätere Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem bestimmten Wohnungseigentum im Sinne von Nr. 14160 Abs. 5 KV-GNotKG nur dieses und nicht auch die übrigen Wohnungseigentumseinheiten. Die Festgebühr nach Nr. 14160 Abs. 5 KV-GNotKG fällt deshalb nur einmal an.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3269

AG Lüneburg, Urteil vom 29.03.2016 - 39 C 295/15

1. Ist die Verwaltungsabrechnung mit Mehrheitsbeschluss der WEG-Versammlung wirksam genehmigt worden, ist der daraus resultierende Hausgeldanspruch fällig.

2. Die Jahresabrechnung ist auf die Kosten des betreffenden Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung

3. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist bedingungsfeindlich. Ergeht er unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen ist er unwirksam und ein Hausgeldanspruch wird nicht fällig.

 Volltext


IBRRS 2016, 3149

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 27.05.2016 - 883 C 11/14

1. Der Verwalter ist kein Bauleiter und schuldet keine bauleitende Überwachung.

2. Überträgt die WEG die Auftragsvergabe auf die Verwaltung nebst Beirat, scheiden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter wegen Pflichtverletzung grundsätzlich aus.

 Volltext


IBRRS 2016, 3252

AG Idstein, Urteil vom 05.09.2016 - 32 C 10/16

1. Für Schmerzensgeldansprüche wegen einer körperlichen Attacke von Wohnungseigentümern im Waschkeller der WEG ist das Gericht gemäß § 43 Nr. 1 WEG zuständig, weil die Parteien Wohnungseigentümer sind und um Ansprüche streiten, die sich aus ihrem Verhältnis untereinander ergeben.

2. Für Gewaltschutzsachen (hier: Unterlassung von Tätigkeiten) - auch zwischen Wohnungseigentümern - ist das Familiengericht zuständig.

 Volltext


IBRRS 2016, 3246

KG, Beschluss vom 13.10.2016 - 1 W 303/16

§ 878 BGB ist auf eine Verfügungsbeschränkung nach § 172 Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB auch dann nicht entsprechend anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag allein wegen einer verzögerten oder fehlerhaften Bearbeitung des Grundbuchamts (oder z.B. auch durch die Baubehörde bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht mehr vor dem Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts vollzogen worden ist.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3250

LG Itzehoe, Urteil vom 19.01.2016 - 11 S 61/14

1. Verkündet der Versammlungsleiter das Ergebnis einer Beschlussfassung nicht, ist der Beschluss unwirksam. Die unterbliebene Beschlussfeststellung des Versammlungsleiters kann in einem gerichtlichen Verfahren ersetzt und der Beschluss dadurch wirksam werden.

2. Es kann auch ein Negativbeschluss festgestellt werden. Dies ist ein Beschluss, der einen Antrag ablehnt, weil die erforderliche Mehrheit (hier: nach Gemeinschaftsordnung geforderte qualifizierte Mehrheit) fehlt.

3. Der Austausch von 30 Jahre alten Holzfenstern durch Kunststofffenster ist eine Modernisierungsmaßnahme (keine bauliche Veränderung) und stellt für einen verständigen Wohnungseigentümer eine sinnvolle Neuerung dar, die geeignet ist, den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen.

 Volltext


IBRRS 2016, 3238

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 21.11.2016 - 16 S 85/16

1. Ein WEG-Beschluss muss inhaltlich klar und bestimmt sein, damit der Rechtsverkehr der Beschlussfassung die eintretenden Rechtswirkungen entnehmen kann. Es muss sich zumindest im Wege der Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermitteln lassen.

2. Einem Beschluss, der die Abrechnung nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche" vorsieht, lässt sich nicht mit hinreichender Gewissheit entnehmen, wie abzurechnen ist, sodass dieser unwirksam ist.

3. Ausgehend vom natürlichen Sprachgefühl dürften danach nur tatsächlich genutzte Flächen berücksichtigt werden und z.B. leerstehende Wohnungen für die Kostenverteilung nicht zu berücksichtigen sein. Das erscheint wenig interessengerecht und darüber hinaus wenig praktikabel, da der die Abrechnung erstellende Verwalter in der Regel keine Kenntnis vom Umfang der tatsächlichen Nutzung der einzelnen Abrechnungseinheiten haben dürfte.

 Volltext


IBRRS 2016, 3230

BGH, Beschluss vom 16.09.2016 - V ZR 3/16

1. Das Berufungsgericht muss Schriftsätze der Parteien, die zwar nach Ablauf der gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gesetzten Frist zur Stellungnahme, aber vor Erlass des die Berufung zurückweisenden Beschlusses eingehen, zur Kenntnis nehmen und jedenfalls daraufhin überprüfen, ob darin enthaltene Rechtsausführungen der beabsichtigten Verfahrensweise entgegenstehen und zu einem Eintritt in die mündliche Verhandlung veranlassen.*)

2. Erlassen ist der Beschluss in dem Zeitpunkt, in dem das Gericht sich seiner in einer der Verkündung vergleichbaren Weise entäußert hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 01.04.2004 - IX ZR 117/03, NJW-RR 2004, 1574, 1575 = IBRRS 2004, 1096 = IMRRS 2004, 0548).*)

3. Zur Wahrung der Klagebegründungsfrist, wenn eine Beschlussanfechtungsklage innerhalb der Frist nur darauf gestützt wird, dass der Beschluss die Teilungserklärung ändere und dies einstimmig erfolgen müsse, während tatsächlich eine Öffnungsklausel vereinbart und das danach erforderliche Quorum nicht erreicht ist.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3247

BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 221/15

Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.*)

IBRRS 2016, 3176

AG Rosenheim, Urteil vom 26.10.2016 - 8 C 2921/15 WEG

1. Zur Eigentümerversammlung einer WEG, die erheblich erweitert werden soll, sind auch werdende Eigentümer einzuladen. Andernfalls sind gefasste Beschlüsse ungültig. Es war für die Eigentümer unschwer zu ermitteln, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten hat und zur WEG-Versammlung einzuladen ist, um das Stimmrecht auszuüben. Jedenfalls über das Grundbuch kann die WEG in Form der Auflassungsvormerkung in Verbindung mit dem Besitzübergang einsehen, wer werdender Eigentümer ist.

2. Bei einer bereits seit Jahren bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der die Zahl der WEG-Einheiten erheblich erweitert werden soll (hier: von 16 auf 24), handelt es sich formal gesehen um einen Zweiterwerb. Dieser muss allerdings wie ein Ersterwerb behandelt werden, weil eine vergleichbare Interessenlage wie beim Ersterwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger vorliegt.

3. Da die vorhandenen Wohnungseigentümer die Teilung bewusst mitgetragen und an ihr mitgewirkt haben, war das Ziel der Vermarktung erkennbar, wie beim Entstehen einer WEG samt der sich dort ergebenden praktischen Probleme hinsichtlich der Feststellung des Besitzübergangs.

 Volltext


IBRRS 2016, 3172

LG Hamburg, Beschluss vom 24.06.2016 - 318 T 10/16

1. Die Verfahrenskosten sind dem Verwalter nur dann aufzuerlegen, wenn dieser den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Dies setzt voraus, dass der Verwalter vorsätzlich oder grob fahrlässig handelt und z.B. Beschlüsse zur Abstimmung vorschlägt, die bereits für ungültig erklärt worden sind oder bei denen offensichtlich erkennbar ist, dass sie zu nichtigen Beschlüssen führen würden.

2. Allein das Aufstellen einer Tagesordnung mit Punkten zur Beschlussfassung führt nicht dazu, dass dem Verwalter etwaige Prozesskosten auferlegt werden können.

3. Werden WEG-Beschlüsse angefochten wegen nicht ordnungsgemäßer Vorbereitung und mit näherer Begründung, warum Kosten zur Balkonsanierung nicht mitgetragen werden müssen, ist zweifelhaft ob der Verwalter pflichtwidrig die Tätigkeit des Gerichts verursacht hat. Es bleibt deshalb bei dem Grundsatz, dass die unterlegene Partei die Prozesskosten zu tragen hat.

 Volltext


IBRRS 2016, 3064

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.06.2016 - 2-13 S 48/14

Verpflichtet ein Urteil zur "Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen", ist diese Pflicht mit der Gewährung der Einsichtnahme in die vorhandenen Unterlagen erfüllt. Es ist nicht erforderlich, nicht vorhandene Unterlagen zu besorgen, denn ein solches Begehren wäre mit einem Anspruch auf Auskunft oder Rechnungslegung zu verfolgen, das klar von der Einsichtnahme zu unterscheiden ist.

 Volltext


IBRRS 2016, 3169

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2016 - 318 S 102/15

1. Eine "Hangsicherung" mittels Stützmauer im Bereich des Hanges, Ausgrabungen entlang der Hauswand und gesetzten Pflanzentrögen sind eine bauliche Veränderung, die Miteigentümer nicht dulden müssen.

2. Ein entsprechender auf der WEG-Versammlung gefasster Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die in Rede stehende Maßnahme weit über eine Notmaßnahme hinausgeht und es Alternativen gibt. Die Anfechtung eines solchen Beschlusses ist keine Schikane und nicht missbräuchlich.

 Volltext


IBRRS 2016, 3153

OLG Hamm, Beschluss vom 20.10.2016 - 32 SA 63/16

Soll ein von einem Wohnungseigentümer beauftragter Wohnungseigentümer Handwerker einen Schaden am Gemeinschaftseigentum verursacht haben, kann für die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen beide auf Schadensersatz im Gerichtsstandsbestimungsverfahren das für den Sitz der WEG zuständige Amtsgericht zum gemeinsamen Gericht bestimmt werden, das für die Klage gegen den Wohnungseigentümer (ausschließlich) zuständig ist.

 Volltext


IBRRS 2016, 3154

OLG Hamm, Beschluss vom 25.09.2015 - 15 W 285/15

1. Ist in dem Zeitraum bis zum 03.07.2015 eine an mehreren Wohnungseigentumsrechten eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht worden, so ist die Gebühr nach GNotKG KV Nr. 14152 für jede Löschung gesondert zu erheben.*)

2. Die Gleichstellung von Löschungen mit Eintragungen durch den in Vorbemerkung 1.4 Abs. 3 eingefügten S. 3 mit Inkrafttreten zum 04.07.2015 hat keine rückwirkende Bedeutung für bereits vorgenommene Löschungen.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 3127

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.07.2016 - 4 A 1149/15

1. Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr im Sinne von § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG a.F. dar.

2. Dementsprechend darf die zuständige Behörde die eindeutig gesetzwidrige Verwendung von Messwerten ungeeichter Messgeräte untersagen.

IBRRS 2016, 3071

LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2016 - 11 S 41/15

1. Ein Unternehmen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann, darf nicht zum Verwalter bestellt werden.

2. Bei der Bestellung liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zum Verwalter bestellt hat.

3. In derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung zum Verwalter erfolgt, müssen auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

 Volltext


IBRRS 2016, 3045

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 55 S 21/15

1. Abwasserleitungen, die sich im räumlichen Bereich der Wohnung befinden, sind jeweils ab der einzelnen Abzweigung dem Sondereigentum zuzuordnen, sofern sie ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden können. Muss allerdings zur Verlegung zwingend die im Gemeinschaftseigentum stehende dichtende Estrich-Schicht zerstört werden, gehört die Leitung nicht zum Sondereigentum.

2. Lässt die Teilungserklärung erkennen, dass der teilende Eigentümer das Gemeinschaftseigentum betreffende Instandhaltungskosten auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen hat (z.B. Wohnungsabschlusstüren, Außenfensterrahmen) und ausdrücklich die entsprechenden Kosten dem einzelnen Eigentümer zuweist, der den Nutzen aus dem unterhaltenen Teil des Gebäudes zieht, ist diese Regelung so auszulegen, dass auch kein Anspruch auf Erstattung der Instandhaltungskosten für die Abwasserleitung im Wohnbereich besteht.

 Volltext


IBRRS 2016, 2950

LG Stuttgart, Urteil vom 31.08.2016 - 10 S 14/16

1. Die „Beschlussfassung Rückbau der Hofkette" beinhaltet eine bauliche Veränderung, die gem. § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, deren Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, denn die zwischen zwei einbetonierten Betonpfosten eingehängte Kette ist Teil einer gesamten Einrichtung und kann - auch wenn die Kette nur lose befestigt ist - nicht in einzelne Bestandteile zerlegt werden, die nicht als Teil der baulichen Einrichtung gelten können.

2. Eine nachträgliche Veränderung einer rechtmäßig angebrachten baulichen Veränderung stellt wiederum eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

3. Der Beschluss, einen Eigentümer zu einer bestimmten Handlung aufzufordern, stellt noch kein Gebot zum Handeln dar.

4. Aufforderungsbeschlüsse entsprechen nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG, wenn der Aufforderung offensichtlich kein Anspruch zugrunde liegt.

 Volltext


IBRRS 2016, 2948

KG, Beschluss vom 08.11.2016 - 1 W 493/16

1. Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum (Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281).*)

2. § 878 BGB ist auf eine Verfügungsbeschränkung nach § 172 Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB auch dann nicht entsprechend anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag allein wegen einer verzögerten oder fehlerhaften Bearbeitung des Grundbuchamts (oder z.B. auch durch die Baubehörde bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht mehr vor dem Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts vollzogen worden ist (Fortführung von Senat, Beschluss vom 08.12.2015 - 1 W 518/15, IMRRS 2016, 0085; wie Senat, Beschluss vom 13.10.2016 - 1 W 303/16).*)

 Volltext


IBRRS 2016, 2946

AG Kassel, Urteil vom 09.06.2016 - 800 C 5349/15

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, ist mangels Beschlüssen kompetenz nichtig.*)

 Volltext


IBRRS 2016, 2919

AG Tübingen, Urteil vom 23.02.2016 - 3 C 736/15 WEG

1. Sind vor dem Hof eines Hauses Betonsäulen einbetoniert worden, an denen eine Kette angeracht ist, um das Befahren der Hoffläche durch Fahrzeuge zu verhindern, handelt es sich bei der Beseitigung dieser Absperrung um eine bauliche Veränderung.

2. Wurde diese Eingangssperre unstreitig vor über 17 Jahren durch einstimmigen Beschluss der WEG am Hof angebracht, bedarf eine nachträgliche Veränderung dieser Anlage (Betonsäule mit Kette) als bauliche Veränderung der Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer.

3. Sind die Schlafzimmerfenster mancher Wohnungseigentümer auf den Hof gerichtet, sodass diese Wendemanöver von Fahrzeugen wahrnehmen, werden sie dadurch beeinträchtigt. Der Beschluss zur Veränderung ist deshalb nur wirksam, wenn diese betroffenen Eigentümer zustimmen.

4. Eine Holzterrasse im Garten ("Sonnenbrett" auf Stahlstützen) ist eine bauliche Veränderung, die nur mit Zustimmung der WEG errichtet werden darf. Wird eine solche Konstruktion ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer errichtet, haben diese einen Anspruch auf Rückbau der Konstruktion. Diese Terrassenkonstruktion stellt einen Eingriff in die Substanz des Grundstücks dar, die das Anwesen außerdem optisch beeinträchtigt.

 Volltext


IBRRS 2016, 2808

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 05.07.2016 - 14 S 6933/15 WEG

1. Es ist nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich, eine laufenden Eigentümerversammlung zu verlassen, auch wenn dadurch deren Beschlussunfähigkeit herbeigeführt wird. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese Folge nicht bezweckt war.

2. Ein formeller Beschlussmangel muss sich - was vermutet wird - auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Die Vermutung ist widerlegt, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei Nichtvorliegen des formellen Fehlers so gefasst worden wäre.

 Volltext