Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

6217 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2017

IBRRS 2017, 1982

LG München I, Urteil vom 22.02.2017 - 1 S 4370/16 WEG

1. Der dem einzelnen Sondereigentümer aus § 1004 BGB zustehende Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung erstreckt sich nicht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands - hier: die Wiederanpflanzung einer gefällten Robinie.

2. Sollte der Individualanspruch aus § 1004 BGB auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands erfassen, wäre dieser Anspruch jedenfalls wegen seiner Konkurrenz zu ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Schadensersatzansprüchen aus § 823 Abs. 1, 2 BGB gesperrt; insoweit fehlt es an der Prozessführungsbefugnis des einzelnen Sondereigentümers.

3. Die Revision ist wegen der vorgenannten, höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen zuzulassen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1925

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.09.2016 - 14 S 2471/16 WEG

1. Die Verfolgung eines Anspruchs auf Abänderung der Regelungen der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durch den Verband unterfällt indes weder der "geborenen" noch der "gekorenen" Wahrnehmungskompetenz des Verbands.

2. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG regelt ein höchstpersönliches vergemeinschaftungsfeindliches Individualrecht.

 Volltext


IBRRS 2017, 1912

AG Pinneberg, Urteil vom 31.01.2017 - 60 C 61/16

1. Sieht die Teilungserklärung vor, dass bei nicht eindeutig zuzuordnenden Kosten der Verwalter berechtigt ist, diese nach Erfahrungswerten aufzuteilen, so hat der Verwalter das der Verwaltung eingeräumte Ermessen pflichtgemäß auszuüben, wobei kein anderer Maßstab gelten kann als derjenige, der bei Überprüfung eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG oder bei Vorliegen einer entsprechenden Öffnungsklausel Anwendung finden würde. Es genügt dabei, dass die Aufteilung nicht willkürlich ist und auch im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

2. Eine solche Regelung ermächtigt den Verwalter in der Regel auch dazu zu entscheiden, ob es sich überhaupt um eindeutig zuzuordnende Kosten handelt.

 Volltext


IBRRS 2017, 1800

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2016 - 53 S 107/15 WEG

1. Für die Voraussetzungen des Verjährungseintritts einschließlich der fristgemäßen Kenntniserlangung im Sinne von § 199 BGB ist der Schuldner darlegungs- und beweispflichtig.

2. Für den Anspruch auf Rückzahlung von Gemeinschaftsgeldern auf das Gemeinschaftskonto ist zwar grundsätzlich der Verband aktivlegitimiert. Etwas anderes kann aber bei einer Zweiergemeinschaft gelten, wenn die beiden einzigen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft zerstritten sind und die Gemeinschaft verwalterlos ist. In diesem Falle können ausnahmsweise die beiden Wohnungseigentümer auch untereinander gerichtlich gegeneinander vorgehen.

3. Das Anlegen eines bzw. einer mit Steinplatten und Pflastersteinen befestigten Weges oder Terrasse auf einer Rasenfläche stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Dabei ist unerheblich, ob die Platten lediglich lose auf das Erdreich gesetzt wurden.

4. Als Beeinträchtigung i.S.d. § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG kommt auch die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des Mitgebrauchsrechts am Garten durch die Verlegung der Steinplatten in Betracht.

 Volltext


IBRRS 2017, 1937

BGH, Beschluss vom 09.03.2017 - V ZB 113/16

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats angefochten hat, bemisst sich nach dem regelmäßig mit 500 Euro anzusetzenden Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat hat, zuzüglich des klägerischen Anteils an etwaigen Ersatzansprüchen gegen den Verwaltungsbeirat, auf die die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses gestützt wird.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1934

LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2017 - 1 S 177/16

1. Bei der Bestellung eines WEG-Verwalters müssen die Eigentümer bei entsprechenden objektiven Anhaltspunkten für die mangelnde Bonität eines Verwalters entsprechende Nachforschungen anstellen.

2. Liegen entsprechende Zweifel bei einer UG vor, kann der bestellte Verwalter die Zweifel nicht alleine dadurch ausräumen, dass das Stammkapital auf die Mindestsumme für eine GmbH aufgestockt wird.

3. Wird statt einer UG die entsprechende GmbH bestellt und dieser genehmigt, die Verwaltergebühren aus der Bestellungszeit der UG zu entnehmen, muss dieser Beschluss die Höhe der Vergütung beinhalten.

 Volltext


IBRRS 2017, 1922

BGH, Beschluss vom 09.02.2017 - V ZR 188/16

1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse der Anfechtungsbeklagten, die einen für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung mit dem Ziel der Aufrechterhaltung verteidigen, bemisst sich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung ohne den auf den Anfechtungskläger entfallenden Anteil.*)

2. Stützt der klagende Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung auf Einwendungen gegen die Jahresabrechnung insgesamt, bemisst sich der Streitwert gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem hälftigen Nennbetrag der Jahresabrechnung; daneben sind die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG und des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1814

AG Pinneberg, Urteil vom 26.01.2016 - 60 C 67/14

1. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zustimmung zu einem Verkauf zu verweigern, so ist der Verwalter hieran selbst dann gebunden, wenn er die Entscheidung der Wohnungseigentümer für falsch hält oder diese falsch ist.

2. In einem solchen Fall müssen die Wohnungseigentümer und nicht der Verwalter dem Verkäufer seinen Schaden aus der verweigerten Zustimmung ersetzen, wenn die Verweigerung zu Unrecht erfolgte.

 Volltext


IBRRS 2017, 1803

LG Lüneburg, Beschluss vom 24.03.2016 - 1 T 12/16

1. Die Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit erfolgt nur, wenn ein objektiver Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen.

2. Eine fehlende Beiladung ist kein solcher Grund, sondern eine Formalie, die häufig übersehen wird und im laufenden Verfahren geheilt werden kann.

3. Ein Verwalter gilt nicht als beigeladen, wenn ihm die Klageschrift kommentarlos oder eigens in seiner Funktion als Vertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt wird.

 Volltext


IBRRS 2017, 1717

LG Köln, Urteil vom 27.10.2016 - 29 S 91/16

In der Jahresabrechnung sind nicht auch Aufwendungen für Heizkosten, die vor dem Abrechnungszeitraum getätigt worden sind, in Abrechnung zu bringen, weil es sich ausschließlich um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das jeweils betreffende Jahr handelt.

 Volltext


IBRRS 2017, 1801

AG Rostock, Urteil vom 30.11.2016 - 54 C 27116 WEG

Gehören zu einer Wohnanlage Parkplätze, die nach der Teilungserklärung den Wohnungen zugeordnet sind, darf der Bauträger für die Außenparkplätze der Apartmentanlage keine Parktickets für Gäste oder Dritte ausstellen. Etwas anderes gilt, wenn die Parktickets für Stellplätze ausgestellt werden, für die kein Sondernutzungsrecht zu Gunsten einzelner Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

 Volltext


IBRRS 2017, 1806

AG Pinneberg, Urteil vom 26.01.2016 - 60 C 40/15

1. Jeder Wohnungseigentümer hat - sofern es eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert - einen Anspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung und kann auf Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer klagen.

2. Die Tagesordnung ist auf die Wahl und Bestellung eines Verwalters zu beschränken, wenn alle übrigen Angelegenheiten, die im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft liegen, mit der Führung der laufenden Geschäfte durch den zukünftigen Verwalter zusammenhängen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1799

AG Walsrode, Urteil vom 05.12.2016 - 7 C 384/16

1. Ein Beschluss, nachdem Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich des Hauses durch einen Sachverständigen festgestellt, die Ursachen ergründet und anschließend die Kosten vom Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft verauslagt werden sollen, ist wirksam.

2. Eine gegen den Beschluss gerichtete Teilanfechtungsklage ist unbegründet, wenn der Beschluss einstimmig und ohne Enthaltungen gefasst wurde.

 Volltext


IBRRS 2017, 1682

LG Bremen, Urteil vom 07.10.2016 - 4 S 250/15

1. Eine mit Stromanschluss versehenen Unterstellmöglichkeit eines Elektromobils ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, der die Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen muss.

2. Ist die bauliche Veränderung nicht genau beschrieben, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen solchen Antrag ablehnt.

 Volltext


IBRRS 2017, 1614

AG Schwerin, Beschluss vom 15.07.2016 - 14 C 436/15 WEG

1. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung, der Anfangs- und Endsaldo sowie Angaben zu den Zuflüssen und den saldierten Ausgaben der Gemeinschaft, zu den Kontoständen, also der Anfangs- und der Endkontostand des geführten Kontos, und eine Vermögensübersicht, aus der sich Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Jahresende ergeben (Status), fehlen, ist für ungültig zu erklären.

2. Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach dem Verwaltungsbeirat die Genehmigung der Gesamtabrechnung übertragen wird, ist unwirksam, wenn eine Fristenregelung in dieser Regelung die Möglichkeit eröffnet, die Fiktion der Abrechnungsgenehmigung zu schaffen, ohne dass die Eigentümerversammlung oder der Verwaltungsbeirat oder sonst wer die Abrechnung prüfen konnte.

 Volltext


IBRRS 2017, 1679

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 05.04.2017 - 2-13 S 44/16

Findet eine gemeinsame Versammlung mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer gemeinsamen Beschlussfassung statt, kann der Kläger die gefassten "Beschlüsse" nicht mit einer Anfechtungsklage angreifen, die nur gegen einen Teil der Wohnungseigentümer gerichtet ist.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1671

BGH, Urteil vom 16.06.2016 - 1 StR 20/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2017, 1283

BGH, Beschluss vom 16.02.2017 - V ZR 204/16

1. Bei einer Beschlussanfechtungsklage darf die Auslegung nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften, sondern hat den wirklichen Willen der Partei zu erforschen; dabei ist der Grundsatz zu beachten, dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Dies steht in aller Regel einer Auslegung des Klageantrags entgegen, die zu einer Unwirksamkeit der Prozesshandlung (hier: wegen Unbestimmtheit des Klageantrags) und in der Folge zu der Versäumung einer Ausschlussfrist führt.

2. Bei einer Klage nach § 46 WEG, die nur als sog. Vorratsanfechtung zulässig wäre, kann jedoch ausnahmsweise auch eine solche Auslegung der wohlverstandenen Interessenlage der Partei entsprechen.

3. Gibt ein Wohnungseigentümer in einer Beschlussanfechtungsklage zu erkennen, dass er die Klage auf einen (noch unbestimmten) Teil der in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse beschränken will, versteht es sich nicht von selbst, dass nur eine Auslegung der Klage als Vorratsanfechtung in Betracht kommt. Denkbar ist auch, dass dies wegen der damit verbundenen Kosten nicht dem Willen des Klägers entspricht, er vielmehr - vor die Wahl gestellt - die Versäumung der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG (als Folge der unklaren Fassung seiner Klage) als das geringere Übel ansehen würde, zumal es ihm dann immer noch möglich ist, die Nichtigkeit der ihm missfallenden Beschlüsse geltend zu machen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1678

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 19.04.2017 - 2-13 S 2/17

1. Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die WEG der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens drei Angebote einzuholen.*)

2. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, so dass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1677

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.04.2017 - 2-13 S 168/16

Besteht in einer Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung, hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass er von der Pflicht zur anteiligen Tragung der gemeinsamen Müllkosten befreit und ihm das Aufstellen eigener Sammelgefäße ermöglicht wird.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1645

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2016 - 13 S 100/15

1. Wird bei der Versammlung von Erbbauberichtigten ein Beschluss zum angekündigten Tagesordnungspunkt gefasst, kann ein so wirksam zustande gekommener Beschluss nur mit einer Anfechtungsklage beseitigt werden.

2. Einer Klage, mit dem Ziel, den protokollierten Beschluss zum Abstimmungsvorgang abzuändern, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.

 Volltext


IBRRS 2017, 1642

AG Köln, Urteil vom 08.03.2016 - 215 C 146/15

Lässt der Verwalter Wohngeldansprüche gegen einen Eigentümer verjähren, weil er von dessen Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht, haftet er dem Verband auf Schadensersatz.

 Volltext


IBRRS 2017, 1391

LG Itzehoe, Urteil vom 24.06.2016 - 11 S 113/15

1. Nichtig ist ein Beschluss nur in eng begrenzten Ausnahmefällen.

2. Nichtig ist ein Beschluss, der wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung enthält. Lässt der Beschluss dagegen eine durchführbare Regelung noch erkennen, ist er wirksam, aufgrund seines zweifelhaften Inhalts aber unter Umständen anfechtbar.

3. Ist der Beschluss nicht Gegenstand der Einladung gewesen und fehlt es an einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsangeboten, führt dies nicht zur Nichtigkeit, sondern allenfalls zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

4. Die Beschlusskompetenz für einen Mehrheitsbeschluss fehlt insbesondere dann, wenn Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung betreffend das Sondereigentum der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Für Maßnahmen am Sondereigentum fehlt der Gemeinschaft grundsätzlich die Beschlusskompetenz.

5. Ein Balkon kann Gemeinschaftseigentum sein, auch wenn ein faktisches Alleinbenutzungsrecht besteht, da die anderen Wohnungseigentümer keine Zugangsmöglichkeit haben.

6. Wird eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung beschlossen, ist der Beschluss allenfalls anfechtbar.

7. Mit Blick auf die Einzahlung des Kostenvorschusses kommt es bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse, sondern darauf an, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat.

8. Eine Verzögerung, die dadurch entsteht, dass die Kostennachricht entgegen § 25 Abs. 2 KostVfG dem Prozessbevollmächtigten und nicht der Partei übersandt wurde, ist der Partei nicht zuzurechnen, sofern nicht der Verfahrensbevollmächtigte sich zur Vermittlung der Zahlung erboten hat. Eine solche Verzögerung ist regelmäßig mit 3 Werktagen zu veranschlagen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1631

BGH, Urteil vom 10.02.2017 - V ZR 166/16

1. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1617

AG Lüneburg, Urteil vom 01.02.2017 - 53 C 48/15

Ist direkt aus den Bau- und Vertragsunterlagen ersichtlich, dass der Bauträger auch die Gebäudeeinmessung übernommen hat, beginnt die Verjährung des Anspruchs auf Einmessung mit der Fertigstellung des Objekts.

 Volltext


IBRRS 2017, 1621

AG Bonn, Beschluss vom 16.01.2017 - 27 C 49/16

Eine Satellitenanlage am Balkon einer Wohneinheit ist zu entfernen, wenn die Aufstellung zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung führt und das Außenbild der Anlage verändert.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1568

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017 - 6 U 172/14

1. Befindet sich in den Grundakten kein Plan, der durch Markierung die Reichweite eines Sondernutzungsrechts darstellt, ist für die Reichweite des Sondernutzungsrechtes die Auslegung der Teilungserklärung maßgeblich.

2. Bei der Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für ein unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb der Urkunde dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

3. Für die Frage der Reichweite des Sondernutzungsrechts kommt es nicht auf den Wille desjenigen an, der das Sondernutzungsrecht begründet hat. Maßgeblich ist vielmehr, inwieweit dieser in der Teilungserklärung seinen Niederschlag gefunden hat.

4. Steht in der Teilungserklärung "Zum Teileigentum Laden L1 gehören die im Plan mit Nr. 1-60 gekennzeichneten, ebenerdigen Parkplätze zur alleinigen Nutzung.", so wird die äußere Grenze des Parkplatzes durch dessen Randsteine gebildet. Eine angrenzende Grünanlage gehört somit nicht mehr dazu.

5. Auch der Umstand, dass der Teileigentümer Laden L1 die Kosten für die Pflege dieser angrenzenden Grünanlagen im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümer zu tragen hat, ist kein hinreichender Anhalt dafür, dass diesem der Bereich auch zur Sondernutzung zugewiesen ist. Dafür können auch die Umstände sprechen, dass dieser Bereich sich an den ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Parkplatz anschließt, sich darauf die Leuchten zur Parkplatzbeleuchtung und sich dort Hinweisschilder auf den Kundenparkplatz befinden.

6. Gehört somit die Grünanlage nicht zum Sondereigentum des Ladens, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, diese Grünanlage mit einem Zaun zu umgeben, um zu verhindern, dass Jogger, Fahrradfahrer, Reiter etc. sie als Abkürzung benutzen, auch wenn hierdurch die Kunden des Ladens ebenfalls diese Abkürzung nicht mehr nützen können und um die Grünanlage herumlaufen müssen bzw. sogar den Laden gar nicht mehr besuchen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1506

AG Schwabach, Beschluss vom 04.01.2017 - 9 C 772/15

In dem Fall, in dem eine Partei, die im eigenen Gerichtsstand (hier: Schwabach) verklagt wird und mit ihrer Vertretung einen auswärtigen Rechtsanwalt an einem dritten Ort (hier: Nürnberg) beauftragt, handelt es sich bei dem dadurch anfallenden Mehraufwand regelmäßig nicht um Kosten, die für eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung oder -verteidigung notwendig sind.

 Volltext


IBRRS 2017, 1505

LG Hamburg, Urteil vom 01.03.2017 - 318 S 62/16

Der Austausch einer Stahltür gegen eine verglaste Kunststoff-Eingangstür sowie der Abbau von Fenstergittern stellen keinen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn sich sowohl die verglaste Eingangstür als auch die nicht (mehr) mit einem Gitter versehenen Fenster einheitlich und harmonisch in das Gesamtbild der zum Hof gelegenen Fassade einfügen und zudem das Mauerwerk hierbei nicht beeinträchtigt wurde.

 Volltext


IBRRS 2017, 1542

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 19.07.2016 - 303c C 7/16

1. Verweigert der Verwalter die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung auf ein berechtigtes Einberufungsverlangen hin, kann jeder Wohnungseigentümer den Verwalter klageweise auf Einberufung in Anspruch nehmen.

2. Macht ein Eigentümer einen Anspruch auf Ermächtigung zur Einberufung geltend, ist dieser gegen die übrigen Eigentümer - nicht den Verwalter - zu richten. Das Gericht kann nur die Eigentümergemeinschaft, nicht einen einzelnen Eigentümer, zur Einberufung einer Versammlung ermächtigen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1484

AG Hamburg, Urteil vom 24.11.2016 - 35a C 106/16

1. Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen.

2. Lässt sich aus der Teilungserklärung weder ausdrücklich noch durch Auslegung ermitteln, dass für Instandhaltung und Instandsetzung ein anderer als der gesetzliche Verteilungsschlüssel gelten soll, darf die Eigentümerversammlung nicht beschließen, dass eine Sonderumlage zur Finanzierung der beschlossenen Sanierungsarbeiten im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche erfolgen soll.

 Volltext


IBRRS 2017, 1462

LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2016 - 318 S 32/16

1. Auch Instandsetzungsmaßnahmen, für die es keinen (bestandskräftigen) vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer gegeben hat, können genehmigt werden. Maßgeblich ist hierbei allein, ob eine solche Genehmigung für sich genommen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

2. Durch einen solchen Beschluss gehen auch keine Schadensersatz- oder Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirma bzw. den Verwalter verloren, da er nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft.

 Volltext


IBRRS 2017, 1388

LG München I, Urteil vom 15.03.2017 - 1 S 10106/16 WEG

1. Entsprechend § 22 Abs. 4 WEG kann ein Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte zerstört ist und die Instandsetzung und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt wird. Als Zerstörung im Sinne dieser Vorschrift gilt auch, wenn seitens der Eigentümer Maßnahmen zur laufenden Instandhaltung und Instandsetzung unterbleiben und dadurch ein Instandhaltungsstau entsteht, dessen Beseitigungskosten die Wertgrenze des § 22 Abs. 4 WEG übersteigen.

2. Selbst wenn ein Sondereigentum endgültig nicht entstehen kann, erlöschen die mit dem Eigentum verbundenen Rechte des Wohnungseigentümers erst mit der Anpassung der Teilungserklärung, in der der sog. "isolierte Miteigentumsanteil" aufgehoben wird.

3. Die Notwendigkeit der Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kann bis zur Sperrung des WEG-Grundstücks führen, durch die Eigentümern die Nutzung ihres Sondereigentums unmöglich wird.

IBRRS 2017, 1402

AG München, Urteil vom 23.09.2015 - 485 C 5977/15 WEG

1. Haben Hauseigentümer als Teil der Hausordnung mehrheitlich beschlossen "Das Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet", ist dies für alle Wohnungseigentümer und Bewohner bindend.

2. Werden auf einem Balkon des Hauses Wassergefäße als Vogeltränken aufgestellt, an der Decke Meisenknödel sowie ein kleiner Behälter mit Käsestreifen und Sonnenblumenkernen aufgehängt und in den Blumenkästen Rosinen als Vogelfutter ausgelegt, sodass sich auf diesem Balkon täglich viele Tauben aufhalten, ist dies ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot.

3. Nach allgemeiner Lebenserfahrung besteht nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Beschmutzung auch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer, sondern auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung etwa durch von Tauben verbreitete Parasiten wie Taubenzecken und -flöhen oder durch Taubenkot.

 Volltext


IBRRS 2017, 1397

AG Pinneberg, Urteil vom 21.03.2017 - 60 C 49/16

Ein gegen die erneute Bestellung eines Wohnungseigentümers als Verwalter sprechender wichtiger Grund kann jedenfalls dann in der früheren unberechtigten Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums liegen, wenn er bei geltendem Kopfstimmrecht in einer aus fünf Wohneinheiten bestehenden Gemeinschaft durch Veräußerung von Bruchteilen des Wohnungseigentums an zwei seiner drei Wohneinheiten eine Stellung als (faktischer) Mehrheitseigentümer herbeiführt.*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1303

LG Hamburg, Beschluss vom 02.06.2016 - 318 S 75/15

1. Auch die gerichtliche Durchsetzung von Forderungen ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Wohnungseigentümer zu beschließen haben.

2. Ein Negativbeschluss entfaltet keine Sperrwirkung

3. Erscheint ein Anspruch nach Grund und Höhe (hier: Aufwendungsersatz für Instandsetzungsmaßnahmen) nicht ohne Weiteres schlüssig und durchsetzbar, sprechen die Risiken und Kosten gegen die Aufnahme eines Gerichtsverfahrens. Ein entsprechender Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

 Volltext


IBRRS 2017, 1324

AG Gladbeck, Urteil vom 22.02.2017 - 51 C 35/16

Erachtet das Grundbuchamt die Zustimmung des Verwalters als notwendige Voraussetzung nach der Teilungserklärung, um den Verkauf von acht Grundstücksteilen einzutragen, darf die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung nicht verweigern.

 Volltext


IBRRS 2017, 1322

LG Lüneburg, Urteil vom 01.09.2016 - 1 S 5/16

1. Der Beschluss "einen externen Sachverständigen hinsichtlich der Abnahmefähigkeit zu beauftragen und nach Vorliegen des Ergebnisses der Begutachtung über die "Vergemeinschaftung" der Abnahme zu beschließen", entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Wird anschließend ein Beschluss gefasst, nachdem die Gemeinschaft die Mängel nicht weiter verfolgt, dürfen die Wohnungseigentümer aufgrund des erheblichen Kostenrisikos auf den Bestand dieses Beschlusses vertrauen. Sie müssen nicht mit einer weiteren Kostentragung im Zusammenhang mit der Verfolgung von Mangelgewährleistungsrechten rechnen.

3. Ein Beschluss muss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkung eines vorgehenden Beschlusses berücksichtigen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1210

KG, Urteil vom 20.09.2016 - 21 U 49/13

1. Eine Sonderumlage "Konto Bruchteilsgemeinschaft" kommt nur in Betracht, wenn dargelegt wird, dass es sich um Kosten einer ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Diente die Umlage nur dem Zweck, das Gemeinschaftskonto aufzufüllen, stellt dies ohne entsprechenden Grund keinen Akt ordnungsgemäßer Verwaltung dar.

2. Vereinbaren Eigentümer von Loftgrundstücken, die nicht durch Sonderrechtsverhältnis verbunden sind, ein gemeinsames vertragliches Nutzungsrecht an den Fernwärmeübergabevorrichtungen, handelt es sich um eine Nutzungsgemeinschaft und keine Bruchteilsgemeinschaft.

3. Ein Betrieb der Fernwärmeübergabestelle bedeutet nicht zwingend, dass insoweit eine Abrechnungsgemeinschaft für den eigenen Bezug von Wärme vereinbart ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 1302

OLG Schleswig, Beschluss vom 26.09.2016 - 2 Wx 56/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2017, 1253

LG München I, Urteil vom 13.10.2016 - 36 S 21933/15 WEG

1. Der Verwalter ist als Vollzugsorgan von gefassten Beschlüssen gesetzlich berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen und damit auch dazu berechtigt, Berufung einzulegen.

2. Es gibt - bei fehlender Nachlässigkeit - keine absolute zeitliche Grenze, nach deren Überschreitung eine Klagezustellung nicht mehr als "demnächst" angesehen werden könnte. Dies gilt auch dann, wenn es zu mehrmonatigen Verzögerungen kommt.

3. Hat ein Kläger oder Prozessvertreter alle von ihm geforderten Mitwirkungshandlungen für eine ordnungsgemäße Klagzustellung erbracht, insbesondere den Gerichtskostenvorschuss einbezahlt, ist er im weiteren nicht mehr gehalten sei, das gerichtliche Vorgehen zu kontrollieren und durch Nachfragen auf die beschleunigte Zustellung hinzuwirken.

 Volltext


IBRRS 2017, 1218

LG Köln, Urteil vom 22.12.2016 - 29 S 145/16

Eine in der Teilungserklärung geregelte Übertragung der Kostenlast für Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Instandhaltungskreise umfasst nicht die Verpflichtung, erstmals einen ordnungsgemäßen Zustand (hier: Erstellung einer Feuerwehrzufahrt) herzustellen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1252

LG München I, Urteil vom 22.09.2016 - 36 S 22442/15 WEG

1. Ein Beschluss mit dem Korrekturvorbehalt "Ggf. noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung vorzunehmen." ist zu unbestimmt.

2. Eine Korrektur in der Jahresabrechnung ist nicht zulässig. Eine vorgesehene Korrektur verstößt gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.

3. Ist den Wohnungseigentümern bekannt, dass einzelne Positionen der Jahresabrechnung womöglich zu korrigieren sind und die Jahresabrechnung noch gar nicht entscheidungsreif ist, kann aus dem beschlossenen Korrekturvorbehalt geschlussfolgert werden, dass sie nicht sehenden Auges eine möglicherweise falsche Jahresabrechnung beschließen wollten. Vielmehr wollten sie eine - rechtlich nicht zulässige - Korrekturmöglichkeit offen halten, mit der Folge, dass der gesamte Beschluss nichtig ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 1222

AG Erfurt, Urteil vom 25.05.2016 - 5 C 63/14

1. Ist nach der Teilungserklärung auch gewerbliche Nutzung des Eigentums zulässig (hier: Einzelhandel bzw. Nagelstudio in Gewerbeeinheiten und Büro- und Wohnnutzung in Wohneinheiten), fällt auch die Vermietung von Einheiten an wechselnde Pensions- und Feriengäste darunter.

2. Der Betrieb einer Pensions- oder Ferienwohnung mit wechselnden Gästen ist selbst dann zulässig, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich eine Beschränkung der Nutzung der im Sondereigentum stehenden Einheiten zu Wohnzwecken enthält.

3. Die Vermietung an wechselnde Pensionsgäste ist vergleichbar mit dem Betrieb eines Nagelstudios, wenn nicht sogar weniger belastend, weil gewerbliche Nutzung stets mit einem höheren Abnutzungsgrad der Räume verbunden ist.

 Volltext


IBRRS 2017, 1233

BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 49/16

1. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.*)

2. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.*)

3. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.*)

IBRRS 2017, 1200

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 28.12.2016 - 8 S 2442/14

1. Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradweges auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.*)

2. Ein Mitglied des Gemeinderats, das wegen Befangenheit mit dem eigenen Stuhl ein Stück nach hinten von Sitzungstisch des Gremiums abrückt, sich dabei aber immer noch vor der ersten Sitzreihe der Zuschauer befindet, verlässt nicht im Sinne des § 18 Abs 5 GemO-BW die Sitzung (Fortführung der bisherigen Rechtsprechung).*)

 Volltext


IBRRS 2017, 1022

LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016 - 25 S 63/16

1. Die Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein und die Wohnungseigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

2. Der Verwalter hat im Rahmen der Darstellung der Instandhaltungsrücklage anzugeben, ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke, insbesondere aufgrund Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden.

3. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist intransparent, wenn nicht erläutert wird, in welcher Höhe erfolgte vorübergehende Entnahmen zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zurückgeführt worden sind und in welchem Umfang noch nicht zurückgeführte Entnahmen erfolgt sind.

 Volltext


IBRRS 2017, 1122

LG Dortmund, Beschluss vom 05.10.2016 - 1 S 205/16

1. Die Aufstellung der Jahresabrechnung ist erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres innerhalb einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei bis sechs Monate beträgt.

2. Erfolgt ein Verwalterwechsel zu einem Zeitpunkt, an dem die Abrechnung für ein vergangenes Wirtschaftsjahr noch nicht fällig war (hier: 31.12.), und fehlt eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung dazu, ob der alte oder der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist, hat der neue Verwalter die Abrechnung vorzunehmen.

3. Der neu eingetretene Verwalter ist ebenso wie der ausgeschiedene Verwalter verpflichtet, eine den allgemeinen Anforderungen entsprechende Jahresabrechnung vorzulegen.

 Volltext


IBRRS 2017, 1116

LG Hamburg, Beschluss vom 19.10.2016 - 318 T 33/16

Ein Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung (hier: eines Trimmraums im Keller als Wohnung) setzt nicht voraus, dass durch die rechtswidrige Nutzung eine konkrete Beeinträchtigung vorliegt.

 Volltext


IBRRS 2017, 1114

OLG München, Beschluss vom 26.01.2015 - 9 U 1995/14 Bau

1. Hat sich der Bauträger in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsmaßnamen sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet, sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf die ganze Bausubstanz.

2. Im Fall des Verkaufs von Wohnungseigentum handelt es sich um verschiedene Verträge zwischen dem Bauträger und den einzelnen Erwerbern handelt. Die Abnahme ist in jedem einzelnen Verhältnis zu erklären. Bei Wohnungseigentum ist jeder Erwerber einer Wohnung Besteller bezüglich des Eigentums am Sondereigentum und bezüglich des Anteils am Gemeinschaftseigentum.

 Volltext