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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2016, 2539

LG München I, Beschluss vom 11.08.2016 - 1 T 10569/16

1. Eine Jahresabrechnung muss inhaltlich korrekt sein.

2. Die Pflicht des Verwalters, eine Jahresabrechnung zu erstellen umfasst nicht die Verpflichtung, Belege vorzulegen.

3. Setzt die Darstellung der exakten Aufteilung von Instandhaltungsrücklagen (hier: in Tiefgaragen- und Wohnflächenanteil) Nachprüfungen für frühere Wirtschaftsjahre voraus, schuldet der Verwalter diese im Einzelfall nicht.

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IBRRS 2016, 2530

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.05.2014 - 29 C 31/13

Die Nutzung eines Teileigentums als SM-Studio geht typischerweise mit unzumutbaren Belästigungen einher, die einen Unterlassungsanspruch anderer Hauseigentümer begründet. Dabei kann die soziale Ächtung derartiger Betriebe dahinstehen.

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IBRRS 2016, 2489

AG Lemgo, Urteil vom 01.08.2016 - 16 C 28/15

1. Ein Beschluss zur Verwalterbestellung ist anfechtbar, wenn ihm Beginn und Ende der Amtszeit nicht eindeutig zu entnehmen sind. Unklare Beschlüsse widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG).

2. Im Interesse des Rechtsverkehrs müssen die durch die Beschlussfassung eintretenden Rechtswirkungen sich aus der Beschlussformulierung feststellen lassen.

3. Eine gerichtliche Bestellung eines Verwalters kommt nur in Betracht, wenn der Beschluss über eine Verwalterbestellung durch wirksame Anfechtung für ungültig erklärt wurde.

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IBRRS 2016, 2486

AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 05.01.2016 - 539 C 47/15

1. Ein WEG-Verwalter kann sein Amt jederzeit fristlos niederlegen. Eine solche Amtsniederlegung ist unabhängig vom Verwaltervertrag sofort wirksam und dient den Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnissen.

2. Eine einstweilige Verfügung die erst vier Wochen nach Mandatsniederlegung des WEG-Verwalter beantragt wird, ist unbegründet. Zu langes Warten widerlegt die ursprüngliche Dringlichkeitsvermutung.

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IBRRS 2016, 2496

LG Dortmund, Urteil vom 09.08.2016 - 1 S 176/16

Streiten einzelne Wohnungseigentümer über die Pflicht zur Beseitigung baulicher Veränderungen auf der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenfläche, sind alle übrigen Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit beizuladen, um widersprüchliche Entscheidungen zu vermeiden.

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IBRRS 2016, 2487

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.05.2016 - 539 C 32/15

1. Soll eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt werden, geht dies über die übliche Gartenpflege hinaus, sodass eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

2. Ein WEG-Beschluss zum Fällen zweier Bäume, die das gemeinschaftliche Wohneigentum nachhaltig prägen, ist nichtig, wenn er keine eindeutige Kostenverteilung enthält.

3. Beschlüsse müssen so gefasst sein, dass auch ein nachfolgender Verwalter diesen eindeutig und unmissverständlich entnehmen kann, was er zu veranlassen hat.

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IBRRS 2016, 2475

AG Wilhelmshaven, Urteil vom 10.02.2016 - 6 C 448/15

1. Die Alleinerbin der Wohnung ist im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auch Eigentümerin der Wohnung und damit Schuldnerin des Hausgeldes.

2. Für die Kostentragungspflicht ist die Eigentümerstellung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidend.

3. Der veräußernde Wohnungseigentümer wird von seinen Lasten und Kosten erst durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch befreit, auch wenn bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

4. Der Erwerber kann eine frühere Haftung übernehmen, indem er sich im Kaufvertrag in Form eines Vertrags zugunsten Dritter verpflichtet, Hausgelder bereits ab Besitzübergang zu zahlen.

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IBRRS 2016, 2492

LG Dortmund, Urteil vom 16.08.2016 - 1 S 35/16

1. Der Verstoß gegen eine konstitutive Regelung der Teilungserklärung, die vorsieht, dass zur Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft die Protokollierung und die Unterschrift von zwei von der Gemeinschaft bestimmten Wohnungseigentümern erforderlich ist, hat die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zur Folge.

2. Ein Wohnungseigentümer, der von der Richtigkeit der Protokollierung in der Eigentümerversammlung nicht überzeugt ist, kann durch die übrigen Wohnungseigentümer ohne weitergehende gerichtliche Überprüfung nicht zu einer Versicherung der Vollständigkeit und inhaltlichen Richtigkeit des Protokolls in Form seiner Unterschrift gezwungen werden.

3. Allein die Tatsache, dass es sich bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft um eine zerstrittene Gemeinschaft handelt, deren Mitglieder bereits mehrere Verfahren bis in die Berufungsinstanz gegeneinander geführt haben und ein Teil der Eigentümer aufgrund ihrer Majoritätsstellung in der Gemeinschaft in der Lage ist, allein Mehrheitsentscheidungen herbeizuführen, rechtfertigt es nicht, die Beschlussfassung über die Abberufung des jetzigen Verwalters nicht zu versuchen und sogleich eine Gestaltungsklage zu erheben.

4. Da bei einer Neubestellung eines Verwalters - anders als bei einer Wiederbestellung - wenigstens drei Alternativangebote vorliegen müssen, müssten dementsprechend bei einer Bestellung eines Notverwalters per Gestaltungsklage dem Gericht mindestens drei Alternativangebote vorgelegt werden. Fehlt es hieran, ist allein schon deshalb die Bestellung zu versagen.

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IBRRS 2016, 2476

AG Schwerte, Urteil vom 04.11.2015 - 6 C 13/14

ohne

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IBRRS 2016, 2431

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.06.2016 - 2-13 S 13/14

1. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen, insbesondere in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung sowie in die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer.

2. Ein Wohnungseigentümer darf auch wiederholt in die Verwaltungsunterlagen einsehen. Dazu kann er einen weiteren Miteigentümer und einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

3. Auf eine Verjährung möglicher Ansprüche kommt es für die Frage der Berechtigung der Einsichtnahme nicht an. Die Grenze für das Einsichtsrecht bilden allein das Schikaneverbot sowie Treu und Glauben.

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IBRRS 2016, 2398

BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 191/15

1. Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99, IBR 2011, 49 = BGHZ 145, 158, 167 f.).*)

2. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden.*)

3. Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, wenn einem Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und bei ihrer inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht.*)

IBRRS 2016, 2342

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 09.06.2016 - 29 C 53/15

1. Fenster – auch Dachfenster - einschließlich ihrer Innenseiten sind zwar zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb grundsätzlich die Gemeinschaft für ihre Reparatur bzw. Sanierung zuständig ist und die diesbezüglichen Kosten zu tragen hat. Jedoch können die Eigentümer durch eine klare und eindeutige Regelung von der Zuordnung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung nebst Kostentragung abweichen.

2. Es wird zwar vermutet, dass ein Ladungsmangel für die angefochtene Entscheidung kausal war. Jedoch müssen die Voraussetzungen für die Kausalitätsvermutung schlüssig vortragen werden, wozu auch zählt, dass der nicht eingeladene Eigentümer gegen den Beschluss gestimmt hätte und / oder das Abstimmungsverhalten der anderen Teilnehmer hätte beeinflussen können.

3. Wird ein Beschluss von einem Eigentümer nicht angefochten, spricht dies dafür, dass das Abstimmungsergebnis seinem Willen entsprach.

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IBRRS 2016, 2323

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.2016 - 290a C 192/15

1. Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmelder in Erfüllung der landesgesetzlichen Anforderungen stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme dar. Die Wohnungseigentümer können dabei den Einbau von Rauchmeldern auch in den Wohnungen beschließen und zwar unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an den Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte oder an die einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

2. Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, wenn die Verpflichtung sämtliche Wohnungseigentümer betrifft, mithin die Anlage ausschließlich Wohnungseinheiten umfasst. Anderenfalls können die Wohnungseigentümer von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG Gebrauch machen.

3. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, einzelne Eigentümer, die bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben, von der Regelung auszunehmen. Insoweit besteht Verwaltungsermessen.

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IBRRS 2016, 2295

KG, Urteil vom 19.04.2016 - 9 U 56/14

Stürzt der Geschädigte an einer nicht winterdienstpflichtigen, nicht gestreuten schnee- und eisglatten Stelle (hier: Parkplatzzufahrt), kann eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Winterdienstpflichtigen darin liegen, dass er seiner in der Umgebung der Stelle bestehenden Winterdienstpflicht (hier: auf einem öffentlichen Parkplatz und angrenzenden Gehwegen) nicht nachgekommen ist. In einem solchen Fall kommen dem Geschädigten trotz feststehender Verkehrssicherungspflichtverletzung die Grundsätze des Anscheinsbeweises nur dann zugute, wenn von einem dafür erforderlichen typischen Geschehensablauf auszugehen ist.*)

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IBRRS 2016, 2292

AG Köln, Urteil vom 18.08.2015 - 204 C 116/14

1. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fehlt die Beschlusskompetenz für die Verlegung von Kabeln "auf Putz" im Bereich der Sondereigentumseinheiten. Den Sondereigentümer treffen insoweit keine Duldungspflichten. Nur wenn die Verweigerung des einzelnen Sondereigentümers gegen Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis verstößt, kann dieser ggf. erfolgreich auf Zustimmung/Duldung verklagt werden.*)

2. Über Verlegungsmaßnahmen im Rahmen der Neuverkabelung (Sternstruktur) haben die Eigentümer im Beschluss zu befinden; eine Delegation aus Beirat und Verwalter ist nicht erlaubt. Der Beschluss ist jedenfalls zu unbestimmt, wenn es noch "Alternativerlegungen" (hinsichtlich Methode und Weg) gibt.*)

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IBRRS 2016, 2270

LG Karlsruhe, Beschluss vom 14.03.2016 - 11 T 635/14

1. Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum ist Angelegenheit und Aufgabe der Gemeinschaft sowie Aufgabe des Verwalters. Unterlassen die Gemeinschaft oder der Verwalter erforderliche Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, sind einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht zur Selbstvornahme berechtigt, sondern müssen ihren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung vor Gericht durchsetzen.

2. Lediglich im Rahmen der Notgeschäftsführung können einzelne Wohnungseigentümer sogleich das Erforderliche veranlassen und den Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen.

3. Die Notgeschäftsführung gibt ebenso wie die Geschäftsführung ohne Auftrag dem einzelnen Wohnungseigentümer aber nur einen Anspruch auf Ersatz bereits getätigter Aufwendungen, nicht jedoch einen Anspruch auf Vorschuss für die voraussichtlichen Aufwendungen.

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IBRRS 2016, 2268

AG Schwerte, Urteil vom 19.11.2015 - 6 C 8/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2016, 2162

LG Dortmund, Urteil vom 24.06.2016 - 17 S 303/15

1. Beruht die Verzögerung der Zustellung der Klage auf einem Verschulden des Gerichts, besteht keine Nachfrageobliegenheit des Klägers.

2. Für die Einhaltung der Begründungsfrist kommt es allein auf den Eingang des entsprechenden Schriftsatzes bei Gericht an.

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IBRRS 2016, 2112

LG München I, Urteil vom 16.09.2015 - 11 O 10338/15

Ist nach der Vereinbarung im Bauträgervertrag ausschließlich die Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers Voraussetzung für die Zustimmung des Bauträgers zur Eigentumsumschreibung, begründet die Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums weder die Einrede des nichterfüllten Vertrags noch ein Zurückbehaltungsrecht.

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IBRRS 2016, 2079

AG Bottrop, Urteil vom 22.04.2016 - 20 C 57/15

1. Das Errichten einer Gartenhütte und eines Fahnenmastes sowie das Anbringen einer Markise an der Hauswand verändern den optischen Gesamteindruck einer Liegenschaft nachhaltig. Die Maßnahmen sind somit von der Zustimmung aller betroffenen Miteigentümer abhängig.

2. Steht einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Störungsbeseitigung gegenüber anderen Mitgliedern der Gemeinschaft zu, kann er diesen auch gegen unmittelbar störende Mieter geltend machen.

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IBRRS 2016, 2224

LG Koblenz, Urteil vom 04.08.2016 - 2 S 124/15 WEG

1. Die Wohnungseigentümer können in Bezug auf das Sondereigentum vereinbaren, dass die übrigen Wohnungseigentümer einer Vermietung der Eigentumswohnung (schriftlich) zustimmen müssen. Die Zustimmung darf dann nur aus wichtigem Grund versagt werden.

2. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht zur Verweigerung ihrer Zustimmung zu einer Vermietung berechtigt, wenn sie diese Vermietung und die damit verbundene Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht oder nur unerheblich in ihren Rechten beeinträchtigt.

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IBRRS 2016, 2190

BGH, Beschluss vom 23.06.2016 - I ZB 5/16

1. Die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gemäß § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Androhung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gemäß § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken.*)

2. Die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr nach § 28 Abs. 1 WEG ist nicht zu vollstrecken, wenn dieses Kalenderjahr zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung abgelaufen ist.*)

IBRRS 2016, 2177

LG Stuttgart, Urteil vom 18.11.2015 - 19 S 41/14

1. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ohne weitere Planung gänzlich zu unterlassen.

2. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines beklagten Wohnungseigentümers im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage führt nicht zur Prozessunterbrechung nach § 240 ZPO.

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IBRRS 2016, 2118

LG Karlsruhe, Urteil vom 05.11.2015 - 11 S 120/14

Eine Verteilung der Grundkosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach der Nutzfläche ( § 7 Abs. 1 Satz 4 Var. 1 HeizkostenV) widerspricht bei einem Flächenanteil nicht beheizbarer innenliegender Räume von 460 qm an der Gesamtfläche von 2.747 qm billigem Ermessen (§ 315 BGB) und überschreitet auch den Wohnungseigentümern bei einer Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG zustehenden weiten Gestaltungsspielraum.*)

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IBRRS 2016, 2131

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 03.03.2016 - 5 S 164/15

Ein Verstoß gegen § 16 WEG liegt selbst dann vor, wenn Stromkosten, die ausschließlich Sondereigentum zu Gute kommen, marginal sind.*)

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IBRRS 2016, 2137

LG München I, Urteil vom 18.07.2016 - 1 T 7429/16

1. Einer Vorbefassung der Eigentümer bedarf es grundsätzlich nur dann, wenn es um Maßnahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht.

2. Das wohnungseigentumsrechtliche Vorbefassungsgebot gilt nicht für den Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens, da die Entscheidung ob und gegebenenfalls welche Maßnahmen hinsichtlich der festgestellten Mängel ergriffen werden, nach wie vor bei den Eigentümern verbleibt.

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IBRRS 2016, 2136

AG Würzburg, Urteil vom 28.01.2016 - 30 C 1909/15 WEG

Eine allgemeine Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO ist in entsprechender Anwendung des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen alle übrigen Wohnungseigentümer als notwendige Streitgenossen zu richten, (jedenfalls) wenn das Rechtsverhältnis, dessen Feststellung begehrt wird, allein für die Frage der formellen Rechtmäßigkeit eines in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlusses von Bedeutung ist.*)

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IBRRS 2016, 2117

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2016 - 22 U 23/15

1. Eine für eine GbR ungewöhnliche Regelung, wonach der Sondereigentumsverwalter Wohnungseigentümer in eigener Verantwortung aus einer Mietpool-Vereinbarung entlassen darf, spricht dagegen, den Mietpool als GbR zu qualifizieren.

2. die Herausgabeansprüche gegenüber dem Verwalter vermieteten Sondereigentums erfassen gewöhnlich sämtliche Unterlagen und Konten, in denen Vorgänge betreffend die Wohnungseigentumsanlage enthalten und gebucht sind.

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IBRRS 2016, 2110

OLG München, Urteil vom 30.06.2015 - 9 U 1755/14 Bau

1. Voraussetzung für die Selbstvornahme und den Vorschuss ist nur die Setzung einer angemessenen Frist. Eine Ablehnungsandrohung ist nicht (mehr) erforderlich.

2. Für die Geltendmachung eines Vorschusses reicht eine Schätzung der voraussichtlich für die Mängelbeseitigung entstehenden Kosten aus.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch beschließen, dass ein einzelner Wohnungseigentümer wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum die Zahlung eines Kostenvorschusses an sich selbst verlangen kann.

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IBRRS 2016, 2108

AG Reutlingen, Urteil vom 13.05.2016 - 11 C 105/16

Die Mahnung von säumigem Hausgeld ist beim Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Grundvergütung abgegolten.*)

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IBRRS 2016, 2094

LG München I, Beschluss vom 25.07.2016 - 1 T 10029/16

1. Ohne Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft kann der einzelne Eigentümer nicht unmittelbar gerichtlich vorgehen, um zum Beispiel einen Beschluss der Gemeinschaft ersetzen zu lassen.

2. Das selbständige Beweisverfahren stellt aber kein solches unmittelbares gerichtliches Geltendmachen eines Anspruchs dar, für welches mangels Vorbefassung das Rechtsschutzbedürfnis fehlt.

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IBRRS 2016, 2052

OLG Schleswig, Beschluss vom 19.04.2016 - 2 Wx 12/16

1. Ob ein Bauwerk ein Gebäude im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist, welches eine Teilung durch den Grundstückseigentümer nach § 8 Abs. 1 WEG erlaubt, ist sachenrechtlich im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse an Grundstück und Anlage nach §§ 93 ff. BGB zu beurteilen.*)

2. Ein Gebäude im Sinne des WEG kann auch eine Anlage aus "schwimmenden Häusern" sein, wenn diese nach Maßgabe der §§ 93, 94 BGB fest mit dem Grund und Boden des Eigentümers verbunden ist.*)

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IBRRS 2016, 2051

OLG Hamm, Beschluss vom 22.03.2016 - 15 W 357/15

Eine für Sondereigentum bestellte Grunddienstbarkeit erlischt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beendet wird und die bisherigen Sondereigentümer ideelle Miteigentümer an dem betroffenen Grundstück werden. Für einen ideellen Miteigentumsanteil kann keine Grunddienstbarkeit bestellt werden.*)

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IBRRS 2016, 2039

AG Köln, Urteil vom 26.04.2016 - 215 C 183/15

Sind die Kosten für den Öl-Bestand in der Vorjahresrechnung lediglich als Abgrenzungsposten enthalten, haben die Eigentümer den Bestand also bisher nicht gezahlt, so entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, diese Position als Verwaltungskosten auf die Eigentümer umzulegen.

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IBRRS 2016, 2036

LG Berlin, Urteil vom 02.02.2016 - 53 S 69/15

1. Das ersatzlose Fällen eines Baumes ist nur dann eine bauliche Veränderung, wenn der zu fällende Baum für die Gartenanlage prägenden Charakter hat.

2. Ist einer von drei Bäumen in der Gartenanlage eine neunzigjährige Roteiche mit einer Höhe von 28 m und einem Kronendurchmesser von 26 m, so ist von einem prägenden Charakter auszugehen.

3. Sind weniger einschneidende, erfolgreiche Maßnahme gegen eine eventuelle Bruchunsicherheit gegeben, kommt ein Fällen nicht in Betracht und entspricht auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IBRRS 2016, 2024

LG Itzehoe, Urteil vom 20.05.2016 - 11 S 78/15

Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme ist auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrundeliegenden Verhältnisse abzustellen. Maßgebend ist dabei der Kenntnisstand, den ein besonnener Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben kann.*)

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IBRRS 2016, 1980

LG Dresden, Urteil vom 09.03.2016 - 2 S 400/15

1. Stellt die das Gemeinschaftskonto führende Bank Kosten in Rechnung, sind diese grundsätzlich zu ersetzen.

2. Wendet der Verwalter aber nur ein Verfahren an, dass ihm seine Arbeit erleichtert und der Gemeinschaft so Kosten erspart, kann er die Kosten nur dann ersetzt verlangen, wenn er dies mit den Wohnungseigentümern ausdrücklich vereinbart. hat. Er kann die ersparten Aufwendungen auch nicht als "fiktive" Kosten abrechnen.

3. Das Abhalten einer zweiten Eigentümerversammlung gehört nicht zu den üblichen Aufgaben des Verwalters. Die Auslagen dafür sind grundsätzlich zu erstatten.

4. Unterscheidet die Erstattungsklausel im Verwaltervertrag nicht zwischen außerordentlichen Versammlungen, die der Verwalter verursacht und solchen, die die Eigentümer verursachen, so ist sie unwirksam.

5. Die Erhöhung des Briefportos ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung vorhersehbar. Der Verwalter muss sich darauf einstellen und einen dahingehenden Aufwendungsersatz ausdrücklich vereinbaren.

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IBRRS 2016, 2007

BGH, Beschluss vom 09.06.2016 - V ZB 17/15

Hat ein Wohnungseigentümer erfolglos einen Beschluss angefochten, durch den der Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung einer Forderung gegen ihn ermächtigt worden ist, bestimmt sich der Wert seiner Beschwer grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Forderung.*)

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IBRRS 2016, 1981

AG Offenbach, Urteil vom 23.05.2016 - 320 C 9/16

1. Der unberechtigte Ausschluss eines Eigentümers von der Versammlung ist wie eine Nichtladung zu behandeln. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse sind ungültig, unabhängig davon, ob sie auch bei Mitwirkung des zu Unrecht ausgeschlossenen Miteigentümers die nötige Mehrheit gefunden hätten.

2. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich vom weiteren Verlauf der Versammlung ausgeschlossen werden, wenn er deren Ablauf erheblich stört. Ein lautstarker und unbeirrt fortgesetzter Redeschwall ist aber noch nicht als erhebliche Störung anzusehen.

3. Insbesondere bei voraussichtlich sehr lange dauernden Versammlungen ist ein vorübergehender Ausschluss zur Beruhigung einem uneingeschränkten Ausschluss vorzuziehen.

4. Der präventive Ausschluss eines Miteigentümers vor Beginn der Versammlung ist nicht möglich, es muss zu einer Störung der Versammlung selbst kommen. Eventuelle hausrechtliche Maßnahmen sind auf die Zeit bis zum Beginn der Versammlung im Versammlungsraum zu beschränken.

5. Das gilt insbesondere dann, wenn auf Veranlassung der Verwaltung ein Sicherheitsdienst zugegen ist, der bei Wiederholung der Störung auf Zuruf eingreifen kann.

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IBRRS 2016, 1973

BGH, Beschluss vom 16.06.2016 - V ZR 292/14

Wird mit einer Klage neben der Abberufung des Verwalters auch die Bestellung eines namentlich bezeichneten neuen Verwalters erstrebt, sind bei der Festsetzung des Gegenstandswerts beide Anträge zu berücksichtigen. Bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise ist aber nur das die Abberufung überschießende Interesse an der Bestellung eines neuen Verwalters zu ermitteln. Wird das jeweilige Interesse anhand der Vergütungsansprüche des Verwalters geschätzt, sind daher die Laufzeiten des Alt- und Neuvertrages derart zu berücksichtigen, dass bei sich überschneidenden Zeiträumen nur der jeweils höhere Honoraranspruch angesetzt wird.*)

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IBRRS 2016, 1923

AG Offenbach, Urteil vom 30.05.2016 - 320 C 50/15

1. Die Notgeschäftsführung durch den einzelnen Eigentümer ist nicht dazu da, nach einer ablehnenden Beschlussfassung auf eigene Faust rechtliche Maßnahmen für die Gemeinschaft einzuleiten, auch wenn dies nur zum (vermeintlich) Besten der Gemeinschaft erfolgt.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur aufgrund einer Ermächtigung der Gemeinschaft gemeinschaftsbezogene (Schadenersatz-)Ansprüche gegen den (Vor-)Verwalter geltend machen.

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IBRRS 2016, 1922

LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016 - 1 S 455/15

1. Für die Vergabe von Aufträgen größerer Art müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, weil die Entscheidung der Gemeinschaft nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn sie auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage beruht.

2. Wenn die angebotenen Leistungen des gewählten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden, sind auch bei einer Wiederwahl des Verwalters Vergleichsangebote einzuholen.

3. Die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die Anforderung von Zahlungen, und die Durchführung des Eigentümerwechsels sind typische Aufgaben des Verwalters, die durch das allgemeine Honorar abgegolten werden. Eine Sondervergütung für diese Tätigkeiten ist nicht gerechtfertigt.

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IBRRS 2016, 1926

LG München I, Beschluss vom 23.06.2016 - 11 O 10314/16

Der unter erheblichem Einzugsdruck leidende Käufer kann die Herausgabe des Besitzes an der erworbenen Wohnung per einstweiliger Verfügung verlangen, wenn er gleichzeitig Zug um Zug Sicherheit in Höhe des Restkaufpreises leistet und die Abnahme des Sondereigentums (gegebenenfalls unter Vorbehalt von Mängeln des Sondereigentums) erklärt.

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IBRRS 2016, 1921

AG Essen, Urteil vom 02.06.2016 - 196 C 272/15

1. Ein Ziergarten ist ein Garten, der im Gegensatz zu einem sog. "Nutzgarten" nicht vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen dient, sondern in dem die Pflanzen lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte verwendet werden.

2. Auch eine große Kiesfläche, die rundherum mit verschiedenen Grünpflanzen umgrenzt ist, ist ein solcher Ziergarten.

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IBRRS 2016, 1919

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.05.2016 - 2-13 S 1/13

Soll sich die Entscheidung der Gemeinschaft, ob ein Rechtsmittelverfahren durchgeführt wird, auf ein Urteil stützen, so ist dieses oder zumindest dessen wesentlicher Inhalt, im Vorfeld der Versammlung den Mitgliedern zur Verfügung zu stellen, um ein eingehendes Befassen mit selbigem zu ermöglichen.

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IBRRS 2016, 1914

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2016 - 33 C 3463/15

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter einen Briefkasten zur Verfügung zu stellen, der eine ordnungsgemäße Postzustellung ermöglicht. Das bedeutet, dass auch dickere DIN-A4 Umschläge hineinpassen müssen und der Briefkasten gegen das unbefugte Herausnehmen eingeworfener Post gesichert ist.

2. Maßgeblich ist die "Briefkastennorm" (DIN EN 13724).

3. Dass die Wohnungseigentümerschaft dem Anbringen eines neuen Briefkastens nicht zustimmt, ist für die Pflicht des Vermieters unerheblich. Nur das Vorhandensein eines funktionstüchtigen Briefkastens entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IBRRS 2016, 1893

BGH, Urteil vom 13.05.2016 - V ZR 152/15

1. Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer ein, schließt aber nicht den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus.*)

2. Die (ggf. ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.*)

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IBRRS 2016, 1858

BFH, Urteil vom 02.03.2016 - II R 27/14

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.*)

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IBRRS 2016, 1597

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.10.2015 - 2-13 S 24/15

1. Eine Verwaltung ist ordnungsgemäß, wenn sie dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG). Die Ermächtigung von Eigentümern zur Fortführung eines ohne vorherige Willensbildung der Gemeinschaft begonnenen Prozesses gegen die übrigen Eigentümer fällt nicht darunter. Sie dient lediglich dem Interesse derjenigen, denen ohne die Ermächtigung ein Prozessverlust droht.

2. Bei der Ermächtigung zur Führung eines Prozesses besitzt ein Wohnungseigentümer kein Stimmrecht gem. § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums "bezüglichen Rechtsgeschäfts" mit ihm betrifft.

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IBRRS 2016, 1856

AG Darmstadt, Urteil vom 03.02.2015 - 313 C 148/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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