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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2016, 1612

AG Augsburg, Urteil vom 17.02.2016 - 31 C 1980/15 WEG

Wird in der Einladung auf eine Abstimmung zwischen Verwaltung und Beirat Bezug genommen und den Eigentümern das Ergebnis dieser Konsultation als Beschluss unterbreitet, ist eine ordnungsgemäße Vorbereitung der Eigentümer nur dann gewährleistet, wenn bereits im Einladungsschreiben eine zumindest schematische Darstellung der Entscheidungsgrundlagen erfolgt.

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IBRRS 2016, 1732

LG Itzehoe, Beschluss vom 09.03.2016 - 11 S 79/15

1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.02.2011 - V ZR 66/10, IMR 2011, 150).

2. Auch einem 500 km entfernt wohnenden Eigentümer ist es grundsätzlich zumutbar, einmal pro Jahr zu den Versammlungen anzureisen und am Vortag der Versammlung Einsicht in die Unterlagen am Sitz der Verwaltung zu nehmen und die Unterlagen dort zu kopieren. Dies gilt zumindst dann, wenn die Verwaltung ihren Sitz in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage hat und die Unterlagen nicht für die Versammlung benötigt werden.

3. Eine Schwerbehinderung zu 80% stellt allein keinen hinreichenden Grund dar, dass der Eigentümer nicht den Sitz der Verwaltung zur Einsichtnahme aufsuchen muss. Vielmehr muss dargelegt werden, dass er hierdurch nicht reisefähig ist.

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IBRRS 2016, 1733

LG Itzehoe, Urteil vom 11.03.2016 - 11 S 3/15

Ein (schuldrechtliches) Sondernutzungsrecht kann auch durch den Alleineigentümer nach Abgabe der Teilungserklärung abweichend von den dortigen Vorgaben begründet werden, solange noch keine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

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IBRRS 2016, 1704

AG Schöneberg, Urteil vom 17.03.2016 - 771 C 64/15

1. Ist bei einer Wohnungseigentümerversammlung ein Anwalt anwesend, der im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig wird, so hat der Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, ebenfalls die Möglichkeit der Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt.

2. Es verstößt gegen das Fairnessgebot und das gemeinschaftliche Rücksichtsnahmegebot, wenn bei einer Wohnungseigentümerversammlung nur eine Seite anwaltlich beraten wird.

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IBRRS 2016, 1696

KG, Beschluss vom 14.06.2016 - 1 W 166/16

Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist.

IBRRS 2016, 1656

LG München I, Urteil vom 21.01.2016 - 36 S 2041/15 WEG

Der Eigentümer eines im Teileigentum stehenden (Tiefgaragen-)Stellplatzes hat keinen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Herstellung einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler zum Zwecke der Errichtung einer Ladestation für ein Elektroauto.

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IBRRS 2016, 1707

OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.03.2016 - 3 U 195/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2016, 1677

OLG München, Beschluss vom 30.05.2016 - 34 Wx 17/16

1. Der formalisierte Nachweis über die Bestellung des Verwalters verlangt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit zwei oder (bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats) drei Unterschriften. Für das Grundbuchamt muss die jeweilige Funktion der unterzeichnenden Person feststellbar sein. Bei einem mehrköpfigen Verwaltungsbeirat genügt die der Unterschrift beigefügte Bezeichnung "Verwaltungsbeirat" diesen Anforderungen nicht.*)

2. Für Erklärungen öffentlicher Behörden in eigenen Angelegenheiten, die in sogenannten bewirkenden Urkunden abgegeben werden, gilt im Grundbuchverfahren die Form des § 29 Abs. 3 GBO, erforderlich ist also Unterschrift nebst Siegel oder Stempel der Behörde. Des Nachweises in dieser Form bedarf es indessen nicht, wenn die aus der Erklärung folgende Tatsache bei dem Grundbuchamt offenkundig ist. Dies ist der Fall, wenn die Tatsache gerade durch die in den betreffenden Akten desselben Gerichts enthaltene Urkunde zur Entstehung gelangt ist (Ergänzung zu Senat vom 24.5.2016, 34 Wx 16/16).*)

IBRRS 2016, 1675

LG München I, Urteil vom 09.05.2016 - 1 S 13988/15 WEG

1. Ein Anspruch auf Folgenbeseitigung steht den Wohnungseigentümern laut dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung nach Aufhebung eines bereits vollzogenen Beschlusses zu, wenn die Rückgängigmachung nicht unmöglich ist.

2. Um die Verwaltung zur ordnungsgemäßen Vorbereitung der Eigentümerversammlung zu verpflichten, kann notfalls gegen sie gerichtlich vorgegangen werden.

3. Die Vorschriften über zur Unterbrechung des Verfahrens sind anwendbar, wenn ein beklagter Wohnungseigentümer verstirbt.

4. Ein grobes Verschulden trifft den Verwalter dann nicht, wenn er möglicherweise einen Anlass dafür gesetzt hat, dass die beklagten Wohnungseigentümer einen eigenen Prozessbevollmächtigten beauftragt haben.

IBRRS 2016, 1650

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.04.2016 - 2-09 S 26/14

1. In dringenden Fällen, also wenn die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet ist und eine Eigentümerversammlung nicht mehr rechtzeitig einberufen werden kann, kann der Verwalter ausnahmsweise ohne vorherigen Eigentümerbeschluss Maßnahmen treffen, die erforderlich sind, um Schaden vom gemeinschaftlichen Eigentum abzuwenden.

2. Die Reparatur eines Lecks in einer Gasleitung in einem Wohnhaus ist eine eilbedürftige Maßnahme.

IBRRS 2016, 1651

VG München, Urteil vom 22.06.2015 - 8 K 14.4864

Der Wohnungseigentümer kann nur baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums im Raum steht.

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IBRRS 2016, 1636

AG Schwäbisch Hall, Urteil vom 06.10.2015 - 5 C 144/15 WEG

Der ehemalige Verwalter ist befugt, die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung, die ihm vorzeitig seine Rechte entzieht und die Rechtsstellung nimmt, anzufechten.

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IBRRS 2016, 1647

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 15.12.2015 - 750 C 22/15

Ein schriftlicher Eigentümerbeschluss wird nur bei schriftlicher Zustimmung aller Eigentümer existent, auch wenn der Beschluss als gefasst verkündet wurde.*)

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IBRRS 2016, 1518

AG Germersheim, Urteil vom 04.05.2016 - 4 C 13/15 WEG

1. Die Formulierung "Genehmigungspflichtige bauliche Veränderungen am Objekt, u. a. Außenanlagen" in der Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung ist keine hinreichende Bezeichnung für eine Beschlussfassung über eine Beseitigungsaufforderung gegenüber einzelnen Miteigentümern unter Fristsetzung und Anwaltsbeauftragung im Falle des fruchtlosen Verstreichens dieser Frist.

2. Bezeichnet die Verwaltung einen Beschlussgegenstand bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unzureichend und wird der dort gefasste Beschluss aufgrund dieses Mangels angefochten, so hat die Verwaltung die Kosten des Beschlussanfechtungsverfahrens nach § 49 Abs. 2 WEG zu tragen.

IBRRS 2016, 1657

BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 104/15

In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.*)

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IBRRS 2016, 1599

AG Bochum, Urteil vom 22.04.2016 - 94 C 12/16

1. Ein ursprünglich nach § 49 InsO i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bestehendes Absonderungsrecht setzt sich nach der freihändigen Veräußerung im Wege der dinglichen Surrogation am Veräußerungserlös fort.

2. Ein nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bestehendes Absonderungsrecht bezieht sich neben Hausgeldern auch auf Nebenleistungen wie wegen Verzugs begründete vorgerichtliche Anwaltskosten.

IBRRS 2016, 1633

AG Ratingen, Beschluss vom 02.03.2016 - 8 C 294/15

Ein gefasster Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, wenn einzelne Individualrechte auf den Verband durch Mehrheitsbeschluss übertragen werden (Vollrechtsabtretung). Eine Auslegung in eine Ermächtigung zur Rechtsausübung im Wege der Prozessstandschaft ist zu beanstanden.

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IBRRS 2016, 1621

LG Hamburg, Urteil vom 17.02.2016 - 318 S 74/15

1. Untergemeinschaften haben keine Beschlusskompetenz inne, über die für die Gesamtgemeinschaft einheitlich anfallende Kosten zu entscheiden.

2. Das Gesamtinteresse ist bei der Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung nach ständiger Rechtsprechung der Kammer mit 25% der betroffenen Position ohne den Anteil des Klägers zzgl. des vollen Anteils des Klägers zu beziffern (sog. Hamburger Formel). Bei mehreren Klägern erfolgt keine Addition, sondern es ist von dem Kläger mit dem höchsten Anteil auszugehen.

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IBRRS 2016, 1642

OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.08.2015 - 13 U 218/13

1. Die mangelhafte Installation der Sanitäranlagen (hier: fehlende körperschalldämmende Umhüllung und fehlende Schalldämmsets) stellen einen erheblichen Mangel dar.

2. Die Nutzung des Sondereigentums ist bei einer Geruchsbelästigung, die zwar aus einem Mangel des Gemeinschaftseigentums entsteht, jedoch Folgen nur für den betreffenden Sondereigentümer hat, betroffen. Entsprechendes gilt auch für Schallmängel des Gemeinschaftseigentums, die sich beim Sondereigentum eines einzelnen Erwerbers auswirken.

3. Sind geltend gemachte Schallbeeinträchtigungen teilweise auch auf solche Bauteile zurückzuführen wären, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, ist der einzelne Erwerber dazu berechtigt, Mängelansprüche (prozessual) geltend zu machen.

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IBRRS 2016, 1623

LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015 - 1 S 308/15

Das Gericht hat auf Grundlage des von den Parteien mitgeteilten Tatsachenvortrags eine Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das WEG den Wohnungseigentümern vorgibt. Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters setzt daher voraus, dass eine oder mehrere geeignete Personen vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrages nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramtes durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden.

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IBRRS 2016, 1598

LG Hamburg, Urteil vom 02.03.2016 - 318 S 22/15

1. Hat der Verwalter einen endgültigen Auftrag zur Balkonsanierung erteilt, ist der Beschluss der Eigentümerversammlung durchgeführt worden. Ob die eigentlichen Arbeiten bereits durchgeführt wurden oder aus welchen Gründen dies unterblieben ist, ist unbeachtlich.

2. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann keinen gemeinschaftsbezogenen Anspruch (hier: Durchführen des Beschlusses zur Balkonsanierung) geltend machen. Er muss vielmehr zunächst die übrigen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einer gerichtlichen Geltendmachung in Anspruch nehmen bzw. versuchen, einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen.

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IBRRS 2016, 1604

LG Köln, Urteil vom 25.02.2016 - 29 S 100/15

1. Ein Feststellungsinteresse ist vor allem dann gegeben, wenn sich der Beklagte ernsthaft eines Anspruchs gegen den Kläger "berühmt" und ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an alsbaldiger Feststellung besteht.

2. Beabsichtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch durchzusetzen (hier: gemeinsamer Anspruch auf Fertigstellung eines Treppenhauses), muss sich eine Klage auf Feststellung, dass der Anspruch nicht besteht, gegen die Gemeinschaft richten.

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IBRRS 2016, 1595

LG Hamburg, Beschluss vom 10.03.2016 - 318 S 79/15

1. Bei einer Schließanlage für die Wohnungseigentumsanlage handelt es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum, weil die Schließanlage in ihrer Gesamtheit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Miteigentümer dient.

2. Beschließen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Schließanlage wegen Schlüsselverlust durch einen Mieter des Voreigentümers und die Kostentragung durch den neuen Eigentümer, ist dieser Beschluss vielleicht anfechtbar, aber jedenfalls nicht nichtig. Damit kann er bestandskräftig werden.

3. Die Eigentümergemeinschaft muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass der Schlüssel auf dem Grund eines Sees liegt. Ihre Sicherheitsinteressen sind durch den Schlüsselverlust objektiv betroffen.

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IBRRS 2016, 1591

LG Berlin, Beschluss vom 08.04.2016 - 53 T 9/16 WEG

Wird eine Beschlussanfechtungsklage in der Begründung zum Teil zurückgenommen, wird der Streitpunkt vom Zeitpunkt des Begründungseingangs an reduziert.

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IBRRS 2016, 1505

AG Rastatt, Urteil vom 25.02.2016 - 20 C 244/15

Erstellt eine gewerbsmäßig handelnde Verwaltung eine Jahresabrechnung i.S.v. § 28 Abs. 3 WEG, die nicht einmal die an eine solche zu stellenden Mindestanforderungen erfüllt, führt dies zur Anwendbarkeit von § 49 Abs. 2 WEG in einem sich anschließenden Beschlussanfechtungsverfahren.

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IBRRS 2016, 1569

OLG Bremen, Beschluss vom 28.04.2016 - 3 W 28/15

Der Teilung eines Grundstücks in zwei Wohneinheiten steht nicht § 5 WEG entgegen, wenn in dem Raum, der nach dem Aufteilungsplan ein im Sondereigentum stehendes Badezimmer ist, zugleich die gemeinschaftliche Heizungsanlage untergebracht ist. Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese kann durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden.*)

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IBRRS 2016, 1585

BGH, Urteil vom 26.02.2016 - V ZR 250/14

Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.*)

IBRRS 2016, 1574

AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015 - 14 C 23/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2016, 1537

LG München I, Urteil vom 07.04.2016 - 36 S 17586/15 WEG

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden.

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IBRRS 2016, 1500

OLG München, Beschluss vom 11.05.2016 - 34 Wx 73/15

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann als (Mit-)Eigentümerin von Grundbesitz in das Grundbuch eingetragen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15, IMR 2016, 242).*)

2. Offen bleibt, ob das Grundbuchamt den Verwaltungscharakter des Erwerbsgeschäfts zu prüfen hat. Stellt sich nach dem Inhalt der Urkunde der Erwerb als Verwaltungsmaßnahme dar, kann der Nachweis jedenfalls im Rahmen der freien Beweiswürdigung als geführt angesehen werden*)

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IBRRS 2016, 1498

LG Stuttgart, Urteil vom 11.05.2016 - 10 S 2/16

1. Die zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht begründet auch eine Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft.*)

2. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, vorrangig den von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Handwerker in Anspruch zu nehmen, wenn nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigen rechtfertigen.*)

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IBRRS 2016, 1473

BGH, Beschluss vom 17.03.2016 - V ZR 185/15

1. Nehmen die übrigen Wohnungseigentümer einen verkaufswilligen Wohnungseigentümer wegen des eigenmächtig veranlassten Kappens bzw. Fällens von Bäumen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück in Anspruch, so stellt das eine Wohnungseigentumssache dar, egal ob die Ansprüche (hilfsweise) auf Schadenersatz gerichtet sind oder auf Beteiligung an einem Veräußerungserlöszuwachs aufgrund des durch den Freischnitts erreichten Seeblicks.

2. Dass die im eigenmächtigen Rückschnitt durch einen (früheren) Wohnungseigentümer wurzelnden Ansprüche im Instanzenzug fälschlich als allgemeine Zivilsache behandelt worden sind, eröffnet die bis 31.12.2015 gesetzlich ausgeschlossene Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH nicht, jedenfalls wenn der BGH rechtliches Gehör gewährt. Auch der Grundsatz der Meistbegünstigung verfängt nicht, weil der Ausschluss der Nichtzulassungsbeschwerde bis 31.12.2015 kraft Gesetzes eintrat und nicht davon abhing, ob das an sich berufene Landgericht oder das Oberlandesgericht - in verfahrensrechtlich nicht zu beanstandender Weise - entschieden hat.

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IBRRS 2016, 1470

LG Itzehoe, Beschluss vom 05.10.2015 - 11 T 33/15

1. Beim Streit um Zustimmung zu dem Verkauf von Sondereigentum ist als Streitwert regelmäßig der volle Kaufpreis anzunehmen.

2. Bei dem Streit um die Zustimmung zu einer unentgeltlichen Übertragung (hier: Schenkung) kann der Streitwert reduziert werden.

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IBRRS 2016, 1469

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.04.2016 - 20 C 1233/15

Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus verständlich sein und einer Schlüssigkeitsprüfung standhalten. Dazu ist es erforderlich, dass die Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben erkennbar sind. Gleiches gilt für die Angaben des Anfangs- und Endbestandes der Bankkonten.

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IBRRS 2016, 1468

FG Bremen, Urteil vom 24.06.2015 - 2 K 24/15

1. Eine "Schenkung unter einer Auflage" (§ 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG) liegt nicht nur dann vor, wenn der Beschenkte als neuer Eigentümer das Wohnrecht an der übertragenen Wohnung zugunsten des Schenkers bestellt, sondern auch dann, wenn Eigentumsübertragung und Wohnrechtsbestellung in derselben Urkunde erfolgen oder der Schenker als bisheriger Eigentümer das Wohnrecht bestellt, bevor er in einer weiteren Urkunde am selben Tag das Eigentum an der Wohnung auf den Beschenkten überträgt, und das Wohnrecht zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

2. Eine Leistung des Beschenkten liegt vor, wenn er die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch zugunsten des bisherigen Eigentümers zu dulden hat, also keinen Anspruch auf einen lastenfreien Erwerb hat, und somit nicht mit Erfolg gegen die noch ausstehende Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch vorgehen kann.

3. Der Auffassung, dass wegen § 10 Abs. 6 S. 6 ErbStG jedenfalls dann, wenn ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG vorgelegt worden ist oder die Vorlage noch möglich ist, nicht von einer bei der Schenkungsteuer abziehbaren Auflage i. S. d. § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG auszugehen ist, wird nicht gefolgt. Für die Grunderwerbsteuer kommt es insoweit nur darauf an, dass die Auflage bei der Schenkungsteuer dem Grunde nach abziehbar ist.

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IBRRS 2016, 1426

AG Idstein, Urteil vom 07.09.2015 - 32 C 7/15

1. Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG stellt alleine keinen Grund für die Ungültigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dar. Der Anfechtende muss darlegen, dass ihm gerade aufgrund dieses Fehlers die Mitwirkung auf der Eigentümerversammlung versagt war (entgegen LG München I, IMR 2015, 238).

2. Ist ein Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirates, steht ihm ein Recht zur Anwesenheit auf der Eigentümerversammlung nur insoweit zu, als sein spezifischer Aufgabenbereich, etwa im Rahmen der Prüfung der Jahresabrechnung betroffen ist. Verbleibt er auch bei anderen Tagesordnungspunkten in der Eigentümerversammlung, so sind die in seiner Anwesenheit gefassten Beschlüsse wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.

3. Der Streitwert bemisst sich unabhängig vom Fehler eines Beschlusses nach dem wirtschaftlichen Interesse des Anfechtenden an seiner Ungültigerklärung. Hat der Anfechtungskläger kein eigenes wirtschaftliches Interesse, so ist ein Streitwert von 100 Euro festzusetzen.

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IBRRS 2016, 1394

LG München I, Urteil vom 31.03.2016 - 1 S 19002/11 WEG

Der Verwalter verletzt seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, wenn er über die genehmigte Bausumme von 720.000 Euro hinaus ohne weitere Beschlussfassung der Eigentümer Zahlungen von insgesamt knapp 1,5 Mio. an Bauunternehmen für Leistungen im Zusammenhang mit einer Balkon- und Fliesensanierung tätigt.

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IBRRS 2016, 1393

LG München I, Urteil vom 07.04.2014 - 1 S 19002/11 WEG

Erteilt der Verwalter eigenmächtig einen Auftrag zur Erstellung bedarfsorientierter Energieausweise ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und macht sich schadensersatzpflichtig.

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IBRRS 2016, 1304

LG Hamburg, Urteil vom 05.08.2015 - 318 S 55/14

Ansprüche von Wohnungseigentümern auf Beseitigung (hier: von im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrasse und Schuppen) verjähren in drei Jahren.

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IBRRS 2016, 1347

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.04.2016 - 2-09 T 592/15

1. Der Streitwert in Wohnungseigentumssachen ist auf 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen und er darf das Interesse des veräußernden Wohnungseigentümers an der Entscheidung nicht unterschreiten.

2. Entspricht das Interesse des Wohnungseigentümers an der Veräußerung dem Kaufpreis, kann der diesen nämlich nur dann erzielen, wenn er selbst seinen kaufvertraglichen Pflichten nachkommt und der Erwerber seiner Eigentumswohnung in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

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IBRRS 2016, 1341

LG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2015 - 5 S 17/15

1. Für die nach der Trinkwasserverordnung erforderliche Überprüfung der Trinkwasseranlage in dem Hausanwesen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht die vermietenden Wohnungseigentümer verantwortlich, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, die aufgrund der Untersuchung der Trinkwasseranlage anfallenden Kosten nicht nur auf die vermietenden Wohnungseigentümer, sondern - entsprechend der Anzahl der Eigentumswohnungen - auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, ist nicht ermessensfehlerhaft.*)

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IBRRS 2016, 1353

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10 = IMR 2006, 1; BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5 = IMR 2014, 99). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.*)

2. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).*)

3. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.03.2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29.03.2011 - VI ZR 117/10, BGHZ 189, 79 Rn. 8 = IBRRS 2012, 0107 = IMRRS 2012, 0071; vom 17.10.2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13 = IBRRS 2012, 4287 = IMRRS 2012, 3066). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwendig sind.*)

IBRRS 2016, 1303

LG Hamburg, Urteil vom 28.01.2015 - 318 S 118/14

1. Die Bestellung des Verwalters darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Formulierung "nach der Begründung von Wohnungseigentum" ist als "nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft" zu verstehen.

2. Die Bestellungszeit des in der Teilungserklärung bestellten Verwalters beginnt frühestens mit der Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Voraussetzung für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass zwischen Aufteiler und (erstem) Erwerber ein wirksamer Erwerbsvertrag über die Wohnungseigentumseinheit besteht, für den Ersterwerber der Anspruch auf Erlangung des Eigentums an der Wohnung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Erwerber die Eigentumswohnung in Besitz genommen hat und nach dem Erwerbsvertrag Nutzungen, Lasten und Kosten auf den Erwerber übergegangen sind.

4. Einem Wohnungseigentümer kann ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Verpflichtung zur Wohngeldvorauszahlung zustehen, wenn der Verwalter die Gelder nicht auf einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, sondern einem auf seinen eigenen Namen geführten offenen Treuhandkonto.

5. Der Verwalter ist verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig.

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IBRRS 2016, 1351

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.*)

2. Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.*)

3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.*)

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IBRRS 2016, 1289

LG München I, Urteil vom 01.02.2015 - 1 S 12786/15

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern.*)

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IBRRS 2016, 1279

OLG München, Urteil vom 24.07.2013 - 27 U 152/12

1. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Bauträger, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die WEG übertragen. Das gilt auch für den Kostenvorschussanspruch.

2. "Spontane Zusammenkünfte" ohne schriftliche Einladung mit der Bezeichnung der Besprechungsthemen und ohne schriftliche Niederlegung der Beschlussfassung sind möglich, wenn alle Wohnungseigentümer anwesend sind und die Zusammenkunft von allen als Wohnungseigentümerversammlung verstanden wird.

3. Die Nichteinhaltung der Schriftform des Mehrheitsbeschlusses ist als reine Formalie unschädlich, wenn alle Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung anwesend sind.

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IBRRS 2016, 1276

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2016 - 318 S 40/15

1. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Eigentumseinheit und macht der Mieter davon in einer Weise Gebrauch, die gegen die in der Teilungserklärung vereinbarte Zweckbestimmung verstößt, bestehen Unterlassungsansprüche sowohl gegen den vermietenden Eigentümer als mittelbaren Handlungsstörer als auch gegen den Mieter selbst.

2. Der private Kinderspielplatz stellt eine Wohnfolgeeinrichtung dar, dessen Nutzung durch Kinder der Kindertagesstätte unzulässig ist. Es sollte nämlich keine allgemein zugängliche öffentliche Spielfläche geschaffen werden.

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IBRRS 2016, 1274

LG Hamburg, Beschluss vom 23.12.2015 - 318 T 61/15

Wiederholt eine Beschlussfassung nur den gesetzlichen Verteilerschlüssel unklar mit anderen Worten, ist sie überflüssig und unbestimmt. Dies entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2016, 1269

LG München I, Urteil vom 01.02.2016 - 1 S 12786/15

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers in Stand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern.*)

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IBRRS 2016, 1248

AG Kassel, Beschluss vom 25.11.2015 - 803 C 4964/15

1. Die einstweilige Verfügung ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn sie auf die vorbeugende Unterlassung einer Beschlussfassung auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zielt, die von der Hausverwaltung einberufen wurde.*)

2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Beratung und Beschlussfassung über einen Liquiditätsengpass einzuberufen, selbst wenn dieser streitig ist.*)

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