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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2016, 1235

AG Öhringen, Urteil vom 26.11.2015 - 3 Ls 52 Js 33474/14

Der faktische Verwalter macht sich wegen gewerbsmäßiger Untreue strafbar, wenn er über Jahre Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft für private Zwecke abbucht.

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IBRRS 2016, 1226

AG Öhringen, Urteil vom 26.11.2015 - 3 Ls 52 Js 9294/14

Der faktische Verwalter macht sich wegen gewerbsmäßiger Untreue strafbar, wenn er über Jahre Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft für private Zwecke abbucht.

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IBRRS 2016, 1245

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 26.03.2015 - 14 S 8115/14 WEG

Sind Fugenschäden in einer Tiefgarage das Resultat der bestimmungsgemäßen Nutzung durch den jeweiligen Sondereigentümer und befinden sie sich teilweise im Bereich von Konsolauflagen und Fundamenten und sind damit der Tragkonstruktion des Gesamtbauwerkes zuzurechnen, so müssen alle Miteigentümer die Instandsetzungskosten tragen.

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IBRRS 2016, 1163

AG München, Beschluss vom 21.04.2016 - 482 H 738/16 WEG

1. Das wohnungseigentumsrechtliche Vorbefassungsgebot gilt auch für den Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens.

2. Der Antragsteller ist verpflichtet, zuvor bei der Eigentümerversammlung die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die von ihm erhobenen Mängelbehauptungen zu beantragen.

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IBRRS 2016, 1171

LG München I, Urteil vom 29.01.2015 - 36 S 2567/14 WEG

1. In einer Wohnungseigentümerversammlung kann auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit stillschweigend verzichtet werden, indem die anderen Eigentümer in Kenntnis der Anwesenheit von Dritten diese nicht rügen und im Weiteren widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen.

2. Ein formeller Mangel ist dann unerheblich, wenn ausgeschlossen werden kann, dass der Beschluss auch ohne Mangel ebenso zustande gekommen wäre.

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IBRRS 2016, 1157

OLG Hamm, Beschluss vom 18.03.2016 - 32 SA 8/16

Für die Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 45 Abs. 3 WEG in einem § 43 Nr. 5 WEG unterfallenden Streitfall ist das jeweils erkennende Gericht und nicht - streitwertunabhängig - das Amtsgericht als Wohnungseigentumsgericht zuständig.*)

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IBRRS 2016, 1143

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.04.2016 - 2-13 S 204/13

Der Wohnungseigentümer einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann ohne den vorherigen Beschluss der WEG nicht zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der andere Wohnungseigentümer für die WEG tätig geworden ist und die Maßnahmen aus eigenen Mitteln beglichen hat.

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IBRRS 2016, 1111

BGH, Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15

1. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Fortführung des Urteils des Senats vom 01.06.2012 - V ZR 171/11 Rz. 15, IMRRS 2012, 1804 = NJW 2012, 2797).*)

2. Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.*)

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IBRRS 2016, 1108

LG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2015 - 318 S 81/15

1. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer seine Tochter zur Verwalterin wählt. Dann besteht Zweifel an der Neutralität bei der Ausübung des Verwalteramtes.

2. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art "Probezeit" von einem Jahr gewährt werden soll.

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IBRRS 2016, 1068

LG Aurich, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 188/15

Außenjalousien stellen keine ins Gewicht fallende optisch nachteilige Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, wenn sie an der Rückseite des Baukörpers im obersten Stockwerk eingebaut werden.

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IBRRS 2016, 1097

BGH, Beschluss vom 17.03.2016 - V ZB 166/13

Bei der Bemessung der Beschwer eines Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten hat, tritt der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, regelmäßig zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu (Bestätigung von Senat, Beschluss vom 31.03.2011 - V ZB 236/10, NJW-RR 2011, 1026 = IMR 2011, 298).*)

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IBRRS 2016, 1054

BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15

1. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.*)

2. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.*)

3. Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.*)

IBRRS 2016, 1039

LG Rostock, Urteil vom 23.01.2015 - 1 S 24/14

1. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung der Verwaltung.

2. Danach widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwaltung Entlastung erteilt wird, obwohl Ansprüche gegen sie in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten.

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IBRRS 2016, 1023

AG Schöneberg, Urteil vom 17.02.2016 - 770 C 48/15

Selbst wenn eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Efeubepflanzung alten Baumbestand und von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft gepflanzte Edelhölzer beeinträchtigt, rechtfertigt dies nicht ein eigenmächtiges Entfernen des Efeus im Rahmen einer Notgeschäftsführung.

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IBRRS 2016, 1004

LG München I, Beschluss vom 12.10.2015 - 1 T 17164/15

1. Die temporäre Vermietung einer 80 m² großen Eigentumswohnung an elf Asylbewerber haben die übrigen Wohnungseigentümern zu dulden.

2. Ein einstweiliges Verfügungsverfahren scheitert an fehlende Dringlichkeit, sofern zwei Mieter der übrigen Wohnungseigentümer mit einer fristlosen Kündigung gedroht haben bzw. eine solche Kündigung ausgesprochen haben.

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IBRRS 2016, 0979

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 - 2-09 S 45/11

1. Sowohl das Anbringen von Fenstern und Lichtspotts als auch das von Außenaschenbechern stellen erhebliche bauliche Veränderungen dar, die der Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft bedürfen.

2. Eine seitliche Einfassung des Gartens durch Fenster ist nicht von der Erlaubnis, eine Markise anzubringen, umfasst, weil nach dem normalen Sprachgebrauch eine Markise lediglich eine Abdeckung nach oben erfasst.

3. Der Beseitigungsanspruch gegen eine bauliche Maßnahme kann verjähren, dadurch wird diese aber nicht legalisiert. Jede Veränderung der Maßnahme stellt einen erneuten Eingriff dar, gegen den der betroffene Miteigentümer vorgehen kann.

4. Ein Pizzaofen mit einer Brennleistung von 22,5 KW geht weit über das übliche Maß der Nutzung eines Kaminzuges durch normale Kaminöfen mit einer Brennleistung von 6,25 KW bis 8,25 KW hinaus.

5. Hat ein Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Kaminzug, müssen die anderen Miteigentümer einer Erwärmung von Teilen ihrer Wohnungen durch die Nutzung hinnehmen. Wird jedoch ein anderer Kaminzug benutzt, müssen sie die Erwärmung anderer Bereiche ihrer Wohnungen nicht hinnehmen.

6. Nur weil die Miteigentümer in der Vergangenheit den Betrieb eines Pizzaofens an einem nicht zur Sondernutzung bestimmten Kaminzug geduldet haben, müssen sie dies nicht auch in Zukunft tun, weil jede erneute Benutzung des Ofens eine erneute Störung darstellt und gerade keine dauerhafte Störung vorliegt.

IBRRS 2016, 0961

LG München I, Urteil vom 02.03.2015 - 1 S 5273/13 WEG

Eine zweckwidrige Nutzung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Zweckbestimmungsvereinbarung ist ausnahmsweise dann zulässig, wenn diese generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann, als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (hier: Spiehalle statt Restaurant).

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IBRRS 2016, 0960

LG Stuttgart, Urteil vom 17.06.2015 - 10 S 79/14

Selbst bei eindeutigem Wortlaut kann ein Beschluss nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden werden und nicht als Verpflichtung ohne gerichtliche Klärung dahingehend, ob ein Anspruch gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich vorzunehmender Rückbaumaßnahmen überhaupt besteht. Dabei ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollte, der sich innerhalb ihrer Beschlusskompetenz hält.

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IBRRS 2016, 0951

LG Hamburg, Beschluss vom 05.11.2015 - 318 S 81/15

1. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer seine Tochter zur Verwalterin wählt. Dann besteht Zweifel an der Neutralität bei der Ausübung des Verwalteramtes.

2. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art "Probezeit" von einem Jahr gewährt werden soll.

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IBRRS 2016, 0926

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 - 11 S 38/15

1. Aufgrund der Regelung in § 15 Abs. 7 LBO Baden-Württemberg ist die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Daraus folgt nicht lediglich eine geborene Wahrnehmungsbefugnis und -kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern zu regeln, sondern auch eine Wahrnehmungsverpflichtung der Gemeinschaft (LG Karlsruhe, NZM 2015, 899 = NJW-RR 2015, 1495). Die konkrete Wahrnehmung dieser Verpflichtung zur Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG entsprechen.*)

2. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen ohne Rücksicht auf dort bereits vorhandene Geräte kann nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn er wirtschaftlich ist und die Interessen der einzelnen Mitglieder hinreichend berücksichtigt. Daher ist der Bestand der Rauchwarnmelder im Gebäude zu ermitteln und es ist zu prüfen, ob man durch Anbieter, die nicht auf die Erstreckung des Ausrüstungs- und Wartungsvertrages auf das gesamte Gebäude bestehen, oder durch einen Hausmeisterdienst die Vervollständigung der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern durchführen kann. Hat eine Bestandsprüfung und Ermittlung der Handlungsalternativen nicht stattgefunden und ist die Eignung der vorhandenen Geräte beim klagenden Wohnungseigentümer unstreitig, ist der Beschluss für ungültig zu erklären.*)

3. Zwar mag ein einheitliches und gemeinsames Vorgehen tatsächlich ein für den Verwalter gut zu kontrollierender Weg sein, um das gesamte Gebäude entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorschriften auszurüsten. Daraus allein folgt aber noch kein erhöhter Brandschutz. Die Durchführung des Einbaus und Wartung durch eine Fachfirma ist nicht vorgeschrieben.*)

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IBRRS 2016, 0925

LG Dortmund, Urteil vom 24.11.2015 - 9 S 41/14

1. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

2. Die Bezeichnung von Positionen als "Sonstiges" oder "Sonderkosten" reicht dafür nicht aus. Auch eine Saldierung genügt nicht, vielmehr müssen Einnahmen und Ausgaben getrennt ausgewiesen werden.

3. Eine Prüfung der Jahresabrechnung ist nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.

4. Wird durch einen Baum das Wohnzimmer eines Miteigentümers nicht völlig verdunkelt und auch die Terrasse nur bedingt verschattet, hat der Miteigentümer keinen Anspruch auf das Fällen des Baumes, Rückschnitt oder Auslichten sind als minder schwere Maßnahmen in Erwägung zu ziehen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Baum schon bei Einzug des Wohnungseigentümers vorhanden war.

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IBRRS 2016, 0943

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 17.09.2014 - 882 C 23/13

1. Die Beschlusskompetenz erstreckt sich auch auf den Gebrauch einer Sondernutzungsfläche.*)

2. Das Ermessen der Wohnungseigentümer deckt eine Höhenbegrenzung des Bewuchses auf einer Gartenfläche.*)

3. Enthält ein Beschluss abtrennbare, eigenständige Regelungsgegenstände, so kommt auch eine Teilungsgültigkeitserklärung in Betracht.*)

4. Zur fehlenden Kausalität eines evtl. Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung.*)

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IBRRS 2016, 0924

LG Darmstadt, Urteil vom 05.02.2016 - 6 S 143/15

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.

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IBRRS 2016, 0891

KG, Urteil vom 17.12.2015 - 22 U 272/13

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschössräumen in der Eigentümergemeinschaft streitig ist, bezüglich des Dachgeschosses laut dem Aufteilungsplan lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht und der Verkäufer dem Erwerber dies nicht offenbart.

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IBRRS 2016, 0881

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2016 - 2-13 S 225/13

1. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung ist teilbar. Folglich führt ein Fehler in der Einzelabrechnung nicht zwangsläufig dazu, dass auch die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist.

2. Sind einzelne Positionen der Einzelabrechnung ungültig, so ist auch die Abrechnungsspitze als das Ergebnis der Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

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IBRRS 2016, 0842

OLG München, Beschluss vom 04.02.2016 - 34 Wx 396/15

1. Zur Bezeichnung einer bestimmten zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche kann auf einen Lageplan Bezug genommen werden, der nicht der Aufteilungsplan ist.*)

2. Auch wenn der Lageplan für die zugewiesene Fläche vom Aufteilungsplan abweicht, bedingt dies im Bereich gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Unzulässigkeit der Vereinbarung (hier: in Gemeinschaftseigentum stehender Keller mit Raum in nachträglich ausgekragtem Gebäude).*)

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IBRRS 2016, 0824

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 - 2-13 S 222/13

Der Ausschluss des Verwalters als Zustellungsvertreter kommt nur in Betracht, wenn die konkrete Gefahr besteht und diese auch zum Zeitpunkt der Zustellung der Klageerhebung auch offensichtlich ist, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer über das anhängige Verfahren nicht sachgemäß unterrichten wird.

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IBRRS 2016, 0821

LG Bonn, Urteil vom 30.04.2015 - 15 O 351/14

1. Es handelt sich bei einem WEG-Verwalterkonto um einen typischen Fall eines treuhänderisch angelegten Bankkontos, da der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG verpflichtet ist, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.

2. Die fremdnützige Treuhand eröffnet bei einer gegen den Treuhänder gerichteten Vollstreckung die Möglichkeit der Drittwiderspruchsklage.

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IBRRS 2016, 0818

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 15.02.2016 - 20 C 943/15

Schlagen die Mehrheitseigentümer nur eine Verwaltung zur Neuwahl vor und wählen diese auch dann aufgrund ihrer Stimmenmehrheit (Majorisierung), entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies (erst recht) nicht, wenn weder der Verwaltervertrag vorlag, noch Laufzeit und Vergütung bekannt sind.

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IBRRS 2016, 0820

AG Ratingen, Urteil vom 30.12.2014 - 8 C 296/14

Wurde lediglich beschlossen, die Verwalterin zu ermächtigen, die Prozessbevollmächtigten der Klägerin zu beauftragen, die Ansprüche der Gemeinschaft auf Entfernung des Wintergartens gegen einen Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen, liegt kein gemeinschaftlicher Beschluss vor.

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IBRRS 2016, 0814

LG Gera, Urteil vom 23.02.2016 - 5 S 225/15

Auch für Passivprozesse kann sich der Verwalter eine Sondervergütung ausbedingen. Die vereinbarte Klagepauschale kann der Verwalter auch dann berechnen, wenn er den Prozess nicht selbst führt, sondern einen Rechtsanwalt beauftragt.

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IBRRS 2016, 0803

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 03.09.2015 - 70 C 17/15

1. Wird Gemeinschaftseigentum ohne entsprechenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer durch ein digitaler Türspion mit Kamerafunktion überwacht, so kann die Eigentümergemeinschaft von dem betreffenden Wohnungseigentümer die Beseitigung dieser Kameraanlage fordern.

2. Die Installation einer Videokamera ist von dem Gebrauchsrecht des Eigentümers nur dann erfasst, wenn die Kamera ausschließlich Bereiche aufnimmt, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zugehören. Allerdings kann gleichwohl in das allgemeine Persönlichkeitsrecht übriger Eigentümer eingegriffen werden, wenn durch die Videokamera ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut wird.

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IBRRS 2016, 0823

BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 180/14

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.*)

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IBRRS 2016, 0782

LG München I, Urteil vom 08.02.2016 - 1 S 21019/14 WEG

1. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung ist nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Mieter auch für jeweils unter drei Monaten, z.B. an sog. "Medizintouristen", Teil der zulässigen Wohnnutzung (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09, IMR 2010, 103).*)

2. Wird ein Unterlassungsanspruch nicht gegen einen störenden Mieter, sondern gegen den Wohnungseigentümer als Vermieter geltend gemacht, so kann bei Kurzzeitvermietungen unter drei Monaten eine zurechenbare Wiederholungsgefahr i.S.d. § 1004 BGB nur angenommen werden, wenn mindestens zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien vorliegen oder besondere Umstände, die von dem Fehlverhalten einer Mietpartei auf ein solches auch durch künftige Mietparteien schließen lassen. Zudem bedarf es für eine aktuell bestehende Wiederholungsgefahr zeitnaher Vorfälle.*)

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IBRRS 2016, 0775

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.01.2016 - 2-13 T 152/15

1. Gemäß § 49a GKG ist der Streitwert auf 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen.

2. Geht es um die Frage der Einberufung einer Eigentümerversammlung kann als Gesamtinteresse allerdings nicht der Wert des mit dem Einberufungsverlangen begehrten Beschlusses angesetzt werden, sondern hiervon lediglich ein Bruchteil.

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IBRRS 2016, 0728

OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016 - 15 W 398/15

Ein Innenhof kann nach den konkreten Gegebenheiten des zu beurteilenden Einzelfalls als sondereigentumsfähig gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG anzusehen sein.*)

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IBRRS 2016, 0714

AG Heidelberg, Urteil vom 22.10.2015 - 45 C 52/14

Richtet sich die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer, ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert.

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IBRRS 2016, 0631

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.02.2015 - 4 U 114/14

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt ist und der Verkauf nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart gilt", benachteiligt einen Nachzügler unangemessen und ist deshalb unwirksam. Hat keine (förmliche) Abnahme stattgefunden, haben die Verjährungsfristen für Mängelansprüche auch noch nicht begonnen.

2. Die Vorschrift des § 637 BGB, wonach der Besteller wegen eines Mangels des (Bau-)Werks nach erfolglosem Fristablauf den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann, findet auch vor der Abnahme des Werks Anwendung.

3. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist berechtigt, Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen, wenn sie von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch macht.

4. Die Vereinbarung in einem Bauträgervertrag, dass eine Partei einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen kann, ist kein "vereinbartes Begutachtungsverfahren" im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB und hemmt die Verjährung nicht.

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IBRRS 2016, 0744

KG, Beschluss vom 15.03.2016 - 1 W 79/16

Ein WEG-Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein.*)

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IBRRS 2016, 0712

AG Essen, Urteil vom 26.08.2015 - 196 C 37/15

Bucht der Verwalter eigenmächtig und ohne Berechtigung Geld für sich als Honorierung vom Konto der WEG ab, stellt dies ein schwerwiegendes, vorwerfbares Fehlverhalten dar. Denn gerade auf dem Gebiet der Honorierung der eigenen Tätigkeit ist der Verwalter zur Wahrung besonderer Aufmerksamkeit und Genauigkeit verpflichtet, da er wegen der für ihn bestehenden Möglichkeit, sich Gelder auszuzahlen, eine besondere Vertrauensstellung einnimmt.

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IBRRS 2016, 0717

AG Heidelberg, Urteil vom 13.05.2015 - 45 C 5/15

1. Eine Zweckbestimmung von Räumen kann nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden, nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

2. Eine Wohnungseinheit darf sogar im Widerspruch zu einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter genutzt werden, wenn die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (hier: Frisörgeschäft anstelle einer Apotheke).

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IBRRS 2016, 0711

LG Hamburg, Urteil vom 05.08.2015 - 318 S 145/14

1. Ignoriert der Wohnungseigentümer den Umstand, dass sich Terrasse und der Schuppen (teilweise) auf dem Gemeinschaftseigentum befinden, oder hat er hiervon erst aus dem Schreiben der Verwaltung erfahren, so fällt ihm zumindest grob fahrlässige Unkenntnis von diesem aus der Teilungserklärung unmittelbar ersichtlichen Umstand zur Last. Grob fahrlässig handelt, wer sich die Kenntnis in zumutbarer Weise ohne nennenswerte Mühe beschaffen könnte und auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeiten nicht ausnutzt. Wer diesen Umstand bei Erwerb seines Wohnungseigentums nicht zur Kenntnis nimmt, handelt nicht nur leicht, sondern grob fahrlässig.

2. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht im Fall der Überschreitung von Sondernutzungsrechten kein Anspruch auf "geräumte Herausgabe bzw. Räumung" zu.

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IBRRS 2016, 0709

AG Hamburg, Urteil vom 25.06.2015 - 22a C 223/14

Eine Entlastung trotz Möglichkeit der Haftung des Verwalters ist ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.

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IBRRS 2016, 0670

LG Bamberg, Urteil vom 17.03.2015 - 11 S 18/14

1. Fenster sind zwingendes Gemeinschaftseigentum, da sie die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen und für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind.

2. Dafür müssen sie sich nicht öffnen lassen, auch Glasbausteine sind Fenster.

3. Die Reinigung von Außenfenstern gehört zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit sie dazu dient, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten und die Belichtungsfunktion sicherzustellen.

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IBRRS 2016, 0665

LG München I, Urteil vom 12.03.2015 - 36 S 247461/13 WEG

1. Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, sind die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, ihn tatsächlich abzuberufen. Dafür muss ein zwingender Abberufungsgrund vorliegen.

2. Lässt der Verwalter kranke und faule Bäume ohne vorherigen Beschluss fällen, liegt darin allein zumindest kein zwingender Grund für seine Abberufung.

3. Wird ein Beschluss der Eigentümerversammlung durch ein Urteil ersetzt, ist der Beschluss erst mit Rechtskraft des Urteils gültig, nicht schon mit der Beschlussfassung.

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IBRRS 2016, 0667

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 - 11 S 46/15

1. Der Funktion der Eigentümerversammlung als Diskussionsforum unter Einschluss aller Mitglieder steht es entgegen, dass die Versammlung auf Betreiben der Mehrheit unterbrochen wird, damit sie unter Ausschluss der Minderheit über den Beschlussgegenstand weiterdiskutieren kann, bevor nach Beendigung der "Unterbrechung" über den Antrag abgestimmt wird.*)

2. Die darin liegende Verletzung des Teilnahmerechts der vorübergehend von der Eigentümerversammlung ausgeschlossenen Mitglieder begründet jedoch nur im Ausnahmefall die Nichtigkeit der nachfolgend gefassten Beschlüsse. Da jedes Mitglied auf sein Teilnahmerecht verzichten kann, muss die Verletzung von Teilnahmerechten grundsätzlich innerhalb der Anfechtungsfrist gerügt werden. Nur wenn auf Grund der Umstände des Einzelfalls ein vorübergehend ausgeschlossenes Mitglied besonders schutzwürdig erscheint, kann die Verletzung der Teilnahmerechte zur Nichtigkeit führen.*)

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IBRRS 2016, 0664

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 11.01.2016 - 20 C 946/15

Erstellt der (angebliche) WEG-Verwalter keine Jahresabrechnung und führt er auch keine Wohnungseigentümerversammlung durch, kann er die verauslagten Kosten nicht erstattet verlangen.

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IBRRS 2016, 0640

OLG München, Beschluss vom 11.01.2016 - 34 Wx 333/15

1. Die allgemeinen Grundsätze über die Zulässigkeit von Grundbucheinsicht finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung.*)

2. Inhaber eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Einräumung des Eigentums oder eines dinglichen Rechts am Grundstück haben regelmäßig ein aus ihrer Rechtsstellung fließendes, berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht.*)

3. Berechtigte Zweifel am Fortbestehen eines das Einsichtsinteresse begründenden Anspruchs können eine Glaubhaftmachung erfordern; an die Annahme eines konkludent erklärten Verzichts des Berechtigten sind aber strenge Anforderungen zu stellen.*)

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IBRRS 2016, 0637

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 07.10.2015 - 880 C 21/14

Eine Zustellungsverzögerung von 14 Tagen ist grundsätzlich hinnehmbar, es sei denn, der Kläger bzw. die von ihm eingeschaltete kontoführende Hausbank bezeichnet bei Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses das maßgebliche gerichtliche Aktenzeichen zum Rechtsstreit derart unzureichend, dass die Justizkasse nicht in der Lage ist, den eingegangenen Gerichtskostenvorschuss dem relevanten Verfahren zuzuordnen und es durch diesbezügliche Nachforschungen zu einer erheblichen Überschreitung dieser Frist kommt.

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IBRRS 2016, 0654

AG Ratingen, Urteil vom 18.11.2014 - 11 C 121/14

1. Dem jeweiligen Wohnungseigentümer für den Fall der Anschaffung privater Geräte einen Nachweis aufzuerlegen, der Wohnungseigentümergemeinschaft den Kauf eines zertifizierten Gerätes, eine sach- und fachgerechte Installation sowie die Durchführung einer regelmäßigen Wartung aufzuerlegen, ist gerade bei Gemeinschaften, die aus einer Vielzahl von Wohnungseigentümern besteht, nicht zweckmäßig.

2. Der Wunsch der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Anschaffung einheitlicher Rauchwarnmelder hat damit Vorrang vor den Einzelinteressen der Miteigentümer.

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