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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2016, 1569

OLG Bremen, Beschluss vom 28.04.2016 - 3 W 28/15

Der Teilung eines Grundstücks in zwei Wohneinheiten steht nicht § 5 WEG entgegen, wenn in dem Raum, der nach dem Aufteilungsplan ein im Sondereigentum stehendes Badezimmer ist, zugleich die gemeinschaftliche Heizungsanlage untergebracht ist. Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese kann durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden.*)

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IBRRS 2016, 1585

BGH, Urteil vom 26.02.2016 - V ZR 250/14

Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.*)

IBRRS 2016, 1574

AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015 - 14 C 23/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2016, 1537

LG München I, Urteil vom 07.04.2016 - 36 S 17586/15 WEG

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden.

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IBRRS 2016, 1500

OLG München, Beschluss vom 11.05.2016 - 34 Wx 73/15

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann als (Mit-)Eigentümerin von Grundbesitz in das Grundbuch eingetragen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15, IMR 2016, 242).*)

2. Offen bleibt, ob das Grundbuchamt den Verwaltungscharakter des Erwerbsgeschäfts zu prüfen hat. Stellt sich nach dem Inhalt der Urkunde der Erwerb als Verwaltungsmaßnahme dar, kann der Nachweis jedenfalls im Rahmen der freien Beweiswürdigung als geführt angesehen werden*)

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IBRRS 2016, 1498

LG Stuttgart, Urteil vom 11.05.2016 - 10 S 2/16

1. Die zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht begründet auch eine Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft.*)

2. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, vorrangig den von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Handwerker in Anspruch zu nehmen, wenn nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigen rechtfertigen.*)

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IBRRS 2016, 1473

BGH, Beschluss vom 17.03.2016 - V ZR 185/15

1. Nehmen die übrigen Wohnungseigentümer einen verkaufswilligen Wohnungseigentümer wegen des eigenmächtig veranlassten Kappens bzw. Fällens von Bäumen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück in Anspruch, so stellt das eine Wohnungseigentumssache dar, egal ob die Ansprüche (hilfsweise) auf Schadenersatz gerichtet sind oder auf Beteiligung an einem Veräußerungserlöszuwachs aufgrund des durch den Freischnitts erreichten Seeblicks.

2. Dass die im eigenmächtigen Rückschnitt durch einen (früheren) Wohnungseigentümer wurzelnden Ansprüche im Instanzenzug fälschlich als allgemeine Zivilsache behandelt worden sind, eröffnet die bis 31.12.2015 gesetzlich ausgeschlossene Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH nicht, jedenfalls wenn der BGH rechtliches Gehör gewährt. Auch der Grundsatz der Meistbegünstigung verfängt nicht, weil der Ausschluss der Nichtzulassungsbeschwerde bis 31.12.2015 kraft Gesetzes eintrat und nicht davon abhing, ob das an sich berufene Landgericht oder das Oberlandesgericht - in verfahrensrechtlich nicht zu beanstandender Weise - entschieden hat.

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IBRRS 2016, 1470

LG Itzehoe, Beschluss vom 05.10.2015 - 11 T 33/15

1. Beim Streit um Zustimmung zu dem Verkauf von Sondereigentum ist als Streitwert regelmäßig der volle Kaufpreis anzunehmen.

2. Bei dem Streit um die Zustimmung zu einer unentgeltlichen Übertragung (hier: Schenkung) kann der Streitwert reduziert werden.

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IBRRS 2016, 1469

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.04.2016 - 20 C 1233/15

Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus verständlich sein und einer Schlüssigkeitsprüfung standhalten. Dazu ist es erforderlich, dass die Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben erkennbar sind. Gleiches gilt für die Angaben des Anfangs- und Endbestandes der Bankkonten.

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IBRRS 2016, 1468

FG Bremen, Urteil vom 24.06.2015 - 2 K 24/15

1. Eine "Schenkung unter einer Auflage" (§ 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG) liegt nicht nur dann vor, wenn der Beschenkte als neuer Eigentümer das Wohnrecht an der übertragenen Wohnung zugunsten des Schenkers bestellt, sondern auch dann, wenn Eigentumsübertragung und Wohnrechtsbestellung in derselben Urkunde erfolgen oder der Schenker als bisheriger Eigentümer das Wohnrecht bestellt, bevor er in einer weiteren Urkunde am selben Tag das Eigentum an der Wohnung auf den Beschenkten überträgt, und das Wohnrecht zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

2. Eine Leistung des Beschenkten liegt vor, wenn er die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch zugunsten des bisherigen Eigentümers zu dulden hat, also keinen Anspruch auf einen lastenfreien Erwerb hat, und somit nicht mit Erfolg gegen die noch ausstehende Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch vorgehen kann.

3. Der Auffassung, dass wegen § 10 Abs. 6 S. 6 ErbStG jedenfalls dann, wenn ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG vorgelegt worden ist oder die Vorlage noch möglich ist, nicht von einer bei der Schenkungsteuer abziehbaren Auflage i. S. d. § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG auszugehen ist, wird nicht gefolgt. Für die Grunderwerbsteuer kommt es insoweit nur darauf an, dass die Auflage bei der Schenkungsteuer dem Grunde nach abziehbar ist.

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IBRRS 2016, 1426

AG Idstein, Urteil vom 07.09.2015 - 32 C 7/15

1. Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG stellt alleine keinen Grund für die Ungültigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dar. Der Anfechtende muss darlegen, dass ihm gerade aufgrund dieses Fehlers die Mitwirkung auf der Eigentümerversammlung versagt war (entgegen LG München I, IMR 2015, 238).

2. Ist ein Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirates, steht ihm ein Recht zur Anwesenheit auf der Eigentümerversammlung nur insoweit zu, als sein spezifischer Aufgabenbereich, etwa im Rahmen der Prüfung der Jahresabrechnung betroffen ist. Verbleibt er auch bei anderen Tagesordnungspunkten in der Eigentümerversammlung, so sind die in seiner Anwesenheit gefassten Beschlüsse wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.

3. Der Streitwert bemisst sich unabhängig vom Fehler eines Beschlusses nach dem wirtschaftlichen Interesse des Anfechtenden an seiner Ungültigerklärung. Hat der Anfechtungskläger kein eigenes wirtschaftliches Interesse, so ist ein Streitwert von 100 Euro festzusetzen.

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IBRRS 2016, 1394

LG München I, Urteil vom 31.03.2016 - 1 S 19002/11 WEG

Der Verwalter verletzt seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, wenn er über die genehmigte Bausumme von 720.000 Euro hinaus ohne weitere Beschlussfassung der Eigentümer Zahlungen von insgesamt knapp 1,5 Mio. an Bauunternehmen für Leistungen im Zusammenhang mit einer Balkon- und Fliesensanierung tätigt.

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IBRRS 2016, 1393

LG München I, Urteil vom 07.04.2014 - 1 S 19002/11 WEG

Erteilt der Verwalter eigenmächtig einen Auftrag zur Erstellung bedarfsorientierter Energieausweise ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und macht sich schadensersatzpflichtig.

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IBRRS 2016, 1304

LG Hamburg, Urteil vom 05.08.2015 - 318 S 55/14

Ansprüche von Wohnungseigentümern auf Beseitigung (hier: von im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrasse und Schuppen) verjähren in drei Jahren.

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IBRRS 2016, 1347

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.04.2016 - 2-09 T 592/15

1. Der Streitwert in Wohnungseigentumssachen ist auf 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen und er darf das Interesse des veräußernden Wohnungseigentümers an der Entscheidung nicht unterschreiten.

2. Entspricht das Interesse des Wohnungseigentümers an der Veräußerung dem Kaufpreis, kann der diesen nämlich nur dann erzielen, wenn er selbst seinen kaufvertraglichen Pflichten nachkommt und der Erwerber seiner Eigentumswohnung in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

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IBRRS 2016, 1341

LG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2015 - 5 S 17/15

1. Für die nach der Trinkwasserverordnung erforderliche Überprüfung der Trinkwasseranlage in dem Hausanwesen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht die vermietenden Wohnungseigentümer verantwortlich, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, die aufgrund der Untersuchung der Trinkwasseranlage anfallenden Kosten nicht nur auf die vermietenden Wohnungseigentümer, sondern - entsprechend der Anzahl der Eigentumswohnungen - auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, ist nicht ermessensfehlerhaft.*)

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IBRRS 2016, 1353

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10 = IMR 2006, 1; BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5 = IMR 2014, 99). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.*)

2. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).*)

3. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.03.2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29.03.2011 - VI ZR 117/10, BGHZ 189, 79 Rn. 8 = IBRRS 2012, 0107 = IMRRS 2012, 0071; vom 17.10.2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13 = IBRRS 2012, 4287 = IMRRS 2012, 3066). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwendig sind.*)

IBRRS 2016, 1303

LG Hamburg, Urteil vom 28.01.2015 - 318 S 118/14

1. Die Bestellung des Verwalters darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Formulierung "nach der Begründung von Wohnungseigentum" ist als "nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft" zu verstehen.

2. Die Bestellungszeit des in der Teilungserklärung bestellten Verwalters beginnt frühestens mit der Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Voraussetzung für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass zwischen Aufteiler und (erstem) Erwerber ein wirksamer Erwerbsvertrag über die Wohnungseigentumseinheit besteht, für den Ersterwerber der Anspruch auf Erlangung des Eigentums an der Wohnung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Erwerber die Eigentumswohnung in Besitz genommen hat und nach dem Erwerbsvertrag Nutzungen, Lasten und Kosten auf den Erwerber übergegangen sind.

4. Einem Wohnungseigentümer kann ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Verpflichtung zur Wohngeldvorauszahlung zustehen, wenn der Verwalter die Gelder nicht auf einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, sondern einem auf seinen eigenen Namen geführten offenen Treuhandkonto.

5. Der Verwalter ist verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig.

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IBRRS 2016, 1351

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.*)

2. Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.*)

3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.*)

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IBRRS 2016, 1289

LG München I, Urteil vom 01.02.2015 - 1 S 12786/15

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern.*)

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IBRRS 2016, 1279

OLG München, Urteil vom 24.07.2013 - 27 U 152/12

1. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Bauträger, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die WEG übertragen. Das gilt auch für den Kostenvorschussanspruch.

2. "Spontane Zusammenkünfte" ohne schriftliche Einladung mit der Bezeichnung der Besprechungsthemen und ohne schriftliche Niederlegung der Beschlussfassung sind möglich, wenn alle Wohnungseigentümer anwesend sind und die Zusammenkunft von allen als Wohnungseigentümerversammlung verstanden wird.

3. Die Nichteinhaltung der Schriftform des Mehrheitsbeschlusses ist als reine Formalie unschädlich, wenn alle Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung anwesend sind.

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IBRRS 2016, 1276

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2016 - 318 S 40/15

1. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Eigentumseinheit und macht der Mieter davon in einer Weise Gebrauch, die gegen die in der Teilungserklärung vereinbarte Zweckbestimmung verstößt, bestehen Unterlassungsansprüche sowohl gegen den vermietenden Eigentümer als mittelbaren Handlungsstörer als auch gegen den Mieter selbst.

2. Der private Kinderspielplatz stellt eine Wohnfolgeeinrichtung dar, dessen Nutzung durch Kinder der Kindertagesstätte unzulässig ist. Es sollte nämlich keine allgemein zugängliche öffentliche Spielfläche geschaffen werden.

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IBRRS 2016, 1274

LG Hamburg, Beschluss vom 23.12.2015 - 318 T 61/15

Wiederholt eine Beschlussfassung nur den gesetzlichen Verteilerschlüssel unklar mit anderen Worten, ist sie überflüssig und unbestimmt. Dies entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2016, 1269

LG München I, Urteil vom 01.02.2016 - 1 S 12786/15

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers in Stand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern.*)

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IBRRS 2016, 1248

AG Kassel, Beschluss vom 25.11.2015 - 803 C 4964/15

1. Die einstweilige Verfügung ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn sie auf die vorbeugende Unterlassung einer Beschlussfassung auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zielt, die von der Hausverwaltung einberufen wurde.*)

2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Beratung und Beschlussfassung über einen Liquiditätsengpass einzuberufen, selbst wenn dieser streitig ist.*)

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IBRRS 2016, 1235

AG Öhringen, Urteil vom 26.11.2015 - 3 Ls 52 Js 33474/14

Der faktische Verwalter macht sich wegen gewerbsmäßiger Untreue strafbar, wenn er über Jahre Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft für private Zwecke abbucht.

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IBRRS 2016, 1226

AG Öhringen, Urteil vom 26.11.2015 - 3 Ls 52 Js 9294/14

Der faktische Verwalter macht sich wegen gewerbsmäßiger Untreue strafbar, wenn er über Jahre Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft für private Zwecke abbucht.

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IBRRS 2016, 1245

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 26.03.2015 - 14 S 8115/14 WEG

Sind Fugenschäden in einer Tiefgarage das Resultat der bestimmungsgemäßen Nutzung durch den jeweiligen Sondereigentümer und befinden sie sich teilweise im Bereich von Konsolauflagen und Fundamenten und sind damit der Tragkonstruktion des Gesamtbauwerkes zuzurechnen, so müssen alle Miteigentümer die Instandsetzungskosten tragen.

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IBRRS 2016, 1163

AG München, Beschluss vom 21.04.2016 - 482 H 738/16 WEG

1. Das wohnungseigentumsrechtliche Vorbefassungsgebot gilt auch für den Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens.

2. Der Antragsteller ist verpflichtet, zuvor bei der Eigentümerversammlung die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die von ihm erhobenen Mängelbehauptungen zu beantragen.

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IBRRS 2016, 1171

LG München I, Urteil vom 29.01.2015 - 36 S 2567/14 WEG

1. In einer Wohnungseigentümerversammlung kann auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit stillschweigend verzichtet werden, indem die anderen Eigentümer in Kenntnis der Anwesenheit von Dritten diese nicht rügen und im Weiteren widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen.

2. Ein formeller Mangel ist dann unerheblich, wenn ausgeschlossen werden kann, dass der Beschluss auch ohne Mangel ebenso zustande gekommen wäre.

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IBRRS 2016, 1157

OLG Hamm, Beschluss vom 18.03.2016 - 32 SA 8/16

Für die Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 45 Abs. 3 WEG in einem § 43 Nr. 5 WEG unterfallenden Streitfall ist das jeweils erkennende Gericht und nicht - streitwertunabhängig - das Amtsgericht als Wohnungseigentumsgericht zuständig.*)

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IBRRS 2016, 1143

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.04.2016 - 2-13 S 204/13

Der Wohnungseigentümer einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann ohne den vorherigen Beschluss der WEG nicht zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der andere Wohnungseigentümer für die WEG tätig geworden ist und die Maßnahmen aus eigenen Mitteln beglichen hat.

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IBRRS 2016, 1111

BGH, Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15

1. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Fortführung des Urteils des Senats vom 01.06.2012 - V ZR 171/11 Rz. 15, IMRRS 2012, 1804 = NJW 2012, 2797).*)

2. Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.*)

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IBRRS 2016, 1108

LG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2015 - 318 S 81/15

1. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer seine Tochter zur Verwalterin wählt. Dann besteht Zweifel an der Neutralität bei der Ausübung des Verwalteramtes.

2. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art "Probezeit" von einem Jahr gewährt werden soll.

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IBRRS 2016, 1068

LG Aurich, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 188/15

Außenjalousien stellen keine ins Gewicht fallende optisch nachteilige Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, wenn sie an der Rückseite des Baukörpers im obersten Stockwerk eingebaut werden.

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IBRRS 2016, 1097

BGH, Beschluss vom 17.03.2016 - V ZB 166/13

Bei der Bemessung der Beschwer eines Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten hat, tritt der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, regelmäßig zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu (Bestätigung von Senat, Beschluss vom 31.03.2011 - V ZB 236/10, NJW-RR 2011, 1026 = IMR 2011, 298).*)

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IBRRS 2016, 1054

BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15

1. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.*)

2. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.*)

3. Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.*)

IBRRS 2016, 1039

LG Rostock, Urteil vom 23.01.2015 - 1 S 24/14

1. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung der Verwaltung.

2. Danach widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwaltung Entlastung erteilt wird, obwohl Ansprüche gegen sie in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten.

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IBRRS 2016, 1023

AG Schöneberg, Urteil vom 17.02.2016 - 770 C 48/15

Selbst wenn eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Efeubepflanzung alten Baumbestand und von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft gepflanzte Edelhölzer beeinträchtigt, rechtfertigt dies nicht ein eigenmächtiges Entfernen des Efeus im Rahmen einer Notgeschäftsführung.

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IBRRS 2016, 1004

LG München I, Beschluss vom 12.10.2015 - 1 T 17164/15

1. Die temporäre Vermietung einer 80 m² großen Eigentumswohnung an elf Asylbewerber haben die übrigen Wohnungseigentümern zu dulden.

2. Ein einstweiliges Verfügungsverfahren scheitert an fehlende Dringlichkeit, sofern zwei Mieter der übrigen Wohnungseigentümer mit einer fristlosen Kündigung gedroht haben bzw. eine solche Kündigung ausgesprochen haben.

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IBRRS 2016, 0979

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 - 2-09 S 45/11

1. Sowohl das Anbringen von Fenstern und Lichtspotts als auch das von Außenaschenbechern stellen erhebliche bauliche Veränderungen dar, die der Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft bedürfen.

2. Eine seitliche Einfassung des Gartens durch Fenster ist nicht von der Erlaubnis, eine Markise anzubringen, umfasst, weil nach dem normalen Sprachgebrauch eine Markise lediglich eine Abdeckung nach oben erfasst.

3. Der Beseitigungsanspruch gegen eine bauliche Maßnahme kann verjähren, dadurch wird diese aber nicht legalisiert. Jede Veränderung der Maßnahme stellt einen erneuten Eingriff dar, gegen den der betroffene Miteigentümer vorgehen kann.

4. Ein Pizzaofen mit einer Brennleistung von 22,5 KW geht weit über das übliche Maß der Nutzung eines Kaminzuges durch normale Kaminöfen mit einer Brennleistung von 6,25 KW bis 8,25 KW hinaus.

5. Hat ein Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Kaminzug, müssen die anderen Miteigentümer einer Erwärmung von Teilen ihrer Wohnungen durch die Nutzung hinnehmen. Wird jedoch ein anderer Kaminzug benutzt, müssen sie die Erwärmung anderer Bereiche ihrer Wohnungen nicht hinnehmen.

6. Nur weil die Miteigentümer in der Vergangenheit den Betrieb eines Pizzaofens an einem nicht zur Sondernutzung bestimmten Kaminzug geduldet haben, müssen sie dies nicht auch in Zukunft tun, weil jede erneute Benutzung des Ofens eine erneute Störung darstellt und gerade keine dauerhafte Störung vorliegt.

IBRRS 2016, 0961

LG München I, Urteil vom 02.03.2015 - 1 S 5273/13 WEG

Eine zweckwidrige Nutzung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Zweckbestimmungsvereinbarung ist ausnahmsweise dann zulässig, wenn diese generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann, als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (hier: Spiehalle statt Restaurant).

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IBRRS 2016, 0960

LG Stuttgart, Urteil vom 17.06.2015 - 10 S 79/14

Selbst bei eindeutigem Wortlaut kann ein Beschluss nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden werden und nicht als Verpflichtung ohne gerichtliche Klärung dahingehend, ob ein Anspruch gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich vorzunehmender Rückbaumaßnahmen überhaupt besteht. Dabei ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollte, der sich innerhalb ihrer Beschlusskompetenz hält.

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IBRRS 2016, 0951

LG Hamburg, Beschluss vom 05.11.2015 - 318 S 81/15

1. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer seine Tochter zur Verwalterin wählt. Dann besteht Zweifel an der Neutralität bei der Ausübung des Verwalteramtes.

2. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art "Probezeit" von einem Jahr gewährt werden soll.

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IBRRS 2016, 0926

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 - 11 S 38/15

1. Aufgrund der Regelung in § 15 Abs. 7 LBO Baden-Württemberg ist die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Daraus folgt nicht lediglich eine geborene Wahrnehmungsbefugnis und -kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern zu regeln, sondern auch eine Wahrnehmungsverpflichtung der Gemeinschaft (LG Karlsruhe, NZM 2015, 899 = NJW-RR 2015, 1495). Die konkrete Wahrnehmung dieser Verpflichtung zur Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG entsprechen.*)

2. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen ohne Rücksicht auf dort bereits vorhandene Geräte kann nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn er wirtschaftlich ist und die Interessen der einzelnen Mitglieder hinreichend berücksichtigt. Daher ist der Bestand der Rauchwarnmelder im Gebäude zu ermitteln und es ist zu prüfen, ob man durch Anbieter, die nicht auf die Erstreckung des Ausrüstungs- und Wartungsvertrages auf das gesamte Gebäude bestehen, oder durch einen Hausmeisterdienst die Vervollständigung der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern durchführen kann. Hat eine Bestandsprüfung und Ermittlung der Handlungsalternativen nicht stattgefunden und ist die Eignung der vorhandenen Geräte beim klagenden Wohnungseigentümer unstreitig, ist der Beschluss für ungültig zu erklären.*)

3. Zwar mag ein einheitliches und gemeinsames Vorgehen tatsächlich ein für den Verwalter gut zu kontrollierender Weg sein, um das gesamte Gebäude entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorschriften auszurüsten. Daraus allein folgt aber noch kein erhöhter Brandschutz. Die Durchführung des Einbaus und Wartung durch eine Fachfirma ist nicht vorgeschrieben.*)

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IBRRS 2016, 0925

LG Dortmund, Urteil vom 24.11.2015 - 9 S 41/14

1. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

2. Die Bezeichnung von Positionen als "Sonstiges" oder "Sonderkosten" reicht dafür nicht aus. Auch eine Saldierung genügt nicht, vielmehr müssen Einnahmen und Ausgaben getrennt ausgewiesen werden.

3. Eine Prüfung der Jahresabrechnung ist nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.

4. Wird durch einen Baum das Wohnzimmer eines Miteigentümers nicht völlig verdunkelt und auch die Terrasse nur bedingt verschattet, hat der Miteigentümer keinen Anspruch auf das Fällen des Baumes, Rückschnitt oder Auslichten sind als minder schwere Maßnahmen in Erwägung zu ziehen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Baum schon bei Einzug des Wohnungseigentümers vorhanden war.

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IBRRS 2016, 0943

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 17.09.2014 - 882 C 23/13

1. Die Beschlusskompetenz erstreckt sich auch auf den Gebrauch einer Sondernutzungsfläche.*)

2. Das Ermessen der Wohnungseigentümer deckt eine Höhenbegrenzung des Bewuchses auf einer Gartenfläche.*)

3. Enthält ein Beschluss abtrennbare, eigenständige Regelungsgegenstände, so kommt auch eine Teilungsgültigkeitserklärung in Betracht.*)

4. Zur fehlenden Kausalität eines evtl. Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung.*)

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IBRRS 2016, 0924

LG Darmstadt, Urteil vom 05.02.2016 - 6 S 143/15

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.

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IBRRS 2016, 0891

KG, Urteil vom 17.12.2015 - 22 U 272/13

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschössräumen in der Eigentümergemeinschaft streitig ist, bezüglich des Dachgeschosses laut dem Aufteilungsplan lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht und der Verkäufer dem Erwerber dies nicht offenbart.

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IBRRS 2016, 0881

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2016 - 2-13 S 225/13

1. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung ist teilbar. Folglich führt ein Fehler in der Einzelabrechnung nicht zwangsläufig dazu, dass auch die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist.

2. Sind einzelne Positionen der Einzelabrechnung ungültig, so ist auch die Abrechnungsspitze als das Ergebnis der Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

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