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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2016, 0137

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.12.2015 - 33 C 457/15

Ein Sonderhonorar steht dem Verwalter trotz der Klausel im Verwaltervertrag, wonach er für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern, eine Vergütung nach den Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. BV erhält, jedenfalls dann nicht zu, wenn die jeweilige Baumaßnahme von einem externen Bauleiter betreut wird.

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IBRRS 2016, 0055

AG Dortmund, Urteil vom 12.11.2015 - 514 C 71/14

1. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss zweifelsfrei entnehmen lässt, über welche Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung ein Beschluss gefasst wurde. So genügt etwa die Formulierung "die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt" nicht, wenn sich dem Protokoll nicht eindeutig entnehmen lässt, welche Jahresabrechnungen vorlagen.

2. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen.

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IBRRS 2016, 0049

LG Dresden, Beschluss vom 05.10.2015 - 2 T 106/15

1. Der Streitwert einer Klage auf Unterlassung der Prostitution in einer Eigentumswohnung richtet sich danach, inwieweit die erzielbaren Mieteinnahmen und der Verkehrswert der Eigentumswohnung durch die Nutzung von Wohnungen zu Zwecken der gewerblichen Prostitution beeinträchtigt wird.

2. Allein die Möglichkeit, dass ein Sachverständiger einen Streitwert besser und exakter abschätzen könnte als das Gericht, macht dessen Beauftragung noch nicht zwingend, sofern es für das Gericht Anknüpfungspunkte für eine eigene Schätzung gibt.

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IBRRS 2016, 0001

LG Hamburg, Urteil vom 17.06.2015 - 318 S 167/14

1. Die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz“ ist nach dem Wortlaut und nächstliegendem Sinn dahingehend zu verstehen, dass diese Flächen als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen sollen. Die Erlaubnis zur Nutzung als Fahrradabstellplatz mit einem auf dem Boden befestigten Bügel widerspricht damit ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Hierbei ist es egal, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt.

2. Der Beschluss, den Zaun um den Spielplatz ersatzlos entfernen zu lassen, widerspricht den Regelungen der Teilungserklärung, wenn in der in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich eine Spielfläche „Kleinkinder“ ausgewiesen ist, denn diese bedarf aufgrund baurechtlicher Vorgaben einer Abgrenzung gegenüber Gefahrenquellen.

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IBRRS 2015, 3298

OLG Bamberg, Urteil vom 09.12.2015 - 8 U 23/15

Ziehen die Erwerber in ihre Eigentumswohnungen ein und bezahlen sie den Kaufpreis vollständig, ohne auf die in den Erwerberverträgen vereinbarte förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers insgesamt - also einschließlich der Teile der Leistung, die in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer übergehen sollen - konkludent abgenommen.

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IBRRS 2015, 3269

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014 - 539 C 18/14

1. Der Beschluss über Vornahme von Sanierungsarbeiten muss klarstellen, ob mit dem Werkunternehmer der Bauvertrag nach BGB oder VOB/B geschlossen werden soll, da dies erhebliche Auswirkungen auf die Geltendmachung von Mängelrechten und die Abnahme hat.

2. Für eine moderne, flexible und dauerhafte Kunststoffbeschichtung, die die durch thermische Einwirkung ausgelösten unterschiedlichen Ausdehnungen verschiedener Materialien dauerhaft, langlebig und sicher überbrücken soll, muss von der Eigentümergemeinschaft gesorgt werden.

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IBRRS 2015, 3262

BGH, Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14

1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben.*)

2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.*)

3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.*)

4. Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist.*)

IBRRS 2015, 3253

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 - 55 S 123/14 WEG

1. Beschlüsse der Eigentümerversammlung können auch konkludent, d.h. stillschweigend, verkündet werden. Die Wiedergabe der für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisse im Versammlungsprotokoll reichen für die Annahme aus.

2. Ein Beschluss, der den Verwalter dazu zwingt, zukünftig allen Zahlungsverkehr durch Eigentümer mit mehr als 50 % der Stimmen abzeichnen zu lassen, ist nichtig, weil er den Verwalter handlungsunfähig macht.

3. Ein Beschluss, der die Zustimmung von mehr als 50 % der Eigentümer für jedwede Vertragsänderung nötig macht, ist nichtig, weil er zu unbestimmt ist.

4. Ein Beschluss über die zukünftige Verwalterbestellung hinsichtlich Dauer und Höhe des Honorars ist nichtig, weil er die freie Auswahl des Verwalters einengt.

5. Fehlen hingegen nur jegliche Eckdaten des Verwaltervertrages, macht das den Beschluss nur anfechtbar.

6. Sollen einem Wohnungseigentümer vom Gemeinschaftskonto der Eigentümer Auslagen erstattet werden, die er aufgrund von Skonto-Abzug gar nicht tätigen musste, stellte dies eine Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern dar. Ein dahingehender Beschluss ist nichtig.

IBRRS 2015, 3218

AG Singen, Urteil vom 25.11.2014 - 7 C 20/14

Trotz teilweiser Selbstausstattung durch einzelne Wohnungseigentümer, kann die einheitliche Ausstattung mit Funkmeldern ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

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IBRRS 2015, 3217

AG Aachen, Urteil vom 08.01.2014 - 118 C 13/13

Hat ein Wohnungseigentümer zulässigerweise einen Dachgeschossausbau vorgenommen und weisen die im Zuge der Arbeiten vorgenommenen Dacharbeiten bzw. sonstigen Arbeiten Mängel auf, hat der Wohnungseigentumer gegenüber der Gemeinschaft die ihm obliegenden Schutzpflichten verletzt, denn die Eigentümergemeinschaft hat gegen den Ausbauberechtigten einen schuldrechtlichen Anspruch auf mangelfreie Durchführung des Ausbaus und widrigenfalls Schadensersatzansprüche.

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IBRRS 2015, 3177

AG München, Urteil vom 25.11.2015 - 485 C 30059/14 WEG

1. Eine Jahresabrechnung entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie übersichtlich und aus sich heraus nachvollziehbar ist. Sie muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalender- bzw. Wirtschaftsjahr geben.

2. Zur Erstellung einer Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die etwa auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.

3. Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein und die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

4. Die vollständige Jahresabrechnung hat neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten auszuweisen.

5. Enthält die Jahresgesamtabrechnung so viele Mängel und Lücken, dass die ordnungsgemäßen Teile für sich alleine keine hinreichende Aussagekraft haben. ist die Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären.

6. Wird die Gesamtabrechnung aufgehoben, hat dies stets Auswirkungen auf die Einzelabrechnungen. Diese werden aus der Gesamtabrechnung entwickelt, so dass die Einzelabrechnungen nicht bestandskräftig werden können, wenn die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist.

7. Ist klägerseits alles Erforderliche für die demnächstige Zustellung getan - insbesondere der Gerichtskostenvorschuss eingezahlt -, bestehen allenfalls in engem Rahmen Nachforschungsobliegenheiten bei Gericht; jedenfalls ein Zuwarten bis sechs Monate ist unschädlich.

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IBRRS 2015, 3215

LG Hamburg, Urteil vom 15.04.2015 - 318 S 125/14

Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung kann jederzeit durch Stimmenmehrheit abgeändert werden.

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IBRRS 2015, 3205

AG Aachen, Urteil vom 20.03.2013 - 118 C 82/12

Die nachträgliche erstmalige Herstellung eines baukonformen Zustands durch Schaffung eines zweiten Rettungswegs ist einer Instandsetzung nicht gleichzusetzen. Die Kosten einer sog. Erstherstellung der Wohnungseigentumsanlage sind nicht vom Sondereigentümer allein, sondern von allen Wohnungseigentümer zu tragen.

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IBRRS 2015, 3228

BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 203/14

1. Fordert das Gericht keinen Gerichtskostenvorschuss an und bleibt der Kläger untätig, beginnt der ihm im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 167 ZPO ("demnächst") zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung frühestens drei Wochen nach Einreichung der Klage bzw. drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist.*)

2. Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet (Abgrenzung und Fortführung von Senat, Urteil vom 30. März 2012 - V ZR 178/11, NJW 2012, 2512).*)

IBRRS 2015, 3202

AG Düsseldorf, Urteil vom 03.09.2014 - 291a C 2476/14

1. Ein wichtiger Grund zur Beiratsabberufung ist gegeben, wenn ein Beirat durch Verweigerung der Protokollunterzeichnung die Verwalterbestätigung verhindert.

2. Ein bestätigender Zweitbeschluss zur Beseitigung von formellen Fehlern ist vereinbar mit ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit wird nicht durch die Behauptung angegriffen, dass unbekannte Personen in der Mitgliederversammlung einer sehr großen Wohnungseigentümergemeinschaft anwesend sind.

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IBRRS 2015, 3201

AG Nürnberg, Urteil vom 23.01.2015 - 14 C 4961/14 WEG

1. Fassen die Eigentümer den Beschluss, den Vertrag mit dem bisherigen Verwalter zu verlängern, kann darin auch schon der Beschluss über die erneute Bestellung des Verwalters liegen. Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer alle Voraussetzungen für eine wirksame Weiterbestellung erfüllen wollen, insbesondere wenn Eckdaten wie Laufzeit und Verwaltervergütung im Vorhinein mitgeteilt wurden.

2. Die Eigentümer sind nur verpflichtet, der Verwaltung Schäden am Gemeinschaftseigentum mitzuteilen. Eine Pflicht, Schäden an Sondereigentum schriftlich mitzuteilen, besteht nicht.

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IBRRS 2015, 3199

AG Aachen, Beschluss vom 02.05.2008 - 12 II 223/06

1. Auch eine langjährige, vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel in der notariellen Teilungserklärung abweichende, Praxis der Abrechnung führt nicht zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostenverteilungsregeln.

2. Anders wäre es nur dann, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine solche abweichende Abrechnung in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft ändern und durch einen neuen ersetzen zu wollen.

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IBRRS 2015, 3196

LG Bamberg, Beschluss vom 16.04.2015 - 11 T 8/15 WEG

Verkündet der Verwalter einen positiven Beschluss, ohne dass die erforderliche Stimmenmehrheit erreicht wurde (hier: Allstimmigkeit verlangt, zwei Nein-Stimmen abgegeben), so können ihm Kosten des daraus resultierenden Prozesses auferlegt werden, ohne dass er Partei des Verfahrens sein muss.

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IBRRS 2015, 3111

LG Berlin, Beschluss vom 26.06.2015 - 55 S 282/14 WEG

Das für den Beschwerdewert maßgebliche Änderungsinteresse ist aus der Person des Rechtsmittelführers zu beurteilen und erhöht sich nicht dadurch, dass die Entscheidung für die anderen beteiligten Wohnungseigentümer bindend ist und sich der Streitwert auch nach deren Interesse richtet. Streitwert und Beschwerdewert sind voneinander zu unterscheiden.

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IBRRS 2015, 3102

LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 - 85 T 96/14 WEG

Bei einer Anfechtung des Wirtschaftsplans ist der Streitwert grundsätzlich in Höhe von 50 % des Gesamtvolumens des Wirtschaftsplans festzusetzen, sofern nicht der fünffache Betrag des auf den Kläger entfallenden Wohngeldes niedriger liegt.

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IBRRS 2015, 3106

BGH, Urteil vom 17.09.2015 - I ZR 228/14

IBRRS 2015, 3059

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.06.2015 - 13 B 452/15

1. Es ist zulässig und ermessensfehlerfrei, eine Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen, an die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 WEG zu richten.*)

2. Der auf § 9 Abs. 8 Satz 2 TrinkwV gestützten Anordnung einer Gefährdungsanalyse im Sinne von § 16 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 TrinkwV durch Probenahme auf Legionellen steht nicht entgegen, dass seit mehr als zwei Jahren keine durch Legionellen verursachte Erkrankung mehr bei den Nutzern aufgetreten ist, wenn der der Pflichtige seit dem ursprünglichen Legionellenfund die ihm obliegenden Untersuchungen, die auch durch Ordnungsverfügung angeordnet worden waren, nicht ausgeführt hat.*)

3. In Bezug auf die Androhung der Festsetzung von Zwangsgeld besteht weder ein Vorrang der Ersatzvornahme noch ist die Höhe des Zwangsgeldes durch die möglichen Kosten einer Ersatzvornahme begrenzt.*)

4. Dass einzelne Teile der Wasserversorgungsanlage nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 2013, 272) nicht im gemeinschaftlichen, sondern im Eigentum der Wohnungseigentümer stehen (Teile nach der ersten Absperrvorrichtung in der jeweiligen Sondereigentumseinheit), ändert an der grundsätzlichen Gefahrenabwehrzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls solange nichts, als jenen Teilen mit Blick auf die Gesamtwasserversorgungsanlage untergeordnete Bedeutung zukommt und auf sie nicht weiter als über eine Probenahme eingewirkt werden muss.

5. Bei der Beprobung großer Wohnanlagen ist nach Möglichkeit jeder Steigstrang zu untersuchen und es ist auf peripher gelegene Entnahmestellen abzustellen, weil dort das Risiko für die Entstehung von Legionellen höher ist. Sind folglich die Wohnungen in den obersten bewohnten Stockwerken im Einzelfall nicht erreichbar, darf sich die zuständige Behörde, auch vorab, mit der Beprobung von darunter liegenden, aber zum selben Steigstrang gehörenden Wohnungen einverstanden erklären.

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IBRRS 2015, 2060

LG Dresden, Urteil vom 02.04.2014 - 2 S 521/13

1. Stimmt ein Miteigentümer für einen Beschluss, ist er gleichwohl zur Anfechtung berechtigt, da die Anfechtung auch objektiven Interessen gilt.

2. Die Anfechtung der Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Miteigentümer keine möglichen Schadensersatzansprüche gegen diesen benennt.

3. Eine darüberhinausgehende Verwirkung findet schon allein aufgrund des Zeitmoments (Anfechtungsfrist von einem Monat) keine Anwendung.

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IBRRS 2015, 3037

OLG München, Beschluss vom 09.10.2015 - 34 Wx 184/15

1. Zum Umfang des Einsichtsrechts von Wohnungseigentümern in das Grundbuch eines anderen Wohnungseigentümers (hier: bei anteiligem Sondernutzungsrecht).*)

2. Bei Änderung der Teilungserklärung genügt für die Grundbucheintragung regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung.*)

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IBRRS 2015, 3047

VG Köln, Beschluss vom 26.11.2014 - 1 L 1593/14

1. Der Rückgriff auf Messwerte von installierten ungeeichten Messgeräten verstößt gegen § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG, § 10 Abs. 1 EichO, die die Verwendung ungeeichter Messgeräte und der auf solche Geräte zurückzuführenden Werte im geschäftlichen Verkehr verbietet. Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr iSd Eichgesetzes dar und kann von der zuständigen Ordnungsbehörde unter Anordnung der sofortigen Vollziehung untersagt werden.

2. Der Wohnungseigentumsverwalter, der die herauf basierende Jahresabrechnung erstellt, ist der richtige Adressat für die Untersagungsverfügung.

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IBRRS 2015, 3035

LG Karlsruhe, Urteil vom 10.02.2015 - 7 T 63/14

Die Kosten im Sinne von § 50 WEG sind zu erstatten, wenn der Beigeladene selbst ein Wohnungseigentümer ist und dieser auf einer Parteiseite als Streithelfer beitritt. Der Kostenerstattungsanspruch erfasst jedoch nicht die Konstellation, dass der als Streithelfer dem Prozess beigetretene Verwalter neben einem oder mehreren Wohnungseigentümern einen eigenen Rechtsanwalt beauftragt.

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IBRRS 2015, 2972

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.06.2015 - 6 AR 9/15

Die Bestimmung des Landgerichts als gemeinsam zuständiges Gericht ist über § 36 ZPO auch dann möglich, wenn gegenüber dem Verwalter Ansprüche nach dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner Eigenschaft als Hausverwalter geltend gemacht werden.

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IBRRS 2015, 2992

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 13.04.2015 - 16 S 133/14

1. Ein Stimmrechtsmissbrauch liegt vor, wenn der Mehrheitseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Stimmen des Minderheitseigentümers eine im Konzernverbund mit dem Käufer der Wohnungen des Mehrheitseigentümers stehende Gesellschaft zum Verwalter bestellen lässt, der sodann über die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen nach § 12 Abs. 1 WEG an die andere Konzerngesellschaft zu befinden hat.

2. Für die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 WEG ist ein sachlicher Grund erforderlich. Den Eigentümern kommt aber ein weiter Beurteilungsspielraum zu, der nur beim Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalles und einem deutlichen Überwiegen der Schutzgesichtspunkte der Veräußerungsbeschränkung überschritten werden kann.

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IBRRS 2015, 2989

AG Hannover, Urteil vom 12.12.2014 - 484 C 7688/14

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber, dass generell Rauchwarnmelder installiert werden sollen, stellt eine Vergemeinschaftung dar.

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IBRRS 2015, 2847

AG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2015 - 9 C 299/14 WEG

1. Der Durchbruch durch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wand zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinander liegender Wohnungen ist zulässig, wenn hierdurch weder Statik noch Brandschutz des Gebäudes beeinträchtigt werden.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Durchbruch vorübergehend mit erheblichen Störungen der Wohnungseigentümer, unter anderem Lärm und Feuchtigkeit, verbunden ist.

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IBRRS 2015, 2950

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 28.10.2014 - 750 C 24/14

1. Die Wohnungseigentümer können sich nicht durch einen Beschlussakt selbst das Recht verschaffen, in den Besitz und Eigentum eines anderen Eigentümers einzugreifen (hier: Demontage einer am Gemeinschaftseigentum angebrachten SAT-Anlage).

2. Wird ein unentziehbares Individualrecht im Kernbereich tangiert, ist die Beschlusskompetenz der Eigentümer eingeschränkt.

3. Dies ist für die Informationsfreiheit der Fall, wenn die mediale Grundversorgung, zu der die Möglichkeit für Ausländer gehört, Rundfunksendungen in ihrer Sprache aus ihrem Heimatland empfangen zu können, eingeschränkt wird. Das Recht auf Information gibt jedoch kein Recht auf die optimale Versorgung mit Rundfunksendungen.

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IBRRS 2015, 2966

KG, Beschluss vom 10.09.2015 - 8 U 94/15

Aus den §§ 18, 19 WEG folgt auch dann kein eigener Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer, wenn der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war.*)

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IBRRS 2015, 2954

BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 300/14

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 = IMRRS 2003, 1103; vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 = IMRRS 2005, 1688).*)

IBRRS 2015, 2953

BGH, Urteil vom 02.10.2015 - V ZR 5/15

1. Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage.*)

2. Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war.*)

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IBRRS 2015, 2944

LG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2015 - 10 S 10/15

1. Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Anspruchstellers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.*)

2. Ein Verwalter, der an der Versammlung nicht teilgenommen, sondern einen Dritten mit der Versammlungsleitung und der Protokollierung beauftragt hat, ist hinsichtlich des Protokollberichtigungsanspruchs nicht passivlegitimiert.*)

3. Der Anspruch auf Protokollberichtigung kann gegen verschiedene Passivlegitimierte in getrennten Verfahren gerichtlich geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2015, 2907

AG Würzburg, Urteil vom 22.01.2015 - 30 C 1212/14 WEG

Rollläden stehen nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum.

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IBRRS 2015, 2897

KG, Urteil vom 17.09.2013 - 27 U 160/11

1. Die Gesellschafter einer Bauträger-GbR haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, unabhängig von deren Rechtsgrund, persönlich.

2. Ein aus einer Bauträger-GbR ausgeschiedener Gesellschafter haftet weiter - zeitlich begrenzt - für alle Verbindlichkeiten, die bis zu seinem Ausscheiden begründet wurden.

3. "Begründet" ist eine Verbindlichkeit bereits dann, wenn der Rechtsgrund für die Verbindlichkeit gelegt wurde. Dementsprechend werden auch nach dem Ausscheiden entstandene Mängelansprüche noch vor dem Ausscheiden begründet, wenn der Bauträgervertrag vor dem Ausscheiden geschlossen wurde.

4. Die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters ist auf die Ausschlussfrist von fünf Jahren zeitlich begrenzt. Für den Fristbeginn ist dabei der Zeitpunkt maßgeblich, in dem der Erwerber Kenntnis von dem Ausscheiden des Gesellschafters erlangt.

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IBRRS 2015, 2891

AG Schwerin, Urteil vom 27.06.2014 - 11 C 141/13

1. Ist laut der Gemeinschaftsordnung - außer für den Fall der Zwangsversteigerung - für den Eigentumswechsel eine Verwalterzustimmung geboten, so wird diese auch für einen Erwerb direkt nach dem Zuschlag vorausgesetzt.

2. Allein der wahre Eigentümer verfügt über eine Anfechtungsberechtigung, wenn das Grundbuch erkennbar unrichtig ist.

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IBRRS 2015, 3005

KG, Beschluss vom 29.09.2015 - 1 W 11/15

Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann zu Lasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.*)

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IBRRS 2015, 2887

KG, Beschluss vom 29.09.2015 - 1 W 10/15

Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann zu Lasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.*)

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IBRRS 2015, 2896

AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015 - 4 C 5/14 WEG

1. Es besteht keine Treuepflicht für Wohnungseigentümer an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und diesen bis zum Ende beizuwohnen.*)

2. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Eigentümerversammlung und führt er damit die Beschlussunfähigkeit der Versammlung herbei, so ist es ihm nicht verwehrt sich im Rahmen der Anfechtungsklage gegen nach seinem Weggang getroffene Beschlüsse auf die fehlende Beschlussfähigkeit zu berufen. Ein solches Verhalten ist nicht treuwidrig.*)

3. Eine dahingehende Rechtsprechung zum Boykott einer GmbH-Gesellschafterversammlung durch einen Gesellschafter ist wegen der unterschiedlichen gesetzgeberischen Regelungskonzepte nicht auf die Beschlussfassung von Wohnungseigentümergemeinschaften übertragbar*)

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IBRRS 2015, 2886

LG München I, Urteil vom 06.07.2015 - 1 S 22070/14 WEG

1. Die Zustimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 1, § 14 Nr. 1 WEG muss im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden; die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens ist grundsätzlich bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht.*)

2. Eine isoliert außerhalb eines Beschlussverfahrens formlos erklärte Zustimmung zu einer zustimmungsbedürftigen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 Satz 1, § 14 Nr. 1 WEG löst den Missbrauchseinwand nach § 242 BGB gegen ein Beseitigungsverlangen nicht aus, solange keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen.*)

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IBRRS 2015, 2895

LG Hamburg, Urteil vom 05.11.2014 - 318 S 47/14

Insbesondere der Wortlaut der Vereinbarung zwischen den Parteien weist auf die gewollte Abhängigkeit der Beschlussgegenstände hin - hier Bestellung und Vertrag.

Eine Ungültigerklärung des einheitlichen Beschlusses ist ausgeschlossen, nur wenn der Beschluss auch bei Kenntnis der teilnichtigen Bestimmungen des Verwaltervertrags gefasst worden wäre.

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IBRRS 2015, 2853

LG Darmstadt, Urteil vom 03.12.2014 - 25 S 130/14

1. Zur Frage, ob in einem Vertrag zum Verkauf eines Wohnungseigentumsanteils mit der betragsmäßigen Bezifferung des Anteils des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Verkäufer die Höhe des Anteils garantiert wird.*)

2. Die Instandhaltungsrücklage ist dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet, so dass ein Schadensersatzanspruch des Käufers eines Wohnungseigentumsanteils unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss mangels eines Schadens ausscheidet.

3. Da sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage jederzeit ändern kann, darf der Käufer eines Wohnungseigentumsanteils auf Grund der Angabe im Kaufvertrag nicht davon ausgehen, dass dieser Bestand auch etwa drei Monate später am Tag des Vertragsschlusses noch vorhanden und daher als vereinbarte Eigenschaft der Kaufsache iSd § 434 BGB zu verstehen ist.

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IBRRS 2015, 2852

LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015 - 10 S 68/14

1. Ein Verwalterkandidat ist nicht allein deshalb ungeeignet, weil er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolvierte und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat (entgegen LG Düsseldorf, IMR 2014, 211).*)

2. Die Verwalterbestellung eines Kandidaten kann auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn dieser weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt.*)

3. Tatsachen, die erst nach der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung eingetreten sind, sind im Beschlussanfechtungsverfahren nicht zu berücksichtigen.*)

4. Lässt die berufliche Stellung eines "Laienkandidaten" aus dem Kreis der Wohnungseigentümer (hier: Polizeibeamtin) Rückschlüsse auf dessen Zuverlässigkeit zu, erscheinen seine Aussagen anlässlich der Kandidatur, sich fachlich einzuarbeiten und fortzubilden sowie die notwendigen Versicherungen abzuschließen, nicht gleichsam "aus der Luft gegriffen". Für die Ermessensausübung der übrigen Wohnungseigentümer gelegentlich des Bestellungsvorgangs mag ein im Vergleich zu anderen Kandidaten deutlich günstigeres Honorar des "Laienverwalters" von ausschlaggebender Bedeutung sein, ohne dass der Ermessensrahmen allein deshalb verlassen würde.

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IBRRS 2015, 2850

AG München, Urteil vom 04.09.2015 - 481 C 8691/15 WEG

Die Abnahme eines Bauwerks kann nicht durch Beschluss der Eigentümer zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden. Das ist nur für die Verfolgung von Mängelgewährleistungsansprüchen möglich.

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IBRRS 2015, 2846

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015 - 750 C 16/14

Unterlässt der Verwalter trotz Sturmwetterlage und bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden in einer Dachgeschosswohnung unter einem Flachdach eine Kontrolle des Daches oder die Begehung durch ein Fachunternehmen und verlässt er sich dabei nur auf die Einschätzung eines Mieters im Haus, haftet er dem Sondereigentümer für den - vermeidbaren- erhöhten Schaden wegen Unterlassens von gebotenen Eilmaßnahmen.

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IBRRS 2015, 2760

AG Paderborn, Urteil vom 15.05.2015 - 52 C 17/14

1. Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums liegt vor, wenn im Hinblick auf die Personen des Erwerbers die Veräußerung des Wohnungseigentums an ihn unzumutbar erscheint, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens bzw. in der Lage ist, seinen Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Die Veräußerung muss sich als gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen.

2. Nicht ausreichend sind persönliche Unzuträglichkeiten, Spannungen und Antipathien, wie sie in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft vorkommen können.

3. Der Gebührenstreitwert bei Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ist mit 10% bis 20% des Kaufpreises anzusetzen.

4. Bei der Prüfung, ob die Zustellung demnächst erfolgt ist, darf nach ständiger Rechtsprechung nicht auf eine rein zeitliche Betrachtungsweise abgestellt werden.

5. Vielmehr sollen, da die Zustellung von Amts wegen geschieht, die Parteien vor Nachteilen durch Verzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbetriebs bewahrt werden, da diese Verzögerungen von ihnen nicht beeinflusst werden können.

IBRRS 2015, 2849

BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14

1. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.*)

2. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen.*)

3. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.*)

IBRRS 2015, 2821

OLG Nürnberg, Beschluss vom 31.08.2015 - 15 W 788/15

1. Bedarf nach der Teilungserklärung gemäß § 12 Abs. 1 WEG die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder Dritter (etwa des Verwalters), dann gilt dies auch für die Überlassung und Auflassung des der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an eines ihrer Mitglieder (im Anschluss an BayObLG Rpfleger 1982, 177).*)

2. Das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG wird grundsätzlich auch dann ausgelöst, wenn der Erwerber als Miterbe bereits der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört (im Anschluss an BayObLG Rpfleger 1982, 177; KG MDR 2011, 718; OLG Karlsruhe ZWE 2012, 490).*)

3. Sieht die Teilungserklärung eine Ausnahme von diesem Zustimmungserfordernis für Veräußerungen an Verwandte bestimmten Grades des Veräußerers vor, dann greift diese Ausnahme auch dann, wenn das erwerbende Mitglied zu den übrigen Mitgliedern der Miterbengemeinschaft diesen Verwandtschaftsgrad aufweist.*)

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