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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2015, 2107

LG Köln, Urteil vom 15.04.2015 - 29 S 121/14

Ein Beschluss, bei dem die Wohnungseigentümer aufgrund einer Öffnungsklausel der gewerblichen Nutzung einer Wohnung zustimmen, unterliegt lediglich der Willkürkontrolle, wobei den Eigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist.

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IBRRS 2015, 2110

LG München I, Beschluss vom 09.08.2013 - 1 S 11673/13

1. Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer eine Wohngeldüberzahlung aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs über die Jahresabrechnung nicht gemäß § 812 I 1 Fall 1 BGB zurückfordern.

2. Eine Rückerstattung von Wohngeld ist nur möglich, wenn und soweit eine Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben ausweist.

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IBRRS 2015, 2106

AG Rosenheim, Urteil vom 09.09.2014 - 12 C 322/14

1. Ist eine sog. "Vertreterklausel" in der Gemeinschaftsordnung nicht enthalten, kann sich ein - im vorliegenden Fall: obendrein schwer gehbehinderter - Wohnungseigentümer durch einen Anwalt in der Eigentümerversammlung vertreten lassen.

2. Bei ablehnendem Geschäftsordnungsbeschluss (sog. Spontanbeschluss) muss nicht dieser angegriffen werden, sondern die nach ordnungswidrigem Ausschluss gefassten Beschlüsse.

3. Die Kausalität des durch den Geschäftswohnungsbeschluss verursachten Mangels für den Beschlussergebnis wird vermutet, und zwar unwiderlegbar, wenn elementare Mitgliedschaftsrechte beeinträchtigt sind.

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IBRRS 2015, 1996

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.04.2015 - 2-09 T 335/14

Der Streitwert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen. Dieser Verkehrswert bildet die Grenze des § 49a GKG, eine Addition der Verkehrswerte findet nicht statt.

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IBRRS 2015, 2000

OLG München, Beschluss vom 16.04.2015 - 34 Wx 99/15

Ist im Titel eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin von Hausgeldforderungen ausgewiesen, existiert diese aber nicht und besteht stattdessen an dem bezeichneten Grundstück Bruchteilseigentum, kommt die Eintragung einer Zwangshypothek am Bruchteil des ausgewiesenen Wohngeldschuldners auch dann nicht in Betracht, wenn die erteilte Vollstreckungsklausel auf eine existente Person lautet.*)

IBRRS 2015, 1956

KG, Beschluss vom 17.02.2015 - 1 W 370-379/14

Zum grundbuchrechtlichen Vollzug der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist die Bewilligung des Berechtigten eines gegen einen Wohnungseigentümer ergangenen gerichtlichen Verfügungsverbots erforderlich.*)

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IBRRS 2015, 1927

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 163/14

Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles.*)

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IBRRS 2015, 1049

AG Landsberg, Urteil vom 27.01.2015 - 1 C 373/14 WEG

1. Den Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung hat die Hausverwaltung nach pflichtgemäßem Ermessen unter Abwägung der Belange aller Wohnungseigentümer zu bestimmen.

2. Die Zeit muss verkehrsüblich und zumutbar sein, um allen Wohnungseigentümern die Teilnahme zu ermöglichen und nicht zu erschweren, wobei auf die Bedürfnisse Berufstätiger, Wohnungseigentümerversammlungen möglichst außerhalb der üblichen Arbeitszeiten anzusetzen, Rücksicht zu nehmen ist.

3. Ein Zaun kann einen erheblichen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG darstellen.

4. Ob dieser vorliegt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Subjektive Empfindlichkeiten genügen nicht; ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist objektiv im Wege einer Interessenabwägung zu beurteilen, die den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung trägt (differenziert objektiver Maßstab; vgl. Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 14 Rz. 11).

5. Keine Beeinträchtigung liegt vor, wenn der Zaun für den Kläger kaum zu sehen ist und er insbesondere der Gefahr vorbeugen soll, Dritte vor der Gefahr des Absturzes zu sichern und er somit die Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft erfüllt.

IBRRS 2015, 1871

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.05.2015 - 2-13 S 127/12

Ein Beschluss, die Hausordnung dahin zu ändern, dass die Haustür des Nachts verschlossen zu halten ist, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Fluchtmöglichkeiten im Brandfalle hierdurch erheblich eingeschränkt würden.

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IBRRS 2015, 1867

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.06.2015 - 2-13 S 2/15

1. Gibt das Amtsgericht in seiner Rechtsmittelbelehrung als Berufungsgericht das für das Amtsgericht zuständige Landgericht anstelle des Konzentrationsgerichts in einem WEG-Verfahren an, so ist dem Berufungsführer die Wiedereinsetzung in die versäumte Berufungsfrist zu gewähren, wenn er beim falschen Berufungsgericht die Berufung einlegt.

2. Dies gilt auch für einen Rechtsanwalt, zumindest wenn er kein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist.

3. Eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) kann nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden.

4. Ein Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG steht nur Dritten gegenüber den Wohnungseigentümern zu, nicht jedoch den einzelnen Wohnungseigentümern untereinander.

IBRRS 2015, 1142

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2014 - 18 O 5/14

Nach Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück ist der Zweck der Gesellschaft, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens, weggefallen, so dass der Veräußerer verpflichtet ist, der Kündigung eines Hausverwaltervertrages zuzustimmen.

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IBRRS 2015, 1028

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2013 - 9 U 172/11

1. Der mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Bauwerks betraute Unternehmer schuldet nicht nur eine funktionstaugliche Entwässerung. Er hat auch die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen, einschließlich der erforderlichen Genehmigungen und der darin enthaltenen Auflagen zu beachten.

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Grundlage für ein Rechtsgeschäft bildet, wird mit seinem Zustandekommen regelmäßig zugleich mit Außenwirkung "umgesetzt", wenn der Verwalter und der außenstehende Dritte als potenzieller Empfänger der Erklärung bei der Beschlussfassung zugegen sind.

3. Die Wirksamkeit dieser konkludent geschlossenen Vereinbarung wird durch eine nachträgliche Aufhebung des ihr zugrunde liegenden Beschlusses nicht berührt.

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IBRRS 2015, 1151

BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14

Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist.*)

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IBRRS 2015, 1124

AG Wetzlar, Urteil vom 19.12.2013 - 38 C 951/13

1. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

2. Die Beseitigung eines in der Vergangenheit liegenden Ausführungsmangels des Bauvorhabens (hier: Anbringen eines Balkons) ist jedoch ein normaler Fall der Mängelgewährleistung und keine Instandsetzungsmaßnahme, mithin unterliegt sie der Regelverjährung.

3. Ist der Aufteilungsplan, aus dem der fehlende Balkon ersichtlich wird, Gegenstand der notariellen Teilungserklärung und versäumt es der Käufer sich Kenntnis darüber zu verschaffen, so handelt er grob fahrlässig.

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IBRRS 2015, 1150

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14

1. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.*)

2. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.*)

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IBRRS 2015, 1079

AG Leonberg, Urteil vom 11.07.2014 - 7 C 243/14 WEG

1. Der Beschluss zur Bestellung eines konkreten Mitglieds des Verwaltungsbeirats steht unter der Bedingung, dass insgesamt durch andere Beschlüsse ein wirksamer Verwaltungsbeirat mit drei Mitgliedern bestellt wird.

2. Die beklagten Eigentümer haften für die Kosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage als Gesamtschuldner.

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IBRRS 2015, 1078

AG Leonberg, Urteil vom 08.05.2014 - 7 C 243/14 WEG

1. Der Beschluss zur Bestellung eines konkreten Mitglieds des Verwaltungsbeirats steht unter der Bedingung, dass insgesamt durch andere Beschlüsse ein wirksamer Verwaltungsbeirat mit drei Mitgliedern bestellt wird.

2. Die beklagten Eigentümer haften für die Kosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage als Gesamtschuldner.

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IBRRS 2015, 0992

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 09.02.2015 - 20 C 687/14

Die Ablehnung der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von 2,50 Euro/qm p.a. auf (mindestens) 7,10 Euro/qm p.a. widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (WEG § 21 Abs. 4).

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IBRRS 2015, 1045

LG Karlsruhe, Beschluss vom 20.06.2014 - 7 T 15/14

Im Rahmen des Kostenansatzes können die Kosten der Ersatzzustellung nicht als Verfahrenskosten angesetzt werden. Es fehlt hierfür eine gesetzliche Grundlage.

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IBRRS 2015, 0969

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.10.2014 - 14 C 496/13

1. Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der WEG durchgereicht wird.

2. Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt zu verrechnen.

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IBRRS 2015, 0958

BGH, Urteil vom 25.03.2015 - VIII ZR 243/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.*)

2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.*)

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IBRRS 2015, 0928

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14

1. Es liegt kein unzulässiger In-sich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.*)

2. Wärmedämmverbundsysteme bedürfen in Baden-Württemberg seit dem 09.09.1995 einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO). Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.*)

3. Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht festzustellen ist, und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum und deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.*)

4. Die Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen"

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offen lässt, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständen zu beauftragen und auf sein Recht aus § 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme selbst zu erklären.*)

5. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird."

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil dadurch dem Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann.*)

6. Gehen beide Parteien eines Erwerbervertrags davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen würde bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt.*)

IBRRS 2015, 0886

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 14.07.2014 - 16 S 46/14

Die Führung der Konten der Gemeinschaft nicht auf ihren Namen, sondern auf den Namen des Verwalters (offenes Treuhandkonto) entspricht regelmäßig nicht mehr den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG, wenn eine Weiterführung des bisherigen offenen Treuhandkontos nicht wegen der Besonderheiten des Einzelfalles ausnahmsweise geboten ist.

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IBRRS 2015, 0913

OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.01.2015 - 4 U 34/14

1. Eine entgegen § 37a Abs. 1 AGJusG ohne vorherige Durchführung eines Schlichtungsverfahrens erhobene Klage ist als unzulässig abzuweisen.*)

2. Ein vorgeschaltetes selbstständiges Beweisverfahren entbindet nur dann von der Durchführung eines Schlichtungsverfahrens, wenn das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung die Klageerhebung binnen einer bestimmten Frist angeordnet hat. Fehlt es indes bereits an einem Antrag nach § 494a Abs. 1 ZPO, verbleibt es bei dem Erfordernis der Durchführung des Schlichtungsverfahrens.*)

3. Für eine Anwendung des § 97 Abs. 2 ZPO verbleibt auch dann kein Raum, wenn die Beklagte die Unzulässigkeit der Klage aufgrund eines Verstoßes gegen § 15a Abs. 1 EGZPO, § 37a Abs. 1 AGJusG erstmals in zweiter Instanz gerügt hat und sie alleine deshalb obsiegt.*)

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IBRRS 2015, 0892

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 03.11.2014 - 9 K 487/12

1. Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein- und desselben Grundstücks (grundsätzlich) aus.*)

2. Es spricht einiges dafür, dass dies anders ist, wenn eine unmittelbare Gefährdung besonders wichtiger Rechtsgüter besteht (hier verneint für formelle Baurechtswidrigkeit eines eventuell mit Asbestplatten verkleideten Werkstatt an der Grundstücksgrenze).*)

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IBRRS 2015, 0885

LG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 - 2 S 72/13

1. Der Abschluss eines Hausmeistervertrages kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter bzw. sonstige Dritte wie zum Beispiel den Beirat übertragen werden.

2. Die Delegierung der Vertragsunterzeichnung durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf die Hausverwaltung entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss mit umfasst sind. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrages, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung.

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IBRRS 2015, 0875

LG München I, Beschluss vom 30.07.2014 - 36 T 14667/14

Sofern ein nicht mehr bestellter Hausverwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, macht dies die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse allenfalls anfechtbar. Vor diesem Hintergrund kann die Durchführung der Eigentümerversammlung nicht durch einstweilige Verfügung untersagt werden, da gerade kein "Automatismus" besteht, dass auf dieser Versammlung nur unwirksame Beschlüsse gefasst werden können.

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IBRRS 2015, 0897

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 - 2-13 S 35/13

1. Auch nach einem wirksamen Vergleichsschluss besteht ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung des Vergleichs fort, weil zumindest im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer Folgenbeseitigungsansprüche in Betracht kommen.

2. Dies gilt auch für die im vorliegenden Fall entscheidende Frage, ob ein Vergleich widerrufen werden soll.

3. Ist die Schriftform für die Erteilung der Vollmacht oder für die Vollmachtsurkunde vereinbart, so hat deren Mangel in der Regel als bloßes Nachweiserfordernis nicht nach § 125 Satz 2 BGB die Unwirksamkeit der erteilten Vollmacht zur Folge. Etwas anderes gilt nur dann, wenn vereinbart ist, dass die Stimmabgabe durch einen Bevollmächtigten nur dann wirksam sein soll, wenn dieser eine schriftliche Vollmachtsurkunde vorlegen kann.

4. Nicht nur der Versammlungsleiter, sondern jeder Versammlungsteilnehmer hat zu jeder Zeit das Recht, Einsicht in die Originalvollmachten zu nehmen.

5. Bereits in der Zurückweisung des Gesuches auf Einsichtnahme in die Vollmachten liegt ein Beschlussfehler.

6. Dieser Beschlussmangel führt regelmäßig zur Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses. Denn die Kausalität eines formellen Beschlussfehlers wird widerlegbar vermutet. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt.

IBRRS 2015, 0888

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.04.2015 - 2-09 S 5/14

1. § 139 BGB ist bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile handelt.

2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen.

3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für Müllbeseitigungskosten zu ändern, so werden von dieser Änderung des Abrechnungsschlüssels die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, nicht erfasst.

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IBRRS 2015, 0876

LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014 - 11 S 14/14

1. Kommt es durch eine zu schwache Wärmedämmung der Außenwände auch bei ordnungsgemäßen Nutzungsverhalten zu Schimmelbefall in einer Wohnung, die wegen der damit eingehergehenden erheblichen Gesundheitsgefahren nicht mehr bewohnbar ist, sind die Eigentümer verpflichtet, ohne weiteres Zögern zur Instandsetzung zu schreiten.

2. Lehnt die Eigentümerversammlung eine solche Maßnahme ab, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss ist deshalb für ungültig zu erklären.

3. Der Eigentümer kann die Maßnahme auch nicht mit den Hinweis, eine Innendämmung stehe stets im Sondereigentum des Wohnungseigentümers und könne daher grundsätzlich nicht Angelegenheit der Gemeinschaft sein, verhindern, die Isolierschichten in Wänden und Boden sind - unabhängig von ihrer Position in der Wand - immer Gemeinschaftseigentum.

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IBRRS 2015, 0884

AG Mainz, Urteil vom 31.10.2013 - 73 C 67/12

Die Verwaltung kann in der Teilungserklärung dazu ermächtigt werden, einen Hausmeister anzustellen und einen Hausmeistervertrag abzuschließen.

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IBRRS 2015, 0882

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.04.2015 - 2-13 S 164/14

In der Berufungsinstanz ist bei der Beschlussanfechtungsklage kein Wechsel von einer Klage gegen die WEG auf eine solche gegen die übrigen Eigentümer möglich.

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IBRRS 2015, 0803

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 14).*)

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IBRRS 2015, 0752

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.03.2015 - 385 C 2655/14

1. Hat der Mieter auf eine Kündigung wegen Mietrückstands Nachzahlungen geleistet und sind danach innerhalb von 2 Jahren weitere Rückstände aufgetreten, so kann die zweite Kündigung nicht durch erneute Nachzahlung abgewehrt werden (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

2. Dabei kommt es lediglich darauf an, dass bereits einmal nachgezahlt wurde, die Kündigung als solche muss nicht rechtshängig sein.

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IBRRS 2015, 0766

AG München, Urteil vom 31.10.2014 - 481 C 14044/14 WEG

Der Regelungsgehalt eines Beschlusses über die "Veranstaltung eines Brunnenfestes durch die Wohnungseigentümergemeinschaft" mit der gesetzlichen Kostenfolge des § 16 Abs. 2 WEG ist keine Maßnahme, die im Interesse aller Wohnungseigentümer ist, gerichtet auf die Erhaltung, Verbesserung oder den der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauch.

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IBRRS 2015, 0678

AG Hannover, Urteil vom 16.12.2014 - 484 C 6184/14

1. Die Verjährung eines Anspruchs gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Erstattung von zu Unrecht durch einen Wohnungseigentümer getragenen Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Fenster) richtet sich nach § 195 BGB.

2. Für den Verjährungsbeginn kommt es allein auf die Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände an (Tatsachenkenntnis).

3. Erbringt ein Wohnungseigentümer in Unkenntnis nichtiger Beschlüsse zur Kostenverteilung Zahlungen für den Verband an einen Dritten, handelt es sich um einen rechtlich irrelevanten Motivirrtum. Auf den Zeitpunkt der erlangten Rechtskenntnis kommt es für den Verjährungsbeginn nicht an.

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IBRRS 2015, 0679

BGH, Beschluss vom 04.12.2014 - V ZB 7/13

1. Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden.*)

2. Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, sind inhaltlich unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein.*)

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IBRRS 2015, 0661

LG München I, Urteil vom 06.11.2014 - 36 S 25536/13 WEG

1. Wird nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung eingeladen, liegt darin ein formeller Mangel. Sofern die Beschlussfassung auf dem Verstoß beruht, ist der Mangel auch beachtlich.

2. Die Entscheidungsfindung in einer Wohnungseigentümerversammlung beruht maßgeblich auf dem Rederecht der Eigentümer. Damit reicht es aus, dass sich die Teilnahme eines Eigentümers auf den Beschluss hätte auswirken können, die Kausalität des Mangels liegt vor.

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IBRRS 2015, 0660

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.*)

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IBRRS 2015, 0644

AG Dortmund, Beschluss vom 03.03.2015 - 512 C 53/14

1. Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vergabe von Handwerkerleistungen ist zumindest rechtswidrig, wenn in ihm der genaue Umfang der Arbeiten nicht zumindest durch Bezugnahme auf ein bestimmtes Angebot Beschlussinhalt geworden ist.*)

2. Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vergabe von Handwerkerleistungen ist zumindest rechtswidrig, wenn in ihm davon die Rede, das der "derzeit" der günstigste Anbieter den Auftrag bekommen soll ohne dass festgehalten ist, bis wann günstigere Angebote zu dem gleichen Leistungsinhalt eingeholt werden sollen.*)

3. Ob diese Beschlüsse nichtig sind bleibt dahingestellt. Sie berechtigen den Verwalter aber nicht mit dem Handwerker einen Werkvertrag zu schließen, nach dem 50% des Werklohns an eine UG als Vorschuss zu zahlen sind.*)

4. Der Werkvertrag zu Lasten der Gemeinschaft ist unwirksam, wenn der beauftragte Handwerker aufgrund des familiären Naheverhältnisses davon weiß oder wissen muss, dass der Verwalter seine Befugnisse überschritten hat.*)

5. In diesem Fall ist der Verwalter verpflichtet wegen eines schuldhaften Verstoßes gegen seine Pflichten gem. § 280 BGB der Eigentümergemeinschaft den an den Handwerker gezahlten Vorschuss als Schadensersatz zurückzuzahlen.*)

6. Die Eigentümergemeinschaft muss sich nicht auf eventuelle Rückzahlungsansprüche gegen den Handwerker verweisen lassen.*)

7. Ob der Verwalter in diesen Fällen auch gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m § 266 StGB schadensersatzpflichtig ist, bleibt offen.*)

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IBRRS 2015, 0588

AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 512 C 14/14

1. Der Anspruch der WEG gegen einen Eigentümer auf Rückbau einer ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährung hat zur Folge, dass die Eigentümer der Terrasse diese nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden.

2. Die WEG-Eigentümer sind trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die ungenehmigt auf dem Gemeinschaftseigentum errichtete Terrasse auf eigene Kosten zu beseitigen.

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IBRRS 2015, 0587

AG Bremen, Urteil vom 08.08.2014 - 29 C 20/14

Zu den wohnungseigentumsrechtlichen Haftungsstrukturen bei Wasserschäden im Sondereigentum.*)

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IBRRS 2015, 0576

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 78/13

1. Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, was zum ordnungsmäßigen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile sowie des gemeinschaftlichen Eigentums gehört.

2. Die Eigentümer sind einander aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, beim Aufstellen der Mülltonnen darauf zu achten, dass diese mindestens 2 Meter von Fenstern oder Türen von Aufenthaltsräumen stehen. Dieser Abstand muss dann nicht eingehalten werden, wenn die betroffenen Eigentümer ausdrücklich auf den Mindestabstand verzichten.

3. Ein Beschluss, mit dem der Zwei-Meter-Abstand nicht eingehalten wird, ist unwirksam, wenn die betroffenen Eigentümer nicht eingewilligt haben.

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IBRRS 2015, 0564

LG München I, Urteil vom 05.06.2014 - 36 S 6718/13 WEG

Auch bei professionell durchgeführter Hausverwaltungstätigkeit ist es nicht Aufgabe eines Verwalters, eine Überwachung der für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätigen Rechtsanwälte für ihre Mandate zu bewerkstelligen. Dies würde sonst auf eine Garantiehaftung des Verwalters für Fehler des mandatierten Rechtsanwaltes hinauslaufen.

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IBRRS 2015, 0568

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 43/14

1. Ist in einem Beschluss nur von "der Jahresabrechnung" oder "dem Wirtschaftsplan" die Rede, bedarf es noch der Auslegung, ob die Jahreseinzelabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne mitbeschlossen wurden.

2. Aus der Niederschrift der Eigentümerversammlung muss nicht ausdrücklich ersichtlich sein, dass auch die Einzelabrechnungen beschlossen wurden. Es reicht aus, wenn es sich aus den Umständen ergibt, über welche Abrechnungen die Wohnungseigentümer beschlossen haben.

3. Regelmäßig wird über die Abrechnungen beschlossen, die den Wohnungseigentümern unmittelbar vor der Versammlung übersandt worden sind.

4. Wird den Eigentümern bzw. den Wohnungserbbauberechtigten vor der Versammlung ein Wirtschaftsplan übersandt, bei dem es sich um den Gesamt- und den jeweiligen Einzelwirtschaftsplan handelt, mit Umlageschlüssel, den auf das Wohnungserbbaurecht entfallenden Anteilen und mit Angabe der monatlichen Wohngeldhöhe, ist davon auszugehen, dass der nachfolgende Beschluss auch die Einzelwirtschaftspläne umfasst.

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IBRRS 2015, 0565

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 19/14

1. Grundsätzlich entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Sache Zweitbeschlüsse gefasst werden, während die Erstbeschlüsse zwar angefochten, aber noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind.

2. Werden die Zweitbeschlüsse jedoch rechtkräftig für ungültig erklärt, leben die Erstbeschlüsse auf jeden Fall auf, unabhängig davon, ob sie tatsächlich aufgehoben wurden.

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IBRRS 2015, 0562

LG Hamburg, Urteil vom 01.09.2014 - 318 O 156/14

1. Die Vollziehung eines Beschlusses für die Zeit eines schwebenden Anfechtungsverfahrens kann im Wege einstweiliger Verfügung ausgesetzt werden, wenn die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen. Das ist der Fall, wenn ihnen ein weiteres Zuwarten wegen drohender irreversibler Schäden nicht mehr zugemutet werden kann oder wenn der Beschluss offenkundig rechtswidrig ist.

2. Durch die Ausführung der beschlossenen Sanierungsarbeiten, beginnend mit einer Überprüfung der Drainange, entstehen keine irreversiblen Schäden am Gebäude. Wirtschaftliche Gesichtspunkte, wie etwa unnötige Kosten bei der Durchführung der Arbeiten, begründet nicht die Gefahr irreversibler Schäden.

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IBRRS 2015, 0499

LG München I, Urteil vom 08.05.2014 - 36 S 20940/12 WEG

Führt der Wohnungseigentümer im Sondereigentum umfangreichere Umbaumaßnahmen durch, muss er Auskunft über Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten erteilen. Bestätigungen über die Unbedenklichkeit gehören nicht hierzu.

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IBRRS 2015, 0520

LG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2014 - 25 T 173/14

1. Eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters liegt vor, wenn er einen offenkundig anfechtbaren Beschlussantrag zur Abstimmung stellt. Das ist der Fall, wenn über einen Antrag abgestimmt wird, der in der Einberufung nicht bezeichnet wurde, ohne dass der Verwalter die WEG auf die Anfechtbarkeit eines solchen Beschlusses hinweist.

2. Die Kosten eines Rechtsstreits können dem Verwalter auferlegt werden, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit trifft.

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IBRRS 2015, 0494

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2014 - 20 W 241/14

1. Mit einer Zwischenverfügung kann nicht darauf hingewirkt werden, eine Bewilligung abzugeben, welche erst die Grundlage für die einzutragende Rechtsänderung bilden soll.*)

2. Eine in der Teilungserklärung dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vollmacht zur Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer für alle mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten ist wegen Verstoß gegen die unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unzulässig und damit unwirksam.*)

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