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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2015, 0885

LG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 - 2 S 72/13

1. Der Abschluss eines Hausmeistervertrages kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter bzw. sonstige Dritte wie zum Beispiel den Beirat übertragen werden.

2. Die Delegierung der Vertragsunterzeichnung durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf die Hausverwaltung entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss mit umfasst sind. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrages, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung.

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IBRRS 2015, 0875

LG München I, Beschluss vom 30.07.2014 - 36 T 14667/14

Sofern ein nicht mehr bestellter Hausverwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, macht dies die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse allenfalls anfechtbar. Vor diesem Hintergrund kann die Durchführung der Eigentümerversammlung nicht durch einstweilige Verfügung untersagt werden, da gerade kein "Automatismus" besteht, dass auf dieser Versammlung nur unwirksame Beschlüsse gefasst werden können.

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IBRRS 2015, 0897

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 - 2-13 S 35/13

1. Auch nach einem wirksamen Vergleichsschluss besteht ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung des Vergleichs fort, weil zumindest im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer Folgenbeseitigungsansprüche in Betracht kommen.

2. Dies gilt auch für die im vorliegenden Fall entscheidende Frage, ob ein Vergleich widerrufen werden soll.

3. Ist die Schriftform für die Erteilung der Vollmacht oder für die Vollmachtsurkunde vereinbart, so hat deren Mangel in der Regel als bloßes Nachweiserfordernis nicht nach § 125 Satz 2 BGB die Unwirksamkeit der erteilten Vollmacht zur Folge. Etwas anderes gilt nur dann, wenn vereinbart ist, dass die Stimmabgabe durch einen Bevollmächtigten nur dann wirksam sein soll, wenn dieser eine schriftliche Vollmachtsurkunde vorlegen kann.

4. Nicht nur der Versammlungsleiter, sondern jeder Versammlungsteilnehmer hat zu jeder Zeit das Recht, Einsicht in die Originalvollmachten zu nehmen.

5. Bereits in der Zurückweisung des Gesuches auf Einsichtnahme in die Vollmachten liegt ein Beschlussfehler.

6. Dieser Beschlussmangel führt regelmäßig zur Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses. Denn die Kausalität eines formellen Beschlussfehlers wird widerlegbar vermutet. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt.

IBRRS 2015, 0888

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.04.2015 - 2-09 S 5/14

1. § 139 BGB ist bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile handelt.

2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen.

3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für Müllbeseitigungskosten zu ändern, so werden von dieser Änderung des Abrechnungsschlüssels die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, nicht erfasst.

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IBRRS 2015, 0876

LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014 - 11 S 14/14

1. Kommt es durch eine zu schwache Wärmedämmung der Außenwände auch bei ordnungsgemäßen Nutzungsverhalten zu Schimmelbefall in einer Wohnung, die wegen der damit eingehergehenden erheblichen Gesundheitsgefahren nicht mehr bewohnbar ist, sind die Eigentümer verpflichtet, ohne weiteres Zögern zur Instandsetzung zu schreiten.

2. Lehnt die Eigentümerversammlung eine solche Maßnahme ab, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss ist deshalb für ungültig zu erklären.

3. Der Eigentümer kann die Maßnahme auch nicht mit den Hinweis, eine Innendämmung stehe stets im Sondereigentum des Wohnungseigentümers und könne daher grundsätzlich nicht Angelegenheit der Gemeinschaft sein, verhindern, die Isolierschichten in Wänden und Boden sind - unabhängig von ihrer Position in der Wand - immer Gemeinschaftseigentum.

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IBRRS 2015, 0884

AG Mainz, Urteil vom 31.10.2013 - 73 C 67/12

Die Verwaltung kann in der Teilungserklärung dazu ermächtigt werden, einen Hausmeister anzustellen und einen Hausmeistervertrag abzuschließen.

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IBRRS 2015, 0882

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.04.2015 - 2-13 S 164/14

In der Berufungsinstanz ist bei der Beschlussanfechtungsklage kein Wechsel von einer Klage gegen die WEG auf eine solche gegen die übrigen Eigentümer möglich.

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IBRRS 2015, 0803

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 14).*)

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IBRRS 2015, 0752

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.03.2015 - 385 C 2655/14

1. Hat der Mieter auf eine Kündigung wegen Mietrückstands Nachzahlungen geleistet und sind danach innerhalb von 2 Jahren weitere Rückstände aufgetreten, so kann die zweite Kündigung nicht durch erneute Nachzahlung abgewehrt werden (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

2. Dabei kommt es lediglich darauf an, dass bereits einmal nachgezahlt wurde, die Kündigung als solche muss nicht rechtshängig sein.

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IBRRS 2015, 0766

AG München, Urteil vom 31.10.2014 - 481 C 14044/14 WEG

Der Regelungsgehalt eines Beschlusses über die "Veranstaltung eines Brunnenfestes durch die Wohnungseigentümergemeinschaft" mit der gesetzlichen Kostenfolge des § 16 Abs. 2 WEG ist keine Maßnahme, die im Interesse aller Wohnungseigentümer ist, gerichtet auf die Erhaltung, Verbesserung oder den der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauch.

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IBRRS 2015, 0678

AG Hannover, Urteil vom 16.12.2014 - 484 C 6184/14

1. Die Verjährung eines Anspruchs gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Erstattung von zu Unrecht durch einen Wohnungseigentümer getragenen Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Fenster) richtet sich nach § 195 BGB.

2. Für den Verjährungsbeginn kommt es allein auf die Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände an (Tatsachenkenntnis).

3. Erbringt ein Wohnungseigentümer in Unkenntnis nichtiger Beschlüsse zur Kostenverteilung Zahlungen für den Verband an einen Dritten, handelt es sich um einen rechtlich irrelevanten Motivirrtum. Auf den Zeitpunkt der erlangten Rechtskenntnis kommt es für den Verjährungsbeginn nicht an.

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IBRRS 2015, 0679

BGH, Beschluss vom 04.12.2014 - V ZB 7/13

1. Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden.*)

2. Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, sind inhaltlich unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein.*)

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IBRRS 2015, 0661

LG München I, Urteil vom 06.11.2014 - 36 S 25536/13 WEG

1. Wird nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung eingeladen, liegt darin ein formeller Mangel. Sofern die Beschlussfassung auf dem Verstoß beruht, ist der Mangel auch beachtlich.

2. Die Entscheidungsfindung in einer Wohnungseigentümerversammlung beruht maßgeblich auf dem Rederecht der Eigentümer. Damit reicht es aus, dass sich die Teilnahme eines Eigentümers auf den Beschluss hätte auswirken können, die Kausalität des Mangels liegt vor.

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IBRRS 2015, 0660

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.*)

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IBRRS 2015, 0644

AG Dortmund, Beschluss vom 03.03.2015 - 512 C 53/14

1. Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vergabe von Handwerkerleistungen ist zumindest rechtswidrig, wenn in ihm der genaue Umfang der Arbeiten nicht zumindest durch Bezugnahme auf ein bestimmtes Angebot Beschlussinhalt geworden ist.*)

2. Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vergabe von Handwerkerleistungen ist zumindest rechtswidrig, wenn in ihm davon die Rede, das der "derzeit" der günstigste Anbieter den Auftrag bekommen soll ohne dass festgehalten ist, bis wann günstigere Angebote zu dem gleichen Leistungsinhalt eingeholt werden sollen.*)

3. Ob diese Beschlüsse nichtig sind bleibt dahingestellt. Sie berechtigen den Verwalter aber nicht mit dem Handwerker einen Werkvertrag zu schließen, nach dem 50% des Werklohns an eine UG als Vorschuss zu zahlen sind.*)

4. Der Werkvertrag zu Lasten der Gemeinschaft ist unwirksam, wenn der beauftragte Handwerker aufgrund des familiären Naheverhältnisses davon weiß oder wissen muss, dass der Verwalter seine Befugnisse überschritten hat.*)

5. In diesem Fall ist der Verwalter verpflichtet wegen eines schuldhaften Verstoßes gegen seine Pflichten gem. § 280 BGB der Eigentümergemeinschaft den an den Handwerker gezahlten Vorschuss als Schadensersatz zurückzuzahlen.*)

6. Die Eigentümergemeinschaft muss sich nicht auf eventuelle Rückzahlungsansprüche gegen den Handwerker verweisen lassen.*)

7. Ob der Verwalter in diesen Fällen auch gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m § 266 StGB schadensersatzpflichtig ist, bleibt offen.*)

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IBRRS 2015, 0588

AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 512 C 14/14

1. Der Anspruch der WEG gegen einen Eigentümer auf Rückbau einer ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährung hat zur Folge, dass die Eigentümer der Terrasse diese nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden.

2. Die WEG-Eigentümer sind trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die ungenehmigt auf dem Gemeinschaftseigentum errichtete Terrasse auf eigene Kosten zu beseitigen.

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IBRRS 2015, 0587

AG Bremen, Urteil vom 08.08.2014 - 29 C 20/14

Zu den wohnungseigentumsrechtlichen Haftungsstrukturen bei Wasserschäden im Sondereigentum.*)

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IBRRS 2015, 0576

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 78/13

1. Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, was zum ordnungsmäßigen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile sowie des gemeinschaftlichen Eigentums gehört.

2. Die Eigentümer sind einander aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, beim Aufstellen der Mülltonnen darauf zu achten, dass diese mindestens 2 Meter von Fenstern oder Türen von Aufenthaltsräumen stehen. Dieser Abstand muss dann nicht eingehalten werden, wenn die betroffenen Eigentümer ausdrücklich auf den Mindestabstand verzichten.

3. Ein Beschluss, mit dem der Zwei-Meter-Abstand nicht eingehalten wird, ist unwirksam, wenn die betroffenen Eigentümer nicht eingewilligt haben.

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IBRRS 2015, 0564

LG München I, Urteil vom 05.06.2014 - 36 S 6718/13 WEG

Auch bei professionell durchgeführter Hausverwaltungstätigkeit ist es nicht Aufgabe eines Verwalters, eine Überwachung der für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätigen Rechtsanwälte für ihre Mandate zu bewerkstelligen. Dies würde sonst auf eine Garantiehaftung des Verwalters für Fehler des mandatierten Rechtsanwaltes hinauslaufen.

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IBRRS 2015, 0568

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 43/14

1. Ist in einem Beschluss nur von "der Jahresabrechnung" oder "dem Wirtschaftsplan" die Rede, bedarf es noch der Auslegung, ob die Jahreseinzelabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne mitbeschlossen wurden.

2. Aus der Niederschrift der Eigentümerversammlung muss nicht ausdrücklich ersichtlich sein, dass auch die Einzelabrechnungen beschlossen wurden. Es reicht aus, wenn es sich aus den Umständen ergibt, über welche Abrechnungen die Wohnungseigentümer beschlossen haben.

3. Regelmäßig wird über die Abrechnungen beschlossen, die den Wohnungseigentümern unmittelbar vor der Versammlung übersandt worden sind.

4. Wird den Eigentümern bzw. den Wohnungserbbauberechtigten vor der Versammlung ein Wirtschaftsplan übersandt, bei dem es sich um den Gesamt- und den jeweiligen Einzelwirtschaftsplan handelt, mit Umlageschlüssel, den auf das Wohnungserbbaurecht entfallenden Anteilen und mit Angabe der monatlichen Wohngeldhöhe, ist davon auszugehen, dass der nachfolgende Beschluss auch die Einzelwirtschaftspläne umfasst.

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IBRRS 2015, 0565

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 19/14

1. Grundsätzlich entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Sache Zweitbeschlüsse gefasst werden, während die Erstbeschlüsse zwar angefochten, aber noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind.

2. Werden die Zweitbeschlüsse jedoch rechtkräftig für ungültig erklärt, leben die Erstbeschlüsse auf jeden Fall auf, unabhängig davon, ob sie tatsächlich aufgehoben wurden.

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IBRRS 2015, 0562

LG Hamburg, Urteil vom 01.09.2014 - 318 O 156/14

1. Die Vollziehung eines Beschlusses für die Zeit eines schwebenden Anfechtungsverfahrens kann im Wege einstweiliger Verfügung ausgesetzt werden, wenn die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen. Das ist der Fall, wenn ihnen ein weiteres Zuwarten wegen drohender irreversibler Schäden nicht mehr zugemutet werden kann oder wenn der Beschluss offenkundig rechtswidrig ist.

2. Durch die Ausführung der beschlossenen Sanierungsarbeiten, beginnend mit einer Überprüfung der Drainange, entstehen keine irreversiblen Schäden am Gebäude. Wirtschaftliche Gesichtspunkte, wie etwa unnötige Kosten bei der Durchführung der Arbeiten, begründet nicht die Gefahr irreversibler Schäden.

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IBRRS 2015, 0499

LG München I, Urteil vom 08.05.2014 - 36 S 20940/12 WEG

Führt der Wohnungseigentümer im Sondereigentum umfangreichere Umbaumaßnahmen durch, muss er Auskunft über Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten erteilen. Bestätigungen über die Unbedenklichkeit gehören nicht hierzu.

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IBRRS 2015, 0520

LG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2014 - 25 T 173/14

1. Eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters liegt vor, wenn er einen offenkundig anfechtbaren Beschlussantrag zur Abstimmung stellt. Das ist der Fall, wenn über einen Antrag abgestimmt wird, der in der Einberufung nicht bezeichnet wurde, ohne dass der Verwalter die WEG auf die Anfechtbarkeit eines solchen Beschlusses hinweist.

2. Die Kosten eines Rechtsstreits können dem Verwalter auferlegt werden, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit trifft.

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IBRRS 2015, 0494

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2014 - 20 W 241/14

1. Mit einer Zwischenverfügung kann nicht darauf hingewirkt werden, eine Bewilligung abzugeben, welche erst die Grundlage für die einzutragende Rechtsänderung bilden soll.*)

2. Eine in der Teilungserklärung dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vollmacht zur Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer für alle mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten ist wegen Verstoß gegen die unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unzulässig und damit unwirksam.*)

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IBRRS 2015, 0508

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.01.2015 - 2-09 S 45/14

Vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters müssen Alternativangebote eingeholt und den Eigentümern übersandt werden. Ist das nicht der Fall, ist die erfolgte Verwalterbestellung unwirksam. Das ist auch dann der Fall, wenn sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Versammlung auf den gewählten Verwalter verständigt hatte.

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IBRRS 2015, 0466

BGH, Urteil vom 14.11.2014 - V ZR 118/13

1. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.*)

2. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.*)

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IBRRS 2015, 0451

LG München I, Urteil vom 26.01.2015 - 1 S 9962/14 WEG

1. Ob die Nutzung einer Eigentumswohnung als Heilpraktikerpraxis für die anderen Wohnungseigentümer einen unverhältnismäßig großen Nachteil darstellt, ist grundsätzlich in jedem Einzelfall gesondert zu beurteilen.

2. In einem Haus mit 16 Wohneinheiten fällt eine Patientenfrequenz von 5 am Tag jedenfalls bedeutend mehr ins Gewicht als in einem Haus mit wesentlich mehr Wohneinheiten, weil dort die Personenfluktuation ohnehin höher ist.

3. In jedem Fall kann nicht einfach davon ausgegangen werden, dass die Beeinträchtigung unerheblich ist. Es muss die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung eingeholt werden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.

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IBRRS 2015, 0442

KG, Beschluss vom 06.01.2015 - 1 W 369/14

1. Die Teilung nach § 8 WEG erfordert keine gerichtliche Genehmigung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB.*)

2. Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse, die keine vertikale Abgrenzung gegen Gemeinschaftseigentum oder fremdes Sondereigentum hat, darf nicht im Grundbuch eingetragen werden.*)

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IBRRS 2015, 0363

LG Dortmund, Urteil vom 24.06.2014 - 1 S 18/13

1. Grundsätzlich bleibt § 28 Abs. 2 WEG nach Abschluss des Wirtschaftsjahres alleinige Anspruchsgrundlage für die Vorschusszahlungen. Der Beschluss der Jahresabrechnung hat keine Verdoppelung des Rechtsgrundes zur Folge.

2. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung die Differenz zwischen den Sollzahlungen und den tatsächlichen Ausgaben ausweist. Das ist die eigentliche sog. Abrechnungsspitze. Ein Beschluss, welcher die Differenz zwischen den tatsächlichen Zahlungen und den Ausgaben ausweist, wäre – zumindest wenn die tatsächlichen Zahlungen nicht den Sollzahlungen entsprechen – mangels Beschlusskompetenz nichtig.

3. Die gem. § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse stehen unter dem Vorbehalt der Korrektur durch die später nach Ablauf des Wirtschaftsjahres genehmigte Jahresabrechnung. Bei der Ausweisung der Differenz zwischen Sollzahlungen und tatsächlichen Ausgaben in der Jahresabrechnung und einem Guthabenbetrag folgt dementsprechend eine Deckelung der vom Wohnungseigentümer noch zu zahlenden Wohngeldrückstände daraus, dass der Forderung der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensteht.

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IBRRS 2015, 0376

BGH, Urteil vom 05.12.2014 - V ZR 85/14

Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch einen Wohnungseigentümer gestört und wird der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausführung zugewiesen (vergemeinschaftet), sind die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt.

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IBRRS 2015, 0369

AG Emmendingen, Urteil vom 10.04.2012 - 3 C 115/10

Zwar lässt § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV eine Korrektur nur für freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung, die überwiegend ungedämmt sind, zu. Diese Vorschrift ist aber auf den Fall der ungedämmt unter dem Estrich verlegten Einrohrheizungsanlagen analog anzuwenden.

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IBRRS 2015, 0320

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2014 - 11 SV 114/14

Die Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts ist nicht möglich, wenn gegen den Beklagten einerseits in seiner Eigenschaft als Hausverwalter Ansprüche nach dem WEG und andererseits in seiner Eigenschaft als Bauträger werkvertragliche Ansprüche geltend gemacht werden.*)

IBRRS 2015, 0284

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 - 55 S 302/12 WEG

1. Allein der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Stimmenmehrheit nutzt, um die Bestellung eines bestimmten Verwalters zu erreichen, stellt allein noch keinen Stimmrechtsmissbrauch dar.

2. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn durch die Ausübung des Mehrheitsrechts gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen wird, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters.

3. Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters ist gegeben, wenn eine erhebliche Preisdifferenz zu dem Angebot eines Konkurrenten vorliegt, die nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt ist.

4. Wird anstelle des bisherigen Verwalters ein Tochterunternehmen desselben zum neuen Verwalter gewählt, ist allein der Einwand, dadurch werde die Kontinuität der Verwaltung gewährleistet, kein sachlicher Grund, ein deutlich, nämlich um 45 % günstigeres Angebot eines anderen Verwalters unbeachtet zu lassen.

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IBRRS 2015, 0312

LG Stuttgart, Urteil vom 07.01.2015 - 13 S 174/13

Wenn mangels Anwendbarkeit des WEG-Rechts eine mehrstimmige Beschlussfassung nicht möglich ist, kann das Recht, die Zustimmung nach eigenem Ermessen aus Zwecksmäßigkeitserwägungen zu verweigern, verwirkt sein.

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IBRRS 2015, 0283

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.06.2014 - 2-09 S 79/13

Bei der Errichtung von Sandkasten und Schaukel auf der Freifläche einer WEG handelt es sich um eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen.

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IBRRS 2015, 0309

BGH, Urteil vom 12.12.2014 - V ZR 53/14

Auch bei einer Beschlussanfechtungsklage darf die Auslegung des Klageantrags - wie allgemein im Prozessrecht - nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften, sondern hat den wirklichen Willen der Partei zu erforschen; nur wenn sich das Rechtsschutzziel des Klägers auch durch die gebotene Auslegung unter Einbeziehung der gesamten Klageschrift nicht eindeutig ermitteln lässt, gehen die verbleibenden Unklarheiten zu seinen Lasten.*)

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IBRRS 2015, 0282

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.08.2014 - 2-09 S 27/13

1. Die Erweiterung einer bestehenden Mobilfunkanlage um 9 Sektorantennen und 7 Richtfunkantennen stellt eine bauliche Veränderung dar und bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungserbbauberechtigten.

2. Ein Beschluss, mit dem einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche eingeräumt wird, ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig.

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IBRRS 2015, 0305

BGH, Urteil vom 05.12.2014 - V ZR 5/14

Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung.*)

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IBRRS 2015, 0259

LG Itzehoe, Urteil vom 15.07.2014 - 11 S 82/13

1. Alle Wohnungs- und Teileigentümer dürfen grundsätzlich über den Wirtschaftsplan beschließen. Das gilt auch dann, wenn einzelne Positionen nur eine abgeschlossene Gruppe von (Teil-) Eigentümern betreffen.

2. Eine getrennte Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan kommt dann Betracht, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung die Bildung von selbständigen Untergemeinschaften vorsehen.

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IBRRS 2015, 0252

LG Itzehoe, Urteil vom 15.04.2014 - 11 S 32/13

Aus der Genehmigung einer Jahresabrechnung kann nicht geschlossen werden, dass damit zugleich der in der Jahresabrechnung zugrunde gelegte Kostenverteilungsschlüssel genehmigt wird.

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IBRRS 2015, 0244

AG Hannover, Urteil vom 06.05.2014 - 483 C 12045/13

Wird die Tochter der Eigentümerin mit den meisten Eigentumseinheiten der WEG zur Verwalterin bestellt, bestehen erhebliche Zweifel an ihrer erforderlichen Neutralität. Ein solcher Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher ungültig.

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IBRRS 2015, 0242

OLG Bremen, Urteil vom 12.12.2014 - 2 U 54/14

Befinden sich Hauswasseranschluss und Hauptwasserzähler in einem Kellerraum, der zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, so stellt dies in der Regel keinen Mangel am Gemeinschaftseigentum dar. Hingegen kann mit dieser baulichen Situation ein Mangel am Sondereigentum gegeben sein.*)

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IBRRS 2015, 0212

LG Itzehoe, Urteil vom 01.07.2014 - 11 S 10/13

1. Eine grundsätzliche Kompetenzverlagerung von der Eigentümerversammlung auf den Verwaltungsbeirat in Bezug auf Instandhaltung und Instandsetzung kann nur durch Vereinbarung vorgenommen werden.

2. Für den Einzelfall kann eine Kompetenzverlagerung von der Eigentümerversammlung auf den Verwaltungsbeirat auch durch Beschluss festgelegt werden. In einem solchen Fall muss eine Begrenzung auf eine Gesamtsumme vereinbart werden.

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IBRRS 2015, 0214

AG Ahrensburg, Urteil vom 02.04.2014 - 37 C 23/13

Die nachträgliche Bildung einer Untergemeinschaft "Fahrstuhlgemeinschaft" in Abweichung von der Teilungserklärung kommt nur in Betracht, wenn dies in einer Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus.

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IBRRS 2015, 0127

LG München I, Urteil vom 01.12.2014 - 1 S 2016/14 WEG

Da erfahrungsgemäß die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht trennscharf unterschieden werden, umfasst der Begriff "Instandhaltung" regelmäßig auch die "Instandsetzung" (hier: Öffnungsklausel bezüglich der Kostenverteilung).

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IBRRS 2015, 0163

AG Aachen, Urteil vom 30.04.2014 - 119 C 78/13

1. Entspricht der geltende Kostenverteilungsschlüssel in der Wohnungseigentumsanlage nicht oder nicht mehr den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen derartigen Kostenverteilungsschlüssel ändern.

2. Daneben kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen.

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IBRRS 2015, 0080

LG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2014 - 25 S 7/14

1. Eine vollständige, lückenlose und rechnerisch richtige Abrechnung liegt nur dann vor, wenn alle tatsächliche eingegangenen Gesamteinnahmen, alle geleisteten Gesamtausgaben und auch die Ausgaben erfasst sind, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.

2. Sollpositionen haben in der Jahresabrechnung keinen Platz.

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IBRRS 2015, 0160

LG Itzehoe, Urteil vom 28.05.2014 - 11 S 58/13

1. Im Bereich der Wohnungseigentumsanlage einschließlich der gemeinschaftlichen Außenflächen besteht keine eine generelle Anleinpflicht für Hunde.

2. Ein Eigentümerbeschluss, der die Unterbringung der Fahrräder auf dem fahrradstellplatz von der Häufigkeit der Fahrradnutzung abhängig macht, ohne dabei zu bestimmen, welche Nutzung als "häufig" anzusehen ist, ist wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam.

3. Das Parken außerhalb der den Wohnungseigentümern zugewiesenen Stellflächen, welches deren Benutzung erschwert, stellt keinen billigenswerten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dar und kann per Beschluss untersagt werden.

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IBRRS 2015, 0119

VG Neustadt, Urteil vom 11.12.2014 - 4 K 777/14

1. Trotz Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft können die einzelnen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zu Grundbesitzabgaben herangezogen werden.*)

2. Für das Beitrags und Gebührenrecht nach dem Kommunalabgabengesetz Rheinland Pfalz ist grundsätzlich im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit der bürgerlich rechtliche Grundstücksbegriff im Sinne des Grundbuchrechts, d. h. der formelle Grundstücksbegriff, maßgebend.*)

3. Ein Abweichen von diesem Grundstücksbegriff ist nur dann ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn es nach dem Inhalt und Sinn des Gebühren und Beitragsrechts gröblich unangemessen wäre, den bürgerlich rechtlichen Grundstücksbegriff zugrunde zu legen.*)

4. Gebührenrechtlich folgt aus der Grundstücksbezogenheit der Abfallentsorgung, dass für das Grundstück im Miteigentum der Wohnungseigentümer nur eine einzige Gebühr entsteht, für die die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch einstehen müssen.*)

5. Die Wohnungseigentümer bilden mit Blick auf die Gebührenschuld eine rechtliche Zweckgemeinschaft.*)

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