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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2013, 3699

AG Offenbach, Urteil vom 30.11.2012 - 330 C 120/11

1. Die Erneuerung einer Gipskartonwand und von Fenstern in der gemeinschaftlichen Liegenschaft wegen eines Wasserschadens ist keine Notgeschäftsführung, wenn die Maßnahmen nicht erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden.

2. Die Tatsache, dass in anderen Wohnungen Fenster und Türen ausgetauscht wurden, spricht nicht dafür, dass ein eigenes Tätigwerden eines Eigentümers dem Willen der übrigen Wohnungserbbauberechtigten entspricht.

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IBRRS 2013, 3651

AG Bottrop, Urteil vom 10.01.2013 - 20 C 55/12

Ein Wohnungseigentümer, der Tierfutter auslegt um Katzen anzulocken, verletzt das Rücksichtnahmegebot gegenüber seinen Miteigentümern, wenn durch dieses gewollte Anlocken von einer nicht kontrollierbaren Anzahl von Katzen und anderen Tieren Geruchs- und Lärmbelästigungen nicht unerheblichen Ausmaßes hervorgerufen werden, die die übrigen Eigentümer nicht zu dulden brauchen. Der WEG steht diesbezüglich ein Unterlassungsanspruch zu.

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IBRRS 2013, 3638

OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.03.2013 - 20 W 121/12

1. Die Gemeinschaft kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss einzelne Wohnungseigentümer ermächtigen, Ansprüche in gewillkürter Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen. Das hierfür notwendige schutzwürdige Eigeninteresse kann sich aus der Stellung als Wohnungseigentümer und informiertes Mitglied des Verwaltungsbeirats ergeben.

2. Es liegt eine zulässige sachdienliche Klageänderung vor, wenn ein Wohnungseigentümer zunächst einen Anspruch der Gemeinschaft im eigenen Namen geltend macht, dies aber später dahingehend umstellt, dass er den Antrag unter Vorlage eines Ermächtigungsbeschlusses in Verfahrensstandschaft der Eigentümergemeinschaft stellt.

3. Der Verwalter ist aufgrund des Verwaltervertrags verpflichtet, auf Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungshandlungen zu erteilen. Dieser Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung geht nicht mit dem Vertragsende unter.

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IBRRS 2013, 3622

AG München, Urteil vom 18.04.2012 - 482 C 24227/11

Wird eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet, so ist darin eine entsprechende Zweckbestimmung zu sehen, die die Nutzung der Gewerbeeinheit als Wettbüro untersagt.

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IBRRS 2013, 3610

OLG München, Beschluss vom 17.07.2013 - 34 Wx 10/13

1. Richtigstellung einer offensichtlichen Falschbezeichnung im Wohnungsgrundbuch ("Sondernutzungsrecht" statt richtig "Sondereigentum") unter Heranziehung der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung.*)

2. Bei wirksamer Bezugnahme sind Wohnungsgrundbuch und Eintragungsbewilligung als Einheit zu lesen und zu würdigen, das heißt auch die Bewilligung ist Grundbuchinhalt. Nach den Prinzipien der §§ 133, 157 BGB ist die Grundbucheintragung demnach auch unter Berücksichtigung der in Bezug genommenen Bewilligung auszulegen.

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IBRRS 2013, 3589

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.11.2012 - 980a C 28/12 WEG

1. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die WEG-Verwaltung nicht in der Lage war, innerhalb eines Zeitraums von mehr als einem Jahr die Jahresabrechnung als geordnete Darstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzunehmen. Die von der Verwaltung fehlerhaft erstellte Jahresabrechnung schließt ihre wirksame Entlastung im Wege einer entsprechenden Beschlussfassung aus.

2. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe, noch als sonstige Kosten zu buchen. Vielmehr sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

3. Bilanzmäßige Darstellungen sind in Jahresabrechnungen unzulässig.

4. Auch bei fehlerhaftem Verwaltungshandeln in der Vergangenheit kommt eine wirksame Neubestellung dieser Verwaltung in Betracht. Diesbezüglich ist den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zuzubilligen, vor allem dann, wen es sich um korrigierbare Fehler der Verwaltung handelt, bei denen die Aussicht besteht, dass sie in Zukunft "abgestellt" werden können.

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IBRRS 2013, 3564

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.05.2013 - 73 C 156/12

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die Mehrzahl der Kostenpositionen im Wirtschaftsplan nach der "jeweiligen Wohnfläche" berechnet wird, ist nichtig, da der Begriff der "jeweiligen Wohnfläche" zu unbestimmt ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich um Circa-Angaben handelt, die in keiner Weise eingegrenzt sind, und außerdem eine Gesamtfläche angegeben wird, die sich rechnerisch nicht mit der Addition der Einzelflächen deckt.

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IBRRS 2013, 3540

OLG München, Beschluss vom 23.07.2013 - 34 Wx 210/13

Soll nach der Teilungserklärung bereits die Unterteilung von Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der Zustimmung des Verwalters unterworfen werden, muss dies wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen. Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit der Zulässigkeit von Eingriffen in Geschossdecken und Wänden die schriftliche Zustimmung des Verwalters unter Erbringung der hierzu erforderlichen technischen und statischen Angaben, bezieht sich dieses Zustimmungserfordernis regelmäßig nicht auch auf die im gleichen Abschnitt geregelte Zulässigkeit der Unterteilung an sich.*)

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IBRRS 2013, 3526

LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013 - 85 S 143/12 WEG

Die Wohnungseigentümer können nicht per Beschluss verbieten, dass eine Wohnung an wechselnde Personen für Zeiträume von einer Woche oder weniger als sieben Tagen überlassen wird, da es sich dabei nicht um eine bloße Gebrauchsregelung handelt, sondern um teilweisen Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten.

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IBRRS 2013, 3501

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2012 - 980b C 42/12 WEG

Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen und ergreift der Verwalter keine verjährungshemmenden oder -hindernden Maßnahmen, indem er weder Klage erhebt, noch die übrigen Wohnungseigentümer auf die drohende Verjährung hinweist, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und muss den Schaden, der infolge der Verjährung der Hausgeldzahlungen eintritt, ersetzen.

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IBRRS 2013, 3400

AG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2011 - 45 C 3/11

1. Liegt eine vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichende Vereinbarung der Wohnungseigentümer vor und erfolgt die Beschlussfassung gleichwohl nach dem Kopfprinzip, so ist dies unschädlich, wenn feststeht, dass die Mehrheit auch nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung erreicht ist.

2. Wird in der Versammlung ein Eigentümer durch Dritte vertreten, ist für die Wirksamkeit der Stimmabgabe grundsätzlich entscheidend, ob der Vertreter tatsächlich bevollmächtigt war. Die Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde führt nur dann zur Unwirksamkeit der Stimmabgabe, wenn die Stimmabgabe in der Versammlung durch den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer zurückgewiesen wurde.

3. Bei dem Austausch des Einfahrttors zur Garage handelt es sich um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, die dann zulässig ist, wenn ein vorhandener oder absehbarer Instandsetzungsbedarf besteht. Das ist etwa der Fall, wenn der Ausfall oder die partielle Funktionsuntüchtigkeit zu befürchten ist. Die bloße Unansehnlichkeit des Rolltors, das ein funktionelles und kein ästhetisches Gebäudeteil ist, reicht hierfür nicht aus.

4. Bei dem Anspruch auf Aufstellen bzw. Korrektur der Jahresabrechnung handelt es sich um einen Teil des Individualanspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung, den die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht an sich ziehen kann. Die Wohnungseigentümer sind weder befugt, sich im Wege der Beschlussfassung mit dem Anspruch auf Aufstellen der Abrechnung zu befassen, noch können sie auf diesen Anspruch durch Mehrheitsbeschluss verzichten. Ein Beschluss solchen Inhalts ist folglich nichtig.

5. Eine über die Herstellung des früheren Zustands hinausgehende modernisierende Instandsetzung kann durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden, wenn ein Instandsetzungsbedarf vorhanden oder absehbar ist, die Maßnahme dem Stand der Technik Rechnung trägt und das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet, indem ein vernünftiges Kosten -Nutzen - Verhältnis besteht. Das ist der Fall, wenn sich der Mehraufwand für die modernisierende Maßnahme in einem Zeitraum von bis zu 10 Jahren amortisiert.

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IBRRS 2013, 3394

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.10.2012 - 980 C 61/11 WEG

1. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine beschlossene Fenstersanierung nicht vollständig umgesetzt wird, da einige Eigentümer Zugang zu ihren Wohnungen verweigert haben und somit nicht alle Fenster im Wohnhaus ausgetauscht worden sind.

2. Die Verwaltung ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Erneuerungsbeschlüsse umgesetzt werden.

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IBRRS 2013, 3332

LG München I, Urteil vom 25.03.2013 - 1 S 18147/12 WEG

1. Im Falle des Ablebens eines beklagten Wohnungseigentümers ist auch ein Beschlussanfechtungsverfahren wegen der zwingenden Vorgaben der ZPO auszusetzen.*)

2. Ein Verfahren, in dessen Verlauf einer der beklagten Wohnungseigentümer verstirbt, ist jedenfalls auf Antrag seines Prozessbevollmächtigten hin auszusetzen. Daran ändert in Ansehung der verfassungsrechtlichen Gewährleistung rechtlichen Gehörs auch die Verbundenheit der beklagten Wohnungseigentümer zu notwendiger Streitgenossenschaft nichts.

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IBRRS 2013, 3250

AG München, Urteil vom 15.10.2012 - 485 C 16639/12 WEG

Wird ein Sondernutzungsrecht begründet, ohne dass die übrigen Eigentümer davon Kenntnis erlangen, und wird von dem Berechtigten von diesem Recht erst nach 20 Jahren Gebrauch gemacht, so dass etwaige Ansprüche der übrigen Eigentümern gegen den Veräußerer undurchsetzbar geworden sind, führt dies weder zur Verwirkung des Herausgabeanspruches noch begründet es den Einwand der Treuwidrigkeit. Mit solchen zulässigen Klauseln, die den Bauträger ermächtigen, weitere Sondernutzungsrechte zu begründen, müssen alle Eigentümer aufgrund der geltenden Rechtslage rechnen.

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IBRRS 2013, 3228

LG Köln, Beschluss vom 08.01.2013 - 29 S 183/12

1. Beschlüsse, die an einem formellen Mangel leiden, sind anfechtbar und nicht nichtig.

2. Die Anfechtung eines Beschlusses kann allein auf den formellen Mangel gestützt werden. Dabei ist zu prüfen, ob sich der Fehler auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Wäre der Beschluss ohne den Fehler inhaltsgleich gefasst worden, ist der Fehler unbeachtlich.

3. Nimm der Vertretene an der WEG-Versammlung teil, wird der Vertreter zum Dritten.

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IBRRS 2013, 3221

LG Köln, Urteil vom 10.01.2013 - 29 S 191/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 3198

OLG München, Beschluss vom 31.07.2013 - 32 Wx 129/13

Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses, wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird, kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer verändert hat.*)

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IBRRS 2013, 3180

LG München I, Urteil vom 20.02.2013 - 21 O 16054/12

Leitet eine Wohnungseigentümergemeinschaft mittels einer Gemeinschaftsantenne aufgefangene Rundfunkprogramme über ein Kabelnetz nur an die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft weiter, stellt dies unabhängig von der Anzahl der Wohnungen (hier: 343) keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung im Sinne der §§ 20, 20b UrhG dar, wenn sich die Wohnungen in einem einheitlichen Gebäude befinden und die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sozial miteinander verbunden sind.

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IBRRS 2013, 3134

BGH, Urteil vom 20.06.2013 - VII ZR 71/11

Zur Hemmung der Verjährung durch einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, der von einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter Nennung der Namen aller Eigentümer, vertreten durch den Verwalter, im Jahre 2007 eingeleitet worden ist.*)

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IBRRS 2013, 3115

AG Kerpen, Urteil vom 14.08.2012 - 26 C 74/11

1. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet - vorbehaltlich einer davon abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung - nicht auf die Abrechnungsspitze von Wirtschaftsjahren, die vor seinem Eigentumserwerb liegen. Eine solche Haftung widerspräche § 16 Abs. 2 WEG, der von einem "Gleichlauf" einer Nutzungsberechtigung einer Kostentragungspflicht ausgeht.*)

2. Dies gilt unabhängig davon, ob der Beschluss über die Jahresabrechnung erst zu einem Zeitpunkt nach dem Eigentumserwerb gefasst wurde. Mit der Beschlussfassung wird lediglich konkretisiert, in welchem Umfang von dem ausgeschiedenen Eigentümer noch Nachzahlungen zu leisten sind oder in welcher Höhe ihm noch ein Guthaben zusteht.*)

3. Die Beschlussfassung über die Kosten eines Wirtschaftsjahres stellt sich nur als logische Folge der in der Vergangenheit geleisteten Vorauszahlungen dar. In der Beschlussfassung, mit welcher jeder Wohnungs- oder Teileigentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft zu rechnen hat, liegt daher auch kein "Gesamtakt zu Lasten Dritter" (gegen BGH, V ZB 10/87 = BGHZ 104, 197 [203] = NJW 1988, 1910 ff., V ZB 43/93 = NJW 1994, 2950 [2953], V ZB 16/95 = BGHZ 131, 228 [230]), V ZB 17/99 = BGHZ 142, 290 [296] und V ZR 113/11 = ZMR 2012, 211).*)

4. Wegen seiner materiell-rechtlichen Beteiligung an der Abrechnung ist der Wohnungs- oder Teileigentümer bezüglich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft als stimm- und anfechtungsberechtigt anzusehen.*)

5. Ergibt sich während eines Wirtschaftsjahres ein Eigentümerwechsel, so sind die Kosten "pro rata temporis" abzurechnen. Bei den Heizkosten ist dabei darauf zu achten, dass diese - sofern keine Zwischenablesung vorgenommen wurde - unter Zugrundelegung der Gradtagszahlentabelle auf den Voreigentümer und den Erwerber zu verteilen sind.*)

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IBRRS 2013, 3102

BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12

1. Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.*)

2. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.*)

IBRRS 2013, 3082

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013 - 3 W 397/13

Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei Antragstellung (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 - NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m. w. N. = MDR 2012, 574 f. = WM 2013, 475 ff.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE 2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).*)

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IBRRS 2013, 3081

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013 - 3 W 315/13

Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei Antragstellung (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 - NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m. w. N. = MDR 2012, 574 f. = WM 2013, 475 ff.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE 2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).*)

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IBRRS 2013, 3003

AG Bad Schwalbach, Urteil vom 14.11.2012 - 3 C 819/10

1. Ein Nutzungsrecht (am Garten) wird auch beeinträchtigt, wenn die überbaute Gemeinschaftsfläche für die Kläger nur über die Grundstückfläche, die der anderen Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, zugänglich ist. Denn ein Garten wird nicht nur genutzt, wenn er betreten wird, sondern bereits durch seine Existenz als begrünter, nicht bebauter Raum.

2. Bei der Berechnung des Nutzungsverlusts durch einen Überbau ist nur die überbaute Grundstücksfläche zu berücksichtigen, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht und nicht einer Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist.

3. Ansprüche, die zur Zeit der Klageerhebung bereits entstanden sind und mit einer Leistungsklage hätten geltend gemacht werden können, werden durch eine Klage auf Ersatz zukünftiger Schäden nicht gehemmt.

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IBRRS 2013, 2998

BGH, Urteil vom 07.06.2013 - V ZR 211/12

In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.*)

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IBRRS 2013, 2997

BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 81/12

1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann.*)

2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.*)

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IBRRS 2013, 2982

AG Leonberg, Urteil vom 17.07.2012 - 2 C 263/12

1. Zu den Anforderungen an die Klagebegründung im Anfechtungsverfahren; es muss ein Tatsachenkern und nicht nur Rechtsansichten vorgetragen werden.*)

2. Die Wohnungseigentümer haben Beschlusskompetenz für die Abtretung von Wohngeldforderungen an den WEG-Verwalter.*)

3. Die Abtretung von Wohngeldforderungen entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; dies folgt schon aus dem Insolvenzrisiko beim Zessionar.*)

4. Die Abtretung darf nicht zur "Rettung" eines bereits laufenden Verfahrens erfolgen.*)

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IBRRS 2013, 2967

OLG München, Beschluss vom 08.02.2013 - 34 Wx 305/12

Ist nicht auszuschließen, dass das eingetragene Sondernutzungsrecht (hier: "an der Nordwestecke des Hauses gelegene Terrasse") ausreichend bezeichnet ist und dem Bestimmtheitsgrundsatz genügt, kommt eine Löschung des Rechts von Amts wegen auch dann nicht in Betracht, wenn im Grundbuchverfahren die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Eintragung nicht feststellbar sind.*)

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IBRRS 2013, 2955

OLG München, Beschluss vom 11.04.2013 - 34 Wx 120/13

Ist Inhalt eines Dauerwohnrechts die Befugnis zur Mitbenutzung des Gartens, bedarf es der Vorlage eines gesonderten Plans, der Lage und Größe der Gartenfläche ausweist, auch dann nicht, wenn die im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzte Fläche des belasteten Grundstücks von erheblicher Größe ist (Anschluss an BayObLG vom 28.5.1997, 2 Z BR 60/97 = BayObLGZ 1997, 163).*)

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IBRRS 2013, 2929

OLG München, Beschluss vom 13.06.2013 - 34 Wx 158/13

Wirksame Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnung in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sowie durch Eintragung mit Bezugnahme im Grundbuch (Abgrenzung zu Senat vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12).*)

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IBRRS 2013, 2899

BGH, Urteil vom 06.06.2013 - VII ZR 355/12

1. Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist Werkvertragsrecht anwendbar.*)

2. Eine solche Leistung ist grundsätzlich nicht abnahmebedürftig, so dass es gerechtfertigt ist, das Mängelrecht der §§ 634 ff. BGB anzuwenden, wenn der Unternehmer die Leistung in Erfüllung seiner gesamten Verbindlichkeit erbracht hat.*)

3. Eine Formularbestimmung, wonach der Vertragspartner des Verwenders diesem eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, auch wenn eine Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2, § 326 Abs. 5, § 636 BGB entbehrlich ist, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht.*)

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IBRRS 2013, 2878

AG Halle, Urteil vom 16.10.2012 - 120 C 1995/12

1. Zum Pflichtenkreis des Verwalters gehört es, nach Ablauf des Kalenderjahres eine vollständige Abrechnung aufzustellen, die die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst. Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel.

2. Im Falle einer Aufgabenteilung zwischen Dienstleister für die Heizkostenabrechnung und WEG-Verwalter muss der Dienstleister die korrekten Basisdaten in die Heizkostenabrechnung einstellen, mit denen dann der WEG-Verwalter zu arbeiten hat. Dieser muss jedoch aufgrund seines Näheverhältnisses zur Wohnungseigentümergemeinschaft eine gewisse Plausibilitätskontrolle durchführen. Auf ernsthafte Mängel der Abrechnung hat der WEG-Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung vor etwaiger Beschlussfassung hinzuweisen.

3. Handelt es sich bei Heizkostenabrechnungen einer Wohneinheit nur um Schätzungen und wurde der Eigentümer vom Verwalter darauf hingewiesen, muss der Eigentümer dem Ableseunternehmen Zugang zu der zurzeit leer stehenden Wohnung ermöglichen. Tut er das nicht, hat er im Bezug auf fehlerhafte Abrechnungen keine Ansprüche gegen den WEG-Verwalter.

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IBRRS 2013, 2850

AG Bonn, Urteil vom 26.10.2012 - 27 C 98/12

Die WEG-Eigentümer haben die Befugnis, den Verteilungsmaßstab für die Betriebs- und Verwaltungskosten zu ändern. Sie haben jedoch nicht die Befugnis zur Begründung einer erstmaligen Kostentragungspflicht für eine noch nicht fertig gestellte Wohnung unter Abänderung der Teilungserklärung.

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IBRRS 2013, 2845

BGH, Urteil vom 19.06.2013 - V ZB 182/12

Wird ein Mehrheitsbeschluss für ungültig erklärt, der Zahlungsansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft verneint, ist der Nennbetrag dieser Ansprüche maßgeblich für die Beschwer der übrigen Wohnungseigentümer.*)

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IBRRS 2013, 2844

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 10.10.2011 - 14 T 7312/11 WEG

1. WEG-Beschlüsse, die nicht hinreichend klar erkennen lassen, was beschlossen wurde, sind für ungültig zu erklären.

2. Wird ein Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, trägt diejenige Partei die Kosten, die im Verfahren verloren hätte.

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IBRRS 2013, 2829

AG Bonn, Urteil vom 17.08.2012 - 27 C 218/11

1. Die Eigentümergemeinschaft ist wie jeder einzelne Grundstückseigentümer an öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauordnungsrechts gebunden. Das Gemeinschaftseigentum steht den Eigentümern nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften, also auch der Bauordnung, zu.

2. Ein Beschluss, der die Umsetzung einer bauordnungsrechtlichen Anordnung und damit die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht zum Gegenstand hat, ist rechtmäßig.

3. Der Gemeinschaft steht ein Ermessen bei der Entscheidung darüber zu, ob gegen Anordnungen des Bauordnungsamtes gerichtlich vorgegangen werden soll oder nicht. Hat ein gerichtliches Einschreiten geringe Aussichten auf Erfolg, etwa weil die gesetzliche Regelung eindeutig und zwingend ist, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft davon Abstand nimmt.

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IBRRS 2013, 2813

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.03.2013 - 25 S 99/12

1. Beschlüsse sind anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts nach ihrem objektiven Erklärungsinhalt auszulegen. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an.

2. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Ein Beschluss, dessen Wortlaut nicht zu entnehmen ist, dass damit eine interne Kostentragungspflicht für bestimmte Eigentümer begründet werden soll, ist unwirksam.

3. Die Bestellung eines Verwalters kann gesetzlich zwingend nicht ausgeschlossen werden.

IBRRS 2013, 2802

BGH, Urteil vom 24.05.2013 - V ZR 220/12

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.*)

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IBRRS 2013, 2787

KG, Beschluss vom 23.04.2013 - 1 W 343/12

Bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ist der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, um dem Grundbuchamt die Prüfung zu erleichtern, dass die umgewandelte Eigentumseinheit die Anforderungen an Wohnungseigentum erfüllt.*)

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IBRRS 2013, 2767

LG Dresden, Urteil vom 22.05.2013 - 2 S 311/12

Eine Klage im Anfechtungsverfahren ist auch dann rechtzeitig zugestellt, wenn das Gericht an den WEG-Verwalter zustellen konnte und so die Anfechtungsfrist zu halten gewesen wäre. Dies gilt selbst dann, wenn das Anfechtungsverfahren sich auf den Erstbestellungsbeschluss der Verwaltung bezieht.

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IBRRS 2013, 2741

AG Bonn, Urteil vom 19.10.2012 - 27 C 127/12

Der Anspruch auf Zahlung von Nachforderungen aus Jahresabrechnungen steht der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Es obliegt der Gemeinschaft zu entscheiden, wann und inwieweit der Verwalter diese Gemeinschaftsforderungen geltend machen soll. Der einzelne Eigentümer hat nur einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.

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IBRRS 2013, 2723

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 - 19 S 55/12

Das Anbringen von Parkbügeln stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf, wenn dadurch das optische Erscheinungsbild der Anlage verändert wird und wenn ein Nachahmungseffekt dergestalt zu befürchten ist, dass mehrere Eigentümer ebenfalls Parkbügel anbringen lassen und dadurch sich die Parksituation und die Wendemöglichkeiten auf dem Parkplatz erheblich und nachteilig verändert.

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IBRRS 2013, 2703

OLG Hamm, Beschluss vom 21.12.2012 - 15 W 395/12

Die gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters kann gemäß § 26 Abs. 3 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, wenn bei der Niederschrift die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.*)

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IBRRS 2013, 2687

LG Düsseldorf, Urteil vom 08.11.2012 - 19 S 37/12

Der Verwaltervertrag endet mit dem Tod des Verwalters. Der Erbe des Verwalters muss alle Unterlagen herausgeben, die sein Vorgänger zur und bei Ausführung des Auftrags erhalten hat. Den Erben trifft jedoch nicht die Pflicht, nicht mehr vorhandene Unterlagen wiederzubeschaffen.

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IBRRS 2013, 2675

LG Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2013 - 5 S 141/12

1. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls nicht nichtig.*)

2. Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat (anderer Ansicht: Schleswig-Holsteinisches OLG, ZMR 2001, 855 - 856, Juris Rn. 4).*)

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IBRRS 2013, 2634

Schiedsgericht für WEG, Entscheidung vom 26.03.2013 - 12/12/079

1. Das sofortige Anerkenntnis in einem Antragsverfahren bzgl. Einberufung einer Versammlung führt nicht zur Anwendung des § 93 ZPO. Die Kläger in einem solchen Verfahren sind insbesondere nicht verpflichtet, die anderen Eigentümer vorgerichtlich aufzufordern, einer Ermächtigung zuzustimmen.

2. In einem solchen Verfahren erscheint es billig die Kosten nicht gegeneinander aufzuheben, sondern die Kosten aus der Gemeinschaftskasse zu entnehmen, da ansonsten die durch einen Rechtsanwalt vertretenen gegenüber den anderen einen Mehraufwand haben, obwohl diese auch im Interesse der Gemeinschaft handeln.

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IBRRS 2013, 2626

AG Braunschweig, Urteil vom 18.12.2012 - 116 C 1541/12

Da ein Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet ist, nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung über die entstandenen und von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten aufzustellen, entspricht ein Beschluss über die Gewährung einer besonderen Vergütung nur insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung, als die vergütete Tätigkeit des Verwalters innerhalb des Kalenderjahres liegt, über das gemäß § 28 WEG abzurechnen ist.

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IBRRS 2013, 2610

KG, Beschluss vom 27.09.2012 - 20 U 221/11

Wird in dem Verwaltervertrag vereinbart, dass die Verwaltervergütung nach der Bruttowarmsollmiete berechnet werden soll, sind nur die tatsächlich vereinbarten Mieten heranzuziehen. Leerstehende Wohnungen, bzw. erzielbare Mieten sind nicht maßgeblich.

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IBRRS 2013, 2582

LG Köln, Urteil vom 22.03.2012 - 29 S 170/11

1. Die Erteilung eines Gutachtenauftrages ist eine allgemeine Verwaltungsmaßnahme. Dadurch entsteht keine unmittelbare eigene Leistungspflicht der Eigentümer, sondern diese tragen die Kosten nur mittelbar über die Jahresabrechnung. Daher liegt kein Fall einer unmittelbaren Auferlegung von Leistungspflichten, für die unter Umständen keine Beschlusskompetenz bestehen könnte.

2. Wird ein ablehnender Beschluss für ungültig erklärt, so kann dies nur in Ausnahmefällen - wenn sich der Versammlungsleiter zu Unrecht geweigert hat, das "richtige" Stimmergebnis und damit das Zustandekommen eines Beschlusses festzustellen - einen Anspruch auf gerichtliche Feststellung einer positiven Beschlussfassung mit sich bringen.

3. Aus einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche ergibt sich ein Recht auf gärtnerische Gestaltung dieser Fläche. Das Aufstellen einer Garagenbox mit Abmauerungen aus Steinen und einer befestigten Treppenanlage geht über eine gärtnerische Gestaltung hinaus. Ist eine solche bauliche Veränderung von dem eingeräumten Sondernutzungsrecht nicht gedeckt, hat die Gemeinschaft einen Beseitigungsanspruch gegen den jeweiligen Eigentümer.

4 Ein Eigentümer kann innerhalb der Anfechtungsfrist von seinem Anfechtungsrecht Gebrauch machen, auch wenn er dem Beschluss in der Versammlung zunächst zugestimmt hat.

5. Ein Beschluss, der eine bauliche Maßnahme von einem Eigentümer verlangt, ohne aber genau festzulegen, nach welcher Art und Weise der Betroffene handeln muss, ist unbestimmt und daher ungültig.

IBRRS 2013, 2563

LG München I, Urteil vom 10.01.2013 - 36 S 8058/12 WEG

1. Der Tagesordnungspunkt "Grillen in der Wohnanlage" in der Einladung zur WEG-Versammlung im Zusammenhang mit der Überschrift "Beschluss über die Änderung bzw. Erweiterung der Hausordnung" stellt eine ausreichende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes dar und genügt den formellen Rechtmäßigkeitsanforderungen.

2. Ein Beschluss, wonach das Grillen mittels offener Flamme in die Hausordnung aufgenommen wird, ist zum Zwecke des Feuerschutzes und zur Vermeidung von Rauch materiell rechtmäßig.

3. Ein Mehrheitsbeschluss, der eine bestehende Hausordnung abändert, muss grundsätzlich schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer berücksichtigen. Hat ein Eigentümer eine bauliche Einrichtung zum Grillen mit offener Flamme geschaffen und stellt er diese im Rahmen von Mietverträgen seinen Mietern zur Verfügung, entstehen keine schutzwürdigen Belange, die ein Grillverbot hindern würden.

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