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Volltexturteile nach Sachgebieten

6131 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2013, 3102

BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12

1. Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.*)

2. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.*)

IBRRS 2013, 3082

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013 - 3 W 397/13

Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei Antragstellung (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 - NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m. w. N. = MDR 2012, 574 f. = WM 2013, 475 ff.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE 2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).*)

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IBRRS 2013, 3081

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013 - 3 W 315/13

Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei Antragstellung (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 - NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m. w. N. = MDR 2012, 574 f. = WM 2013, 475 ff.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE 2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).*)

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IBRRS 2013, 3003

AG Bad Schwalbach, Urteil vom 14.11.2012 - 3 C 819/10

1. Ein Nutzungsrecht (am Garten) wird auch beeinträchtigt, wenn die überbaute Gemeinschaftsfläche für die Kläger nur über die Grundstückfläche, die der anderen Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, zugänglich ist. Denn ein Garten wird nicht nur genutzt, wenn er betreten wird, sondern bereits durch seine Existenz als begrünter, nicht bebauter Raum.

2. Bei der Berechnung des Nutzungsverlusts durch einen Überbau ist nur die überbaute Grundstücksfläche zu berücksichtigen, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht und nicht einer Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist.

3. Ansprüche, die zur Zeit der Klageerhebung bereits entstanden sind und mit einer Leistungsklage hätten geltend gemacht werden können, werden durch eine Klage auf Ersatz zukünftiger Schäden nicht gehemmt.

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IBRRS 2013, 2998

BGH, Urteil vom 07.06.2013 - V ZR 211/12

In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.*)

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IBRRS 2013, 2997

BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 81/12

1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann.*)

2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.*)

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IBRRS 2013, 2982

AG Leonberg, Urteil vom 17.07.2012 - 2 C 263/12

1. Zu den Anforderungen an die Klagebegründung im Anfechtungsverfahren; es muss ein Tatsachenkern und nicht nur Rechtsansichten vorgetragen werden.*)

2. Die Wohnungseigentümer haben Beschlusskompetenz für die Abtretung von Wohngeldforderungen an den WEG-Verwalter.*)

3. Die Abtretung von Wohngeldforderungen entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; dies folgt schon aus dem Insolvenzrisiko beim Zessionar.*)

4. Die Abtretung darf nicht zur "Rettung" eines bereits laufenden Verfahrens erfolgen.*)

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IBRRS 2013, 2967

OLG München, Beschluss vom 08.02.2013 - 34 Wx 305/12

Ist nicht auszuschließen, dass das eingetragene Sondernutzungsrecht (hier: "an der Nordwestecke des Hauses gelegene Terrasse") ausreichend bezeichnet ist und dem Bestimmtheitsgrundsatz genügt, kommt eine Löschung des Rechts von Amts wegen auch dann nicht in Betracht, wenn im Grundbuchverfahren die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Eintragung nicht feststellbar sind.*)

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IBRRS 2013, 2955

OLG München, Beschluss vom 11.04.2013 - 34 Wx 120/13

Ist Inhalt eines Dauerwohnrechts die Befugnis zur Mitbenutzung des Gartens, bedarf es der Vorlage eines gesonderten Plans, der Lage und Größe der Gartenfläche ausweist, auch dann nicht, wenn die im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzte Fläche des belasteten Grundstücks von erheblicher Größe ist (Anschluss an BayObLG vom 28.5.1997, 2 Z BR 60/97 = BayObLGZ 1997, 163).*)

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IBRRS 2013, 2929

OLG München, Beschluss vom 13.06.2013 - 34 Wx 158/13

Wirksame Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnung in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sowie durch Eintragung mit Bezugnahme im Grundbuch (Abgrenzung zu Senat vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12).*)

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IBRRS 2013, 2899

BGH, Urteil vom 06.06.2013 - VII ZR 355/12

1. Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist Werkvertragsrecht anwendbar.*)

2. Eine solche Leistung ist grundsätzlich nicht abnahmebedürftig, so dass es gerechtfertigt ist, das Mängelrecht der §§ 634 ff. BGB anzuwenden, wenn der Unternehmer die Leistung in Erfüllung seiner gesamten Verbindlichkeit erbracht hat.*)

3. Eine Formularbestimmung, wonach der Vertragspartner des Verwenders diesem eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, auch wenn eine Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2, § 326 Abs. 5, § 636 BGB entbehrlich ist, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht.*)

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IBRRS 2013, 2878

AG Halle, Urteil vom 16.10.2012 - 120 C 1995/12

1. Zum Pflichtenkreis des Verwalters gehört es, nach Ablauf des Kalenderjahres eine vollständige Abrechnung aufzustellen, die die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst. Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel.

2. Im Falle einer Aufgabenteilung zwischen Dienstleister für die Heizkostenabrechnung und WEG-Verwalter muss der Dienstleister die korrekten Basisdaten in die Heizkostenabrechnung einstellen, mit denen dann der WEG-Verwalter zu arbeiten hat. Dieser muss jedoch aufgrund seines Näheverhältnisses zur Wohnungseigentümergemeinschaft eine gewisse Plausibilitätskontrolle durchführen. Auf ernsthafte Mängel der Abrechnung hat der WEG-Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung vor etwaiger Beschlussfassung hinzuweisen.

3. Handelt es sich bei Heizkostenabrechnungen einer Wohneinheit nur um Schätzungen und wurde der Eigentümer vom Verwalter darauf hingewiesen, muss der Eigentümer dem Ableseunternehmen Zugang zu der zurzeit leer stehenden Wohnung ermöglichen. Tut er das nicht, hat er im Bezug auf fehlerhafte Abrechnungen keine Ansprüche gegen den WEG-Verwalter.

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IBRRS 2013, 2850

AG Bonn, Urteil vom 26.10.2012 - 27 C 98/12

Die WEG-Eigentümer haben die Befugnis, den Verteilungsmaßstab für die Betriebs- und Verwaltungskosten zu ändern. Sie haben jedoch nicht die Befugnis zur Begründung einer erstmaligen Kostentragungspflicht für eine noch nicht fertig gestellte Wohnung unter Abänderung der Teilungserklärung.

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IBRRS 2013, 2845

BGH, Urteil vom 19.06.2013 - V ZB 182/12

Wird ein Mehrheitsbeschluss für ungültig erklärt, der Zahlungsansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft verneint, ist der Nennbetrag dieser Ansprüche maßgeblich für die Beschwer der übrigen Wohnungseigentümer.*)

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IBRRS 2013, 2844

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 10.10.2011 - 14 T 7312/11 WEG

1. WEG-Beschlüsse, die nicht hinreichend klar erkennen lassen, was beschlossen wurde, sind für ungültig zu erklären.

2. Wird ein Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, trägt diejenige Partei die Kosten, die im Verfahren verloren hätte.

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IBRRS 2013, 2829

AG Bonn, Urteil vom 17.08.2012 - 27 C 218/11

1. Die Eigentümergemeinschaft ist wie jeder einzelne Grundstückseigentümer an öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauordnungsrechts gebunden. Das Gemeinschaftseigentum steht den Eigentümern nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften, also auch der Bauordnung, zu.

2. Ein Beschluss, der die Umsetzung einer bauordnungsrechtlichen Anordnung und damit die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht zum Gegenstand hat, ist rechtmäßig.

3. Der Gemeinschaft steht ein Ermessen bei der Entscheidung darüber zu, ob gegen Anordnungen des Bauordnungsamtes gerichtlich vorgegangen werden soll oder nicht. Hat ein gerichtliches Einschreiten geringe Aussichten auf Erfolg, etwa weil die gesetzliche Regelung eindeutig und zwingend ist, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft davon Abstand nimmt.

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IBRRS 2013, 2813

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.03.2013 - 25 S 99/12

1. Beschlüsse sind anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts nach ihrem objektiven Erklärungsinhalt auszulegen. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an.

2. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Ein Beschluss, dessen Wortlaut nicht zu entnehmen ist, dass damit eine interne Kostentragungspflicht für bestimmte Eigentümer begründet werden soll, ist unwirksam.

3. Die Bestellung eines Verwalters kann gesetzlich zwingend nicht ausgeschlossen werden.

IBRRS 2013, 2802

BGH, Urteil vom 24.05.2013 - V ZR 220/12

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.*)

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IBRRS 2013, 2787

KG, Beschluss vom 23.04.2013 - 1 W 343/12

Bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ist der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, um dem Grundbuchamt die Prüfung zu erleichtern, dass die umgewandelte Eigentumseinheit die Anforderungen an Wohnungseigentum erfüllt.*)

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IBRRS 2013, 2767

LG Dresden, Urteil vom 22.05.2013 - 2 S 311/12

Eine Klage im Anfechtungsverfahren ist auch dann rechtzeitig zugestellt, wenn das Gericht an den WEG-Verwalter zustellen konnte und so die Anfechtungsfrist zu halten gewesen wäre. Dies gilt selbst dann, wenn das Anfechtungsverfahren sich auf den Erstbestellungsbeschluss der Verwaltung bezieht.

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IBRRS 2013, 2741

AG Bonn, Urteil vom 19.10.2012 - 27 C 127/12

Der Anspruch auf Zahlung von Nachforderungen aus Jahresabrechnungen steht der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Es obliegt der Gemeinschaft zu entscheiden, wann und inwieweit der Verwalter diese Gemeinschaftsforderungen geltend machen soll. Der einzelne Eigentümer hat nur einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.

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IBRRS 2013, 2723

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 - 19 S 55/12

Das Anbringen von Parkbügeln stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf, wenn dadurch das optische Erscheinungsbild der Anlage verändert wird und wenn ein Nachahmungseffekt dergestalt zu befürchten ist, dass mehrere Eigentümer ebenfalls Parkbügel anbringen lassen und dadurch sich die Parksituation und die Wendemöglichkeiten auf dem Parkplatz erheblich und nachteilig verändert.

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IBRRS 2013, 2703

OLG Hamm, Beschluss vom 21.12.2012 - 15 W 395/12

Die gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters kann gemäß § 26 Abs. 3 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, wenn bei der Niederschrift die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.*)

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IBRRS 2013, 2687

LG Düsseldorf, Urteil vom 08.11.2012 - 19 S 37/12

Der Verwaltervertrag endet mit dem Tod des Verwalters. Der Erbe des Verwalters muss alle Unterlagen herausgeben, die sein Vorgänger zur und bei Ausführung des Auftrags erhalten hat. Den Erben trifft jedoch nicht die Pflicht, nicht mehr vorhandene Unterlagen wiederzubeschaffen.

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IBRRS 2013, 2675

LG Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2013 - 5 S 141/12

1. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls nicht nichtig.*)

2. Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat (anderer Ansicht: Schleswig-Holsteinisches OLG, ZMR 2001, 855 - 856, Juris Rn. 4).*)

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IBRRS 2013, 2634

Schiedsgericht für WEG, Entscheidung vom 26.03.2013 - 12/12/079

1. Das sofortige Anerkenntnis in einem Antragsverfahren bzgl. Einberufung einer Versammlung führt nicht zur Anwendung des § 93 ZPO. Die Kläger in einem solchen Verfahren sind insbesondere nicht verpflichtet, die anderen Eigentümer vorgerichtlich aufzufordern, einer Ermächtigung zuzustimmen.

2. In einem solchen Verfahren erscheint es billig die Kosten nicht gegeneinander aufzuheben, sondern die Kosten aus der Gemeinschaftskasse zu entnehmen, da ansonsten die durch einen Rechtsanwalt vertretenen gegenüber den anderen einen Mehraufwand haben, obwohl diese auch im Interesse der Gemeinschaft handeln.

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IBRRS 2013, 2626

AG Braunschweig, Urteil vom 18.12.2012 - 116 C 1541/12

Da ein Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet ist, nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung über die entstandenen und von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten aufzustellen, entspricht ein Beschluss über die Gewährung einer besonderen Vergütung nur insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung, als die vergütete Tätigkeit des Verwalters innerhalb des Kalenderjahres liegt, über das gemäß § 28 WEG abzurechnen ist.

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IBRRS 2013, 2610

KG, Beschluss vom 27.09.2012 - 20 U 221/11

Wird in dem Verwaltervertrag vereinbart, dass die Verwaltervergütung nach der Bruttowarmsollmiete berechnet werden soll, sind nur die tatsächlich vereinbarten Mieten heranzuziehen. Leerstehende Wohnungen, bzw. erzielbare Mieten sind nicht maßgeblich.

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IBRRS 2013, 2582

LG Köln, Urteil vom 22.03.2012 - 29 S 170/11

1. Die Erteilung eines Gutachtenauftrages ist eine allgemeine Verwaltungsmaßnahme. Dadurch entsteht keine unmittelbare eigene Leistungspflicht der Eigentümer, sondern diese tragen die Kosten nur mittelbar über die Jahresabrechnung. Daher liegt kein Fall einer unmittelbaren Auferlegung von Leistungspflichten, für die unter Umständen keine Beschlusskompetenz bestehen könnte.

2. Wird ein ablehnender Beschluss für ungültig erklärt, so kann dies nur in Ausnahmefällen - wenn sich der Versammlungsleiter zu Unrecht geweigert hat, das "richtige" Stimmergebnis und damit das Zustandekommen eines Beschlusses festzustellen - einen Anspruch auf gerichtliche Feststellung einer positiven Beschlussfassung mit sich bringen.

3. Aus einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche ergibt sich ein Recht auf gärtnerische Gestaltung dieser Fläche. Das Aufstellen einer Garagenbox mit Abmauerungen aus Steinen und einer befestigten Treppenanlage geht über eine gärtnerische Gestaltung hinaus. Ist eine solche bauliche Veränderung von dem eingeräumten Sondernutzungsrecht nicht gedeckt, hat die Gemeinschaft einen Beseitigungsanspruch gegen den jeweiligen Eigentümer.

4 Ein Eigentümer kann innerhalb der Anfechtungsfrist von seinem Anfechtungsrecht Gebrauch machen, auch wenn er dem Beschluss in der Versammlung zunächst zugestimmt hat.

5. Ein Beschluss, der eine bauliche Maßnahme von einem Eigentümer verlangt, ohne aber genau festzulegen, nach welcher Art und Weise der Betroffene handeln muss, ist unbestimmt und daher ungültig.

IBRRS 2013, 2563

LG München I, Urteil vom 10.01.2013 - 36 S 8058/12 WEG

1. Der Tagesordnungspunkt "Grillen in der Wohnanlage" in der Einladung zur WEG-Versammlung im Zusammenhang mit der Überschrift "Beschluss über die Änderung bzw. Erweiterung der Hausordnung" stellt eine ausreichende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes dar und genügt den formellen Rechtmäßigkeitsanforderungen.

2. Ein Beschluss, wonach das Grillen mittels offener Flamme in die Hausordnung aufgenommen wird, ist zum Zwecke des Feuerschutzes und zur Vermeidung von Rauch materiell rechtmäßig.

3. Ein Mehrheitsbeschluss, der eine bestehende Hausordnung abändert, muss grundsätzlich schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer berücksichtigen. Hat ein Eigentümer eine bauliche Einrichtung zum Grillen mit offener Flamme geschaffen und stellt er diese im Rahmen von Mietverträgen seinen Mietern zur Verfügung, entstehen keine schutzwürdigen Belange, die ein Grillverbot hindern würden.

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IBRRS 2013, 2544

BGH, Urteil vom 24.05.2013 - V ZR 182/12

Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.*)

IBRRS 2013, 2512

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 - 6a S 98/11

1. Die Verwalterstellung einer zur WEG-Verwalterin bestellten GmbH kann nicht nach Abspaltung des verwaltenden Unternehmensteils durch Verschmelzung auf eine andere GmbH übertragen werden.

2. Einer Übertragung der Verwalterstellung nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG ohne zustimmenden Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer steht § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG entgegen.

3. Wird die Wohnungseigentümerversammlung von einer nicht dazu ermächtigten Person geleitet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.

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IBRRS 2013, 2506

LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2013 - 318 S 32/12

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann über die Änderung der Kosten der Verwaltung beschließen. Unter Kosten der Verwaltung fallen Bankgebühren/Kontoführung, Rechts- und Beratungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung.

2. Bestehen Zweifel an einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, so ist der Beschluss objektiv und normativ aus sich heraus auszulegen, ohne dass es auf subjektive Vorstellungen der Beteiligten ankommt.

3. Haben die geänderten Verteilungsschlüssel jeweils sachlich nachvollziehbare Anknüpfungspunkte, liegt jedenfalls kein Verstoß gegen das Willkürverbot vor.

4. Ein Miteigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass Kosten bis zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach dem bis dahin geltenden Verteilungsschlüssel verteilt werden, d. h., dass nicht rückwirkend in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume eingegriffen wird.

5. Wurde ein in der Teilungserklärung vereinbarter Verteilungsschlüssel von Beginn der Eigentümergemeinschaft an nicht angewendet oder wurden in der Praxis über einige Zeit die Kosten in der Jahresabrechnung anders verteilt, kann ein Miteigentümer nicht schutzwürdig darauf vertrauen, dass die Kosten nach dem ursprünglich vereinbarten Schlüssel verteilt werden.

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IBRRS 2013, 2489

LG Hamburg, Beschluss vom 18.02.2013 - 318 S 114/12

Der Beschwer bei der Duldungsverpflichtung für den Zählereinbau bemisst sich nach den Kosten, die den Duldungspflichtigen treffen. Hierzu zählen bei einem Messie auch die Kosten für das Schaffen von Zutrittswegen zwecks Einbau der Zähler.*)

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IBRRS 2013, 2488

LG Hamburg, Urteil vom 06.02.2013 - 318 S 20/12

1. Eine bauliche Veränderung ist rechtswidrig, sofern ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft fehlt. Eine bloße Duldung der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Änderung seitens der Eigentümer oder deren evtl. konkludent erklärte Zustimmung genügt nicht.

2. Die Verjährung eines Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB) hat lediglich zur Folge, dass der Eigentümer, d. h. die Gemeinschaft, die andauernde Störung nunmehr auf eigene Kosten zu beseitigen hat, die Rechtswidrigkeit bleibt bestehen.

3. Wird durch bauliche Maßnahmen das Eindringen von Wasser in das Gebäude verhindert, so ist ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer dadurch nicht beeinträchtigt.

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IBRRS 2013, 2478

BGH, Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11

1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.*)

2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.*)

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IBRRS 2013, 2460

LG Köln, Urteil vom 27.09.2012 - 29 S 61/12

1. Jeder Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung vertreten lassen, ohne dass die Nichtöffentlichkeit der Versammlung ausgeschlossen wird. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich jeden Dritten zu seiner Vertretung bevollmächtigen, auch einen Anwalt. Diese Befugnis kann durch eine Vereinbarung beschränkt werden, wobei der gänzliche Ausschluss der Vertretung oder die Beschränkung auf die Person des Verwalters unzulässig ist.

2. Eine Stimmrechtsvollmacht kann den Vertreter berechtigen, eine Untervollmacht zu erteilen.

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IBRRS 2013, 2459

LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012 - 318 S 213/11

1. Der aktuelle - nicht abberufene - Verwalter hat das Recht, einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der seine Rechts- bzw. Amtsstellung betrifft, nach Maßgabe von § 46 I S. 1 WEG anzufechten.*)

2. Ein vorwerfbares Verhalten des Anfechtenden ist nicht darin begründet, dass er mit der Klageschrift nicht auch die erforderliche, sich aus der Eigentümerliste ergebene Anzahl von Abschriften zur Akte gereicht hat.*)

3. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, einen (formal) zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann.*)

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IBRRS 2013, 2437

LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012 - 318 S 215/10

1. Ein geschädigter Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Gebäudeversicherers gegen den Eigentümer ausgeschlossen ist und der geschädigte Wohnungseigentümer nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den schädigenden Miteigentümer hat.*)

2. Das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme unter den zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbundenen Wohnungseigentümern bedingt, dass ein versicherter Schadensfall, jedenfalls wenn, wie aus Rechtsgründen regelhaft, ein Regress des Gebäudeversicherers gegen den schädigenden Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist, generell im Versicherungsverhältnis abzuwickeln ist. Nur wenn der geschädigte Wohnungseigentümer ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem direkten Schadensausgleich durch den Schädiger geltend machen kann, kommt ein Innenverhältnisausgleich in Betracht. Nicht ausreichend insofern ist es, wenn der Versicherer einer Regulierung ablehnend gegenübersteht und der geschädigte Wohnungseigentümer folglich ein - gegebenenfalls auch erhebliches - Prozessrisiko auf sich nehmen bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Versicherungsnehmerin zum Tätigwerden gegenüber dem Versicherer anhalten muss.

3. "Leitungswasser" in der Begrifflichkeit der Gebäudeversicherung ist dasjenige Wasser, das bestimmungswidrig aus mit den Zu- und Ableitungsrohren der Wasserversorgung verbundenen Einrichtungen austritt. Zu solchen Einrichtungen gehören auch Duschwannen und Duschkabinen, d. h. auch die eine Duschwanne umgebenden gefliesten Wände einschließlich etwaiger den Einstieg ermöglichender Kunststoff- oder Glaswände.

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IBRRS 2013, 2436

LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 - 85 S 64/12 WEG

Kleine Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, sind hinzunehmen und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung.

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IBRRS 2013, 2411

LG München I, Urteil vom 15.10.2012 - 1 S 26801/11

1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vorne herein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.*)

2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.*)

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IBRRS 2013, 2372

LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 - 29 S 135/12

1. Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen.

2. Ein Ermächtigungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen ist unzulässig, wenn er keine Einschränkung der Ermächtigung enthält. Die Wohnungseigentümer müssen zumindest die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters kennen. Diese Eckdaten müssen vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sein.

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IBRRS 2013, 2352

LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 24.01.2013 - 16 T 130/12

1. Das Gericht kann dem Verwalter die Kosten des Verfahrens auferlegen, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch den Verwalter veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.

2. Der Verwalter gibt keine Veranlassung zur Klage, wenn die Eigentümerversammlung entgegen des mit der Tagesordnung mitgeteilten Beschlussvorschlags nicht die Verlängerung des Verwaltervertrags für drei Jahre beschließt, sondern nur für zwei Jahre. Die Verlängerung um zwei Jahre ist von dem Vorschlag zur Verlängerung um drei Jahre "mit umfasst".

3. Weigert sich der Verwalter als Vertreter mit Stimmrechtsbindung für einen abwesenden Eigentümer abzustimmen, kommt eine Anfechtung des sodann von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlusses wegen der Nichtausübung des Stimmrechts nicht in Betracht. Eine Kostentragungspflicht des Verwalters entsteht dadurch nicht.

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IBRRS 2013, 2339

BGH, Beschluss vom 16.05.2013 - VII ZB 61/12

1. Ein Gericht kann einem am selbständigen Beweisverfahren nicht beteiligten Dritten nicht aufgeben, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zum Zwecke der Beweissicherung zu dulden.*)

2. Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage.*)

IBRRS 2013, 2333

OLG Hamburg, Beschluss vom 05.11.2012 - 2 Wx 64/09

Wird in der Gemeinschaftsordnung ein Um- und Ausbaurecht jedes einzelnen Eigentümers festgelegt, das ausdrücklich auch das Recht gibt, in das Gemeinschaftseigentum einzugreifen, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht auf Dauer unzumutbar belastet werden, wird dadurch auch die Befugnis eines Eigentümers umfasst, den seinem Nutzungsrecht unterfallenden Spitzbodenbereich zu Wohnzwecken auszubauen.

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IBRRS 2013, 2330

LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013 - 55 S 52/12 WEG

1. WEG-Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung im Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen die Rechtsnachfolger. Daher muss ein Beschluss hinreichend bestimmt sein. Die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen müssen aus der Beschlussformulierung selbst entnommen werden können.

2. Unklare Eigentümerbeschlüsse können ausgelegt werden. Die Auslegung muss wegen der Wirkung der Beschlüsse gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für Grundbucheintragung aus sich heraus objektiv und normativ erfolgen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, zum Beispiel weil sie sich aus dem übrigen Inhalt des Versammlungsprotokolls ergeben.

3. Ein WEG-Beschluss, mit dem ein Müllplatz für die Wohnanlage errichtet werden soll, ohne aber anzugeben, wo dieser Müllplatz errichtet werden soll, welche Fläche dieser einnehmen soll, welche Höhe die Anlage haben soll, welche Materialien dabei verwendet werden, wie viele Mülltonnen aufgestellt werden sollen und ob und wie das Areal begrünt werden soll ist inhaltlich unbestimmt und daher nichtig.

4. Das Gericht kann eine Ermessensentscheidung für die Ersetzung eines Beschlusses auch ohne entsprechenden Antrag treffen. Es reicht aus, wenn in der Klageschrift deutlich wird, dass ein Beschluss ersetzt werden soll.

IBRRS 2013, 2300

LG Stuttgart, Beschluss vom 13.02.2013 - 19 T 250/12

Treten die gem. § 48 Abs. 1 WEG beigeladenen übrigen Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit nicht bei, sind ihnen keine weiteren Schriftsätze der am Rechtsstreit beteiligten Parteien oder anderweitige Verfahrensunterlagen zu übersenden. Sie werden vom weiteren Prozessverlauf, so sie ihren Beitritt nicht noch in einem späteren Verfahrensstadium erklären, statt dessen nicht mehr informiert. Insb. macht die in § 48 Abs. 3 WEG normierte, über § 325 ZPO hinausreichende Wirkung der Beiladung keine fortlaufende Unterrichtung der nicht beigetretenen Beigeladenen über den Verfahrensverlauf erforderlich. Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille ist ebenso wenig erkennbar wie eine planwidrige Regelungslücke, deretwegen ein unterbliebener Beitritt abweichend von § 74 Abs. 2 ZPO zu behandeln wäre.*)

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IBRRS 2013, 2281

LG Hamburg, Urteil vom 16.01.2013 - 318 S 55/12

1. Die Genehmigung einer baulichen Veränderung, auch durch i. S. von § 14 Ziffer 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen.*)

2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21IV und V Nr. 2 WEG), erschwert wird.*)

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IBRRS 2013, 2273

LG München I, Urteil vom 13.05.2013 - 1 S 10826/12

Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung sind an diesen Kosten im Innenverhältnis sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen. Anders als bei den Kosten von Anfechtungsklageverfahren ist daher der beklagte Wohnungseigentümer im Rahmen der Kostenverteilung nicht auszunehmen.*)

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IBRRS 2013, 2242

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 13.02.2013 - 14 S 4070/12 WEG

1. Voraussetzung für eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans ist das Vorliegen eines sachlichen Grundes. Ein solcher Grund liegt nur vor, wenn entweder bereits eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme beschlossen wurde oder doch zumindest ein aktueller Sanierungsbedarf und die Absicht, zeitnah über die Durchführung der erforderlichen Arbeiten zu beschließen, besteht.

2. Auch wenn Sachmängelgewährleistungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Bauträger von der Wohnungseigentümergemeinschaft an sich gezogen und gerichtlich geltend gemacht werden, führt dies nicht dazu, dass der Verband Inhaber jener Rechte würde. Vielmehr steht es den Wohnungseigentümern nach Vergleichsabschluss mit dem Bauträger, in dessen Folge eine erhebliche Abgeltungszahlung geleistet wird, frei, ihre Ansprüche wieder an sich zu ziehen und zu beschließen, dass der erlangte Vergleichsbetrag überwiegend ausgeschüttet und ein verbleibender Restbetrag der Instandhaltungsrücklage zugewiesen wird.

3. Allein die nicht weiter substanziierte Befürchtung, einzelne Wohnungseigentümer könnten den auf sie entfallenden Anteil an mangelbedingt sehr erheblichen späteren Sanierungskosten nicht aufbringen, rechtfertigt nicht das (vorbeugende) Einbehalten des gesamten Vergleichsbetrags beim Verband, jedenfalls solange völlig offen ist, wann überhaupt eine grundlegende Sanierung (hier: des vom Bauträger mangelhaft errichteten Rohrleitungssystems) in Angriff genommen werden wird, selbst wenn die durchschnittliche Haltbarkeit des Gewerkes mangelbedingt erheblich herabgesetzt sein und deshalb ein früheres Sanieren als üblich notwendig werden sollte.

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