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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2013, 2544

BGH, Urteil vom 24.05.2013 - V ZR 182/12

Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.*)

IBRRS 2013, 2512

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 - 6a S 98/11

1. Die Verwalterstellung einer zur WEG-Verwalterin bestellten GmbH kann nicht nach Abspaltung des verwaltenden Unternehmensteils durch Verschmelzung auf eine andere GmbH übertragen werden.

2. Einer Übertragung der Verwalterstellung nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG ohne zustimmenden Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer steht § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG entgegen.

3. Wird die Wohnungseigentümerversammlung von einer nicht dazu ermächtigten Person geleitet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.

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IBRRS 2013, 2506

LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2013 - 318 S 32/12

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann über die Änderung der Kosten der Verwaltung beschließen. Unter Kosten der Verwaltung fallen Bankgebühren/Kontoführung, Rechts- und Beratungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung.

2. Bestehen Zweifel an einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, so ist der Beschluss objektiv und normativ aus sich heraus auszulegen, ohne dass es auf subjektive Vorstellungen der Beteiligten ankommt.

3. Haben die geänderten Verteilungsschlüssel jeweils sachlich nachvollziehbare Anknüpfungspunkte, liegt jedenfalls kein Verstoß gegen das Willkürverbot vor.

4. Ein Miteigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass Kosten bis zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach dem bis dahin geltenden Verteilungsschlüssel verteilt werden, d. h., dass nicht rückwirkend in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume eingegriffen wird.

5. Wurde ein in der Teilungserklärung vereinbarter Verteilungsschlüssel von Beginn der Eigentümergemeinschaft an nicht angewendet oder wurden in der Praxis über einige Zeit die Kosten in der Jahresabrechnung anders verteilt, kann ein Miteigentümer nicht schutzwürdig darauf vertrauen, dass die Kosten nach dem ursprünglich vereinbarten Schlüssel verteilt werden.

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IBRRS 2013, 2489

LG Hamburg, Beschluss vom 18.02.2013 - 318 S 114/12

Der Beschwer bei der Duldungsverpflichtung für den Zählereinbau bemisst sich nach den Kosten, die den Duldungspflichtigen treffen. Hierzu zählen bei einem Messie auch die Kosten für das Schaffen von Zutrittswegen zwecks Einbau der Zähler.*)

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IBRRS 2013, 2488

LG Hamburg, Urteil vom 06.02.2013 - 318 S 20/12

1. Eine bauliche Veränderung ist rechtswidrig, sofern ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft fehlt. Eine bloße Duldung der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Änderung seitens der Eigentümer oder deren evtl. konkludent erklärte Zustimmung genügt nicht.

2. Die Verjährung eines Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB) hat lediglich zur Folge, dass der Eigentümer, d. h. die Gemeinschaft, die andauernde Störung nunmehr auf eigene Kosten zu beseitigen hat, die Rechtswidrigkeit bleibt bestehen.

3. Wird durch bauliche Maßnahmen das Eindringen von Wasser in das Gebäude verhindert, so ist ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer dadurch nicht beeinträchtigt.

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IBRRS 2013, 2478

BGH, Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11

1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.*)

2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.*)

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IBRRS 2013, 2460

LG Köln, Urteil vom 27.09.2012 - 29 S 61/12

1. Jeder Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung vertreten lassen, ohne dass die Nichtöffentlichkeit der Versammlung ausgeschlossen wird. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich jeden Dritten zu seiner Vertretung bevollmächtigen, auch einen Anwalt. Diese Befugnis kann durch eine Vereinbarung beschränkt werden, wobei der gänzliche Ausschluss der Vertretung oder die Beschränkung auf die Person des Verwalters unzulässig ist.

2. Eine Stimmrechtsvollmacht kann den Vertreter berechtigen, eine Untervollmacht zu erteilen.

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IBRRS 2013, 2459

LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012 - 318 S 213/11

1. Der aktuelle - nicht abberufene - Verwalter hat das Recht, einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der seine Rechts- bzw. Amtsstellung betrifft, nach Maßgabe von § 46 I S. 1 WEG anzufechten.*)

2. Ein vorwerfbares Verhalten des Anfechtenden ist nicht darin begründet, dass er mit der Klageschrift nicht auch die erforderliche, sich aus der Eigentümerliste ergebene Anzahl von Abschriften zur Akte gereicht hat.*)

3. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, einen (formal) zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann.*)

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IBRRS 2013, 2437

LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012 - 318 S 215/10

1. Ein geschädigter Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Gebäudeversicherers gegen den Eigentümer ausgeschlossen ist und der geschädigte Wohnungseigentümer nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den schädigenden Miteigentümer hat.*)

2. Das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme unter den zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbundenen Wohnungseigentümern bedingt, dass ein versicherter Schadensfall, jedenfalls wenn, wie aus Rechtsgründen regelhaft, ein Regress des Gebäudeversicherers gegen den schädigenden Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist, generell im Versicherungsverhältnis abzuwickeln ist. Nur wenn der geschädigte Wohnungseigentümer ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem direkten Schadensausgleich durch den Schädiger geltend machen kann, kommt ein Innenverhältnisausgleich in Betracht. Nicht ausreichend insofern ist es, wenn der Versicherer einer Regulierung ablehnend gegenübersteht und der geschädigte Wohnungseigentümer folglich ein - gegebenenfalls auch erhebliches - Prozessrisiko auf sich nehmen bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Versicherungsnehmerin zum Tätigwerden gegenüber dem Versicherer anhalten muss.

3. "Leitungswasser" in der Begrifflichkeit der Gebäudeversicherung ist dasjenige Wasser, das bestimmungswidrig aus mit den Zu- und Ableitungsrohren der Wasserversorgung verbundenen Einrichtungen austritt. Zu solchen Einrichtungen gehören auch Duschwannen und Duschkabinen, d. h. auch die eine Duschwanne umgebenden gefliesten Wände einschließlich etwaiger den Einstieg ermöglichender Kunststoff- oder Glaswände.

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IBRRS 2013, 2436

LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 - 85 S 64/12 WEG

Kleine Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, sind hinzunehmen und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung.

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IBRRS 2013, 2411

LG München I, Urteil vom 15.10.2012 - 1 S 26801/11

1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vorne herein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.*)

2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.*)

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IBRRS 2013, 2372

LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 - 29 S 135/12

1. Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen.

2. Ein Ermächtigungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen ist unzulässig, wenn er keine Einschränkung der Ermächtigung enthält. Die Wohnungseigentümer müssen zumindest die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters kennen. Diese Eckdaten müssen vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sein.

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IBRRS 2013, 2352

LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 24.01.2013 - 16 T 130/12

1. Das Gericht kann dem Verwalter die Kosten des Verfahrens auferlegen, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch den Verwalter veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.

2. Der Verwalter gibt keine Veranlassung zur Klage, wenn die Eigentümerversammlung entgegen des mit der Tagesordnung mitgeteilten Beschlussvorschlags nicht die Verlängerung des Verwaltervertrags für drei Jahre beschließt, sondern nur für zwei Jahre. Die Verlängerung um zwei Jahre ist von dem Vorschlag zur Verlängerung um drei Jahre "mit umfasst".

3. Weigert sich der Verwalter als Vertreter mit Stimmrechtsbindung für einen abwesenden Eigentümer abzustimmen, kommt eine Anfechtung des sodann von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlusses wegen der Nichtausübung des Stimmrechts nicht in Betracht. Eine Kostentragungspflicht des Verwalters entsteht dadurch nicht.

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IBRRS 2013, 2339

BGH, Beschluss vom 16.05.2013 - VII ZB 61/12

1. Ein Gericht kann einem am selbständigen Beweisverfahren nicht beteiligten Dritten nicht aufgeben, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zum Zwecke der Beweissicherung zu dulden.*)

2. Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage.*)

IBRRS 2013, 2333

OLG Hamburg, Beschluss vom 05.11.2012 - 2 Wx 64/09

Wird in der Gemeinschaftsordnung ein Um- und Ausbaurecht jedes einzelnen Eigentümers festgelegt, das ausdrücklich auch das Recht gibt, in das Gemeinschaftseigentum einzugreifen, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht auf Dauer unzumutbar belastet werden, wird dadurch auch die Befugnis eines Eigentümers umfasst, den seinem Nutzungsrecht unterfallenden Spitzbodenbereich zu Wohnzwecken auszubauen.

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IBRRS 2013, 2330

LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013 - 55 S 52/12 WEG

1. WEG-Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung im Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen die Rechtsnachfolger. Daher muss ein Beschluss hinreichend bestimmt sein. Die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen müssen aus der Beschlussformulierung selbst entnommen werden können.

2. Unklare Eigentümerbeschlüsse können ausgelegt werden. Die Auslegung muss wegen der Wirkung der Beschlüsse gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für Grundbucheintragung aus sich heraus objektiv und normativ erfolgen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, zum Beispiel weil sie sich aus dem übrigen Inhalt des Versammlungsprotokolls ergeben.

3. Ein WEG-Beschluss, mit dem ein Müllplatz für die Wohnanlage errichtet werden soll, ohne aber anzugeben, wo dieser Müllplatz errichtet werden soll, welche Fläche dieser einnehmen soll, welche Höhe die Anlage haben soll, welche Materialien dabei verwendet werden, wie viele Mülltonnen aufgestellt werden sollen und ob und wie das Areal begrünt werden soll ist inhaltlich unbestimmt und daher nichtig.

4. Das Gericht kann eine Ermessensentscheidung für die Ersetzung eines Beschlusses auch ohne entsprechenden Antrag treffen. Es reicht aus, wenn in der Klageschrift deutlich wird, dass ein Beschluss ersetzt werden soll.

IBRRS 2013, 2300

LG Stuttgart, Beschluss vom 13.02.2013 - 19 T 250/12

Treten die gem. § 48 Abs. 1 WEG beigeladenen übrigen Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit nicht bei, sind ihnen keine weiteren Schriftsätze der am Rechtsstreit beteiligten Parteien oder anderweitige Verfahrensunterlagen zu übersenden. Sie werden vom weiteren Prozessverlauf, so sie ihren Beitritt nicht noch in einem späteren Verfahrensstadium erklären, statt dessen nicht mehr informiert. Insb. macht die in § 48 Abs. 3 WEG normierte, über § 325 ZPO hinausreichende Wirkung der Beiladung keine fortlaufende Unterrichtung der nicht beigetretenen Beigeladenen über den Verfahrensverlauf erforderlich. Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille ist ebenso wenig erkennbar wie eine planwidrige Regelungslücke, deretwegen ein unterbliebener Beitritt abweichend von § 74 Abs. 2 ZPO zu behandeln wäre.*)

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IBRRS 2013, 2281

LG Hamburg, Urteil vom 16.01.2013 - 318 S 55/12

1. Die Genehmigung einer baulichen Veränderung, auch durch i. S. von § 14 Ziffer 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen.*)

2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21IV und V Nr. 2 WEG), erschwert wird.*)

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IBRRS 2013, 2273

LG München I, Urteil vom 13.05.2013 - 1 S 10826/12

Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung sind an diesen Kosten im Innenverhältnis sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen. Anders als bei den Kosten von Anfechtungsklageverfahren ist daher der beklagte Wohnungseigentümer im Rahmen der Kostenverteilung nicht auszunehmen.*)

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IBRRS 2013, 2242

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 13.02.2013 - 14 S 4070/12 WEG

1. Voraussetzung für eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans ist das Vorliegen eines sachlichen Grundes. Ein solcher Grund liegt nur vor, wenn entweder bereits eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme beschlossen wurde oder doch zumindest ein aktueller Sanierungsbedarf und die Absicht, zeitnah über die Durchführung der erforderlichen Arbeiten zu beschließen, besteht.

2. Auch wenn Sachmängelgewährleistungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Bauträger von der Wohnungseigentümergemeinschaft an sich gezogen und gerichtlich geltend gemacht werden, führt dies nicht dazu, dass der Verband Inhaber jener Rechte würde. Vielmehr steht es den Wohnungseigentümern nach Vergleichsabschluss mit dem Bauträger, in dessen Folge eine erhebliche Abgeltungszahlung geleistet wird, frei, ihre Ansprüche wieder an sich zu ziehen und zu beschließen, dass der erlangte Vergleichsbetrag überwiegend ausgeschüttet und ein verbleibender Restbetrag der Instandhaltungsrücklage zugewiesen wird.

3. Allein die nicht weiter substanziierte Befürchtung, einzelne Wohnungseigentümer könnten den auf sie entfallenden Anteil an mangelbedingt sehr erheblichen späteren Sanierungskosten nicht aufbringen, rechtfertigt nicht das (vorbeugende) Einbehalten des gesamten Vergleichsbetrags beim Verband, jedenfalls solange völlig offen ist, wann überhaupt eine grundlegende Sanierung (hier: des vom Bauträger mangelhaft errichteten Rohrleitungssystems) in Angriff genommen werden wird, selbst wenn die durchschnittliche Haltbarkeit des Gewerkes mangelbedingt erheblich herabgesetzt sein und deshalb ein früheres Sanieren als üblich notwendig werden sollte.

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IBRRS 2013, 2199

BGH, Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 103/12

1. Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.*)

2. Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben.*)

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IBRRS 2013, 2179

LG Köln, Urteil vom 01.06.2012 - 4 O 286/07

Der Anspruch eines Nachbarn aus einem im Grundbuch eingetragenen Wegerecht ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gelten zu machen, weil die sich hieraus ergebenden Pflichten von der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftlich zu erfüllen sind.

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IBRRS 2013, 2132

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 14.08.2012 - 14 S 4162/12 WEG

Einzelabrechnungen, mit denen einem einzelnen Eigentümer zu Unrecht Kosten auferlegt worden sind, sind lediglich auf Anfechtung der Beschlussfassung hin für ungültig zu erklären und nicht wegen Überschreitung der Beschlusskompetenz nichtig, weil die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt sind, auch über die interne Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben zu entscheiden.*)

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IBRRS 2013, 2112

AG Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012 - 92 C 217/11

Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Wohnungseigentümerversammlung eines Dolmetschers zu bedienen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen.*)

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IBRRS 2013, 2111

LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012 - 318 S 31/12

Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt den Rechtsinhaber zu einer "gärtnerischen Nutzung" - in den Grenzen von § 14 Ziff. 1 WEG. Die Nutzung durch einen "Skulpturgarten" geht weit über eine bloße gärtnerische Nutzung hinaus.*)

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IBRRS 2013, 2103

OLG Celle, Urteil vom 25.10.2012 - 5 U 44/12

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Ausübung der auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.*)

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IBRRS 2013, 2028

LG München I, Urteil vom 16.01.2013 - 18 O 1668/11

Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums "an sich ziehen". Die Berechtigung hierzu ergibt sich daraus, dass auch die Verfolgung der Gewährleistungsansprüche seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (in großem Umfang) auf den Verband übertragen werden kann.

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IBRRS 2013, 1998

AG Augsburg, Urteil vom 17.04.2013 - 30 C 5735/12 WEG

1. Für Beitragsvorschüsse (Hausgeld und Sonderumlagen) eines Eigentümers, die ohne Beschluss oder aufgrund eines für ungültig erklärten Beschlusses erbracht wurden, steht dem leistenden Eigentümer kein Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Der Eigentümer hat "nur" einen Anspruch auf Abrechnung.

2. Im Falle des Eigentümerwechsels geht dieser Anspruch auf den neuen Eigentümer über. Nur dieser wird aus der Abrechnung berechtigt und verpflichtet.

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IBRRS 2013, 1981

AG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2012 - 291a C 8319/12

1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Er darf seine Wohnung auch zu anderen Zwecken nutzen, solange die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

2. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht und kann daher nicht durch einen Beschluss der kleinen Eigentümergemeinschaft untersagt werden.

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IBRRS 2013, 1951

LG Rostock, Beschluss vom 04.04.2013 - 3 T 234/12

1. Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum kann nach der Neufassung des § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG auch aus einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil betrieben werden.

2. Eine Kostenentscheidung hat gerade nicht den Zweck, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden.

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IBRRS 2013, 1949

OLG München, Beschluss vom 25.04.2013 - 34 Wx 146/13

1. Lautet der zugrundeliegende Vollstreckungstitel auf einen anderen Gläubiger als die Wohnungseigentümergemeinschaft, darf zu deren Gunsten eine Zwangshypothek nicht eingetragen werden.*)

2. Demzufolge erlaubt der auf "Übrige Eigentümer der WEG" lautende Titel nicht die Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

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IBRRS 2013, 1840

AG Freiburg, Urteil vom 18.04.2013 - 56 C 2496/12 WEG

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in die Hausordnung die Regelung aufzunehmen, dass in den Aufzügen des Hauses keine Tiere befördert werden dürfen, ist nichtig, wenn er die Ausübung des Eigentumsrechts der Wohnungseigentümer erheblich einschränkt, ohne dass sachliche Gründe vorliegen, die den Eingriff in einem solchen Umfang ausnahmsweise rechtfertigten.

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IBRRS 2013, 1832

LG Köln, Urteil vom 13.12.2012 - 29 S 95/12

1. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, sich an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Die Beitragsleistung des Wohnungseigentümers ist in Geld zu erbringen. Die Kostenverteilung führt grundsätzlich zu den Einnahmen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts und somit zur Kostendeckung erforderlich sind.

2. Ein WEG-Beschluss, in dem nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine "eiserne Reserve" zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist unwirksam, wenn die Gefahr besteht, dass die Instandhaltungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, ohne dass Zahlungen auf die zur Kostendeckung erforderlichen Wohngeldforderungen erzielt werden.

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IBRRS 2013, 1793

OLG München, Beschluss vom 18.04.2013 - 34 Wx 363/12

Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechts ist grundsätzlich die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer notwendig, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass der Inhaber des Rechts dieses - formfrei - auf einen anderen Miteigentümer übertragen kann (Ergänzung zu OLG München vom 11. Mai 2012, 34 Wx 137/12).*)

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IBRRS 2013, 1792

OLG München, Beschluss vom 10.04.2013 - 34 Wx 31/13

1. Zur zeitlichen Begrenzung der Ermächtigung des Bauträgers, Sondernutzungsrechte zuzuweisen.*)

2. Im Zweifelsfall ist - ähnlich wie bei Grundbuchvollmachten - vom (zeitlich) geringeren Umfang der Zuweisungsbefugnis auszugehen.*)

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IBRRS 2013, 1786

OLG Nürnberg, Urteil vom 24.04.2013 - 12 U 932/12

1. Bei Teilung eines Grundstücks gemäß § 8 WEG entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst mit dem dinglich wirksamen Erwerb des ersten Wohnungseigentums vom teilenden Eigentümer, also erst dann, wenn zusätzlich zu diesem ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.*)

2. Eine Veräußerung vermieteter Räume im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB liegt noch nicht in der Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG. Ist (auch) Gemeinschaftseigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB in der erstmaligen Eintragung eines Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung. Ist (nur) Sondereigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB in der Eintragung desjenigen Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung, dessen Sondereigentum vermietet ist.*)

3. Sind bei einem Gebäude Räume bzw. Flächen vermietet, die bei Wohneigentum teils im Gemeinschaftseigentum und teils im Sondereigentum eines Eigentümers liegen würden, so führt die Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG und die anschließende Veräußerung des Sondereigentums gemäß § 566 Abs. 1 BGB zur Neubegründung eines mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleichen Mietverhältnisses mit dem Erwerber.*)

4. In diesem Falle ist § 566 Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters einschränkend dahin auszulegen, dass als "in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" eintretender Erwerber lediglich der Erwerber des mitvermieteten Sondereigentums anzusehen ist, nicht daneben auch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB) aus beiden. Dies gilt unabhängig davon, in welchem prozentualen Verhältnis die vermieteten Räume bzw. Flächen im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum liegen.*)

5. Ist gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleiches Mietverhältnis mit dem Erwerber begründet worden, so wird dieses rückwirkend gegenstandslos, wenn der bestehende Mietvertrag bereits vor dem maßgeblichen Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Räume durch Vertrag zwischen bisherigem und neuem Vermieter auf letzteren übertragen wird, die erforderliche Zustimmung des Mieters hierzu aber erst nach diesem Zeitpunkt erklärt wird. Diese - formfrei mögliche - Genehmigung des Mieters wirkt auf den im Rahmen der Vereinbarung der Vertragsübertragung für deren Wirksamwerden bestimmten Zeitpunkt zurück.*)

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IBRRS 2013, 1759

OLG Hamm, Urteil vom 06.12.2011 - 19 U 89/11

1. Beauftragt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Werkunternehmer mit Bauleistungen (hier: Einbau von Aluminiumfensterbänken und Anbringung eines Wärmeverbundsystems), ist sie Inhaberin sämtlicher Rechte aus diesem Vertrag und auch der Gewährleistungsansprüche.

2. Die Klage eines dazu nicht ermächtigten WEG-Mitglieds auf Kostenvorschuss an einer von der Gemeinschaft in Auftrag gegebenen Bauleistung wegen Mängeln ist, auch wenn Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt wird, unzulässig.

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IBRRS 2013, 1724

LG Dresden, Beschluss vom 04.09.2012 - 2 T 407/12

Das Zulassen eines erkennbar nichtigen Beschlusses kann einen Fall groben Verschuldens des Verwalters darstellen.

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IBRRS 2013, 1664

AG Neuss, Urteil vom 19.12.2012 - 91 C 3589/12

Ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der auf eine unwirksame Jahresabrechung entrichteter Hausgelder ist nicht schon durch das Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen.*)

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IBRRS 2013, 1597

AG Offenbach, Urteil vom 26.09.2012 - 310 C 85/12

1. Die Wiederwahl eines insolventen Verwalters, der die Konten der Gemeinschaft auf seinen Namen führt und mehrheitlich abgelehnte Beschlüsse ausführt, entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung

2. Eine sofortige Abberufung des Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung setzt einen Anordnungsanspruch voraus, der bei einer unsicheren finanziellen Situation des Verwalters gegeben ist, weil deswegen eventuell entstehende Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nicht durchsetzbar sind.

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IBRRS 2013, 1583

LG Saarbrücken, Urteil vom 28.03.2013 - 5 S 182/12

1. Eine Baumaßnahme, durch die - unabhängig von dem Vorliegen eines Reparaturbedarfs - der Gebrauchswert des Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs nachhaltig erhöht werden soll, kann allenfalls mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG oder durch Zustimmung aller rechtlich betroffenen Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG beschlossen werden, nicht jedoch mit der einfachen Mehrheit über den Weg der modernisierenden Instandsetzung gemäß §§ 22 Abs. 3 i.V.m. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.*)

2. Eine modernisierende Instandsetzung kann mit lediglich einfacher Mehrheit nur dann in zulässiger Weise beschlossen werden, wenn die angestrebte Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Diese Bewertung hängt von einer anzustellenden Kosten-Nutzen-Analyse ab, die den Wohnungseigentümerbeschluss nur dann rechtfertigen würde, wenn sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraumes - grundsätzlich innerhalb von 10 Jahren - amortisieren würden.*)

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IBRRS 2013, 1582

VG Freiburg, Beschluss vom 19.03.2013 - 4 K 184/13

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist in einem baurechtlichen Nachbarstreit (Antrag nach § 80a Abs. 3 VwGO) nicht ordnungsgemäß vertreten, wenn der handelnde Rechtsanwalt vom WEG-Verwalter ohne einen zugrunde liegenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt wurde und die konkreten Umstände (keine Baufreigabe, keinerlei Aktivitäten auf der Baustelle seit mehreren Monaten) keine Dringlichkeit der Beauftragung nahelegen.*)

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IBRRS 2013, 1578

LG München I, Urteil vom 04.03.2013 - 1 S 8972/12 WEG

1. Die Verpflichtungen der durch Vereinbarung eines lediglich schuldrechtlich wirkenden Sondernutzungsrecht zugunsten eines einzelnen Eigentümers gehen im Falle der Veräußerung des Sondereigentums nur dann auf den Erwerber über, wenn sie diesem ausdrücklich übernommen werden.

2. Die von der Nutzung ausgeschlossenen Wohnungseigentümer sind hinsichtlich des Bestehens der Vereinbarung gegenüber dem Neuerwerber beweis- und darlegungspflichtig.

3. Die Errichtung eines Zauns um die Sondernutzungsfläche, führt auch zu einer Beeinträchtigung der anderen Eigentümer in Form der optischen Verschlechterung der gesamten Wohnanlage und ist zustimmungpflichtig.

4. Bierbänke- und tische können eine Beeinträchtigung eines bestehenden Sondernutzungsrechts darstellen.

IBRRS 2013, 1562

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 02.10.2012 - 16 S 11/12

1. Ein wichtiger Grund für die Abberufung des WEG-Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Ausreichend ist, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist, etwa wenn der Verwalter dessen Mitglieder angreift.

2. Grundsätzlich muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, auch unter Verkürzung der Ladungsfrist.

3. Liegt ein Fall vor, der wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt, kann der Verwalter ohne WEG-Beschluss handeln. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Dabei darf der Verwalter keine Maßnahmen gegen den erklärten Willen der Wohnungseigentümer ergreifen. Die Befugnis des Verwalters erstreckt sich auf Notmaßnahmen, die zur Beseitigung einer Gefahrenlage oder zur Verhinderung von Folgeschäden notwendig erscheinen.

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IBRRS 2013, 1553

LG München I, Beschluss vom 22.02.2013 - 36 T 1970/13

1. Im Falle des Verkaufs eines Sondereigentums obliegt es dem Verkäufer oder dem Erwerber, dem Hausverwalter die Umschreibung des Eigentums in geeigneter Form nachzuweisen.

2. Allein die Mitteilung an die Hausverwaltung, das Sondereigentum sei "verkauft" worden, verpflichtet den Verwalter nicht, vor der Eigentümerversammlung einen Grundbuchauszug dieser Einheit einzuholen.

3. Lädt der Hausverwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht in geeigneter Form erfolgten Mitteilung irrtümlich den ehemaligen Eigentümer zur Versammlung ein, liegt kein Ladungsmangel vor. Eine Anfechtungsklage kann hierauf nicht mit Erfolg gestützt werden.

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IBRRS 2013, 1506

AG München, Urteil vom 21.03.2013 - 484 C 18498/12 WEG

Die Pflicht der Hundehalter, ihren Hund nur angeleint auf dem Gelände und im Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen, folgt aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot zwischen den Wohnungseigentümern und muss nicht erst durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden.

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IBRRS 2013, 1498

BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 246/11

Die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z. B. als "Laden" oder "Gaststätte") stellen keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen dar.

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IBRRS 2013, 1453

AG Nürtingen, Urteil vom 08.10.2012 - 19 C 972/12 WEG

1. Wohnungseigentümer können im Beschlusswege nur im Einzelfall und nur die Kostenverteilung für die Sanierung von Fenstern regeln, nicht jedoch die Entscheidung für Unterhaltung und Instandsetzung auf die einzelnen Eigentümer übertragen, die generell nach eigenem Gutdünken eine Sanierung auf eigene Kosten durchführen sollen.*)

2. Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss erkennen, dass eine Beschlussfassung der Gemeinschaftsordnung widerspricht und nicht mehr in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fällt. Ihm ist auch dann ein grobes Verschulden an einer gerichtlichen Auseinandersetzung zuzurechnen, wenn kein anwesender Eigentümer der Beschlussfassung widerspricht.*)

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IBRRS 2013, 1440

VGH Bayern, Urteil vom 08.03.2013 - 15 CE 13.236

1. Zum Anspruch des Eigentümers auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen Nutzung seines Buchgrundstücks durch Dritte.*)

2. Innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer eines Grundstücks und innerhalb einer WEG sind öffentlich-rechtliche Abwehransprüche ausgeschlossen.

3. Zwischen Miteigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommen Ansprüche nach § 15 Abs. 3 WEG in Betracht, gegenüber dritten Nutzern des Sondereigentums ist auf die dinglichen Abwehransprüche gem. § 1004 BGB zu verweisen.

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IBRRS 2013, 1410

AG München, Urteil vom 15.10.2012 - 485 C 14426/12 WEG

1. Wird ein Beschluss über eine Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums gefasst, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen Wohnungseigentümern eingeräumt wird, darf die Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden. Es muss von vornherein geregelt sein, auf welche Weise den zunächst von der Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossenen Wohnungseigentümern zu einem späteren Zeitpunkt die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ermöglicht wird.

2. Will ein Eigentümer einen Kaminofen einbauen, wobei nur einer beschränkten Anzahl von Wohnungseigentümern der Anschluss eines Kaminofens an die vorhandenen Kaminzüge technisch möglich ist, stellt diese besondere Nutzung einen Vorteil gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dar. Diese Nutzungsmöglichkeit muss so geregelt werden, dass ein Ausgleich für diejenigen Eigentümer geschaffen wird, denen diese Nutzungsmöglichkeit nicht eingeräumt wird. Ein WEG-Beschluss, der diesen Anforderungen nicht gerecht wird, ist unwirksam.

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