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Volltexturteile nach Sachgebieten

6131 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2013

IBRRS 2013, 0895

BAG, Urteil vom 27.09.2012 - 2 AZR 838/11

1. Wird zwischen einem Hausmeister und einer WEG - vertreten durch deren Verwalterin - ein Vertrag geschlossen, worin die WEG ausdrücklich als "Dienstberechtigte" bezeichnet wird und der Verwalter mit "für die Dienstberechtigte" unterzeichnet, so wird ein Arbeitsvertrag zwischen der WEG und dem Hausmeister geschlossen.

2. Selbst wenn dem Verwalter ein Weisungsrecht im Vertrag zuerkannt wird und er weiter berechtigt wird, das Aufgabengebiet des Hausmeisters zu ändern, so stehen ihm diese Rechte nur als Vertreter der WEG und nicht als Arbeitgeber zu.

3. Ein Arbeitsverhältnis zwischen WEG und Hausmeister stellt auch keine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Kündigungsschutzgesetzes dar, wenn die Zwischenschaltung eines Verwalters erkennbar dem Zweck dient, die Handlungsfähigkeit der WEG als Arbeitgeberin sicherzustellen und zu erleichtern.

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IBRRS 2013, 0873

OLG München, Beschluss vom 07.11.2012 - 34 Wx 208/12

Zur Wirksamkeit einer im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht für den Vollzug eines Antrags auf Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch.*)

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IBRRS 2013, 0831

AG Viersen, Urteil vom 25.10.2012 - 30 C 31/10

Soll die Neuwahl der Verwaltung nur dazu dienen, die Verhandlungsposition der Mehrheitseigentümerin gegenüber einem potentiellen Investor zu verbessern, so ist die Ausübung des Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, weil es gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interesen der Gemeinschaft verstößt.

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IBRRS 2013, 0827

LG Darmstadt, Beschluss vom 21.01.2013 - 6 T 7/13

1. Der Unterlegene im Wohnungseigentumsverfahren hat die Kosten des Anwalts der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen.

2. Dazu zählen nach § 91 Abs. 2 Satz 1 2. Hs. ZPO die Fahrtkosten des auswärtigen Anwalts der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn dieser seinen Kanzleisitz am Geschäftssitz des auswärtigen Wohnungseigentumsverwalters hat.

3. Zuständig für die Entscheidung über eine sofortige Beschwerde gegen die Kostenfestsetzung in einem Wohnungseigentumsverfahren ist nicht das Landgericht nach § 72 Abs. 2 GVG.

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IBRRS 2013, 0820

LG Köln, Urteil vom 04.10.2012 - 29 S 91/12

1. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Der Verwalter oder ein anderer Vorsitzender der Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht verpflichtet, bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung durch die übrigen zu prüfen.

2. Besitzt ein Eigentümer die alleinige Gebrauchsmöglichkeit von Gebäudeteilen, können ihm die Wohnungseigentümer durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss auch die Instandsetzungskosten voll überbürden. Die notwendige qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer kann dabei nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Vielmehr gilt, dass jeder Eigentümer diesbezüglich - unabhängig von der Größe und dem Wert seines Miteigentumsanteils und der Anzahl seiner Wohnungen - eine Stimme hat.

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IBRRS 2013, 0769

LG Bautzen, Beschluss vom 31.01.2012 - 1 T 72/07

Die WEG ist nicht befugt, durch Beschluss einzelne Eigentümer zu verpflichten, ihre ordnungsgemäss demontierten Heizkörper wieder zu installieren.

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IBRRS 2013, 0760

BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 102/12

Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will.*)

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IBRRS 2013, 0745

BGH, Urteil vom 18.01.2013 - V ZR 88/12

1. Bei der Auslegung einer Teilungserklärung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

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IBRRS 2013, 0694

LG Bautzen, Beschluss vom 31.01.2012 - 1 T 70/07

Die WEG ist nicht befugt, durch Beschluss einzelne Eigentümer zu verpflichten, ihre ordnungsgemäß demontierten Heizkörper wieder zu installieren.

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IBRRS 2013, 0693

LG Bautzen, Beschluss vom 31.01.2012 - 1 T 71/07

Die WEG ist nicht befugt, durch Beschluss einzelne Eigentümer zu verpflichten, ihre ordnungsgemäss demontierten Heizkörper wieder zu installieren.

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IBRRS 2013, 0677

OLG Koblenz, Urteil vom 08.08.2012 - 5 U 116/12

1. Eine nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen auch künftig bindende Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale kann sich aus der jahrelangen unwidersprochenen Handhabung durch die Parteien des Nutzungsvertrages ergeben.*)

2. Ist ein derartiger Vertrag Voraussetzung für zwei nebeneinander geltend gemachte Ansprüche des Vermieters, darf nicht über einen durch Teilurteil entschieden werden. Die Aufhebung eines derartigen Teilurteils mit Zurückverweisung in die erste Instanz kommt aber nicht mehr in Betracht, wenn über den dort anhängig gebliebenen zweiten Klageanspruch mittlerweile durch Schlussurteil entschieden ist, das Rechtskraft erlangt hat.*)

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IBRRS 2013, 0606

LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012 - 55 S 346/11 WEG

Eine Jahresabrechnung, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände vom Jahresanfang und Jahresende nicht übereinstimmt, ist nicht schlüssig und nachvollziehbar und entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IBRRS 2013, 0577

LG München I, Urteil vom 05.11.2012 - 1 S 1504/12

1. An Bauteilen einer Doppelstockgarage (Duplex-Parker) kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt.*)

2. Sind in einer Teilungserklärung Mehrfachparker als Sondereigentum aufgeführt, sind einzelne Bauteile des Mehrfachparkers nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie ausschließlich einer Sondereigentumseinheit und nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.*)

3. Das zur Hebebühne einer Doppelstockgarage gehörende Fahrblech ist - soweit es entfernt werden kann, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen - sondereigentumsfähig.*)

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IBRRS 2013, 0527

AG Dresden, Urteil vom 08.05.2012 - 152 C 7753/11

Ein WEG - Verwalter, der vorsätzlich Minderheitenquoten ignoriert, gerichtliche Vergleiche nicht erfüllt, über Regressmöglichkeiten täuscht, Baumaßnahmen über die Köpfe der Wohnungseigentümer hinweg vornimmt und darüber zumindest zu täuschen versucht ist für dieses Amt nicht geeignet.

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IBRRS 2013, 0467

LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2012 - 318 S 196/11

1. Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ordnungsgemäßem Verwaltungshandeln entspricht jede Maßnahme, die dem geordneten Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft dient und die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht.

2. Sinn und Zweck einer Eigentümerversammlung ist nicht die sachliche Auf- und Abarbeitung schadensgeneigter Geschehensabläufe aus der Sicht einzelner Eigentümer, sondern die Willensbildung über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es besteht kein sachlicher Grund, Themen auf die Tagesordnung aufzunehmen, über die schon mehrheitlich entschieden worden ist und teilweise auch gerichtliche Entscheidungen vorliegen.

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IBRRS 2013, 0452

LG Hamburg, Urteil vom 01.06.2012 - 318 S 115/11

1. Die Eigentümerversammlung kann die gesetzlichen Vorgaben für die Zulässigkeit baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nicht durch Mehrheitsbeschluss abändern.

2. Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nur beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über ein gewisses Maß hinaus beeinträchtigt werden.

3. Eine bauliche Veränderung (hier: Errichtung von drei Gartenhäuschen) kann die Zustimmungspflicht des beeinträchtigten Wohnungseigentümers dann auslösen, wenn diese zur nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks führt. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn bereits eine Vielzahl früherer Veränderungen zu einem uneinheitlichen Gesamtbild geführt hat, der durch die bauliche Veränderung nicht mehr verstärkt wird

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IBRRS 2013, 0451

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 30.03.2012 - 303a C 13/11 WEG

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl Ansprüche gegen ihn erkennbar in Betracht kommen und es keine besonderen Gründe gibt, auf diese zu verzichten, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Eine modernisierende Instandsetzung entspricht dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich die Maßnahme über einen Zeitraum von zehn Jahren amortisiert.

3. Ein WEG-Beschluss ist mit Feststellung des Beschlussergebnisses und Verkündung als existent anzunehmen, auch wenn er die erforderliche qualifizierte Mehrheit nicht erreicht hat. Ein Hinweis im Protokoll, dass der Beschluss nicht umgesetzt werden soll, ändert nichts daran - ein solcher Beschluss bleibt wirksam, bis er nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird.

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IBRRS 2013, 0390

BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 224/11

1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.*)

2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.*)

3. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.*)

IBRRS 2013, 0358

LG Lüneburg, Urteil vom 03.07.2012 - 9 S 85/11

1. Über eine Angelegenheit, die weder durch Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen ist, können die Wohnungseigentümer nicht entscheiden.

2. Über Angelegenheiten, die die Regelung des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, können die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss entscheiden. Den Wohnungseigentümern können aber keine Leistungspflichten auferlegt werden, die außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten liegen.

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IBRRS 2013, 0355

LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2012 - 318 S 138/11

Allein der Umstand, dass die Mitwohnungseigentümer nach dem Abriss von Teileigentum zu keinem Zeitpunkt die Neuerrichtung eines Wohngebäudes verhindert haben, lässt nicht die Vermutung zu, dass sie der Verbindung des Miteigentumsanteils mit dem neugebildeten Sondereigentum ohne die Vereinbarung einer Ausgleichsleistung zustimmen werden.

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IBRRS 2013, 0353

BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11

Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog).*)

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IBRRS 2013, 0342

LG Hamburg, Urteil vom 31.08.2012 - 318 S 8/12

1. Ein WEG-Beschluss, dessen Inhalt auch durch Auslegung widersprüchlich und ohne erkennbare vollziehbare Regelung bleibt, ist nichtig.

2. Für eine modernisierende Instandhaltung reicht eine Dreiviertelmehrheit der stimmberechtigten Eigentümer aus.

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IBRRS 2013, 0339

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 04.09.2012 - 716b C 53/12

Die WEG als Eigentümerin eines Grundstücks trifft die Pflicht, Geh- und Fahrradwege in der erforderlichen Breite vom Schnee und Eis zu reinigen. Diese Pflicht kann die WEG wirksam auf Dritte übertragen. Dabei trifft die WEG die Pflicht, eine geeignete Person auszuwählen und diese im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren zu überwachen.

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IBRRS 2013, 0336

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.08.2011 - 3 U 44/11

1. Die fehlende Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Umwandlung eines Teils von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum begründet keinen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung eines Sondereigentumsrechts.

2. Ein solcher Anspruch auf Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum kann nur dann aus dem gemeinschaftlichen Verhältnis abgeleitet werden, wenn sich die bisherige Regelung als untragbar erweist und eine Änderung dringend geboten ist.

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IBRRS 2013, 0321

OVG Sachsen, Beschluss vom 29.10.2012 - 5 B 329/12

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Inhaltsadressatin eines Straßenreinigungsgebührenbescheides sein, weil sie die Gebührenpflichten der Wohnungseigentümer als deren gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrzunehmen hat.

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IBRRS 2013, 0178

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012 - 16 S 9/12

1. Die Unterschreitung der Einberufungsfrist führt nur dann zur Unwirksamkeit des WEG - Beschlusses, wenn dieser bei ordnungsgemäßer Einberufung der WEG-Versammlung anders gefasst worden wäre.

2. Ein zum Verwalter bestellter Wohnungseigentümer darf grundsätzlich selbst bei der Beschlussfassung über seine Abberufung und auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages wirksam abstimmen. Dies gilt dann nicht, wenn es sich um einen Fall der Abberufung bzw. Kündigung aus wichtigem Grund handelt.

IBRRS 2013, 0164

LG Berlin, Beschluss vom 02.11.2012 - 55 S 346/11 WEG

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 0061

LG Mainz, Urteil vom 20.07.2012 - 9 O 330/11

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft muss, um wirksam zu sein, mit dem Ergebnis festgestellt und ordnungsgemäß verkündet sein. Ohne diese Grundvoraussetzung ist ein solcher Beschluss nicht existent.

2. Es bedarf des Hinweises der Verwaltung, wenn sie von einer Beauftragung von HOAI-Leistungen ausgeht oder solche für nötig hält.

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IBRRS 2013, 0051

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.11.2012 - 11 T 419/12

Ist eine Eigentümergemeinschaft dermaßen zerstritten, dass es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass sie einen Verwalter per Mehrheitsbeschluss nicht bestellen wird, kann das Gericht auch ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung eine Notverwaltung durch einstweilige Verfügung einsetzen.

IBRRS 2013, 0044

LG Karlsruhe, Urteil vom 07.08.2012 - 11 S 180/11

1. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG umfasst auch die Mandatierung eines Rechtsanwalts in einem Anfechtungsprozess.

2. Das Handeln des Verwalters im Rahmen laufender Verwaltung wird durch die Aufhebung des Bestellungsbeschlusses nicht unberechtigt, sondern bleibt weiterhin wirksam.

3. Auch der Verwalter selbst muss den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn er nicht willens oder fähig ist, seinen Kernbereichsaufgaben als Verwalter gerecht zu werden. Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die weder durch vertragliche Regelungen noch durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können.

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IBRRS 2013, 0040

BGH, Urteil vom 30.11.2012 - V ZR 234/11

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.*)

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IBRRS 2013, 0034

AG Bonn, Urteil vom 27.04.2012 - 27 C 136/11

1. Der Verwalter ist verpflichtet, Anträge eines Miteigentümers auf die Tagesordnung zu setzen, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ob bestimmte Instandsetzungsansprüche ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, obliegt dabei der Eigentümerversammlung und nicht dem Verwalter.

2. Entsprechen Anträge jedoch offensichtlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so kann diese auch der Verwalter ablehnen.

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IBRRS 2013, 0025

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.08.2012 - 2-09 S 97/11

Der Verwalter kann das Amt nicht ohne Mitsprache der Wohnungseigentümer auf einen Dritten übertragen, unabhängig davon, ob er eine natürliche oder eine juristische Person ist.

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IBRRS 2013, 0016

AG Tostedt, Urteil vom 03.04.2012 - 5 C 316/11

Wird ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom Verwalter als "Querulant" bezeichnet, rechtfertigt dies keinen Schmerzensgeldanspruch.

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IBRRS 2013, 0011

AG Köln, Urteil vom 15.06.2012 - 202 C 19/10

1. Die Wohnungseigentümer sind gegenseitig zu Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Wird diese Pflicht verletzt, muss die Gemeinschaft dem geschädigten Eigentümer Schadensersatz leisten.

2. Ein Eigentümerbeschluss, der eine erforderliche Instandsetzung ablehnt, verzögert oder durch unzureichende Maßnahmen ersetzt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Wird dieser Beschluss nicht angefochten, kann der Betroffene keine Schadensersatzansrpüche mehr geltend machen.

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IBRRS 2013, 0010

OLG München, Beschluss vom 22.08.2012 - 34 Wx 200/12

1. Zur Umschreibung von Wohnungseigentum an Minderjährige in Erfüllung eines Vermächtnisses, wenn ein Elternteil (Mit-)Erbe ist.*)

2. Der Mitwirkung eines familiengerichtlich bestellten Pflegers bedarf es zur dinglichen Überlassung des vermachten Wohnungseigentums in diesem Fall nicht (Bestätigung der Senatsrechtsprechung vom 23.9.2011, 34 Wx 311/11).*)

3. Jedoch bedarf die Auflassung von Bruchteilen eines Wohnungseigentums an Minderjährige der familiengerichtlichen Genehmigung nach § 1822 Nr. 10 BGB (siehe KG vom 15.7.2012, 1 W 312/10), und zwar auch dann, wenn zwei minderjährige Kinder gemeinsam zu gleichen Anteilen erwerben.*)

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IBRRS 2013, 0006

AG Grevenbroich, Urteil vom 21.05.2012 - 25 C 42/1

Der Gegenstand der Beschlussfassung muss bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet werden. Es ist aber nicht notwendig, dass das Ladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes enthält, sondern es reicht wenn der Geladene den Beschlussgegenstand erkennen kann.

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IBRRS 2012, 4696

LG München I, Urteil vom 28.06.2012 - 36 S 17241/11 WEG

1. Eine pflichtwidrige Weigerung zur Einberufung der Eigentümerversammlung liegt vor, wenn der Verwalter trotz entsprechender Aufforderung durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer die Versammlung nicht anberaumt.

2. Der Verwalter kann den Versammlungstermin auch dann nach seinem Ermessen bestimmen, wenn es sich dabei um seine fristlose Abberufung geht. Dieser Ermessenspielraum gilt erst dann als überschritten, wenn trotz objektiver Dringlichkeit die Versammlung mehr als zweieinhalb Monate nach Einberufungsverlangen stattfindet.

IBRRS 2012, 4666

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 18.10.2012 - 9 LA 151/11

Die Tätigkeit als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums an einer Wohnungseigentumsanlage, die auf eine ausschließliche Nutzung als Ferienpark (Ferienhäuser und -wohnungen) ausgerichtet ist, weist einen konkreten Bezug zum Fremdenverkehr auf, der die Heranziehung zu Fremdenverkehrsbeiträgen wegen mittelbarer besonderer wirtschaftlicher Vorteile rechtfertigt.*)

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IBRRS 2012, 4663

AG München, Urteil vom 30.11.2012 - 481 C 15837/12 WEG

1. Die nachträgliche Genehmigung einer Kostenüberschreitung - hier: Kostenobergrenze für Anwaltsgebühren - widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Kostenüberschreitung bereits Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter begründet hat und die bereits entstandenen Ansprüche durch die nachträgliche Genehmigung der Kostenüberschreitung ersatzlos entfallen würden.

2. Vor Beschlussfassung müssen den Eigentümern sämtliche für die Entscheidungsfindung wesentlichen Informationen oder Unterlagen zur Verfügung gestellt werden - hier: Aufklärung über die Vereinbarung eines Stundenhonorars zu einem Stundensatz von Euro 300 als Ursache der Überschreitung der durch Beschluss festgelegten Kostenobergrenze.

3. Die Verletzung der Pflicht zur vollständigen Information der Eigentümer vor Beschlussfassung führt regelmäßig zur Anfechtbarkeit der auf unzureichender Informations- und Entscheidungsgrundlage gefassten Beschlüsse.

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IBRRS 2012, 4654

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.10.2012 - 15 W 1894/12

Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt wirksam, auch wenn die Bestellung des Verwalters vor Eingang des Antrags auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt abgelaufen ist.*)

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IBRRS 2012, 4622

LG Köln, Urteil vom 08.12.2011 - 29 S 121/11

Ladungsmängel sind als formelle Beschlussmängel aber nur beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihnen beruht. Denn eine generelle Ungültigerklärung auch bei nicht kausalen formellen Beschlussmängeln ließe sich allenfalls mit erzieherischen Erwägungen begründen, denen jedoch erhebliche negative Folgen für die betroffene Eigentümergemeinschaft gegenüberstehen, insbesondere gerade, dass sie wegen Zeitablaufs nicht nachgeholt werden könnten.

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IBRRS 2012, 4591

BGH, Beschluss vom 18.10.2012 - V ZB 58/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2012, 4561

AG Niebüll, Urteil vom 29.05.2012 - 18 C 19/10

1. Der noch im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, wenn er die Eigentumswohnung veräußert hat, sie nicht mehr nutzt und für den Erwerber bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

2. Die Wohnungseigentümer dürfen bei der Verteilung der Heizkosten jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

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IBRRS 2012, 4545

AG Calw, Urteil vom 11.05.2012 - 10 C 306/12

Die Vollziehung eines WEG-Beschlusses für die Zeit des schwebenden Anfechtungsverfahrens kann nur dann per einstweiliger Verfügung ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht wurde, dass im konkreten Einzelfall ausnahmsweise die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen, weil ihnen ein weiteres Zuwarten wegen drohender irreversibler Schäden nicht mehr zugemutet werden kann oder weil bei unstreitiger Sachlage und gefestigter Rechtsprechung die Rechtswidrigkeit des Beschlusses derart offenkundig ist, dass es hierfür nicht der umfassenden Prüfung durch ein Hauptsacheverfahren bedarf.

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IBRRS 2012, 4518

BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12

Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.*)

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IBRRS 2012, 4514

BGH, Beschluss vom 11.10.2012 - V ZB 2/12

1. Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.*)

2. Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.*)

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IBRRS 2012, 4509

LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012 - 63 T 169/12

1. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat die Zwangsvollstreckung eines auf die Vornahme von Mangelbeseitigungsmaßnahmen gerichteten Titels gegen den Vermieter nach § 888 ZPO zu betreiben, wenn die Maßnahmen nicht nur Sonder-, sondern auch Gemeinschaftseigentum betreffen.*)

2. Ein Antrag nach § 888 ZPO hat in einem solchen Fall keinen Erfolg, wenn der Vermieter zur Durchführung der titulierten Maßnahme nicht in der Lage ist. Das ist er dann nicht, wenn er die Eigentümergemeinschaft erfolglos auf Zustimmung in Anspruch genommen hat; im Weigerungsfalle hat er zur Vermeidung von Zwangsmitteln nach § 888 ZPO die Eigentümergemeinschaft zeitnah nach Schaffung des Vollstreckungstitels gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch zu nehmen. Andernfalls ist die Festsetzung eines Zwangsgeldes geboten.*)

3. Materielle Einwendungen - hier: die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses und das Überschreiten der sog. Opfergrenze - sind im Verfahren nach § 888 ZPO grundsätzlich unbeachtlich; sie können - sofern nicht gemäß § 767 Abs. 2 ZPO präkludiert - allenfalls im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage zugunsten des Vermieters Berücksichtigung finden.*)

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IBRRS 2012, 4483

LG München I, Urteil vom 26.04.2012 - 36 S 15145/11

1. Nach WEG steht den Eigentümern kein Recht zum unmittelbaren Eigengebrauch des Gemeinschaftseigentums zu.

2. Gemeinschaftsflächen können daher grundsätzlich langfristig an Dritte bzw. Wohnungseigentümer vermietet werden. Das vermietete Gemeinschaftseigentum steht den Wohnungseigentümern zwar nicht mehr zum unmittelbaren Mitgebrauch zur Verfügung, dies stellt jedoch keinen Widerspruch zum ordnungsgemäßen Gebrauch. An die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs tritt nämlich der Anteil an den Mieteinnahmen.

3. Die beschlossene Vermietung darf jedoch nicht nachteilig sein. Nachteilig ist diese, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw. nicht nur ganz geringfügigen Beeinträchtigung führt oder wenn die Gegenleistung kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt.

4. Wird durch die Vermietung des nahezu gesamten Gemeinschaftseigentums auch in die Befugnis einzelner Eigentümer, selbst vermieten zu können, eingegriffen, ohne dass der Mietzins eine adequate Kompensation hierfür bietet, so hat dieser Beschluss keinen Bestand.

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IBRRS 2012, 4467

AG Augsburg, Urteil vom 01.06.2011 - 30 C 3260/10 WEG

1. Die Jahresabrechnung stellt eine Gegenüberstellung tatsächlicher Zu- und Abflüsse dar, die den Eigentümern einen Überblick über die wirtschaftliche Situation vermitteln soll und hat nicht die Funktion, nicht erhobene Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im abgelaufenen Wirtschaftsjahr durch eine nachträgliche Sonderumlage zu korrigieren.

2. Es widerspricht zwar den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Kosten für Heizung und Strom sowie entsprechende Einnahmen zu diesen Positionen im Wirtschaftsplan fehlen. Dieser Mangel zieht jedoch nicht die Ungültigerklärung des diesbezüglichen Beschlusses nach sich, da es sich um einen eng begrenzten Teil des Gesamtwirtschaftsplans handelt. Vielmehr steht den Eigentümern ein Anspruch auf Ergänzung des Wirtschaftsplans zu.

3. Ein überflüssiger Beschluß ist nicht unbedingt für ungültig zu erklären.

4. Die Nutzung von gemeinschaftlichen Flächen kann durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Die Vermietung von Gemeinschaftsflächen ist daher grundsätzlich möglich, da § 13 Abs. 2 WEG kein Recht auf unmittelbaren Eigengebrauch durch die Eigentümer begründet.

5. Bei Versorgungsleitungen handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum. Daher widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung durch Beschluß die Kosten für die Verlegung nur einzelnen Eigentümern auferlegen.

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