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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2009, 2913

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.08.2009 - 3 Wx 233/08

1. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam.*)

2. Eine Geräuschentfachung (hier: Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln auf der Treppe in der häuslichen Wohnung, Möbeltücken, Türenknallen) ist in der Sonderverbindung der WEG zu unterlassen, wenn hierdurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hierzu bedarf es wiederholter Vorgänge einigen Gewichts und/ oder nicht unerheblichen Ausmaßes und/ oder einiger Dauer.*)

3. Mangels näherer Präzisierbarkeit einzelner unzulässiger Einwirkungen sind Anträge, allgemein Geräusche bestimmter Art zu unterlassen, statthaft, wobei hinzunehmen ist, dass der Streit über die Wesentlichkeit von Lärmimmissionen im Rechtssinne gegebenenfalls im Vollstreckungsverfahren erneut entschieden werden muss (Anschluss an BGH, Urteil vom 05.02.1993 - V ZR 62/91 - , betreffend § 906 BGB, für das Wohnungseigentumsrecht).*)

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IBRRS 2009, 2884

LG Hamburg, Urteil vom 18.02.2009 - 318 S 99/08

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung "aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend ist die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter.

2. Endet die Verwalterstellung, erlischt nach dem Rechtsgedanken des § 168 Satz 1 BGB auch eine dem Verwalter erteilte Ermächtigung.

3. War der Verwalter bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Ermächtigung nicht (mehr) wirksam bestellt und bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vollmachtgeber den Verwalter bewusst trotz abgelaufener Bestellungszeit bevollmächtigen wollte, so sind Verwalterbestellung und Erteilung der Verwaltervollmacht als einheitliches Geschäft im Sinne des § 139 BGB anzusehen mit der Folge, dass bei Unwirksamkeit des Bestellungsaktes auch die Vollmacht unwirksam ist.

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IBRRS 2009, 2883

LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2009 - 318 S 93/08

1. Bei der Auslegung der Zweckbestimmung "Kfz-Stellplatz" in der Teilungserklärung ist - entsprechend der Auslegungsgrundsätze für den Grundbuchinhalt - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt.

2. Demnach dient ein Kfz-Stellplatz zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeugs, nicht aber zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrtüchtigen Kraftfahrzeugs.

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IBRRS 2009, 2882

LG Köln, Urteil vom 19.03.2009 - 29 S 45/08

1. Die Ablehnung eines Erwerbers ist rechtmäßig, wenn der Erwerberinteressent im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die WEG unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der WEG nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten, die Veräußerung also eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt.

2. Die Voraussetzungen für die Annahme eines wichtigen Ablehnungsgrundes sind geringer anzusetzen als für die Entziehung eines Wohnungseigentums.

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IBRRS 2009, 2881

OLG Brandenburg, Beschluss vom 26.05.2009 - 5 Wx 10/09

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, Ansprüche geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen, die der Abwehr von Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

2. Der Anspruch auf Herausgabe eines von einem Miteigentümer unberechtigt genutzten Raumes des Gemeinschaftseigentums unterliegt grundsätzlich nicht dem Einwand der Verwirkung, da ansonsten ein rechtswidriges Sondernutzungsrecht begründet würde.

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IBRRS 2009, 2871

LG Saarbrücken, Beschluss vom 30.07.2009 - 5 T 349/09

1. Wenn eine Zahlungsklage zwar von den Wohnungseigentümern erhoben worden ist, aber unzweifelhaft eine der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband eigener Art zustehende Forderung Gegenstand des Gerichtsverfahrens ist, hat das zuständige Gericht die Parteibezeichnung durch Berichtigung des Rubrums von Amts wegen zu ändern.*)

2. Als Kläger/in sind dann nicht die einzelnen Wohnungseigentümer anzusehen, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

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IBRRS 2009, 2869

OLG Hamm, Beschluss vom 03.08.2009 - 15 Wx 288/08

Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann.*)

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IBRRS 2009, 2851

LG Wiesbaden, Beschluss vom 20.12.2007 - 4 T 300/07

Mit dem Betreiben eines Gebetshauses und Gemeindezentrums ist eine höhere Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer verbunden als mit dem Betreiben eines Supermarktes. Durch die tägliche Nutzung als Gemeindezentrum und Gebetshaus kommt es typischerweise zu höheren Lärmbelästigungen als bei der Nutzung als Supermarkt.

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IBRRS 2009, 2784

OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.03.2009 - 11 Wx 35/08

1. In einem als Rechstbeschwerde ausgestalteten Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde (§ 45 Abs. 1 WEG a.F. in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO) unterliegt die Beweiswürdigung des Tatrichters der Nachprüfung darauf, ob sie in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwiderläuft oder Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt lässt.

2. Es muss sich nicht grundsätzlich mit der Gläubwürdigekeit eines Zeugen befasst werden; etwas anderes gilt jedoch dann, wenn das Gericht von den Parteien auf Umstände hingewiesen wird, die für die Beurteilung der Glaubwürdigkeit von Bedeutung sein können.

3. Sind die Zeugen Mitglieder der antragstellenden Wohnungseigentümergemeinschaft, so haben sie zwangsläufig ein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits, so dass ihre Glaubwürdigkeit geprüft werden muss.

4. Die Beweiskraft nicht unterschriebener Urkunden - etwa von Rechnungen - ist im Rahmen des § 15 FGG in Verbindung mit § 286 ZPO frei zu würdigen.

5. Es ist richtig, dass eine Fotokopie als solche nicht selbst auch Urkunde ist. Darauf muss das Landgericht hinweisen und Gelegenheit geben, im Falle des Bestreitens der Übereinstimmung von Urschrift und Ablichtung das Original der Urkunde mit dem handschriftlichen Quittungsvermerk vorzulegen.

6. Die Zustimmung der Miteigentümer zu baulichen Änderungen ist nicht dahin zu verstehen, dass damit eine Beeinträchtigung der Be- und Entlüftung durch eine mangelhaft ausgeführte Baumaßnahme in Kauf genommen wird.

7. Die von einer Baumaßnahme betroffenen Eigentümer sind nicht verpflichtet, zu Gunsten einer preiswerteren Schadensbeseitigung eine - möglicherweise mit höheren Folgekosten verbundene - Umstellung ihrer Warmwasserbereitung hinzunehmen.

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IBRRS 2009, 2727

BGH, Urteil vom 02.07.2009 - III ZR 333/08

1. Auf eine Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) sind die Vorschriften über die Wohnungseigentümergemeinschaft nur entsprechend anwendbar, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

2. Eine Erklärung mit Nichtwissen im Sinne von § 138 Abs. 4 ZPO ist unzulässig bei Bestehen einer Erkundigungspflicht im eigenen Wirkungskreis; das Bestehen eines Auskunftsanspruchs gemäß § 666 BGB begründet eine solche Erkundigungspflicht nicht.

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IBRRS 2009, 2722

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.07.2009 - 3 Wx 251/08

1. Die für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Eigentümergemeinschaft anerkannten gesteigerten Treuepflichten können es verbieten, einen Anspruch (hier: auf "Räumung und Herausgabe" eines im Aufteilungsplan dem Antragsteller als Sondernutzungsfläche zugewiesenen offenen Kfz-Einstellplatzes, der inzwischen mit einer Garage bebaut ist und von der Gemeinschaft genutzt wird) geltend zu machen, bevor der Versuch einer Verhandlungslösung aus vom Antragsteller nicht zu vertretenden Gründen als gescheitert anzusehen ist.*)

2. Aus dem Amtsermittlungsgrundsatz sowie der in FG-Verfahren entsprechend geltenden zivilprozessualen Hinweispflicht resultiert die Verpflichtung des FG-Richters, auf sachdienliche Anträge hinzuweisen.*)

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IBRRS 2009, 2721

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.07.2009 - 3 Wx 28/09

1. Der im WEG-Verfahren an die Wohnungseigentümer gerichtete Antrag, einer Abrechnung der Kosten der Müllbeseitigung nach Personenzahl statt nach Miteigentumsanteilen zuzustimmen, erfordert mit Blick auf das Rechtschutzbedürfnis grundsätzlich die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Angelegenheit.*)

2. Ist die Verteilung der Kosten der individuellen Wasserversorgung des Sondereigentums nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt, so entspricht die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung dieser Kosten im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern nicht die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung die - in Anlehnung an das Kürzungsrecht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO bei bestimmungswidrig unterbliebener Abrechnung nach Verbrauch - mit 15 % anzunehmende Ersparnis übersteigen, die sich über zehn Jahre hinaus erzielen lässt.*)

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IBRRS 2009, 2716

OLG Hamm, Beschluss vom 05.05.2009 - 15 Wx 22/09

1. Ein Wohnungseigentumsverfahren ist auch bei einem vorausgehenden Mahnverfahren im Sinne des § 62 Abs. 1 Satz 1 WEG erst dann anhängig, wenn die Sache bei dem zuständigen Streitgericht eingegangen ist.*)

2. Lässt sich der Entscheidung des Amtsgerichts in einer Wohngeldsache, die vor dem 01.07.2007 beim Mahngericht, aber erst nach diesem Datum bei dem Streitgericht eingegangen ist, nicht hinreichend deutlich entnehmen, ob das Verfahrensrecht des FGG oder das der ZPO angewandt wurde, so ist in Anwendung des Meistbegünstigungsgrundsatzes sowohl die sofortige Beschwerde gemäß § 45 Abs.1 WEG a.F., als auch die Berufung (§ 511 ZPO) zulässig.*)

3. Wird in einem solchen Fall die sofortige Beschwerde eingelegt, so ist das Verfahren nicht nach dem FGG durchzuführen, sondern die Sache entsprechend § 17a Abs. 2 GVG an das gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG zuständige Berufungsgericht zu verweisen.*)

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IBRRS 2009, 2704

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10.06.2009 - 14 S 1895/09

1. Zur passiven Prozessstandschaft des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Feststellungsklage, wenn Mitglieder der Gemeinschaft das Sondernutzungsrecht eines weiteren Mitglieds bestreiten.*)

2. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte können gutgläubig erworben werden.*)

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IBRRS 2009, 2699

LG Darmstadt, Beschluss vom 02.04.2008 - 19 T 47/07

1. Das gerichtliche Verfahren zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen ist gegen die einzelnen Wohnungseigentümer und nicht gegen die Eigentümergemeinschaft als Verband zu richten.

2. Wird im anwaltlichen Antragschriftsatz explizit die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsgegner bezeichnet, scheidet eine Rubrumsberichtigung oder Auslegung aus.

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IBRRS 2009, 2682

LG Saarbrücken, Beschluss vom 04.03.2009 - 5 T 40/09

Für die Streitwertfestsetzung in einem Wohnungseigentumsverfahren, das die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer betrifft, ist bei der Ermittlung des maßgeblichen Interesses (vgl. § 49a GKG) nicht allein auf den Wortlaut des Klageantrags abzustellen, sondern durch Auslegung der wirkliche Wille des Klägers (§ 133 BGB) zu ermitteln.*)

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IBRRS 2009, 2681

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15.04.2009 - 10 B 304/09

1. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums durch eine Ordnungsverfügung (hier: Freihalten des Treppenhauses) ist nicht zu beanstanden. Der Begriff der Instandhaltung (§ 27 Abs. 1 Nr 2 WEG) umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung.*)

2. Die aus Gründen des Brandschutzes geforderte Beseitigung von Gegenständen aus dem Bereich eines notwendigen Rettungsweges kann nicht nur mit der Brennbarkeit der Gegenstände begründet werden, sondern auch damit, dass sie im Brandfall den Durchgang für Retter und Bewohner des Hauses erschweren. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nutzbare Breite des Rettungsweges unter Berücksichtigung der vorhandenen Gegenstände die Anforderungen der §§ 36 Abs. 5, 38 Abs. 2 BauO NRW erfüllt.*)

3. Eine Ordnungsverfügung, die dem Adressaten die Beseitigung "sämtlicher Brandlasten aus dem Treppenhaus" aufgibt, kann wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein.*)

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IBRRS 2009, 2626

BGH, Urteil vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.*)

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IBRRS 2009, 2622

BGH, Urteil vom 23.06.2009 - XI ZR 171/08

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2009, 2576

LG Halle, Beschluss vom 28.03.2008 - 3 OH 17/07

Die Untereigentümergemeinschaft ist keine rechtsfähige juristische Person. Sie ist nicht parteifähig.

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IBRRS 2009, 2571

LG Stuttgart, Urteil vom 02.04.2009 - 2 S 34/08

1. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer in einem nach § 283 ZPO eingeräumten Schriftsatzrecht nach Schluss der mündlichen Verhandlung ist verspätet; sie muss vielmehr spätestens bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgen.

2. Es ist Sache des Klägers, von dem Verwalter die Eigentümerliste anzufordern. Eine Auflage an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vorlage in analoger Anwendung des § 142 ZPO kommt nicht in Betracht.

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IBRRS 2009, 2519

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.05.2009 - 20 W 115/06

1. Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft.*)

2. Die Pflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen.*)

3. Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen Kenntnisstand, obliegt es Letzteren, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen.*)

4. Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters.*)

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IBRRS 2009, 2518

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2009 - 3 W 34/09

Der Kostenstreitwert einer Klage auf Erstellung einer Wohngeldabrechnung in WEG-Sachen bestimmt sich nach dem Interesse der Beteiligten (§ 49 Absatz 1 GKG). § 49a Absatz 2 GKG setzt für dieses Interesse lediglich Unter- und Obergrenzen. Eine Multiplikation des Interesses bis zum fünffachen ist von dieser Vorschrift weder geboten noch auch nur erlaubt (a. A. vor Inkrafttreten des § 49a GKG OLG Köln NJW 2007, 1759).*)

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IBRRS 2009, 2517

OLG Köln, Urteil vom 22.06.2009 - 16 Wx 266/08

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Verwalter einen Rechtsanwalt zur WEG-Versammlung beiziehen kann.

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IBRRS 2009, 2514

OLG Hamburg, Beschluss vom 24.10.2008 - 2 Wx 115/08

1. Es können einzelne Wohnungseigentümer ihren Beseitigungsanspruch auch dann noch im eigenen Namen neben der Gemeinschaft geltend machen, wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Geltendmachung dieser Ansprüche durch den Verband vorliegt.*)

2. Durch bestandskräftigen Beschluss können Wohnungseigentümer verpflichtet werden, das von ihnen erstellte Terrassenfundament und den Terrassenaufbau zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Terrasse wieder herzustellen.*)

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IBRRS 2009, 2378

OLG München, Beschluss vom 19.05.2009 - 34 Wx 36/09

Werden die mit jedem, durch Grundpfandrechte belasteten Wohnungseigentum einer Wohnanlage verbundenen Sondernutzungsrechte aufgehoben, ist die Zustimmung von Grundpfandgläubigern nicht deshalb nach § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG entbehrlich, weil durch die Vereinbarung gleichzeitig Sondernutzungsrechte neubegründet und mit jedem Wohnungseigentum verbunden werden.*)

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IBRRS 2009, 2307

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.02.2009 - 20 W 356/07

1. Zu der Frage, ob der Verwalter für Pflichtverletzungen bei der Überwachung einer Sanierungsmaßnahme haftet.

2. Zum Umfang der Pflichten des Verwalters bei Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

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IBRRS 2009, 2292

BGH, Urteil vom 18.06.2009 - VII ZR 196/08

§ 10 Abs. 6 und § 10 Abs. 8 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen.*)

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IBRRS 2009, 2207

OLG München, Beschluss vom 17.02.2009 - 34 Wx 91/08

Zur Wirksamkeit einer im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht für den Vollzug eines Antrags auf Abänderung der Teilungserklärung im Grundbuch.*)

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IBRRS 2009, 2177

LG Karlsruhe, Beschluss vom 06.05.2009 - 11 S 56/08

1. Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung stellt nur dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn die Vermietung mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbar ist.

2. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Internetseite zur Vermietung der Wohnung und einer weiteren Wohnung betreibt, er die Gäste jeweils selbst begrüßt, die vermietete Wohnung beim Wechsel selbst reinigt und auch, wenn er die den Feriengästen zur Verfügung gestellte Bettwäsche selbst wäscht, genügt dies nicht zur Bejahung einer gewerblichen Nutzung.

3. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung in einer Feriengegend in einer Wohnanlage mit 24 Wohnungen verstößt nicht gegen die Zweckbestimmung "Wohnung" der Teilungserklärung und ist somit keine unzulässige Gebrauchsausübung.

4. Für eine Wohnnutzung ist keine Mindestaufenthaltsdauer erforderlich ist. Die Vermietung an kurzfristig wechselnde Feriengäste ist eine Wohnnutzung.

5. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich Feriengäste prinzipiell weniger rücksichtsvoll verhalten als Dauermieter.

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IBRRS 2009, 2176

LG Karlsruhe, Beschluss vom 07.04.2009 - 11 S 56/08

1. Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung stellt nur dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn die Vermietung mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbar ist.

2. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Internetseite zur Vermietung der Wohnung und einer weiteren Wohnung betreibt, er die Gäste jeweils selbst begrüßt, die vermietete Wohnung beim Wechsel selbst reinigt und auch, wenn er die den Feriengästen zur Verfügung gestellte Bettwäsche selbst wäscht, genügt dies nicht zur Bejahung einer gewerblichen Nutzung.

3. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung in einer Feriengegend in einer Wohnanlage mit 24 Wohnungen verstößt nicht gegen die Zweckbestimmung "Wohnung" der Teilungserklärung und ist somit keine unzulässige Gebrauchsausübung.

4. Für eine Wohnnutzung ist keine Mindestaufenthaltsdauer erforderlich ist. Die Vermietung an kurzfristig wechselnde Feriengäste ist eine Wohnnutzung.

5. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich Feriengäste prinzipiell weniger rücksichtsvoll verhalten als Dauermieter.

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IBRRS 2009, 2175

AG Konstanz, Urteil vom 30.04.2008 - 12 C 2/08

1. Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung stellt keine Ausübung eines Gewerbes in der Wohnung dar.

2. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung in einer Feriengegend in einer Wohnanlage mit 24 Wohnungen verstößt nicht gegen die Zweckbestimmung "Wohnung" der Teilungserklärung und ist somit keine unzulässige Gebrauchsausübung ( Abweichung von OLG Stuttgart NJW 1992, 3046, OLG Saarbrücken NZM 2006, 588 und KG ZMR 2007, 803).

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IBRRS 2009, 2174

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.02.2009 - 11 S 13/07

1. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung die Gesamtjahresabrechnung sowie sämtliche hieraus für die jeweiligen Wohnungseigentümer resultierenden Einzelabrechnungen einzusehen und zu kontrollieren.

2. Dem Wohnungseigentümer sind entweder die Gesamtjahresabrechnung und alle Einzeljahresabrechnung zu übersenden oder ihm muss auf andere Weise die Möglichkeit der Einsichtnahme zu Kontrollzwecken gewährleistet werden.

3. Wird den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben, die Einzelabrechnungen vor der Versammlung einzusehen, ist auf diese Möglichkeit der Einsichtnahme anlässlich der Versammlung von der Verwaltung ausdrücklich im Rahmen der Einladung hinzuweisen.

4. Ein gesonderter Hinweis ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn die Gewährleistung der Einsichtnahme in die Unterlagen am Versammlungsort kurz vor und während der Versammlung einer jahrelangen Übung der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht.

5. Die Wohnungseigentümer halten sich im Rahmen ihres Beurteilungsspielraumes, wenn sie der Gewährleistung der derzeitigen Fluchtwege aus Gründen des Brandschutzes gegenüber der Herstellung einer zusätzlichen Einbruchsicherung für die Kellerabteile den Vorrang geben.

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IBRRS 2009, 2173

AG Konstanz, Urteil vom 22.11.2007 - 12 C 6/07

1. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung die Gesamtjahresabrechnung sowie sämtliche hieraus für die jeweiligen Wohnungseigentümer resultierenden Einzelabrechnungen einzusehen und zu kontrollieren.

2. Dem Wohnungseigentümer sind entweder die Gesamtjahresabrechnung und alle Einzeljahresabrechnung zu übersenden oder ihm muss auf andere Weise die Möglichkeit der Einsichtnahme zu Kontrollzwecken gewährleistet werden.

3. Wird den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben, die Einzelabrechnungen vor der Versammlung einzusehen, ist auf diese Möglichkeit der Einsichtnahme anlässlich der Versammlung von der Verwaltung ausdrücklich im Rahmen der Einladung hinzuweisen.

4. Ein gesonderter Hinweis ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn die Gewährleistung der Einsichtnahme in die Unterlagen am Versammlungsort kurz vor und während der Versammlung einer jahrelangen Übung der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht.

5. Die Wohnungseigentümer halten sich im Rahmen ihres Beurteilungsspielraumes, wenn sie der Gewährleistung der derzeitigen Fluchtwege aus Gründen des Brandschutzes gegenüber der Herstellung einer zusätzlichen Einbruchsicherung für die Kellerabteile den Vorrang geben.

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IBRRS 2009, 2172

LG Karlsruhe, Urteil vom 21.04.2009 - 11 S 85/08

1. Die Entfernung der im Erdboden fest fundamentierten Teppichklopfstange stellt eine bauliche Veränderung dar. Die Beschränkung des Rechts auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und erst recht dessen Entzug stellen eine Beeinträchtigung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar.

2. Die Entfernung der Asphaltdecke und einer Berberitzenhecke kann nur beschlossen werden, wenn die Wohnungseigentümer zur Vermeidung einer Brache gleichzeitig einen Beschluss fassen, was folgt.

3. Der Beschluss, einen Trockenraum zwei bis drei Mal im Jahr zur Pflege der Hausgemeinschaft nutzen zu können, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dem nicht zustimmenden Wohnungseigentümer die ihm zustehenden Trocknungsintervalle vollständig erhalten bleiben.

4. Ein Gericht ist nicht verpflichtet, spätestens am letzten Tag der Begründungsfrist der klagenden Partei (per Fax?) eine Mitteilung zu geben, wenn diese gewisse Teile einer Klage oder eines Rechtsmittels noch nicht einmal ansatzweise begründet hat.

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IBRRS 2009, 2133

LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 - 5 S 26/08

1. Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gemäß § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist.*)

2. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen.*)

3. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig.*)

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IBRRS 2009, 2045

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.01.2009 - 20 W 384/07

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.*)

2. Zur Frage der Rechtmäßigkeit einer durch Mehrheitsbeschluss getroffenen eine Haustür betreffende Schließregelung.*)

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IBRRS 2009, 2042

OLG Hamm, Beschluss vom 03.03.2009 - 15 Wx 298/08

Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass gegen einen Wohngeldanspruch die Aufrechnung mit Ansprüchen auch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB) ausgeschlossen ist, sofern es sich nicht um eine Notgeschäftsführung im engeren Sinn des § 21 Abs. 2 WEG handelt.*)

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IBRRS 2009, 2041

OLG Hamm, Beschluss vom 03.03.2009 - 15 Wx 96/08

1. Die Zuerkennung eines Wohngeldanspruchs setzt die Feststellung voraus, welcher konkrete Teilbetrag der Gesamtforderung welcher Jahresabrechung bzw. welchem Wirtschaftsplan zuzuordnen ist. Der Tatrichter muss die jeweiligen Eigentümerbeschlüsse einschließlich der den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnungen bzw. Einzelwirtschaftspläne feststellen.*)

2. Ein Wohnungseigentümer kann sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, diejenige Kenntnis von der Entstehung des Wohngeldanspruchs (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sei der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen, die er selbst in verjährter Zeit in seiner Eigenschaft als GmbH-Geschäftsführer der Verwalterin erlangt hat, ohne während des Laufs der Verjährungsfrist entweder den gegen ihn als Wohnungseigentümer gerichteten Anspruch geltend zu machen oder wegen Interessenkollision das Verwalteramt niederzulegen.*)

IBRRS 2009, 2039

KG, Beschluss vom 31.03.2009 - 1 W 209/05

1. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt wird.*)

2. Der grundbuchmäßige Nachweis der Verwalterzustimmung ist nicht erbracht, wenn der dem Grundbuchamt zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs. 3 (früher Abs. 4 WEG) vorgelegte Bestellungsbeschluss durch einen ebenfalls dem Grundbuchamt vorgelegten, auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG ergangenen Beschluss des Amtsgerichts für ungültig erklärt worden ist.*)

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IBRRS 2009, 2024

LG München I, Beschluss vom 03.06.2009 - 1 T 499/09

Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50% des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus.

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IBRRS 2009, 2023

LG München I, Urteil vom 27.04.2009 - 1 S 19129/08

1. Das Gericht ist nicht verpflichtet, das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses festzustellen, wenn der Verwalter wegen eines bestehenden Einstimmigkeitserfordernisses (Zustimmung zu baulicher Veränderung) verkündet hat, dass der Beschluss abgelehnt wurde.

2. Zulässiges Rechtsmittel gegen die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits auf den Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG ist die sofortige Beschwerde. Über sie kann, wenn in der Hauptsache Berufung eingelegt wurde und der Verwalter nicht Partei ist, im Berufungsurteil mit entschieden werden.

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IBRRS 2009, 2022

LG München I, Urteil vom 27.04.2009 - 1 S 20171/08

1. Der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG dar.

2. Das Kopfstimmenprinzip im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG erfordert keine Korrektur zugunsten von Mehrfacheigentümern; insofern hat der Gesetzgeber den vermögensrechtlichen Belangen nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich durch Aufnahme der erforderlichen Mehrheit der Miteigentumsanteile Rechnung getragen.

3. Die Darlegungs- und Beweislast bei der Anfechtungsklage gemäß § 43 Nr. 4 WEG liegt grundsätzlich beim Kläger. Werden konkrete Einwendungen erhoben, so trifft die Beklagten eine sekundäre Beweislast ("substantiiertes Bestreiten").

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IBRRS 2009, 2021

LG München I, Urteil vom 04.05.2009 - 1 S 237/09

Die Anfechtung einer Jahresabrechnung wegen Abweichung von der kalenderjährlichen Abrechnung ist treuwidrig, wenn die Wahl des Abrechnungszeitraums gerade der Umstellung auf das Kalenderjahr dient und eine weniger nachteilige Umstellung für alle Eigentümer nicht ersichtlich ist (Fortführung von OLG München, Beschluss v. 17.2.2009, 32 Wx 164/08).

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IBRRS 2009, 2020

BGH, Urteil vom 04.06.2009 - VII ZR 54/07

1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach DIN 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346).*)

2. Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf "Schalldämmung nach DIN 4109" genügt hierfür nicht.*)

IBRRS 2009, 2016

BGH, Urteil vom 28.05.2009 - VII ZR 206/07

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird.*)

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IBRRS 2009, 1954

KG, Urteil vom 24.03.2009 - 4 U 172/07

Schuldner für Entgeltforderungen aus einem Wasserbelieferungs- und Entsorgungsvertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Wohnungseigentümer haften grundsätzlich nicht als Gesamtschuldner (Anschluß an BGH, Urteil vom 7. März 2007, VIII ZR 125/06 und KG, Urteil vom 12. Februar 2008, 27 U 36/07, entgegen KG, Urteil vom 7. November 2007, 11 U 16/07).*)

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IBRRS 2009, 1926

LG Stuttgart, Urteil vom 23.04.2008 - 10 S 5/07

Im Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Wohnungseigentümers begründet die vom Insolvenzverwalter unterlassene Freigabe des Wohnungseigentums einen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen entgangenen Hausgeldes weder aus § 61 InsO noch aus § 60 InsO.*)

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IBRRS 2009, 1923

BGH, Beschluss vom 14.05.2009 - V ZB 172/08

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei einem Verbandsprozess die Erstattung der durch die interne Unterrichtung ihrer Mitglieder über den Prozess entstehenden Kosten nicht verlangen.*)

2. Das gilt auch bei einer Beschlussanfechtung, wenn sich die Wohnungseigentümer von dem Verwalter oder dem von diesem beauftragten Prozessbevollmächtigten vertreten lassen, den Anfechtungsprozess damit ähnlich einem Prozess des Verbands führen.*)

3. Betrifft die Beschlussanfechtung die Rechtsstellung des Verwalters, sind allerdings die Kosten der Unterrichtung der übrigen Wohnungseigentümer über die Anfechtungsklage und ihre Begründung erstattungsfähig, weil sich ein Beschlussanfechtungsprozess nur bei Sicherstellung dieser Unterrichtung ähnlich einem Verbandsprozess führen lässt.*)

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IBRRS 2009, 1916

LG Koblenz, Urteil vom 26.05.2009 - 2 S 52/08

1. Die Wohnungseigentümer sind im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht darauf beschränkt, bei notwendig gewordenen Ersatzbeschaffungen lediglich den früheren Zustand wiederherzustellen. Vielmehr kann eine Instandsetzung über die bloße Reproduktion hinausgehen, wenn sie eine aktuelle, technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber derjenigen ist, die sich auf die Wiederherstellung des mangelfreien Zustandes beschränkt.

2. Sollen Öl-Kessel durch Gas-Brennwertkessel ersetzt werden, handelt es sich um eine Sanierungsmaßnahme im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung, welche mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.

3. Der zusätzliche Einbau eines Blockheizkraftwerkes ist hingegen keine modernisierende Instandsetzung, vielmehr handelt es sich um eine Neuerung in Sinn einer erstmaligen Anschaffung.

4. Der zusätzliche Einbau eines Blockheizkraftwerkes dient nicht der Einsparung von Energie, sondern von Kosten der Energiebeschaffung, so dass dieses nicht unter § 22 Abs. 2 WEG fällt.

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