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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2008, 3090

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.09.2008 - 3 Wx 272/07

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.*)

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IBRRS 2008, 3070

OLG Oldenburg, Beschluss vom 17.10.2008 - 5 AR 41/08

Das nach § 72 Abs. 2 GVG bestimmte Landgericht ist auch für Zwangsvollstreckungsverfahren in Wohnungseigentumssachen zuständig.*)

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IBRRS 2008, 3064

OLG Koblenz, Urteil vom 29.05.2008 - 6 U 1042/07

1. Eine vollständige Fertigstellung im Sinne des § 7 MaBV ist anzunehmen, wenn das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht abgenommen ist oder Abnahmereife besteht, d. h. die Abnahme von dem Besteller nicht verweigert werden kann, weil die noch bestehenden Mängel derart unbedeutend sind, dass ein Interesse des Bestellers an der Beseitigung vor Abnahme nicht schützenswert ist.

2. Durch die Nutzung des Sondereigentums wird nicht zum Ausdruck gebracht, dass damit auch die Leistung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums als im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht anerkannt wird.

3. Die bloße Ingebrauchnahme ohne weitergehende Anhaltspunkte kann nur dann der rechtsgeschäftliche Charakter einer konkludenten Abnahmeerklärung beigemessen werden, wenn das Werk in abnahmefähigem (abnahmereifem) Zustand ist, also eine aus Sicht der Vertragspartner grundsätzlich vollständige Leistung vorliegt, die bei natürlicher Betrachtung als Erfüllung angesehen werden kann.

4. Das Recht, wahlweise Rückgängigmachung des Vertrages zu verlangen, braucht zwar nach § 11 Nr. 10b AGB-Gesetz dann nicht vorbehalten zu werden, wenn eine Bauleistung Gegenstand der Gewährleistung ist. Bauträger erbringen jedoch keine „Bauleistungen“ in diesem Sinne.

5. Der Sicherungszweck der Bürgschaft versperrt dem Bürgen solche Einreden des Hauptschuldners, die ihren Grund in dessen Vermögenssituation haben; denn die von ihm übernommene Haftung dient in der Regel dazu, den Gläubiger auch vor diesem Risiko zu schützen.

6. Bürgschaften nach § 7 MaBV decken nach ständiger Rechtsprechung u. a. den Rückgewähranspruch nach einem Rücktritt vom Vertrag bzw. nach Wandlung ab. Entscheidend ist, dass dem Auftraggeber – gleichgültig aus welchem Grund – ein Anspruch auf (teilweise) Rückgewähr seiner Vorauszahlung zusteht, weil der Bauträger seine kauf- oder werkvertragliche Verpflichtung (teilweise) nicht oder schlecht erfüllt hat.

7. Selbstständig geltend machen kann der Erwerber von Wohnungseigentum auch Rechte, die ihrem Inhalt nach auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugute kommen, einschließlich des Anspruches auf Vorschuss, letzteres allerdings mit der Maßgabe, dass der Vorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

8. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, insbesondere durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entscheiden, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums Vorschuss zu fordern. Geschieht dies, dann begründet die Wohnungseigentümergemeinschaft damit ihre alleinige Zuständigkeit, mit der Wirkung, dass der einzelne Erwerber insoweit von der Verfolgung seiner Rechte ausgeschlossen ist, § 21 Abs. 1 WEG.

9. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung unter Ablehnungsandrohung zu stellen, so hat sie hierdurch noch nicht auch die weitere Durchsetzung von Erfüllungs- oder Gewährleistungsansprüchen an sich gezogen.

10. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Eigentümer soll in eigenem Namen, aber im Auftrag, auf Kosten und auf das Risiko der Gemeinschaft Zahlung an die Gemeinschaft verlangen, so hat die Gemeinschaft ebenfalls nicht die weitere Durchsetzung von Erfüllungs- oder Gewährleistungsansprüchen an sich gezogen; vielmehr übernimmt sie lediglich das Prozessrisiko (a. A. OLG Köln, Beschluss vom 07.10.2008 - 15 U 54/08).

IBRRS 2008, 3061

OLG München, Beschluss vom 08.09.2008 - 32 Wx 119/08

1. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sind vom Rechtsbeschwerdegericht selbstständig auszulegen. Dabei kommt es nicht auf den Willen des Verfassers an, sondern - wie bei allen Grundbucheintragungen - allein auf den Wortlaut und Sinn, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.

2. Für den unbefangenen Betrachter ist die Bestimmung einer Gemeinschaftsordnung: "Der Wohnungseigentümer darf die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile - insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche - nicht ändern. …" im Zusammenhang zu lesen, so dass hier ausschließlich die Erhaltung der äußeren Gestalt des Gebäudes geschützt wird.

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IBRRS 2008, 3026

LG München I, Beschluss vom 26.05.2008 - 1 T 22910/07

Der Anschluss eines Kaminofens an einen Kamin durch einen Wohnungseigentümer stellt für die übrigen Wohnungseigentümer dann einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn aus technischen Gründen nur ein Ofen an den Kamin angeschlossen werden kann.*)

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IBRRS 2008, 3014

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.09.2008 - 12 U 65/08

Zum Zugang eines Telefax-Schreibens bei „OK“-Vermerk im Sendebericht.*)

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IBRRS 2008, 2999

OLG Hamm, Beschluss vom 29.05.2008 - 15 Wx 43/08

Ein Verwalter, der durch Vertrag zur Einziehung von Wohngeldzahlungen auch im eigenen Namen ermächtigt ist, ist berechtigt, die Zahlung von Sonderumlagen an sich zu verlangen. Die Sonderumlagen sind mit Vorschusszahlungen auf der Grundlage eines Wirtschaftsplans vergleichbar. Im Sonderumlagebeschluss muss die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallende anteilige Sonderumlage nicht zwingend beziffert werden.*)

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IBRRS 2008, 2990

LG Itzehoe, Urteil vom 09.09.2008 - 11 S 6/08

Bevor über die Jahresabrechnung bzw. den Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne abgestimmt wird, sind den Wohnungseigentümern lediglich die Gesamtabrechnung und die jeweilige Einzelabrechnung bzw. der jeweilige Einzelwirtschaftsplan zu übersenden. Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, dass alle Einzelabrechnungen bzw. Einzelwirtschaftspläne in allgemein zugänglicher Weise in ausreichender Zeit vor der Versammlung ausliegen und dies den Eigentümern mitgeteilt wird (Abweichung von OLG Köln NJW-RR 2006, 19f).*)

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IBRRS 2008, 2986

BGH, Beschluss vom 03.07.2008 - V ZR 20/07

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2008, 2943

LG Verden, Urteil vom 05.05.2008 - 8 O 219/07

1. Der Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB für die von ihm entrichteten Sollzinsen auf einem Treuhandkonto entsteht jeweils am Ende des Jahres für das gesamte Jahr und verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

2. Macht der Verwalter diese Sollzinsen für mehrere zurückliegende Jahre erst im Nachhinein im Rahmen der Schlussabrechnung seiner Verwaltung geltend, kann der Ersatzanspruch in Bezug auf die aufgewandten Sollzinsen auch nach § 242 BGB verwirkt sein.

3. Kontoauszüge für Treuhandkonten, die vom Verwalter ausschließlich zur Erfüllung der ihm auferlegten Pflichten genutzt werden, sind im Sinne des § 667 2. Alt. BGB "aus der Geschäftsbesorgung erlangt" und daher spätestens mit dem Ende der Verwaltung herauszugeben.

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IBRRS 2008, 2917

OLG Hamm, Beschluss vom 19.08.2008 - 15 Wx 89/08

1. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung „Beschlüsse können nur einstimmig gefaßt werden“ ist zulässig.

2. Diese Regelung gilt nicht, soweit die Wohnungseigentümer

- über die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 4 S. 1 WEG,

- über die Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG,

- über eine modernisierende Maßnahme nach § 22 Abs. 2 S. 1 WEG,

- über die Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG

beschließen.

3. Ein Beschluss wird auch dann einstimmig gefasst, wenn sich ein Wohnungseigentümer der Stimme enthält. Seine Enthaltung wird weder als Ja-Stimme noch als Nein-Stimme gewertet, sie wird in die Berechnung nicht einbezogen.

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IBRRS 2008, 2909

AG Syke, Urteil vom 26.09.2008 - 10 C 1275/08

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, auf Verlangen der Wohnungseigentümer die Verwaltungsunterlagen im Sinne der §§ 667, 675 BGB sofort und vollständig herauszugeben, auch wenn der abberufene Verwalter den Abberufungsbeschluss angefochten hat und das Anfechtungsverfahren noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist (in Anlehnung an OLG Celle, Urteil vom 14.06.2005 - 4 W 114/05).

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IBRRS 2008, 2906

OLG Celle, Beschluss vom 19.09.2008 - 13 U 125/08

1. Der Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB für die von ihm entrichteten Sollzinsen auf einem Treuhandkonto entsteht jeweils am Ende des Jahres für das gesamte Jahr und verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

2. Macht der Verwalter diese Sollzinsen für mehrere zurückliegende Jahre erst im Nachhinein im Rahmen der Schlussabrechnung seiner Verwaltung geltend, kann der Ersatzanspruch in Bezug auf die aufgewandten Sollzinsen auch nach § 242 BGB verwirkt sein.

3. Kontoauszüge für Treuhandkonten, die vom Verwalter ausschließlich zur Erfüllung der ihm auferlegten Pflichten genutzt werden, sind im Sinne des § 667 2. Alt. BGB "aus der Geschäftsbesorgung erlangt" und daher spätestens mit dem Ende der Verwaltung herauszugeben.

IBRRS 2008, 2897

OLG Schleswig, Beschluss vom 21.12.2007 - 2 W 202/07

Bei einer Trennung zwischen Vorschriften in einer Teilungserklärung über die Teilung einerseits und die Gemeinschaftsordnung andererseits spricht eine allgemeine Vermutung dafür, dass eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Gebrauchsregelung eher der Festlegung des Verwendungszwecks dient als eine Funktionsbezeichnung in den Vorschriften über die Teilung.*)

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IBRRS 2008, 2869

OLG Hamburg, Beschluss vom 18.02.2008 - 2 Wx 160/06

1. Es kann ermessensfehlerhaft sein, von einer Kostenerstattung im zweiten Rechtszug abzusehen, wenn das Rechtsmittel des Rechtsmittelführers bei eindeutiger Rechtslage erfolglos bleibt.

2. Es existiert kein Rechtsgrundsatz dahingehend, dass der Beschwerdeführer die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens immer dann zu tragen hat, wenn die Rechtslage bereits von der ersten Instanz in gleicher Weise beantwortet worden ist wie durch das Beschwerdegericht.

3. Einen Fortsetzungsfeststellungsantrag sieht das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit grundsätzlich nicht vor.

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IBRRS 2008, 2858

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008 - 20 W 426/05

1. Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG - unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG - vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden.*)

2. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen.*)

3. Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert.*)

IBRRS 2008, 2817

LG München I, Beschluss vom 08.08.2008 - 1 T 13169/08

Im eV-Verfahren ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind.*)

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IBRRS 2008, 2816

LG München I, Urteil vom 17.07.2008 - 36 S 9508/08

Im eV-Verfahren ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind.*)

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IBRRS 2008, 2783

OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 - 32 Wx 79/08

1. Zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist.*)

2. Wird ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen.*)

3. Übernimmt ein Bauträger die erste Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage, so hat er bei der Überprüfung des Bauwerks auf Mängel auch die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Bauträgers anzuwenden.*)

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IBRRS 2008, 2782

OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 - 32 Wx 118/08

1. Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar.*)

2. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 Abs. 3 BGB gleichstehende Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt.“*)

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IBRRS 2008, 2764

LAG Düsseldorf, Beschluss vom 18.03.2008 - 3 Ta 93/08

1. Die Bedeutung des Begriffs "Anstellen" geht über den des "Einstellens" insofern hinaus, als darunter ebenso das Beschäftigen selbst verstanden wird; entsprechend bezeichnet "Anstellung" nicht lediglich den Akt der Einstellung, sondern auch die Stelle selbst.

2. Indem die Teilungserklärung dem Verwalter die Aufgabe zuweist, einen Hausmeister anzustellen, eine Wohnung anzumieten und für Vertretung zu sorgen, wird er daher umfassend zur Erledigung der die Hausmeistertätigkeit betreffenden Angelegenheiten ermächtigt.

3. Er ist damit auch befugt, das Arbeitsverhältnis zu beenden.

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IBRRS 2008, 2763

OLG Hamm, Beschluss vom 20.12.2007 - 15 W 249/07

1. Die sofortige Beschwerde gegen eine Versorgungssperre für säumige Wohnungseigentümer ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen einzulegen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der angefochtenen Entscheidung.

2. Eine unselbständige, d. h. nach Ablauf der Beschwerdefrist eingelegte Anschlussbeschwerde setzt voraus, dass der Beschwerdegegner wirksam gegen dieselbe Entscheidung ein Rechtsmittel eingelegt hat.

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IBRRS 2008, 2762

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2008 - 20 W 169/07

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedenfalls dann wirksam, wenn er nicht gemäß § 23 Abs. 4 WEG a. F. angefochten wird. Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt in der Regel den Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So bedarf es zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung hinausgeht.*)

2. Grundsätzlich können zwar die Parteien eines Verwaltervertrages vom Gesetz abweichende Regelungen vereinbaren. Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen sich jedoch an der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff BGB messen lassen.*)

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IBRRS 2008, 2731

LG Landshut, Urteil vom 16.01.2008 - 13 S 2023/07

1. Bei den Äußerungen „Betrüger" und „strafrechtlich relevanter Betrug" im Zusammenhang mit konkreten Jahresabrechnungen des Verwalters handelt es sich um Tatsachenbehauptungen.

2. Kann der diese Äußerungen verlautbarende Wohnungseigentümer den Wahrheitsbeweis nicht führen, hat der Verwalter ihm gegenüber einen Unterlassungsanspruch.

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IBRRS 2008, 2710

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.05.2008 - 2 U 20/02

1. Der Wohnungseigentumsverwalter ist berechtigt, die Amtshaftungsansprüche nach Beschlussfassung im eigenen Namen geltend zu machen.

2. Der Bürger hat einen Anspruch darauf, vor den Gefahren durch Überschwemmung geschützt zu werden, soweit dies dem jeweils Verpflichteten möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.

3. Ein bestimmter Bemessungsregen stellt einen wesentlichen Faktor für die Berechnung der Dimensionierung einer Anlage dar, stets sind jedoch die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, insbesondere das Höhenniveau des betroffenen Gebiets und die Wasserführung.

4. Im Einzelfall kann ein Berechnungsregenereignis mit einer fünfjährigen Wiederkehrzeit in vollem Umfang den Beurteilungskriterien entsprechen, wenn gleichzeitig die (ungünstigen) topographischen Gegebenheiten wie Hanglage und Bodenversiegelung berücksichtigt werden.

5. Die Wohnungseigentümer müssen sich einen anspruchsmindernden Mitverursachungsanteil zurechnen lassen, wenn die Wohnungseigentümer bei ihrer Planung des Gebäudes den topographischen Besonderheiten nicht ausreichend Rechnung getragen haben.

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IBRRS 2008, 2708

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.08.2008 - 14 Wx 47/08

Versagt das Landgericht in einem wohnungseigentumsrechtlichen Beschwerdeverfahren, auf das noch die alten Verfahrensvorschriften der §§ 43 ff. WEG anzuwenden sind, die Bewilligung von Prozesskostenhilfe, ist dagegen kein Rechtsmittel statthaft, es sei denn, das Landgericht hat die Rechtsbeschwerde zugelassen.

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IBRRS 2008, 2693

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2008 - 3 Wx 110/08

Die einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung im Wege einer Sonderberechtigung zur Ausübung überlassene Grunddienstbarkeit zur Errichtung und Nutzung von 2 Pkw-Abstellplätzen einschließlich der dafür erforderlichen Rangierfläche auf dem Nachbargrundstück gewährt kein Sondernutzungsrecht und deshalb keine die Grenzen der Dienstbarkeit überschreitenden Abwehrrechte (hier: Begehen bzw. Mitbenutzung einer Fahrradkammer und einer Müllbox).*)

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IBRRS 2008, 2630

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.03.2008 - 20 W 98/08

Zum Anfall der Terminsgebühr nach Ziffer 3104 RVG-VV im Wohnungseigentumsverfahren nach mündlicher Verhandlung.*)

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IBRRS 2008, 2629

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.03.2008 - 5 W 58/07

1. Bei bis zum 30.06.2007 eingegangenen Wohnungseigentumsverfahren sind auf den Rechtsstreit die bis zum 30.06.2007 geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anzuwenden.

2. Wird ein Verwalter im Falle einer Vorratsteilung gemäß § 8 WEG durch den teilenden Bauträger bestellt, so ist dieser einseitige Bestellungsakt wirksam und ausreichend zur Begründung der organschaftlichen Stellung des Verwalters. Seine Amtszeit beginnt erst mit der Entstehung der faktischen Gemeinschaft

3. Der Verwaltervertrag ist vor dem Hintergrund der geänderten Rechtsprechung des BGH zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend auszulegen oder umzudeuten, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und dem Verwalter bestehen.

4. Der Verwalter hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §§ 675 Satz 1, 670 BGB keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, soweit er die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft (Kosten für Straßenreinigung, Strom, Gas, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Versicherungen, Bankgebühren, Müllgebühren und Reparaturen) verauslagt hat, wenn er es unterlassen hat, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan herbeizuführen.

5. Ein Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht, denn grundsätzlich ist zu vermuten, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG oder § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. (§ 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG n.F.) gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, insbesondere wenn neben der von dem Geschäftsführer getroffenen Maßnahme weitere Maßnahmen in Betracht gekommen wären.

6. Widerspricht die vom Verwalter ergriffene Maßnahme dem mutmaßlichen oder wirklichen Willen der Wohnungseigentümer, etwa weil ein abweichender Beschluss vorliegt, und wird die unberechtigte Geschäftsführung auch nicht gemäß § 684 Satz 2 BGB nachträglich genehmigt, so kann der Verwalter gemäß § 684 Satz 1 BGB i. V. m. §§ 812 ff BGB Verwendungsersatz nach Bereichungsrecht verlangen.

7. Ein Wegfall des Vergütungsanspruchs des Verwalters kommt im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung von Hauptpflichten in Betracht. Erbringt der Verwalter eine Hauptleistung - ganz oder teilweise - überhaupt nicht, so sind hinsichtlich der Vergütung §§ 320 - 326, 615, 616 BGB anwendbar.

8. Eine Dienstleistung wird trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, dass sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, dass sie nicht nachgeholt werden kann. In diesem Fall erlischt der Vergütungsanspruch ohne Weiteres gemäß § 326 Abs. 1 BGB. Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein.

9. Dagegen führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter.

10. Erfüllt der Verwalter sämtliche bedeutsamen Hauptleistungspflichten nicht (Aufstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschluss über Instandhaltungsrücklage, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten, Abhalten der Wohnungseigentümerversammlungen), steht ihm kein Honorar zu.

IBRRS 2008, 2628

OLG Köln, Beschluss vom 03.07.2008 - 16 Wx 51/08

1. Die Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sind grundsätzlich Individualansprüche der übrigen Eigentümer, da die Gemeinschaft als solche nicht (Mit-) Eigentümerin ist und daher nicht in ihrem Eigentum gestört wird.

2. Die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes hat daran nichts geändert; die Beseitigungsansprüche gehören allerdings zu denjenigen Rechten, die der teilrechtsfähige Verband gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG n. F. durch Beschluss der Wohnungseigentümer an sich ziehen kann.

3. Balkonverglasungen und Wintergärten können das einheitliche Bild der Wohnungseigentumsanlage stören, so dass eine unzulässige bauliche Änderung vorliegt.

4. Bei einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird und bei dem in der Vergangenheit Veränderungen an Fensteranlagen hingenommen worden sind, handelt die Eigentümergemeinschaft nicht treuwidrig, wenn sie "das Maß als voll ansieht" und von einem Wohnungseigentümer den Rückbau einer weiteren ohne Zustimmung angebrachten und nicht dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechenden Fensteranlage verlangt.

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IBRRS 2008, 2611

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2008 - 20 W 119/06

1. In der näheren Bezeichnung eines Sondereigentums in der Teilungserklärung liegt in der Regel, jedenfalls sofern die Gemeinschaftsordnung für das Sondereigentum keine hiervon abweichende Benutzungsregelungen enthält, eine die Nutzung des Sondereigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß den §§ 5 Abs. 4, 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG. Für Gemeinschaftseigentum, das lediglich einem Sondernutzungsrecht unterliegt, kann hinsichtlich der Auswirkung einer Zweckbestimmung nichts anderes gelten als für Sondereigentum. Zur Auslegung im Einzelfall hinsichtlich der Bezeichnung "Abstellplatz für Fahrräder".*)

2. Die Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnung durch die Teilungserklärung wird durch die Bezeichnung der einzelnen Räume in dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan nicht auf die so umrissene konkrete Nutzungsart beschränkt. Der Wohnungseigentümer ist deshalb berechtigt, im Rahmen der Wohnnutzung die Art der Nutzung der einzelnen Räume zu verändern, so dass auch die Verlegung der Küchennutzung eines Raums in einen anderen Raum grundsätzlich zulässig ist.*)

3. Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab, ob Grillen wegen Verstoßes gegen §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät. Welche Entscheidung zu treffen ist, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter.*)

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IBRRS 2008, 2610

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.04.2008 - 20 W 13/07

1. Zur Auslegung eines Wohnungseigentümerbeschlusses über die Bestellung eines Verwalters. Eigentümerbeschlüsse, die Dauerregelungen enthalten, sind in der Regel anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden, die voneinander abweichen können, kommt es nicht an.*)

2. Zur Frage der Zulässigkeit von Feststellungsanträgen und zum Rechtsschutzinteresse eines gerichtlichen Antrags auf Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung und Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung.*)

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IBRRS 2008, 2603

OLG Hamm, Beschluss vom 03.06.2008 - 15 Wx 15/08

Eine in der Teilungserklärung enthaltene qualifizierte Protokollierungsklausel ist dahin auszulegen, dass im Falle der zulässigen Vertretung aller Wohnungseigentümer durch Dritte diese befugt sind, das Versammlungsprotokoll zu unterschreiben, und bei lediglich einem anwesenden Vertreter der Wohnungseigentümer neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser Person ausreicht.*)

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IBRRS 2008, 2602

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.03.2008 - 20 W 218/05

1. Im Rechtsbeschwerdeverfahren kann die Würdigung eines Sachverständigengutachtens lediglich darauf geprüft werden, ob der Tatrichter das Ergebnis des Gutachtens kritiklos hingenommen und unter Nachvollziehung der Argumentation des Sachverständigen dessen Feststellungen und Schlussfolgerungen selbstständig auf ihre Tragfähigkeit geprüft und sich eine eigene Überzeugung gebildet hat. Ob das Gutachten im Ergebnis zutrifft oder nicht, ist grundsätzlich Sache der freien richterlichen Beweiswürdigung und der Nachprüfung durch das Gericht der weiteren Beschwerde entzogen, weil diesem eine eigene Beweiswürdigung verwehrt ist und der vom Tatgericht gezogene Schluss nur rechtlich möglich, nicht aber zwingend sein muss.*)

2. Die für das diesbezügliche Verfahren für das Gericht maßgeblichen Normen der §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 15 Abs. 1 FGG erklären die Vorschriften der ZPO über den Beweis für Sachverständige für entsprechend anwendbar. Nach § 411 Abs. 3 ZPO kann das Gericht das Erscheinen des Sachverständigen anordnen, um sein schriftliches Gutachten zu erläutern. Die beantragte Ladung eines Sachverständigen ist grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn das Gericht selbst das schriftliche Gutachten für überzeugend hält und keinen weiteren Erläuterungsbedarf sieht. Es ist auch nicht notwendig, dass ein solcher von einer Partei nachvollziehbar dargetan worden ist. Die Partei hat zur Gewährleistung des rechtlichen Gehörs grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass sie dem Sachverständigen die Fragen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beantwortung vorlegen kann.*)

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IBRRS 2008, 2538

LG München I, Beschluss vom 14.03.2008 - 1 T 11576/07

1. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht ein Mitbestimmungsrecht bei der Auswahl des Standorts zur Errichtung einer Parabolantenne zu (im Anschluss an OLG München, Beschluss vom 06.05.2005 - 34 Wx 42/05).

2. Eine Verletzung dieses Direktionsrechts liegt bereits dann vor, wenn der die Parabolantenne aufstellende Eigentümer es unterlässt, zuvor die Wohnungseigentümerversammlung zu befassen.

3. Die Parabolantenne ist allein aufgrund dieser Verletzung des Mitbestimmungsrechts zunächst zu entfernen. Eine Grundrechtsabwägung - etwa bei ausländischen Wohnungseigentümern - findet dann nicht mehr statt.

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IBRRS 2008, 2484

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 - 3 Wx 77/08

1. Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden.*)

2. Ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss.

Hierbei entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist.*)

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IBRRS 2008, 2483

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.06.2008 - 3 Wx 180/07

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums aus den Verträgen mit dem Veräußerer/Bauträger durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.*)

2. Liegt trotz zwischenzeitlicher auf Beseitigung gerichteter Tätigkeit der ehemaligen Bauträgerin ein Mangel des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf die Schallisolierung weiter vor (hier: Isolierung am Treppenpodest vor der Wohnung eines Eigentümers und an der Wendeltreppe in der über seinem Wohnungseigentum liegenden Wohnung), so bedarf es - insbesondere mit Blick auf die bereits begonnene gemeinschaftliche Rechtsverfolgung – gewichtiger Gründe, um von einer weiteren Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft abzusehen und den einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung seiner Rechte gegenüber der ehemaligen Bauträgerin zu verweisen (hier: Eigentümerbeschluss, im Hinblick auf die Schallisolierung im Haus „keine Klage einzureichen").*)

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IBRRS 2008, 2482

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.06.2008 - 3 Wx 217/07

1. Ein Wohnungseigentümer, der im Hinblick auf eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung (hier: Errichtung einer Funkantenne auf einer Sondernutzungsfläche) beseitigungspflichtig ist, aber aufgrund besonderer rechtlicher Gesichtspunkte (hier: Verjährung) von den übrigen Eigentümern auf diese Beseitigung nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, erlangt eine Rechtsposition nur dergestalt, dass die übrigen Eigentümer diesen Zustand faktisch dulden müssen.*)

2. Aus der Duldungspflicht kann der betreffende Eigentümer nicht das Recht ableiten, den erreichten Zustand hernach im Sinne einer Ausweitung des optischen Nachteils weiter zu verändern (hier: Austausch einiger Bauteile, durch die die Dimensionen der Anlage insgesamt nach Höhe und Durchmesser vergrößert werden); hierbei spielt es keine Rolle, ob die duldungspflichtige Anlage defekt ist, erneuert werden muss und baugleiche Antennenteile nicht mehr verfügbar sind.*)

3. Zu den Anforderungen an eine „Bestimmung“, wenn die Teilungserklärung die Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses davon abhängig macht, dass der Beschluss protokolliert und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen sei.*)

4. In Wohnungseigentumsverfahren nach altem Recht besteht eine Ermittlungspflicht des Gerichts weder bei plausiblem unbestrittenem Vortrag eines Beteiligten noch wenn ein Beteiligter durch Erklärungen oder die Vorlage von Beweismitteln seinem Interesse ohne Weiteres Geltung verschaffen kann.*)

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IBRRS 2008, 2478

BGH, Urteil vom 18.07.2008 - V ZR 97/07

Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt.*)

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IBRRS 2008, 2445

OLG München, Beschluss vom 11.07.2008 - 32 Wx 87/08

1. Der Wortlaut von § 16 Abs. 3 WEG a.F. (entspricht WEG n.F. § 16 Abs. 6 Satz 1) ist eindeutig. Jeder Eigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht positiv zugestimmt und hiervon keinen Nutzen hat, muss nicht mitzahlen, soweit die Einzelabrechnungen nicht bestandskräftig werden.

2. Wenn die Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen objektiv unrichtig ist, ist auch der Beschluss über die Entlastung der Verwaltungsbeiräte aufzuheben, weil Ansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht auszuschließen sind.

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IBRRS 2008, 2443

OLG Stuttgart, Beschluss vom 29.07.2008 - 8 W 307/08

Wird eine Klage wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums nach der Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (Rechtsfähigkeit der WEG), aber vor den Entscheidungen des BGH vom 12.04.2007 (Zuständigkeit der WEG zur Geltendmachung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums) im Namen der Miteigentümer (statt im Namen der WEG) eingereicht, ist die dadurch angefallene Erhöhungsgebühr gemäß Nr. 1008 VV erstattungsfähig.

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IBRRS 2008, 2435

LG München I, Urteil vom 25.07.2008 - 18 O 2325/08

1. Welcher Schallschutz geschuldet ist, muss durch Auslegung des gesamten Vertrages in Zusammenschau mit dem Verkaufsprospekt ermittelt werden, auch wenn in der Baubeschreibung ausdrücklich ausgeführt ist, dass die Werte der DIN 4109, Tabelle 3 gelten sollen.

2. Die Mindestschalldämmmaße der DIN 4109 Tabelle 3 (1989) entsprechen nicht den anerkannten Regeln der Technik und selbst für eine einfache Wohnung nicht dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, sondern markieren nur die Grenze zum Unzumutbaren.

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IBRRS 2008, 2395

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 11.09.2007 - 14 Wx 39/07

1. Im WEG-Verfahren alten Rechts sind für die Festsetzung von Zwangsmaßnahmen wegen Mißachtung der Anordnung des persönlichen Erscheinens eines Beteiligten vor Gericht nicht die Vorschriften der ZPO, sondern die des FGG maßgeblich.*)

2. Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit - und damit auch im WEG-Verfahren alten Rechts - ist gegen die Verhängung von Zwangsmaßnahmen wegen Nichtbefolgens verfahrensleitender Anordnungen die von einem Beschwerdewert unabhängige einfache nicht fristgebundene Beschwerde gegeben.*)

3. Die Festsetzung eines Zwangsgeldes wegen Nichtbefolgung der gerichtlichen Anordnung zum persönlichen Erscheinen eines Beteiligten vor Gericht ist unzulässig, wenn das Gericht das Verfahren für entscheidungsreif hält.*)

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IBRRS 2008, 2357

LG Hamburg, Urteil vom 12.03.2008 - 318 S 65/07

1. Wenn der Kläger nur den Antrag formuliert und einige Anlagen einreicht, dann darin nicht die Begründung einer Anfechtungsklage zu sehen.

2. Die Formulierung des § 46 Abs. 1 WEG gibt für sich keinen Spielraum für die Annahme, dass die Begründungsfrist auch verlängerbar sein könnte.

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IBRRS 2008, 2274

OLG München, Beschluss vom 20.02.2008 - 31 AR 18/08

Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts, wenn die gegen mehrere Streitgenossen gerichtete Klage für einen Teil der Streitgenossen eine zur Zuständigkeit des Amtsgerichts gehörende Wohnungseigentumssache ist, während für andere Streitgenossen die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts begründet ist.*)

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IBRRS 2008, 2261

OLG München, Urteil vom 11.12.2007 - 9 U 2893/07

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann, vertreten durch ihren Verwalter, Ansprüche gegen den Bauträger erst dann klageweise geltend machen, wenn der Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung durch einen Beschluss ermächtigt wurde.

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IBRRS 2008, 2258

OLG München, Beschluss vom 24.06.2008 - 31 AR 74/08

1. Bestimmung eines sachlich gemeinsam zuständigen Gerichts für Klage gegen Wohnungseigentümer und dessen Mieter.*)

2. Die "Abteilung für Wohnungseigentumssachen" beim Amtsgericht ist kein gesetzlich bestimmter besonderer Spruchkörper. Eine Bestimmung durch das übergeordnete Gericht, dass für eine Klage innerhalb des Amtsgerichts die Abteilung für Wohnungseigentumssachen zuständig ist, findet deshalb nicht statt.*)

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IBRRS 2008, 2256

KG, Beschluss vom 08.02.2007 - 22 U 79/06

Soweit die Inanspruchnahme der Leistungen eines kommunalen Betriebs zur Schmutzwasserbeseitigung und Entsorgung erfolgt, ergibt sich die gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer bereits daraus, dass insoweit ein an das Eigentum gebundener öffentlich-rechtlicher Anschluss- und Benutzungszwanges gilt (hier: § 3 Abs. 2 Berliner Betriebegesetz und § 44 BauO-BE). Insoweit besteht daher nach bisher geltender Rechtslage eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer schon deshalb, weil die Haftung aus dem Eigentum folgt und Eigentümer die einzelnen Wohnungseigentümer sind und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche.

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IBRRS 2008, 2240

OLG Frankfurt, Beschluss vom 21.02.2008 - 20 W 26/08

Gegen einen Beschluss des Landgerichts, der über eine sofortige Beschwerde gegen eine isolierte Kostenentscheidung (Mischentscheidung) des Amtsgerichts in einem WEG-Verfahren befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde auch dann nicht gegeben, wenn das Landgericht die Erstbeschwerde zu Unrecht als unzulässig verworfen hat, weil es fälschlich von einer unselbstständigen Kostenentscheidung des Amtsgerichts ausgegangen ist.*)

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IBRRS 2008, 2239

AG Konstanz, Urteil vom 17.07.2008 - 12 C 16/08

1. Die Jahresabrechnung ist insgesamt für unwirksam zu erklären, wenn die Entwicklung des Rücklagenkontos sich inhaltlich falsch darstellt, der Endbestand des Rücklagenkontos falsch ist, die Wohngeldvorschüsse nicht ausgewiesen werden und zwischen Ausgaben und Einnahmen bzw. Verbuchungen nicht ausreichend unterschieden wird.

2. Die Abrechnung wird nicht dadurch aus sich heraus verständlich, dass der Verwalter sie in der Gerichtsverhandlung erklärt bzw. der Wohnungseigentümer die Belege einsieht und der Verwaltungsbeirat die Abrechnung geprüft hat.

3. Ist die Jahresabrechnung gravierend zu beanstanden, trifft den Verwalter ein grobes Verschulden. Er hat die außergerichtlichen Kosten desjenigen, der den Beschluss angefochten hat, zu erstatten.

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