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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2008, 2708

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.08.2008 - 14 Wx 47/08

Versagt das Landgericht in einem wohnungseigentumsrechtlichen Beschwerdeverfahren, auf das noch die alten Verfahrensvorschriften der §§ 43 ff. WEG anzuwenden sind, die Bewilligung von Prozesskostenhilfe, ist dagegen kein Rechtsmittel statthaft, es sei denn, das Landgericht hat die Rechtsbeschwerde zugelassen.

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IBRRS 2008, 2693

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2008 - 3 Wx 110/08

Die einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung im Wege einer Sonderberechtigung zur Ausübung überlassene Grunddienstbarkeit zur Errichtung und Nutzung von 2 Pkw-Abstellplätzen einschließlich der dafür erforderlichen Rangierfläche auf dem Nachbargrundstück gewährt kein Sondernutzungsrecht und deshalb keine die Grenzen der Dienstbarkeit überschreitenden Abwehrrechte (hier: Begehen bzw. Mitbenutzung einer Fahrradkammer und einer Müllbox).*)

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IBRRS 2008, 2630

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.03.2008 - 20 W 98/08

Zum Anfall der Terminsgebühr nach Ziffer 3104 RVG-VV im Wohnungseigentumsverfahren nach mündlicher Verhandlung.*)

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IBRRS 2008, 2629

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.03.2008 - 5 W 58/07

1. Bei bis zum 30.06.2007 eingegangenen Wohnungseigentumsverfahren sind auf den Rechtsstreit die bis zum 30.06.2007 geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anzuwenden.

2. Wird ein Verwalter im Falle einer Vorratsteilung gemäß § 8 WEG durch den teilenden Bauträger bestellt, so ist dieser einseitige Bestellungsakt wirksam und ausreichend zur Begründung der organschaftlichen Stellung des Verwalters. Seine Amtszeit beginnt erst mit der Entstehung der faktischen Gemeinschaft

3. Der Verwaltervertrag ist vor dem Hintergrund der geänderten Rechtsprechung des BGH zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend auszulegen oder umzudeuten, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und dem Verwalter bestehen.

4. Der Verwalter hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §§ 675 Satz 1, 670 BGB keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, soweit er die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft (Kosten für Straßenreinigung, Strom, Gas, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Versicherungen, Bankgebühren, Müllgebühren und Reparaturen) verauslagt hat, wenn er es unterlassen hat, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan herbeizuführen.

5. Ein Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht, denn grundsätzlich ist zu vermuten, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG oder § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. (§ 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG n.F.) gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, insbesondere wenn neben der von dem Geschäftsführer getroffenen Maßnahme weitere Maßnahmen in Betracht gekommen wären.

6. Widerspricht die vom Verwalter ergriffene Maßnahme dem mutmaßlichen oder wirklichen Willen der Wohnungseigentümer, etwa weil ein abweichender Beschluss vorliegt, und wird die unberechtigte Geschäftsführung auch nicht gemäß § 684 Satz 2 BGB nachträglich genehmigt, so kann der Verwalter gemäß § 684 Satz 1 BGB i. V. m. §§ 812 ff BGB Verwendungsersatz nach Bereichungsrecht verlangen.

7. Ein Wegfall des Vergütungsanspruchs des Verwalters kommt im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung von Hauptpflichten in Betracht. Erbringt der Verwalter eine Hauptleistung - ganz oder teilweise - überhaupt nicht, so sind hinsichtlich der Vergütung §§ 320 - 326, 615, 616 BGB anwendbar.

8. Eine Dienstleistung wird trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, dass sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, dass sie nicht nachgeholt werden kann. In diesem Fall erlischt der Vergütungsanspruch ohne Weiteres gemäß § 326 Abs. 1 BGB. Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein.

9. Dagegen führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter.

10. Erfüllt der Verwalter sämtliche bedeutsamen Hauptleistungspflichten nicht (Aufstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschluss über Instandhaltungsrücklage, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten, Abhalten der Wohnungseigentümerversammlungen), steht ihm kein Honorar zu.

IBRRS 2008, 2628

OLG Köln, Beschluss vom 03.07.2008 - 16 Wx 51/08

1. Die Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sind grundsätzlich Individualansprüche der übrigen Eigentümer, da die Gemeinschaft als solche nicht (Mit-) Eigentümerin ist und daher nicht in ihrem Eigentum gestört wird.

2. Die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes hat daran nichts geändert; die Beseitigungsansprüche gehören allerdings zu denjenigen Rechten, die der teilrechtsfähige Verband gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG n. F. durch Beschluss der Wohnungseigentümer an sich ziehen kann.

3. Balkonverglasungen und Wintergärten können das einheitliche Bild der Wohnungseigentumsanlage stören, so dass eine unzulässige bauliche Änderung vorliegt.

4. Bei einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird und bei dem in der Vergangenheit Veränderungen an Fensteranlagen hingenommen worden sind, handelt die Eigentümergemeinschaft nicht treuwidrig, wenn sie "das Maß als voll ansieht" und von einem Wohnungseigentümer den Rückbau einer weiteren ohne Zustimmung angebrachten und nicht dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechenden Fensteranlage verlangt.

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IBRRS 2008, 2611

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2008 - 20 W 119/06

1. In der näheren Bezeichnung eines Sondereigentums in der Teilungserklärung liegt in der Regel, jedenfalls sofern die Gemeinschaftsordnung für das Sondereigentum keine hiervon abweichende Benutzungsregelungen enthält, eine die Nutzung des Sondereigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß den §§ 5 Abs. 4, 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG. Für Gemeinschaftseigentum, das lediglich einem Sondernutzungsrecht unterliegt, kann hinsichtlich der Auswirkung einer Zweckbestimmung nichts anderes gelten als für Sondereigentum. Zur Auslegung im Einzelfall hinsichtlich der Bezeichnung "Abstellplatz für Fahrräder".*)

2. Die Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnung durch die Teilungserklärung wird durch die Bezeichnung der einzelnen Räume in dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan nicht auf die so umrissene konkrete Nutzungsart beschränkt. Der Wohnungseigentümer ist deshalb berechtigt, im Rahmen der Wohnnutzung die Art der Nutzung der einzelnen Räume zu verändern, so dass auch die Verlegung der Küchennutzung eines Raums in einen anderen Raum grundsätzlich zulässig ist.*)

3. Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab, ob Grillen wegen Verstoßes gegen §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät. Welche Entscheidung zu treffen ist, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter.*)

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IBRRS 2008, 2610

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.04.2008 - 20 W 13/07

1. Zur Auslegung eines Wohnungseigentümerbeschlusses über die Bestellung eines Verwalters. Eigentümerbeschlüsse, die Dauerregelungen enthalten, sind in der Regel anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden, die voneinander abweichen können, kommt es nicht an.*)

2. Zur Frage der Zulässigkeit von Feststellungsanträgen und zum Rechtsschutzinteresse eines gerichtlichen Antrags auf Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung und Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung.*)

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IBRRS 2008, 2603

OLG Hamm, Beschluss vom 03.06.2008 - 15 Wx 15/08

Eine in der Teilungserklärung enthaltene qualifizierte Protokollierungsklausel ist dahin auszulegen, dass im Falle der zulässigen Vertretung aller Wohnungseigentümer durch Dritte diese befugt sind, das Versammlungsprotokoll zu unterschreiben, und bei lediglich einem anwesenden Vertreter der Wohnungseigentümer neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser Person ausreicht.*)

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IBRRS 2008, 2602

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.03.2008 - 20 W 218/05

1. Im Rechtsbeschwerdeverfahren kann die Würdigung eines Sachverständigengutachtens lediglich darauf geprüft werden, ob der Tatrichter das Ergebnis des Gutachtens kritiklos hingenommen und unter Nachvollziehung der Argumentation des Sachverständigen dessen Feststellungen und Schlussfolgerungen selbstständig auf ihre Tragfähigkeit geprüft und sich eine eigene Überzeugung gebildet hat. Ob das Gutachten im Ergebnis zutrifft oder nicht, ist grundsätzlich Sache der freien richterlichen Beweiswürdigung und der Nachprüfung durch das Gericht der weiteren Beschwerde entzogen, weil diesem eine eigene Beweiswürdigung verwehrt ist und der vom Tatgericht gezogene Schluss nur rechtlich möglich, nicht aber zwingend sein muss.*)

2. Die für das diesbezügliche Verfahren für das Gericht maßgeblichen Normen der §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 15 Abs. 1 FGG erklären die Vorschriften der ZPO über den Beweis für Sachverständige für entsprechend anwendbar. Nach § 411 Abs. 3 ZPO kann das Gericht das Erscheinen des Sachverständigen anordnen, um sein schriftliches Gutachten zu erläutern. Die beantragte Ladung eines Sachverständigen ist grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn das Gericht selbst das schriftliche Gutachten für überzeugend hält und keinen weiteren Erläuterungsbedarf sieht. Es ist auch nicht notwendig, dass ein solcher von einer Partei nachvollziehbar dargetan worden ist. Die Partei hat zur Gewährleistung des rechtlichen Gehörs grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass sie dem Sachverständigen die Fragen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beantwortung vorlegen kann.*)

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IBRRS 2008, 2538

LG München I, Beschluss vom 14.03.2008 - 1 T 11576/07

1. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht ein Mitbestimmungsrecht bei der Auswahl des Standorts zur Errichtung einer Parabolantenne zu (im Anschluss an OLG München, Beschluss vom 06.05.2005 - 34 Wx 42/05).

2. Eine Verletzung dieses Direktionsrechts liegt bereits dann vor, wenn der die Parabolantenne aufstellende Eigentümer es unterlässt, zuvor die Wohnungseigentümerversammlung zu befassen.

3. Die Parabolantenne ist allein aufgrund dieser Verletzung des Mitbestimmungsrechts zunächst zu entfernen. Eine Grundrechtsabwägung - etwa bei ausländischen Wohnungseigentümern - findet dann nicht mehr statt.

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IBRRS 2008, 2484

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 - 3 Wx 77/08

1. Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden.*)

2. Ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss.

Hierbei entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist.*)

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IBRRS 2008, 2483

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.06.2008 - 3 Wx 180/07

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums aus den Verträgen mit dem Veräußerer/Bauträger durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.*)

2. Liegt trotz zwischenzeitlicher auf Beseitigung gerichteter Tätigkeit der ehemaligen Bauträgerin ein Mangel des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf die Schallisolierung weiter vor (hier: Isolierung am Treppenpodest vor der Wohnung eines Eigentümers und an der Wendeltreppe in der über seinem Wohnungseigentum liegenden Wohnung), so bedarf es - insbesondere mit Blick auf die bereits begonnene gemeinschaftliche Rechtsverfolgung – gewichtiger Gründe, um von einer weiteren Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft abzusehen und den einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung seiner Rechte gegenüber der ehemaligen Bauträgerin zu verweisen (hier: Eigentümerbeschluss, im Hinblick auf die Schallisolierung im Haus „keine Klage einzureichen").*)

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IBRRS 2008, 2482

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.06.2008 - 3 Wx 217/07

1. Ein Wohnungseigentümer, der im Hinblick auf eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung (hier: Errichtung einer Funkantenne auf einer Sondernutzungsfläche) beseitigungspflichtig ist, aber aufgrund besonderer rechtlicher Gesichtspunkte (hier: Verjährung) von den übrigen Eigentümern auf diese Beseitigung nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, erlangt eine Rechtsposition nur dergestalt, dass die übrigen Eigentümer diesen Zustand faktisch dulden müssen.*)

2. Aus der Duldungspflicht kann der betreffende Eigentümer nicht das Recht ableiten, den erreichten Zustand hernach im Sinne einer Ausweitung des optischen Nachteils weiter zu verändern (hier: Austausch einiger Bauteile, durch die die Dimensionen der Anlage insgesamt nach Höhe und Durchmesser vergrößert werden); hierbei spielt es keine Rolle, ob die duldungspflichtige Anlage defekt ist, erneuert werden muss und baugleiche Antennenteile nicht mehr verfügbar sind.*)

3. Zu den Anforderungen an eine „Bestimmung“, wenn die Teilungserklärung die Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses davon abhängig macht, dass der Beschluss protokolliert und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen sei.*)

4. In Wohnungseigentumsverfahren nach altem Recht besteht eine Ermittlungspflicht des Gerichts weder bei plausiblem unbestrittenem Vortrag eines Beteiligten noch wenn ein Beteiligter durch Erklärungen oder die Vorlage von Beweismitteln seinem Interesse ohne Weiteres Geltung verschaffen kann.*)

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IBRRS 2008, 2478

BGH, Urteil vom 18.07.2008 - V ZR 97/07

Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt.*)

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IBRRS 2008, 2445

OLG München, Beschluss vom 11.07.2008 - 32 Wx 87/08

1. Der Wortlaut von § 16 Abs. 3 WEG a.F. (entspricht WEG n.F. § 16 Abs. 6 Satz 1) ist eindeutig. Jeder Eigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht positiv zugestimmt und hiervon keinen Nutzen hat, muss nicht mitzahlen, soweit die Einzelabrechnungen nicht bestandskräftig werden.

2. Wenn die Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen objektiv unrichtig ist, ist auch der Beschluss über die Entlastung der Verwaltungsbeiräte aufzuheben, weil Ansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht auszuschließen sind.

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IBRRS 2008, 2443

OLG Stuttgart, Beschluss vom 29.07.2008 - 8 W 307/08

Wird eine Klage wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums nach der Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (Rechtsfähigkeit der WEG), aber vor den Entscheidungen des BGH vom 12.04.2007 (Zuständigkeit der WEG zur Geltendmachung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums) im Namen der Miteigentümer (statt im Namen der WEG) eingereicht, ist die dadurch angefallene Erhöhungsgebühr gemäß Nr. 1008 VV erstattungsfähig.

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IBRRS 2008, 2435

LG München I, Urteil vom 25.07.2008 - 18 O 2325/08

1. Welcher Schallschutz geschuldet ist, muss durch Auslegung des gesamten Vertrages in Zusammenschau mit dem Verkaufsprospekt ermittelt werden, auch wenn in der Baubeschreibung ausdrücklich ausgeführt ist, dass die Werte der DIN 4109, Tabelle 3 gelten sollen.

2. Die Mindestschalldämmmaße der DIN 4109 Tabelle 3 (1989) entsprechen nicht den anerkannten Regeln der Technik und selbst für eine einfache Wohnung nicht dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, sondern markieren nur die Grenze zum Unzumutbaren.

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IBRRS 2008, 2395

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 11.09.2007 - 14 Wx 39/07

1. Im WEG-Verfahren alten Rechts sind für die Festsetzung von Zwangsmaßnahmen wegen Mißachtung der Anordnung des persönlichen Erscheinens eines Beteiligten vor Gericht nicht die Vorschriften der ZPO, sondern die des FGG maßgeblich.*)

2. Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit - und damit auch im WEG-Verfahren alten Rechts - ist gegen die Verhängung von Zwangsmaßnahmen wegen Nichtbefolgens verfahrensleitender Anordnungen die von einem Beschwerdewert unabhängige einfache nicht fristgebundene Beschwerde gegeben.*)

3. Die Festsetzung eines Zwangsgeldes wegen Nichtbefolgung der gerichtlichen Anordnung zum persönlichen Erscheinen eines Beteiligten vor Gericht ist unzulässig, wenn das Gericht das Verfahren für entscheidungsreif hält.*)

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IBRRS 2008, 2357

LG Hamburg, Urteil vom 12.03.2008 - 318 S 65/07

1. Wenn der Kläger nur den Antrag formuliert und einige Anlagen einreicht, dann darin nicht die Begründung einer Anfechtungsklage zu sehen.

2. Die Formulierung des § 46 Abs. 1 WEG gibt für sich keinen Spielraum für die Annahme, dass die Begründungsfrist auch verlängerbar sein könnte.

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IBRRS 2008, 2274

OLG München, Beschluss vom 20.02.2008 - 31 AR 18/08

Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts, wenn die gegen mehrere Streitgenossen gerichtete Klage für einen Teil der Streitgenossen eine zur Zuständigkeit des Amtsgerichts gehörende Wohnungseigentumssache ist, während für andere Streitgenossen die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts begründet ist.*)

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IBRRS 2008, 2261

OLG München, Urteil vom 11.12.2007 - 9 U 2893/07

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann, vertreten durch ihren Verwalter, Ansprüche gegen den Bauträger erst dann klageweise geltend machen, wenn der Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung durch einen Beschluss ermächtigt wurde.

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IBRRS 2008, 2258

OLG München, Beschluss vom 24.06.2008 - 31 AR 74/08

1. Bestimmung eines sachlich gemeinsam zuständigen Gerichts für Klage gegen Wohnungseigentümer und dessen Mieter.*)

2. Die "Abteilung für Wohnungseigentumssachen" beim Amtsgericht ist kein gesetzlich bestimmter besonderer Spruchkörper. Eine Bestimmung durch das übergeordnete Gericht, dass für eine Klage innerhalb des Amtsgerichts die Abteilung für Wohnungseigentumssachen zuständig ist, findet deshalb nicht statt.*)

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IBRRS 2008, 2256

KG, Beschluss vom 08.02.2007 - 22 U 79/06

Soweit die Inanspruchnahme der Leistungen eines kommunalen Betriebs zur Schmutzwasserbeseitigung und Entsorgung erfolgt, ergibt sich die gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer bereits daraus, dass insoweit ein an das Eigentum gebundener öffentlich-rechtlicher Anschluss- und Benutzungszwanges gilt (hier: § 3 Abs. 2 Berliner Betriebegesetz und § 44 BauO-BE). Insoweit besteht daher nach bisher geltender Rechtslage eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer schon deshalb, weil die Haftung aus dem Eigentum folgt und Eigentümer die einzelnen Wohnungseigentümer sind und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche.

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IBRRS 2008, 2240

OLG Frankfurt, Beschluss vom 21.02.2008 - 20 W 26/08

Gegen einen Beschluss des Landgerichts, der über eine sofortige Beschwerde gegen eine isolierte Kostenentscheidung (Mischentscheidung) des Amtsgerichts in einem WEG-Verfahren befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde auch dann nicht gegeben, wenn das Landgericht die Erstbeschwerde zu Unrecht als unzulässig verworfen hat, weil es fälschlich von einer unselbstständigen Kostenentscheidung des Amtsgerichts ausgegangen ist.*)

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IBRRS 2008, 2239

AG Konstanz, Urteil vom 17.07.2008 - 12 C 16/08

1. Die Jahresabrechnung ist insgesamt für unwirksam zu erklären, wenn die Entwicklung des Rücklagenkontos sich inhaltlich falsch darstellt, der Endbestand des Rücklagenkontos falsch ist, die Wohngeldvorschüsse nicht ausgewiesen werden und zwischen Ausgaben und Einnahmen bzw. Verbuchungen nicht ausreichend unterschieden wird.

2. Die Abrechnung wird nicht dadurch aus sich heraus verständlich, dass der Verwalter sie in der Gerichtsverhandlung erklärt bzw. der Wohnungseigentümer die Belege einsieht und der Verwaltungsbeirat die Abrechnung geprüft hat.

3. Ist die Jahresabrechnung gravierend zu beanstanden, trifft den Verwalter ein grobes Verschulden. Er hat die außergerichtlichen Kosten desjenigen, der den Beschluss angefochten hat, zu erstatten.

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IBRRS 2008, 2223

BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07

Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft.

Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 107, 285).*)

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IBRRS 2008, 2210

OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.02.2008 - 20 W 40/08

Gegen einen Beschluss des Landgerichts, der über eine sofortige Beschwerde gegen eine isolierte Kostenentscheidung (Mischentscheidung) des Amtsgerichts in einem WEG-Verfahren befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde nicht gegeben. Die sofortige weitere Beschwerde gegen eine vom Landgericht erstmals getroffene isolierte Kostenentscheidung ist ausgeschlossen, wenn sie auch gegen die Hauptsache (mangels Überschreiten des erforderlichen Beschwerdewertes) nicht gegeben wäre.*)

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IBRRS 2008, 2202

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.06.2008 - 20 W 222/06

Sieht eine Teilungserklärung für eine mit einem Doppelhaus bebauten Grundstück vor, dass bei Anwendung des WEG und Auslegung der Teilungserklärung in jedem Fall zu berücksichtigen ist, dass die Sondereigentümer der beiden Doppelhaushälften so behandelt werden, als ob die Gebäude auf zwei rechtlich selbstständigen Grundstücken ständen, ist der Einbau einer Haustür, die sich zwar im Stil und durch einen Glaseinsatz, nicht aber in Farbe und Größe von der bereits vorhandenen unterscheidet, ohne Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers zulässig.*)

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IBRRS 2008, 2196

AG Konstanz, Urteil vom 17.07.2008 - 12 C 5/08

1. Der Verwalter ist von der Prozessvertretung für die beklagten Wohnungseigentümer ausgeschlossen, wenn auch der Beschluss über seine Entlastung angefochten ist. Die Entscheidung darüber, wen ein Rechtsanwalt in dem Beschlussanfechtungsprozess vertritt, muss nicht durch isolierten Beschluss vorab, sondern kann durch das Endurteil ergehen.

2. Das Gericht trifft bei Anfechtungsklagen keine Pflicht, auf das Fehlen der Begründung nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hinzuweisen. Dem Kläger ist deshalb auch keine Wiedereinsetzung zu gewähren, wenn der Hinweis unterblieben ist.

3. Das Anbringen eines Zaunes mit Zugangstor zu einem Parkplatz des Grundstücks zur Unterbindung des Durchgangverkehrs ist eine bauliche Änderung, die einstimmig zu erfolgen hat, da der Zaun zu einer nachteiligen optische Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnungseigentumsanlage führt. Die Errichtung des Zaunes stellt, auch wenn dadurch der Durchgangsverkehr verhindert werden soll, keine Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB dar, da weder der Gebrauchswert erhöht, noch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse erreicht wird.

4. Ist in der Teilungserklärung ein Raum als Trockenraum bezeichnet ist und stellt dies eine Zweckbestimmung dar, so kann durch einfache Mehrheit eine Gebrauchsregelung dahingehend beschlossen werden, dass 2 - 3 Mal im Jahr der Raum eine andere Nutzung erfährt, selbst wenn diese zum Inhalt hat, dass an diesen 3 Tagen die Wäsche der Wohnungseigentümer dort nicht getrocknet werden kann.

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IBRRS 2008, 2192

OLG München, Beschluss vom 14.07.2008 - 34 Wx 37/08

Auch wenn bei Bildung von Wohnungseigentum aufgrund eines wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot fehlerhaften Gründungsakts ausschließlich isolierte Miteigentumsanteile entstanden sind und Sondereigentum an den Räumen der Wohnanlage bisher nicht begründet wurde, können die als Wohnungseigentümer eingetragenen Berechtigten nachträglich den ursprünglich fehlerhaften Gründungsakt ändern und somit erstmals Sondereigentum zur Entstehung bringen.*)

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IBRRS 2008, 2100

OLG München, Beschluss vom 09.05.2007 - 32 Wx 31/07

1. Die Einräumung eines – faktischen - Sondernutzungsrechts kann jedoch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung geschehen.

2. Es obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft, im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG darüber zu beschließen, welche Maßnahmen zu treffen sind, damit der gemeinschaftliche Gebrauch der Gartenflächen möglich ist.

3. Die Duldung des Betretens der Gemeinschaftsfläche ist als ein "Minus" gegenüber dem allgemeinen Zugänglichmachen anzusehen.

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IBRRS 2008, 2075

OLG München, Beschluss vom 04.12.2007 - 32 Wx 151/07

1. Auch in Angelegenheiten, die nach der Gemeinschaftsordnung der Verwalterzustimmung unterfallen, können die Wohnungseigentümer wirksam Beschluss fassen.

2. Werden aufgrund einer Öffnungsklausel Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit gefasst, so können diese auch konstitutiv Handlungspflichten begründen.

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IBRRS 2008, 2006

AG Freiburg, Beschluss vom 09.06.2008 - 1 UR II 143/06

1. Die Ersetzung der bisherigen konventionellen Heizung durch ein Blockheizkraftwerk ist eine Maßnahme die über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Der Einbau eines Blockheizkraftwerks ist auch keine sog. modernisierende Instandsetzung.

2. Die Entscheidung für ein Blockheizkraftwerk stellt auch nicht die technisch bessere und wirtschaftlich vernünftigere Lösung gegenüber der ursprünglich beschlossenen Anschaffung einer neuen Gasheizung mit Brennwerttechnik dar.

3. Die Eigentümer können den Verwaltungsbeirat nicht ermächtigen, den Auftrag zum Einbau eines Blockheizkraftwerkes zu erteilen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch nicht absehen ist, in welchem Rahmen sich die Angebote und damit auch die finanziellen Folgen für die Eigentümer bewegen, weil hierdurch in das Verwaltungsrecht der Wohnungseigentümer in rechtwidriger Art und Weise eingegriffen wird.

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IBRRS 2008, 2005

LG Stuttgart, Beschluss vom 20.06.2008 - 10 T 80/08

1. Scheitert nach Ablauf der Verwalterbestellung die Neuwahl, kann diese Neuwahl von jedem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt und im Rahmen eines Klagverfahrens nach § 43 Nr. 1 WEG auch durch einstweilige Verfügung durchgesetzt werden.

2. Es ist zweifelhaft, ob das Gericht einen Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung entsprechend § 37 BGB ermächtigen kann.

3. Ein Verfügungsgrund kann sich ergeben aus dem Erfordernis, Heizöl zu bestellen und eine Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan zur Schaffung ausreichender Liquidität herbeizuführen.

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IBRRS 2008, 2004

OLG Naumburg, Beschluss vom 25.06.2007 - 4 W 40/06

Zur Frage der Parteiänderung oder Rubrumsberichtigung bei Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentumsgemeinschaft und mangelnder Identität der verklagten Wohnungseigentümer mit der Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

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IBRRS 2008, 1975

OLG Schleswig, Beschluss vom 27.02.2008 - 2 W 26/08

1. Wenn die Wohnungseigentümer nicht als teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft auftreten, sind sie "mehrere Personen" im Sinne des VV Nr. 1008 RVG.

2. An der Erteilung des Auftrags durch "mehrere Personen" ändert sich nichts, wenn die übrigen Wohnungseigentümer bei der Mandatserteilung und im Folgenden durch die Verwalterin vertreten werden.

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IBRRS 2008, 1846

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.05.2007 - 20 W 493/06

1. In einem Anfechtungsverfahren, betreffend einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem ein Verwalter bestellt worden ist, erledigt sich die Hauptsache, wenn der Bestellungszeitraum abgelaufen ist. Legt der Anfechtende ein unbeschränktes Rechtsmittel ein, obwohl die Erledigung zwischen den Instanzen eingetreten ist, ist dieses Rechtsmittel als unzulässig zu verwerfen.*)

2. Die Hauptsacheerledigung ist in jeder Verfahrenslage, auch im Rechtsbeschwerdeverfahren, von Amts wegen zu überprüfen.*)

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IBRRS 2008, 1844

LG Köln, Beschluss vom 30.01.2008 - 29 T 181/07

1. Für eine Beeinträchtigung reicht eine nicht ganz unerhebliche Veränderung des optischen Eindrucks einer Wohnungseigentumsanlage, die über das Maß der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG hinausgeht, aus. Durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich daran nichts geändert.

2. Die Errichtung eines Zaunes bei einem parkähnlichen Gelände ist, auch wenn der Zaun auf der Sondernutzungsfläche des Wohnungseigentümers steht, nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig.

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IBRRS 2008, 1838

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.06.2008 - 14 Wx 24/07

Wird der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung angefochten und wird im Antrag als Antragsgegner die "WEG M-Weg 3" genannt, so liegt es ausgesprochen nahe, dass mit dieser Sammelbezeichnung nicht die rechtsfähige WEG selbst, sondern ihre einzelnen Mitglieder - mit Ausnahme des Antragstellers selbst - gemeint sind.

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IBRRS 2008, 1784

OLG Köln, Beschluss vom 05.05.2008 - 16 Wx 47/08

1. Auch wenn die unmittelbar materielle Beschwer der Rechtsmittelführer geringer als 750,- € ist, kann die erforderliche Beschwer erreicht werden, wenn mit dem Rechtsmittel die Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (hier: ordnungsgemäße Aufstellung eines Wirtschaftsplanes) auch für die Zukunft geklärt werden soll.

2. Ein Wirtschaftsplan entspricht nur ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die voraussichtlichen Einnahmen aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage enthält.

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IBRRS 2008, 1773

OLG Köln, Beschluss vom 18.02.2008 - 16 Wx 219/07

1. An dem Verfahren über die Anfechtung eines Beschlusses über die Abwahl des Verwalters ist auch der neue Verwalter zwingend zu beteiligen.

2. Einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung kann die von dem Verwalter an sich selbst gezahlte Vergütung sein, wenn die Zahlung für eine Tätigkeit erfolgte, die tatsächlich nicht stattgefunden hat.

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IBRRS 2008, 1772

OLG Köln, Beschluss vom 26.05.2008 - 16 Wx 305/07

1. Eine öffentliche Zustellung ist zulässig, wenn die Zustellung in einen Staat erforderlich wäre, mit dem kein Rechtshilfeverkehr besteht oder die Durchführung der Zustellung unangemessen lange Zeit in Anspruch. Eine Zustellungsdauer von bis zu einem Jahr ist dem Kläger/Antragsteller zumutbar.

2. Das Gebot des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) gebietet es bei einer zulässigen öffentlichen Zustellung bei Kenntnis der Anschrift des Beklagten/Antragsgegners im Ausland, ihn per Brief, Fax oder E-Mail zu informieren.

3. Die unzulässig bewilligte öffentliche Zustellung der Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichtes setzt keine Rechtsmittelfristen in Gang.

4. Wird der Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung einem im Ausland wohnenden Wohnungseigentümer nicht zugeleitet, so kann die Nichtzahlung von Wohngeldern unverschuldet sein.

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IBRRS 2008, 1771

OLG Köln, Beschluss vom 30.04.2008 - 16 Wx 262/07

1. Der Verwalter ist seit dem 01.07.2007 kraft Gesetzes zur Vertretung der Wohnungseigentümer berechtigt ist (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F.).

2. Wichtiger Grund, der einer Wiederwahl des Verwalters entgegensteht, ist eine Verurteilung des Verwalters wegen Untreue, wenn diese Straftat von Verwalter verschleiert wurde. Dies gilt auch dann, auch wenn sich die Straftat nicht gegen die den Verwalter wählende Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet hat.

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IBRRS 2008, 1770

OLG Köln, Beschluss vom 16.04.2008 - 16 Wx 33/08

1. Für eine Beeinträchtigung reicht eine nicht ganz unerhebliche Veränderung des optischen Eindrucks einer Wohnungseigentumsanlage, die über das Maß der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG hinausgeht, aus. Durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich daran nichts geändert.

2. Die Errichtung eines Zaunes bei einem parkähnlichen Gelände ist, auch wenn der Zaun auf der Sondernutzungsfläche des Wohnungseigentümers steht, nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig.

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IBRRS 2008, 1767

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.06.2008 - 8 W 239/08

Zur Erstattungsfähigkeit gem. § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO der Erhöhungsgebühr nach § 7 Abs. 1 RVG i. V. m. Nr. 1008 RVG-VV in der Übergangszeit zwischen der Grundsatzentscheidung des 5. Zivilsenats des BGH vom 2. Juni 2005 (NJW 2005, 2061) zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft - beschränkt auf die Teilbereiche des Rechtslebens, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehmen - und den Urteilen des 7. Zivilsenats des BGH vom 12. April 2007 (NJW 2007, 1952: Mängel des Gemeinschaftseigentums; NJW 2007, 1957: Bauträgerbürgschaft) zur Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechts- und parteifähiger Verband, auch die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen.*)

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IBRRS 2008, 1701

OLG Köln, Beschluss vom 16.11.2007 - 16 Wx 154/07

Erst wenn die Wohn- oder Nutzfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25 % abweicht, kann - auch nach der WEG-Novelle - eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt werden.

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IBRRS 2008, 1659

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.09.2007 - 20 W 359/07

Bei der Verpflichtung eines (abberufenen) Verwalters, sämtliche die verwaltete Liegenschaft betreffenden Unterlagen herauszugeben, richtet sich die Beschwer des Verwalters nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, die die Erfüllung des Herausgabeanspruchs erfordert.*)

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IBRRS 2008, 1656

OLG Köln, Beschluss vom 29.05.2007 - 16 Wx 83/07

Ist dem Antrag in der Hauptsache, soweit er auf die Feststellung der Erledigung der Hauptsache gerichtet war, voll entsprochen worden, und beschränkt sich die begehrte Abänderung auf die Kostenentscheidung, so ist das Rechtsmittel unzulässig.

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IBRRS 2008, 1643

LG Köln, Beschluss vom 11.02.2008 - 29 T 205/06

Eine dauerhaft am Balkongeländer angebrachte Lichterkette, die deutlich schon von weitem zu erkennen ist, stellt eine beeinträchtigende bauliche Veränderung dar.

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IBRRS 2008, 1641

LG Kassel, Urteil vom 25.05.2007 - 5 O 2834/05

Bei den Rechten auf Minderung und auf kleinen Schadensersatz handelt es sich um solche Rechte, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen; vielmehr ist für die Geltendmachung und Durchsetzung dieser Rechte von vornherein allein die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, und nur sie allein kann auch die Voraussetzungen für diese Rechte schaffen sowie die Wahl zwischen ihnen treffen.

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